pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng nai

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (26.82 MB, 95 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021

dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichg952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgdahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichg

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

LỜI CAM KẾT

Tác giả xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành

Luật kinh tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” là cơng trình nghiên cứu do

tác giả thực hiện dưới sự hướng dẫn của Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên.

Các kết quả nghiên cứu nêu trong khóa luận là trung thực và chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác. Các tài liệu và trích dẫn trong khóa luận đảm bảo tính chính xác, tin cậy và có chú thích nguồn gốc rõ ràng nhằm mục đích tham khảo, phục vụ cho quá trình nghiên cứu.

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Tác giả khóa luận

Nguyễn Nhựt Trường

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

LỜI CẢM ƠN

Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất cả quý thầy cô giảng viên Khoa Luật - Trường Đại học Cơng Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy truyền thụ kiến thức pháp luật cơ bản và kiến thức chuyên ngành luật kinh tế. Trong q trình thực hiện Khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật học chuyên ngành Luật kinh

tế với đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai”, tác giả ln nhận được sự chỉ bảo tận

tình của Th.s Đào Nguyễn Hương Duyên – Giảng viên hướng dẫn; cùng với sự giúp đỡ tận tình của cha mẹ, tất cả bạn bè đã góp phần giúp cho tác giả hồn thành tốt khóa luận này.

Mặc dù đã rất cố gắng trong suốt quá trình thực hiện khóa luận, nhưng nội dung khóa luận này chắc chắn sẽ khơng tránh khỏi những thiết sót và cịn nhiều hạn chế. Chính vì thế, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của q thầy cơ, các anh chị và các bạn để tác giả có thể hồn chỉnh khóa luận của mình.

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Tác giả khóa luận

Nguyễn Nhựt Trường

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất ... 6

1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất... 6

1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất ... 7

1.1.3. Chủ thể về quyền sử dụng đất ... 8

1.2. Lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 9

1.2.1. Khái quát về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ... 9

1.2.2. Khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 11

1.2.3. Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 12

1.2.4. Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 15

1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 16

1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 16

1.3.2. Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất... 20

1.3.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 21

1.3.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 26

1.4. Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm khác ... 31

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI ... 33

2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 33

2.1.1. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 33

2.1.2. Chủ thể xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 34

2.1.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 35

2.1.4. Định giá tài sản bảo đảm để xử lý là quyền sử dụng đất ... 36

2.1.5. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất ... 37

2.1.6. Quyền ưu tiên thanh toán xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 39

123docz.net - File bi loi xin lienhe:

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất từ

thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ... 40

2.2.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ... 41

2.2.2. Những khó khăn ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ... 44

2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế, bất cập trong việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai ... 49

CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... 54

3.1. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 54

3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ... 58

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 BLDS Bộ luật Dân sự 2 BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự 3 QSDĐ Quyền sử dụng đất 4 LĐĐ Luật Đất đai 5 TAND Tòa án nhân dân 6 TCTD Tổ chức tín dụng 7 TSBĐ Tài sản bảo đảm

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua Việt Nam đã không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế và thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Chính tình hình này, đã địi hỏi nguồn vốn đầu tư để sản xuất, kinh doanh là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế. Do đó, hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng (TCTD) đã cung cấp nguồn vốn đầu tư và tạo cơ hội cho các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp thực hiện sản xuất, mở rộng quy mô kinh doanh.

Tuy nhiên, hoạt động cho vay trong các TCTD liên quan đến lĩnh vực tín dụng lại mang đến các rủi ro tiềm ẩn rất cao từ khách hàng và ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình hoạt động của các ngành kinh tế. Chính vì vậy, các TCTD thường sử dụng hình thức cho vay có bảo đảm để ngăn ngừa và hạn chế được các rủi ro phát sinh. Trong các hình thức cho vay có bảo đảm thì cho vay bảo đảm bằng tài sản được áp dụng phổ biến nhất trong hoạt động này.

Trong hợp đồng cho vay của ngân hàng được bảo đảm bằng tài sản thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là đối tượng được sử dụng ưu tiên hàng đầu khi các ngân hàng nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ). Theo đó, nếu khách hàng khơng trả được nợ vay khi nghĩa vụ thanh tốn đến hạn thì ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ để thu hồi nợ đã cho vay. Thực tế cho thấy, so với các giao dịch cho vay khác thì dùng QSDĐ làm TSBĐ được coi là một cách an toàn hơn các loại tài sản khác mà pháp luật quy định, để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự.

Nhưng QSDĐ là một loại quyền tài sản phát sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nên quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ không phải là vấn đề đơn giản và mang tính đặc thù cao. Cho nên các điều kiện, thủ tục và quy trình xử lý QSDĐ khi giải quyết tranh chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với tài sản khác. Chính điều này cũng giải thích vì sao việc xử lý TSBĐ là QSDĐ trong thời gian qua có những bất cập và vướng mắc trong việc xử lý.

Bên cạnh đó, q trình áp dụng pháp luật để xử lý TSBĐ là QSDĐ ở nước ta xuất hiện sự chồng chéo, không đầy đủ và thiếu hụt của các văn bản vi phạm pháp luật có liên quan đến xử lý TSBĐ là QSDĐ gây ra tình trạng khó khăn, lúng túng và e ngại cho việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan chức năng có thẩm

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

quyền để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Từ đó, dẫn đến sự trì hỗn kéo dài, khó thực hiện hoặc khơng thể thực hiện được việc xử lý TSBĐ trong hoạt động thi hành án. Đồng thời, giảm khả năng thu hồi nợ và gia tăng tình trạng nợ xấu của các TCTD đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định của nền kinh tế và xã hội.

Xuất phát từ những nguyên nhân trên, việc nghiên cứu một cách tồn diện, có hệ thống, cả lý luận và thực tiễn về các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ có ý nghĩa thiết thực. Để hiểu, thực hiện và áp dụng đúng pháp luật cũng như phát hiện ra những điểm bất cập, vướng mắc và hạn chế trong các quy định của pháp luật hiện hành. Từ đó, đưa ra những kiến nghị hồn thiện pháp luật là vô cùng cần thiết và cấp bách.

Vì vậy, tác giả đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để

làm báo cáo cho khóa luận tốt nghiệp của mình.

2. Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về xử lý TSBĐ là một vấn đề phổ biến và quan trọng. Trong thời gian qua, đã có một vài cơng trình nghiên cứu liên quan tập trung trong việc nghiên cứu pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Nhưng hầu hết các bài nghiên cứu chỉ nêu lên các vấn đề pháp lý về quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ nhưng chưa nêu được thực tiễn áp dụng pháp luật vào xử lý trên thực tế.

Một số đề tài nghiên cứu khoa học mà tác giả đã tiếp cận được có liên quan đến đề tài của mình như:

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Hoàng Minh Phương (2016) - Viện Đại học Mở

Hà Nội về đề tài: “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực trạng và hướng hồn thiện”. Tác giả đã tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của các

quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD. Dựa trên cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật, luận văn đã khái quát những nội dung cơ bản về thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD; nêu những kết quả đạt được, những hạn chế, bất cập từ đó kiến nghị đưa ra những giải pháp hồn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) - Khoa Luật, Đại

học Quốc gia Hà Nội về đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

pháp luật Việt Nam”. Tác giả đã tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan

đến thế chấp tài sản, QSDĐ, thế chấp QSDĐ và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, kinh nghiệm quốc tế về pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Đồng thời, hệ thống hóa các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Đặc biệt, nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra những vấn đề bất cập, hạn chế và nguyên nhân; kiến nghị một số phương hướng và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Hoàng Thị Huế (2017) - Học viện Khoa Học Xã

Hội về: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội”. Luận văn đã làm

sáng tỏ về lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ được áp dụng xét xử tại Tòa án nhân dân Thành Phố Hà Nội. Để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng.

Ngoài ra, cịn có các bài báo khoa học liên quan đến lĩnh vực xử lý TSBĐ như:

bài viết “Xử lý tài sản bảo đảm theo pháp luật dân sự 2015” của tác giả Bùi Đức Giang (2017), Tạp chí ngân hàng, số 1-2; bài viết “Một số vấn đề về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hộ gia đình”, của tác giả Đào Hoàng Thắng (2014), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7 (263); bài viết “Chứng thực, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất – Nhìn từ cấp xã ở một địa phương” của tác giả Bùi Đăng

Vương (2013), Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7 (239).

Nhìn chung các cơng trình nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và các mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến TSBĐ và xử lý TSBĐ là QSDĐ. Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu nào thực hiện về vấn đề xử lý TSBĐ là QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.

