LUẬN VĂN: Một số khía cạnh chủ yếu về thực trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ trước đến nay pdf

LUẬN VĂN:

Một số khía cạnh chủ yếu về thực
trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ
trước đến nay


Phần I: Lời mở đầu
Nhà ở là một nhu cầu bức thiết của số đông dân cư, đặc biệt là người lao động.
Khơng an cư thì khó lạc nghiệp. Tá túc trong nhà ổ chuột, trong các căn hộ chia vài mét
vuông cho đầu người, sống trên kênh rạch ô nhiễm, các con hẻm lầy lội, thậm chí khơng
có cả những cái vừa kể mà lay lắt ngày đêm trên lề đường , băng ghế công viên , hàng
hiên , dạ cầu với số phận hẩm hiu của người nghèo – và rộng hơn –của nước nghèo .
Thật dễ hiểu khi tình hình từng gia đình khấm khá hơn một chút , chỗ ở – tức
nhà được ưu tiên cải thiện . Nhà ở chính là tiêu chuẩn dễ đo đạc nhất của tình trạng
quốc gia , phồn vinh hay suy sụp , đang tăng trưởng hay tụt dốc . Hơn nữa , nhà ở cịn
ghi nhận tình hình xã hội rất trung thực : đời sống được cải thiện cho đông đảo hay cho
riêng một số người . Hà Nội là thủ đô của nước ta với dân số xấp xỉ 2,5 triệu người,
riêng 7 quận nội thành đã chiếm 52,67% dân số . Mật độ dân số ở nội thành cao với
15381 người/km2 . Đặc biệt khu phố cổ mật độ lên tới 70000 –80000 người/km2 . Còn
khu vực ngoại thành mật độ khoảng 1386người/km2 .
Hà Nội có quĩ nhà ở là 5,6 triệu m2 , bình quân 4,9 m2 /người . Nhiều nơi trong
thành phố , người nghèo cịn chưa có nhà ở hoặc diện tích ở còn quá thấp (<3m2/người)
. Nhiều nhà ổ chuột , tạm bợ , mơi trưịng sống khơng đảm bảo , nhiều nhà ở thiếu khu
phụ , thiếu ánh sáng , dột nát .v..v.. Chính vì vậy nhà ở đã trở thành mối quan tâm hàng
đầu của các cấp chính quyền , các ngành , các tổ chức xã hội và đông đảo dân cư .
Sau một thời gian nghiên cứu , em xin được trình bày một số khía cạnh chủ yếu
về thực trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ trước đến nay với mong muốn được đưa ra một
vài đề xuất của bản thân về vấn đề này.

Phần II – Nội dung:

I.

Tổng quan về nhà ở đô thị:

1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở:
Trải qua một thời kì dài của thời nguyên thuỷ , con người sống chủ yếu dựa vào
các hang động thiên nhiên . Trong thời kì đồ đá mới , sự sống đã bắt đầu có tổ chức và


có sự liên kết . Từ khi bắt đầu có nền văn minh lúa nước , để tiện cho việc sinh sống ,
tổ tiên chúng ta đã tiến ra cư trú ở các vùng đất rộng lớn , từ trung du cho đến đồng
bằng . Nhà ở đã bắt đầu được xây dựng.
Mới đầu , nhà ở là hang động , tức là nơi che được mưa , nắng , gió , bão ... , là
nơi trú ẩn để tránh được sự rình rập của thú dữ v..v. . Tiếp đó là dùng liếp che chắn thơ
sơ , rồi đến nhà ở có mặt bằng hình trịn hoặc xếp đá hoặc kết bằng cành cây . Khi cuộc
sống du canh du cư chuyển sang định canh định cư ,con người đã biết lấy gỗ dựng nhà ,
dần dần vật liệu để dựng lên một khối không gian sống đã thay đổi , từ đất sét đã
chuyển sang gạch nung v.v.
Qua q trình phát triển khơng ngừng của các hình thái kinh tế – xã hội , con
người đã biết ý thức và hiểu được tầm quan trọng của nhà ở. Lúc này , nhà ở được hiểu
là một sản phẩm hàng hoá đặc biệt , một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhưng có
những đặc điểm khác với những loại hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ :
- Lượng đầu tư một lần tương đối lớn do giá thành nguyên vật liệu cao , chi phí
xây dựng tốn kém .
-

Là bất động sản nên không thể di động và đưa đến bán khắp mọi nơi .

