hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (5.58 MB, 202 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thi

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tơi. Những đánh giá trong nghiên cứu thể hiện quan điểm của cá nhân tôi dựa trên những thông tin tôi thu thập được, khơng vì bất cứ động cơ và mục đích nào khác.

NGHIÊN CỨU SINH

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

1.1.1. Dự án của doanh nghiệp ... 18

1.1.2. Thẩm định dự án của doanh nghiệp ... 28

1.2. THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP ... 32

1.2.1. Khái niệm thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp ... 32

1.2.2. Quy trình thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp ... 33

1.2.3. Phương pháp thẩm định tài chính dự án ... 34

1.2.4. Nội dung thẩm định tài chính dự án ... 35

1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp ... 67

1.3. KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ ... 72

1.3.1. Kinh nghiệm thẩm định tài chính dự án của một số doanh nghiệp ... 72

13.2. Bài học kinh nghiệm đối với Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị ... 76

2.1.1. Lịch sử hình thành phát triển và cơ cấu tổ chức của HUD ... 80

2.1.2. Hoạt động kinh doanh của HUD ... 83

2.2. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ ... 87

2.2.1. Khái quát về các dự án đầu tư của HUD ... 87

2.2.2. Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị ... 92 <small>2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM</small>

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

2.2.3. Minh họa thẩm định tài chính dự án tại Tổng cơng ty Đầu tư phát triển

nhà và đô thị qua dự án HUD TOWER ... 120

2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ ... 129

3.1.2. Định hướng hoạt động đầu tư của Tổng công ty ... 142

3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ ... 144

3.2.1. Nguyên tắc hồn thiện thẩm định tài chính dự án ... 144

3.3.1. Kiến nghị với Quốc hội ... 173

3.3.2. Kiến nghị với Chính phủ ... 178

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ... 183

KẾT LUẬN ... 184

DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ... 186

TÀI LIỆU THAM KHẢO ... 187 123docz.net - File bi loi xin lienhe:

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp

EPV Quan điểm chủ sở hữu (Equity Point of view)

HĐTV Hội đồng thành viên

HUD Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đơ thị IRR Tỷ suất hồn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) LNST Lợi nhuận sau thuế

MIRR Tỷ suất hoàn vốn nội bộ điều chỉnh (Modified internal rate of return) NCS Nghiên cứu sinh

NPV Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value) PI Chỉ số doanh lợi (Profitability Index) PP Thời gian hòa vốn (Payback of Period)

REIT Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real estate invesment trust) TIPV Quan điểm tổng đầu tư (Total Investment Point of view)

TSCĐ Tài sản cố định

TTCK Thị trường chứng khoán

123docz.net - File bi loi xin lienhe:

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Bảng 2.1. Kết quả sản xuất kinh doanh của HUD giai đoạn 2011 - 2020 ... 86

Bảng 2.2. Các dự án đang thực hiện giai đoạn 2011 - 2020 ... 88

Bảng 2.3. Phân loại các dự án của HUD ... 89

Bảng 2.4. Tốc độ gia tăng số lượng các dự án giai đoạn 2011 -2020 ... 90

Bảng 2.5. Tốc độ gia tăng quy mô của dự án ... 91

Bảng 2.6. Tỷ lệ các dự án điều chỉnh tổng mức đầu tư sau thẩm định tài chính ... 106

Bảng 2.7. Mức độ sử dụng các chỉ tiêu đánh giá dự án ... 115

Bảng 2.8. Bảng tổng hợp vốn đầu tư dự án HUD TOWER ... 121

Bảng 2.9. So sánh điều chỉnh tổng mức đầu tư của dự án Hud Tower ... 126

Bảng 2.10. So sánh chỉ tiêu hiệu quả tài chính trước và sau thẩm định ... 128

Bảng 2.11. Mức dộ phải hồn thiện trong thẩm định tài chính dự án ... 138

Bảng 3.1. Chỉ tiêu phát triển nhà giai đoạn 2019 – 2025 ... 143

Bảng 3.2. Các chỉ tiêu được sử dụng để tính hệ số bê ta ... 155

Bảng 3.3. Thị trường nhà cho thuê tại Hà Nội năm 2013 ... 166

Bảng 3.4. Giá cho thuê văn phòng khu vực Tây Hà Nội ... 167

Bảng 3.5. Tỉnh toán chi phí vốn chủ sở hữu (re) và WACC ... 169

Bảng 3.6. Tính tốn giá trị các thơng số quan trọng của dự án ... 170

Bảng 3.7. So sánh các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án ... 170

Bảng 3.8. Biến động của các thông số quan trọng (biến giả thuyết) ... 172 <small>2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM</small>

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Biểu 2.1. Diễn biến doanh thu và lợi nhuận của HUD ... 86

Biểu 2.2. Tỷ trọng các dự án xây dựng nhà và đô thị của HUD ... 89

Biểu 2.3. Quy mô dự án giai đoạn 2011 – 2020 ... 92

Biểu 2.4. Quy mô vốn các dự án của HUD ... 105

Biểu 2.5. Tỷ lệ các phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu ... 114

Biểu 2.6. Tỷ lệ cán bộ thẩm định thực hiện phân tích rủi ro ... 116

Biểu 2.7. Tỷ lệ các phương pháp phân tích rủi ro được áp dụng ... 116

Biểu 2.8. Tỷ lệ các dự á đã qua thẩm dịnh hoạt động thiếu hiệu quả ... 118

Biểu 2.9. Tỷ lệ hàng tồn kho của các dự án BĐS so với tổng tài sản ... 120

Biểu 3.1. Các chỉ tiêu tổng hợp kế hoạch 2019 – 2025 ... 142

Biểu 3.2. Giá trị đầu tư từ 2019 – 2025 ... 143

Biểu 3.3. Mức độ hợp lý và khoa học của quy trình thẩm định ... 160

Biểu 3.4. Đánh giá mức độ tổ chức công tác thẩm định ... 163 <small>2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM</small>

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

Hình 1.1. Chu trình dự án của doanh nghiệp ... 27

Hình 1.2. Quy trình thẩm định tài chính dự án ... 33

Hình 1.3. Q trình phân tích rủi ro ... 65

Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy của HUD ... 82

Hình 2.2. Quy trình thẩm định dự án tại HUD ... 94 <small>2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM</small>

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<b>1. Tính cấp thiết của đề tài </b>

Đầu tư là một trong những hoạt động chủ yếu, quyết định sự phát triển của doanh nghiệp. Trong đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn bổ sung những tài sản cần thiết nhằm thực hiện những mục tiêu kinh doanh. Hoạt động đầu tư của doanh nghiệp thường được tiến hành tập trung theo các dự án. Vì vậy, hiệu quả của các dự án sẽ ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Làm thế nào để ra một quyết định đầu tư đúng đắn là một câu hỏi thường trực của các chủ doanh nghiệp. Theo các nhà nghiên cứu và các nhà kinh doanh: Để góp phần đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn và hiệu quả, thẩm định dự án nhất là thẩm định tài chính dự án có vai trị đặc biệt quan trọng. Một dự án dù được được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu nhưng vẫn thể hiện tính chủ quan của người lập dự án. Vì vậy, nhằm đảm bảo tính khách quan, phịng ngừa tối đa các rủi ro có thể xảy ra trong đầu tư, thẩm định tài chính dự án cần được coi là một trong những ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp. Hơn thế, thẩm định tài chính dự án còn giúp doanh nghiệp loại bỏ các dự án đầu tư khơng hiệu quả, tìm ra những cơ hội đầu tư tốt, tránh thiệt hại, lãng phí nguồn lực; là cơ sở đưa ra quyết định lựa chọn dự án phù hợp nhất để đầu tư; thẩm định tài chính dự án cũng là thủ tục bắt buộc đối với các dự án cần vay vốn từ các tổ chức tín dụng.

Thẩm định tài chính dự án đã và đang được nhiều doanh nghiệp quan tâm, nhờ đó nhiều dự án được triển khai và hoạt động có hiệu quả. Tuy vậy, khơng ít khiếm khuyết phát sinh trong q trình thẩm định tài chính dự án đã dẫn đến mục tiêu thẩm định tài chính dự án khơng được hiện thực hóa, gây tổn thất lớn cho nhiều doanh nghiệp. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị ( viết tắt là HUD) không phải là trường hợp ngoại lệ. HUD là một doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và cung cấp dịch vụ bất động sản, có nhiều năm dẫn đầu các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản với số lượng dự án lớn. Tuy nhiên giai đoạn 2010- 2016, HUD gặp nhiều khó khăn về tài chính trong triển khai các dự án. Ngồi ngun nhân chính do mở rộng quy mơ, một vấn đề cũng được HUD nghiêm túc xem xét là những khiếm khuyết trong công tác thẩm định dự án đặc biệt là thẩm

<small>Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiHoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thi2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM2022412065:57:01 PM5:57:01 PM</small>

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

định tài chính dự án. Từ năm 2016 đến nay, HUD đã có những thay đổi quan trọng trong chiến lược đầu tư và đã đạt được những kết quả nhất định. Với một vị thế quan trọng, nhu cầu thẩm định tài chính các dự án của HUD cũng rất lớn. Nếu khơng hồn thiện thẩm định tài chính dự án, hiệu quả của các dự án sẽ bị suy giảm, sự phát triển của HUD sẽ khó được bền vững. Đứng trước thực tế đó tác giả đã lựa

<b>chọn nghiên cứu vấn đề thẩm định tài chính dự án tại HUD trong luận án: Hồn thiện thẩm định tài chính dự án tại Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. </b>

<b>2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu </b>

- Đối tượng nghiên cứu : Thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp. - Phạm vi nghiên cứu

<i> Phạm vi không gian: Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng mới của </i>

Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD).

<i> Phạm vi thời gian</i>:

+ Các số liệu thứ cấp trong khoảng thời gian từ năm 2011 -2020

+Số liệu sơ cấp: Phiếu khảo sát được tiến hành trong năm 2018 - 2019. Khảo sát được tiến hành đối với các cán bộ thẩm định trong HUD và một số doanh nghiệp nhà nước hoặc có vốn nhà nước hoạt động cùng ngành.

<b>3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu </b>

- Mục đích nghiên cứu: Đề xuất giải pháp hồn thiện thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

 Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp

 Phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án tại HUD.  Đề xuất giải pháp hồn thiện thẩm định tài chính dự án tại HUD.

<b> 4. Câu hỏi nghiên cứu </b>

<b>Trong quá trình thực hiện luận án: “Hồn thiện thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị” các câu hỏi cần được luận giải: </b>

- Thẩm định tài chính dự án là gì? Nội dung thẩm định tài chính dự án? Các tiêu chí nào được sử dụng để đánh giá sự hồn thiện thẩm định tài chính dự án?

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

- Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp? - Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại HUD như thế nào?

- Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trong thẩm định tài chính dự án tại HUD? Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại HUD?