Trong bối cảnh BLDS 2015 đã có hiệu lực thi hành và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

22/02/2012. Việc nghiên cứu pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ trong bối cảnh này và nghiên cứu chuyên sâu một phương thức xử lý TSBĐ cụ thể là QSDĐ là điều cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc. Chính vì vậy, tác giả mong muốn

thực hiện đề tài “Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai” để đưa ra ý kiến góp phần hồn

thiện pháp luật và tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khóa luận là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng thời, trên cơ sở tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ trong xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Qua đó, đề xuất một số giải pháp hồn thiện quy định của pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật có liên quan đến xử lý TSBĐ là QSDĐ cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch và đáp ứng được các yêu cầu thực tiễn của xã hội đặt ra.

Để đạt được những mục đích trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu chủ yếu sau đây:

Một là, làm rõ những vấn đề lý luận chung của pháp luật về xử lý TSBĐ là

QSDĐ như: khái niệm, đặc điểm và chủ thể của QSDĐ; khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa về xử lý TSBĐ là QSDĐ; quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.

Hai là, nghiên cứu, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật về xử lý TSBĐ là

QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai cũng như những vướng mắc, bất cập phát sinh từ những hoạt động này.

Ba là, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật và giải pháp

nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Khóa luận tập trung nghiên cứu những vấn đề chính sau:

Một là, trình bày khái quát và có hệ thống những vấn đề lý luận chung về

QSDĐ và việc xử lý TSBĐ là QSDĐ.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

Hai là, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống các quy định của pháp luật

điều chỉnh các vấn đề có liên quan đến việc xử lý TSBĐ là QSDĐ, cụ thể là pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về tố tụng liên quan đến xử lý TSBĐ.

Ba là, phân tích thực trạng quy định của pháp luật đối với việc áp dụng các quy

định trong việc xử lý TSBĐ là QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Từ đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Khóa luận được thực hiện trong phạm vi của các vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật Việt Nam về TSBĐ là QSDĐ; thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ và thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.

5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như sau: - Phương pháp tổng hợp; phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; phương pháp so sánh để trình bày những vấn đề lý luận chung về QSDĐ và xử lý TSBĐ là QSDĐ.

- Phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, bình luận và so sánh là chủ yếu để làm rõ quy định của pháp luật liên quan xử lý TSBĐ là QSDĐ.

- Phương pháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp, phân tích và bình luậnđể trình bày thực trạng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng thời, tác giả còn khảo sát thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai. Để tìm ra những vướng mắc, bất cập của pháp luật, từ đó có cơ sở đưa ra ý kiến về một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.

6. Kết cấu của khóa luận

Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục kèm theo

thì nội dung của khóa luận bao gồm ba chương:

Chương 1. Lý luận chung về quyền sử dụng đất và xử lý tài sản bảo đảm là

quyền sử dụng đất.

Chương 2. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Chương 3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử

dụng đất.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất

Đất đai nói chung và QSDĐ nói riêng là một trong những vấn đề luôn được sự quan tâm từ dư luận xã hội cũng như các nhà hoạch định chính sách. Trong q trình xét xử tại Tòa án, từ thực tế cho thấy rằng các vụ án tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đất đai xảy ra khá nhiều. Chính vì thế, việc tìm hiểu cụ thể về khái niệm, đặc điểm và chủ thể của QSDĐ là điều có ý nghĩa thiết thực trong việc hiểu, phân tích những lý luận chung về xử lý TSBĐ là QSDĐ.

1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành môi trường sống, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế nên vấn đề quan hệ về sở hữu đất đai là rất quan trọng.(1) Ở các nước khác nhau sẽ có các hình thức sở hữu về đất đai khác nhau, nó chịu sự chi phối bởi điều kiện kinh tế - xã hội, yếu tố truyền thống lịch sử, nguồn gốc, nhu cầu sử dụng đất và pháp luật của mỗi nước. Còn ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.(2) Nhà nước với tư cách đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền sở hữu của mình sẽ khơng thể tham gia vào mọi quan hệ dân sự phát sinh, bởi lẽ Nhà nước là một chủ thể trừu tượng, không tham gia trực tiếp việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các giao dịch trên thực tế. Chính vì thế, Nhà nước phải trao lại QSDĐ cho người dân để họ có thể dễ dàng tham gia các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, vì đây chỉ là QSDĐ (không phải là quyền sở hữu) nên người dân khơng thể có tồn quyền của chủ sở hữu như đối với các loại tài sản khác.(3)

Nếu hiểu theo cách hiểu trong quy định của BLDS 2015 thì quyền sử dụng là một phần quyền nằm trong quyền sở hữu. Quyền sử dụng ở đây nên hiểu là quyền cho phép người sử dụng được hưởng những sản vật tự nhiên mà tài sản đó mang lại và các

(3).Xem: Điều 158 BLDS 2015 quy định: quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

hoa lợi, lợi tức thu được từ việc khai thác công dụng của tài sản. Tuy nhiên, quy định này là quy định của pháp luật chung về quyền sử dụng tài sản không phải quy định riêng biệt về QSDĐ.

Theo Từ điển Luật học thì có định nghĩa về QSDĐ là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.(4)

Nhưng khái niệm này vẫn chưa bao quát hết nội dung thật sự của khái niệm QSDĐ. Để hiểu khái niệm về QSDĐ thì có thể thấy rằng tại LĐĐ 2013 và BLDS 2015 khơng có đưa ra quy định cụ thể, nhưng qua các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng đã tạo nên một khái niệm chung về QSDĐ. Như vậy, QSDĐ là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được Nhà nước giao đất sử dụng.(5)

1.1.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất

QSDĐ có những đặc điểm cơ bản được thể hiện như sau:

Một là, QSDĐ là quyền phái sinh, được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu về

đất đai. Xuất phát từ chế độ sở hữu về đất đai ở nước ta với một chủ sở hữu duy nhất là toàn dân, nên QSDĐ không phải là quyền sở hữu của người sử dụng, mà nó là quyền sử dụng do đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng, theo đó quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng trong quá trình sử dụng đất, thế nên QSDĐ còn bao gồm cả nghĩa vụ của người sử dụng. Chính vì vậy, phạm vi QSDĐ do Nhà nước quyết định và ngày càng mở rộng nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Nếu như LĐĐ 1987 chưa cho phép người sử dụng đất đưa QSDĐ của mình vào tham gia lưu thơng dân sự (6)

thì đến LĐĐ 1993, để đáp ứng nhu cầu thị trường hóa QSDĐ, đã thừa nhận QSDĐ là loại hàng hóa và cho phép tham gia vào các giao dịch dân sự, nhưng chỉ giới hạn ở những chủ thể và loại đất nhất định.(7) Đến LĐĐ 2003, thì chủ thể và nội dung lưu thông dân sự đối với QSDĐ được mở rộng hơn và tạo hành lang pháp lý để QSDĐ

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản.(8) Tuy nhiên, đối với hình thức bảo lãnh bằng QSDĐ thì LĐĐ 2013 khơng cịn quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐ của người sử dụng đất.

Hai là, QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc biệt của người sử dụng đất. Theo quy

định tại Điều 105 BLDS 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Bên cạnh đó, tại Điều 115 BLDS 2015 thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác.Theo tại Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định thì người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ. Đồng thời, BLDS 2015 khẳng định QSDĐ là một loại quyền tài sản. Nhưng đất đai là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước không thực hiện quyền đối với tài sản của mình một cách thơng thường, Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản đất đai một cách đặc biệt bằng việc ra các quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất...

Ba là, QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Có thể thấy khi QSDĐ

được coi là một loại tài sản, được đưa vào giao dịch thì QSDĐ sẽ trở thành một loại hàng hóa có giá trị trên thị trường. Nhưng lưu ý rằng QSDĐ chỉ được xem là loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường khi nó được đưa vào giao dịch trên thị trường.

1.1.3. Chủ thể về quyền sử dụng đất

Chủ thể của QSDĐ hay còn được gọi là người sử dụng đất, là một thành phần không thể thiếu trong quan hệ pháp luật về đất đai, đây chính là thành phần quyết định hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.(9)

Khi xác định chủ thể của QSDĐ, người ta thường dựa vào hai căn cứ, đó là căn cứ pháp lý và căn cứ thực trạng. Căn cứ pháp lý xác định một người là người sử dụng đất khi người đó được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất. Căn cứ thực trạng để xác định người sử dụng đất khi

(8).Xem: Điều 61 đến Điều 63 LĐĐ 2003. (9).Xem: Điều 179 LĐĐ 2013.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

người đó đang thực tế sử dụng đất. Theo quy định của Điều 5 LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.

