Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Hà Tây

Website: Email : Tel : 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Ngày nay, định hướng hoạt động của các Ngân hàng thương mại là đa
năng, đa lĩnh vực phục vụ đa khách hàng thuộc mọi thành phần kinh tế. Đây
cũng là xu hướng phát triển hoạt động kinh doanh của hầu hết các tổ chức tín
dụng và Ngân hàng thương mại trên thế giới. Tuy nhiên, tính chuyên môn hóa
trong hoạt động Ngân hàng vẫn là một vấn đề bức xúc ; ngay cả đối với hoạt
động tín dụng.
Rất ít các Ngân hàng hiện nay có sự phân tách rõ ràng giữa phòng thẩm
định và phòng tín dụng để phục vụ cho công tác thẩm định các dự án có quy mô
lớn, phức tạp. Mà tín dụng là mảng hoạt động mang lại cho ngân hàng nhiều thu
nhập nhất, nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Như ta đã biết, định hướng
của các Ngân hàng là thực hiện đa năng, đa lĩnh vực phục vụ mọi đối tượng
khách hàng, thành phần tín dụng được mở rộng, nên nghiệp vụ tín dụng cũng
trở nên phức tạp và ẩn chứa nhiều rủi ro hơn. Vì vậy, công tác thẩm định dự án
đầu tư trong hoạt động cho vay quan trọng và cần thiết. Trong các khâu của
thẩm định dự án đầu tư, có thẩm định hồ sơ pháp lý, thẩm định tài sản đảm bảo,
thẩm định tài chính dự án… thì thẩm định tài chính dự án là một trong những
khâu quan trọng và cần nhiều thời gian hơn cả.
Vì thế, em chọn đề tài « Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án trong
hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Hà Tây » để
nghiên cứu.
Đề tài được chia làm 3 phần như sau :
Chương 1 : Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay của
NHTM.
Chương 2 : Thực trạng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay
của Chi nhánh BIDV Hà Tây.
Chương 3 : Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án trong hoạt
động cho vay của Chi nhánh BIDV Hà Tây.
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368

CHƯƠNG 1
THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1. Ngân hàng thương mại với hoạt động cho vay
1.2. Hoạt động cho vay của NHTM
Theo Luật các tổ chức tín dụng nêu ra các hoạt động của tổ chức tín dụng,
“ Hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với
nội dung thường xuyên là nhận tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung
thường xuyên là nhận tiền gửi và sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và cung
ứng các dịch vụ thanh toán”. Điều 49 Luật các tổ chức tín dụng ghi: “Tổ chức
tín dụng được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay,
chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và
các hính thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước”. Theo đó, các hoạt
động chính của Ngân hàng là:
+ Hoạt động huy động vốn.
+ Hoạt động tín dụng (hoạt động cho vay). Tín dụng là quan hệ vay
mượn, bao gồm cả đi vay và cho vay. Tuy nhiên, khi gắn tín dụng với chủ thể
nhất định như ngân hàng ( hoặc trung gian khác), ví dụ như tín dụng ngân hàng
thì chỉ bao hàm nghĩa là ngân hàng cho vay.
+ Hoạt động dịch vụ thanh toán.
+ Hoạt động ngân quỹ.
+ Các hoạt động khác như góp vốn, mua cổ phần, tham gia thị trường tiền
tệ, kinh doanh ngoại hối, kinh doanh vàng, kinh doanh bất động sản, kinh doanh
dịch vụ và bảo hiểm, nghiệp vụ ủy thác và đại lý, dịch vụ tư vấn và các dịch vụ
khác liên quan đến hoạt động ngân hàng.
Trong đó, hoạt động tín dụng (hoạt động cho vay) mang lại thu nhập lớn
nhất cho ngân hàng. Thu dự tính từ hoạt động tín dụng phụ thuộc vào quy mô,
2
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thời gian và lãi suất và cả ba yếu tố này có mối liên hệ khăng khít. Thứ nhất,

ngân hàng sử dụng mọi nỗ lực của mình để tăng quy mô tín dụng như mở rộng
mạng lưới, đa dạng hóa các loại hình tín dụng, phát triển công nghệ mới nhằm
gia tăng tiện ích cho khách, giảm lãi suất hoặc cung cấp các điều kiện ưu đãi…
các biện pháp này một mặt làm tăng quy mô, mặt khác cũng làm tăng chi phí.
Do vậy, thứ hai, ngân hàng phải nghiên cứu và xác lập mối quan hệ giữa các
biện pháp tăng quy mô với thu nhập ròng từ hoạt động tín dụng thông qua chênh
lệch lãi suất biên. Mối quan hệ này cho phép ngân hàng phân biệt lãi suất và các
điều kiện tài trợ khác với các khách hàng lớn, quan trọng và liên kết với các tổ
chức tín dụng khác trên thị trường. Thường khoản mục tín dụng chiếm khoảng
70% tổng tài sản. Vì thế, rủi ro từ hoạt động tín dụng cũng rất lớn. Tổn thất nếu
xảy ra sẽ làm giảm thu nhập dự tính và có thể gây thua lỗ hoặc phá sản cho ngân
hàng.
Hoạt động cho vay gồm các loại sau:
 Cho vay thương mại: Ngay ở thời kỳ đầu, các ngân hàng đã chiết khấu
thương phiếu mà thực tế là cho vay đối với những người bán (người
bán chuyển các khoản phải thu cho ngân hàng để lấy tiền trước). Sau
đó, là bước chuyển tiếp từ chiết khấu thương phiếu sang cho vay trực
tiếp đối với các khách hàng (là người mua), giúp họ có vốn để mua
hàng dự trữ nhằm mở rộng sản xuất kinh doanh.
 Cho vay tiêu dùng: Trong giai đoạn đầu hầu hết các ngân hàng không
tích cực cho vay đối với cá nhân và hộ gia đình bởi vì họ tin rằng các
khoản cho vay tiêu dùng rủi ro vỡ nợ tương đối cao . Sự gia tăng thu
nhập của người tiêu dùng và sự cạnh tranh trong cho vay đã buộc các
ngân hàng phải hướng tới người tiêu dùng như là một khách hàng tiềm
năng. Sau chiến tranh thế giới lần thứ hai, tín dụng tiêu dùng đã trở
thành một trong những loại hình tín dụng tăng trưởng nhanh nhất ở
các nước có nền kinh tế phát triển.
3
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Tài trợ cho dự án: Bên cạnh cho vay truyền thống là cho vay ngắn