Đồng thời nó được sử dụng trong một thời gian tương đối dài , do đó cũng khơng thể
tuỳ tiện thay cũ đổi mới .

-

Nhà ở là một khối không gian được đặt trên đất , có tính chất cố định về

hình dáng , kiến trúc , quĩ đất và điều kiện địa lý . Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân ,
vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị nên có tính xã hội tương đối lớn .
- Khi được pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai . Trước đây ,
nhà ở chỉ đơn giản là môi trường sống , chỉ là để “ở” theo nghĩa một động từ rất đơn
thuần . Nhưng ngày nay , nhà ở cịn bao gồm cả mơi trường cư trú . “ở” không phải chỉ
để che được mưa nắng là đủ mà cịn đóng góp tích cực vào cuộc sống , tạo cho con
người điều kiện lao động , sản xuất , nghỉ ngơi , học hành và phát triển về tất cả mọi
mặt .
Môi trường sống là những nơi trong tự nhiên mà con người tìm thấy những điều
kiện để tồn tại được . Cịn mơi trường cư trú là một cơ cấu có tổ chức của môi trường


sống . Đô thị và làng mạc là hai môi trường cư trú lớn mà con người sống tập trung và
có tổ chức . Điển hình là sự hình thành các đơnvị gia đình . Gia đình là một tổ chức tập
hợp các thành viên có quan hệ huyết thống cùng sinh sống và làm việc , gắn bó với
nhau . Mỗi một gia đình là một tế bào của xã hội . Sự độc lập của gia đình thể hiện ở nơi
mà họ sống . Thông thường , mỗi gia đình đều có nhà ở riêng . Tại đó thường xuyên
diễn ra các hoạt động như ăn , ở , mặc , đi lại , học hành , giải trí ... của các thành viên .
Như vậy , nhà ở là một nhu cầu cơ bản , không thể thiếu được của con người.

2. Tiêu chuẩn nhà ở:
Mỗi một ngôi nhà cần đáp ứng được tương đối đầy đủ các tiêu chuẩn về lượng,
về chất , về thiết kế xây dựng . Cụ thể như sau :
- Về lượng , không gian bên trong căn hộ được thể hiện bằng diện tích sàn và số
buồng . Những yếu tố này phải thích hợp với qui mơ nhân khẩu của mỗi gia đình .
-

Về chất , mỗi căn hộ phải đảm bảo mức tiện nghi của chỗ ở về hướng

buồng , thời gian được chiếu sáng , khả năng chống nhiệt , cách âm , chống ồn và trang
bị vệ sinh . Trang bị vệ sinh thuộc về chất lượng cơ bản của chỗ ở, thể hiện ở các phịng
có nước , phịng tắm ,... là những thiết bị khơng thể thiếu nhằm đảm bảo vệ sinh và sự
sạch sẽ của con người.
Chất lượng căn hộ còn thể hiện ở chất lượng xây dựng , cơ cấu kiến trúc , ở
dụng cụ bếp nước , độ bền vững của ngôi nhà ( niên hạn sử dụng ) và mức độ chịu lửa
v..v .
Về mặt thiết kế kiến trúc phải bảo đảm được :
-

Diện tích và khối tích các phịng bên trong căn hộ .

-

Sinh hoạt độc lập cho mỗi thành viên gia đình .

