Tiểu Luận - Nguyên Lý Thẩm Định Giá - Đề Tài - Báo Cáo Kết Quả Thẩm Định Giá - Bất Động Sản Địa Chỉ 306 Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp,Quận 12, Tphcm

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

Căn cứ đề nghị thẩm định giá của bà Nguyễn Minh Trang ngày 12/04/2016.

Mục đích: Tư vấn giá trị tài sản để bà Nguyễn Thị Thu Hương làm cơ sở xem xét, quyết địnhbán tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.

<b>5. Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình TĐG và mức độ kiểm tra, thẩm địnhcác nguồn thơng tin đó</b>

<b>Các nguồn thông tinthu thập</b>

<b>Cá nhân/ tổ chức cung</b>

Từ các giao dịch muabán tài sản trên thịtrường

Người bán

Môi giới: 0909232866,0973730322

Môi giới: 0919781159,0989141159

Môi giới: 0919781159,0989141159

Tổ thẩm định nhóm 5 đã liên hệ vớimơi giới qua điện thoại để thu thậpthông tin, và đi điều tra thực tế, chụphình hiện trạng căn nhà thẩm định vàcác tài sản so sánh, đánh giá thực tếhiện trạng xung quanh khu vực cầnthẩm định.

<b>6. Căn cứ pháp lý để thẩm định giá </b>

- Những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, TĐGVN được áp dụng trong cuộcthẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnTrung ương, địa phương ban hành có liên quan tới cuộc thẩm định giá ( Mục 7.1 – 7.4 củaBáo cáo này).

- Các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá (Mục IV của Báo cáo này).

<b>7.1. Bộ Luật & Luật</b>

01 Bộ Luật Dân Sự ^{Số 33/2005/QH11}

Ngày 14/06/2005 ^{Q́c Hội khố 10, kỳ họp thứ 10}02 Ḷt Giá ^{Sớ 11/2012/QH13}

Ngày 20/06/2012 ^{Q́c Hội khóa 13, kỳ họp thứ 3}03 Luật Đất Đai ^{Số 45/2013/QH13}

Ngày 29/11/2013 ^{Quốc Hội khoá 13, kỳ họp thứ 6}

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

04 Ḷt xây dựng ^{Sớ 50/2014/QH13}

Ngày 18/06/2014 ^{Q́c Hội khóa 13, kỳ họp thứ 7}05 Luật nhà ở ^{Số 65/2014/QH13}

Ngày 25/11/2014 ^{Q́c Hội khóa 13, kỳ họp thứ 8}06 ^{Ḷt kinh doanh}

Quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Giá về thẩm định giá.

02 Nghị định ^{Số 177/2013/NĐ-CP}Ngày 14/11/2013

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmột số điều của Luật Giá.

<b>Luật Đất Đai</b>

03 Nghị định ^{Số 43/2014/NĐ-CP}Ngày 15/05/2014

Quy định chi tiết thi hành một số điều củaLuật Đất đai.

Về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá VN (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11)02 Thông tư ^{Số 06/2014/TT-BTC}

05 Thông tư ^{Số 28/2015/TT-BTC}Ngày 06/03/2015

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 05, 06 và 07.

06 ^{Giấy chứng}nhận

Số 013/TĐGNgày 19/08/2015

Đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩmđịnh giá.

<b>Bộ Tài Nguyên – Môi Trường</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

01 Thông tư

Số BTNMTNgày 30/06/2014

36/2014/TT-Quy định chi tiết phương pháp định giáđất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất,định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giáđất.

Cơng bớ Suất vớn đầu tư xây dựng cơngtrình và giá xây dựng tổng hợp bộ phậnkết cấu công trình năm 2014.

<b>Văn Bản Liên Bộ</b>

01 Thơng tư

Sớ 13/LB-TT XD – VGCPNgày 18/08/1994

BTC-Phương pháp xác định giá trị còn lại

<b>7.4. Các văn bản hướng dẫn của địa phươngStt^{Tên văn}</b>

<b>Số, ngày ban hành</b>

<b>Cơ quan</b>

01 Quyết định

Số UBNDNgày 31/12/2014

Ban hành quy định về giá các loạiđất trên địa bàn Tp.HCM áp dụngtừ ngày 01/01/2015 Đến ngày31/12/2019.

<b>II. THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG, CÁC THƠNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNGGIAO DỊCH CỦA NHĨM (LOẠI) TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ</b>

<b>1. Thông tin tổng quan về thị trường</b>

Tại thời điểm thẩm định giá, thị trường bất động sản tại Tp.HCM rao bán nhiều, giao dịchthành cơng ít, thơng tin giao dịch khơng qua phương tiện truyền thông như sàn giao dịch hay bấtkỳ thông tin tổng hợp nào…giá giao dịch mang tính chủ quan khơng có quy luật hay căn cứ nào.

