GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) HOÀN THIỆN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỘI) NHẰM BẢO ĐẢM SỰ THỐNG NHẤT VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.05 MB, 13 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

số chuyên đề “Gópý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”

HOÀN THIỆN Dự THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỨA ĐỚI)

NGUYỄN VĂN HỢI *

* Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà NộiE-mail:

Tóm tắt: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều điểm mới so với quy định hiện hành. Tuy nhiên, nghiên cứu toàn văn Dự thảo có thể nhận thấy một sổ nội dung khơng thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Sự khơng thống nhất này có thể gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện khi Dự thảo được thông qua. Bài viết chi ra những nội dung không thống nhất của Dự thảo với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trên cơ sở phân tích, đánh giá những nội dung khơng thống nhất này, bài viết đưa ra kiến nghị hoàn thiện Dự thảo nhằm bảo đảm sự thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự.

Từ khoá: Dự thảo; Luật Đất đai; Bộ luật Dân sự; quyền sử dụng đất; sự thống nhất

Nhận bài: 12/3/2023 Hoàn thành biên tập: 23/4/2023 Duyệt đăng: 23/4/2023

IMPROVING THE DRAFT OF THEAMENDED LAND LAW TOENSURETHE UNIFICATION WITH THE CIVIL CODE

Abstract: The Draft of the amended Land Law 2013 has a number of new issues compared to the current stipulation. Nevertheless, through the research of the full draft, it could be seen that several points are not compatible to the provisions of the Civil Code 2015. This incompatibility might affect the implementation process after the Draft is adopted. This article indicates incompatibile contents of the Draft to the Civil Code 2015. Based on the analysis and evaluation of these incompatibilities, the article shall propose recommendations for completion of the Draft to ensure the consistency to the Civil Code.

Keywords: Draft; Land Law; Civil Code; land use right; compatibility

Received: Mar 12th, 2023; Editing completed: Apr 23th, 2023; Accepted for publication: Apr 23th, 2023

1. về việc giải thích một số từ ngữ có liên quan

Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ghi nhận cách giải thích các từ ngữ có liên quan, làm nền tảng cho việc hiểu và thực thi các quy định có sử dụng các thuật ngữ này. So với Luật hiện hành, các từ ngữ được giải thích trong Dự thảo đã tăng từ 30 lên 52, đồng thời các từ ngữ cũng được sắp xếp

theo trật tự nên dề tra cứu horn. Đặc biệt nội dung một số từ ngữ đã được thay đổi so với Luật hiện hành. Những từ ngừ này không chỉ liên quan đến các quy định trong Dự thảo mà cịn có liên quan đến quy định trong các văn bản pháp luật khác, trong đó có Bộ luật Dân sự (BLDS). Nghiên cứu Dự thảo có thể nhận thấy một số từ ngữ được giải thích chưa thực sự phù hợp với nội hàm của nó khi đối chiếu với các quy định trong BLDS, cụ thể như sau:

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ”

Thứ nhất, về nội dung của thuật ngữ

“chuyển quyền sử dụng đất”

Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Dự thảo, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là

‘‘việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. So với với cách định nghĩa tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển quyền sử dụng đất khơng cịn bao gồm hình thức “chuyển đổi quyền sử dụng đất”. Định nghĩa mới về chuyển quyền sử dụng đất trong Dự thảo có thể dẫn đến hai cách hiểu. Cách hiểu thứ nhất theo hướng việc “chuyển đổi quyền sử dụng đất” không phải là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Cách hiểu thứ hai theo hướng ngoài việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các cá nhân với nhau thì việc chuyển đổi quyền sử dụng các loại đất khác đều bị nghiêm cấm.