-

Sinh hoạt thuận tiện đối với các hoạt động kinh tế và xã hội chẳng hạn như

gia đình được ở gần một trung tâm thương nghiệp , trường học , trạm đỗ xe công cộng )


... hoặc nhu cầu sinh lý và vệ sinh như có đầy đủ ánh sáng mặt trời , đủ nước sạch và
thốt nước bẩn rác rưởi nhanh chóng , có các diện tích phụ và sự yên tĩnh v.v..
-

Khả năng mở rộng căn hộ do không gian thường là không thay đổi trong

khi gia đình ln thay đổi ( chẳng hạn đẻ thêm , thành viên mỗi ngày một già yếu vv.. ) .
Mặt khác , không gian sống cho một gia đình cũng khơng thể khơng thích hợp với sự
biến động của các thành viên như sự tăng lên về tuổi thọ , tăng thêm về trẻ em , chăm
sóc người ốm , sự thay đổi trong quan hệ xã hội của chủ gia đình . Khơng gian bên
trong căn hộ cịn phải gắn với khơng gian bên ngồi căn hộ nhằm giải quyết các nhu cầu
như chỗ để xe , đồ vặt vãnh , chỗ chơi cho trẻ em , chỗ nghỉ cho người già , nơi sinh
hoạt văn hố và tinh thần cùng những cơng trình dịch vụ khác . Đánh giá một khu nhà ở
, một tồ nhà ở , khơng phải chỉ về số lượng căn hộ mà chủ yếu là về khả năng đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt cho một chủ hộ và gia đình họ .
Nếu nhà ở khơng thoả mãn được các tiêu chuẩn cơ bản trên thì sẽ gây nhiều khó
khăn , căng thẳng cho các gia đình , chẳng hạn sự chật hẹp và ăn ở chung chạ có tác
động mạnh đến làm việc , nghỉ ngơi , đến những vấn đề tâm sinh lí , sức khoẻ của mỗi
ngườ i .

3.Phân loại nhà ở:
Việc đánh giá , phân loại nhà ở phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật liên quan đến
vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở. Thông thường người ta phân biệt nhà ở theo vật
liệu bền như đá , bê tông, gỗ tốt và vật liệu ít bền như tranh , tre , nứa, lá...
Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố , bán kiên cố , hoặc nhà tạm theo vật
liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở.
Theo qui định của Bộ Xây Dựng, tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau:
-

Nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng. Đối với loại
nhà ở này được phân theo 4 cấp . Cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất.
Cấp nhà

Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng cơng trình

Độ bền vững
Cấp I

Bậc1: CLSD cao

Độ chịu lửa

Bậc1:niênhạn

sử 1 hay Bậc 2

dụng >100 năm
Cấp II

Bậc2: CLSD khá

Bậc2:niênhạn

sử Bậc 2

dụng >50 năm
Cấp III

Bậc3: CLSD TB

Bậc1:niênhạn

sử Bậc 3

dụng >20 năm
Cấp IV

Bậc4:CLSD thấp

Bậc1:niênhạn

sử Bậc 4

dụng <20 năm
-

Đối với nhà biệt thự.
Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt , có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngói hay bê
tơng cốt thép, kiến trúc mĩ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất hai
phịng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn ( khơng kể phịng tiếp khách và phòng ăn riêng
). Biệt thự phân ra 4 hạng:
+ Hạng 1: Biệt thự giáp tường
+ Hạng 2: Biệt thự song đôi.
+ Hạng 3: Biệt thự riêng biệt
+ Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt.
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng
hay hẹp,mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phịng tắm rửa, vệ sinh ; hạng
1 có thể mỗi tầng có 1 phòng tắm rửa, vệ sinh và hạng 4 cứ mỗi phịng có một phịng
tắm rửa vệ sinh riêng . Giải pháp kiến trúc , mĩ thuật, trang trí, hồn thiện bên trong ,
bên ngồi ngơi nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngơi nhà có kết cấu chịu lực :
khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tơng có lát vật liệu chất
lượng cao, mái bằng bê tơng cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống
nhiệt , chống nóng.