Về nguyên tắc, người có QSDĐ hợp pháp sẽ được thực hiện các hợp đồng chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khoản 2 và khoản 3 Điều 688 BLDS 2005 đã quy định các căn cứ xác lập QSDĐ hợp pháp. Các chủ thể có QSDĐ dựa trên quy định khoản 2 và khoản 3 Điều 688 BLDS 2005 được pháp luật bảo vệ khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến BLDS 2015 thì căn cứ xác lập được quy định tại Điều 223 xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng, ở đây cũng được hiểu QSDĐ được chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Căn cứ thứ nhất, người sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

hoặc công nhận QSDĐ. Căn cứ này xuất phát từ ý chí của đại diện chủ sở hữu đất đai vào sử dụng nhằm khai thác có hiệu quả các lợi ích vật chất từ đất đai. Cơ sở pháp lý của căn cứ này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuế đất.

Căn cứ thứ hai, người sử dụng đất do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp theo quy

định của pháp luật. Căn cứ này xuất phát từ các giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp liên quan đến QSDĐ.

1.2. Lý luận chung về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Xử lý TSBĐ bằng QSDĐ là một trong những biện pháp thu hồi nợ của TCTD. Do đó, việc tìm hiểu các vấn đề có liên quan về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc xử lý TSBĐ là QSDĐ là có vai trị tất yếu để vận dụng biện pháp đặc biệt này vào thu vốn khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ cho các vay tại các TCTD.

1.2.1. Khái quát về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Về lý thuyết, giữa TSBĐ và việc xử lý TSBĐ có mối liên hệ mật thiết với nhau. Điều đó thể hiện ở chỗ, nếu TSBĐ đáp ứng tốt các điều kiện theo quy định đối với TSBĐ thì việc xử lý TSBĐ sẽ diễn ra dễ dàng hơn và hiệu quả hơn. Ngược lại, nếu TSBĐ không đáp ứng được hoặc chỉ đáp ứng ở mức độ tối thiểu thì việc xử lý

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

TSBĐ sẽ trở nên khó khăn hơn và thậm chí không thể xử lý để thu hồi nợ cho TCTD. Chính vì vậy, việc nghiên cứu vấn đề xử lý TSBĐ cần được bắt đầu từ việc nghiên cứu, tìm hiểu về khái niệm TSBĐ cũng như các điều kiện cần có đối với TSBĐ nghĩa vụ dân sự nói chung và TSBĐ nói riêng(10)

Trong cuộc sống hàng ngày, để tạo niềm tin cho bên còn lại trong quan hệ mua bán, vay mượn ta thường dùng một đối tượng tài sản nào đó, để đảm bảo việc xác lập các giao dịch dân sự này. Đó chính là việc chúng ta dùng tài sản của mình hoặc của bên thứ ba để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thực chất, bảo đảm nghĩa vụ dân sự có thể tiếp cận theo hai phương diện:

Một là, phương diện khách quan là sự quy định của pháp luật, cho phép các chủ

thể trong giao dịch dân sự hoặc các quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm một nghĩa vụ chính được thực hiện.

Hai là, phương diện chủ quan là việc thỏa thuận giữa các bên, nhằm đặt ra các

biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ chính gây ra.(11)

Vì vậy, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp trong đó một bên sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc uy tín của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác.(12)

Bên cạnh đó, xét về đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì có các đặc điểm chung nổi bật như sau:

Một là, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đi kèm và bổ sung cho

nghĩa vụ chính, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn tại độc lập, bao giờ cũng xuất hiện bên cạnh một nghĩa vụ chính nào đó. Sự xuất hiện của các biện pháp bảo đảm được đặt ra khi các bên giao kết, xác lập một nghĩa vụ chính và thơng thường nghĩa vụ chính xuất hiện trong ý chí của các bên trước, sau đó các bên mới nghĩ đến việc dùng các biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ chính.

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

Hai là, phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi

nghĩa vụ đã được xác định trong nghĩa vụ chính. Theo quy định tại Điều 293 BLDS 2015, xét về nội dung của quy định, ta thấy luật giới hạn phạm vi của nghĩa vụ bảo đảm, có thể bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định nhưng khơng được vượt q tồn bộ nghĩa vụ, tức là nghĩa vụ đến đâu thì chỉ có thể bảo đảm tối đa đến đó.

Ba là, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm

nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 về các trường hợp xử lý TSBĐ, ta thấy rằng các trường hợp luật đề cập đều chứa nội dung về việc vi phạm nghĩa vụ như việc đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng thực hiện không đúng hoặc khơng thực hiện; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Biện pháp bảo đảm chỉ là biện pháp phái sinh sau nghĩa vụ chính, nếu nghĩa vụ chính khơng được thực hiện thì áp dụng biện pháp bảo đảm, tức là tồn tại sự vi phạm nghĩa vụ chính.

Hiện tại, theo quy định tại Điều 292 BLDS 2015 thì có chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự gồm cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản.(13)

1.2.2. Khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Trên cơ sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan điểm khoa học về xử lý TSBĐ là QSDĐ, khái niệm xử lý TSBĐ là QSDĐ được hiểu là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu TSBĐ bằng QSDĐ và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp TSBĐ là QSDĐ và các chủ thể khác cũng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.(14)

Xử lý TSBĐ là QSDĐ là một “quá trình” để thực hiện quyền của bên nhận bảo đảm thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ đã bảo đảm. Vì các lý do sau:

Một là, mục đích của xử lý TSBĐ là QSDĐ là bảo đảm quyền cho bên nhận

bảo đảm. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc, khi

(13).Trước đây, theo quy định tại Điều 318 BLDS 2005 thì chỉ có bảy biện pháp bảo đảm là cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Hiện nay, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản là hai biện pháp bảo đảm mới được bổ sung tại Điều 292 BLDS 2015.

(14).Bùi Đức Giang (2017), Xử lý tài sản đảm bảo theo BLDS 2015, Tạp chí Ngân hàng, số 1-2, tr.24-29.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận bảo đảm cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực hiện quyền lợi của mình trên QSDĐ đã bảo đảm, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng bảo đảm QSDĐ là hợp pháp. Nếu khơng có hợp đồng bảo đảm QSDĐ hoặc chúng khơng hợp pháp thì bên nhận bảo đảm khơng có quyền xử lý QSDĐ đó. Do vậy, hợp đồng bảo đảm QSDĐ có ý nghĩa là một trong những căn cứ quan trọng để đặt nền tảng cho việc nhận bảo đảm thực hiện quyền xử lý TSBĐ là QSDĐ.

Hai là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để định đoạt

QSDĐ đó. Có thể hiểu nghĩa của cụm từ “xử lý” theo góc độ pháp luật là “xem xét và giải quyết về mặt tổ chức một vụ phạm lỗi nào đó”.(15) Do vậy, cần phải có sự chuyển giao quyền quản lý QSDĐ từ bên bảo đảm sang cho bên nhận bảo đảm khi xử lý tài sản đó. Các biện pháp xử lý mà bên nhận bảo đảm sẽ tiến hành được thực hiện theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo đảm, nếu khơng có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm có quyền u cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Như vậy, xử lý TSBĐ là QSDĐ chính là tiến hành các biện pháp định đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm, bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm.

Ba là, xử lý TSBĐ là QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thể có quyền trên

QSDĐ đó theo nguyên tắc “Ai công bố quyền trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước”. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt TSBĐ phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên TSBĐ theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định cụ thể và rõ ràng.

1.2.3. Đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Nắm bắt được những đặc điểm của quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ sẽ giúp cho việc vận dụng những quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ được linh hoạt và hiệu quả. Theo đó, những đặc điểm đó được cụ thể như sau:

Một là, chủ thể xử lý và chủ thể nhận QSDĐ đã xử lý phải được bảo đảm đúng

theo quy định của pháp luật. QSDĐ được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, vì vậy mà chủ thể

(15).Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển bách khoa Việt Nam (2003), Từ điển bách khoa Việt Nam,

Nxb. Từ điển bách khoa, Hà Nội, tr.431.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

xử lý TSBĐ là QSDĐ phải có đủ tư cách theo quy định của pháp luật. Chủ thể xử lý tài sản do các bên thỏa thuận, thường là TCTD nhận bảo đảm thực hiện; ủy quyền cho người khác thực hiện hoặc thông qua thủ tục tố tụng dân sự yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thực hiện. Mặt khác, do QSDĐ là loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể nhận QSDĐ phải có đủ điều kiện sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hay nói cách khác, người nhận QSDĐ phải thuộc trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với loại đất được nhận.