Cách hiểu thứ nhất chưa phù hợp bởi nếu theo cách hiểu này thì việc giải thích thuật ngữ “chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp” tại khoản 7 Điều 3 Dự thảo sẽ không đúng và cần phải sửa lại. Cách hiểu thứ hai cũng chưa thực sự phù hợp nếu đối chiếu với quy định về những hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 12 Dự thảo. Hon nữa, nếu theo cách hiểu thứ hai, cũng khó có thể tìm ra cách giải thích cho việc cấm chuyển đổi quyền sừ dụng các loại đất khác ngồi đất nơng nghiệp. Điều này tạo ra sự mâu thuẫn với các quy định về trao đổi tài sản trong BLDS. Bởi vì, theo quy định tại Điều 105 và Điều 115

BLDS năm 2015, quyền sử dụng đất (không phân biệt quyền sử dụng loại đất nào) là một loại tài sản tồn tại dưới dạng quyền tài sản. Người sử dụng đất hợp pháp được coi là chủ sở hữu của “quyền sử dụng đất” nên có quyền định đoạt quyền sử dụng đất của mình cho người khác thông qua việc chuyển quyền sở hữu “quyền sử dụng đất” đó cho người khác thơng qua một trong các hợp đồng mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), trao đổi (chuyển đổi quyền sử dụng đất với người khác), tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác,...

Trong khoa học pháp lí hiện nay, thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất1. Tức là chuyển quyền sử dụng đất cũng bao gồm cả hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất12. Trong đó, chuyển đổi quyền sử dụng đất được nhận diện là một hợp đồng dân sự đặc thù, trong đó các bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật về đất đai3. Sau khi hoàn thiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên được

1 Vũ Thị Hồng yến (2016), “Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong mối quan hệ giữa Bộ luật Dân sự với Luật Đất đai”, Tạp chí Luật học, số 6,

tr. 94 - 100.

2 Xem thêm: Phan Thị Ngọc Dung (2017), Chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 13.

3 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình

Luật dãn sự Việt Nam, tập II, Nxb. Công an

nhân dân, tr. 236 - 237.

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đỗi) ”

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi4. Như vậy, chuyển đổi quyền sử dụng đất cũng chính là một trường hợp đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất và là hình thức chuyển quyền sử dụng đất đơn giản nhất trong các hình thức chuyến quyền sử dụng đất5. Có chăng, điểm khác biệt giữa chuyển đổi quyền sử dụng đất với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất khác đó là mỗi bên trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất vừa là bên chuyển quyền đối với quyền sử dụng đất của mình, vừa là bên nhận chuyển quyền đối với quyền sừ dụng đất của bên kia.

4 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), tlđd, tr. 240.5 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), tlđd, tr. 236 - 237.6 Phạm Văn Tuyết (2002), “Bàn về khái niệm thừa kế”,

Tạp chí Luật học, số 6, tr. 45 - 47.

7 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình

Luật dãn sự Việt Nam, tập I, Nxb. Công an nhân dân,

ư. 287 - 288.

Như vậy, việc lược bỏ hình thức “chuyển đổi quyền sử dụng đất” ra khỏi thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” là không thực sự phù hợp và khơng thực sự tương thích với quy định của BLDS. Ban soạn thảo cần cân nhắc để bổ sung cụm từ “chuyền đổi quyền sử dụng đất” vào khoản 9 Điều 3 Dự thảo.

Thứ hai, về việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức thừa kế

Một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được kế thừa tại khoản 9 Điều 3 Dự thảo đó là hình thức thừa kế. Trong khoa học pháp lí dân sự hiện đại, thuật ngữ “thừa kế” được hiểu là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết sang cho người còn sống6 theo di chúc hoặc theo pháp luật. Ngoài ra, thừa kể cũng được tiếp cận dưới góc độ là quyền thừa kế. Theo quy định tại

Điều 609 BLDS năm 2015 thì quyền thừa kế là thuật ngữ có hai cách tiếp cận bao gồm quyền để lại di sản cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật và quyền nhận di sản do người chết để lại7. Như vậy, bản thân thuật ngữ “thừa kế” khi gắn với quyền sử dụng đất cũng không đương nhiên được hiểu là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà có thể hiểu theo nhiều góc độ khác nhau, bao gồm cả góc độ của người hưởng thừa kế quyền sử dụng đất. Chính vi vậy, việc tiếp cận thừa kế là một trong các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất chỉ phù hợp khi đứng từ góc độ của người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Tức là chủ sở hữu tài sản (người sử dụng đất hợp pháp) trước khi chết có quyền quyết định việc định đoạt tài sản của mình thơng qua một trong các hình thức được luật ghi nhận, trong đó có đế lại thừa kế. Do đó, đế bảo đảm việc hiểu và áp dụng thống nhất thì cần thay đổi cụm từ “thừa kế” thành cụm từ “để lại thừa kế”.