<b>5. Phương pháp nghiên cứu </b>

Trong luận án tác giả sử dụng các phương pháp phổ biến trong nghiên cứu kinh tế như sau:

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu:

 Tiến hành thu thập số liệu về các dự án của Công ty mẹ, các công ty con và các công ty liên doanh, liên kết của HUD trong giai đoạn từ 2011 – 2020. Trên

 Sử dụng phần mềm mô phỏng Crystal Ball thẩm định rủi ro dựa trên cơ sở dữ liệu của dự án mẫu được tổ chức trên bảng tính Excel. Q trình thực hiện được coi như tự tính tốn lại biến động các thơng số nhạy cảm của dự án như giá cho thuê văn phòng, khu thương mại, tỷ lệ tăng giá, tỷ lệ tăng chi phí … Ví dụ tác giả tự tiến hành thu thập các số liệu thống kê liên quan đến các thông số nhạy cảm của dự án xây dựng như: giá cho thuê văn phòng trong một khoảng thời gian (ít nhất là 15 năm tính dến thời điểm dự án dự kiến vận hành có doanh thu). Sử dụng công cụ Bath Fit của Crystal Ball để xác định quy luật xác suất của số liệu thu thập được. Tương tự làm như vậy với nhiều thơng số có biến động khác. Phần mềm phân tích với biến động của các thơng số đã chọn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án như thế nào, cụ thể là giá trị hiện tại thuần (NPV) và tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) sẽ thay đổi ra sao? Đồng thời phần mềm cũng đưa ra báo cáo về xác suất thành công của dự án tức là cho biết tỷ lệ NPV >0 hay IRR> tỷ suất chiết khấu là bao nhiêu. Trên cơ sở khoa học đó giúp người thẩm định đưa ra kết luận về dự án.

- Phương pháp phi thực nghiệm bao gồm: phỏng vấn sâu lãnh đạo một số doanh nghiệp, phỏng vấn gián tiếp qua email, điều tra qua bảng hỏi.

Khảo sát dựa vào bảng hỏi tập trung vào đối tượng chính tại Tổng cơng ty. Bảng hỏi được thiết kế dựa trên những nhân tố có ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính các dự án.

Q trình khảo sát được thực hiện như sau:

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

- Thiết kế bảng hỏi, điều tra thử và tiến hành điều chỉnh bảng câu hỏi sao cho quả như mục tiêu thật rõ ràng nhằm thu được kết nghiên cứu đã đề ra.

- Phỏng vấn chính thức: dùng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp, người phỏng vấn giải thích nội dung bảng hỏi để người trả lời hiểu câu hỏi và trả lời chính xác theo những đánh giá của họ.

- Thu thập dữ liệu: Nghiên cứu sử dụng số liệu thứ cấp và sơ cấp cho việc phân tích và đánh giá. Dữ liệu được cung cấp từ các cán bộ tham gia phỏng vấn, các phịng ban và từ cơng bố thông tin trên Website của Tổng công ty HUD.

- Thiết kế mẫu – Chọn mẫu + Xác định cỡ mẫu:

Kích thước của mẫu áp dụng trong nghiên cứu được dựa theo yêu cầu của phân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis). Dựa theo nghiên cứu của Hair, Anderson, Tatham và Black (1998) cho tham khảo về kích thước mẫu dự kiến, theo đó kích thước mẫu tối thiểu là gấp 5 lần tổng số biến quan sát. Đây là cỡ mẫu phù hợp cho nghiên cứu có sử dụng phân tích nhân tố (theo các phân tích về cỡ mẫu của Comrey, 1973; Roger, 2006). Cỡ mẫu tối thiểu được tính theo cơng thức:

N = 5 * m Trong đó m là số lượng câu hỏi trong bảng hỏi.

Như vậy với bảng hỏi thiết kế gồm 14 câu hỏi thì mẫu khảo sát tối thiểu cho ý nghĩa của đề tài là: 14*5 = 70. Điều đó có nghĩa số phiếu khảo sát thu về được 70 phiếu là đạt yêu cầu.

+ Phương pháp chọn mẫu

Để việc đánh giá thực trạng thẩm định tài chính tại HUD được khách quan, NCS sẽ tiến hành khảo sát tại HUD và một số Tổng công ty, công ty là doanh nghiệp nhà nước hoặc có phần vốn của nhà nước như Vicem, Vinaconec, … để có sự so sánh.

Sau khi thu thập dữ liệu, NCS sẽ kiểm tra, loại bỏ những bảng hỏi không đạt yêu cầu, tiến hành phân tích thống kê mơ tả (Descriptive Statistics) để xử lý các dữ liệu và thông tin thu thập được nhằm đảm bảo tính chính xác và từ đó, có thể đưa ra các kết luận có tính khoa học và độ tin cậy cao về vấn đề nghiên cứu.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

<b>6. Tổng quan tình hình nghiên cứu và khoảng trống nghiên cứu </b>

<i><b>6.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu </b></i>

<i>6.1.1. Những nghiên cứu đề cập đến tỷ suất chiết khấu </i>

Trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án thì vai trò của tỷ suất chiết khấu rất quan trọng. Về bản chất, tỷ suất chiết khấu chính là chi phí sử dụng vốn của dự án hay của doanh nghiệp, do đó việc xác định chi phí vốn thế nào là phù hợp trong từng trường hợp luôn được bàn đến rất nhiều trong các nghiên cứu của nhiều tác giả trong và ngoài nước.

- Tác giả Nguyễn Việt Dũng, Mai Thanh Giang, Dương Thanh Tình trường Đại học Kinh tế Thái Nguyên trong bài nghiên cứu: “Sử dụng phương pháp chi phí

<i>sử dụng vốn xác định cơ cấu vốn tối ưu của doanh nghiệp” đã đưa ra phương pháp </i>

xác định chi phí sử dụng vốn cổ phần bằng cách áp dụng mơ hình CAPM; ước lượng chi phí nợ vay dựa trên hệ thống xếp hạng tín nhiệm. Đây là phương pháp không mới nhưng các tác giả đã gợi ý một cách thu thập số liệu và sử dụng số liệu để tính tốn hệ số bê ta cũng như chi phí nợ vay của doanh nghiệp, cụ thể là Công ty cổ phần xi măng Bỉm Sơn [5].

- Nguyễn Quang Hà, Trường Đại học Nông lâm Bắc Giang trong bài: “Xác định tỷ lệ chiết khấu trong định giá tài sản và phân tích dự án đầu tư” đã đưa ra định nghĩa về tỷ lệ chiết khấu, nó bao gồm những bộ phận nào và đề xuất cách tính tỷ lệ này ở Việt Nam. Nghiên cứu này đã gợi mở một hướng tính tốn đối với chi phí vốn theo mơ hình CAPM khi tác giả đối chiếu kết quả với các nghiên cứu của nước ngoài và đề xuất một tỷ lệ bù rủi ro cho thị trường Việt Nam là 10%, tỷ lệ lạm phát trung bình 7.5% và tỷ lệ sinh lời thực tế khoảng 2.5% - 3% [11].

<i>6.1.2. Những nghiên cứu đề cập đến kỹ thuật thẩm định </i>

- Nghiên cứu “Những lưu ý khi sử dụng tiêu chuẩn tỷ suất doanh lợi nội bộ đối với dự án đầu tư dài hạn” của tác giả Đồn Hương Quỳnh (tạp chí Kinh tế và dự báo số 8/2015) đã đề cập đến kỹ thuật sử dụng chỉ tiêu đánh giá dự án thông dụng nhất đó là tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR). Nghiên cứu đã đưa ra các con số thống kê với tỷ lệ 75% luôn luôn sử dụng để chứng tỏ sự ưa thích của các cơng ty cũng như các nhà quản lý tài chính trên thế giới đối với tiêu chuẩn IRR. Tuy nhiên, tác giả cũng đã nêu ra một số điểm chú ý khi sử dụng IRR vì khơng phải trong trường hợp

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

nào quyết định dựa trên IRR cũng là tối ưu cụ thể là 4 trường hợp sau: (i) nếu một dự án mang lại dịng tiền dương rồi tiếp theo đó là dòng tiền âm, NPV tăng khi lãi suất chiết khấu tăng thì ta sẽ chấp nhận dự án có IRR< chi phí cơ hội của vốn đầu tư chứ không phải chấp nhận theo nguyên tắc thông thường cứ IRR> chi phí cơ hội của vốn đầu tư là dự án khả thi; (ii) Dự án không tồn tại giá trị IRR (do NPV của dự án luôn ln mang giá trị dương hoặc âm mà khơng có giá trị NPV = 0), hoặc dự án có nhiều giá trị IRR do dòng tiền của dự án đổi dấu nhiều lần. Do đó trong trường hợp này nếu xét theo chỉ tiêu IRR sẽ không hiệu quả; (iii) Trường hợp hai dự án loại trừ nhau nhưng kết quả lựa chọn theo IRR và NPV lại trái ngược nhau tức là dự án có IRR lớn thì NPV lại nhỏ và ngược lại. Khi đó cần phải cân nhắc nếu mục tiêu của donh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận thì không nên sử dụng IRR mà thay bằng NPV sẽ hiệu quả hơn; (iv) Khi so sánh IRR với chi phí vốn thì hầu hết các cơng ty trong thực tế đều giả định chi phí vốn khơng thay đổi theo thời gian để thuận tiện cho việc tính tốn do đó sẽ khơng chính xác vì đã bỏ qua yếu tố lãi suất thay đổi theo thời gian. Nghiên cứu này đã chỉ ra được những nhược điểm cơ bản nhất của chỉ tiêu IRR, tránh những nhận định sai lầm cho các nghiên cứu khác về sử dụng chỉ tiêu đánh giá dự án. Đây cũng là lý do cho thấy các dự án thường phải sử dụng đồng thời hai chỉ tiêu NPV và IRR [20].

- Luận án: “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài chính đối với các dự án đầu tư dài hạn của Tổng công ty Sông Đà” của tác giả Đặng Anh Vinh (2015) đã đề cập đến vấn đề hồn thiện và nâng cao hiệu quả cơng tác thẩm định tài chính các dự án đầu tư dài hạn của Tổng công ty Sông Đà bằng việc phân tích các số liệu trong giai đoạn 2005 – 2014. Tác giả của luận án đã trình bày những kỹ thuật xác định các chỉ tiêu tài chính trong thẩm định dự án như xác định tổng đầu tư, dòng tiền, lãi suất chiết khấu… Luận án cũng đưa ra dự án điển hình để minh họa về thẩm định tài chính tại Tổng Cơng ty Sơng Đà đó là dự án Thủy điện Xekaman[26].

<i>- Trong nghiên cứu: “Current Issues in Project Analysis for Development” </i>

(Tạm dịch: Các vấn đề hiện tại trong phân tích dự án cho phát triển) được nhà xuất bản Edward Elgar xuất bản năm 2012, tác giả John Weiss, David Potts đã đề cập đến kỹ thuật phân tích dự án đã được áp dụng trong việc đánh giá các dự án phát triển. Các tác giả cho rằng các dự án được thiết kế và thẩm định kém có thể lãng phí

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

các nguồn tài nguyên khan hiếm. Nghiên cứu này đã đề cập đến các nội dung như : Ước tính tỷ giá hối đoái; Mức lương mờ trong một thế giới đang thay đổi; Ước tính tác động của đói nghèo; Dự án và rủi ro; Định giá môi trường; Đánh giá lợi ích của dự án; Phương pháp tiếp cận hiệu quả chi phí; Đo lường lợi ích từ giáo dục; và cách tiếp cận chính sách khu vực của EU [60].