Hai là, theo quy định tại khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 thì xử lý TSBĐ là

QSDĐ được thực hiện thông qua phương thức đấu giá, bán và nhận chính tài sản.

Về nguyên tắc, QSDĐ được xử lý theo các phương thức mà các bên đã thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận hoặc khơng xử lý được theo phương thức đã thỏa thuận thì TSBĐ là QSDĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Về vấn đề bán đấu giá QSDĐ, theo khoản 1, khoản 2 Điều 118 LĐĐ 2013 quy định thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ. Theo đó, các chủ thể khi xử lý TSBĐ là QSDĐ theo phương thức đấu giá có thể tự mình hoặc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá với tổ chức bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.

Ba là, khi thực hiện giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, TCTD nhận bảo đảm chỉ

giữ bản chính các giấy tờ chứng nhận QSDĐ của bên bảo đảm mà không trực tiếp quản lý thửa đất, nên khi xử lý TSBĐ là QSDĐ cần có sự phối hợp của người trực tiếp quản lý thửa đất, nhất là trong việc thu giữ và giao QSDĐ cho người nhận QSDĐ đã xử lý.

Bốn là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ bảo đảm được thực hiện kết hợp với việc xử

lý tài sản gắn liền với đất và ngược lại. Xử lý TSBĐ là QSDĐ có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm thì được xử lý cùng với QSDĐ, nếu như tài sản gắn liền với đất khơng thuộc sở hữu của bên bảo đảm thì khi xử lý TSBĐ là QSDĐ, chủ sở hữu tài sản được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính QSDĐ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.(16)

(16).Xem: Điều 325 BLDS 2015.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

Trường hợp chỉ bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý tài sản, người mua tài sản, nhận chính tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm trong hợp đồng về QSDĐ giữa bên bảo đảm và người sử dụng đất được chuyển cho người mua, nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.(17)

Năm là, tiến độ xử lý TSBĐ là QSDĐ phụ thuộc vào yếu tố khách quan của tính

thanh khoản trên thị trường bất động sản mà nhất là thị trường QSDĐ. QSDĐ được xử lý chủ yếu thơng qua quan hệ thị trường, mà mục đích là chuyển QSDĐ thành tiền để thu hồi nợ vay, do đó sự tác động của thị trường QSDĐ sẽ có ảnh hưởng nhất định đến tiến độ xử lý và giá trị QSDĐ được xử lý.

Sáu là, xử lý TSBĐ là QSDĐ là hoạt động của TCTD nhằm thu hồi nợ. Hoạt

động huy động vốn có vai trị đặc biệt quan trọng trong hoạt động tín dụng tại các TCTD. Lượng tiền này được các TCTD sử dụng cho vay với nhiều thời hạn khác nhau, trong khi đó khách hàng là bên được huy động tiền gửi có quyền rút khoản tiền gửi bất kì lúc nào nếu thấy cần thiết. Do đó, để đảm bảo khơng mất khả năng thanh tốn, các TCTD phải giám sát, đảm bảo các khoản cho vay phải được thu hồi vốn đúng hạn để đảm bảo kế hoạch hoạt động, cân đối dư nợ tín dụng và tránh phải trích lập dự phịng rủi ro. Do đó, việc xử lý TSBĐ cần được tiến hành nhanh chóng, minh bạch, quy trình diễn ra nghiêm túc, thuận lợi, giảm chi phí cho q trình xử lý.

Bảy là, khoản nợ cần thu hồi là khoản nợ bị các TCTD xếp vào khoản nợ khó

thu hồi hay nợ khó địi. Nợ khó thu hồi là khoản nợ được xác định là đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc nghĩa vụ trả lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tức là đủ điều kiện để xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. Do đó, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ là hoạt động cấp thiết, thực hiện phải hiệu quả để TCTD thu hồi được nợ và đảm bảo an toàn tín dụng.

Tám là, thời điểm xử lý TSBĐ là khi xuất hiện vi phạm nghĩa vụ bên bảo đảm.

Vấn đề này được quy định trong Điều 299 BLDS 2015. Ở đây vi phạm là việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận khi đến hạn thực hiện nghĩa

(17).Xem: Điều 326 BLDS 2015.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

vụ của bên bảo đảm, cụ thể là việc bên bảo đảm không thể trả toàn bộ số nợ hoặc chỉ trả được một phần số nợ theo nghĩa vụ phải thanh tốn. Điều này có nghĩa là hợp đồng tín dụng đã được thực hiện một cách khơng hồn chỉnh và hợp đồng bảo đảm là nhằm khắc phục sự khơng hồn chỉnh này. Do đó, sự bù trừ nghĩa vụ của hợp đồng bảo đảm chỉ có ý nghĩa thực sự khi có sự vi phạm nghĩa vụ chính.

Chín là, phải xử lý TSBĐ theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo những thỏa

thuận sau khi có sự vi phạm xảy ra. Giá trị TSBĐ có thể có sự khác nhau giữa thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm xử lý. Giá trị TSBĐ được xác định tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm làm cơ sở cho việc cho vay mà khơng có ý nghĩa định giá tài sản xử lý nợ. Việc xử lý TSBĐ được xác định trên cơ sở thỏa thuận tại thời điểm xử lý TSBĐ, vì vậy có thể xảy ra sự khác biệt về giá trị tài sản giữa thời điểm cho vay và thời điểm xử lý TSBĐ.

1.2.4. Ý nghĩa của xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Việc xử lý TSBĐ là QSDĐ có những ý nghĩa quan trọng và cơ bản như sau:

Một là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ giúp tạo điều kiện khai thác đất đai có hiệu

quả. Việc cho phép tài sản là QSDĐ được bảo đảm để vay vốn có ý nghĩa vô cùng quan trọng, khai thác được giá trị vơ hình được chứa đựng bên trong tài sản. Trong khi đem QSDĐ bảo đảm để vay vốn thì người có quyền sở hữu vẫn được sử dụng, khai thác và tạo ra lợi ích từ QSDĐ. Nếu việc xử lý QSDĐ diễn ra thuận lợi, nhận được sự hợp tác của bên bảo đảm thì việc khai thác, sử dụng đất không bị gián đoạn hoặc bị ảnh hưởng khơng đáng kể. Cịn trong trường hợp vì lý do nào đó mà việc xử lý QSDĐ bị kéo dài, đặc biệt khi bên bảo đảm khơng hợp tác thì việc xử lý QSDĐ sẽ gặp khó khăn, rất dễ dẫn tới kiện tụng kéo dài. Do vậy, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ giúp tạo điều kiện khai thác đất đai được liên tục và có hiệu quả tối ưu.

Hai là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của

bên nhận bảo đảm. Bởi lẽ, nếu bên cho vay khơng có bất kì tài sản hay người nào đứng ra bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thì rất dễ dẫn tới rủi ro như bên vay không chịu trả nợ, bỏ trốn,... làm cho quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho vay sẽ bị xâm phạm. Trong trường hợp bên vay dùng QSDĐ bảo đảm sẽ hạn chế tình trạng bên vay trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Vì nếu bên vay khơng trả được nợ thì QSDĐ sẽ được đưa ra xử lý để bù vào khoản vay nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận bảo

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

đảm. Đây là nội dung quan trọng mà bên nhận bảo đảm đặc biệt quan tâm, bởi đó là một trong những phương án tối ưu để tránh rủi ro cho bên nhận bảo đảm khi bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Ba là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ tạo động lực để bên bảo đảm thực hiện đúng và

đầy đủ nghĩa vụ của mình. Việc xử lý TSBĐ là QSDĐ khơng chỉ để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm mà còn phát huy tác dụng trong việc thúc đẩy người vay vốn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay. Việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước tiên là nhằm đáp ứng quyền lợi của bên cho vay theo những thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng bảo đảm.

Bốn là, việc xử lý TSBĐ là QSDĐ góp phần tạo tính thanh khoản. Vì những

tính chất ưu việt của QSDĐ so với những loại tài sản khác nên hầu hết các ngân hàng muốn nhận QSDĐ làm TSBĐ cho các khoản vay thương mại. Hệ thống ngân hàng luôn xem QSDĐ là lựa chọn ưu tiên hàng đầu khi nhận TSBĐ.

1.3. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ nói chung và xử lý TSBĐ là QSDĐ nói riêng trong những năm qua đã có nhiều sự sửa đổi, bổ sung và ban hành mới để bảo đảm sự an toàn và thuận lợi hơn trong việc thu hồi nợ của các TCTD. Đặc biệt, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 của Chính phủ, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/5/2021 để quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành BLDS 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay thế cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Do đó, cần tìm hiểu, xem xét các quy định của pháp luật liên quan đến nguyên tắc xử lý, căn cứ xử lý, phương thức xử lý và trình tự, thủ tục xử lý là QSDĐ có vai trị hết sức quan trọng.