Thứ ba, về thuật ngữ “đăng kí đất đai” Theo ghi nhận tại khoản 13 Điều 3 Dự thảo, đăng kí đất đai là việc người sử dụng đất, người được giao quản lí đất kê khai quyền sử dụng đất và việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận theo quy định của Luật này. Định nghĩa này có sự thay đổi so với quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, việc sử dụng cụm từ “đăng kí đất đai” lại chưa thực sự

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đoi) ”

phù hợp và chưa tương thích với quy định của BLDS.

Theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015 và Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cả đất đai và quyền sử dụng đất đều là bất động sản. Đồng thời, cũng theo quy định tại Điều 106 BLDS năm 2015, quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng kí theo quy định của BLDS và pháp luật về đăng kí tài sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, theo quy định tại Điều 197 và Điều 198 BLDS năm 2015, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện, nghĩa là các cá nhân, pháp nhân chỉ có thể được sở hữu tài sản là “quyền sử dụng đất” mà không thể sở hữu tài sản là đất đai. Vậy, khi các cá nhân, pháp nhân tiến hành đăng kí quyền sở hữu theo quy định thì đó chính là đăng kí quyền sừ dụng đất mà không phải là đăng kí đất đai. Như vậy việc ghi nhận và giải thích thuật ngữ “đăng kí đất đai” tại khoản 13 Điều 3 Dự thảo là không đúng về bản chất của đăng kí quyền sở hữu tài sản đã được ghi nhận trong BLDS. Do đó, để bảo đảm sự tương thích với BLDS và sự phù họp với bản chất của hoạt động đăng kí tài sản thì thuật ngữ “đăng kí đất đai” tại khoản 3 Điều 13 và tại các quy định có liên quan tại Mục 2 Chương X Dự thảo cần phải được sửa đổi đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đẩt thơng qua việc góp

quyền sử dụng đất đế tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập Cách giải thích này có thể dẫn đến cách hiểu rằng việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ đặt ra đối với các doanh nghiệp, các chủ thể khác không được chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cách hiểu này không phù hợp và có sự mâu thuẫn với nội dung của thuật ngữ “tích tụ đất nơng nghiệp” tại khoản 47 Điều 3 Dự thảo. Tại khoản 47 Điều 3 cũng như Điều 186 Dự thảo cũng thừa nhận một trong các phương thức tích tụ đất nơng nghiệp là thơng qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đương nhiên, người sử dụng đất tích tụ đất nơng nghiệp khơng phải chỉ là các doanh nghiệp như cách giải thích tại khoản 23 Điều 3 Dự thảo.

Cách giải thích thuật ngữ “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” như tại khoản 23 Điều 3 Dự thảo cịn có sự mâu thuẫn với quy định của BLDS năm 2015. Theo quy định tại Điều 102 và Điều 506 BLDS năm 2015, một trong các loại tài sản mà các thành viên hợp tác đóng góp đó là quyền sử dụng đất. Việc góp tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua họp đồng hợp tác giữa các cá nhân, pháp nhân và không thành lập doanh nghiệp8.

8 Xem thêm: Kiều Thị Thuỳ Linh (2018, chủ nhiệm),

Hợp đồng hợp tác trong Bộ luật Dân sự năm 2015,

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 84-96.

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

số chuyên để “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đơi)

Như vậy, nội dung của thuật ngữ “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” tại khoản 23 Điều 3 Dự thảo khơng tương thích với quy định có liên quan trong BLDS. Do đó, nội dung của thuật ngữ này cần phải được thay đổi để tránh mâu thuẫn với các quy định khác trong Dự thảo và bảo đảm sự tương thích với quy định BLDS.

