Thẩm Định dự Án khu chung cư – thương mại – dịch vụ lugiaco

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (203.57 KB, 24 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

KHU CHUNG CƯ - THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ LUGIACO

I./ Giới thiệu dự án

1. Tên dự án: Khu chung cư thương mại dịch vụ LUGIACO.2. Chủ đầu tư: Công ty cổ phần cơ khí điện Lữ Gia.

3. Tổng vốn đầu tư : 357,241 tỷ VND.4. Vị trí dự án:

Khu vực đầu tư xây dựng khu Chưng cư – Thương mại – Dịch vụ tại số 70 Lữ Gia, phường 15, quận 11, TpHCM có vị trí như sau:

- Phía Tây: giáp đường Nguyễn Thị Nhỏ.- Phía Đơng: giáp với đường hẻm.

- Phía Nam: giáp đường Lữ Gia.- Phía Bắc: giáp Khu dân cư.

- Diện tích sàn Khu TM – DV là: 12.837 m2 (trong đó diện tích kinh doanh là 12.000 m2, cònlại 837 m2 làm văn phòng cho cơng ty Lữ Gia).

Dự án gồm có 20 tầng, 02 tầng hầm và 01 sân thượng

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

Chi tiết các hạng mục của Dự án như sau:

APhần xây lắp

Đài cọc cao 2m-giằng móng cao 1,5mm2

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

II/ Tìm hiểu về dự án.

1. Tìm hiểu về thị trường bất động sản.

 Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

 BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh … giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

 Thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

 Thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: + Thu nhập dân cư

+ Giá cả tiêu dùng

+ Kế khoạch phát triển kinh tế xã hội của chính phủ.  Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS

+ Giá cả bất động sản

+ Quỹ bất động sản trong quy họach của chính phủ. + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.

+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản. + Chính sách và pháp luật của nhà nước.

2. Tình hình thị trường trong năm 2007.

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua một giai đoạn đóng băng kéo dài ( 2005,2006 ),năm 2007 tình hình sẽ rất khả quan. Theo chu kì bất động sản thì năm 2007 sẽ là năm tan băng và phục hồi, có thể dẫn đến nóng sốt vào cuối năm.

Cũng vào năm 2007 này, hiện có nhiều dự án đã và chuẩn bị được khởi công, phát triển theo hướng các khu cao ốc phức hợp.

Điều này có thể đuợc lý giải thơng qua tình hình kinh tế vĩ mơ của đất nước.

Tháng 11/2007 Việt nam chính thức gia nhập WTO, đây là bước ngoặt mới của nền kinh tế VN. Vì thế mà lượng đầu tư vào VN sẽ tăng nhiều bắt đầu tư năm này. Vì thế mà nhu cầu về bất động sản, các khu cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh mẽ.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

Các chính sách của chính phủ cũng nhằm phát triển thị trường bất động sản, dự án về việc cho ngừơi nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đang được đề xuất xem xét.

Dân số ngày càng phát triển , do đó nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, cầu về các khu chung cư là rất lớn.

Năm 2006 là năm thịnh vượng của chứng khoán, và số tiển mà các nhà đầu tư thu về từ chứng khoán sẽ được chuyển hướng sang thị trường bất động sản, do dự báo thị trường 2007 sẽ tan băng và phục hồi, đầu tư vào bất động sản cũng khơng tạo cảm giác rủi ro như chứng khốn.

Từ ngày 1-1-2007 Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, cùng với sự chuẩn bị ra đời Nghị định quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường này. Bên cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khốn.

3. Tìm hiểu về thị trường khu chung cư thương mại dịch vụ cao cấp.

Phân khúc thị trường: những người có thu nhập cao và nhu cầu về khu chung cư cao cấp phức hợp, hiện đại và nhiều tiện ích. Các cơng ty có nhu cầu mở văn phịng ở khu trung tâm thành phố.

Cầu của thị trường: VN gia nhập WTO sẽ hút một lượng lớn đầu tư nước ngồi, các cơng ty khi đầu tư vào VN nhiều thì nhu cầu về văn phịng cho th sẽ lớn. Ngồi ra do nhu cầu hội nhập thì các doanh nghiệp trong nước cũng cần mở rộng thị trường của mình.