- Địa chỉ: Số 51/1B đường Tân ThớiHiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận12, Tp.HCM

- Pháp lý : Sổ hồng- Diện tích : 136,5 m<small>2</small>- Kết cấu : Nhà cấp 4

02 ^{- Liên hệ}

Môi giới: 0919781159,0989141159

- Địa chỉ: Số 196 đường Tân Thới Hiệp,Phường Tân Thới Thiệp 21, Quận 12,Tp.HCM

- Pháp lý : Sổ hồng

3,000,000,000

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

- Địa chỉ: Số 324 đường Tân Thới Hiệp21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12,Tp.HCM

- Pháp lý : Sổ hồng- Diện tích : 84 m<small>2</small>- Kết cấu: 1 trệt 1 lầu

<b>2. Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá</b>

Thị trường bất động sản tạiTp.HCM rao bán nhiều, giaodịch thành cơng ít.

Ḷt Nhà ở sửa đổi mới thơng qua, trong đó có điều kiện nớilỏng cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã giúpthị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đớivới người nước ngồi có mong muốn đầu tư vào thị trường;giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư.Điều này sẽ tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

<b>3. Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh</b>

Tài sản thay thế là nhà phố liền kề, biệt thự, .

<b>4. Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tàisản thẩm định giá </b>

Kinh tế ^{Môi trường kinh doanh: Khu vực Tân Thới Hiệp chủ yếu để nhà ở, khu}dân cư và kinh doanh nhỏ, lẻ.

Xã hội

- Hạ tầng kỹ thuật, xã hội: Hạ tầng đơ thị ở Tp.HCM đã có sự phát triểnvượt bậc, nhiều cơng trình, đường xá quan trọng như q́c lộ 1A dẫn quakhu vực tân thới hiệp đi các quận khác như Thủ Đức, Biên Hòa. Cácđường dẫn vào thành phớ như đường Nguyễn Văn Q theo Trường Trinh,Nam Kì Khởi Nghĩa dẫn vào trung tâm thành phố.. Theo sau sự phát triểncủa hạ tầng, thị trường bất động sản khu vực này cũng khởi sắc trở lại, tạođộng lực cho bất động sản tăng giá.

- Mật độ dân cư: khu vực có dân cư đơng đúc.

Các yếu tớ khác ^{Thơng tin về mua bán: Thị trường có tài sản giao dịch mua bán khá phổ}biến

<b>5. Các thông tin khác có liên quan: khơng có</b>

<b>III. THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ</b>

Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thơng tin và phân tích thơng tin.

Thơng tin chi tiết về tài sản thẩm định giá: Được mô tả theo Phụ lục số 1 của TĐGVN 06

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>A. Đặc điểm pháp lý: Khách hàng yêu cầu thẩm định giá đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ,</b>

chứng từ liên quan đến tài sản thẩm định giá.

<b>Tên văn bản^{Số, ngày ban hành,}_{nơi cấp}Nội dung văn bản</b>

<b>Bản chínhBản sao y</b>

Giấy chứngnhận quyềnsở hữu nhà ở

và quyền sửdụng đất ở

Số 6298 Ngày 01/12/2001

UBND Quận 12Tp.HCM

Chứng nhận Nguyễn Minh Trang,sinh nam 1986. CMND số012470542, thường trú: 45/5D khuphố 1, phường Tân Thới Hiệp, quận12, TPHCM được quyền sử dụng161,7<small> </small>đất ở đô thị tại số 306 Tân thớiHiệp 21, quận 12, Tp.HCM

Ngày 6/09/2010UBND phường TânThới Hiệp, Tp.HCM

Đăng ký thay đổi tài sản gắn liền vớiđất:

 Tổng DTSD : 161,7 m<small>2</small> DTXD : 54.6 m<small>2</small>

 Kết cấu : tường gạch, sànBTCT, mái BTCT.

 Số tầng : 3 + Ban CôngCăn cứ GPXD số 4019/UBND-GPXD ngày 18/08/2009, Biên bảnnghiệm thu do Công ty TNHH Tưvấn – Thiết kế Hưng Gia Thịnh vàCông ty cổ phần Xây Lắp Miền Namngày 20/5/2009.

<b>B. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật </b>

<b>1. Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G tọa lạc tại số 306 đườngTân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM.</b>

01 Vị trí địa lý vàvị trí hànhchính

- Vị trí địa lý:

 Hướng chính : Lộ giới đường phía Nam 25m, mặt tiền nhàxây dựng cách tim đường 12.5m.

 Các hướng cịn lại: Giáp nhà dân khác.

Lơ đất ở tiếp giáp với mặt tiền đường Tân Thới Hiệp 21, PhườngTân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM.

- Vị trí hành chính :

 Thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G.

 306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12,Tp.HCM.