Thứ năm, NQ thuật ngữ “hợp tác sản xuất,

kinh doanh bằng quyền sử dụng đất”

Đây là một trong các thuật ngữ mới được bổ sung trong Dự thảo. Theo cách giải thích từ ngữ tại khoản 27 Điều 3 Dự thảo

thì “hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyển sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó ngiỉời sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đê họp tác sản xuất, kỉnh doanh với tô chức, cá nhân, chủ thể khác mà không làm thay đổi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ”, Cách giải

thích này cho thấy việc hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sừ dụng đất được thực hiện thông qua việc giao kết một loại hợp đồng, về bản chất đây chính là hợp đồng hợp tác đã được ghi nhận trong BLDS. Tuy nhiên, cách giải thích thuật ngữ của Dự thảo lại cho thấy sự khác biệt về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất so với quy định về chủ thể của hợp đồng nói chung, chủ thể của hợp đồng hợp tác nói riêng trong BLDS. Theo ghi nhận tại khoản 27 Điều 3 Dự thảo thì chủ thể của hợp đồng hợp tác, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức và các chủ thể khác. Trong khi đó, theo quy

định của BLDS thì chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự nói chung, chủ thể của hợp đồng hợp tác nói riêng lại chỉ bao gồm cá nhân và pháp nhân9.

9 Xem thêm: Kiều Thị Thuỳ Linh (2018), tlđd, tr. 26-39.

Như vậy, đã khơng có sự thống nhất trong việc ghi nhận tư cách chủ thể của các loại chủ thể giao kết hợp đồng giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và BLDS. Điều này trước hết thể hiện sự khơng đồng bộ trong q trình ban hành văn bản pháp luật. Đồng thời việc khơng thống nhất này sẽ gây ra khó khăn cho quá trình áp dụng pháp luật khi Dự thảo được thông qua. Với tư cách là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự (khoản 1 Điều 4 BLDS năm 2015), chắc chắn rằng các quy định về chủ thể của hợp đồng trong BLDS sẽ là căn cứ để các bên liên quan áp dụng. Do đó, để bảo đảm sự thống nhất với BLDS thì thuật ngữ này cần được điều chỉnh theo hướng thay cụm từ “tổ chức, cá nhân, chủ thể khác” bằng cụm từ “cá nhân, pháp nhân” hoặc lược bỏ các từ “tổ chức, cá nhân” và chỉ giữ lại cụm từ “chủ thể khác”.

Thứ bảy, về thuật ngữ “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất”

Đây là thuật ngữ đã được ghi nhận và giải thích ở Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, trong Dự thảo thì thuật ngữ này có sự khác biệt về nội hàm. Khoản 36 Điều 3 Dự thảo ghi nhận: “Nhà nước cho thuê quyền sử

dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê quyền sử dụng

TẠPCHÍ LUẬTHỌCSỐ4/2023

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ”

đât cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Theo cách giải thích này thì việc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất khơng cịn được nhìn nhận là một hợp đồng như Luật hiện hành mà được nhìn nhận là một quyết định cho thuê đất.

Trong khoa học pháp lí hiện nay, có nhiều quan điểm được đưa ra liên quan đến việc Nhà nước cho thuê đất, song hầu hết các quan điểm đều thống nhất rằng hoạt động cho thuê đất trước hết phải xác định là một hình thức của giao dịch cho thuê tài sản10 11, bất kể chủ thể cho thuê là ai. Trong khi đó, cho thuê tài sản được hiểu "là việc chủ sở

hữu tài sản hoặc người chiếm hữu hợp pháp của chủ sở hữu được sự đồng ỷ của chủ sở hữu giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định. Bên thuê chỉ được sử dụng tài sản trong một thời hạn đã thoả thuận và phải trả tiền thuê tài sản đó’’".

Thực tế, việc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất cũng chính là cho thuê một loại tài sản đã được BLDS ghi nhận tại Điều 105 và Điều 115. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta (đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu), nên đổi tượng của hợp đồng này không phải là đất (vật) mà là quyền sử dụng đất (quyền sử dụng vật)12 *. Cho dù có nhìn nhận việc

10 Nguyễn Việt Hà (2021), Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật

học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 10.

11 Viện Khoa học pháp lí - Bộ Tư pháp (2006), Từ

điển luật học, Nxb. Từ điển Bách Khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 43.

12 Nguyễn Quốc Chinh (2016), Pháp luật về cho thuê

đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hồ Chí Minh,

Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 8.

13 Nguyễn Xuân Trọng (2014), “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành”, Tạp chí Luật học, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013, tr. 72 - Tl.