hạn, các ngân hàng ngày càng trở nên năng động trong việc tài trợ cho
xây dựng nhà máy mới đặc biệt là trong các ngành công nghệ cao. Do
rủi ro trong loại hình tín dụng này nói chung là cao song lãi lại lớn.
1.2. Dự án đầu tư và đặc điểm của dự án đầu tư
Ta có thể hiểu hoạt động đầu tư là bỏ vốn, tài sản, tài nguyên vào lĩnh vực
nào đó, và kỳ vọng sẽ đạt được lợi ích về tài chính, kinh tế xã hội trong tương
lai. Để tối đa hóa hiệu quả của hoạt động đầu tư các nhà đầu tư đều thực hiện
theo dự án. Dự án là gì?
Trong “Quy chế đầu tư và xây dựng” theo Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08
tháng 7 năm 1999 của Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
Dự án là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới,
mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc
dịch vụ trong khoảng thời gian xác định (chỉ bao gồm đầu tư trực tiếp).
Có nhiều quan điểm khác nhau về dự án. Một cách tổng quát nhất, có thể hiểu,
dự án là một tập hợp các hoạt động đặc thù liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn
nhau nhằm đạt được trong tương lai bằng các ý tưởng đã đặt ra với nguồn lực và
thời gian xác định.
Dự án có vai trò rất quan trọng đối với chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động
trực tiếp tới tiến trình phát triển kinh tế xã hội. Nếu không có dự án, nền kinh tế
sẽ khó nắm bắt được cơ hội phát triển. Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính
đưa ra quyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của Nhà nước phê duyệt và cấp
giấy phép đầu tư. Dự án được coi là công cụ quan trọng trong quản lý vốn vật
tư, lao động trong quá trình thực hiện đầu tư. Do đó, hiểu được những đặc điểm
của dự án là một trong những yếu tố quyết định đến sự thành công của dự án.
Đặc điểm của dự án:
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Dự án không chỉ là một ý tưởng hay sự phác thảo, mà còn phải bao hàm
cả hành động gắn với một mục tiêu cụ thể. Nếu như không có hành động thì một

dự án mãi mãi sẽ chỉ tồn tại ở trạng thái tiềm năng.
* Dự án không phải là nghiên cứu trừu tượng mà nó phải nhằm đáp ứng
một yêu cầu cụ thể được đặt ra, tạo nên một thực tế mới. Tức là khi xây dựng
nên dự án, cần phải có mục tiêu cụ thể nhằm phục vụ cho một nhu cầu, yêu cầu
nào đó.
* Dự án bị khống chế về thời gian. Một dự án khi triển khai phải có thời
hạn kết thúc. Mọi sự chậm trễ sẽ tạo nên một kết cục không tốt, có thể làm lỡ
mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi khác cho nhà đầu tư và có thể cho
nền kinh tế.
* Dự án chịu sự ràng buộc về nguồn lực. Các dự án ít nhiều sẽ chịu ràng
buộc nhất định, có thể về vốn, lao động, vật tư. Dự án càng lớn thì mức độ ràng
buộc về nguồn lực càng cao và càng phức tạp ; mọi quyết định liên quan đến các
vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án đều bị chi phối bởi nhiều mối
quan hệ, có thể là Chủ đầu tư, Nhà tài trợ, nhân công ... Xử lý tốt các ràng buộc
này là yếu tố quan trọng góp phần đạt tới mục tiêu của dự án.
* Dự án tồn tại trong một môi trường không chắc chắn. Một môi trường
luôn biến động. Vì thế trong quá trình triển khai dự án chứa đựng nhiều yếu tố
bất định. Do đó, trong dự án rủi ro thường lớn và có thể xảy ra. Điều này ảnh
hưởng rất lớn đến sự thành công của dự án. Ví dụ, môi trường bất ổn định làm
cho giá cả nguyên vật liệu tăng rất mạnh, nằm ngoài dự kiến làm cho việc thực
hiện dự án khó khăn(do giá cả nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh). Hoặc khi thị
trường tài chính bất ổn định --> lãi suất ngân hàng thay đổi có thể theo chiều
hướng bất lợi --> Ngân hàng (nhà tài trợ) sẽ ngừng giải ngân --> ảnh hưởng đến
tiến độ thực hiện dự án -- > có thể dự án bị thất bại. Rất nhiều rủi ro có thể xảy
ra trong quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, công tác thẩm định dự án đặc biệt
quan trọng ; thẩm định chính xác, kỹ lưỡng sâu sắc ---> hạn chế các tổn thất có
thể xảy ra.
5
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2. Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay của NHTM

2.1. Khái niệm, mục đích, vai trò của Thẩm định tài chính dự án
- Khái niệm: Thẩm định tài chính dự án là một quá trình kiểm tra, đánh
giá lại toàn bộ các nội dung liên quan đến khía cạnh tài chính của dự án để xác
định hiệu quả tài chính của dự án được xem xét.
- Mục đích: Xuất phát từ những đặc điểm trên của dự án đầu tư, ta có thể
nhận thấy, dự án luôn được đặt trong một môi trường không chắc chắn, một môi
trường biến đổi thường xuyên. Những biến đổi đó có thể gây nên những bất lợi,
những rủi ro cho việc thực hiện dự án. Dự án được đầu tư ở đây được xem xét
dưới giác độ Ngân hàng đóng vai trò tổng đầu tư cho dự án. Có thể là những dự
án nhỏ của cá nhân, của các tổ chức kinh tế hoặc tổ chức xã hội. Hoặc có thể là
những dự án lớn, các chương trình phức hợp và chuyên ngành tầm cỡ quốc tế,
quốc gia, liên ngành...đòi hỏi nguồn vốn của dự án là rất lớn, thời gian dài. Vì
vậy, nếu dự án không hiệu quả có thể gây nên những tổn thất lớn không chỉ đối
với các tổ chức tài chính tài trợ cho dự án, chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng lớn cho
nền kinh tế - xã hội. Vì vậy, công tác thẩm định dự án đầu tư nói riêng và
TĐTCDA nói chung rất cần thiết để lựa chọn các dự án hiệu quả để đầu tư, và
loại bỏ những dự án không tốt.
-Vai trò (tầm quan trọng TĐTCDA):
Bất kỳ một dự án nào, dù được lập rất chi tiết đều ít nhiều mang tính chủ
quan của người soạn thảo. Điều này làm cho các số liệu của dự án có thể chưa
phản ánh đầy đủ các yếu tổ khách quan. Quyết định đầu tư dựa trên một dự án
như vậy có thể gây lãng phí vốn lớn của chủ đầu tư và của xã hội. Do vậy, để
đảm bảo tính tin cậy và sức thuyết phục của quyết định lựa chọn dự án, cần phải
có quá trình kiểm tra lại tính chính xác của các thông tin được cung cấp trong hồ
sơ dự án.
Bất cứ hoạt động cho vay nào của NHTM đều trải qua 3 giai đoạn:
Xét duyệt món vay Cho vay thu nợ
Giai đoạn xét duyệt món vay, cần tiến hành công việc:
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368