- Lumby Stephen trong cuốn: “Invesment Appraisal and Financial decision”(Thẩm định đầu tư và quyết định tài chính xuất bản năm 2003) tập trung vào kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí của dự án, đặc biệt tác giả đề cập nhiều đến các phương pháp thẩm định đầu tư như: phương pháp hồn vốn, phương pháp tính lợi nhuận trên vốn, cách tiếp cận dòng tiền chiết khấu. Tài liệu này đề cập đến các phương pháp thẩm định, kỹ thuật phân tích dự án phục vụ cho việc ra các quyết định tài chính [62].

- Giáo sư về kế tốn quản trị tại Đại học Schmalkalden(Đức), Peter Schuster

<i>trên tạp chí Management accounting (2011) có bài nghiên cứu “VOFI: A More </i>

Realistic Method for Investment Appraisal” (VOFI: Thêm phương pháp thực tế cho

<i>thẩm định đầu tư). Trong nghiên cứu của mình ơng đã đưa ra phương pháp VOFI: </i>

Visualzation of financial implication (tạm dịch là Hoạch định dự kiến tài chính), với việc lập các bảng tính trong đó có liệt kê đầy đủ dịng tiền đi vào, đi ra với bất kỳ hoạt động nào của cơng ty ví dụ: hoạt động sản xuất hàng hóa, hoạt động đầu tư tài chính, vay nợ... Sau khi tính tốn với từng khoản mục cuối cùng sẽ thiết lập được số dư tài chính cho dự án. Phương pháp này cũng liệt kê các nguồn vốn mà doanh nghiệp có thể sử dụng cho từng dự án cụ thể, sau đó tác giả sẽ lập một bảng tính để so sánh giữa các dự án khác nhau.

Phương pháp này đặc biệt hữu ích là bảng tiêu chuẩn hóa vì nó cho phép dễ dàng diễn giải kết quả trung gian và cuối cùng của số dư tài chính và giá trị của đầu tư dự án. Ngoài ra, phương pháp VOFI có thể xác định tài trợ tối ưu cho một dự án đầu tư, điều này có thể có ích vì các quyết định đầu tư và tài chính phụ thuộc vào nhau trong một thị trường vốn khơng hồn hảo và có thể được thực hiện đồng thời. Thành phần tối ưu các lựa chọn tài chính khác nhau có thể được xác định bằng cách tính giá trị phức hợp cho mọi kết hợp đầu tư và tài chính sử dụng tồn diện kế hoạch tài chính VOFI - sự kết hợp với mức cao nhất giá trị phức hợp cho biết mức

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

tối ưu. Trong một so sánh, một công ty có thể sử dụng các mơ hình tối ưu hóa cho quyết định về thặng dư tài chính và hồn vốn của các khoản vay. Một lợi thế quan trọng của phương pháp VOFI là tái đầu tư thặng dư và cân bằng sự khác biệt trong liên kết vốn, là minh bạch trong bảng tài chính tiêu chuẩn hóa. Nói chung, phương pháp VOFI hữu ích để thực hiện trong cơng ty, mặc dù nó chưa được phổ biến rộng rãi. Phương pháp có nhiều giả định thực tế hơn về các quyết định tài chính và cung cấp cho người ra quyết định cải thiện quan điểm về khả năng sinh lời của dự án đầu tư. Các giả định về thị trường vốn khơng hồn hảo và tính minh bạch của tái đầu tư thặng dư là lợi thế đáng kể của phương pháp. Theo tác giả của nghiên cứu, VOFI có thể được xem là phương pháp đánh giá đầu tư hàng đầu bởi vì về tính thực tiễn của nó so với các phương pháp thẩm định khác và có thể dễ dàng triển khai trong bất kỳ công ty nào [66].

<i>6.1.3. Những nghiên cứu đề cập đến rủi ro của dự án </i>

- Nghiên cứu “Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” của nhóm tác giả Lê Hoàng Phương, Lưu Trường Văn cũng là một nghiên cứu đề cập đến việc phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte – Carlo. Trong nghiên cứu này các tác giả đã trình bày cách thiết lập mơ hình bảng tính trong Excel, định nghĩa các biến rủi ro dựa trên kết quả khảo sát bằng bảng hỏi để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các biến đầu vào có rủi ro tới hai biến đầu ra cơ bản là NPV và IRR sau đó tiến hành chạy mơ phỏng trên Crystal Ball để đưa ra các cảnh báo đối với các nhà đầu tư trong việc ra quyết định đầu tư vào các dự án chung cư thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh[17].

- Trong nghiên cứu “Quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng”, tác giả Phạm Đắc Thành đã nêu lên sự cần thiết của quản lý rủi ro trong các dự án đầu tư xây dựng và cho rằng việc nghiên cứu này sẽ làm tăng hiệu quả đầu tư xây dựng. Nghiên cứu cũng đề cập đến một mơ hình được ứng dụng nhiều trong quản lý rủi ro đó là chuỗi Markov, được dùng để mơ hình hóa các q trình trong thị trường, q

<i>trình thi cơng xây dựng [21]. </i>

- Luận án Tiến sỹ của Ngô Đức Tiến (Học viện tài chính, 2015) với đề tài “Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định cho vay dự án đầu tư tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam” đề cập đến thực trạng thẩm định các

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

dự án vay vốn tại ngân hàng Ngoại thương Việt Nam trong bối cảnh thị trường hiện tại và đưa ra những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng thẩm định cho vay. Tác giả đã đề xuất xây dựng mơ hình thẩm định cho vay đối với nhiều dự án và sử dụng kết quả từ các mơ hình đó làm cơ sở dữ liệu cho thẩm định các dự án mới tại ngân hàng Ngoại thương Việt Nam. Nghiên cứu của tác giả Ngô Đức Tiến có điểm mới đó là đề xuất xây dựng mơ hình với các yếu tố đầu vào như: tổng nguồn vốn, cơ cấu vốn, lãi suất, các thông số tính tốn doanh thu, chi phí … để kết xuất đầu ra là bảng dòng tiền, tuy nhiên tác giả luận án không tự xây dựng được mơ hình. Nghiên cứu này của Tiến sỹ Ngơ Đức Tiến cũng có đề cập đến vấn đề hồn thiện phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích độ nhạy [23].

- Trong nghiên cứu: “ Risk analysis in investment appraisal based on the Monte Carlo simulation technique” (Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư dựa trên

<i>kỹ thuật mô phỏng MonteCarlo) công bố trên The European Physical Journal B, các </i>

tác giả A. Hacura, M. Jadamus – Hacura và A. Kocot(2001) đã trình bày phương pháp luận và sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo áp dụng trong việc đánh giá các dự án đầu tư để phân tích và đánh giá rủi ro. Trong việc đánh giá xác định quy tắc quyết định cơ bản cho một dự án đơn giản là chấp nhận hoặc từ chối dự án tùy thuộc vào giá trị hiện tại rịng (NPV) của nó là dương hay âm, tương ứng. Tương tự, khi lựa chọn giữa các dự án loại trừ lẫn nhau, quy tắc quyết định là chọn một dự án có NPV cao nhất. Thực tế cho thấy rằng các biến chính của dự án như: khối lượng bán hàng, giá bán, chi phí thường khơng cố định. Vì vậy báo cáo thẩm định thường được bổ sung thêm phần kiểm tra độ nhạy và phân tích kịch bản. Cả hai phương pháp kiểm tra trên đều là tĩnh, trong khi đó q trình mơ phỏng, các tình huống ngẫu nhiên được xây dựng bằng cách sử dụng các giá trị đầu vào cho các biến khơng chính xác của dự án, được chọn từ các phân phối xác suất thích hợp. Các kết quả được thu thập và phân tích thống kê để có được phân bố xác suất các kết quả tiềm năng của dự án và ước tính các biện pháp khác nhau của rủi ro dự án [50].

- Trong cuốn: “ Financial Appraisal of Investment Project” (Thẩm định tài chính dự án đầu tư) của các tác giả Don Dayananda, Richard Irons; Steve Harrison, John Herbohn và Patrick Rowland (2002), giải thích về thẩm định tài chính ngân sách vốn của các dự án đầu tư. Nghiên cứu này phát triển các khái niệm

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

cơ bản, nguyên tắc và kỹ thuật để áp dụng chúng trong các tình huống thực tế. Việc xác định và dự tốn (bao gồm dự báo) dịng tiền mặt, các công thức thẩm định dự án, và việc áp dụng giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hồn vốn nội bộ (IRR) và các tiêu chí đánh giá dự án khác được minh họa bằng nhiều ví dụ tính tốn. Phân tích rủi ro được đề cập bằng cách sử dụng tỷ suất chiết khấu được điều chỉnh rủi ro, độ chắc chắn tương đương, độ nhạy, mơ phỏng và phân tích Monte Carlo. Các mơ hình NPV và IRR được áp dụng cho lâm nghiệp, tài sản và đầu tư quốc tế. Các ràng buộc về tài nguyên được đưa ra trong các quyết định ngân sách vốn với nhiều ví dụ làm việc bằng kỹ thuật lập trình tuyến tính[55].

- Sawakis Sawides, giám đốc Dự án tại Ngân hàng Phát triển Cyprus Ltd, PO Box 1415, Nicosia, Cyprus, thành viên nghiên cứu của Chương trình thuế quốc tế tại trường Luật Harvard và là giảng viên thỉnh giảng về Chương trình đánh giá và quản lý đầu tư của HIID tại Đại học Harvard đã công bố nghiên cứu: “ Risk analysis

<i>in investment appraisal” (Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư) năm 1994. Trong </i>

nghiên cứu này Sawakis Sawides đã sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte-Carlo áp dụng cho việc phân tích và đánh giá rủi ro trong thẩm định tài chính các dự án đầu tư. Tầm quan trọng của phân tích rủi ro trong đánh giá đầu tư được tác giả coi là một yếu tố quyết định trong việc lựa chọn dự án. Tác giả cho rằng mục đích của thẩm định là đánh giá triển vọng kinh tế của một dự án đầu tư đặt ra. Đây là phương pháp luận để tính tốn lợi tức kỳ vọng dựa trên dự báo dòng tiền của nhiều dự án, thường là các biến liên quan đến dự án. Rủi ro phát sinh từ sự không chắc chắn bao gồm các biến dự kiến này. Do đó, việc đánh giá rủi ro của dự án phụ thuộc vào khả năng xác định và theo dõi bản chất của sự không chắc chắn xung quanh các biến dự án chính và các cơng cụ và phương pháp khác để xử lý rủi ro của nó. Nghiên cứu này cũng đã có những sự so sánh đánh giá giữa các phương pháp phân tích rủi ro khác nhau như phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích mơ phỏng[67].

