phân tích điều kiện sử dụng ưu nhược điểm của các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp thu nhập và chi phí hãy đánh giá về tính chính xác của kết quả thẩm định giá từ 3 phương pháp nêu trên
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.46 MB, 12 trang )
<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">
<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNGKHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC</b>
<b>TIỂU LUẬN MÔN HỌCĐỊNH GIÁ TÀI SẢN</b>
<b>TÊN ĐỀ TÀI:</b>
<b>Phân tích điều kiện sử dụng, ưu-nhược điểm của các cách tiếp cận và phương phápthẩm định giá: so sánh trực tiếp, thu nhập và chi phí. Hãy đánh giá về tính chính xác của kết</b>
<b>quả thẩm định giá từ 3 phương pháp nêu trên.</b>
<b>GVHD: TS. LÊ MINH TOÁN</b>
</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU...2
1.1.Tính cấp thiết của đề tài...2
1.2.Mục tiêu nghiên cứu...2
1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...2
CHƯƠNG 2: KHÁI LƯỢC LÝ THUYẾT VỀ 3 PHƯƠNG PHÁPTHẨM ĐỊNH GIÁ...3
2.1. Khái niệm về phương pháp thẩm định giá theo so sánh trực tiếp2.1.1. Điều kiện sử dụng của phương pháp thẩm định giá theo so sánhtrực tiếp2.2.Khái niệm về phương pháp thẩm định giá theo chi phí...
2.2.1. Điều kiện sử dụng của phương pháp thẩm định giá theo chi phí2.3. Khái niệm về phương pháp thẩm định giá theo thu nhập 2.3.1. Điều kiện sử dụng của phương pháp thẩm định giá theo thu nhậpCHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH ƯU – NHƯỢC ĐIỂM CỦA TỪNGPHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ...83.1. Ưu điểm - nhược điểm của phương pháp thẩm định giá theo sosánh trực tiếp
3.2. Ưu điểm - nhược điểm của phương pháp thẩm định giá theo chiphí
3.3. Ưu điểm - nhược điểm của phương pháp thẩm định giá theo thunhập
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN
2
</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3"><b>CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU</b>
<b>1.1.Tính cấp thiết của đề tài</b>
Đề tài tiểu luận về "Phân tích điều kiện sử dụng, ưu - nhược điểm của các cách tiếp cận vàphương pháp thẩm định giá: so sánh trực tiếp, thu nhập và chi phí" có tính cấp thiết đángquan tâm trong lĩnh vực thẩm định giá và quản lý tài sản.
Thẩm định giá là một khía cạnh quan trọng trong quản lý tài sản. Việc có được một phươngpháp thẩm định giá chính xác và hiệu quả giúp các tổ chức và cá nhân đánh giá giá trị của tàisản và đưa ra các quyết định quan trọng về đầu tư, bảo hiểm, mua bán, và quản lý tài sản.
Đánh giá chính xác giá trị của một tài sản là cực kỳ quan trọng trong quyết định kinh doanh.Các doanh nghiệp cần biết giá trị thực của tài sản để định giá sản phẩm, xác định giá cả cạnhtranh, đánh giá hiệu quả các dự án đầu tư và định giá công ty trong các thương vụ mua bán.
Đánh giá tài sản là một quá trình phức tạp và quan trọng trong nhiều lĩnh vực như bất độngsản, chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm và tài chính. Việc nắm vững các phương pháp thẩmđịnh giá khác nhau và hiểu rõ ưu - nhược điểm của chúng giúp đảm bảo tính chính xác vàđáng tin cậy của kết quả định giá.
Tính chính xác của mức định giá tài sản ảnh hưởng đến sự cân nhắc của các nhà đầu tư và cácbên liên quan trên thị trường tài sản. Sự chính xác trong đánh giá giá trị tài sản giúp tạo ra sựminh bạch, tăng tính cơng bằng và đảm bảo sự ổn định trên thị trường.
Lĩnh vực thẩm định giá đang liên tục phát triển và cần những nghiên cứu và phân tích mới đểcải thiện phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định giá. Nghiên cứu về các cách tiếp cận vàphương pháp thẩm định giá có vai trị quan trọng trong việc nâng cao chất lượng và độ tin cậycủa quá trình thẩm định giá.