1. Nhận hồ sơ xin vay.
2. Thẩm định đơn và hồ sơ xin vay
3. Phê duyệt món vay
4. Lập hồ sơ tín dụng, hạch toán món vay.
Các khoản vay ở NHTM thường bao gồm vay ngắn hạn và vay trung – dài
hạn. Việc cho vay các khoản ngắn hạn tương đối dễ và đơn giản. Thế mạnh của
NHTM là khai thác các khoản cho vay trung – dài hạn. Các khoản cho vay này
thường là các khỏan vay với khối lượng vốn lớn, thời gian vay lâu và độ rủi ro
tương đối cao, thường phục vụ cho vấn đề đầu tư mua sắm tài sản cố định, máy
móc thiết bị cho sản xuất, xây dựng nhà xưởng… Các dữ liệu của công cuộc đầu
tư đều được thể hiện trong dự án mà các đơn vị vay vốn nộp kèm đơn vay. Khi
xét duyệt món vay, cán bộ tín dụng luôn bám sát các thông tin trong dự án, kết
hợp so sánh với các yếu tố thông tin bên ngoài để đánh giá hợp lý, tính khả thi
và hiệu quả của dự án…
Ngân hàng đặc biệt quan tâm đến các dự án mang lợi nhuận cao. Nhưng
một nguyên tắc bất di bất dịch là “ Lợi nhuận cao, thì rủi ro cũng cao”. Do đó,
để hạn chế rủi ro, ngân hàng thường quan tâm đến công tác thẩm định dự án -
nhất là thẩm định về mặt tài chính dự án.
Thẩm định tài chính dự án giúp cán bộ tín dụng của ngân hàng nắm bắt
được các thông số thực sự về dự án và bản thân chủ thể vay vốn sau khi đã tiến
hành đối chứng, kiểm định và tính toán lại một số chỉ tiêu chưa hợp lý. Các số
liệu về thu – chi, lợi nhuận của một dự án chủ yếu là con số giả định, dự đoán
dựa trên tình hình sản xuất kinh doanh tương tự của doanh nghiệp hoặc của một
doanh nghiệp khác đã làm trước đây hoặc đang làm. Tuy nhiên, các con số này
không hoàn toàn chính xác do tác động của các yếu tố bên ngoài. Một dự án nếu
không được thẩm định cẩn thận trước khi cho vay thì rất dễ gây ra những tác
động không như dự kiến. Nếu thực tế diễn ra thuận lợi thì tốt. Nhưng nếu có
những tiêu cực xảy ra thì không chỉ bản thân ngân hàng khó thu hồi được vốn,
doanh nghiệp thua thiệt mà cón có thể gây ra những tác động tiêu cực đến hiệu
7

Website: Email : Tel : 0918.775.368
quả kinh tế - xã hội. Mặt khác, hiện nay xu hướng chung trong hoạt động cho
vay của NHTM là tiến tới cho vay không có tài sản thế chấp nhiều hơn. Nếu
trước đây tài sản thế chấp của khách hàng được coi là vật đảm bảo tuyệt đối của
khoản vay thì nay vị thế của nó đã thay đổi.
Những tiêu cực trong sử dụng tài sản thế chấp như dùng một tài sản thế
chấp tại nhiều ngân hàng, phát sinh pháp lý về quyền đồng sở hữu tài sản kinh
doanh phát mại hay chất lượng đánh giá thực trạng giá trị của tài sản thế chấp
khiến cho công tác thu nợ của ngân hàng nhiều khi lại khó hơn.
Với mục đích khuyến khích các doanh nghiệp làm ăn thực sự có hiệu quả
ngân hàng khuyến khích các khoản vay không cần tài sản thế chấp. Đó là một
hình thức tín chấp trong hoạt động cho vay. Cơ sở của tín chấp là uy tín doanh
nghiệp và dự án vay vốn khả thi, có hiệu quả. Trên cơ sở đó, ngân hàng có thể
vừa thu nợ từ hoạt động sản xuất của doanh nghiệp và của dự án nói riêng. Như
vậy, để đảm bảo khả năng thu nợ và có lãi, ngân hàng cần phải tiến hành thẩm
định dự án đầu tư, vay vốn. Có vai trò là một tổ chức kinh doanh tiền tệ, lấy lợi
nhuận làm mục tiêu hành động, được ngân hàng chú trọng vào thẩm định mặt tài
chính được tiến hành lý tưởng nhất khi tính khả thi về kỹ thuật, tính an toàn của
môi trường, các tác động chấp nhận được đối với xã hội được phân tích chặt
chẽ, cẩn thận, thể hiện tính khả thi trong báo cáo thẩm định kỹ thuật – môi
trường – xã hội của dự án.
2.2. Quy trình và nội dung TĐTCDA
2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại thu nhập lớn nhất cho Ngân
hàng. Vì vậy, với vai trò là người đồng tài trợ Ngân hàng cho vay dựa trên
nguyên tắc an toàn và sinh lợi. Do đó, khâu thẩm định dự án đặc biệt quan trọng.
Bao gồm các bước sau:
* Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm các giấy
tờ sau:
- Báo cáo nghiên cứu khả thi

8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Quyết định phê duyệt luận chứng kinh tế kỹ thuật
- Giấy phép đầu tư thuộc dự án.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất
- Giấy phép xây dựng, giấy phép sử dụng tài nguyên (nếu có)
- Hợp đồng bảo hiểm, giấy chứng nhận bảo hiểm
- Bản phê duyệt kết quả đấu thầu, hợp đồng mua bán máy móc thiết bị,
hợp đồng thi công xây lắp, tài liệu chứng minh về vấn đề đầu tư, các nguồn
tham gia của dự án...
 Thẩm định mục đích vay vốn và sự cần thiết của dự án.
- Mục đích vay vốn:
+ Kiểm tra xem nhu cầu vay vốn có thuộc đối tượng cho vay hay không
+ Kiểm tra tính hợp pháp của mục đích vay vốn
+ Đối với những dự án vay bằng ngoại tệ thì kiểm tra mục đích vay vốn
sao cho phù hợp với quy định quản lý ngoại hối.
- Sự cần thiết của dự án
Mỗi dự án là một mắt xích quan trọng trong chương trình phát triển trung,
dài hạn của ngành, vùng lãnh thổ. Một dự án đầu tư sẽ ảnh hưởng không nhỏ
đến con người, kinh tế xã hội, thị trường, môi trường tự nhiên... Do đó, khi tiến
hành thẩm định dự án cán bộ tín dụng cần phải xem xét các mục tiêu và định
hướng của dự án. Đánh giá xem dự án có cần thiết, có khả thi trong tình hình
nền kinh tế xã hội hiện nay hay không, có tuân thủ theo đúng kế hoạch, quy
hoạch đầu tư định hướng phát triển của ngành không. Đồng thời Ngân hàng
cũng xem xét dự án có mang lại lợi ích cho mình và chủ đầu tư hay không.
* Thẩm định về phương diện kỹ thuật.
Tức là kiểm tra, phân tích các yếu tố kỹ thuật và công nghệ của dự án để
đảm bảo tính khả thi về mặt thi công xây lắp dự án và việc vận hành dự án theo
đúng mục tiêu dự kiến. Các vấn đề chính sách nghiên cứu kiểm tra bao gồm:
- Thẩm định quy mô dự án: thẩm định xem quy mô, công suất dự án có phù hợp