1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Nguyên tắc xử lý TSBĐ là những quy định chung mang tính chuẩn mực, bao quát, định hướng cho mọi hoạt động khi xử lý TSBĐ, là điều kiện bắt buộc các bên

tham gia quá trình xử lý TSBĐ phải tuân theo trong suốt giai đoạn xử lý để phù hợp

với hiệu lực pháp luật. Khác với các Nghị định trước đó, Nghị định số CP đã sử dụng cụm từ “Xử lý tài sản bảo đảm” thay vì “Xử lý tài sản bảo đảm trong cầm cố, thế chấp” có thể thấy rằng quy định trong chế định này được áp dụng cho

21/2021/NĐ-952413068:44:29 PM8:44:29 PM21/2021/NĐ-952413068:44:29 PM8:44:29 PM21/2021/NĐ-952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

tất cả các biện pháp bảo đảm mà không chỉ quy định cho riêng biện pháp bảo đảm bằng cầm cố và thế chấp như các Nghị định trước.(18) Như vậy, những nguyên tắc xử lý TSBĐ là QSDĐ đối với nợ vay trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản được quy định trong BLDS và Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, QSDĐ phải được xử lý đúng theo thỏa thuận của các bên.

Đây là một trong những nguyên tắc thể hiện tinh thần tiến bộ của pháp luật dân sự, tôn trọng quyền thỏa thuận và tự định đoạt của các bên tham gia giao dịch bảo đảm. Nguyên tắc này được quy định tại khoản 1 Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, trong trường hợp QSDĐ được bảo đảm để thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý QSDĐ phải được thực hiện đúng theo thỏa thuận của các bên. Nếu QSDĐ dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ khác nhau thì việc xử lý phải được thực hiện theo đúng thỏa thuận giữa các bên cùng nhận bảo đảm và bên bảo đảm. Nguyên tắc thỏa thuận trong việc xử lý TSBĐ là QSDĐ thể hiện trong các trường hợp như thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ tại hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng phù hợp với quy định của pháp luật. Thỏa thuận này là căn cứ để các bên thực hiện việc xử lý TSBĐ. Các bên có thể đưa ra thỏa thuận mới thay thế cho thỏa thuận cũ, hay thỏa thuận đối với những vấn đề tranh chấp mới phát sinh trong quá trình xử lý TSBĐ và các thỏa thuận này không được trái quy định của pháp luật và trái đạo đức xã hội. Bên cạnh đó, cần lưu ý đó là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng QSDĐ thì bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Thứ hai, QSDĐ phải được xử lý đúng theo quy định của pháp luật về nội dung và phương thức xử lý.

Theo đó, q trình xử lý TSBĐ là QSDĐ đòi hỏi phải thực hiện đúng phương thức, trình tự, thủ tục và nội dung xử lý theo yêu cầu của pháp luật nhằm đảm bảo cho người mua hoặc nhận QSDĐ bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Về phương thức xử lý, nếu như các bên khơng có thỏa thuận thì QSDĐ bảo đảm được xử lý thông qua phương thức bán đấu giá.(19) Về trình tự thủ tục phải bảo đảm các bước theo quy

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

định của pháp luật. Về nội dung phải đảm bảo việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia theo quy định của pháp luật.(20) Theo nguyên tắc này, các tổ chức, cá nhân mua hay nhận chính QSDĐ, nhà ở và TSBĐ khác gắn liền với đất để thay cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng quy định của pháp luật về đất đai được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng quy định của pháp luật về đất đai được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là nguyên tắc quan trọng trong xử lý TSBĐ là QSDĐ, nhưng trước đây nguyên tắc này không được thể hiện trong hệ thống pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ mà chỉ được quy định trong pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Thứ ba, xử lý TSBĐ là QSDĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, đảm bảo nhanh gọn, tiết kiệm và hiệu quả.

Nguyên tắc này xuất phát từ tinh thần thiện chí và trung thực được quy định tại khoản 3 Điều 3 BLDS 2015 và phù hợp với các quy định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP. Mục đích là tạo sự cơng bằng và khách quan cho các bên có liên quan để tham gia vào quá trình xử lý TSBĐ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Yếu tố khách quan là các bên phải khách quan trong việc áp dụng các phương thức xử lý, quyết định theo sự thỏa thuận và quy định của pháp luật mà không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của bất kỳ bên nào. Trong quá trình xử lý TSBĐ nếu áp dụng phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì địi hỏi các cơ quan tiến hành tố tụng, các cơ quan ban ngành liên quan trong việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án phải khách quan, vô tư trong việc xem xét, đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật. Yếu tố công khai, minh bạch và kịp thời đòi hỏi các bên phải công khai các vấn đề liên quan đến việc xử lý TSBĐ như các TCTD cơng khai về q trình giải quyết, tình trạng khoản nợ, chính sách của TCTD đối với việc xử lý nợ xấu. Bên khách hàng cần công khai hiện trạng QSDĐ, các biến đổi liên quan đến TSBĐ là QSDĐ. Đây là điều kiện tối ưu nhất để các bên nhanh chóng đưa ra quyết định cuối cùng và thuận tiện hơn cho việc thống nhất phương án xử lý có lợi nhất cho tất

(20).Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học,

Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr.30.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

cả các bên, tránh được việc làm dụng quyền hạn, chức vụ trong xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng thời, phương thức, thủ tục tiến hành và quy trình thực hiện xử lý phải đơn giản, tinh gọn, dễ thực hiện, hiệu quả nhằm tiết kiệm thời gian và giảm chi phí để khơng làm gián đoạn sự luân chuyển của dòng tiền phục vụ phát triển.(21)

Thứ tư, ngun tắc tơn trọng và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Đây là nguyên tắc được ghi nhận tại khoản 4 Điều 3 BLDS 2015, nguyên tắc thể hiện trên nhiều phương diện khác nhau. Đối với TCTD, lợi ích của việc xử lý TSBĐ là QSDĐ cần được pháp luật bảo vệ, vì đây là nguồn thu bù đắp phần nợ vay và lãi suất mà khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Lợi ích này thể hiện ở việc trao quyền cho các TCTD trong việc truy đòi đối với tài sản, quyền quản lý tài sản, quyền yêu cầu xử lý tài sản, quyền thực hiện phương thức xử lý tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép và các quyền khác đối với tài sản theo thỏa thuận các bên. Bên cạnh đó, phía khách hàng, người đi vay, người bảo đảm là cá nhân cũng được pháp luật bảo đảm các quyền và lợi ích hợp pháp của họ thơng qua việc họ có quyền nhận thông báo, đối chiếu công nợ, giám sát, tham gia trong suốt quá trình xử lý TSBĐ.(22) Từ đó, các bên tham gia việc xử lý TSBĐ dễ dàng đối chiếu, áp dụng linh hoạt và phù hợp trong từng điều kiện hoàn cảnh cụ thể, nâng cao chất lượng xử lý TSBĐ, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của TCTD và cá nhân, tránh lãng phí khơng cần thiết về thời gian và tiền bạc của các bên khi tham gia xử lý TSBĐ.

Thứ năm, khơng mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý.

Đây là nguyên tắc được ghi nhận tại khoản 4 Điều 49 Nghị định CP. Việc xử lý TSBĐ là QSDĐ nhằm mục đích để thu hồi nghĩa vụ được bảo đảm có sự vi phạm mà hồn tồn khơng phải là hoạt động có tính kinh doanh của bên có quyền xử lý. Điều này được thể hiện ở chỗ bên có quyền xử lý (có thể là bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nếu các bên có thỏa thuận hoặc cơ quan Tòa án) phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý TSBĐ là QSDĐ. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu giá QSDĐ được bảo đảm thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá tài sản thì cần

(21).Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học,

Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr.34.

(22).Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự

Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr.27.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

phải phân biệt: doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá chính là tổ chức cung cấp dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng lại không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ QSDĐ được trong thời gian chờ xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá trị được định giá khi giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị TSBĐ mà không phải thuộc về người có quyền xử lý. Thậm chí, phần lớn các ngân hàng hiện nay có thành lập các cơng ty quản lý và xử lý nợ để xử lý TSBĐ thì cũng khơng được coi đây hoạt động kinh doanh của ngân hàng đó. Do vậy, khoản tiền thu được từ xử lý QSDĐ trong quan hệ bảo đảm không phải là đối tượng để chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.