<b>1.2.Mục tiêu nghiên cứu</b>
Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: so sánhtrực tiếp, thu nhập, chi phí.
Đánh giá tính chính xác của các phương pháp nêu trên.
<b>1.3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu</b>
Đối tượng nghiên cứu có thể bao gồm các phương pháp, cơng cụ và tiêu chuẩn thẩm định giáhiện có được áp dụng trong lĩnh vực quản lý tài sản. Nghiên cứu sẽ tập trung vào việc phântích và so sánh các phương pháp này, nhằm xác định ưu điểm và hạn chế của từng phươngpháp. Điều này sẽ giúp định rõ khả năng áp dụng và giới hạn của từng phương pháp trong cáctình huống cụ thể.
Phạm vi nghiên cứu có thể bao gồm các lĩnh vực quản lý tài sản khác nhau như bất động sản,chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm và tài chính. Nghiên cứu sẽ tập trung vào việc áp dụng vàđánh giá các phương pháp thẩm định giá trong các ngữ cảnh này, nhằm xác định tính hiệu quảvà phù hợp của từng phương pháp trong từng lĩnh vực cụ thể.
</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4"><b>CHƯƠNG 2: KHÁI LƯỢC LÝ THUYẾT VỀ 3 PHƯƠNG PHÁPTHẨM ĐỊNH GIÁ</b>
<b>2.1. Khái niệm về phương pháp thẩm định giá theo so sánh trực tiếp</b>
Thẩm định giá theo phương án so sánh trực tiếp là một phương pháp thẩm định giá được sửdụng để xác định giá trị của một tài sản bằng cách so sánh với các tài sản tương tự đã đượcgiao dịch trực tiếp trên thị trường. Phương pháp này tập trung vào việc tìm kiếm, thu thập vàphân tích thơng tin về các giao dịch tài sản tương tự để đưa ra mức định giá cho tài sản đangđược thẩm định.
Cơ sở lý thuyết của phương pháp so sánh trực tiếp là giả định rằng giá trị của một tài sảnđược xác định bằng cách so sánh với giá các tài sản tương tự đã được giao dịch trực tiếp trênthị trường. Các yếu tố quan trọng để thực hiện phương pháp này bao gồm:
Tài sản tương tự: Các tài sản được so sánh trực tiếp phải có các đặc điểm và thuộc tính tươngđồng với tài sản đang được thẩm định. Điều này đảm bảo tính khả quan và tính chính xác củaviệc so sánh.
Dữ liệu giao dịch: Cần thu thập thông tin về các giao dịch tài sản tương tự đã được thực hiệntrên thị trường. Thông tin này bao gồm giá bán, thời gian giao dịch, đặc điểm và điều kiệncủa tài sản, cũng như các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị.
Phân tích và điều chỉnh: Dựa trên dữ liệu giao dịch, tiến hành phân tích và điều chỉnh để đưara mức định giá cho tài sản đang được thẩm định. Các yếu tố như tình trạng, vị trí địa lý, điềukiện thị trường và yếu tố khác cần được xem xét và điều chỉnh trong q trình phân tích. Phương pháp thẩm định giá theo phương án so sánh trực tiếp thường được áp dụng trong lĩnhvực bất động sản, nơi thông tin về các giao dịch tương tự thường có sẵn và dễ tiếp cận. Tuynhiên, việc áp dụng phương pháp này cũng đòi hỏi sự cẩn thận trong việc chọn lọc tài sảntương tự và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản.
<b>2.1.1. Điều kiện sử dụng của phương pháp thẩm định giá theo so sánh trực tiếp</b>
Phương pháp thẩm định giá theo phương án so sánh trực tiếp có một số điều kiện sử dụngcần được xem xét. Dưới đây là những điều kiện quan trọng khi áp dụng phương pháp này:
Tồn tại dữ liệu giao dịch: Để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp, cần có sẵn thông tin vềcác giao dịch tài sản tương tự đã được thực hiện trên thị trường. Dữ liệu giao dịch bao gồmgiá bán, thời gian giao dịch, đặc điểm và điều kiện của tài sản. Việc có dữ liệu đáng tin cậy vàđủ để phân tích là một yếu tố quan trọng.