- Vị trí của bất động sản trong mới tương quan

 Cách trường Tiểu học Lê Văn Thọ khoảng 650m, trường Mầm

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

non khoảng 500m.

 Cách Chùa Hiệp Tâm Tự 350m.

 Cách Chợ Tân Thới Thiệp khoảng 800m.

 Cách UBND Phường Tân Thới Hiệp khoảng 1km.02 ^{Quy mơ diện}tích, hình dáng

lơ đất

- Diện tích : 54.6m<small>2</small>- Hình dáng lơ đất : Cân đối

- Địa hình : Bằng phẳng.

Mơi trường tựnhiên và Kinhtế - Xã hội

 Môi trường tự nhiên

- Cảnh quan : Khu vực đã được chỉnh trang đô thị. Môi trường kinh tế - xã hội

- Độ ơ nhiễm khơng khí : Lưu lượng xe lưu thông tương đới ítnên ít chịu ảnh hưởng của khói bụi vàtiếng ồn.

- Cơ sở hạ tầng:

+ Giao thông : Nằm ở mặt tiền đường Tân Thới Hiệp20, kết nối với đường số 22, đường số19 và nhiều đường khác nên thuận lợicho lưu thơng.

+ Hệ thớng cấp, thốt nước : Hệ thớng cấp nước thủy cục và thốtnước cơng cộng hồn chỉnh.

+ Hệ thống điện : Lưới điện Quốc gia.

+ Thông tin liên lạc : Hệ thống điện thoại, truyền hình cápđầy đủ.

<b>2. Cơng trình xây dựng tọa lạc tại số 306 đường Tân Thới Hiệp 21, Phường Tân ThớiHiệp, Quận 12, Tp.HCM</b>

01 - Diện tích xây dựng : 54.6m<small>2</small>- Diện tích sàn xây dựng: 161,7 m<small>2</small>

02 Kết cấu chung

+ Sàn BTCT+ Tường gạch + Mái BTCT03 Tiện ích + Hệ thớng điện

+ Hệ thớng nước

04 Tình trạng Tại thời điểm thẩm định, cơng trình đã qua sử dụng và bằng ngoạiquan nhận thấy kết cấu chính ổn định, khơng có dấu hiệu nghiên lún

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

hoặc nứt, đảm bảo sử dụng.

<b>3. Đánh giá CLCL của cơng trình xây dựng</b>

Vận dụng Thơng tư liên tịch của Bộ Xây Dựng - Tài Chính - Ban Vật Giá Chính Phủ sớ TT ngày 18-8-1994 Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của Nhà xưởng và nhà nhàvăn phòng.

13/LB-Tỷ lệ CLCL theo phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật (Phương pháp tính theo kết cấu chính)Tỷ lệ

CLCL của ngơi

nhà (%)=

 [Tỷ lệ CLCL của KCC thứ i (%) x TLGT của KCC chính

thứ i so với tổng GT của ngôi nhà (%)] _x ₁₀₀%Tổng TLGT của KCC thứ i so với tổng GT của ngôi nhà

Tỷ lệ CLCL của các kết cấu chính

Tỷ lệ CLCLcủa ngơi nhà

Tỷ lệ chất lượng cịn lại của ngơi nhà (%) = (52,70% / 62%) x 100% = 85,00%

<b>Làm tròn tỷ lệ chất lượng cịn lại của ngơi nhà là: 85%IV. CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ</b>

<i>(TĐGVN 05 Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tàichính)</i>

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá,

Căn cứ vào đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định giá

Căn cứ vào đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá nên Tổ thẩm định giá chọn cơ sởgiá trị thị trường để thẩm định giá.

<i>“ Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giaodịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết,thận trọng và không bị ép buộc”.</i>

 <b>Nguyên tắc thẩm định giá </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

<b>-</b> Sử dụng cao nhất và tốt nhất

<b>V. GIẢ THIẾT VÀ GIẢ THIẾT ĐẶC BIỆT: Khơng có </b>

<b>VI.CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ1.Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng</b>

<b>1.1. Cách tiếp cận</b>

<b>- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá : Tư vấn giá trị tài sản để bà Nguyễn Minh Trang làm cơ</b>

sở xem xét thế chấp ngân hàng.

<b>- Căn cứ vào tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá: Đất ở và nhà ở.</b>

<b>- Căn cứ vào điều kiện, tính chất thơng tin thị trường: Thị trường có tài sản giao dịch mua bán</b>

Giá trị còn lạicủa nhà ở (VNĐ) =

Tỷ lệ CLCL của nhà ở X Giá nhà ở xây dựng mới X Diện tích sử dụng ( % ) (VNĐ/m<small>2</small> sử dụng) (m<small>2</small>)

<b>2.Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá</b>

<b>2.1. Ước tính đơn giá QSDĐ thuộc thửa đất số 413-46, tờ BĐ số 1G tọa lạc tại số 306 ĐườngTân Thới Hiệp 21, Phường Tân Thới Hiệp, Quận 12, Tp.HCM</b>

<b>1. Thông tin các tài sản so sánh</b>

Trong quá trình khảo sát, Tổ thẩm định liên hệ trực tiếp với chủ tài sản và nhà môi giới,mạng internet với tỷ lệ thương lượng của TSSS2,3 là 15%, 5% trong đó TSSS1 đã giao dịchthành công.

