Bài Giảng Thị Trường Bất Động Sản

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (205.99 KB, 12 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

Chương 1.

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...1

1.1. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG...1

1.1.1. Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường...1

a. Khái niệm về thị trường...1

b. Chức năng của thị trường...1

c. Phân loại thị trường...2

b. Vai trò quản lý của Chính phủ...3

1.1.3. Marketing - điều tra và phân tích thị trường...4

a. Marketing...4

b. Điều tra thị trường...4

c. Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp...5

1.1.4. Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường...6

a. Phân đoạn thị trường...6

b. Lựa chọn thị trường mục tiêu...6

a. Khái niệm thị trường bất động sản...8

b. Phân loại thị trường bất động sản...9

c. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản...10

d. Đặc điểm, vai trò và chức năng của thị trường bất động sản...11

e. Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản...13

* Cầu trong thị trường bất động sản...13

* Cung trong thị trường bất động sản...14

* Cân bằng cung cầu...15

f. Sự vận hành thị trường bất động sản...15

CHƯƠNG 2. KHUNG PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...20

2.1. KHÁI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN...20

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

c. Quyền của chủ sở hữu bất động sản...21

d. Xác lập quyền sở hữu bất động sản...21

e. Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản...21

2.2.2. Các quyền sử dụng đất (Pháp luật Việt Nam)...21

a. Chuyển đổi...21

b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất...21

c. Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất...22

2.3.1. Pháp luật đất đai và bất động sản Trung Quốc...23

2.3.2. Pháp luật đất đai và bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức...25

2.3.3. Luật bất động sản của Australia...25

a. Quy định về đất đai và bất động sản...25

b. Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản...26

2.4. PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM...26

2.4.1. Luật Đất đai 2003...27

a. Khái quát về Luật Đất đai 2003...27

b. Một số nội dung chính của Luật Đất đai 2003 liên quan đến kinh doanh bất động sản.27

a. Khái quát về Luật Nhà ở...31

b. Nội dung cơ bản của Luật Nhà ở liên quan đến kinh doanh bất động sản...32

* Các hình thức phát triển nhà ở...32

* Quy định về chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở...32

* Quyền của chủ sở hữu nhà ở...32

* Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở...32

* Các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở...33

* Giao dịch nhà ở...33

* Hợp đồng về nhà ở:...34

* Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài...34

* Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài...34

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

2.4.3. Pháp luật về kinh doanh bất động sản...34

a. Khái quát về Luật Kinh doanh bất động sản...34

b. Một số vấn đề cơ bản trong kinh doanh bất động sản...34

* Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản...34

* Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản...35

* Các hình thức kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản...35

* Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh...35

* Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản...36

* Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản...36

* Quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh...36

* Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản...36

* Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản...37

* Mua bán, chuyển nhượng bất động sản...37

c. Kinh doanh nhà và cơng trình xây dựng...38

* Các hình thức đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh...38

* Chuyển nhượng tồn bộ dự án khu đơ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp...38

* Mua mua bán nhà, công trình xây dựng...39

* Th nhà, cơng trình xây dựng...39

* Th mua nhà, cơng trình xây dựng...39

d. Kinh doanh quyền sử dụng đất...39

* Các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê...39

* Điều kiện và các hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất...40

e. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản...40

2.4.3. Luật Dân sự 2005...40

a. Khái quát về Luật Dân sự 2005...40

b. Nội dung cơ bản của Luật Dân sự liên quan đến kinh doanh bất động sản...40

* Quy định về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi...42

2.4.4. Luật Đầu tư...42

a. Khái quát về Luật Đầu tư...42

b. Nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến kinh doanh bất động sản...42