Tài sản tương tự: Các tài sản được so sánh trực tiếp phải có các đặc điểm và thuộc tính tươngđồng với tài sản đang được thẩm định. Những yếu tố quan trọng bao gồm kích thước, vị tríđịa lý, loại hình, tình trạng, tuổi tác và các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị. Điều nàyđảm bảo tính khả quan và tính chính xác của việc so sánh.
Thị trường có tính thanh khoản: Để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thị trường phải cótính thanh khoản đủ để có đủ giao dịch tài sản tương tự. Nếu thị trường không đủ thanh
4
</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">khoản, việc tìm kiếm và thu thập dữ liệu giao dịch có thể trở nên khó khăn hoặc khơng chínhxác.
Đánh giá và điều chỉnh yếu tố khác: Trong q trình phân tích, cần xem xét và điều chỉnh cácyếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Ví dụ, nếu tài sản đang được thẩm địnhcó một yếu tố độc nhất hoặc khác biệt so với các tài sản tương tự, cần điều chỉnh giá trị dựatrên sự khác biệt này.
Kiểm tra tính phù hợp: Trước khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, cần kiểm tra tínhphù hợp của phương pháp với mục tiêu và ngữ cảnh cụ thể của việc thẩm định giá. Có nhữngtrường hợp khi phương pháp này khơng thích hợp hoặc khơng đáng tin cậy, ví dụ như khikhơng có đủ dữ liệu giao dịch thích hợp hoặc tài sản đang được thẩm định khác biệt quá mứcso với tài sản tương tự có sẵn.
Việc sử dụng phương pháp thẩm định giá theo phương án so sánh trực tiếp đòi hỏi sự tồn tạicủa dữ liệu giao dịch, tính tương đồng giữa các tài sản, tính thanh khoản của thị trường và khảnăng đánh giá và điều chỉnh các yếu tố khác. Điều kiện sử dụng này sẽ đảm bảo tính khả quanvà tính chính xác của việc áp dụng phương pháp trong quá trình ththẩm định giá.
<b>2.2.Khái niệm về phương pháp thẩm định giá theo chi phí</b>
Phương pháp thẩm định giá theo chi phí là một phương pháp được sử dụng để xác định giátrị của một tài sản bằng cách tính tốn chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của tài sản đó.Phương pháp này dựa trên giả định rằng giá trị của một tài sản là tương đương với số tiền màngười mua sẽ phải chi trả để tái tạo hoặc thay thế tài sản đó.
Cơ sở lý thuyết của phương pháp thẩm định giá theo chi phí là nguyên tắc rằng giá trị củamột tài sản được xác định bởi chi phí cần thiết để tạo ra một tài sản tương tự hoặc mua mộttài sản mới có chức năng tương đương. Phương pháp này thường được áp dụng trong cáctrường hợp khi khơng có đủ thơng tin về các giao dịch tương tự trên thị trường hoặc khi giátrị sử dụng của tài sản không thể được đo lường một cách chính xác.
Các yếu tố quan trọng trong phương pháp thẩm định giá theo chi phí bao gồm:
Chi phí tái tạo: Phương pháp này xác định giá trị của tài sản bằng cách tính tốn chi phí để táitạo tài sản đó từ đầu, với cùng một chất lượng, kỹ thuật và chức năng. Điều này bao gồm tínhtốn chi phí vật liệu, lao động, thiết bị và công nghệ cần thiết để xây dựng lại tài sản.
Chi phí thay thế: Trong trường hợp tài sản không thể tái tạo, phương pháp này xác định giá trịcủa tài sản bằng cách tính tốn chi phí để mua một tài sản mới có chức năng tương đương.Điều này bao gồm tính tốn chi phí mua tài sản mới, bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển vàcác chi phí khác liên quan.
Điều chỉnh cho khấu hao: Trong q trình thẩm định giá theo chi phí, thường có sự điều chỉnhcho khấu hao của tài sản. Khấu hao là quá trình mất đi giá trị của tài sản theo thời gian và sửdụng. Thông thường, người thẩm định sẽ tính tốn khấu hao và điều chỉnh giá trị của tài sảndựa trên tuổi tác và tình trạng của nó.
</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">Kiểm tra tính phù hợp: Trước khi sử dụng phương pháp thẩm định giá theo chi phí, cần kiểmtra tính phù hợp của phương pháp với mục tiêu và ngữ cảnh cụ thể của việc thẩm định giá.Một số yếu tố như sự khác biệt về chất lượng, thương hiệu và giá trị sử dụng có thể làm giảmtính chính xác của phương pháp này.