Cung của thị trường: tính cho đến năm 2007 thì lượng cung văn phịng cho th trên thị trường vẫn cịn rất ít. Lí do vì các khu thương mại cao cấp chỉ mới bắt đầu khởi công vào năm 2007, nhanh hơn thì là 2006, mà cứ mỗi dự án như vậy phải mất 3 – 5 xây dựng, do đó vào năm 2007 là cung khơng

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

đủ cầu. Tình trạng này có thể kéo dài qua vài năm sau, khoảng năm 2010 có thể sẽ có sự thay đổi trong cung cầu.

4. Triển vọng thị trường.

Việt Nam vẫn là một điểm đến lý tưởng đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, bên cạnh đó cịn có sự cải cách về pháp luật cũng như các chính sách của nhà nước, do đó lượng đầu tư sẽ vẫn tiếp tục tăng cao trong các năm tới, nên cầu về các khu thương mại cao cấp vẫn tiếp tục tăng cao. Ngoài ra khi đời sống của người dân càng tăng thì nhu cầu về các khu chung cư cao cấp sẽ tăng cao. Đây vẫn là một thị trường lý tưởng, điều quan trọng là xác định điểm rơi như thế nào cho phù hợp.

5. Dự báo tình hình thị trường những năm tới.

Nhóm dự báo theo hai hướng: bi quan và lạc quan.

Lạc quan: thị trường 2007 sẽ tan băng và phục hồi nóng sốt trong năm 2008, kéo dài đến 2009 và 2010. Lúc này giá bán chung cư sẽ tăng lên, tức doanh thu tăng mạnh.

Bi quan: thị trường năm 2008 sẽ khơng phục hồi vì lí do thị trường bất động sản suy yếu, các nhà đầu tư không rút vốn ra khỏi thị trường được, nên khơng có vốn đầu tư vào bất động sản. Hơn nữa năm 2007 đang có dấu hiệu xấu của tình hình lạm phát lên cao, lúc đó lãi suất sẽ tăng cao, thị trường bất động sản có khả năng vẫn khơng hút được vốn.

Theo nhóm dự báo thì tình hình sẽ là lạc quan nhiều hơn.

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

III./ Phân tích về dự án.

1. Nguồn vốn đầu tư.

Tổng vốn đầu tư là 357.241 tỷ VND, trong đó bao gồm :

Nguồn vốn đầu tưNăm 1(2008)Năm 2(2009)Năm 3(2010)CộngTỷ lệ

Năm 2007 : phát hành 2 triệu cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 30 tỷ

Dự kiến 2008 : phát hành 5 triệu cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 80 tỷ. Mục đích của đợt chào bán cổ phiếu này là :

 Dự kiến sẽ thu được 80 tỷ từ đợt phát hành và sẽ bổ sung toàn bộ vào nguồn vốn đầu tư cho dự án chung cư Lữ gia.

 Tăng vốn điều lệ theo đúng tiến trình của Ủy ban chứng khốn nhà nước đối với các cơng ty niêm yết trên sàn.

Tuy nhiên ở đây có 1 điểm cần lưu ý là đến năm 2008 thì vốn điều lệ của cty là 80 tỷ, theo dự kiến sẽ sử dụng hết 80 tỷ cho dự án này, nhưng trong bảng phân bổ nguồn vốn thì trong năm 2008 chỉ có 50 tỷ, như vậy cty sẽ dư ra khoảng 30 tỷ. Như vậy cơng ty đã tính tốn như thế nào, trong khi nguồn tiền huy động vẫn phải trả cổ tức, số tiền dư ra cty có thể sẽ phải đưa vào các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn( gửi ngân hàng), như vậy tiền lãi tạo ra từ gửi ngân hàng sẽ không bằng số tiền phải chi trả cổ tức và lãi vay, vậy có phải là cty sẽ chịu lỗ khơng.