* Khái niệm về đầu tư và nhà đầu tư...42

* Chính sách về đầu tư...43

* Các biện pháp bảo đảm đầu tư...43

* Quyền của nhà đầu tư...43

* Nghĩa vụ của nhà đầu tư...43

* Các hình thức đầu tư...44

* Các hình thức ưu đãi đầu tư...44

2.4.5. Luật Xây dựng...44

a. Khái quát về Luật Xâydựng...44

b. Nội dung cơ bản của Luật Xây dựng liên quan đến kinh doanh bất động sản...44

* Quy hoạch xây dựng...44

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

* Các bước xây dựng cơng trình...45

* Các bước thiết kế xây dựng cơng trình...46

* Giấy phép xây dựng...46

2.4.6. Luật Thương mại...47

a. Khái quát về Luật Thương mại...47

b. Nội dung cơ bản của Luật Thương mại liên quan đến kinh doanh bất động sản...47

* Một số khái niệm cơ bản...47

* Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại...47

2.4.7. Luật Doanh nghiệp...48

a. Khái quát về Luật Doanh nghiệp...48

b Một số nội dung cơ bản của Luật Doanh nghiệp liên quan đến kinh doanh bất động sản ...48

* Một số khái niệm cơ bản...48

* Điều kiện kinh doanh...48

* Chứng chỉ hành nghề...48

* Quyền của doanh nghiệp...49

* Nghĩa vụ của doanh nghiệp...49

* Quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp...50

2.4.8. Chính sách tài chính, tín dụng trong kinh doanh bất động sản...50

3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN...61

3.1.1. Khái niệm về đăng ký bất động sản...61

3.1.2. Vị trí, vai trị của đăng ký bất động sản...62

a. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội...62

b. Lợi ích đối với công dân...62

3.1.3. Chức năng đăng ký bất động sản...62

3.1.4. Đối tượng đăng ký bất động sản...63

3.2. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN...63

3.2.1. Khái niệm hồ sơ đất đai và bất động sản...63

3.2.2. Phân loại hồ sơ bất động sản...63

c. Nguyên tắc công khai...64

c. Nguyên tắc chuyên biệt hoá...64

3.2.4. Đơn vị đăng ký bất động sản - thửa đất...64

a. Đơn vị đăng ký...64

b. Thửa đất...65

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

3.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland...66

3.3.2. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ...67

3.3.3. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch ở Hà Lan...67

3.3.4. Hệ thống đăng ký quyền của Australia (hệ thống Torrens)...68

3.4. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...68

3.4.1. Đăng ký bất động sản ở Việt Nam thời kỳ trước năm 1975...68

a. Thời kỳ phong kiến...68

b. Thời Pháp thuộc...69

c. Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn trước năm 1975...69

3.4.2. Đăng ký bất động sản ở thời kỳ từ năm 1975 - 2003...69

a. Đăng ký bất động sản trước khi có Luật Đất đai năm 1988...69

b. Đăng ký bất động sản từ khi có Luật Đất đai 1988 đến trước khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản...70

c. Đăng ký bất động sản từ khi có Luật Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản...73

d. Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam...75

3.4.3. Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong giai đoạn hiện nay...75

a. Luật Đất đai năm 2003 quy định...75

b. Một số gợi mở cải tiến hệ thống đăng ký đất đai/ bất động sản tại Việt Nam...76

c. Chấn chỉnh một số hoạt động có ảnh hưởng đến đăng ký đất đai...77

CHƯƠNG 4. ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...79

4.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...79

4.1.1. Một số khái niệm...79

4.1.2. Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...79

a. Dự án khu đô thị mới...79

* Khái niệm...79

* Quy mô dự án khu đô thị mới...80

* Chủ đầu tư khu đô thị mới...80

* Trình tự hình thành, phát triển khu đơ thị mới...80

* Yêu cầu của dự án khu đô thị mới...80

* Nội dung của dự án KĐTM...80

Nội dung dự án KĐTM gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở (Thông tư

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

* Phân loại dự án phát triển nhà...81

* Quy chế thực hiện dự án phát triển nhà ở...82

* Yêu cầu đối với lập dự án phát triển nhà ở...82

* Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở...83

* Đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 43 Luật Đầu tư 2005)...84