Phương pháp thẩm định giá theo chi phí thường được áp dụng trong các lĩnh vực như bấtđộng sản, xây dựng và cơng nghiệp, nơi thơng tin về chi phí tái tạo và chi phí thay thế có sẵn.Tuy nhiên, cần lưu ý rằngsử dụng phương pháp thẩm định giá theo chi phí cần cân nhắc vàkiểm tra tính phù hợp với từng trường hợp cụ thể, và nó khơng phải là phương pháp duy nhấtđể định giá tài sản.
<b>2.2.1. Điều kiện sử dụng của phương pháp thẩm định giá theo chi phí</b>
Dưới đây là những điều kiện quan trọng khi áp dụng phương pháp thẩm định giá theo chiphí:
Tính khả thi của tái tạo hoặc thay thế: Phương pháp thẩm định giá theo chi phí chỉ có ý nghĩakhi tái tạo hoặc thay thế tài sản là khả thi. Điều này địi hỏi rằng tài sản có thể tái tạo lại từđầu hoặc có thể mua được một tài sản mới có chức năng tương đương. Nếu khơng có khảnăng tái tạo hoặc thay thế, phương pháp này khơng áp dụng được.
Dữ liệu chi phí đáng tin cậy: Để tính tốn giá trị dựa trên chi phí, cần có dữ liệu chi phí đángtin cậy và chính xác. Điều này bao gồm thơng tin về chi phí vật liệu, lao động, thiết bị vàcông nghệ cần thiết để tái tạo hoặc thay thế tài sản. Dữ liệu này nên được thu thập từ nguồntin cậy và phù hợp với tài sản và ngữ cảnh cụ thể.
Đánh giá khấu hao: Trong quá trình thẩm định giá theo chi phí, cần xem xét và tính tốn khấuhao của tài sản. Khấu hao là quá trình mất đi giá trị của tài sản theo thời gian và sử dụng.Tính tốn khấu hao đòi hỏi sự hiểu biết về tuổi tác, tình trạng và mức độ sử dụng của tài sản.
Đánh giá yếu tố khác: Trong quá trình thẩm định giá theo chi phí, cần xem xét và điều chỉnhcác yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Ví dụ, sự khác biệt về chất lượng,thương hiệu hoặc giá trị sử dụng có thể làm thay đổi giá trị dựa trên chi phí. Điều này đảmbảo tính chính xác và khả quan của việc thẩm định giá.
Kiểm tra tính phù hợp: Trước khi sử dụng phương pháp thẩm định giá theo chi phí, cần kiểmtra tính phù hợp của phương pháp với mục tiêu và ngữ cảnh cụ thể của việc thẩm định giá. Cónhững trường hợp khi phương pháp này khơng thích hợp hoặc khơng đáng tin cậy, ví dụ nhưkhi khơng có đủ dữ liệu chi phí thích hợp hoặc tài sản có các yếu tố độc nhất không thể địnhgiá dựa trên chi phí.
Tóm lại, việc sử dụng phương pháp thẩm định giá theo chi phí địi hỏi tính khả thi của tái tạohoặc thay thế, dữ liệu chi phí đáng tin cậy, đánh giá khấu hao, xem xét yếu tố khác và kiểmtra tính phù hợp của phương pháp. Điều kiện sử dụng này sẽ đảm bảo tính chính xác và khảquan của việc áp dụng phương pháp trong quá trình thẩm định giá.
<b>2.3. Khái niệm về phương pháp thẩm định giá theo thu nhập </b>
Phương pháp thẩm định giá theo thu nhập là một phương pháp được sử dụng để xác định giátrị của một tài sản bằng cách dựa vào thu nhập mà tài sản đó có thể tạo ra. Phương pháp này
6
</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">dựa trên giả định rằng giá trị của một tài sản phụ thuộc vào khả năng tạo ra thu nhập trongtương lai.
Cơ sở lý thuyết của phương pháp thẩm định giá theo thu nhập là nguyên tắc rằng giá trị củamột tài sản liên quan mật thiết đến lợi nhuận mà tài sản đó có thể sinh ra. Phương pháp nàydựa trên việc ước tính và chiết khấu các dòng thu nhập dự kiến từ tài sản trong tương lai đểxác định giá trị hiện tại của tài sản.