<i>6.1.4. Những nghiên cứu triển khai sử dụng mơ hình kinh tế lượng </i>

<i><b>- Luận án “Chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động cho </b></i>

vay tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam (Lấy thực tế từ Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam) của Nguyễn Thị Bích Vượng(2016) đã đưa ra 2 nhóm chỉ tiêu để đánh giá chất lượng thẩm định dự án bao gồm: (i) Chỉ tiêu định tính như

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

nguồn thông tin cung cấp cho hoạt động thẩm định; tổ chức công tác thẩm định, quy trình thẩm định, phương pháp thẩm định, chỉ tiêu thẩm định, chất lượng báo cáo thẩm định, chất lượng của quyết định cho vay. (ii) Chỉ tiêu định lượng: Tỷ lệ dự án triển khai thành công trên thực tế, tỷ lệ số dự án phải điều chỉnh lại, tỷ lệ dư nợ trung dài hạn, tỷ lệ nợ quá hạn trung dài hạn, tỷ lệ nợ q hạn khó địi, tỷ lệ khách hàng có nợ quá hạn, tỷ lệ nợ xấu, tỷ suất lợi nhuận, tỷ lệ lợi nhuận tín dụng trung dài hạn.

Luận án cũng đã phát hiện và chứng minh những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động cho vay của NHTM bao gồm: (i) Nhân tố chủ quan: cán bộ thẩm định, phương tiện phục vụ thẩm định, nguồn thông tin phục vụ thẩm định, tổ chức công tác thẩm định, quy trình và phương pháp thẩm định. (ii) Nhân tố khách quan: nhân tố về chủ đầu tư (trình độ tổ chức quản lý của chủ đầu tư, khó khăn tài chính của chủ đầu tư, hồ sơ dự án do chủ đầu tư cung cấp…), nhân tố môi trường (môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, mơi trường chính trị…). (iii) Nhân tố khách quan khác: lạm phát, tỷ lệ chiết khấu, yếu tố thị trường, tỷ giá hối đoái…

Tác giả luận án này đã tiến hành khảo sát 50 lãnh đạo và 200 cán bộ thẩm định thuộc các chi nhánh của hệ thống Vietinbank Việt Nam về các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong hoạt động cho vay tại Vietinbank Việt Nam: cán bộ thẩm định, nguồn thông tin phục vụ thẩm định, tổ chức cơng tác thẩm định, quy trình thẩm định, phương tiện thẩm định, chỉ tiêu và phương pháp thẩm định; tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích hồi quy Linear Regression Analysis thơng qua việc sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để đưa ra phương trình hồi quy chuẩn hóa như sau:

Chất lượng thẩm định = 0.354*Cán bộ thẩm định + 0.327* Nguồn thông tin + 0.310*Phương pháp thẩm định +0.289*Quy trình thẩm định + 0.223*Tổ chức công tác thẩm định +0.223*Chỉ tiêu thẩm định + 0.218*Phương tiện thẩm định [27].

- Các tác giả Donday Ananda, Richard Irons, Steve Harrision, John Herbohn, Patrick Rowland với “Financial Appraisal of Investment Project” (Thẩm định tài chính dự án đầu tư) xuất bản năm 2002 tại Cambridge University cũng đã sử dụng

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

các mô hình kinh tế lượng như mơ hình hồi quy đơn biến, đa biến, bình phương tối thiểu (OLS) để phân tích dịng tiền của dự án đối với vốn ngân sách. Nghiên cứu này tập trung vào các kỹ thuật thẩm định dự án, đặc biệt là việc áp dụng các mơ hình kinh tế lượng để xem xét sự thay đổi các yếu tố tài chính của dự án[55].

- Bài nghiên cứu “Research in applying the financial appraisal profile model to an information communication technology project within a

<i>professional association” (Nghiên cứu áp dụng mơ hình hồ sơ thẩm định tài chính </i>

cho dự án công nghệ thông tin truyền thông trong một hiệp hội nghề nghiệp) của Frank Lefley (2008) đã trình bày việc áp dụng mơ hình tài chính (FAP) cho dự án cơng nghệ thơng tin truyền thông trong một hiệp hội chuyên nghiệp và đánh giá hiệu quả và tính chấp nhận của mơ hình. Nghiên cứu đã được thực hiện trong thực tế để đánh giá mơ hình và cho thấy mơ hình đã giải quyết nhiều vấn đề được đề cập đến và được cả quản lý cấp cao và doanh nghiệp nhận thức như một công cụ hiệu quả trong việc đánh giá các tài sản vốn. Nghiên cứu này đã thực hiện đánh giá rủi ro dự án qua một thăm dò thực tiễn của Vương quốc Anh và Cộng hòa Séc. Rủi ro dự án là yếu tố quan trọng khi thẩm định các dự án vốn, bởi vì bỏ qua nó có thể dẫn đến các dự án có nguy cơ cao được chấp nhận với các hậu quả thảm khốc. Nghiên cứu này dựa trên một cuộc khảo sát thực tế được tiến hành đồng thời ở cả Vương quốc Anh và Cộng hòa Séc. Nghiên cứu đã nhận được 71 câu trả lời hợp lệ từ Vương quốc Anh và 81 câu từ Cộng hịa Séc. Phân tích thống kê của cuộc khảo sát thực tế liên quan đến rủi ro dự án dựa trên thử nghiệm χ. Phần quan điểm của cuộc khảo sát tập trung vào một loạt các câu trả lời với các câu trả lời dựa trên thang điểm bốn điểm. Phân tích chéo được thực hiện để xác minh tính tương thích của dữ liệu (ví dụ, các tổ chức báo cáo rằng họ đã điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu để xem xét rủi ro, thực sự đã sử dụng NPV trong đánh giá tài chính của họ). Nghiên cứu này đã có những kết luận nổi bật: (i) Thẩm định tài chính là rất cần thiết với các dự án; (ii) Đánh giá rủi ro là một nội dung không thể thiếu trong thẩm định tài chính dự án; (iii) Xây dựng một mơ hình thẩm định thích hợp áp dụng cho từng loại hình doanh nghiệp là vấn đề đã được nghiên cứu kiểm nghiệm trong thực tế và cho những kết quả tích cực[57].

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<i>6.1.5. Những nghiên cứu bàn về nội dung thẩm định </i>

- Luận án “Thẩm định dự án đầu tư vay vốn tại Ngân hàng Ngoại thương Lào” của Diengkham SENGKEOMYSAY(2014) đã nghiên cứu các nhân tố tác động đến chất lượng công tác thẩm định DAĐT ở NHTM để giảm nợ tồn đọng và chỉ ra ba nhân tố đó là: (i) Nhân tố thuộc về NHTM: Người lãnh đạo, đội ngũ cán bộ thẩm định, quy trình, nội dung và phương pháp thẩm định, thông tin phục vụ công tác thẩm định, tổ chức điều hành công tác thẩm định và cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác thẩm định. (ii) Nhân tố thuộc về nhà đầu tư: Việc soạn thảo thông tin phục vụ cho lập dự án ban đầu và (iii) Nhân tố vĩ mô: Môi trường pháp lý, cơ chế chính sách nhà nước, tác động của lạm phát, tỷ giá hối đối, mơi trường chính

<b>trị, môi trường tự nhiên. </b>

Luận án đề xuất bốn nhóm giải pháp nhằm hồn thiện và phát triển công tác thẩm định DAĐT tại NHNT Lào như: (i) Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ nhân viên thẩm định DAĐT về kỹ thuật kiến trúc cả chuyên môn thẩm định dự án. (ii) Tăng cường thiết bị: Ứng dụng công nghệ khoa học kỹ thuật mới hiện đại hoá cho cơng tác thẩm định. (iii) Tăng cường nguồn kinh phí NHNT Lào nên lập ra một qũy đầu tư riêng để chi phí cho hoạt động TĐDA. (iv) Tăng cường cơng tác kiểm sốt chất lượng thẩm định dự án đầu tư vay vốn phải tăng cường việc thẩm định chỉ tiêu hiệu quả tài chính, cần chắc chắn rằng những tài sản dùng làm thế chấp đã được dành riêng để đảm bảo cho DAĐT hiện tại và tăng cường công tác kiểm toán thanh tra nội bộ của Ngân hàng, nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay.

Luận án cùng đề xuất ba nhóm kiến nghị: (i) Kiến nghị đối với NHNN phải tổ chức những cuộc hội thảo bàn bạc đúc rút kinh nghiệm thẩm định tại các NHTM, củng cố hệ thống thông tin, chấn chỉnh lại trung tâm thơng tin tín dụng (CIB) và Chính phủ hồn thiện môi trường pháp lý liên quan thẩm định DAĐT đặc biệt là luật thẩm định DAĐT, lập hệ thống kế toán cho các doanh nghiệp sử dụng thống nhất trên toàn quốc nhưng hệ thống kế toán này phải kết nối với trung tâm kiểm tốn của Bộ tài chính... (ii) Kiến nghị chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng việc lập và thẩm định DAĐT do mình phụ trách tính đầy đủ và chính xác về thơng tin nộp cho ngân hàng và công khai minh bạch những số liệu liên quan với việc xin vay vốn, có hệ thống kế tốn theo pháp lệnh kế tốn và sắp nhập thơng lệ kế tốn quốc

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

tế và (iii) Kiến nghị NHTM Lào cần chú ý giúp đỡ, hướng dẫn cụ thể các doanh nghiệp lập DAĐT vay vốn. Việc thu thập, kiểm tra thơng tin từ chính doanh nghiệp vay vốn cung cấp thì cịn phải khai thác triệt để những thông tin do trung tâm thông tin tín dụng (CIB) của NHNN cung cấp. Và các NHTM Lào cần phải phối hợp với nhau để công khai số liệu cho nhau để cùng nhau nâng cao chất lượng công tác thẩm định DAĐT để tìm hiểu và lựa chọn được khách hàng tốt có khả năng cạnh tranh nhau bằng dịch vụ sản phẩm cho khách hàng tự chọn...và tiếp tục xây dựng phương án nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ người trách nhiệm công tác thẩm định ...[3].

- Nghiên cứu của Nguyễn Chí Trang(2009) trong luận án tiến sỹ “Hoàn thiện nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư trong hoạt động tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước”, chủ yếu tập trung vào việc hoàn thiện thẩm định các dự án

<b>sử dụng vốn của ngân sách nhà nước. Luận án nghiên cứu về nội dung và phương </b>

pháp thẩm định dự án đầu tư bao gồm thẩm định tài chính và thẩm định kinh tế xã hội của các dự án trong hoạt động tín dụng đầu tư phát triển tại Ngân hàng phát triển Việt nam. Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Chí Trang đề cập đến cả nội dung thẩm định tài chính và thẩm định kinh tế - xã hội các dự án đầu tư phát triển sử dụng nguồn vốn ưu đãi của ngân sách nhà nước thông qua Ngân hàng phát triển Việt nam [25].