* Quyền của nhà đầu tư đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế (khoản 1 Điều 19 NĐ 108/2006/NĐ-CP)...84

* Quyền của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế (khoản 2 Điều 19 NĐ 108/2006/NĐ-CP)...84

4.1.3. Lựa chọn loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản...85

4.2. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...85

4.2.1. Tìm kiếm đất...85

4.2.2. Xây dựng ý tưởng kinh doanh...86

4.2.3. Nghiên cứu thị trường...86

4.2.4. Thiết kế ý tưởng...86

4.2.5. Phân tích tài chính...86

* Khái niệm:...86

* Vai trị của phân tích tài chính dự án đầu tư:...86

* Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư...87

4.2.6. Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án...87

4.2.7. Triển khai dự án...87

4.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHÍNH CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS...87

4.3.1. Nghiên cứu thị trường...87

a. Phân tích cầu của thị trường BĐS...87

b. Phân tích cung hàng hố BĐS...87

c. Phân tích cân bằng cung - cầu hàng hoá BĐS trên thị trường...88

d. Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường...89

4.3.2. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản...90

a. Tạo nguồn vốn chủ sở hữu bởi một nhóm người...90

b. Tạo nguồn vốn vay thế chấp từ các tổ chức tài chính tín dụng...90

4.4. PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...92

3.4.1. Rủi do hệ thống...92

a. Do lạm phát...92

b. Do cung cầu của thị trường...92

c. Rủi ro chu kỳ...92

d. Do khó chuyển nhanh thành tiền...93

e. Do lãi suất tiền vay...93

f. Do chính sách thay đổi...93

g. Do yếu tố chính trị như chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công …...93

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

h. Do các tai hoạ như cháy nổ và các thiên tai gây ra...93

3.4.3. Rủi ro cá biệt...93

4.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QỦA ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...93