1.3.2. Căn cứ xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 thì việc xử lý TSBĐ là QSDĐ được thực hiện trong những trường hợp sau đây:

Thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Nghĩa vụ được bảo đảm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay. Khi đến thời hạn trả nợ trong hợp đồng vay mà bên vay khơng thanh tốn đúng hạn tức đã vi phạm hợp đồng vay và TCTD có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ đã bảo đảm.

Thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về mục đích sử dụng tiền vay có thời hạn, nhưng chưa đến thời hạn mà bên cho vay phát hiện bên vay sử dụng tiền vay sai mục đích và yêu cầu thu giữ hồi trước hạn. Nếu bên vay khơng trả được nợ thì bên

cho vay có quyền yêu cầu xử lý TSBĐ là QSDĐ trước thời hạn.

Thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ khác.

Với TSBĐ là QSDĐ được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác được pháp luật quy định như sau: trường hợp QSDĐ dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý QSDĐ; trường hợp bên bảo đảm phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà khơng cịn tài sản nào khác và giá

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

trị QSDĐ bảo đảm đủ để thực hiện cho tất cả các nghĩa vụ đó; trường hợp bên bảo

đảm bị tuyên bố phá sản mặc dù hợp đồng bảo đảm chưa đến hạn.

Thứ tư, các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

QSDĐ bảo đảm bị xử lý trong trường hợp này khơng phải do hành vi có lỗi của bên bảo đảm mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn, bên bảo đảm đang kinh doanh thua lỗ, khơng có khả năng trả nợ cho ngân hàng nhưng nhận thấy QSDĐ đã bảo đảm cho ngân hàng nếu được xử lý ngay tại thời điểm này thì khơng những trả được hết nợ mà còn được rút về một phần tiền dư để lấy vốn kinh doanh tiếp vì giá QSDĐ đang lên rất cao. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tài sản này sẽ được xử lý

trước thời hạn.

1.3.3. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ được hiểu là các cách thức mà các bên tham gia giao dịch bảo đảm lựa chọn áp dụng cho việc xử lý TSBĐ là QSDĐ của mình. Bên cạnh một số phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ do pháp luật đề ra để các bên có thể thoả thuận lựa chọn để áp dụng, pháp luật còn quy định các phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ mà các bên phải tuân theo khi tiến hành xử lý TSBĐ là QSDĐ trong trường hợp các bên khơng có sự thoả thuận. Theo Điều 303 BLDS 2015 quy định thì phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ bao gồm có hai trường hợp. Đó là:

Trường hợp thứ nhất, các bên có thỏa thuận được về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp gồm có: bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và phương thức khác.

Một là, phương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, việc bán TSBĐ có thể do

bên nhận bảo đảm bán hoặc phối hợp với bên bảo đảm bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc ủy quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua. Bên thứ ba được ủy quyền bán tài sản có thể là trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán. Trong trường hợp các bên thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ là bán đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

sản.(23) Việc bán TSBĐ giúp cho bên nhận bảo đảm thu hồi lại nợ, khi bên bảo đảm đã không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm khi nghĩa vụ được bảo đảm đã đến hạn thực hiện hoặc thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm. Nếu bên nhận bảo đảm muốn đứng ra bán TSBĐ, trong hợp đồng bảo đảm (cụ thể là hợp đồng cầm cố, thế chấp) nên có một điều khoản quy định việc bên bảo đảm ủy quyền vô điều kiện và không hủy ngang cho bên nhận bảo đảm được phép thay mình bán TSBĐ trong trường hợp xử lý TSBĐ, bởi vì theo quy định tại Điều 195 BLDS 2015 thì “người khơng phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bán TSBĐ không thông qua phương thức bán đấu giá thì việc bán TSBĐ được thực hiện theo các quy định về bán TSBĐ trong Điều 304 BLDS 2015, cụ thể việc thanh tốn số tiền có được từ việc xử lý tài sản được thực hiện theo Điều 307 BLDS 2015, sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản. Theo quy định của Điều 306 BLDS 2015 thì các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thơng qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá bán TSBĐ.

Việc bán TSBĐ không qua đấu giá này được hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn tại Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, cụ thể trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận về việc bán TSBĐ không qua đấu giá và khơng có thỏa thuận khác về việc xác định giá bán thì việc định giá bán TSBĐ được thực hiện như sau: bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá bán TSBĐ bằng văn bản. Trong trường hợp không thỏa thuận được giá bán tài sản thì bên bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán tài sản trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán. Sau thời hạn mười lăm ngày, nếu bên bảo đảm không chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán. Chi phí thuê cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá được tính vào chi phí xử lý

(23).Xem: khoản 1 Điều 304 BLDS 2015.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

TSBĐ. Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo định giá của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm được quyền hạ giá bán trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày không bán được tài sản. Việc hạ giá bán thực hiện liên tục ba lần nhưng mỗi lần hạ giá bán không được quá mười phần trăm giá đã định và phải cách nhau ít nhất là ba mươi ngày đối với bất động sản. Bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thơng báo cho bên bảo đảm việc hạ giá bán tài sản. Sau ba lần liên tục hạ giá mà vẫn không bán được thì bên nhận bảo đảm được nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 11 của Thông tư này. Giá trị TSBĐ trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên nhận bảo đảm phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản, người có quyền, lợi ích liên quan đến TSBĐ trong quá trình bán TSBĐ.

Như vậy, các chi phí về bảo quản và liên quan để tiến hành bán tài sản…, sẽ được trừ vào số tiền bán TSBĐ. Nếu số tiền bán TSBĐ sau khi đã trừ đi phần nghĩa vụ được bảo đảm mà cịn dư thì bên bảo đảm sẽ được nhận lại phần tiền dư đó; cịn nếu số tiền bán TSBĐ sau khi đã trừ đi phần nghĩa vụ được bảo đảm mà cịn thiếu thì phần nghĩa vụ còn lại được xem là nghĩa vụ không có bảo đảm.(24) Việc thực hiện phần nghĩa vụ cịn lại nhưng khơng có TSBĐ phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của bên bảo đảm, nếu bên nhận bảo đảm muốn bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với mình thì phải yêu cầu hoặc tiến hành khởi kiện ra Toà án.

Hai là, phương thức bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc

thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, theo quy định tại Điều 305 BLDS 2015 thì bên

nhận bảo đảm được quyền nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm. Trường hợp khơng có thỏa thuận theo quy định tại khoản 1 Điều 305 BLDS 2015 thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản. Trong trường hợp giá trị của TSBĐ lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh tốn số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị TSBĐ nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ khơng có bảo

(24).Xem: khoản 3 Điều 307 BLDS 2015.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật. Ở phương thức này, các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thơng qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của TSBĐ.(25)

Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 11 Thông tư liên tịch số BTNMT-NHNN thì trong trường hợp giá trị của TSBĐ khơng đủ để thanh tốn giá trị nghĩa vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hồn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm, nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải hồn trả số tiền cịn thiếu cho bên nhận bảo đảm, nếu bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

16/2014/TTLT-BTP-Mặt khác, bên nhận chính TSBĐ phải cung cấp hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc mình có quyền được nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, Giấy chứng nhận về TSBĐ (nếu có) cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, QSDĐ theo quy định của pháp luật có liên quan.(26) Ngồi các phương thức xử lý do pháp luật quy định trên đây, pháp luật cịn cho phép các bên có thể thoả thuận những phương thức khác phù hợp với điều kiện của các bên nhưng các thoả thuận này không vi phạm pháp luật và không trái với đạo đức xã hội.

Trường hợp thứ hai, các bên khơng có thỏa thuận được về phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ.

Khi các bên không đạt được sự nhất trí trong phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đồng thời, phía bên bảo đảm đã thể hiện sự khơng hợp tác thì trong trường hợp này sẽ làm cho việc xử lý TSBĐ là QSDĐ trở nên phức tạp và dẫn đến trì hỗn thời gian. Thế nên bên nhận bảo đảm có thể đơn phương áp dụng một trong hai phương thức sau đây:

Một là, phương thức tiến hành bán đấu giá tài sản, trong trường hợp khơng có

thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ thì các tài sản này được bán đấu giá.(27)

(25).Xem: khoản 1 Điều 306 BLDS 2015.