Các yếu tố quan trọng trong phương pháp thẩm định giá theo thu nhập bao gồm:
Dòng thu nhập dự kiến: Phương pháp này yêu cầu ước tính các dịng thu nhập dự kiến mà tàisản có thể tạo ra trong tương lai. Các dòng thu nhập này có thể bao gồm lợi nhuận từ hoạtđộng kinh doanh, thu nhập từ cho thuê, lợi tức từ đầu tư, hoặc các khoản thu nhập khác liênquan đến tài sản.
Thời gian và chu kỳ thu nhập: Việc xác định thời gian và chu kỳ thu nhập là một yếu tố quantrọng trong phương pháp thẩm định giá theo thu nhập. Người thẩm định cần xác định thờigian kỳ vọng tài sản sẽ tạo ra thu nhập và các chu kỳ thu nhập trong suốt thời gian đó.
Chiết khấu thu nhập: Để xác định giá trị hiện tại của tài sản, phương pháp thẩm định giá theothu nhập sử dụng quá trình chiết khấu thu nhập. Việc này bao gồm áp dụng tỷ lệ chiết khấulên các dòng thu nhập dự kiến để điều chỉnh giá trị của chúng theo thời gian và rủi ro. Tỷ lệchiết khấu sẽ phụ thuộc vào mức độ rủi ro, lợi suất cơ học và các yếu tố khác.
Đánh giá rủi ro: Trong quá trình thẩm định giá theo thu nhập, cần đánh giá và xem xét cácyếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến thu nhập dự kiến từ tài sản. Các yếu tố rủi ro bao gồm thịtrường, kinh tế, chính trị, cơng nghệ và yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến khả năng tạo ra thunhập trong tương lai.
Kiểm tra tính phù hợp: Trước khi sử dụng phương pháp thẩm định giá theo thu nhập, cầnkiểm tra tính phù hợp của phương pháp với mục tiêu và ngữ cảnh cụ thể của việc thẩm địnhgiá. Có những trường hợp khi phương pháp này khơng thích hợp hoặc khơng đáng tin cậy, vídụ như khi khơng có đủ dữ liệu thu nhập dự kiến, hoặc tài sản có các yếu tố đặc biệt khôngthể định giá dựphương pháp thẩm định giá theo thu nhập.
Phương pháp thẩm định giá theo thu nhập là một phương pháp để xác định giá trị của tài sảndựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Nó liên quan đến ước tính dịng thu nhậpdự kiến, chiết khấu thu nhập, đánh giá rủi ro và kiểm tra tính phù hợp với ngữ cảnh cụ thể.
<b>2.3.1. Điều kiện sử dụng của phương pháp thẩm định giá theo thu nhập</b>
Một số điều kiện quan trọng được nêu tới, khi áp dụng phương pháp thẩm định giá theo thunhập như sau:
Tính khả thi của ước tính thu nhập: Phương pháp thẩm định giá theo thu nhập chỉ có ý nghĩakhi có thể ước tính được các dòng thu nhập dự kiến mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai.Điều này địi hỏi sự hiểu biết và thông tin về hoạt động kinh doanh, cho thuê, đầu tư hoặc cácnguồn thu nhập khác liên quan đến tài sản cụ thể.
Dữ liệu thu nhập đáng tin cậy: Để sử dụng phương pháp thẩm định giá theo thu nhập, cần códữ liệu thu nhập đáng tin cậy và chính xác để ước tính giá trị. Điều này bao gồm thông tin về
</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">thu nhập lịch sử, dự báo thu nhập tương lai, xu hướng thị trường và các yếu tố khác có thểảnh hưởng đến thu nhập.
Đánh giá rủi ro: Trong phương pháp thẩm định giá theo thu nhập, cần đánh giá và xem xétcác yếu tố rủi ro có thể ảnh hưởng đến thu nhập dự kiến từ tài sản. Các yếu tố rủi ro bao gồmthị trường, kinh tế, chính trị, cơng nghệ, cạnh tranh và yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến khảnăng tạo ra thu nhập trong tương lai. Đánh giá rủi ro đòi hỏi sự hiểu biết về ngành côngnghiệp và môi trường kinh doanh của tài sản.
