Dự án khách sạn ppt

CONFIDENTIAL
DỰ ÁN KHÁCH SẠN
27B Nguyễn Đình Chiểu Street, District 1, HCMC
Tháng 7 - 2007
Kiến Nghị Hợp Tác Đầu Tư
2
CONFIDENTIAL
Nội dung

Giới thiệu dự án

Phân tích các phương án đầu tư

Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand
3
CONFIDENTIAL
Vị trí khu đất
Saigon Trade Center
Nguyen Dinh Chieu Street
D
i
n
h

T
i
e

n

H
o
a
n
g

S
t
r
e
e
t
Hoa Lu
Stadium
The Site

Khu đất tọa lạc tại góc đường Đinh
Tiên Hoàng và Nguyễn Đình Chiểu,
Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

Cách trung tâm Thành phố 5 phút đi
xe máy

Diện tích khu đất: 5.006m
2
4
CONFIDENTIAL
Hiện trạng khu đất

Khu đất đang xây dở
dang phần thô của một
tòa nhà Khách sạn tiêu
chuẩn 4 sao theo quy
hoạch được duyệt của
Sở Quy hoạch Kiến
Trúc
5
CONFIDENTIAL
Cơ sở pháp lý

Giấy phép xây dựng số 5317/GPXD ngày 07/11/1996 do Văn phòng
Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cấp, tổng diện tích xây dựng
21.240.26 m
2
, 13 tầng, 1 tần lửng và 1 tầng hầm.

Hợp đồng thuê đất số 995/HĐTĐ-GTĐ ngày 25/01/2002 giữa Sở
Địa chính Nhà đất Tp.HCM và Tổng Công ty Hàng Không Việt
Nam, diện tích 5.006m2, thời gian thuê từ 21/12/2000 đến
30/7/2019, giá thuê 28.000đ/m
2
/năm.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00232/2a/QSDĐ/3603/UB do
Ủy Ban Nhân Dân Tp.HCM cấp ngày 24/09/2002, diện tích
5.006m
2
, thời gian cho thuê từ 21/12/2000 đến 30/07/2019.
6

CONFIDENTIAL
Chi tiết quy hoạch đã được duyệt

Theo quy hoạch hiện tại của Sở Quy hoạch Kiến Trúc:

Diện tích khuôn viên: 5.600m
2

Diện tích xây dựng: 2.903 m
2

Mật độ xây dựng: 58%

Tổng số tầng: 13 tầng

Hệ số sử dụng đất: 4,24

Tổng diện tích sàn xây dựng: 21.240,26 m
2
, bao gồm:
-
Tầng trệt: gồm 02 cửa hàng, 1 bar 38 chỗ, nhà hàng 90 chỗ, giải khát ngoài
trời 64 chỗ
-
Tầng 1: Nhà hàng Nhật, Quầy giải khát, Ballroom 200 chỗ, parking 23 xe
-
Tầng 2: 09 văn phòng cho thuê, 01 trung tâm thương mại, 01 câu lạc bộ
thể thao, hồ bơi, bar và parking 23 xe
-
Tầng 3-13: khu vực khách sạn 267 phòng bao gồm 257 phòng Standard, 6

phòng Deluxe, 2 phòng Super Deluxe và 2 phòng Suite
Giả sử dự án được triển khai ngay ngày hôm nay
7
CONFIDENTIAL
Nội dung

Giới thiệu dự án

Phân tích các phương án đầu tư

Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand
8
CONFIDENTIAL
Chi phí đầu tư
9
CONFIDENTIAL
Phân tích nguồn vốn
VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT
NGUỒN VỐN

Chi phí xây dựng: US$18.442.150 (83%)

Chi phí phát triển: US$ 2.766.323 (12%)

Vốn lưu động trong
giai đoạn xây dựng: US$ 933.869 (4%)

TỔNG CỘNG: US$22.142.341 (100%)

Vốn tiền mặt: US$ 9.442.341 (43%)

Nguồn vốn vay: US$12.700.000 (57%)
TỔNG CỘNG: US$22.142.341 (100%)
10
CONFIDENTIAL
Kế hoạch kinh doanh

Thời gian thuê đất còn lại là 15 năm bao gồm 2 năm xây dựng và 13 năm hoạt động.