14 Bùi Huyền Trang (2019), Pháp luật về cho thuê đất

đế thực hiện các dự án đầu tư và thực tiễn thi hành,

Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 12.

15 Nguyễn Quốc Chinh (2016), tlđd, tr. 8.

“Nhà nước cho thuê quyền sừ dụng đất” là một trong các hoạt động phân phối đất đai nhằm trao quyền sử dụng đất cho các đổi tượng có nhu cầu sử dụng đất13, thì cho th quyền sử dụng đất vần là cách thức mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất có thu tiền thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả giai đoạn thuê) cho người có nhu cầu sử dụng đất thơng qua một hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền14.

Như vậy, rõ ràng quan hệ cho thuê đất là một loại quan hệ đặc biệt, vừa mang tính chất hành chính (thể hiện ở quyết định cho thuê), vừa mang tính chất dân sự (thể hiện ở việc kí hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất)15. Song, sự thay đổi trong cách giải thích thuật ngữ “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất” như Dự thảo đã làm mất đi bản chất của quan hệ thuê quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với người thuê, dễ dẫn đến việc hành chính hố một quan hệ mang bản chất dân sự. Do đó, cần cân nhắc việc thay đổi nội dung của khoản 36 Điều 3

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đối) ”

Dự thảo thành: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền kí hợp đồng cho th quyền sử dụng đất với đối tượng có nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở quyết định cho thuê quyền sừ dụng đất”.

sử dụng đất”

Điều 13 Dự thảo vừa kế thừa vừa có sự bổ sung so với Điều 4 của Luật Đất đai hiện hành. Ngoài việc giữ nguyên nội dung “Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thong nhất quản li. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” thì

Điều 13 của Dự thảo đã bổ sung nội dung khẳng định “Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng khơng phải là quyền sở hữu; quyền sử dụng đất, tài sản gan liền với đất được pháp luật bảo hộ

Sự bổ sung này liên quan đến việc thừa nhận quyền sừ dụng đất là một loại tài sản. Tuy nhiên, cách thừa nhận này còn “gượng gạo” và chưa phù họp với quy định về tài sản và quyền sở hữu trong BLDS. Điều này thể hiện ở một số điểm sau:

Thứ nhất, việc khẳng định “quyền sử dụng đất” không phải là “quyền sở hữu” cho thấy có sự nhầm lần về nội hàm của thuật ngữ. Đương nhiên, ngay cả khi Dự thảo khơng ghi nhận nội dung này thì cũng khơng thể hiểu “quyền sử dụng đất” là “quyền sở hữu”. Bởi vì, theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản tồn tại

dưới dạng “quyền tài sản”. Trong khi đó quyền sở hữu là một loại “quyền đổi với tài sàn”16. Do đó, nếu tiếp cận từ các quy định về tài sản và quyền sở hữu trong BLDS thì việc thừa nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp là hoàn toàn phù họp.

16 Xem thêm: Đặng Phước Thông (2018), “Quyền đối với tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và hoàn thiện pháp luật về đăng kí tài sản”, Tạp chí Luật

học, số 8, tr. 74 - 86.

17 Nguyễn Minh Oanh (2018, chù nhiệm), Vật quyền

trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại, Đe tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 34.

Thứ hai, nếu đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, thì quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất cũng phải được thừa nhận. Theo quy định tại Điều 106 BLDS năm 2015 thì quyền sở hữu đối với bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất (xem quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015 và Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) được đăng kí. Thời điểm đăng kí tài sản chính là thời điểm xác lập quyền sở hữu đổi với tài sản17. Do đó, khi người sử dụng đất đã đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ được coi là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai.

Chính vì vậy, cần lược bỏ cụm từ “nhưng không phải là quyền sở hữu” ra khỏi nội dung của Điều 13 Dự thảo để tránh sự hiểu nhầm và bảo đảm sự thống nhất với BLDS.