Ngồi các cách phân loại trên , nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau để phân
loại , đó là:


- Diện tích sử dụng (m 2).
- Hệ số cấp đơ thị (K1).
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2).
- Hệ số tầng cao (K3).
- Hệ số điều kiện giao thông (K4).
Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá thuê nhà ở của các
tổ chức , cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đối với Nhà nước của
các tổ chức quản lí và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
4. Vai trò nhà ở:
Nhà ở đô thị không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư
đô thị mà còn là điều kiện vật chất để phát triển kinh tế đô thị.
Xét từ giác độ vi mô, nhà ở của công nhân viên chức các doanh nghiệp gần hay
xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến cơ quan và
mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp.
Xét từ giác độ vĩ mơ, nhà ở đơ thị có vai trị khá quan trọng trong q trình tái
sản xuất của đơ thị vì sự phát triển của ngành cơng nghiệp nhà ở kéo theo sự phát triển
của các ngành vật liệu xây dựng , thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng v.v..
Tóm lại : Một chỗ ở thích hợp là “ một sự riêng tư thích hợp, một khoảng khơng
gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng và thơng gió thích hợp
cho việc đi làm và đi tới các cơng trình phục vụ ,tất cả với giá phải chăng .”
Hiện nay, ở nước ta, chỗ ở thích hợp cho dân cư đơ thị có nghĩa là diện tích nhà ở
khoảng 8 m 2/ người; mái nhà làm bằng vật liệu lâu bền; không gian kiến trúc phù hợp
với tập quán , sinh sống và tín ngưỡng của các tầng lớp dân cư, các dân tộc và các miền
khác nhau; nhà đủ vững chắc để chịu được các tác động của bão lụt; có nước uống hợp
vệ sinh, có nơi thống mát, quanh nhà và lối đi không bị bùn lầy nước đọng.
Hơn thế nữa, chỗ ở thích hợp cịn phải gần nơi khơng gian thống rộng, nhiều

cây xanh và gần trường học để trẻ em tiện vui chơi, học hành, góp phần giữ gìn truyền
thống gia đình Việt Nam là gia đình lớn gồm 3- 4 thế hệ chung sống.


Kiến trúc nhà ở đô thị làm nên vẻ đẹp đơ thị. Nó phụ thuộc vào mơi trường xung
quanh như cây xanh, thảm cỏ, bồn hoa, lối đi, hàng rào, chiếu sáng ban đêm v..v.. Vẻ
đẹp của từng ngôi nhà phải hài hoà với vẻ đẹp chung của quần thể cơng trình, của
đường phố.
Như vậy , nhà ở là kiến trúc cư trú mà con người dùng để ở trong thời gian dài
theo đơn vị sinh hoạt gia đình ; là một trong những điều kiện vật chất trọng yếu để tái
sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội.
5. Xu hướng phát triển nhà ở đô thị:
Nhà ở là một vấn đề kinh tế – xã hội to lớn , một vấn đề của nhà nước . Vì vậy
khơng một cơ cấu kinh tế xã hội nào lại không tự bắt buộc phải luôn luôn lo lắng đến
các vấn đề kế hoạch hoá, qui hoạch hoá và thực hiện xây dựng nhà ở. Chính sách xây
dựng nhà ở được đặt ra là nhằm lợi ích của sự phát triển kinh tế- văn hoá và xã hội.
Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, ruộng đất và tư liệu sản xuất là của chung của nhà
nước và tập thể, nền kinh tế quốc dân phát triển có kế hoạch và cân đối, nhờ áp dụng
những thành tựu khoa học kĩ thuật và dựa trên cơ sở của nền công nghiệp xã hội chủ
nghĩa, với sự quan tâm lo lắng của Đảng, nhà nước đến con người là vốn quí nhất để
phát triển kinh tế – văn hố, việc xây dựng nhà ở và mơi trường sống đã được tổ chức
có kế hoạch để phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của đông đảo quần chúng lao
động.
Tuy nhiên , sự nỗ lực để có một căn hộ gia đình khơng phải khơng gặp khó khăn,
có thể một mặt do nhu cầu của con người có nhiều thay đổi , ảnh hưởng của mơi trường
sống là nguyên nhân làm cho việc có được một căn nhà tốt trong một mơi trường sống
thích hợp cũng cần phải có thời gian và điều kiện kinh tế, khoa học kĩ thuật phát triển để
giải quyết.
Mặt khác , do yêu cầu của con người về mức ở phải được nâng cao và đòi hỏi
phải giải quyết nhanh trong khi khả năng chưa cho phép. Đó chính là yếu tố chủ yếu