Phân tích doanh thu:

Bảng giá bán đơn vị sản phẩm:

Phân tích chi phí

Chi phí thuê đất: VND158.000/m2/năm * 5.006m2 = VND791 triệu, tương đương US$49.434

Chi phí khấu hao tính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam hiện hành:

Phần công trình xây dựng và nhà cũ: 35 năm

Hệ thống kỹ thuật, thiết bị, trang trí nội thất: 5 năm

Phần giá trị thanh lý còn lại sau khấu hao sẽ đưa vào dòng ngân lưu ròng tương đương giá trị còn
lại của 22 năm.

Các chi phí hoạt động tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ

kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong phạm vi Quận 1.

Thuế thu nhập doanh nghiệp: 28%
11
CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền dự án

Vietnam Airline cần phải đầu tư thêm số tiền 9.4 triệu USD để phát triển dự án theo quy hoạch và đạt hiệu quả tài chính
như sau:

Hiện giá ròng của dự án 3.8triệu USD

Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR 20.3%

Thời gian hoàn vốn khá dài 7.5 năm

Kết luận:

Vietnam Airline không thu hồi được giá trị tương đương 9 triệu USD của tài sản đã hình thành trên khu đất dự án
như mong muốn

Việc Vietnam Airline không tự thực hiện dự án mà đưa dự án cho công ty cổ phần phát triển như hiện nay là
hoàn toàn hợp lý
12
CONFIDENTIAL
Nội dung

Giới thiệu dự án

Phân tích các phương án đầu tư


Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand
13
CONFIDENTIAL
Cơ sở pháp lý

Nghị quyết số 405A/NQ-HĐQT/TCTHK của Hội Đồng Quản Trị
Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam ngày 29/03/2004 về chủ
trương thành lập Công ty Cổ phần Khách Sạn Hàng Không đầu tư
xây dựng Khách sạn tại số 27B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa
Kao, Quận 1, Tp.HCM làm cơ sở ban đầu
14
CONFIDENTIAL
Cơ cấu vốn hiện tại
Vietnam Airline
Sasco
Thien Minh
Thien Son
Petro Quang Ngai
Airline Hotel JSC
Vốn điều lệ: US$6triệu
60%
10%
10%
10%
10%

Dự Án
Khách sạn tiêu chuẩn 4
sao gồm 267 phòng và 9
văn phòng cho thuê
Nhà đầu tư thiểu số

Vietnam Airline góp 60% vốn điều lệ của Airline Hotel JSC bằng quyền sử dụng khu đất, tương
đương 3.6 triệu USD

Phần giá trị tài sản trên đất còn lại tương đương 5.4 triệu USD sẽ được Công ty CP Airline Hotel trả
chậm trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đi vào hoạt động với lãi suất SIBOR + 1%, tạm tính 7%
15
CONFIDENTIAL
Các giả thiết liên quan

Quy hoạch của dự án không thay đổi so với phương án đầu tư đã
trình bày ở trên

Do đó, chi phí đầu tư và kế hoạch kinh doanh ước tính cũng không
thay đổi
16
CONFIDENTIAL
Phân tích nguồn vốn
VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT
NGUỒN VỐN

Chi phí xây dựng: US$18.442.150 (79%)

Chi phí phát triển: US$ 2.766.323 ( 12%)


Vốn lưu động trong
giai đoạn xây dựng: US$ 2.007.200 (9%)
TỔNG CỘNG: US$ 23.215.672 (100%)

Vốn tiền mặt sẵn có: US$ 2.400.000 (10%)

Vốn tiền mặt cần
huy động thêm: US$ 8.115.672 (35%)

Nguồn vốn vay: US$ 12.700.000 (55%)
TỔNG CỘNG: US$ 23.215.672(100%)
*
*
Vốn lưu động trong giai đoạn xây dựng phát sinh nhiều hơn là do khoảng tiền lãi vay phải trả cho
Vietnam Airline theo SIBOR + 1%, tạm tính ở đây là 7%
17
CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền dự án

Vốn đầu tư bằng tiền mặt cần cho dự án: 10.5 triệu USD, trong đó:

Vốn bằng tiền sẵn có: 2.4 triệu USD

Vốn bằng tiền cần huy động thêm: 8.1 triệu USD
18
CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền của Vietnam Airline

Giả thiết rằng vốn cần thêm cho dự án được huy động từ các cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ góp vốn lần
đầu


Với việc góp thêm vốn 4.3triệu USD, Vietnam Airline sẽ đạt được hiệu quả tài chính như sau:

Giá trị tài sản hình thành trên đất trả chậm 5.4 triệu USD

Lãi suất từ khoản trả chậm nêu trên : 2.4 triệu USD

Hiện giá ròng NPV 5.8 triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 33.3%

Hiệu quả tài chính của 4 cổ đông thiểu số:

Số vốn góp thêm theo tỷ lệ 40% như vốn góp lần đầu là 3.4 triệu USD

Hiện giá ròng NPV là -1.6triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 10.7%
19
CONFIDENTIAL
Nội dung

Giới thiệu dự án

Phân tích các phương án đầu tư

Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand
20
CONFIDENTIAL
Kiến nghị hợp tác

VINALAND
VINALAND
CÔNG TY LIÊN DOANH
Vốn điều lệ: 23.7 triệu USD bao gồm:

Vốn bằng tiền: 20.1 triệu USD

Vốn bằng quyền khai thác dự án
tương đương 3.6 triệu USD
CÔNG TY LIÊN DOANH
Vốn điều lệ: 23.7 triệu USD bao gồm:

Vốn bằng tiền: 20.1 triệu USD

Vốn bằng quyền khai thác dự án
tương đương 3.6 triệu USD
AIRLINE HOTEL JSC
AIRLINE HOTEL JSC
NHÀ ĐẦU TƯ KHÁC
VNA
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Dự Án
Dự Án
75%
25%
60%
40%

Điều kiện hợp tác:

Công ty LD nhận trả thay cho Airline Hotel JSC
khoản tiền trả chậm US$5.4 cho Vietnam Airline
với lãi suất SIBOR + 1%
Tương đương 17.7
triệu USD bằng tiền
mặt
Tương đương 6triệu USD bằng
tiền mặt 2.4 triệu USD và
quyền khai thác dự án
21
CONFIDENTIAL
Phương án phát triển mới

Mật độ xây dựng: 60%

Tổng số tầng: 20 tầng

Tổng diện tích xây dựng: 64.000 m2

Tầng đế: 3 tầng, tương đương 5.000 m
2
x 60% x 3 = 9.000 m
2

Tòa tháp văn phòng: 20 tầng, tương đương 2.000m
2
x 20 = 40.000 m
2

Tòa tháp khách sạn: 20 tầng (400 phòng), tương đương 750m

2
x 20 =
15.000 m
2
22
CONFIDENTIAL
Chi phí đầu tư
23
CONFIDENTIAL
Phân tích nguồn vốn
VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT
NGUỒN VỐN

Chi phí xây dựng: US$37.100.000 (80%)

Chi phí phát triển: US$ 5.565.000 ( 12%)

Vốn lưu động trong
giai đoạn xây dựng: US$ 3.038.299 (8%)
TỔNG CỘNG: US$ 45.703.299 (100%)

Vốn chủ sở hữu bằng tiền :US$ 20.103.299 (45%)

Nguồn vốn vay: US$ 25.600.000 (55%)
TỔNG CỘNG: US$45.703.299 (100%)
24
CONFIDENTIAL
Kế Hoạch Kinh Doanh

Thời gian thuê đất theo hợp đồng thuê đất là từ 21/12/2000 đến 30/07/2019 và được gia hạn thêm sau

ngày 30/07/2019

Phân tích doanh thu

Khu Thương mại và Văn phòng:

Giá cho thuê dự kiến (Giá ròng):

Khu thương mại: năm đầu tiên là US$50/m2/tháng

Khu văn phòng loại B: năm đầu tiên là US$22/m2/tháng

Khu tầng hầm: US$90/chỗ đậu xe

Hệ số tăng giá ước tính là 3% sau mỗi 2 năm

Hệ số khai thác ước tính là 50% trong năm đầu tiên, 70% trong năm tiếp theo và 90% cho
những năm sau đó.

Khu Khách sạn:

Giá phòng ước tính là US$80/phòng/đêm; hệ số tăng trưởng 5%/năm

Hệ số khai thác trong năm đầu tiên là 50%, 70% trong năm kế tiếp và 80% mỗi năm sau đó

Doanh thu từ dịch vụ ăn uống và dịch vụ khác tương đương 40% và 20% dịch vụ cho thuê
phòng

Các chi phí tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ kết quả
kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong pham vi Quận 1.


Phân tích chi phí: Chi phí được ước tính giống như phương án phát triển hiện tại đã trình bày ở trên
25
CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền dự án