- Trong nghiên cứu: “Project Appraisal and Impact Analysis” (Thẩm định dự án và phân tích tác động) của Trung tâm nghiên cứu Tài chính và Quản lý SOSA năm 2014 của Đại học Lon don đã cung cấp :

(i) Tổng quan về thẩm định và thẩm định dự án. Chu kỳ dự án xem xét chuỗi các sự kiện hợp lý từ việc nhận dạng dự án đến giám sát và đánh giá sau khi dự án đã được tài trợ, thực hiện và vận hành; (ii) xem xét các kỹ thuật thẩm định đầu tư được sử dụng trong khu vực tư nhân. Đầu tư được định nghĩa là hình thành vốn thực tế như sản xuất hoặc bảo trì máy móc hoặc xây dựng nhà ở; các loại hình đầu tư này sẽ tạo ra một dịng hàng hóa và dịch vụ để tiêu thụ trong tương lai. Đầu tư liên quan đến sự hy sinh của tiêu thụ hiện tại và việc sản xuất hàng hóa đầu tư, được sử dụng để sản xuất hàng hóa hoặc dịch vụ, và nó bao gồm sự tích lũy hàng tồn kho. Đánh giá đầu tư là đánh giá các chi phí tiềm năng và doanh thu được tạo ra bởi một khoản

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

đầu tư vào một dự án vốn trong suốt cuộc đời dự kiến của nó. Việc thẩm định như vậy bao gồm việc đánh giá rủi ro và sử dụng một số kỹ thuật khác nhau để quyết định có nên thực hiện dự án hay không. Những kỹ thuật này bao gồm dòng tiền chiết khấu (DCF) và tính tốn tỷ lệ hồn vốn nội tại (IRR) của giá trị hiện tại ròng (NPV); (iii) Phát triển nền tảng lý thuyết và áp dụng cho phân tích lợi ích chi phí xã hội khơng chỉ của một dự án mà cịn là chi phí và lợi ích rộng hơn ở cấp độ kinh tế quốc gia hoặc khu vực của một quốc gia. Phân tích chi phí và lợi ích xã hội được sử dụng chủ yếu cho các dự án có đầu tư khu vực cơng và nơi có mục tiêu phát triển rộng hơn và cao hơn mục tiêu tạo ra doanh thu và lợi nhuận, là mối quan tâm chính của khu vực tư nhân; (iv) Về các kỹ thuật định giá chính của dự án như: Đánh giá ưu tiên và Định giá ngẫu nhiên để đo lường tác động của dự án hoặc thiếu giá thị trường hoặc có thể được sử dụng để tính “giá mờ ” và phân tích điểm mạnh, điểm yếu của các kỹ thuật định giá này. Nó cũng bao gồm phân tích hiệu quả chi phí trong các tình huống mà lợi ích của dự án không thể đo lường được và đánh giá các kỹ thuật đánh giá dự án phù hợp nhất cho các thành phần kinh tế khác nhau. Nghiên cứu cung cấp một đánh giá quan trọng về những lợi thế và hạn chế của phân tích lợi ích chi phí xã hội; (v) Đề cập đến các vấn đề về rủi ro và sự khơng chắc chắn, trình bày một số phương pháp xử lý khía cạnh này của thẩm định dự án. Nghiên ứu chỉ ra các loại rủi ro và sự không chắc chắn tiềm ẩn trong các dự án, và một số kỹ thuật để đối phó với rủi ro và sự không chắc chắn cũng như điểm mạnh và điểm yếu của chúng. Rủi ro có thể bao gồm thể chất (khí hậu, thời tiết, động đất và thiên tai khác), tài chính, tiền tệ (chuyển động ngoại hối), rủi ro lập kế hoạch và an ninh.; (vi) Xem xét một số vấn đề quan trọng liên quan đến tác động của các dự án về phân phối thu nhập trong nước; (vii) Đánh giá tác động môi trường và xã hội (ESIA) của các dự án và các công cụ được sử dụng để hỗ trợ Đánh giá tác động môi trường và xã hội (ESIA), cách cải thiện hiệu quả của ESIA và các kỹ thuật khác [70].

<i><b>6.2. Khoảng trống nghiên cứu </b></i>

Qua các nghiên cứu được tiếp cận và trình bày trong mục (6.1) ở trên, tác giả có một số kết luận sau:

- Nhìn chung các nghiên cứu của nước ngoài và của Việt Nam hiện có đều đề cao phương pháp và kỹ thuật thẩm định về mặt lý thuyết, nếu có những trường

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

hợp nghiên cứu thực tiễn thường lại tập trung vào ngân hàng hoặc các dự án phát triển với các đánh giá nghiêng về nội dung kinh tế, ít có những nghiên cứu về thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp [3], [25], [27], [60], [70].

- Các nghiên cứu mà tác giả tiếp cận được chủ yếu đề cập đến phương pháp và kỹ thuật thẩm định dự án như việc sử dụng chỉ tiêu đánh giá như thế nào, việc xác định tỷ suất chiết khấu, xác định dòng tiền tự do của dự án ra sao, đặc biệt là những nghiên cứu quốc tế rất nặng về mặt kỹ thuật thẩm định [10], [11], [17], [62].

- Các nghiên cứu ít đề cập đến vấn đề phân tích rủi ro của dự án hoặc có đề cập đến cũng chỉ ở mức độ sơ khai hoặc đề cập những phương pháp ứng dụng như: phân tích độ nhạy hoặc phân tích tình huống một cách đơn giản [23], [57].

- Có những nghiên cứu cung cấp những định hướng cơ bản về mặt lý thuyết nhưng chưa triển khai ứng dụng với đối tượng dự án cụ thể của các doanh nghiệp như [50], [66].

- Một số nghiên cứu cũng đề cập đến vấn đề thẩm định tài chính dự án và các kỹ thuật phân tích rủi ro trong đó có kỹ thuật phân tích mơ phỏng Monte Carlo. Tuy nhiên, các vấn đề mà nghiên cứu đề cập là một hướng dẫn thực hành về các kỹ thuật phân tích dự án nói chung, nếu đi sâu vào việc áp dụng cho một đơn vị cụ thể thì sẽ gặp nhiều khó khăn đặc biệt là với những doanh nghiệp thuộc các nền kinh tế mà độ minh bạch về thông tin cịn yếu kém, số liệu thống kê khơng đầy đủ như Việt Nam [55], [66].

Những nghiên cứu NCS được tiếp cận ở trên có đề cập đến thẩm định dự án, thẩm định tài chính dự án ở các mức độ khác nhau nhưng chưa có nghiên cứu nào nghiên cứu chi tiết về thẩm định tài chính dự án tại một doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Từ những nhận xét trên, NCS đã xác định khoảng trống nghiên cứu của luận án:

- Nghiên cứu quy trình, phương pháp và nội dung thẩm định tài chính dự án xây dựng mới của một doanh nghiệp cụ thể hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<b>7. Những đóng góp mới của luận án </b>

Kế thừa nền tảng lý luận và kết quả của các nghiên cứu đi trước, cùng với những kết quả của quá trình nghiên cứu của NCS, luận án có một số đóng góp mới sau :

- Một là, luận án đã hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp.

- Hai là, luận án đã tổng hợp những bài học kinh nghiệm thẩm định tài chính dự án của một số doanh nghiệp trong và ngồi nước mà HUD có thể tham khảo. - Ba là, luận án đã đi sâu phân tích thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng mới, đồng thời chỉ ra những kết quả đã đạt được, những hạn chế và nguyên nhân trong thẩm định tài chính dự án tại tại HUD.

- Bốn là, luận án đã sử dụng phân tích mô phỏng bằng phần mềm Crystal Ball để thẩm định rủi ro dự án tại HUD qua dự án cụ thể điển hình của doanh nghiệp. Phân tích này đã giúp cho việc đánh giá rủi ro các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như NPV, IRR của dự án khi các biến số quan trọng như: cơng suất của dự án, giá bán, chi phí hoạt động, tỷ lệ tăng giá bán, tỷ lệ tăng chi phí…cùng thay đổi. Kết quả của phân tích cung cấp cho nhà quản trị doanh nghiệp một báo cáo đầy đủ về khoảng giá trị của NPV, IRR và xác suất thành công về tài chính của dự án.

- Năm là, qua những lý luận đã nghiên cứu kết hợp với những định hướng của doanh nghiệp trong đầu tư dự án, luận án đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại HUD.

Luận án được kết cấu theo 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án tại Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đơ thị

Chương 3: Giải pháp hồn thiện thẩm định tài chính dự án tại Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

<b>Chương 1 </b>

<b>CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP </b>

1.1. KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP

<b>1.1.1. Dự án của doanh nghiệp </b>

<i><b>1.1.1.1. Đầu tư dài hạn của doanh nghiệp [28] </b></i>

Đầu tư dài hạn là nhân tố chủ yếu quyết định sự phát triển của một doanh nghiệp cũng như một quốc gia. Đầu tư là việc sử dụng những nguồn lực hiện có nhằm biến những lợi nhuận dự kiến thành hiện thực trong tương lai. Tùy theo góc độ xem xét, khái niệm đầu tư cũng có những điểm khác nhau. Đối với một doanh nghiệp kinh doanh, mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp là thu được lợi nhuận. Để đạt được mục tiêu này, doanh nghiệp phải bỏ ra một lượng vốn nhất định, dùng số vốn đó thực hiện các hoạt động cần thiết như mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng nhà xưởng, tuyển dụng, đào tạo nhân lực, hình thành tài sản lưu động thường xuyên cần thiết phục vụ cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trong quá trình phát triển, doanh nghiệp tiếp tục bổ sung vốn để tăng quy mô kinh doanh. Tất cả các hoạt động của quá trình trên được hiểu là đầu tư dài hạn của một doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư này tập trung theo các dự án. Ngồi ra, doanh nghiệp cũng có thể bỏ vốn để mua cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp khác, hình thành nên tài sản tài chính dài hạn.

Theo khái niệm ở trên, đầu tư dài hạn của doanh nghiệp chính là hoạt động bỏ vốn để mua sắm, xây dựng hình thành các tài sản cố định hữu hình và tài sản cố định vơ hình, hình thành lượng tài sản lưu động thường xuyên cần thiết phù hợp với quy mô kinh doanh nhất định hoặc để góp vốn liên doanh dài hạn, để mua cổ phiếu, trái phiếu của đơn vị khác nhằm thu lợi nhuận.

Như vậy, đầu tư dài hạn có các đặc điểm : vốn bỏ ra lớn; thời hạn thu hồi vốn dài vì vậy ln gắn với rủi ro.

Để phục vụ cho mục đích quản lý người ta chia đầu tư thành những loại sau:

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

- Theo cơ cấu vốn đầu tư bao gồm : đầu tư xây dựng cơ bản, đầu tư vốn lưu động thường xuyên cần thiết, đầu tư góp vốn liên doanh dài hạn và đầu tư vào tài sản tài chính.

- Theo mục tiêu đầu tư bao gồm: đầu tư hình thành doanh nghiệp, đầu tư mở rộng doanh nghiệp, đầu tư chế tạo sản phẩm mới, đầu tư hiện đại hóa máy móc và đầu tư ra bên ngồi doanh nghiệp.

