Quyết định đầu tư bất động sản potx

PHầN 4: QUYếT ĐịNH ĐầU TƯ
BấT ĐộNG SảN
Yêu cầu: trong phần này chúng ta sẽ xem xét các vấn đề tài
chính cơ bản có liên quan đến việc ra quyết định trong hoạt
động đầu tư và kinh doanh BĐS, các phương pháp phân tích
nên vận dụng để có thể có được những quyết định phù hợp.
4.1. NGHIÊN CứU THị TRƯờNG CủA NHÀ ĐT
BĐS:

4.1.1. Khái quát về NCTT:

- Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có
ý nghĩa quyết định nhất trong quá trình tạo lập và thực
thi kế hoạch đầu tư và kinh doanh BĐS. Ở tất cả các giai
đoạn của hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS, nhà ĐT
đều cần phải nắm bắt kịp thời tình hình thị trường.

Mỗi một hạng mục đầu tư đều phải định kỳ điều chỉnh và đánh
giá dựa váo các tin tức thị trường:

+ Nếu quyết định điều chỉnh: Nhà đầu tư nên ra QĐ xử lý đối
với lượng tài sản còn tồn tại (BĐS chưa bán, BĐS nhận làm đại
lý cho thuê nhưng không cho thuê được ).

+ Nếu quyền lợi về tài sản không có sự thay đổi: Nhà đầu tư
vẫn nên quan tâm đến việc tái cơ cấu nguồn tài trợ, tu sửa
BĐS, thay đổi cách khai thác với BĐS tồn

- Trong quản lý BĐS, ở tất cả các khâu từ lập kế hoạch cho đến
thực thi kinh doanh, nhà ĐT BĐS đều phải nắm chắc các tin
tức thị trường và thực hiện nghiên cứu thị trường, vì:


+ Nó là một hoạt động hỗ trợ công tác hạch toán hiệu quả

+ Nó hỗ trợ hoạt động kiểm soát việc quản lý BĐS
- CÁC YếU Tố CƠ BảN QĐ ĐếN NCTT: (3)

+ tính ổn định của hoàn cảnh thị trường

+ tính phức tạp có liên quan đến BĐS:

+ năng lực gánh chịu rủi ro của nhà ĐT
(1) TÍNH ổN ĐịNH CủA HOÀN CảNH THị
TRƯờNG:

Khi thị trường cân bằng cung – cầu: nhà ĐT chỉ cần
tham khảo giá thuê và diện tích cho thuê hiện tại; phân
tích mối quan hệ giữa lợi nhuận kinh doanh và giá cả thị
trường. Những yếu tố này có thể thay đổi theo thời gian
nhưng nếu chúng thay đổi theo quy luật thị trường thì dễ
phán đoán và không tốn nhiều chi phí NCTT.
(1) TÍNH ổN ĐịNH CủA HOÀN CảNH THị
TRƯờNG:

Khi thị trường lên cơn sốt nóng hoặc lạnh (giá tăng cao
hoặc giá giảm mạnh)  nhà ĐT phải tận dụng những tin
tức thị trường để tính đến tính nghiêm trọng và tính khả
năng của tình thế.

Khi thị trường qua cơn sốt, sự ổn định KT – XH – Chính
trị của Quốc gia hoặc địa phương ở trạng thái dễ thay đổi

hoặc phương thức di cư của dân địa phương thay đổi 
để có thể đánh giá chính xác ảnh hưởng của nó tới thị
trường BĐS sở tại thì nhà ĐT phải thu thập số lượng lớn
tin tức và phải đầu tư nhiều cho hoạt động phân tích.
(2)TÍNH PHứC TạP CủA Kế HOạCH ĐầU
TƯ:

Nếu là 1 kế hoạch đơn giản (ĐT 1 chung cư nhỏ, tốt để kinh
doanh, đặt trong một khu vực ổn định) thì yêu cầu phân tích
đối với thị trường có thể ở mức tối thiểu.