(26).Xem: khoản 2 Điều 59 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

(27).Xem: khoản 2 Điều 303 BLDS 2015.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

Việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Bên nhận bảo đảm sẽ ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để tiến hành bán đấu giá tài sản.(28) Việc tiến hành ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản thế chấp, cầm cố và lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản sẽ do bên nhận bảo đảm quyết định. Tổ chức đấu giá tài sản có thể là trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp đấu giá tài sản.(29) Sau khi bán đấu giá tài sản thành công, người mua được tài sản đấu giá sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua được tài sản đấu giá. Ngoài ra, xét đến trường hợp đặc biệt, người mua được tài sản đấu giá là bên nhận bảo đảm vì họ đã tham gia đấu giá, thì số tiền được thanh tốn sau khi đã hồn thành các chi phí hợp lý của tổ chức đấu giá tài sản sẽ được khấu trừ trực tiếp nghĩa vụ cho bên bảo đảm. Nếu không rơi vào trường hợp đặc biệt này, tức là người mua được tài sản đấu giá không phải bên nhận bảo đảm, thì bên nhận bảo đảm sẽ được thanh tốn cho nghĩa vụ của bên bảo đảm từ số tiền được nhận sau khi đã hồn thành các chi phí hợp lý của tổ chức đấu giá tài sản. Bên cạnh đó, số tiền được nhận chưa để thanh tốn nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thanh tốn tiếp phần còn lại cho bên nhận bảo đảm.

Hai là, phương thức tiến hành khởi kiện tại Tòa án, trong trường hợp các bên

không đạt được sự thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý hoặc có thỏa thuận nhưng trên thực tế không thể được hiện thực hóa về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Do đó, bên nhận bảo đảm thường lựa chọn Tòa án để giải quyết về việc xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đây có thể được xem là phương thức cuối cùng của các TCTD để thu hồi nợ vay. Sau khi Tịa án có thẩm quyền thụ lý vụ án, trải qua giai đoạn xét xử và tuyên bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Đến giai đoạn thi hành án dân sự thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi (30) TSBĐ là QSDĐ theo thủ tục do pháp luật quy định,(31) để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm của bên bảo đảm, nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp bên nhận bảo đảm.

(28).Xem: Điều 33 Luật Đấu giá tài sản 2016.

(29).Xem: Điều 22 và Điều 23 Luật Đấu giá tài sản 2016.

(30).Phát mãi tài sản là công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán nợ. (31).Xem: Điều 7 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

1.3.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

ký biện pháp bảo đảm.

Trước khi xử lý TSBĐ, người xử lý TSBĐ phải đồng thời thông báo bằng văn bản về việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm, các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có) và người giữ TSBĐ. Ngồi phương thức thơng báo quy định đã nêu ở trên cịn có thể thực hiện bằng phương thức đăng ký văn bản thông báo xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.(32)

Quy định này đã khắc phục hạn chế, nếu có giao dịch đảm bảo khơng đăng ký thì sẽ khơng nhận được văn bản thơng báo vì khơng có thơng tin về địa chỉ của những người này.

Bên cạnh đó, người xử lý TSBĐ phải có thời hạn gửi thông báo về việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm hoặc thỏa thuận khác. Trường hợp khơng có thỏa thuận thì phải thực hiện trong thời hạn hợp lý, nhưng trước ít nhất mười lăm ngày đối với QSDĐ tính đến thời điểm xử lý TSBĐ. Đồng thời, trừ trường hợp bị xử lý ngay theo quy định tại khoản 1 Điều 300 của BLDS 2015.(33) Có thể thấy rằng, trường hợp các bên thỏa thuận về việc ra thông báo khi ký hợp đồng bảo đảm chưa xác định được có phù hợp với khoảng thời hạn hợp lý thì căn cứ vào khoản 1 Điều 300 BLDS 2015 và khoản 7 Điều 3

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 34<div class="page_container" data-page="34">

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP có quy định. Ngồi ra, khoản 2 Điều 300 BLDS 2015 quy định nếu bên nhận bảo đảm không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm và các bên có liên quan. Qua việc đưa ra giải thích từ ngữ về “thời hạn hợp lý” của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP mà trong các Nghị định trước đó đã thiếu sót, sẽ góp phần khắc phục được một phần tình trạng gây lung túng và không rõ ràng trong thực tế của các bên tham gia vào quan hệ bảo đảm áp dụng khi xử lý tài sản. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định rõ ràng về vấn đề thời gian cụ thể, nếu trong trường như bên bảo đảm không hợp tác và cho rằng thời gian thông báo không phù hợp, không hợp lý, cũng như không đồng ý hợp tác trong tiến hành xử lý TSBĐ theo quy định sẽ gây ra trở ngại nhất định cho bên nhận bảo đảm.

Thứ hai, về vấn đề giao TSBĐ để xử lý.

Việc giao TSBĐ để xử lý là một nội dung quan trọng của quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP khơng có quy định về thu giữ TSBĐ do hạn chế văn bản mức Nghị định. Tuy nhiên, để tháo gỡ vướng mắc này, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã quy định khi xử lý TSBĐ, chỉ cần thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng khơng cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.(34) Theo quy định tại Điều 301 BLDS 2015, bên giữ TSBĐ phải giao tài sản đó cho người xử lý TSBĐ theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ TSBĐ khơng giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền u cầu Tịa án giải quyết. Đồng thời, bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ để ngăn chặn việc tẩu tán để xử lý.(35)

Tuy nhiên, việc không phối hợp hoặc có hành vi cản trở việc xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ của bên giữ TSBĐ mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thường.(36)

Trong trường hợp người giữ TSBĐ là người thứ ba thì bên bảo đảm và người giữ tài sản có trách

(34).Bùi Trang (2021), Hiệp hội Ngân hàng triển khai Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về thực hiện bảo

đảm nghĩa vụ, Tạp chí Thị trường tài chính – Tiền tệ,

truy cập lần cuối cùng ngày 27 tháng 04 năm 2021.

(35).Xem: khoản 6 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

(36).Xem: khoản 8 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 35<div class="page_container" data-page="35">

nhiệm phối hợp với bên nhận bảo đảm thực hiện việc xem xét, kiểm tra thực tế TSBĐ.(37)

Khi thực hiện việc tiếp nhận TSBĐ từ bên bảo đảm hay bên thứ ba phải được thành lập bằng văn bản ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận TSBĐ, trong trường hợp bên bảo đảm hay bên thứ ba không hợp tác hoặc khơng có mặt theo thơng báo thì đại diện chính quyền cấp xã/phường nơi tiến hành giao TSĐB để xử lý, tham gia làm chứng và xác nhận vào biên bản bàn giao. Đặc biệt, trong quá trình tiến hành giao tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, thì bên giữ tài sản xử lý có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất trật tự, an ninh thì bên nhận bảo đảm có quyền u cầu chính quyền địa phương các cấp và cơ quan công an nơi được giao tài sản xử lý trong phạm vi, chức năng, quyền hạn của mình thực hiện việc bảo đảm an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ.(38)

Thứ ba, tiến hành định giá tài sản.

Sau khi thực hiện thành công việc giao TSBĐ là QSDĐ cho bên nhận bảo đảm thì theo Điều 306 BLDS 2015 quy định nếu khơng có thỏa thuận sẽ tiến hành định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc theo sự thỏa thuận về giá trị TSBĐ của các bên. Việc định giá TSBĐ phải khách quan, phù hợp với giá thị trường. Tổ chức định giá phải trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật mà gây thiệt hại cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm trong quá trình định giá TSBĐ.

Thứ tư, tiến hành các thủ tục bán đấu giá tài sản.

Để xử lý tài sản thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thì bên nhận bảo đảm sẽ thực hiện bán đấu giá TSBĐ theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản theo quy định tại Điều 304 BLDS 2015. Số tiền thu được từ việc xử lý TSBĐ này, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lý như thù lao dịch vụ, chi phí dịch vụ làm thủ tục,.. phần cịn lại sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh tốn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Đồng thời, sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 36<div class="page_container" data-page="36">

Năm là, tiến hành khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Khi các bên xảy ra tranh chấp với nhau và không thể đưa ra sự thỏa thuận chung thì bên nhận bảo đảm có quyền khởi kiện tại Tịa án để giải quyết. Việc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tịa án được tn thủ theo đúng trình tự, thủ tục quy định của BLTTDS 2015. Bên cạnh đó, trường hợp Tòa án đã thụ lý đơn khởi kiện nhưng vẫn chưa có bản án, quyết định thì các bên có quyền thỏa thuận phương thức xử lý TSBĐ, sau đó rút đơn khởi kiện và thực hiện theo thỏa thuận đó. Tuy nhiên, trường

hợp Tòa án đã ra bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật thì phải chấp hành. Sáu là, công tác thi hành án dân sự.

Sau khi bản án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên phải có trách thi hành bản án, quyết định theo quy định của Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014. Căn cứ vào pháp luật về thi hành án, các bên có quyền thỏa thuận về việc tự nguyện thi hành án, nhưng các thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội, kết quả tự nguyện thi hành ántheo thỏa thuận được công nhận. Trường hợp các bên không thực hiện đúng như thỏa thuận thì có quyền u cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành phần nghĩa vụ chưa được thực hiện theo nội dung bản án, quyết định.