Trong phạm vi của luận án không xem xét đầu tư dài hạn để hình thành nên những tài sản tài chính dài hạn mà chỉ xem xét đầu tư dưới góc độ hình thành nên các tài sản cần thiết để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh cụ thể là đầu tư tạo ra các sản phẩm mới như các dự án xây dựng nhà để bán, khu thương mại, văn phòng để cho thuê.

<i><b>1.1.1.2. Dự án của doanh nghiệp </b></i>

<i><b>a. Khái niệm dự án của doanh nghiệp </b></i>

Các doanh nghiệp ngày nay đều chú trọng đầu tư phát triển doanh nghiệp nhằm tăng cường tiềm lực tài chính, nâng cao sức cạnh tranh. Để đạt được sức mạnh này, các doanh nghiệp phải phát hiện những cơ hội, thực hiện các dự án nhằm mục tiêu: lợi nhuận và vị thế. Có thể nói, dự án có vai trị rất quan trọng trong các doanh nghiệp.

Dự án của doanh nghiệp được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

- Về mặt quản lý: Dự án là một tập hợp các hoạt động liên quan với nhau được kế hoạch hóa nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định qua việc sử dụng các nguồn lực đã xác định[1].

- Về hình thức: Dự án là một tập tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai[16].

-Về nội dung: Dự án là văn kiện phản ánh trung thực kết quả nghiên cứu cụ thể toàn bộ các vấn đề về: thị trường, kinh tế, kỹ thuật, tài chính… có ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành, khai thác và tính sinh lợi của các cơng cuộc đầu tư [18].

<i>- Theo quy định pháp luật: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn </i>

hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định [30].

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

Một số quan điểm khác cho rằng:

- Dự án (Project) là một tập hợp riêng biệt (cụ thể, xác định) những hoạt động có hệ thống được thực hiện trong một thời hạn xác định, bằng những nguồn lực xác định, nhằm đạt được mục tiêu phát triển nhất định[13].

- Dự án là một tập hợp các hoạt động kinh tế đặc thù với các mục tiêu, phương pháp và phương tiện cụ thể để đạt tới một trạng thái mong muốn. Nội dung của dự án được thể hiện trong luận chứng kinh tế kỹ thuật, là văn bản phản ánh trung thực, chính xác kết quả nghiên cứu về thị trường, môi trường kinh tế- kỹ thuật và môi trường pháp lý, về tình hình tài chính…[15]

- Dự án là các hoạt động với các thông số được xác định chính xác với khung thời gian và các mục đích cho riêng dự án đó [2].

Mặc dù có nhiều khái niệm khác nhau do xuất phát từ những góc nhìn khác nhau, tuy nhiên cho dù đứng từ góc độ nào thì một dự án của doanh nghiệp phải có những nội dung cốt lõi sau [16]:

 Thứ nhất, dự án phải đáp ứng được hai mục tiêu đó là mục tiêu phát triển thể hiện ở sự đóng góp của dự án cho kinh tế xã hội, phù hợp với mục tiêu chung của địa phương, của quốc gia; mục tiêu thứ hai là đáp ứng được mong muốn của chủ đầu tư đó là đem lại những lợi ích tài chính như dự kiến.

 Thứ hai, phải có nguồn lực để thực hiện dự án. Nguồn lực bao gồm: vốn, nhân lực, công nghệ, các điều kiện về cơ sở hạ tầng đáp ứng cho dự án hoạt động được.

 Thứ ba, các hoạt động dự kiến của dự án phải cho kết quả cụ thể, phải định lượng được bằng tiền. Đây chính là cơ sở để chuẩn bị nguồn lực nhằm thực hiện được mục tiêu của dự án.

 Thứ tư, dự án phải được quản lý một cách khoa học, hợp lý, có lịch biểu cụ thể nhằm thực hiện đúng thời gian đã đề ra, tránh kéo dài gây lãng phí về tài chính dẫn đến dự án kém hiệu quả.

Từ những nội dung trên, tác giả xin đưa ra khái niệm:

<i>Dự án của doanh nghiệp là một tập hợp các hoạt động đặc thù được thực hiện trong một thời gian nhất định, được giới hạn bởi các nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài lực) nhằm đạt được mục tiêu cụ thể. </i>

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

Mục tiêu cụ thể của dự án mà tác giả muốn đề cập trong khái niệm trên được doanh nghiệp lựa chọn tùy theo từng giai đoạn phát triển và kỳ vọng của nhà quản lý doanh nghiệp. Các mục tiêu có thể đặt ra:

<i>- Tối đa hóa lợi ích tài chính </i>

Đây là mục tiêu quan trọng và phổ biến nhất đối với doanh nghiệp. Mục tiêu này địi hỏi phải đảm bảo tính chắc chắn của các chỉ tiêu lợi nhuận thu được theo dự kiến của dự án đầu tư qua các năm. Yêu cầu này gặp nhiều khó khăn khi thực hiện, vì tình hình của thị trường ln luôn biến động và việc dự báo chính xác về lợi nhuận cho hàng chục năm sau là rất khó khăn.

<i>- Tối đa hóa giá trị tài sản của các cổ đông tham gia vào dự án đầu tư được tính theo giá thị trường. </i>

Hai vấn đề cơ bản được các nhà quản lý doanh nghiệp luôn luôn quan tâm đó là lợi nhuận dài hạn và sự ổn định của kinh doanh. Hai mục tiêu này trong thực tế thường mâu thuẫn với nhau, vì muốn thu được lợi nhuận càng lớn thì càng phải chấp nhận mức rủi ro càng cao, tức là mức ổn định càng thấp. Để giải quyết mâu thuẫn này các nhà kinh doanh đã áp dụng mục tiêu “Tối đa hóa giá trị tài sản của các cổ đơng tính theo giá trên thị trường” hay là cực đại giá trị thị trường của các cổ phiếu hiện có, vì giá trị của một cổ phiếu trên thị trường phản ánh mức độ lợi nhuận và mức độ rủi ro trong các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó. Vì vậy thơng qua giá trị cổ phiếu trên thị trường có thể phối hợp hai mục tiêu lợi nhuận và rủi ro thành một đại lượng để phân tích phương án đầu tư của dự án.

<i>- Đạt được mức kỳ vọng về hiệu quả tài chính của dự án </i>

Trong thực tế còn tồn tại một mục tiêu khơng kém phần quan trọng, đó là duy trì sự tồn tại lâu dài và an tồn cho doanh nghiệp hay dự án đầu tư. Trong trường hợp này các doanh nghiệp chủ trương đạt được một mức độ thỏa mãn nào đó về lợi nhuận, nhưng đảm bảo được sự tồn tại lâu dài và an tồn cho doanh nghiệp cịn hơn là chạy theo lợi nhuận cực đại nhưng có nhiều nguy cơ rủi ro và phá sản. Quan điểm này có thể được áp dụng để phân tích và quyết định một dự án đầu tư.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

<i><b>b. Đặc điểm dự án của doanh nghiệp </b></i>

Dự án của các doanh nghiệp có thể khác nhau về quy mô vốn, về lĩnh vực đầu tư, cách thức tiếp cận thị trường nhưng đều có chung những đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, dự án có thời hạn dài vì lượng vốn đầu tư lớn, việc thực hiện quá trình đầu tư liên quan đến rất nhiều khâu như đền bù, giải phóng mặt bằng, xây dựng, mua sắm thiết bị, tuyển dụng và đào tạo nhân lực, lắp đặt, chạy thử máy móc...Do đó các dự án thường có thời gian thơng thường từ 5 năm trở lên, có dự án có thể kéo dài vài chục năm.

Thứ hai, dự án mang lại khả năng sinh lời. Dự án cũng như những khoản đầu tư khác của doanh nghiệp đều mang lại khả năng sinh lời vì đây là mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp. Doanh nghiệp chỉ thực hiện đầu tư vào những lĩnh vực mà họ thấy có cơ hội, có tiềm năng và có thể đem lại những hiệu quả nhất định về mặt tài chính.

Thứ ba, dự án ln tiềm ẩn rủi ro. Về bản chất dự án của doanh nghiệp được lập dựa theo những nghiên cứu về thị trường, về định hướng phát triển kinh tế của một địa phương, một ngành hay một quốc gia. Nói một cách khác, dự án được các nhà lập dự án dự kiến về một triển vọng lợi ích trong tương lai dựa trên những số liệu mà họ nghiên cứu ngày hơm nay. Do đó, trong tương lai có thể xảy ra những rủi ro không lường trước được kể cả việc có thể thay đổi cả định hướng hay chính sách của nhà nước. Thêm vào đó do thời gian dài nên những yếu tố như lạm phát, lãi suất ... cũng có thể tác động đến những tính tốn tài chính của dự án, làm cho dự án trong thực tế không như kỳ vọng ban đầu.

<i>c. Phân loại dự án của doanh nghiệp </i>

Trong hoạt động kinh doanh thường có nhiều loại dự án đầu tư khác nhau được doanh nghiệp đưa ra phân tích đánh giá trước khi quyết định lựa chọn đầu tư. Việc phân loại dự án đầu tư giúp cho doanh nghiệp theo dõi, quản lý dự án được thuận tiện hơn.

Đối với các doanh nghiệp phân loại dự án theo quy mô dựa trên các tiêu thức: (i) những dự án kéo theo nhiều dự án đầu tư nhỏ; (ii) vốn đầu tư ban đầu; (iii)

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

tầm quan trọng của dự án. Ngoài ra một số doanh nghiệp còn thiết lập những tiêu chuẩn về tài chính nhất định để phân cấp quản lý.

Đây là cách phân loại phổ biến của doanh nghiệp, bao gồm các loại như sau:  Dự án thay thế cần thiết cho hoạt động kinh doanh hiện tại: Loại dự án này nhằm thay thế những thiết bị cũ hoặc hư hỏng cần thiết trong quá trình sản xuất kinh doanh để duy trì được công suất và năng lực sản xuất hiện tại. Trong trường hợp này doanh nghiệp phải trả lời câu hỏi việc vận hành có cịn cần thiết khơng và nếu cần thiết thì có nên duy trì quy trình sản xuất cũ khơng? Nếu có thì dự án được chấp nhận mà khơng cần phải thực hiện phân tích chi tiết, kỹ lưỡng.

 Dự án thay thế nhằm cắt giảm chi phí là những dự án thay thế những máy móc, thiết bị vẫn sử dụng được nhưng đã lỗi thời, lạc hậu nhằm mục đích tiết kiệm các chi phí về nhân cơng, ngun nhiên vật liệu. Để đi đến quyết định đầu tư cần có một sự phân tích khá chi tiết.

 Dự án mở rộng quy mô sản phẩm và thị trường tiêu thụ hiện tại. Đây là loại dự án nhằm gia tăng sản lượng hoặc mở rộng hệ thống đại lý phân phối trên thị trường hiện tại của doanh nghiệp. Quyết định thực hiện dự án này phải được phân tích kỹ lưỡng thông qua việc nghiên cứu và dự báo rõ ràng về nhu cầu thị trường đang tăng lên như thế nào? Dự án được thực hiện hay không thường được các nhà quản lý cấp cao quyết định.