với khả năng tiêu thụ của thị trường hay không, có phù hợpo với khả năng
9
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nguồn vốn, khả năng cung cấp nguyên liệu, khả năng quản lý doanh nghiệp
không.
- Thẩm định công nghệ và trang thiết bị
Dây truyền công nghệ và trang thiết bị là những vấn đề sống còn đối với
hiệu quả của dự án đầu tư, bởi chúng quyết định cả năng suất và chất lượng sản
phẩm. Để lựa chọn thiết bị dự án cho hiệu quả người ta phải đưa ra một số các
quyết định
+ Công nghệ sản xuất được lựa chọn phải đaả bảo đã qua kiểm chứng
thực tế và đã thu thành công ở quy mô sản xuất đại trà.
+ Các hợp đồng chuyển giao công nghệ va mua bán thiết bị mới phải rõ
ràng, chặt chẽ về nội dung, có ràng buộc trách nhiệm của bên chuyển giao về
các mặt: có chuyên gia lắp đạt vận hành sản xuất thử, bảo hành chất lượng, đào
tạo và hướng dẫn công nhân sử dụng
+ Tất cả các vấn đề có liên quan đến thiết bị như công suất, mức tiêu hao
nguyên liệu, năng lượng hay tuổi thọ trung bình, các yếu tố liên quan đến bảo
dưỡng sửa chữa, khả năng cung cấp phụ tùng thay thế...đều được kiểm tra, tính
toán đồng bộ trên cơ sở các định mức kinh tế, kỹ thuật. Cũng cần chú ý đến
nguồn cung ứng thiết bị, nên chọn các nhà sản xuất có uy tín bởi họ cung cấp
những thiết bị có độ tin cậy cao hơn.
- Thẩm định việc cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào khác.
- Thẩm định phương án địa điểm xây dựng dự án
- Thẩm định tính hợp lý về kế hoạch tiến độ thực hiện dự án.
 Phân tích trên phương diện thị trường, phân tích ngành của dự án
- Thị trường là nơi quyết định thành công của dự án và là yếu tố quyết
định nguồn trả nợ cho dự án. Một dự án tốt, chiếm lĩnh được thị trường thì khả
năng thu hồi vốn của ngân hàng càng trở nên chắc chắn. Chính vì thế phân tích
thị trường là cần thiết.

+ Kiểm tra cung - cầu sản phẩm. Khi nghiên cứu quan hệ cung, cầu sản
phẩm cần xem xét trên các khía cạnh sau:
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ nhất, nhu cầu hiện tại của thị trường trên các địa bàn mà dự án thâm
nhập, chiếm lĩnh cũng như sự chấp thuận của sản phẩm đó trên thị trường hiện
nay, nhu cầu của người tiêu dùng đang ở mức độ nào. Sự chấp nhận và độ thỏa
mãn của người tiêu dùng đối với sản phẩm so với các loại sản phẩm cùng loại
trên thị trường và sản phẩm có thể thay thế.
Thứ hai, dự báo nhu cầu sản phẩm trong tương lai và mức độ đáp ứng sản
phẩm đó trên thị trường, các kênh đáp ứng các sản phẩm tương tự và sản phẩm
thay thế ra sao.
Thứ ba, tính hợp pháp, hợp lý và mức độ tin cậy của hợp đồng bao tiêu
sản phẩm, các văn bản giao dịch sản phẩm tránh sự giả mạo có thể xảy ra. Phân
tích hợp lý về giá cả và mức biến động về giá cả đầu vào, đầu ra của dự án.
Thứ tư, khả năng nắm bắt các thông tin về thị trường quản lý xuất nhập
khẩu của các nước có quan hệ.
- Phân tích ngành:
+ Phân tích tình hình phát triển trong tương lai trong mối quan hệ với tình
hình thị trường hiện tại. Cần phân tích những nội dung sau:
++) Xu hướng phát triển của ngành
++) Tốc độ tăng trưởng trong quá khứ, hiện tại và dự báo tương lai của
ngành.
++) Sự phát triển của các doanh nghiệp lớn và các doanh nghiệp có cùng
quy mô trong ngành.
++) Các vấn đề liên quan đến cải tiến kỹ thuật.
++) Sản phẩm và khả năng cạnh tranh của nó trong thị trường trong và
ngoài nước
++) Những thay đổi về điều kiện lao động.
++) Chính sách của chính phủ ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp.

++) Vị thế hiện tại của doanh nghiệp trong ngành.
++) Phương pháp sản xuất, công nghệ, nhãn hiệu thương mại của doanh
nghiệp lập dự án
11
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Tổng hợp thông tin. Cán bộ tín dụng cần tổng hợp những thông tin sau:
++) Sự chuyển đổi trong ngành. Sự thay đổi về số lượng, giá cả trong
cung cầu sản phẩm. Tình hình các doanh nghiệp có thị phần lớn nhất trong
ngành đó có bao gồm những tiến bộ kỹ thuật và các sản phẩm có tính cạnh
tranh.
++) Vị trí trong ngành. Vị trí mỗi sản phẩm trên thị trường, doanh số từng
mặt hàng trong ngành, sự tin tưởng của khách hàng.
+ Nghiên cứu về khả năng cạnh tranh của dự án. Để đánh giá mức độ
cạnh tranh của dự án, cán bộ tín dụng cần phải tìm hiểu xu hướng cạnh tranh,
mức độ cạnh tranh cũng như các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trên thị trường.
Cạnh tranh có thể chia làm hai loại, đó là cạnh tranh trực tiếp vàcạnh tranh gián
tiếp.
++) Phân tích khả năng cạnh tranh trực tiếp là xem xét, đánh giá, so sánh
loại sản phẩm của dự án với các sản phẩm khác hiện có trên thị trường về các
phương diện: quy cách, chất lượng, giá cả, bao bì, quản lý, phương thức cung
cấp, điều kiện thanh toán... để đưa ra các ưu thế của sản phẩm đó.
++) Phân tích về khả năng cạnh tranh gián tiếp là đánh giá, so sánh uy tín,
kinh nghiệm của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trên thị trường. Uy tín,
kinh nghiệm và các khả năng nắm bắt thông tin chính xác, nhanh nhạy, linh hoạt
trong sản xuất kinh doanh có ý nghĩa to lớn trong cạnh tranh. Do đó, cần phải
tìm hiểu kỹ lưỡng về khả năng xuất hiện hoặc gia tăng cạnh tranh gián tiếp.
 Thẩm định ảnh hưởng của dự án tới môi trường.
Hiện nay tiêu chuẩn về môi trường tại các nước phát triển được quy định
rất khắt khe, bắt buộc các nhà sản xuất phải bỏ ra một chi phí không nhỏ cho
vấn đề ô nhiễm môi trường. Trước tình hình đó, các doanh nghiệp cần giảm chi

phí sản xuất bằng cách chuyển những công nghệ lạc hậu, gây ra sự ô nhiễm sang
các nước đang phát triển để đầu tư. Do vậy, khi thẩm định cần phải xem xét khả
năng tác động đến môi trường của dự án và phân tích các biện pháp xử lý chống
ô nhiễm môi trường, trong đó phải tính toán các chi phí cho lĩnh vực này. Tình
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
hình kinh tế, môi trường, xã hội được đề cập trong dự án bao gồm các vấn đề
sau:
- Điều kiện và địa lý tự nhiên (địa hình, khí hậu, địa chất ...) có liên quan
đến việc chọn, thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau này.
- Điều kiện dân số và lao động có liên quan đến nhu cầu và khuynh hướng
tiêu thu sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án.
- Tình hình chính trị, chính sách có ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.
- Tình hình phát triển kinh tế xã hội đất nước, địa phương, tình hình sản
xuất kinh doanh của ngành, địa phương (tốc độ tăng trưởng GDP, tỷ lệ đầu tư
với GDP, quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng, GDP/ đầu người, tỷ suất lợi nhuận
kinh doanh...) có ảnh hưởng tới quá trình thực hiện và phát huy hiệư quả của dự
án.
- Tình hình ngoại hối (cán cân thanh toán quốc tế, dự trữ ngoại tệ, nợ
nước ngoài và tình hình thanh toán nợ ... ) đặc biệt đối với các dự án phải nhập
khẩu nguyên liệu, trang thiết bị.
* Thẩm định về mặt tài chính của dự án đầu tư.
Lợi nhuận là nhân tố quyết định hàng đầu đến hiệu quả của dự án. Khi
quyết định đầu tư, các doanh nghiệp và ngân hàng thường sử dụng phương pháp
phân tích tài chính để đánh giá tính khả thi của dự án. Thẩm định tài chính dự án
là việc rà soát, đánh giá một cách khao học và toàn diện về mọi khía cạnh tài
chính, kinh tế, kỹ thuật của dự án. Từ kết quả thẩm định, đánh giá hiệu quả tài
chính của dự án để đi đến kết luận có tài trợ cho dự án hay không.
2.2.2. Nội dung của công tác TĐTCDA
Do sự cần thiết và tính chất quan trọng của công việc này, TĐTCDA