Tổ thẩm định nhận thấy với các mức giá của TSSS1,2,3 sau khi thương lượng là mức giácó thể giao dịch và chấp nhận trên thị trường tại khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc. Cụthể như sau:

<b><small>T</small>^{Địa chỉ}</b>

<b><small>Số 51/1B đườngTân Thới Hiệp 21</small></b>

<b><small>Số 196 Tân ThớiHiệp 21, phườngTân Thới Hiệp,</small></b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<small>Môi giới:0909232866,</small>

<small>Môi giới:0919781159,</small>

<small>Môi giới: 0919781159,0989141159</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<b>2. Sơ đồ vị trí giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh</b>

 TSSS3

Tọa lạc số 324 Tân Thới Hiệp 21, phường Tân Thới Hiệp, quận 12, khoảng cách từ tài sảncần thẩm đinh tới tài sản so sánh 3 là 1km với đơn giá quyền sử dụng đất là 16,57 triệu/m<small>2</small>.

b. Thực hiện việc điều chỉnh

Trên cơ sở khảo sát, thu thập thơng tin, nhận xét và phân tích những yếu tố thẩm định giáhơn kém nhau giữa tài sản thẩm định và các tài sản so sánh, vận dụng TĐGVN 07 ban hànhkèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộtài Chính, tổ thẩm định tiến hành thực hiện việc điều chỉnh ước tính mức giá chỉ dẫn nhưsau:

<b>Số 306 TânThới Hiệp 21,</b>

<b>phường TânThới Hiệp,</b>

<b>quận 12</b>

<b>Số 51/1Bđường TânThới Hiệp 21</b>

<b>Số 196 TânThới Hiệp 21,</b>

<b>phường TânThới Hiệp,</b>

<b>quận 12</b>

<b>Số 324 Tân ThớiHiệp 21, phườngTân Thới Hiệp,</b>

<b>quận 12</b>

<b>Điều chỉnhtheo các yếu</b>

<b>tố so sánh</b>

C1 <b>Vị trí địa lí</b>

<b>Số 306 TânThới Hiệp 21,</b>

<b>phường TânThới Hiệp,</b>

<b>quận 12</b>

<b>Số 51/1Bđường TânThới Hiệp 21</b>

<b>Số 196 TânThới Hiệp 21,</b>

<b>phường TânThới Hiệp,</b>

<b>quận 12</b>

<b>Số 324 Tân ThớiHiệp 21, phườngTân Thới Hiệp,</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

(509,691)

872,5

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

E <b>^{Thống nhất}mức giá chỉdẫn</b>

<b> 16,577,500 </b>

Căn cứ theo Tiêu chuẩn thẩm định giá 07 thì mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định làmức giá có sớ lần điều chỉnh thấp nhất, có sớ điều chỉnh thuần và số điều chỉnh tuyệt đốithấp nhất. Tổ thẩm định đề xuất chọn mức giá của TSSS 3 làm mức giá chỉ dẫn cho TSTĐ.

Đơn giá quyền sử dụng đất ở toạ lạc tại số 306 Tân thới Hiệp 21, quận 12, Tp.HCM là:16.577.500 đồng/m2, làm tròn 16.580.000 đồng/m2.

<b>3.2. Ước tính giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng</b>

Căn cứ quyết sớ 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 cơng bớ suất vớn đầu tư phần xây dựngcơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014. Tổ thẩm định ước tínhđơn giá xây dựng mới của cơng trình xây dựng tọa lạc tại số 306 Tân thới Hiệp 21, quận 12,Tp.HCM vào thời điểm ngày 12/4/2016 như sau:

<b>BẢNG CHI TIẾT</b>

<b>(m<small>2 </small>)</b>

<b>Đơn giá(đồng)</b>

<b>Thành tiền(đồng)</b>

<i>Hai tỷ, khơng trăm chín mươi hai triệu ba trăm nghìn đồng.</i>

<b>VII.THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ</b>

Thời hạn hiệu lực của kết quả thẩm định giá là 06 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩmđịnh giá có hiệu lực là ngày 12/4/2016.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Vũ Thị Vân Anh Huỳnh Kiều Tiên

Đỗ Việt HùngNguyễn Chí TrungTrần Văn Hà HiệuPhạm Ngọc Anh Tuấn

</div>