 Dự án mở rộng sản phẩm và thị trường mới là những dự án liên quan đến đến việc sản xuất những sản phẩm mới hay mở rộng thị trường vào các vùng địa lý mới. Những dự án này cần phải có những quyết định mang tính chiến lược có thể thay đổi đặc điểm kinh doanh ban đầu và vì vậy cũng cần được phân tích một các cẩn thận, chi tiết. Quyết định sau cùng cũng do các quản lý cấp cao thực hiện.

 Dự án bảo vệ mơi trường hoặc an tồn lao động là loại dự án cần có các chỉ tiêu đáp ứng những yêu cầu của chính phủ, hợp đồng lao động, chính sách bảo hiểm. Việc quyết định những dự án này phụ thuộc nhiều vào quy mơ. Nếu dự án có chi phí thấp việc ra quyết định giống như nhóm dự án thay thế cần thiết cho hoạt động kinh doanh hiện tại.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

 Những loại dự án khác là các dự án không nằm trong các dự án đã phân loại ở trên ví dụ như : xây văn phòng, bãi đỗ xe…Việc đưa ra quyết định đầu tư tùy thuộc vào mỗi công ty

Theo cách phân loại này dự án bao gồm:

 Những dự án độc lập là những dự án có đặc điểm khi được chấp thuận hay từ chối đều khơng ảnh hưởng gì đến các dự án khác tức là nó hồn tồn độc lập về mặt tài chính. Điều này có nghĩa việc chấp nhận hay từ chối một dự án này sẽ không chịu bất kỳ sự ảnh hưởng nào bởi quyết định của dự án khác. Tuy nhiên các dự án độc lập vẫn tồn tại mối tương quan trên nhiều phương diện như điều kiện kinh tế, thời giá của đồng tiền…

 Những dự án phụ thuộc là những dự án có dịng tiền bị ảnh hưởng bởi quyết định chấp thuận hay từ chối một dự án khác. Đây là những dự án bị lệ thuộc về mặt tài chính vào các dự án khác tuy nhiên nó cũng có những ảnh hưởng nhất định đến những dự án mà nó lệ thuộc. Một dự án có thể phụ thuộc vào một hay một số dự án khác.

 Những dự án loại trừ nhau là những dự án mà khi một dự án được chấp thuân thì một hoặc một số dự án khác sẽ bị loại bỏ ví dụ như trường hợp lựa chọn dự án mua hay thuê thiết bị. Tuy nhiên nhiều khi do bị giới hạn về mặt tài chính huy động mà cũng nảy sinh các dự án loại trừ nhau do có sự cạnh tranh về ngân quỹ.

<i>- Phân loại theo nguồn vốn đầu tư </i>

 Dự án đầu tư bằng vốn chủ sở hữu: Toàn bộ vốn thực hiện dự án là do chủ sở hữu bỏ ra. Với các dự án này chủ đầu tư có thể chủ động trong việc đảm bảo tiến độ của dự án theo như dự tính ban đầu. Tuy nhiên khơng phải bất cứ doanh nghiệp nào cũng có thể đầu tư vào dự án hoàn toàn bằng vốn chủ sở hữu vì phụ thuộc vào tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, thêm vào đó việc đầu tư hồn tồn bằng vốn chủ sở hữu sẽ làm chi phí vốn của doanh nghiệp cao hơn do các cổ đông thường đòi hỏi mức sinh lời cao hơn.

 Dự án đầu tư một phần bằng vốn chủ sở hữu và một phần bằng nợ vay: Đây là phương án thông dụng nhất mà các doanh nghiệp thường lựa chọn, đặc biệt đối với các doanh nghiệp cùng lúc đang theo đuổi nhiều dự án khác nhau, có những

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

hạn chế nhất định về vốn chủ sở hữu. Sử dụng hình thức huy động vốn đầu tư dạng này sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao được tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư trong trường hợp dự án thành công và ngược lại trong trường hợp dự án thua lỗ thì sẽ gây rất nhiều khó khăn cho chủ đầu tư.

 Dự án đầu tư bằng tài trợ vốn dưới hình thức th tài chính (financial leasing): Việc sử dụng nguồn vốn tự có trong các dự án đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh sẽ gặp nhiều hạn chế về qui mơ. Vì vậy, vấn đề tìm kiếm nguồn vốn thay thế khác cho các dự án đầu tư nhằm tăng năng lực về tài sản và mở rộng qui mô hoạt động sản xuất của doanh nghiệp ln là bài tốn khó cho các nhà quản trị. Một hình thức cấp vốn cho dự án được các doanh nghiệp ưa thích đó là cho thuê tài chính.

<i><b>Cho thuê tài chính là việc một công ty hay ngân hàng mua tài sản (nhà xưởng, </b></i>

máy móc, máy bay v.v...) và giữ quyền sở hữu tài sản, sau đó cho doanh nghiệp thuê với mức tiền thuê nhất định. Cho thuê tài chính là một nguồn đầu tư quan trọng, bởi nó cho phép các cá nhân hay công ty sử dụng tài sản mà không phải bỏ ra số vốn quá lớn. Khi doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư máy móc thiết bị, phương tiện có thể tự mình đi tìm và lựa chọn những phương tiện sao cho phù hợp nhất với kế hoạch sản xuất. Đồng thời có thể tìm đến các công ty cho thuê tài chính để trình phương án đầu tư tìm kiếm tài trợ. Việc mua máy sẽ được tiến hành nhanh chóng và thuận lợi, đáp ứng tiến độ kế hoạch theo yêu cầu. Doanh nghiệp không phải lo lắng nhiều về nguồn vốn thanh toán và các thủ tục phát sinh. Sau khi đã chấp thuận, công ty cho thuê tài chính sẽ thực hiện các thủ tục cần thiết để mua và chuyển giao máy móc thiết bị, phương tiện sản xuất kinh doanh mà doanh nghiệp có nhu cầu.

 Dự án đầu tư vào lĩnh vực giao thông vận tải như các dự án đầu tư xây dựng cơng trình giao thơng đường bộ, đường thủy hoặc đầu tư duy tu, bảo dưỡng

<i>phát triển hệ thống giao thông. </i>

 Dự án đầu tư vào lĩnh vực nông – lâm – ngư – diêm nghiệp là các dự án đầu tư phát triển ngành trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản, trồng rừng, thủy lợi, sản xuất

<i>muối và phát triển nông thôn. </i>

 Dự án đầu tư lĩnh vực công nghiệp là các dự án đầu tư vào các ngành như cơ khí, luyện kim, năng lượng mới, năng lượng tái tạo, dầu khí, hóa chất ( bao gồm

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

cả hóa dược), vật liệu nổ cơng nghiệp, khai thác kháng sản, công nghiệp tiêu dùng,

<i>công nghiệp thực phẩm, công nghiệp chế biến khác. </i>

 Dự án đầu tư vào lĩnh vực xây dựng là các dự án đầu tư xây dựng các cơng trình nhà ở, cơng sở, văn phịng cho thuê, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp… bao gồm:

+ Dự án đầu tư phát triển nhà là các dự án phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người dân như: biệt thự, nhà phố, chung cư cao cấp, nhà ở thu nhập thấp…. Đặc thù của các dự án này là khách hàng rất đa dạng về tài chính, thẩm mỹ, tài chính, u cầu về chất lượng, tiện ích…Do đó khi đầu tư các dự án này phải chú trọng để đáp ứng các nhu cầu sao cho phù hợp nhất với các yêu cầu của khách hàng, đặc biệt là phương thức huy động vốn từ các đối tượng mua nhà cũng khác nhau.

+ Dự án đầu tư phát triển văn phòng cho thuê: đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng làm việc của các tổ chức, cá nhân. Các dự án này đỏi hỏi vốn của doanh nghiệp bỏ ra khi đầu tư là rất lớn.

+ Dự án đầu tư phát triển BĐS thương mại: phục vụ nhu cầu trao đổi, giao dịch thương mại của các đơn vị, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Hình thức kinh doanh của các dự án này là cho thuê vì vậy đối tượng khách hàng, cách thức huy động vốn, thu hồi vốn cũng giống như văn phòng cho thuê.

+ Dự án đầu tư phát triển BĐS công nghiệp: các dự án này đầu tư vào hạ tầng các khu cơng nghiệp nhằm mục đích phục vụ cho các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa với quy mơ lớn. Vì vậy các dự án này đỏi hỏi vốn đầu tư lớn, mặt khác có nhiều giai đoạn cung các sản phẩm loại này đã vượt quá nhu cầu. Do đó trước khi đầu tư phát triển BĐS công nghiệp, các doanh nghiệp cần nghiên cứu thật kỹ thị trường, lượng cung và lượng cầu, đặc biệt là sức cạnh tranh của cung.

Đây cũng là cách phân loại cho các dự án của doanh nghiệp đầu tư BĐS thuộc phạm vi xem xét của luận án.

<i>d. Chu trình thực hiện dự án của doanh nghiệp </i>

Chu trình của một dự án là một quá trình lặp đi, lặp lại các quyết định. Tại mỗi điểm quyết định dự án có thể được chuyển sang giai đoạn sau để tiếp tục hoặc quay trở lại giai đoạn trước để bổ sung hoàn thiện hoặc có thể bác bỏ dự án.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

Nội dung chu trình của một dự án gồm 5 bước thể hiện trong sơ đồ sau:

<b> Hình 1.1. Chu trình dự án của doanh nghiệp </b>

 Xác định dự án là bước nghiên cứu, phát hiện cơ hội đầu tư để hình thành nên các ý tưởng ban đầu về dự án.

 Xây dựng dự án được tiến hành qua hai bước: (i) nghiên cứu tiền khả thi tức là xem xét tất cả các mặt của dự án một cách tổng quan nhằm đưa ra một báo cáo tiền khả thi cho chủ doanh nghiệp về sự cần thiết của dự án, phân tích và lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng, tổng đầu tư, khả năng huy động vốn, thu hồi vốn…các tính tốn sơ bộ về tài chính, kinh tế; (ii) nghiên cứu khả thi là là bước nghiên cứu toàn diện và chi tiết các yếu tố của dự án, được thực hiện trên cơ sở các thơng tin chi tiết, có độ chính xác cao hơn giai đoạn tiền khả thi.

 Thẩm định dự án đối với các doanh nghiệp đó là q trình xem xét hiệu quả tài chính (thẩm định tài chính dự án), kinh tế của dự án để đưa ra quyết định đầu tư. Đây cũng là bước các cơ quan chức năng xem xét, đánh giá lại dự án để đi đến kết luận có cho phép đầu tư hay không.

 Thực hiện dự án là bước triển khai thực hiện dự án trong thực tế.

Xác định dự án

Xây dựng dự án

Thẩm định dự án

Nghiệm thu và tổng kết dự án Thực hiện dự án

Đạt

Không đạt

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

 Nghiệm thu và tổng kết là giai đoạn cuối cùng trong chu trình của dự án được tiến hành sau khi dự án kết thúc nhằm đánh giá những kết quả của dự án làm bài học kinh nghiệm cho các dự án tiếp theo của doanh nghiệp.