nhất làm cho vấn đề nhà ở của con người là một vấn đề tồn tại lớn và lâu dài của xã hội.
Ngoài ra , cũng cần thấy rõ tác hại của chiến tranh vì sự huỷ diệt của nó đã tàn
phá biết bao làng mạc, thành phố và nhà cửa.


Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là mức tăng dân số (cơ học và tự
nhiên ) , có thể là yếu tố này sẽ trở thành nguyên nhân cơ bản nhất gây ra nạn thiếu nhà
ở nghiêm trọng.
Để thấy được sự hợp lý , cần thiết của cơng tác hoạch định các chính sách đất đai
đơ thị chúng ta sẽ tiếp cận một khía cạnh khác khơng còn là mới mẻ nữa là các khu vực
sản xuất nhà ở.
Theo truyền thống , các nhà kinh tế học phân chia nền kinh tế thành hai khu vực :
công cộng và tư nhân dựa trên sự sở hữu tư bản nằm trong tay nhà nước hay xã hội dân
sự. Từ đó, nảy sinh một mơ hình 3 khu vực bao gồm khu vực công cộng, khu vực tư
nhân và khu vực bình dân để việc tìm hiểu các động thái của việc cung cấp nhà ở đô thị
được đầy đủ hơn.
Sự phân biệt về mặt lí thuyết giữa 3 khu vực này là rõ ràng mặc dù trên thực tế
không phải lúc nào cũng như vậy.
Khu vực công cộng ám chỉ những khu vực nhà ở được chính phủ hay các xí
nghiệp , doanh nghiệp của nhà nước trực tiếp xây dựng.
Khu vực tư nhân nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi những chủ thể phát triển phi
chính phủ ; họ hoạt động trong hệ thống các qui tắc chính thức của nhà nước như :
Cơng ty phát triển nhà , xí nghiệp kinh doanh nhà ...
Cịn thuật ngữ khu vực bình dân hay “ khu vực khơng chính thức” được sử dụng
để mơ tả tồn bộ nhà ở được xây dựng một cách độc lập với những khn khổ qui tắc
của chính phủ như : khu đất ở lấn chiếm của dân nghèo , dân nhập cư trái phép ...
Có một sự phân biệt quan trọng giữa các khu vực tư nhân và bình dân là mức độ
tham gia hay kiểm sốt của chính phủ trong việc tạo ra nhà ở.
Ta hãy xem xét bảng sau để thấy việc cung cấp nhà ở và mối quan hệ của 3 khu
vực với nguồn vốn và sự tuân thủ các qui tắc:

Mức độ tuân thủ

Nguồn vốn


Nhà nước
Theo qui tắc ( chính qui)

Tư nhân

KVCC

KVTN

Bất qui tắc ( phi chính qui)

KVBD

Điều được thừa nhận rộng rãi là nhà ở công cộng được sử dụng trước hết với
mục đích bảo trợ về mặt chính trị hoặc phục vụ các viên chức chính phủ hơn là đáp ứng
nhu cầu nhà ở của người nghèo . Nguyên nhân chính là do giá cả tăng cao , do những
đòi hỏi tiêu chuẩn hố cao về loại hình nhà và vật liệu ; những hạn chế đối với các hoạt
động tạo thu nhập của các hộ gia đình ; các khu vực ngoại vi của người nghèo khó hồ
nhập vào nền kinh tế đô thị và sự tách biệt xã hội tăng lên.
Nhà ở công cộng chỉ là khu vực sản xuất nhà ở mà chính phủ hồn tồn kiểm
sốt nó , vì nhà nước có trách nhiệm sử dụng vồn cũng như qui định khuôn khổ điều tiết
, việc quyết định đầu tư ( vào đâu ?, như thế nào ?, cho loại nhà ở nào ?) được thực hiện
bởi những lợi ích tư nhân , mà sự quan tâm chủ yếu của họ có thể thu được bao nhiêu
lợi nhuận từ sự đầu tư.
Qui tắc có thể là cần thiết theo quan điểm của xã hội, trước hết vì lí do an ninh