không những được chủ đầu tư mà còn được nhiều chủ thể khác quan tâm và thực
hiện trước khi họ đưa ra các quyết định của mình.
Đứng trên quan điểm của người cho vay, tài trợ cho dự án: Cái mà Ngân
hàng quan tâm là khả năng thu hồi được gốc và lãi. Những thông tin đã được
kiểm tra lại sau khi phân tích là căn cứ quan trọng để đưa ra quyết định tài trợ.
13
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Quá trình phân tích cho biết khả năng hoàn trả thực sự của khách hàng xuất phát
từ kết quả hoạt động kinh doanh. Đây cũng là cơ sở để người cho vay xác định
lãi suất, kỳ hạn, cách thức trả nợ, … thích hợp với khả năng tài chính của cả hai
bên. Ngoài ra, với tư cách là nhà phân tích độc lập, người cho vay còn có thể
phát hiện các khiếm khuyết trong quá trình lập dự án và kiến nghị với chủ đầu tư
để đưa ra những điều chỉnh phù hợp.
Để đưa ra quyết định tài trợ cho dự án, Ngân hàng cần thẩm định lại độ
chính xác của các thông tin được đưa ra từ khâu lập dự án, các nhà phân tích cần
phải rà soát lại từng vấn đề chi tiết. Về mặt tài chính, các vấn đề được chia thành
bốn nội dung chính như sau:
 Phân tích tổng vốn đầu tư, cơ cấu sử dụng vốn và nguồn vốn.
 Phân tích các khoản doanh thu.
 Phân tích các khoản chi phí.
 Dự trù cân đối thu – chi.
 Một số chỉ tiêu của TĐTCDA.
Cụ thể, như sau:
2.2.2.1. Phân tích tổng vốn đầu tư, cơ cấu sử dụng vốn và nguồn vốn
Trong quá trình lập dự án, ngoài hạn chế về khả năng ước tính đầy đủ,
chính xác giá trị các khoản mục cần đầu tư, còn có hai xu hướng gây ra sai lệch
về tổng vốn đầu tư. Một là, dự tính mức vốn này quá thấp để tăng các chỉ tiêu
phản ánh hiệu quả nhằm thuyết phục các cơ quan cấp phép và ra quyết định đầu
tư. Hai là, dự tính quá cao để rút được nhiều vốn của Nhà nước và các tổ chức
tín dụng. Cả hai xu hướng trên đều gây thất thoát vốn và tác động tiêu cực đến

tính khả thi và hiệu quả hoạt động của dự án.
Tổng mức vốn đầu tư của dự án là giá trị của toàn bộ số tiền và tài sản cần
thiết để lập và đưa dự án vào hoạt động, bao gồm các khoản mục:
o Vốn đầu tư vào TSCĐ, gồm:
− Chi phí điều tra, khảo sát để lập, trình duyệt dự án, chi
phí tư vấn, thiết kế dự án, chi phí đào tạo, huấn luyện, chuyển giao
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
công nghệ, chi phí ban đầu về mặt đất, mặt nước, chi phí chuẩn bị
mặt bằng xây dựng.
− Giá trị nhà xưởng hoặc kết cầu hạ tầng sẵn có, chi phí
xây dựng mới hoặc cải tạo nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng.
− Giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải sẵn có,
chi phí mua máy móc thiết bị, phương tiện vận tải mới.
− Chi phí khác.
Khoản mục chi phí thường chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng vốn đầu tư. Do
vậy, cần phải kiểm soát chặt chẽ bằng cách chi tiết hóa các khoản mục, tham
khảo cá dự án cùng loại đã từng được thực hiện, ý kiến cá chuyên gia tư vấn về
xây dựng và công nghệ, giá cả trên thị trường,…
* Vốn đầu tư vào TSLĐ ban đầu: là giá trị các tài sản lưu động ban đầu
cần thiết để đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động bình thường theo các
điều kiện kinh tế - kỹ thuật dự tính, bao gồm:
− Dự trữ tiền mặt, các khoản phải thu và trả trước.
− Dự trữ hàng hóa: nguyên vật liệu, sản phẩm dở dang,
thành phẩm tồn kho.
Lượng vốn đầu tư vào vốn lưu động ban đầu thường không lớn song nếu
không dự tính huy động nguồn vốn dài hạn để tài trợ, các dự án sẽ phải huy
động nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ và như vậy rất bị động khi đến hạn trả. Để
xác định lượng vốn lưu động ban đầu cần dự trữ có thể dùng một trong ba công
thức sau:

Qua các năm hoạt động, Doanh thu tăng  cần dự trữ hàng trong kho
nhiều  các khoản phải thu từ khách hàng, tiền mặt tăng  cần đầu tư thêm vào
VLĐ ban đầu. Lượng vốn đầu tư ban đầu và đầu tư tăng thêm được thu hồi toàn
bộ vào cuối năm khi dự án kết thúc. Trong quá trình lập dự toán, đây không coi
là chi phí hợp lệ khi tính lợi nhuận chịu thuế vì nó nằm trong khâu dự trữ, chưa
đưa vào quá trình sản xuất. Vào năm cuối, giá trị thu hồi TSLĐ giả định chỉ bù
đắp vừa đủ số tiền đã đầu tư, nên không được coi là thu nhập chịu thuế.
15
Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Vốn dự phòng: Là lượng vốn để đề phòng phát sinh thêm chi phí đầu tư
so với dự tính. Trong thời gian dài hạn, giá cả có thể thay đổi, tỷ giá hối đoái
biến động,…Khi đó vốn dự phòng sẽ được dùng để đáp ứng nhanh chóng nhu
cầu chi, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Lượng vốn này thường chiếm từ 1%
đến 5% tổng vốn đầu tư, tùy thuộc vào quy mô của dự án và độ biến động của
các biến số chính.
Bên cạnh việc phân tích cơ cấu vốn đầu tư theo các khoản mục chi phí,
cần xem xét vốn đầu tư dưới hình thái tiền và hiện vật, đặc biệt với các tài sản
sẵn có, để xác định chính xác giá trị sử dụng tốt nhất của chúng đối với dự án.
Nguồn vốn bao gồm số lượng, hình thức, tiến độ, lãi suất … quyết định
đến sự thành công của dự án. Để có đủ vốn đầu tư cho dự án, chủ đầu tư có thể
huy động vốn bằng cách: Nhà nước cấp phát hoặc cho vay, tự tích lũy, vay của
ngân hàng, phát hành cổ phiếu, trái phiếu, liên doanh,…
2.2.2.2. Phân tích các khoản doanh thu
Doanh thu được tính hằng năm và bao gồm các khoản phát sinh từ việc
vận hành TSCĐ được đầu tư bởi dự án:
− Doanh thu từ sản phẩm chính, doanh thu từ sản phẩm
phụ.
− Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài.
Để đảm bảo tình hợp lý và chính xác của doanh thu, cần kiểm tra lại hai
yếu tổ: giá bán và sản lượng sản xuất hàng năm. Để đơn giản trong tính toán, giá