Trong tồn bộ chu trình trên có thể thấy bước thẩm định dự án đóng vai trò quan trọng, đặc biệt thẩm định tài chính là yếu tố then chốt để chủ doanh nghiệp đưa ra quyết định có đầu tư hay khơng. Thẩm định tài chính quyết định sự tồn tại của một dự án.

<b>1.1.2. Thẩm định dự án của doanh nghiệp </b>

<i><b>1.1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết thẩm định dự án </b></i>

Thẩm định dự án theo thuật ngữ tiếng Anh là: Appraisal of investment projects, nghĩa của từ Appraisal là đánh giá; theo từ điển Hán Việt thì thẩm định có nghĩa là xem xét và dứt khốt một việc gì đó. Từ ý nghĩa đó, nhiều nghiên cứu đã đưa ra những cách lý giải khác nhau về thẩm định dự án như sau:

- Thẩm định dự án là rà sốt, kiểm tra một cách tồn diện và khoa học các nội dung của dự án đầu tư, nhằm khẳng định tính hiệu quả và khả thi để từ đó ra quyết định đầu tư [6].

- Thẩm định dự án là phân tích đánh giá tính khả thi của dự án về tất cả các nội dung kinh tế, tài chính, kỹ thuật, xã hội trên cơ sở các tiêu chuẩn, định mức, quy định của các cơ quan quản lý nhà nước, tiêu chuẩn và thông lệ quốc tế [1].

- Thẩm định dự án là một quá trình áp dụng kỹ thuật phân tích tồn diện nội dung của dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo những tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật. Trên cơ sở đó người thẩm định có quyết định chính xác dựa trên hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội của dự án [14].

Thẩm định dự án đóng vai trị quan trọng đối với các chủ thể có liên quan đến dự án như: Chủ đầu tư, các ngân hàng cho vay và cơ quan quản lý nhà nước. Do đó thẩm định dự án là hết sức cần thiết bởi vì:

<i>Thứ nhất, do dự án đầu tư thông thường được đề xuất bởi các chủ thể kinh </i>

doanh là các doanh nghiệp với mục tiêu chủ yếu là lợi nhuận nên dễ xảy ra sự mâu thuẫn về lợi ích giữa người đề xuất dự án và lợi ích của xã hội. Vì vậy việc thẩm định dự án nhằm giải quyết những vấn đề phát sinh mâu thuẫn, đảm bảo lợi ích các bên.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

<i>Thứ hai, các dự án được lập dựa trên phán đốn, phân tích của người soạn </i>

thảo nên mang tính chủ quan và có những vấn đề mà bản thân người soạn thảo chưa lường hết được hoặc có đề cập nhưng chưa đủ hoặc chưa chinh xác. Vì vậy, việc thẩm định sẽ xem xét dự án một cách khách quan hơn, dựa trên lợi ích chung của cả xã hội, khắc phục tính chủ quan của người soạn thảo, phát hiện và sửa chữa các thiếu sót có thể mắc phải khi soạn thảo dự án.

<i>Thứ ba, thẩm định thường được thực hiện bởi các chuyên gia có kinh nghiệm </i>

có trình độ chun mơn nên những đóng góp của họ cho dự án là rất hữu ích. Bên cạnh đó do có bề dày kinh ngiệm nên họ cũng có khả năng xác định được tương đối chính xác tính khả thi và hiệu quả của dự án.

bảo cho hoạt động đầu tư có hiệu quả không chỉ cho chủ đầu tư mà cho cả nền kinh tế. Kết luận của quá trình thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước quyết định cấp phép hay từ chối dự án, thực hiện tốt vai trò quản lý vĩ mơ của mình. Đối với chủ đầu tư họ cũng có cơ sở vững chắc để ra quyết định có đầu tư hay khơng; các nhà tài trợ vốn như ngân hàng cũng dễ dàng ra quyết định cho vay hay không cho vay.

Tuy nhiên trong nghiên cứu này tác giả xem xét thẩm định dự án trên góc độ của doanh nghiệp. Vì vậy khái niệm mà tác giả đưa ra cũng đứng trên quan điểm này.

<i>Theo tác giả: Thẩm định dự án chính là một q trình nhất quán xem xét một </i>

<i>dự án cụ thể, rà soát, kiểm tra, đánh giá lại dự án một cách khoa học, khách quan, toàn diện dựa trên những tiêu chuẩn nhất định về mọi mặt như: tài chính, kinh tế xã hội nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định có thực hiện đầu tư hay không. </i>

Nội dung thẩm định dự án bao gồm: thẩm định tính pháp lý của dự án, thẩm định sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu của dự án, thẩm định thị trường, thẩm định công nghệ và kỹ thuật, thẩm định tác động môi trường, thẩm định kinh tế xã hội và thẩm định tài chính của dự án [1], [9].

- Thẩm định tính pháp lý của dự án: xem xét sự đầy đủ và tính hợp lệ của các hồ sơ, tài liệu trình duyệt, tính phù hợp của dự án với các quy định hiện hành. Sự

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

phù hợp của dự án với quy hoạch của ngành, các quy định về khai thác và bảo vệ tài nguyên. Bên cạnh đó cần xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư.

- Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư và mục tiêu của dự án: xem xét thứ tự ưu tiên của dự án trong quy hoạch phát triển chung của ngành, của địa phương và cả nước. Xác định mục tiêu trọng tâm của dự án, vai trị và sự đóng góp của dự án vào phát triển kinh tế, xã hội.

- Thẩm định thị trường nhằm xác định rõ: Sản phẩm chính và thị trường mục tiêu của dự án; đánh giá nhu cầu của thị trường; phân tích tính cạnh tranh của sản phẩm; đánh giá các giải pháp phát triển thị trường của dự án như chiến lược sản phẩm, chiến lược phân phối, chiến lược giá, chiến lược tiếp thị…

- Thẩm định công nghệ và kỹ thuật: là quá trình xem xét, đánh giá sự thích hợp của công nghệ, nguyên liệu, địa điểm, giải pháp xây dựng, biện pháp giảm thiểu tác hại đối với môi trường đã nêu trong hồ sơ dự án so với nội dung và các mục tiêu của dự án đầu tư, trên cơ sở các chủ trương, chính sách, quy định của Nhà nước, của ngành tại thời điểm thẩm định dự án.

- Nhiệm vụ của công tác thẩm định kỹ thuật là căn cứ vào các thơng tin đã có và kinh nghiệm của mình kết hợp với việc tham khảo, tranh thủ ý kiến của các nhà chuyên môn, Bộ (Sở) quản lý ngành, của Bộ (Sở) Khoa học Công nghệ, Bộ (Sở) Tài nguyên Mơi trường, Bộ (Sở) Xây dựng… để có kiến nghị với chủ đầu tư, cấp quyết định đầu tư các giải pháp tốt về kỹ thuật của dự án.

Mục đích của cơng tác thẩm định kỹ thuật nhằm loại bỏ các dự án không khả thi về mặt kỹ thuật và chấp nhận các dự án khả thi về mặt này. Điều đó cho phép một mặt tiết kiệm được các nguồn lực, mặt khác tranh thủ được cơ hội để tăng thêm nguồn lực. Bởi vì nếu chấp nhận dự án không khả thi do nghiên cứu chưa thấu đáo hoặc do coi nhẹ yếu tố kỹ thuật sẽ gây tổn thất nguồn lực. Trong trường hợp bác bỏ dự án khả thi về mặt kỹ thuật do bảo thủ, do quá thận trọng là đã bỏ lỡ một cơ hội để tăng nguồn lực.

- Thẩm định tác động môi trường : xem xét tác động của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư và vận hành đến môi trường tự nhiên, xã hội như chất thải, tiếng ồn, ô nhiễm, cảnh quan, sinh thái…Bên cạnh đó cũng cần xem xét, đánh giá các biện pháp bảo vệ môi trường của dự án.

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

- Thẩm định kinh tế - xã hội của dự án là việc so sánh, đánh giá một cách có hệ thống giữa các chi phí và lợi ích của dự án trên quan điểm của tồn bộ nền kinh tế và xã hội. Lợi ích xã hội thu được là sự đáp ứng của dự án đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của nền kinh tế và xã hội. Về mặt định tính thể hiện ở việc đáp ứng mục tiêu phát triển, chống ô nhiễm môi trường…; Về mặt định lượng thể hiện mức tăng thu ngân sách, gia tăng số người có việc làm, mức tăng thu ngoại tệ… Chi phí kinh tế là tồn bộ nguồn lực như tài nguyên, của cải vật chất, sức lao động xã hội phải gánh chịu cho dự án thay vì sử dụng cho mục đích khác trong tương lai. Lợi ích kinh tế - xã hội là sự so sánh giữa cái giá phải trả cho việc sử dụng nguồn lực sẵn có và lợi ích mà dự án tạo ra cho toàn bộ nền kinh tế [21], [24].

Mục đích của thẩm định kinh tế là nhằm đánh giá dự án trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế xem việc thực hiện dự án có cải thiện được phúc lợi của đất nước hay không. Thẩm định kinh tế - xã hội là hết sức cần thiết vì: (i)Đối với nhà đầu tư thẩm định kinh tế - xã hội là căn cứ để thuyết phục các cơ quan thẩm quyền chấp nhận dự án, thuyết phục các định chế tài chính tài trợ vốn nhất là trong xu thế hiện nay các dự án được khuyến khích xem xét theo hướng đem lại lợi ích cho xã hội, cộng đồng; (ii) Đối với nhà nước thẩm định kinh tế - xã hội là căn cứ quan trọng để quyết định cho phép đầu tư. Một dự án đem lại nhiều lợi ích cho xã hội sẽ dễ dàng được ủng hộ hơn và tránh được những hệ quả tiêu cực từ sự phản đối của cộng đồng; (iii) Đối với các định chế tài chính thẩm định kinh tế- xã hội là căn cứ để ra quyết định có tài trợ hay khơng, nhất là các định chế tài chính quốc tế như WB, ADB…

Để đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của một dự án, người ta thưởng sử dụng các tiêu chuẩn xem xét như: Mức đóng góp cho tăng trưởng kinh tế và nâng cao đời sống của dân cư, thể hiện qua mức gia tăng GDP, mức gia tăng tích lũy vốn, tốc độ phát triển; Phân phối lại thu nhập thể hiện qua đầu tư vào các vùng kém phát triển, nâng cao đời sống dân cư; Gia tăng số lao động có việc làm (chỉ tiêu này rất quan trọng đối với các quốc gia đang phát triển); Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ bằng các dự án đẩy mạnh xuất khẩu và thay thế nhập khẩu. Ngồi ra cịn xem xét một số chỉ tiêu: Tăng thu cho ngân sách; Tận dụng hay khai thác tài nguyên chưa được quan tâm hoặc mới phát hiện; Phát triển các ngành cơng nghiệp chủ đạo có tác

202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:02 PM5:57:02 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:03 PM5:57:03 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:06 PM5:57:06 PM

202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM202Wednesday, June 12, 20245:57:09 PM5:57:09 PM

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

</div>

hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

202Hoan thien tham dinh tai chinh du an tai Tong Cong ty Dau tu Phat trien nha va do thiWednesday, June 12, 2024

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về