Nếu nhà ĐT cần chọn lựa trong trao đổi mua bán hoặc là BĐS
đó có nhiều kế hoạch sử dụng khả thi nhưng không xác định
được con đường nào là có lợi nhất; hoặc BĐS này là BĐS thế
chấp (các điều khoản hợp đồng thế chấp sẽ ảnh hưởng đến giá
cả giao dịch).
Với những tình huống như vậy, ta đều phải nắm bắt số liệu thị
trường và phân tích toàn diện. Kế hoạch ĐT BĐS càng phức
tạp thì càng phải NCTT. Mức độ phức tạp của BĐS thường
tương quan với quy mô của BĐS.
(3) NĂNG LựC GÁNH CHịU RủI RO CủA
NHÀ ĐT:

tùy thuộc vào thái độ của nhà ĐT với rủi ro trong ĐT
BĐS và khả năng tài chính mà hoạt động NCTT có thể
được tiến hành ở mức độ cao thấp khác nhau
4.1.2. TRÌNH Tự NGHIÊN CứU THị
TRƯờNG

Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu


Bước 2: Thu thập và phân tích tư liệu

Bước 3: Đánh giá kết quả phân tích

Bước 4: Hoàn tất báo cáo phân tích thị trường
BƯớC 1: XÁC ĐịNH VấN Đề NGHIÊN CứU

- Trước khi tiến hành thu thập thông tin, người phân tích phải
chỉ ra được những vấn đề cần nghiên cứu là phải trả lời được
những câu hỏi gì? Xác định mục tiêu nghiên cứu của hạng
mục đang theo đuổi. Mỗi hạng mục nên có một vài tiêu chuẩn
để đánh giá.

- Lập kế hoạch nghiên cứu nhằm mục tiêu đem lại được
những thông tin hữu dụng từ hoạt động NCTT.
BƯớC 2: THU THậP VÀ PHÂN TÍCH TƯ LIệU

Thu thập và phân tích khái quát tình thế kinh tế quốc tế và trong
nước có ảnh hưởng đến môi trường ĐT và KD BĐS: nhà phân tích
nên quan tâm đặc biệt tới các tỷ lệ như: tỷ lệ phát triển lưu thông
hàng hóa, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, lãi suất thị trường

Thu thập và phân tích thực trạng, xu thế KD tại địa phương (địa bàn
cụ thể) nơi có BĐS dự định lựa chọn đầu tư

Phân tích đánh giá BĐS cụ thể định đầu tư
BƯớC 3: ĐÁNH GIÁ KếT QUả PHÂN TÍCH

Việc đánh giá kết quả phân tích có thể được tiến hành

bằng cách sử dụng mô hình dự đoán của Myers & Beck
sau:
Hiện tại Tương lai
Phạm vi khu vực hay
toàn thị trường
Mức thuê và tỷ lệ
không gian, nhân khẩu
và hiện trạng kinh tế
(2) (1)
Dự đoán mức thuê, tỷ
lệ không gian, nhân
khẩu và kinh tế
(4)
BĐS cá biệt và thị
trường khu vực
(3)
(4)
Đặc trưng vật chất,
nhu cầu, giá thuê,
không gian thuê, thị
phần của BĐS
(4)
Dự đoán về kinh
doanh BĐS cá biệt đó
trong tương lai
BƯớC 4: HOÀN TấT BÁO CÁO PHÂN TÍCH THị
TRƯờNG

Báo cáo phải đảm bảo các nội dung theo thứ tự sau:


(1) Tổng quan nghiên cứu: trình bày sơ lược về mục đích nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, nguồn tư
liệu, các giả thiết và các kết luận.

(2) Phân tích khái quát vĩ mô: phân tích tình hình kinh tế thế giới, quốc gia, địa phương và xu thế tăng
trưởng nhân khẩu. Từ đó giải thích mối quan hệ của chúng tới cung - cầu thị trường BĐS.