bán thường được giả định là không đổi trong suốt thời gian vận hành. Tuy nhiên,
nếu sản phẩm rất nhạy cảm với các biến động của thị trường trong và ngoài
nước hoặc chịu áp lực cạnh tranh lớn cần có sự thay đổi giá bán qua các năm,
hoặc xếp hạng mức độ rủi ro cao hơn khi lựa chọn dự án.
Sản lượng sản xuất, tính theo % của cống suất thiết kế, tăng dần trong các
năm đầu và đạt mức 100% khi sản xuất đi vào ổn định. Vì vậy, nhiệm vụ của
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhà phân tích là phải kiểm tra lại các thông tin để điều chỉnh tỷ lệ % cho phù
hợp.
Vào năm cuối cùng, dự án có thể có khoản thu hồi từ tài sản (TSCĐ và
TSLĐ). Khi đó giá bán tài sản cần được trừ đi giá trị còn lại của tài sản theo sổ
sách (= nguyên giá - khấu hao lũy kế) để tính lợi nhuận (hoặc lỗ).
2.2.2.3. Phân tích các khoản chi phí
Việc lựa chọn công suất thiết kế không chỉ tác động đến doanh thu mà
còn ảnh hưởng đến chi phí hoạt động hàng năm của dự án. Căn cứ vào kế hoạch
sản xuất, kế hoạch khấu hao, kế hoạch trả nợ, chi phí hoạt động bao gồm các
khoản mục sau:
- Nguyên vật liệu gồm nguyên vật liệu chính, vật liệu bao bì, bán
thành phẩm và dịch vụ mua ngoài, nhiên liệu, năng lượng, nước.
− Tiền lương, bảo hiểm xã hội, chi phí bảo dưỡng máy
móc thiết bị, nhà xưởng.
− Khấu hao gồm: Chi phí chuẩn bị, máy móc thiết bị,
dụng cụ, phương tiện vận tải, nhà xưởng và cấu trúc hạ tầng, chi
phí ban đầu về quyền sử dụng đất.
− Chi phí quản lý phân xưởng, quản lý doanh nghiệp.
− Chi phí bảo hiểm tài sản, chi phí tiêu thụ sản phẩm lãi
vay, chi phí khác…
Các chi phí biến đổi như nguyên vật liệu, nhiên liệu, năng lượng,… được
tính theo sản lượng sản phẩm định mức tiêu hao. Nhà phân tích cần kiểm tra lại

định mức tiêu hao qua tình hình thực tế của các dự án cùng loại hoặc tiêu chuẩn
của ngành. Trường hợp là sản phẩm mới, chưa từng được sản xuất trong nước,
cần có sự tư vấn của các chuyên gia kỹ thuật trong ngành và đánh giá dự án ở
mức độ rủi ro cao hơn.
Các chi phí quản lý được tính theo % trên doanh thu. Một số chi phí có thể được
tính theo sản lượng như chi phí vận chuyển, lương nhân viên bán hàng,…
17
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Tổng mức khấu hao hàng năm phải bằng nguyên giá TSCĐ. Chủ đầu tư
thường muốn khấu hao nhanh vừa có nguồn trả nợ sớm, giảm chi phí vay vốn,
vừa giảm thuế thu nhập trong những năm đầu, khai thác giá trị thời gian của
tiền. Tuy nhiên, vì mục tiêu quản lý thuế, cơ quan quản lý tài chính nhà nước lại
quy đinh phương pháp khấu hao cho các doanh nghiệp, tránh thất thu cho ngân
sách.
M
KH
= NG x P% = NG/n.
P% = (1 / n) x 100%
Trong đó: M
KH
là mức khấu hao hàng năm.
NG (nguyên giá) là giá trị ban đầu của TSCĐ.
n là thời kỳ tính khấu hao.
Đối với các tài sản cần nhanh chóng thu hồi do hao mòn nhanh, có thể áp
dụng phương pháp khấu hao giảm dần theo giá trị còn lại của tài sản.
Trong đó : M
KH (t)
là mức khấu hao năm thứ t.
GTCL
(t - 1)

là giá trị còn lại năm thứ t -1 .
P là tỷ lệ khấu hao không đổi.
P = (1 / n) x H với H = 1,5 nếu n = 3 ; 4
H = 2 nếu n = 5 ; 7
H = 2,5 nếu n >= 8
Hoặc phương pháp khấu hao theo tổng số các thứ tự năm
M
KH (t)
= (( n +1 – t) / (1+2+…+n) ) x NG.
Chi phí lãi vay được tính dựa trên kế hoạch vay và trả nợ đối với các
nguồn vốn huy động từ bên ngoài. Thời kỳ tính lãi là hàng năm mặc dù các chủ
nợ có thể yêu cầu sự án trả theo tháng hoặc quý. Cần kiểm tra lại cách tính trả
lãi và gốc cho phù hợp với thông lệ của ngân hàng.
2.2.2.4. Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn
của đời dự án
18
M
KH (t)
= P x GTCL
(t – 1)
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Cần lập bảng chi phí sản xuất hoặc dịch vụ, doanh thu, bảng dự tính mức
lỗ lãi, bảng dự trù cần đối kế toán, bảng dự tính cân đối thu chi. Các báo cáo tài
chính giúp cho chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tài chính của dự án và
nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt
tài chính của dự án.
Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án: gồm doanh thu bán sản phẩm
chính, sản phẩm phụ ... và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài. Doanh thu này
được tính cho từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ
hàng năm của dự án để xác định.

Dự tính chi phí sản xuất: Chi phí này cũng được tính cho từng năm trong
suốt cả đời dự án. Việc dự tính dựa trên kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch
khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án. Cần chú ý chi phí khấu hao là một yếu tố
của chi phí sản xuất. Bởi vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến
mức thuế thu nhập hàng năm phải nộp. Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do
đó thuế thu nhập giảm và ngược lại. Việc xác định chính xác mức khấu hao có ý
nghĩa quan trọng trong phân tích tài chính dự án đầu tư. Mức khấu hao hàng
năm lại phụ thuộc vào phương pháp tính khấu hao, chính vì vậy cần lựa chọn
phương pháp khấu hao như thế nào để tiền nọp thuế càng nộp về sau càng nhiều
càng tốt. Thông thường phải chọn phương pháp tính khấu hao nhiều ở những
năm đầu và về sau càng ít dần. Tuy nhiên việc áp dụng tính khấu hao theo
phương pháp nào phải được các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cho phép
nhằm vừa khuyến khích đầu tư tạo thuận lợi cho việc tính thuế, đảm bảo thu hồi
đủ vốn để tái đầu tư.
Dự tính mức lỗ lãi của dự án: Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh
thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là
nguồn tài liệu giúp cho chủ đầu tư phân tích đánh giá được khả năng cân bằng
tài chính của dự án.
2.2.2.5. Dự trù cân đối thu – chi
- Khái niệm dòng tiền của dự án.
19
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Dòng tiền của dự án được định nghĩa là phần chênh lệch dòng tiền của
doanh nghiệp trong giai đoạn mà dự án được thực hiện so với lúc không thực
hiện dự án.
CF
t
của dự án = CF
t
của doanh nghiệp nếu có dự án – CF