công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng. Thứ hai là lí do cơng bằng ,
hoặc là để hạ thấp giá nhà ở thị trường , hoặc là mở rộng hơn quyền sở hữu nhà trong xã
hội đơ thị. Lí do thứ ba để điều tiết ngành cơng nghiệp nhà ở là khuyến khích sự phát
triển của các thành phố có tiện nghi hơn và dễ sống hơn.
Còn khu vực tư nhân, hiển nhiên đây là khu vực khó mà có thể khái quát đặc
điểm của nó ngắn gọn như trong bảng trên . Đây là khu vực khó khăn nhất mà chính
phủ có thể can thiệp vào vì nó là một phần của xã hội dân sự và được xác định là nằm
ngoài tầm kiểm soát bởi các qui tắc của nhà nước.
Hiện nay , thị trường nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là ở khu vực tư nhân và
khu vực bình dân. Tuy nhiên đã xuất hiện nhiều bất cập như thiếu đồng bộ giữa xây
dựng nhà ở và kết cấu hạ tầng; môi trường ô nhiễm; vấn đề xã hội hoá; các thủ tục rườm
rà, nặng về hành chính; vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.v.v..


ở nước ta , những vấn đề trên ngày một nổi cộm và nóng bỏng. Đặc biệt là ở các
đơ thị lớn , trong đó phải kể đến Hà Nội – thủ đô của chúng ta.
II.thực trạng nhà ở hà nội:
1. Môi trường lịch sử và điều kiện nhà ở tại khu vực 36 phố phường:
Khu vực 36 phố phường lần đầu tiên được nói đến vào năm 1464 trong sử kí của
triều đình nhà Lê (1427-1789) . Ban đầu , tên của khu vực này xuất phát từ cách tổ chức
của thành phố thủ đô bao gồm 36 đơn vị hành chính cơ sở gọi là Phường. Mỗi tên
Phường được liên hệ hoặc là với việc buôn bán của phần lớn dân cư ở đó- chẳng hạn
như Phường hội của những người thợ Nhuộm ( phường Hàng Đào) , Phường hội của
những người thợ Bạc ( phường Hàng Bạc)... hoặc với vị trí địa lí hoặc một nét đặc trưng
nào đó như phường Cửa Sơng ( Hà Khẩu) và phường Câù Đông. Sau này, hầu hết các
tên phường đều trở thành tên phố .
Ngày nay, khu 36 phố phường là khu vực nằm ở trung tâm mang tính lịch sử của
thành phố Hà Nội. Về mặt hành chính , khu vực này là một phần chính của quận trung
tâm thành phố , quận Hoàn Kiếm , rộng 425 ha với số dân là 167.569 người bao gồm

các thương nhân, thợ thủ công và công nhân viên nhà nước .Di sản của khu phồ cổ là
những ngơi nhà ở có tên gọi là “ nhà ống” với kiểu kiến trúc có bố cục mặt trước nhìn ra
đường phố rộng 3 - 4 m, dài 20 – 60 m . Dọc theo chiều sâu này là bố cục xen kẽ các
khối nhà ở , phòng phụ và sân trong chiếu sáng.
Các khu ở này phía ngồi là nơi bn bán nên được chú ý tới mặt đứng, cịn phía
trong là những ống dài mạnh ai nấy làm, điều kiện vệ sinh mơi trường kém , cây xanh
rất ít , mật độ xây dựng rất cao, có nơi lên tới 80–90 %. Những dãy nhà có qui mơ 2 – 3
tầng nhìn ra đường phố tương đối tốt . Ngược lại , những ngơi nhà 1 – 2 tầng ở phía sau
đang ở trong tình trạng cũ nát , hư hỏng. Mật độ dân cư cao, diện tích ở bình qn đầu
người dưới 3 m 2/ người, thậm chí có nhà 1,5 – 2 m 2/ người ( phố Trần Quí Cáp,
phường Hàng Bạc), đặc biệt là mật độ dân số ở phường Hàng Bồ lên tới 128.000
người/km 2.
Xưa kia , những ngơi nhà ống này thuộc về từng gia đình , nhưng hiện nay số
lượng gia đình trong mỗi ngơi nhà này đã tăng lên, có nhà chung sống đến 8 gia đình ,