(3) Phân tích vị trí và giới định thị trường: đưa ra giới hạn cho thị phần, khái quát về số liệu tương quan
của vị trí (miêu tả đặc tính của vị trí: vị trí địa lý, đặc trưng vật chất, tuổi thọ của công trình, các BĐS
cạnh tranh cùng loại )

(4) Phân tích nhu cầu: dự đoán về tổng lượng nhu cầu và tốc độ tăng trưởng nhu cầu đối với các loại hình
BĐS.

(5) Phân tích cung: khảo sát về lượng cung BĐS hiện tại và dự đoán về lượng cung trong tương lai.

(6) Phân tích cạnh tranh: so sánh ưu điểm và nhược điểm của BĐS hiện có với BĐS của đối thủ cạnh
tranh.

(7) Dự đoán thu nhập: đánh giá thu nhập do BĐS đem lại  nhà đầu tư có đưa ra quyết định ĐT hay
không (đối với TH dự định mua), có nên chỉnh sửa hoặc bán BĐS không (đối với TH đang KD BĐS).
4.2. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KHả THI:

Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối
diện với việc trả lời câu hỏi: việc ta đầu tư vào BĐS đó
có khả thi hay không? Hay nói cách khác khi đầu tư và
kinh doanh BĐS này có đảm bảo thu nhập và trang trải
các khoản nợ hay không? Giá kinh doanh BĐS tối thiểu
là bao nhiêu thì đảm bảo thu nhập? Giá đầu tư bất động
sản tối đa là bao nhiêu thì đảm bảo lợi nhuận?


Bên cạnh việc sử dụng các phương pháp thẩm định dự án
đầu tư được rất nhiều nhà quản trị tài chính tiến hành
hiện nay như NPV, IRR các nhà ĐT BĐS có thể sử
dụng 2 phương pháp sau để phân tích tính khả thi của ĐT
BĐS trên cơ sở đặt kế hoạch đầu tư đó vào hoàn cảnh
thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn tài chính.
XÉT VÍ Dụ SAU:

Một tòa nhà văn phòng cho thuê nhỏ (diện tích cho thuê thực là 2.527 m
2
) được chào bán
với giá 2.880.000 USD. Tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nhập thực là
8%. Công ty CMC dự định đầu tư và dự kiến chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiểu
phải đạt là 6%/năm. Qua tiếp xúc với ngân hàng, công ty có thể được vay tối đa 75% giá
trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn trả phân hạn hàng tháng trong vòng 20 năm (không
phạt trả trước hạn), nếu công ty đảm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm bảo trả nợ và tỷ suất
bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo đó ngân hàng yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tối thiểu
là 1,2 và Tỷ suất bình quân tổn thất lãi tối đa là 85%.

Đồng thời qua khảo sát thị trường: công ty nhận thấy giá cho thuê văn phòng là 253USD/
m
2
. Chi phí kinh doanh văn phòng mà công ty phải bỏ ra hàng năm là 100USD/ m
2

Theo bạn, CMC có nên đầu tư vào BĐS này không?

Lưu ý: thu nhập thực kinh doanh

Tỷ lệ đảm bảo trả nợ =

Số tiền hoàn trả hàng năm

Tỷ lệ này cho biết cứ 1 đồng nợ phải trả hàng năm được đảm bảo bởi bao nhiêu đồng thu nhập
thực kinh doanh.

Tỷ suất bình quân tổn thất lãi: là tỷ lệ đảm bảo theo đó lợi nhuân kinh doanh vừa đủ để trả phí
kinh doanh và trả nợ hàng năm.
Phí kinh doanh + Số tiền vay hoàn trả hành năm

Tỷ suất bình quân tổn thất lãi =
Tổng thu nhập (tiềm năng)

Hệ số trả nợ vay (theo hạn hoàn trả được quy định trên hợp đồng tín dụng): có thể được xác
định theo công thức sau:

Nếu hạn trả phân hạn định kỳ theo tháng: nên sử dụng bảng C4

Nếu hạn phân hạn theo các định kỳ khác, hoặc theo tháng có thể sử dụng công thức sau:
i
MC =
1
1 -
(1 + i)
n
Trong đó: i lãi suất tương ứng với đơn vị thời gian của kỳ trả nợ (VD: lãi suất cho vay là 8%/năm,
kỳ hoàn trả là hàng tháng  i = 8% : 12 = 0,006667)
n: số kỳ hạn trả nợ
4.2.1. PHƯƠNG PHÁP CửA TRƯớC
. ĐốI VớI KHOảN VAY (NHÁNH SƠ Đồ BÊN
PHảI)

STT Chỉ tiêu Giá trị
1 Giá thành bán (giá trị dầu tư BĐS) 2.880.000
2 Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn ĐT) 75%
3 Giá trị khoản vay tối đa (1x2) 2.160.000
4 Hệ số hoàn trả (tháng) (tra bảng C4) 0,010664
5 Hệ số hoàn trả (năm) (4 x 12 tháng) 0,127968
6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm 276.410,88
ĐốI VớI KHOảN VốN CHủ Sở HữU (NHÁNH SƠ
Đồ BÊN TRÁI):
STT Chỉ tiêu Giá trị
7 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (tính trên
tổng vốn ĐT)
25%
8 Giá trị vốn chủ sở hữu ĐT (tối
thiểu) (1 x 7)
720.000
9 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu
(tối thiểu)
6%
10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của
chủ sở hữu (8 x 9)
43.200
STT Chỉ tiêu Giá trị
11 Thu nhập thực KD (6 +10) 319.610,88
12 Phí KD (USD/m
2
) (dùng để trang trải các CF duy tu,
thay thế )
100
13 Diện tích KD (m

2
) 2.527
14 Tổng phí KD (12 x 13) 252.700
15 Tổng thu nhập thực tế (11 + 14) 527.310,88
16 Tỷ lệ tổn thất không gian 8%
17 Tổng thu nhập tiểm năng (15/ (1- tỷ lệ tổn thất không
gian))
622.067,09
18 Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m
2
) 246,17
19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi (14 + 6)/17 85% = mức tối
đa
20 Hệ số đảm bảo trả nợ 11/6 1,16 > 1,2
4.2.2. PHƯƠNG PHÁP CửA SAU (Sử DụNG PHÙ
HợP VớI NGƯờI CHO VAY)
TÍNH TOÁN Cụ THể:
STT Chỉ tiêu Giá trị
1 Tổng thu nhập dự kiến (= giá thuê bq x
diện tích KD = 253 x 2527)
639.331
2 Tỷ lệ tổn thất không gian 8%
3 Tổng thu nhập thực dự kiến (1) x (1-8%) 588.184,52
4 Tổng Phí KD (100 x 2527) 252.700
5 Thu nhập thực KD dự kiến (3-4) 335.484,52
ĐốI VớI KHOảN VAY (NHÁNH SƠ Đồ BÊN PHảI)
STT Chỉ tiêu Giá trị
6 Hệ số đảm bảo nợ vay (tối thiểu) 1,2
7 Số tiền trả nợ (năm) (có thể chi tối
đa) 5/6

279.570,43
8 Hệ số trả nợ (tháng) (vay 20 năm,
lãi suất 11,5%/năm trả hàng
tháng) (Bảng C4)
0,010664
9 Hệ số trả nợ (năm) 8 x 12 tháng 0,127968
10 Lượng tiền vay (vốn gốc) tối đa
7/8
2.184.690,18
ĐốI VớI KHOảN ĐầU TƯ CủA CHủ Sở HữU
(NHÁNH SƠ Đồ BÊN TRÁI)
STT Chỉ tiêu Giá trị
11 Lượng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu được
hưởng (tối thiểu) 5-7
55.914,09
12 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) 6%
13 Lượng vốn chủ sở hữu có thể đầu tư tối đa
11/12
931.901,5
14 Tổng số tiền ĐT tối đa cho BĐS (Giá BĐS mà
nhà ĐT có thể mua cao nhất)
13 +10
3.116.591,68
15 Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS ĐT 10/14 70,1% < 75%
16 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi (4 + 7)/1 83,25% < 85%
17 Hệ số đảm bảo trả nợ 5/7 1,2 = 1,2