Thứ bảy, về thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm là QSDĐ

Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm(39) là QSDĐ là bước cuối cùng của quá trình xử lý TSBĐ là QSDĐ. Đó là lúc bên nhận bảo đảm tiến hành xóa đăng ký biện

pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi đăng ký biện pháp bảo đảm ban đầu. Việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm này có ý nghĩa chứng minh rằng QSDĐ

khơng cịn là tài sản thế chấp, cầm cố... đối với khoản nợ của bên bảo đảm với bên

nhận bảo đảm. Có thể nói là tại thời điểm xóa đăng ký biện pháp bảo đảm thì hai

bên khơng cịn quan hệ bảo đảm tài sản, mọi vấn đề liên quan đến quyền lợi và

nghĩa vụ cũng sẽ khơng cịn. Người u cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm là

QSDĐ là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền.

(39).Xem: khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định: đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 37<div class="page_container" data-page="37">

Thứ tám, về chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng.

Dù thực hiện theo các phương thức xử lý TSBĐ là QSDĐ là: bán đấu giá, nhận chuyển nhượng, khởi kiện Tịa án... thì các bên trong quan hệ bảo đảm QSDĐ vẫn sẽ làm một thủ tục là chuyển QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng. Sau khi đã

thực hiện các thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm thì để bảo vệ quyền lợi của

người trúng đấu giá cũng như các bên đương sự trong quá trình thi hành án dân sự thì các bên phải thực hiện chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ là QSDĐ. Thủ tục chuyển QSDĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký QSDĐ. Đồng thời,người mua được TSBĐ thông qua đấu giá tài sản được bảo vệ quyền lợi theo quy định của BLDS, Luật Đấu giá tài sản và luật khác liên quan.(40)

Chín là, về thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý một TSBĐ là QSDĐ cho nhiều nghĩa vụ.

Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ được bảo đảm để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với TSBĐ trong các giao dịch bảo đảm nói chung được quy định lần lượt tại Điều 307 và Điều 308 BLDS 2015. Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TSBĐ được xác định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch khơng đăng ký thì giao dịch bảo đảm được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước... Quy định này cũng được áp dụng trong trường hợp xử lý TSBĐ là QSDĐ và chúng đặc biệt có ý nghĩa, có tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm QSDĐ đầu tiên khi một QSDĐ được dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay.Tuy nhiên, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP không có điều khoản quy định riêng về

các trường hợp nào bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm, nhưng chỉ quy định

một điều khoản về hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba và

việc phải đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ do BLDS và các luật khác có liên quan quy

định hoặc đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm.

(40).Xem: Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 03 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 38<div class="page_container" data-page="38">

1.4. Phân biệt xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất với xử lý tài sản bảo đảm khác

Sự khác nhau cơ bản giữa xử lý TSBĐ là QSDĐ đối với việc xử lý các tài sản khác như động sản hay quyền đòi nợ là sự ổn định của TSBĐ là QSDĐ. Đối với TSBĐ là bất động sản (như QSDĐ, tài sản gắn liền với đất…) đang được thế chấp thì việc chuyển nhượng TSBĐ chỉ có thể thực hiện khi bên nhận bảo đảm đồng ý. Trong trường hợp chuyển nhượng TSBĐ mà khơng có sự đồng ý của người nhận bảo đảm, người bảo đảm bị coi là có hành vi tẩu tán tài sản và có thể bị xử lý về hình sự.(41)

Nhờ tính cố định mà khi nhận bất động sản làm TSBĐ, các TCTD dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau cho vay cũng như khơng tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý TSBĐ.

Bên cạnh đó, tính thanh khoản và khả năng xử lý TSBĐ là bất động sản khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều so với tài sản khác nhờ tính khan hiếm và sự phát triển của thị trường bất động sản. Bất động sản là những tài sản ít hao mịn. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc, thiết bị.

Đồng thời, bất động sản là một trong những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng nhất. Nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi nào như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và

đăng ký biện pháp bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền

sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các quy định trong khác trong bảo đảm bằng các tài sản khác.

Trong trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính QSDĐ để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm thì họ phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ, giá trị nhà ở. Ví dụ:

(41).Nguyễn Ngọc Điện (2005), Cần xây dựng lại khái nệm quyền tài sản trong Luật dân sự, Tạp chí nghiên

cứu lập pháp, số 04, tr.20.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 39<div class="page_container" data-page="39">

theo quy định của LĐĐ 2013 thì đất nơng nghiệp chỉ có người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Như vậy, các TCTD không thuộc đối tượng sử dụng đất nơng nghiệp nên khơng thể nhận chính QSDĐ để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của bên bảo đảm. Theo quy định của BLDS 2015 thì TCTD có quyền chủ động xử lý TSBĐ để nhận giá trị bằng tiền. Trong đó, một số quy định của pháp luật chuyên ngành liên quan quy định TCTD không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản.

Đối với TSBĐ là động sản, trong trường hợp khơng có thỏa thuận về phương thức xử lý TSBĐ, thì TSBĐ được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với TSBĐ có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý TSBĐ được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác (nếu có). Xử lý TSBĐ là quyền địi nợ, theo đó bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Trong trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì bên nhận bảo đảm phải chứng minh được quyền đòi nợ. Đối với tài sản cầm cố là vận đơn. Bên nhận cầm cố vận đơn có quyền xuất trình vận đơn theo thủ tục được pháp luật quy định để thực hiện quyền chiếm hữu đối với hàng hóa ghi trên vận đơn đó.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương 1 của khóa luận, tác giả đã đưa ra một số nội dung lý luận chung về QSDĐ, xử lý TSBD là QSDĐ và quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ. Pháp luật luôn chú trọng và có những quy định kịp thời, phù hợp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng QSDĐ và ngay cả khi xử lý TSBĐ là QSDĐ. Thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp việc xử lý TSBĐ chậm thực hiện mà nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố. Một trong những nguyên nhân chính trọng yếu là có một số bất cập từ quy định của pháp luật, dẫn đến việc khó áp dụng hoặc áp dụng theo nhiều cách hiểu khác nhau trên thực tế. Từ đó, trong Chương 2 của khóa luận, tác giả sẽ đi sâu phân tích những bất cập của quy định của pháp luật liên quan đến việc xử lý TSBĐ là QSDĐ cũng như thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Đồng Nai.

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>Trang 40<div class="page_container" data-page="40">

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN

DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Pháp luật trong những năm gần đây đã có sự thay đổi và tạo điều kiện thuận lợi, chủ động hơn trong việc xử lý TSBĐ là QSDĐ để thu hồi nợ. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ mang tính đặc thù cao nên phải chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau như pháp luật về dân sự, pháp luật về tố tụng và các luật chun ngành như đất đai, ngân hàng, cơng chứng… Vì vậy, áp dụng pháp luật về xử lý TSBĐ là QSDĐ vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, chồng chéo, thời gian xử lý kéo dài và hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập.

2.1.1. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

Theo Điều 299 BLDS 2015 quy định thời điểm hay các trường hợp mà bên nhận bảo đảm có quyền xử lý TSBĐ gồm: đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Như vậy, điều luật này đưa ra các nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý TSBĐ của ngân hàng (nhất là trong trường hợp các bên khơng có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm). Mặt khác, nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về các trường hợp xử lý TSBĐ khác, đồng thời ghi nhận các trường hợp xử lý TSBĐ bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.

Trường hợp xử lý TSBĐ đầu tiên nêu ở trên là trường hợp thường khi có vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp thứ hai thường xảy ra khi ngân hàng thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3 Điều 296 BLDS 2015).

Nhưng theo Điều 90 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 quy định trong trường hợp người phải thi hành án khơng cịn tài sản nào khác hoặc có

952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM952413068:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM95Thursday, June 13, 20248:44:29 PM8:44:29 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM95Thursday, June 13, 20248:44:30 PM8:44:30 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM95Thursday, June 13, 20248:44:31 PM8:44:31 PM

95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM95Thursday, June 13, 20248:44:32 PM8:44:32 PM

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

</div>

pháp luật xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân tỉnh đồng nai

<b>TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI </b>

<b>KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế </b>

<b>TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021</b>

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

<b>TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI </b>

<b>KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế </b>

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

95dahh gia hieu pua xu duhg dat hohg hghieu treh dic bah xa uhuohg thieh thahh uho ha gichg tihh ha gichgThursday, June 13, 2024

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về