t
của doanh
nghiệp nếu không có dự án.
Theo cách này, dòng tiền dự án là dòng tiền tăng thêm sẽ xảy ra nếu dự án
được thực hiện. Dòng tiền bao gồm dòng tiền vào và dòng tiền ra.
Theo quan điểm của Ngân hàng, Ngân hàng và chủ sở hữu cùng đầu tư, nên
không có chuyện trả lãi hay trả nợ gốc.
Cách tính dòng tiền sau: OCF = LNST + KHTSCĐ +Lãi vay.
(Cộng lãi vay vào dòng tiền chứ không phải là: Lãi vay * (1 - T) vì Lãi vay mà
Ngân hàng nhận được là Lãi vay trước thuế).
- Dòng tiền và thu nhập kế toán.
Báo cáo kết quả kinh doanh là phần tổng hợp của doanh thu và chi phí của
dự án. Chúng còn được gọi là doanh thu và chi phí kế toán của dự án. Trong khi
đó, báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi nhận số tiền thực tế thu vào chi ra khỏi ngân
quỹ. Đây được coi là dòng tiền vào ra của dự án. Phần chênh lệch giữa dòng tiền
vào và ra gọi chung là dòng tiền thuần. Trên hai báo cáo có thể có một số khoản
mục giống nhau về tên gọi nhưng khác nhau về con số. Ví dụ, tiền lương được
hạch toán vào chi phí lao động cũng là khoản chi tiền ra, còn doanh thu có thể
chỉ được đưa một phần vào dòng tiền do không thu vào ngay toàn bộ (một số
nằm ở khoản phải thu). Do giá trị thời gian của tiền, để so sánh được những
khoản thu, chi tại các thời điểm khác nhau trong quãng đời hoạt động của dự án,
cần phải biết được thời điểm xuất hiện các khoản tiền này. Chính vì vậy, trong
việc lập dự toán vốn đầu tư, các quyết định chỉ dựa trên dòng tiền thu vào và chi
ra trong từng giai đoạn hoạt động của dự án.
- Thời điểm xuất hiện dòng tiền.
Do tiền có giá trị thời gian, nên cần biết chính xác thời điểm xuất hiện
dòng tiền. Báo cáo kết quả kinh doanh thường được lập theo thời kỳ là tháng,
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
quý hay năm, không phản ánh chính xác khi nào dòng tiền vào, ra. Theo lý

thuyết, dòng tiền hàng ngày là chính xác nhất nhưng ước tính chúng khá tốn
kém  vì thế ít được sử dụng, và có lẽ cũng không chính xác hơn dòng tiền
hàng năm. Do vậy, dòng tiền thường được giả định là xuất hiện cuối hàng năm.
- Một số dòng tiền đặc biệt.
Khi xem xét dự án, cần phải dựa trên dòng tiền gia tăng, phát sinh trực
tiếp từ việc thực hiện dự án. Có ba vấn đề cần tính đến khi ước tính dòng tiền
gia tăng.
 Chi phí chìm (sunk cost)
Chi phí chìm không phải là chi phí tăng thêm, nên không được đưa vào
phân tích. Chi phí chìm là khoản đầu tư xuất hiện trước đó. Nó không bị ảnh
hưởng bởi quyết định lựa chọn hoặc loại bỏ dự án. Ví dụ như:
 Chi phí cơ hội (opportunity cost).
Là những khoản thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn lực
của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng
vẫn được tính vào vì đó là một khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực
hiện dự án.
 Tác động đến các dự án khác
 Tác động của thuế.
Thuế có tác động rất lớn đến dòng tiền và trong nhiều trường hợp, thuế
có thể thúc đẩy và phá vỡ một dự án. Vì vậy, khi đánh giá dự án, dòng tiền phải
phát sinh từ dự án, dòng tiền phải phát sinh từ dự án là dòng tiền sau thuế.
+ Giảm thuế đối với vốn đầu tư vào TSCĐ thông qua chi phí khấu hao.
+ Tăng (giảm) thuế đối với một khoản lợi nhuận (hoặc lỗ) được tạo ra bởi
dự án.
+ Giảm chi phí lãi tiền vay do lãi vay được đưa vào chi phí trước thuế, từ
đó ảnh hưởng đến cách thức tìm nguồn vốn đầu tư cho dự án.
21
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Do đó, lãi suất chiết khấu sau thuế thường được dùng để đánh giá dòng
tiền sau thuế của dự án. Dòng tiền sau thuế tính đến tác động (1) và (2) nêu trên,

còn lãi suất chiết khấu sau thuế xét đến tác động thứ (3).
 Khấu hao.
Khoản tiền đầu tư vào TSCĐ của dự án thường được phân bổ trong các
năm hoạt động của dự án, gọi là chi phí khấu hao và sau đó tài sản có thể được
thanh lý. Tuy nhiên, khấu hao không phải là khỏan chi tiền, nên mức khấu hao
cao không làm giảm dòng tiền, mà ngược lại, còn làm tăng vì số thuế phải nộp
giảm xuống.
Trong hoặc vào cuối đời hoạt động, TSCĐ có thể được thanh lý. Khi đó,
dự án có thể có thêm một khoản thu nhập (hoặc lỗ) ròng bằng giá bán trừ chi phí
thanh lý(bằng giá trị còn lại theo sổ sách cộng với chi phí bán). Khoản thu nhập
(hoặc lỗ) từ thanh lý cũng làm tăng (hoặc làm giảm) thuế phải nộp tương ứng
với mức thuế suất của doanh nghiệp.
 Thay đổi vốn lưu động ròng
Khi sản xuất mở rộng thì những khoản phải trả cũng tăng lên, làm giảm
nhu cầu tài trợ cho dự án. Phần chênh lệch giữa lượng tăng thêm về tài sản lưu
động và về nợ ngắn hạn thường là dương và do vậy đòi hỏi phải có thêm tiền
đầu tư vào phần này, ngoài tiền đầu tư vào TSCĐ, Phần chênh lệch này gọi là
vốn lưu động ròng.
Khi dự án kết thúc, lượng tài sản lưu động dự trữ này cũng được thanh lý
để thu tiền về. Do tính chất của tài sản lưu động là tương đối dễ bán, nên để
thuận tiện trong quá trình phân tích, giá trị thu hồi thường được giả thiết là bằng
đúng số tiền đã chi ra.
- Lãi suất chiết khấu.
Thuật ngữ giá trị thời gian của tiền có nghĩa là một khoản tiền sẽ có giá trị
khác nhau nếu xuất hiện tại các thời điểm khác nhau.
Nhà đầu tư bỏ ra một khoản chi phí để hy vọng đem lại những khỏan thu
nhập trong tương lai. Nhưng thường thì các khoản thu nhập và chi phí không
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
xuất hiện tại cùng một thời điểm. Do giá trị thời gian của tiền, nên phải quy