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ”

3.1. về một số quy định chung liên quan đến quyền của người sử dụng đẩt

Thứ nhất, khoản 1 Điều 28 Dự thảo quy

định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này ”. Quy định này không phù hợp bởi việc thực hiện các quyền này không phải chỉ tuân theo quy định của Luật Đất đai mà còn phải tuân theo quy định của các luật khác có liên quan. Ví dụ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo cả quy định của BLDS (quyền sử dụng đất đang là tài sản thế chấp thì không được phép chuyển nhượng theo quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS năm 2015); hoặc việc chuyển quyền sử dụng đất thông qua đấu giá phải được thực hiện theo quy định của Luật Đấu giá tài sàn;... Ngay chính Điều 4 Dự thảo cũng đã ghi nhận về việc áp dụng Luật Đất đai và các luật khác có liên quan. Do đó, cần bổ sung cụm từ “và các luật khác có liên quan” vào cuối khoan 1 Điều 28 Dự thảo.

Thứ hai, điểm b khoản 2 Điều 28 Dự thảo quy định: “Trường họp nhỏm người sử

dụng đât mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhỏm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dimg đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đât theo quy định của Luật này”.

Đối chiếu với quy định của BLDS năm 2015 có thể thấy rằng nội dung điểm này có liên quan đến một trường hợp cụ thể của định đoạt tài sản chung theo phần tại Điều 218 BLDS năm 2015.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 218 BLDS năm 2015 thì khi một chủ sở hữu chung bán phần quyền thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua, nếu hết thời hạn ưu tiên mua mà khơng có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Vậy, nếu thành viên của nhóm muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình cho các thành viên khác trong nhóm thì có cần thiết phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định hay không, đặc biệt là trong trường hợp nhóm chỉ có hai thành viên? Rõ ràng, nếu buộc một trong các thành viên muốn chuyển nhượng cho thành viên còn lại phải thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng sẽ gây ra phiền hà về thủ tục, gây lãng phí về tài chính cho chính chủ thể và nhà nước. Do đó, quy định này cần phải được điều chỉnh cho phù hợp theo hướng bổ sung nội dung “trường họp chuyển quyền sừ dụng đất cho thành viên trong cùng nhóm thì khơng phải thực hiện thủ tục tách thửa, không phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển quyền” vào cuối điểm này.

Thứ ba, đoạn hai điểm b khoản 2 Điều

28 Dự thảo quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đẩt không

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

số chuyên đề “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ”

phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện đê thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đẩt Quy định

này đề cập một trong các hình thức sở hữu chung là sở hữu chung hợp nhất. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 218 BLDS năm 2015 thì “việc định đoạt tài sản chung

hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”. Theo đó, các đồng chủ sở hữu chung hợp nhất đối với quyền sừ dụng đât có thê thoả thuận cùng thực hiện hoặc uỷ quyền cho nhau thực hiện quyền định đoạt và các quyền khác đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung. Chính vì vậy, việc ghi nhận một phương thức thực hiện quyền thông qua việc uỷ quyền cho người đại diện ở đoạn hai điểm b khoản 2 Điều 28 Dự thảo là không phù hợp, gây ảnh hưởng đến quyền tự định đoạt của chủ thể trong quan hệ dân sự. Do đó, nội dung đoạn này cần được sửa đổi như sau: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì tất cả các thành viên cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Thứ tư, Điều 29 Dự thảo quy định về thời điếm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, song không quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền lập di chúc để định đoạt quyền sử dụng đất sau khi chết là thời điểm nào. Theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại tài sản được ghi nhận ở dạng

quyền tài sản. Thông thường, với trường hợp lập di chúc để lại quyền sử dụng đất sau khi chết được thực hiện khi đất đã được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, bởi chỉ khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất thì mới có cơ sở để xác định quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu của người lập di chúc hay không. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là càn cứ duy nhất để xác định quyền của người sử dụng đất. Hơn nữa, trong nhiều trường hợp việc để lại thừa kế theo quy định của pháp luật thì việc người để lại di sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cũng không ảnh hưởng vấn đề thừa kế. Chính vì vậy, thời điểm người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất cũng không nhất thiết là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. cần cân nhắc đến vấn đề này khi bổ sung quy định về thời điểm được để lại thừa kế quyền sử dụng đất trong Dự thảo.