4.5.1. Giá trị hiện tại thuần (NPV)...94

c. Tiêu chuẩn lựa chọn dự án...98

4.6. HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...98

CHƯƠNG 5. KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN...101

5.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN...101

5.1.1. Khái niệm...101

5.1.2. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS...101

5.1.3. Vai trò của kinh doanh dịch vụ BĐS...101

5.2. DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN...101

5.2.1. Khái niệm...101

5.2.2. Vai trị của mơi giới BĐS trong thị trường BĐS...101

5.2.3. Nội dung của môi giới BĐS...101

5.2.4. Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS...101

5.2.5. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS...102

5.2.6. Yêu cầu chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS...102

a. Yêu cầu chuyên môn...102

b. Đạo đức nghề nghiệp...102

5.2.7. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS...102

a. Quyền...102

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

b. Nghĩa vụ...102

5.2.8. Quy trình mơi giới BĐS...103

5.2.9. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới BĐS...104

a. Những yếu tố trực tiếp...104

b. Những yếu tố gián tiếp...104

5.2.10. Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới BĐS...104

a. Môi giới BĐS ở Mỹ...104

b. Môi giới BĐS ở Châu Âu...105

c. Đào tạo và giấy phép cho môi giới BĐS ở Xinh-ga-po...105

5.3. DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...106

5.3.1. Khái niệm...106

5.3.2. Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS...106

5.3.3. Yêu cầu chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của nhà định giá BĐS...106

a. Yêu cầu chuyên môn...106

c. Nguyên tắc cung cầu...108

d. Nguyên tắc thay đổi...108

e. Nguyên tắc đóng góp...109

f. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS...109

g. Nguyên tắc dự báo trước...109

h. Nguyên tắc phù hợp...109

i. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất...110

k. Nguyên tắc cân đối...110

5.4.2. Chức năng của sàn giao dịch BĐS...114

5.4.3. Vai trò của sàn giao dịch BĐS...115

5.4.4. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS...115

5.4.5. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản...115

5.4.5. Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS...116

5.4.6.Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS...116

a. Quyền...116

b. Nghĩa vụ...116

5.4.6. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS...116

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

5.5.2. Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản...118

5.5.3. Nguyên tắc hoạt động tư vấn BĐS...118

5.7.2. Nguyên tắc quảng cáo BĐS...121

5.7.3. Quy trình quảng cáo BĐS...121

5.7. DỊCH VỤ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN...121

5.7.1. Khái niệm...121

5.7.2. Vai trò của dịch vụ quản lý BĐS...122

5.7.3. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS...122

6.3. CHỨC NĂNG VÀ NHIỆM VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TTBĐS...124

6.3.1. Tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường BĐS...125

6.3.2. Định hướng hoạt động của thị trường BĐS...125

6.3.3. Điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS...125

6.3.4. Thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường bất động sản...126

6.4. HỆ THỐNG CÔNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...126

6.4.1. Công cụ pháp luật về đất đai, bất động sản...127

6.4.2. Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...127

6.4.3. Công cụ tài chính bất động sản...128

6.4.4. Cơng cụ quản lý hành chính...128

6.5. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM...128

6.5.1. Quyền sở hữu đối với bất động sản...128

a. Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Đức...128

b. Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Úc...128

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

c. Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Trung Quốc...129

d. Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Singapore...129

6.5.2. Kinh nghiệm về xây dựng và quản lý quy hoạch...129

a. Kinh nghiệm của Trung Quốc...129

b. Kinh nghiệm của Singapore...129

6.5.3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở...130

a. Kinh nghiệm của Hồng Kông (Trung Quốc)...130

b. Kinh nghiệm của Phần Lan...131

6.5.4. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội...131

a. Phát trển nhà ở xã hội ở Singapore...131

b. Phát trển nhà ở xã hội ở Malaysia...132

c. Phát trển nhà ở xã hội ở Trung Quốc...132

6.5.5. Kinh nghiệm kinh doanh bất động sản - kinh nghiệm của Trung Quốc...132

6.5.5. Kinh nghiệm điều tiết thị trường bất động sản...133

a. Kinh nghiệm của Singapore...133

b. Kinh nghiệm của Hàn Quốc...133

6.5.6. Bài học rút ra cho Việt Nam về quản lý thị trường bất động sản...134

6.6. HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI/BẤT ĐỘNG SẢN...134

6.6.1. Khái niệm...134

6.6.2. Vai trò của một hệ thống quản lý đất đai...135

6.6.3. Cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land Administration System (LAS)...135

6.6.3. Mơ hình hệ thống quản lý đất đai của một số nước...136

6.6.4. Mơ hình hệ thống quản lý đất đai củaViệt Nam...138

CHƯƠNG 7. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN...141

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...141

7.1. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM...141

7.1.1. Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam...141

b. Giai đoạn 1980 - 1986...141

c. Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993...141

d. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003...143

e. Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2007...143

7.1.2. Các chu kỳ của thị trường bất động sản...145

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

b. Thị trường bất động sản có nhiều đóng góp cho nền kinh tế...148

c. TT BĐS phát triển đã thu hút một lượng vốn lớn của nền kinh tế...149

d. Thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế ...150

e. Thị trường bất động sản được xác lập trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai...151

7.2.2. Tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản...151

a. Sự tồn tại đồng thời cả hai thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản khơng chính thức...151

b. Thị trường bất động sản Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp...152

c. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch...152

d. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cịn hạn chế và thiếu tính chun nghiệp ...152

e. Giá cả BĐS có sự chênh lệch rất rõ rệt giữa các địa phương...153

f. Thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận...153

7.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ...153

7.3.1. Mục tiêu, quan điểm và định hướng...153

a Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản...153

b. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản...155

c. Định hướng phát triển thị trường bất động sản...156

7.3.2. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam...157

</div>

Bài Giảng Thị Trường Bất Động Sản

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về