Theo nhận định của nhóm thì cty làm như vậy nhằm hạn chế rủi ro có thể xảy ra đối với dự án khi đợt phát hành không thành công như mong muốn. Lý

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

do là năm 2007 thị trường chứng khoán đã có những bất ổn, nhiều cơng ty IPO khơng thành cơng, theo nhiều dự báo thì tình hình chứng khoán trong năm 2008 sẽ tụt giảm, do vậy nên việc phát hành sẽ gặp nhiều rủi ro. Nếu như đợt phát hành không thành công, không thu đủ lượng vốn cho dự án thì có thể dự án sẽ bị trì hỗn, vì thế cty quyết định phát hành số lượng cp lớn hơn, vừa là để hạn chế rủi ro, vừa là để đáp ứng yêu cầu tăng vốn điều lệ. Có thể đây cũng chính là 1 chi phí ngầm mà cơng ty phải chịu.

 Vốn liên doanh : công ty cổ phần hạ tầng kĩ thuật TPHCM góp vốn

25%, theo nhóm nhận định thì đây sẽ được trích lập sang nguồn vốn luân chuyển cho dự án.

 Vốn từ khách hàng ứng trước : nguồn vốn này chỉ có từ năm 2 của

dự án, là hình thức cơng ty vừa bán vừa xây, tức doanh thu của năm 2,3 chuyển sang nguồn vốn đầu tư.

Công ty sẽ rút vốn dần trong 3 năm xây dựng dự án.

Kế hoạch trả nợ:bắt đầu từ năm 3 sẽ trả nợ gốc, trả theo quý, mỗi quý là 7.5 tỷ.

Lãi suất: lãi suất là 11,52%, trả lãi theo quý.

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Chỉ tiêuNăm 1Năm 2Năm 3Năm 4Năm 5Năm 6Năm 7

Theo nhóm nghiên cứu thì khi thực hiện một dự án thì chủ đầu tư sẽ tiến hành mời thầu, do đó các rủi ro về tăng hay giảm giá vật liệu xây dựng hay các yếu tố khác thì nhà thầu phải chịu, các chi phí tính tốn đã được hiệu chỉnh mức rủi ro rồi. Do vậy trong tình hình bi quan hay lạc quan thì tổng mức đầu tư sẽ không đổi.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

Khoản mụcSố tiềnTỷ trọng

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá.

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS:

Nhóm yếu tố có quan hệ trực tiếp với thị trường BĐS

oNhóm các yếu tố tự nhiên: vị trí bất động sản, kích thước diện tích thửa đất, địa hình bất động sản toạ lạc, hình thức kíên trúc bên ngồi, đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất, tình trạng mơi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro do thiên tai.

oNhóm các yếu tố kinh tế: khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, những tiện nghi gắn liền với BĐS (hệ thống điện nước và tiện ích khu phức hợp).

oNhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu loại bât động sản trên thị trường.

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản : tình trạng pháp lý của

bất động sản, các quy định về xây dựng và kiến trúc.

Các yếu tố chung bên ngồi:

Yếu tố chính trị pháp lý: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phuơng có thể làm tăng nhu cầu về bđs qua đó có thể làm tăng gía.

Các chính sách tác động gián tiếp như:

oChính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

oChính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

oChính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

oChính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS . oCác chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

Các yếu tố kinh tế vĩ mơ

oTình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

oĐặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực oCác điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

oHiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

oMức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

oThu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

oKhả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; oMức giá bình quân các loại đất trong vùng

oTỷ lệ thuế và mức thuế suất oMức độ lạm phát chung

oTình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng trong vùng.

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

IV./ Cơ sở tính tốn.

1. Các mức giá

Tốc độ tăng giá mặt bằng cho thuê khu thương mại là 10% vào 3 năm đầu tiên. Theo nhóm tìm hiểu thì tốc độ tăng giá từ năm 2008 – 2011 là

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

khoảng 30 – 50%, như vậy với tốc độ tăng 10%/năm thì đến năm 2011 giá sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2008.

Chi phí chuyển quyền sử dụng đất là 116.070 tỷ, trong đó có 100 tỷ là tiền vay từ ngân hàng. Dự phòng phí trong năm 3 chính là vốn luân chuyển của dự án và được thu hồi vào năm 3, năm kết thúc xây dựng dự án.

2. Tổng hợp về doanh thu.

a. Doanh thu từ bán khu chung cư.

Dự án là vừa bán vừa xây,do đó ngay trong năm đầu là dự án đã có doanh thu. Năm 1 sẽ là năm 2008. Sau 3 năm – tức khi xây xong là bán xong tồn bộ diện tích đất chung cư, toàn bộ số tiền bán được sẽ thu về hoàn tất trong năm thứ 4 của dự án. Như vậy doanh thu 3 năm đầu thuần thu được từ việc bán chung cư.