Thứ năm, về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề tại Điều 32 Dự thảo kế thừa hoàn toàn nội dung của Điều 171 Luật Đất đai năm 2013. Thời điểm Luật Đất đai năm 2013 được thông qua là thời điểm BLDS năm 2005 đang có hiệu lực thi hành và trong Bộ luật này cũng sử dụng cụm từ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” tại Chương XVI (Những quy định khác về quyền sở hữu). Do đó, tại thời điểm này các thuật ngữ được sử dụng hồn tồn tương thích với nhau. Đồng thời, ở thời điểm này

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

số chuyên đề '‘Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ”

cụm từ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” được hiểu là việc hạn chế quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền đối với tài sản của mình18. Tuy nhiên, khi ban hành BLDS năm 2015, nhà làm luật khơng cịn sử dụng cụm từ “quyền sừ dụng hạn chế bất động sản liền kề” mà thay vào đó là cụm từ “quyền đối với bất động sản liền kề”. Theo đó, “quyền đối với bất động sản liền kề” cũng được nhận diện ở khía cạnh pháp lí mới là một trong bốn loại vật quyền (quyền xác lập trên tài sản)19. Với sự thay đổi tên gọi, cách hiểu về quyền này cũng đã thay đổi. Theo đó, trong khoa học pháp lí hiện nay, quyền đối với bất động sản liền kề được hiểu là xử sự pháp luật cho phép chủ thể thực hiện trên một bất động sản khác nhằm phục vụ cho một bất động sản nhất định20. Như vậy, việc thay đổi tên gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” thành “quyền đối với bất động sản liền kề” cũng kéo theo sự thay đổi cả việc nhận diện pháp lí và quan niệm về loại quyền này. Do đó, việc Điều 32 Dự thảo kế thừa toàn bộ từ tên gọi đến nội dung Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 đã dẫn đến sự không thống nhất với quy định của BLDS. Đặc biệt nội dung

18 Xem thêm: Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ luật

học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 55.

19 Xem thêm: Lê Đăng Khoa (2018), Hệ thống các

vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam, Luận

án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 120.

20 Xem thêm: Nguyễn Minh Tuấn (2016, chủ biên),

Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb.

Tư pháp, Hà Nội, tr. 361.

của khoản 2 Điều 32 Dự thảo vẫn dần chiếu đến quy định của pháp luật dân sự khi đề cập việc “xác lập quyền” này sẽ gây khó khăn cho quá trình áp dụng bởi vì hiện tại BLDS năm 2015 khơng cịn ghi nhận về “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Do đó, cần cân nhắc để sửa đổi tên gọi của Điều 32 Dự thảo thành “quyền đối với thửa đất liền kề”.

Ngoài ra, cũng cần cân nhắc để bô sung nội dung liên quan đến đăng kí “quyền đối với thửa đất liền kề”. Bởi vì, tại khoản 2 Điều 32 Dự thảo cũng có quy định bắt buộc đăng kí quyền này. cần bổ sung giải thích cụ thể về việc đăng kí quyền này vào khoản 13 Điều 3 Dự thảo. Đồng thời bổ sung cách giải thích tên gọi một loại giấy chứng nhận tưong ứng khi đăng kí quyền này vào khoản 22 Điều 3 Dự thảo để đảm bảo sự thống nhất trong việc hiểu và áp dụng.

Thứ sáu, NQ quyền được tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Một trong các quyền của người sử dụng đất là quyền được tặng cho và quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Hiện tại quyền này được ghi nhận ở nhiều quy định khác nhau trong Dự thảo. Tuy nhiên, các quy định này hiện còn mâu thuẫn với nhau và mâu thuẫn với quy định của BLDS. Cụ thể:

Theo điểm đ khoản 1 Điều 30 Dự thảo, tổ chức trong nước (bao gồm cả tổ chức kinh tể) được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 35 Dự thảo và điểm e khoản 2 Điều 40 Dự thảo. Tuy nhiên, điểm e khoản 2 Điều 40 Dự thảo ghi nhận về quyền được tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cũng

</div>

GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) HOÀN THIỆN DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỘI) NHẰM BẢO ĐẢM SỰ THỐNG NHẤT VỚI BỘ LUẬT DÂN SỰ

<b>HOÀN THIỆN Dự THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỨA ĐỚI)</b>

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về