Thời gian và chu kỳ thu nhập: Xác định thời gian và chu kỳ thu nhập là một yếu tố quan trọngtrong phương pháp thẩm định giá theo thu nhập. Người thẩm định cần xác định thời gian kỳvọng tài sản sẽ tạo ra thu nhập và các chu kỳ thu nhập trong suốt thời gian đó.
Tỷ lệ chiết khấu hợp lý: Để xác định giá trị hiện tại của tài sản, phương pháp thẩm định giátheo thu nhập sử dụng quá trình chiết khấu thu nhập. Tỷ lệ chiết khấu phải được xác định mộtcách hợp lý dựa trên mức độ rủi ro, lợi suất cơ học và các yếu tố khác. Tỷ lệ chiết khấu quácao hoặc quá thấp có thể dẫn đến sai lệch trong ước tính giá trị.
Kiểm tra tính phù hợp: Trước khi sử dụng phương pháp thẩm định giá theo thu nhập, cầnkiểm tra tính phù hợp của phương pháp với mục tiêu và ngữ cảnh cụ thể của việc thẩm địnhgiá. Có những trường hợp khi phương pháp này khơng thích hợp hoặc khơng đáng tin cậy, vídụ như khi khơng có đủ dữ liệu thu nhập đáng tin cậy hoặc tài sản có các yếu tố đặc biệtkhơng thể định giá dựa trên thu nhập.
Phương pháp thẩm định giá theo thu nhập có điều kiện sử dụng nhất định, bao gồm tính khảthi của ước tính thu nhập, sự đáng tin cậy của dữ liệu thu nhập, đánh giá rủi ro, xác định thờigian và chu kỳ thu nhập, tỷ lệ chiết khấu hợp lý và kiểm tra tính phù hợp với ngữ cảnh cụ thể.Việc đáp ứng các điều kiện này giúp đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của phương phápthẩm định giá theo thu nhập.
8
</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9"><b>CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH ƯU – NHƯỢC ĐIỂM CỦA TỪNGPHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ</b>
<b>3.1. Ưu điểm - nhược điểm của phương pháp thẩm định giá theo so sánh trực tiếp</b>
Phương pháp thẩm định giá theo so sánh trực tiếp có một số ưu điểm và nhược điểm như sau:Ưu điểm:
Đơn giản và dễ thực hiện: Phương pháp so sánh trực tiếp dễ hiểu và thực hiện. Nó u cầutìm kiếm các tài sản tương tự hoặc gần giống và sử dụng giá trị của chúng để ước tính giá trịcủa tài sản đang được định giá.
Thơng tin thị trường: Phương pháp này sử dụng thông tin từ các giao dịch thực tế trên thịtrường, giúp cung cấp một cơ sở tham chiếu vững chắc cho quá trình định giá.
Các yếu tố định giá được phản ánh: Phương pháp so sánh trực tiếp cho phép các yếu tố địnhgiá quan trọng như vị trí, kích thước, tính năng, điều kiện và các yếu tố khác của tài sản đượcphản ánh trong quá trình định giá.
Phù hợp với thị trường phát triển: Phương pháp này thường được sử dụng trong các thịtrường có đủ thơng tin và giao dịch để so sánh và tìm kiếm các tài sản tương tự.
Nhược điểm:
Sự hiếm hoi của tài sản tương tự: Có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các tài sản thực sựtương tự để so sánh. Mỗi tài sản có những đặc điểm riêng và có thể khơng có đủ số liệu để sosánh trực tiếp.
Yếu tố tương đối: Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên giả định rằng các tài sản so sánh cógiá trị tương đương. Tuy nhiên, có thể có sự khác biệt về điều kiện, vị trí và các yếu tố khácgiữa các tài sản, dẫn đến sai lệch trong ước tính giá trị.
Tác động của thị trường: Giá trị của các tài sản so sánh có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố thịtrường như tình trạng kinh tế, yếu tố chính trị hoặc tình trạng cung cầu. Điều này có thể làmbiến đổi giá trị ước tính của tài sản đang được định giá.
Hạn chế về độ chính xác: Phương pháp so sánh trực tiếp có thể khơng đạt được độ chính xáccao như các phương pháp khác, đặc biệt là trong các thị trường khơng phát triển hoặc khikhơng có đủ dữ liệu so sánh.