Kế hoạch thu tiền bán căn hộ CC

Bắt đầu từ năm thứ 4 mới bắt đầu cho thuê văn phòng và khu thương mại, doanh thu năm 4 sẽ có một phần từ bán chung cư và 1 phần từ cho thuê khu thương mại. Bắt đầu từ năm 5 thì doanh thu thuần là cho th khu thương mại dịch vụ. Chính vì vậy mà bắt đầu từ năm 5 doanh thu giảm đáng kể so với các năm trước.

b. Doanh thu của khu thương mại dịch vụ.

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Bắt đầu cho thuê vào năm 4 và tỉ lệ cho thuê sẽ là 100% vào năm thứ 8 của dự án. Giá cho thuê ban đầu sẽ là 4,83 triệu đồng vào năm 4 và là năm có giá cho thuê cao nhất. Nhóm lý giải điều này như sau:

Giá cho thuê khu thương mại dịch vụ phụ thuộc vào cung câu của chính thị trường này chứ khơng phụ thuộc vào tình hình thị trường bất động sản.

Với những nhận định về tình hình của thị trường này ở phần trên thì hiện năm 2011 thì cung vẫn khơng đủ cầu, lượng đầu tư nước ngồi vẫn gia tăng do đó cầu văn phịng cho th vẫn tăng, và cầu tồn đọng từ các năm trước chưa được giải quyết ( vì hầu hết các dự án chỉ mới hồn thành vào năm này). Sau đó cung thị trường tăng do các dự án tiếp tục được đưa vào sử dụng, không phải là cầu giảm sút nhưng vì cung tăng lên nên thị trường này có chút giảm nhiệt, theo nhóm tìm hiểu các dự báo cho rằng trong các năm tới có thể giảm nhẹ 5%.

Theo nhận định chủ quan của nhóm thì giá cho thuê cũng chỉ giảm nhẹ ở một mức độ nào đó, vì vị trí của khu thương mại tạo nên giá trị cho nó, các vị trí ở khu trung tâm thì khơng phải là nhiều, chính vì tính độc tơn về vị trí địa lý mà giá cho th không thể giảm sâu. Cho dù các năm sau cung có tăng nhiều thì mức giá sẽ vẫn giữ ngun, chỉ có thể biến động tăng hoặc giảm rất nhẹ.

- Kinh doanh Khu TM + VP

 Diện tích sàn Khu TM + VP : 12.389 m2.  Diện tích sàn cho thuê: 12.000 m2.

 Đơn giá cho thuê là: 4,83 triệu đồng/m2/năm. - Kinh doanh hồ bơi + café + dịch vụ khác  Diện tích hồ bơi: 2.512 m2.

 Đơn giá cho thuê là: 0,048 triệu đồng/m2/năm. - Kinh doanh giữ xe.

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

 Diện tích tầng hầm dùng kinh doanh dịch vụ giữ xe: 7.976 m2.  Số lượng xe có thể giữ; 450 xe.

 Đơn giá giữ xe : 2.000 VND/xe/ngày.

3. Tổng hợp chi phí.

APhần xây lắp

1 Hầm 1(diện tích trên mặt bằng) m23.988Để xe kỹ thuật5.040.00020.099.520.000Cọc khoan nhồi D1, 2mx31/1 cọc x 135

2 Hầm 2 (diện tích trên mặt bằng) m23.988Để xe kỹ thuật5.040.00020.099.520.000

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

3Thanh cuốn khu Thương mại4640.000.0002.560.000.000

Chi phí tính tốn dịng tiền sẽ bao gồm: Chi phí nhân cơng:

Tính tốn chi phí cho các năm sẽ là tổng số tiền chi xây dựng dự án cho năm đó và các loại chi phí trên.

Khấu hao: chỉ tính khấu hao trên diện tích cho thuê khu thương mại dịch vụ, cịn phần chung cư do bán ln nên khơng tính. Khấu hao khu văn phịng là khấu hao đều theo đường thẳng trong vòng 15 năm.

V./ Dòng tiền dự án:

</div>