chúng về cùng một thời điểm để so sánh và đánh giá khả năng sinh lời của một
khoản đầu tư. Việc quy đổi này cho phép ta đánh giá những khoản thu nhập
trong tương lai có bù đắp được sự hy sinh của chủ sở hữu khi đầu tư hay không.
Khi đó cần có một lãi suất, gọi là lãi suất chiết khấu, để quy đổi những khoản
tiền trong tương lai về hiện tại.
Công thức tính lãi suất chiết khấu:
+ Trường hợp có ảnh hưởng lạm phát:
LSCK = % bù đắp chi phí cơ hội + % Lạm phát + % bù đắp rủi ro.
+ Trường hợp sử dụng lãi suất trái phiếu kho bạc hay lãi suất tiền gửi tiết
kiệm của ngân hàng quốc doanh.
LSCK = Lãi suất trái phiếu kho bạc (hoặc LS TGTK) + % bù đắp rủi
ro.
+ LSCK trên quan điểm tổng đầu tư: (Tổng vốn đầu tư = Vốn chủ sở hữu
+ Vốn vay ngân hàng).
LSCK = Chi phí vốn trung bình = K
d
x (1-T) + K
s
x W
s

Trong đó: K
d
:là chi phí vốn vay (lãi vay).
W
d
:là tỷ trọng vốn vay trong tổng nguồn vốn.
K
s
:là chi phí vốn chủ sở hữu.

W
s
:là tỷ trọng vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn
vốn.
T :thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp.
Ngân hàng tài trợ cho dự án thì phân tích dự án dựa trên dòng tiền của
tổng vốn đâu tư. Quan điểm nhà cho vay còn gọi là quan điểm tổng đầu tư. Mục
đích của nhà cho vay khi phân tích dự án là đánh giá sự an toàn của số vốn cho
vay, mà sự an toàn đó phải xem xét dựa trên hiệu quả hoạt động của toàn bộ
dưựán chứ không chỉ của số vốn chủ sở hữu. Theo đó, các tổ chức tín dụng sẽ
xác định được tính khả thi về mặt tài chính của dự án, nhu cầu vay vốn cũng như
khả năng trả nợ gốc và lãi vay của dự án. Do vậy, dòng tiền dự án bao gồm cả
23
NPV : là Σ lợi nhuận DA
mang lại = Thu từ DA –
Chi từ DA.
= +- luồng tiền kỳ vọng
tương lại với GTHT của
VĐT
Website: Email : Tel : 0918.775.368
phần của các chủ sở hữu và nhà cho vay. Dòng tiền của dự án được tạo ra từ
tổng vốn đầu tư bao gồm vốn chủ sở hữu và vốn vay, thì lãi suất chiết khấu
không chỉ là chi phí vốn vay(lãi vay) hay chi phí vốn chủ sở hữu, phải là chi phí
vốn trung bình của vốn.
2.2.2.6. Một số chỉ tiêu trong TĐTCDA
Chỉ tiêu NPV:
Chỉ tiêu IRR:
24
Đặc điểm : - Liên quan
GTHT, LSCK

- CF ra gồm: Σ VĐT TSCĐ,
Σ VĐT TSLD, CP sửa chữa,
bảo trì, bảo dưỡng.
- CF vào gồm: LNR DA
mang lại, KH TSCĐ, thu hồi
từ GT thanh lý TSCĐ, thu
hồi VĐT vào TSLĐ.
Công thức :
n CF
t
NPV = - CF
0
+ Σ
t = 1 ( 1+ i)
t
Chọn D.Án : + NPV > 0  DA
có lãi.
+ NPV = 0  DA hòa vốn.
+ NPV < 0  DA lỗ.
Ưu điểm :
Cho biết Σ
LN mà
DA mang
lại & tuân
thủ nguyên
tắc GT
thời gian
của tiền.
Nhược điể
m :

- Không
tính đến sự
khác biệt về
thời gian
hoạt động
DA.
- Chỉ cho
biết Σ LN
không cho
biết LN / 1
đồng vốn.
NPV càng lớn
càng tốt, nếu
>= 2 DA,
chọn DA có
NPV> 0 và
NPVmax.
Chọn DA : + Có 1 DA duy nhất
 chọn DA có IRR > LSCK.
+ Có nhiều DA, phụ thuộc nhau
thì IRR > 0, max và IRR > LSCK
Người ta có thể sử dụng 2 phương pháp để tính IRR :
+ Phương pháp thử và điều chỉnh : lần lượt thử các giá trị của lãi suất chiết khấu để
tính NPV, sau đó chọn LSCK nào làm cho giá trị NPV gần 0 nhất thì đó chính là
IRR. Tuy nhiên việc làm này mất nhiều thời gian và công sức, nên người ta sử dụng
phần mềm máy tính chuyên biệt để tiết kiệm thời gian, chi phí cho kết quả chính xác
hơn.
+ Phương pháp nội suy : Dựa trên nguyên tắc tam giác đồng dạng.
• Bước 1 : chọn 1 LSCK tùy ý i
1

để tính NPV
1
sao cho : NPV
1
> 0
• Bước 2 : chọn LSCK i
2
để tính NPV
2
sao cho : NPV
2
< 0. Chọn i
1
và i
2

sao cho 2 giá trị này không lệch nhau quá 5%.
• Bước 3: Theo công thức trên

Trong đó : NPV là giá trị
hiện tại ròng của DA.
CF
0 :
là số tiền ban đầu
đầu tư vào DA.
n : số năm hoạt động của
DA.
CF
t
: dòng tiền DA vào

thời điểm thứ t.
i : lãi suất chiết khấu.
NPV : là Σ lợi nhuận DA
mang lại = Thu từ DA –
Chi từ DA.
= +- luồng tiền kỳ vọng
tương lại với GTHT của
VĐT
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Chỉ tiêu PP:
25
PP : Khoảng thời gian
cần thiết để các khoản
thu nhập gia tăng từ DA
đủ bù đắp các khoản chi
ban đầu thực hiện DA.
Ý nghĩa : -Phản ánh thời
gian thu hồi VĐT vào
DA. ( Cho biết sau bao
lâu thì thu hồi đủ VĐT
ban đầu vào DA. )
- Cho biết khả năng tạo
thu nhập của DN từ khi
thực hiện DA cho đến khi
thu hồi đủ VĐT.
Công thức:
Số VĐT còn lại cần thu hồi
PP = n +
Dòng tiền ngay sau mốc hoàn vốn
Lựa chọn DA : - Đây là chỉ

tiêu bổ sung, cần phải xem xét
với các chỉ tiêu khác để ra
quyết định lựa chọn DA.
Ưu điểm:
-Dễ xác
định.
-Độ tin
cậy tương
đối cao.
Giúp
người
thẩm định
biết thời
gian thu
hồi VĐT
 biết độ
rủi ro của
việc tài
trợ cho
DA
Nhược điể
m :
- Không
tính đến
CF sau khi
hoàn vốn
 ko biết
LN max
của DA.
- Ko tính

đến sự
khác biệt
của CF
trước khi
hoàn vốn.
- Ko tuân
theo
nguyên tắc
G.Trị thời
gian của
tiền.