Phương pháp thẩm định giá theo so sánh trực tiếp có những ưu điểm như tính đơn giản và sửdụng thơng tin thị trường, nhưng cũng có nhược điểm như khó khăn trong việc tìm kiếm tàisản tương tự và yếu tố tương đối giữa các tài sản so sánh.
</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10"><b>3.2. Ưu điểm - nhược điểm của phương pháp thẩm định giá theo chi phí</b>
Dưới đây là một số ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thẩm định giá theo chi phí:Ưu điểm:
Dễ hiểu và áp dụng: Phương pháp thẩm định giá theo chi phí là một phương pháp đơn giản vàdễ hiểu. Nó khơng địi hỏi kiến thức chun sâu về thị trường hoặc phân tích phức tạp. Việctính tốn chi phí dựa trên thơng tin về ngun vật liệu, nhân cơng và các yếu tố khác là mộtquy trình tương đối trực tiếp.
Đáng tin cậy trong các trường hợp đặc biệt: Phương pháp này thường được sử dụng rộng rãitrong các trường hợp đặc biệt như tài sản không có thị trường phát triển hoặc tài sản có tínhchất độc đáo, độc quyền. Trong những trường hợp này, việc xác định giá trị thơng qua chi phícó thể mang lại một ước tính tương đối chính xác.
Phản ánh giá trị cơ bản: Phương pháp thẩm định giá theo chi phí tập trung vào xác định giá trịcơ bản của tài sản dựa trên chi phí sản xuất hoặc tái tạo. Điều này có ý nghĩa trong việc địnhgiá tài sản vơ hình, như quyền sở hữu trí tuệ hoặc thương hiệu, nơi giá trị chủ yếu phụ thuộcvào các yếu tố công nghệ hoặc sáng tạo.
Cung cấp một cơ sở tham chiếu: Phương pháp này cung cấp một cơ sở tham chiếu cho việcđịnh giá tài sản. Dựa trên chi phí sản xuất hoặc tái tạo, người định giá có thể so sánh với giátrị thị trường hiện tại hoặc giá trị đề xuất để đưa ra quyết định định giá.
Nhược điểm:
Không phản ánh giá trị thị trường: Một trong những hạn chế của phương pháp thẩm định giátheo chi phí là nó khơng phản ánh giá trị thị trường hiện tại của tài sản. Giá trị thị trường cóthể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như cung cầu, tình trạng kinh tế, yếu tố chính trị và sựtín nhiệm của thị trường. Do đó, việc chỉ sử dụng chi phí để định giá có thể khơng cho kết quảchính xác.
Khơng phản ánh giá trị sử dụng: Phương pháp thẩm định giá theo chi phí tập trung vào việctính tốn chi phí sản xuất hoặc tái tạo mà không xem xét giá trị sử dụng của tài sản. Giá trị sửdụng có thể bao gồm lợi ích tài chính, lợi ích xã hội hoặc lợi ích chiến lược mà tài sản manglại. Việc bỏ qua giá trị sử ddụng có thể dẫn đến việc đánh giá khơng chính xác về giá trị thựctế của tài sản.
Khó khăn trong việc xác định chi phí chính xác: Việc tính tốn chi phí sản xuất, tái tạo hoặcxây dựng lại tài sản có thể gặp khó khăn và địi hỏi đánh giá chi tiết về các yếu tố như nguyênvật liệu, nhân cơng, thiết bị và quy trình sản xuất. Sự chính xác của kết quả định giá phụthuộc chủ yếu vào độ tin cậy của thông tin và phân tích chi phí.
Khơng áp dụng được cho tài sản khơng tái tạo được: Phương pháp thẩm định giá theo chi phíkhơng áp dụng được cho các tài sản khơng thể tái tạo được, như tài sản tự nhiên độc đáo hoặctài sản lịch sử. Trong những trường hợp này, việc xác định giá trị thơng qua chi phí sản xuấtkhơng có ý nghĩa.
Khơng xem xét yếu tố thị trường: Phương pháp này không xem xét các yếu tố thị trường nhưtình trạng cạnh tranh, sự khan hiếm hay sự thay đổi trong nhu cầu và phân phối tài sản. Điềunày có thể dẫn đến việc đánh giá khơng chính xác về giá trị thực tế của tài sản trong một môitrường thị trường động.