mỗi gia đình 2 – 3 thế hệ , đơi khi cả 4 thế hệ cùng chung sống trong một khơng gian
chật hẹp.
Ngun nhân là do có sự tập trung hoá các hoạt động thương mại nên kết quả là
nhiều di tích lịch sử được chuyển thành các khu ở, cửa hàng hoặc nơi gia công, dẫn đến
xâm hại nghiêm trọng tính chất lịch sử của khu vực.Mặc dù đây là khu vực được ấn
định là khu bảo tồn nhưng một bộ phận dân cư ở đây rõ ràng là miễn cưỡng hợp tác với
chính quyền thành phố trong các nỗ lực bảo tồn , vì họ khơng tin rằng sẽ thành cơng, do
đó gần như chưa bao giờ có thể huy động được nguồn vốn có trong dân để khắc phục sự
xuống cấp của môi trường xây dựng, cả nhà ở lẫn cảnh quan đô thị, và đặc biệt là tình
trạng hết sức yếu kém của cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
Một vấn đề nữa mà khu vực phải đối mặt là do thiếu các qui tắc xây dựng có
hiệu lực bao gồm các văn bản dưới luật cho các khu vực và các ngôi nhà ở đặc biệt nên
đã tồn tại các điểm tương tự nhà ổ chuột nội thành, nằm ngay ở khu trung tâm chẳng
hạn như ở các ngõ chợ của phường Đồng Xuân và Hàng Mã, Hàng Cháo , Hàng Thùng,

Phùng Hưng..., những nơi như thế này tối tăm , bẩn thỉu và ngột ngạt, khu phụ thì hết
sức “ phụ” , nấu ăn trong phòng ngủ, nhà tắm tự tạo bằng cách che chắn nilon, chiếu ,
mảnh gỗ..., nhà vệ sinh chỉ có 9,9 % hộ có, cịn lại 21,8 % là chung nhà vệ sinh .

Nhận xét:
Ưu điểm : Việc chia thành những ống nhà giúp cho nhà nào cũng được tiếp xúc
với đường phố một cách dễ dàng, thuận tiện cho việc buôn bán sinh lợi - đặc biệt trong
điều kiện mở cửa nền kinh tế và nhu cầu của dân do sự tập trung dân quá tải ở đây.
Nhược điểm:
-

Do chất lượng kém, diện tích nhỏ hẹp , nhà có kết cấu q cũ và xuống cấp

nghiêm trọng , khơng có hướng mở rộng diện tích nhà mà số người ngày càng đơng nên
gây ra nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt trong từng gia đình
-

Khơng tiết kiệm diện tích và vật liệu : giữa hai nhà người ta không ngăn

bằng một tường mà mỗi nhà tự xây cho mình tường riêng, do đó vừa tốn diện tích vừa
tốn vật liệu xây dựng tường, móng chịu lực lại kém.


-

Mặc dù Nhà nước đã có biện pháp bảo tồn khu phố cổ ( không cho xây

dựng mới ) , nhưng việc này vẫn còn tồn tại gây một tổng thể hết sức lộn xộn. Đây là
một vấn đề nhức nhối của nhà nước nói chung và của ngành qui hoạch kiến trúc nói
riêng. Đã có rất nhiều tiếng nói và giải pháp đặt ra nhưng áp dụng vào thực tế quả là

một vấn đề hết sức khó khăn.

2. Khu vực “ Khu phố Pháp”:
Với khoảng 80 – 90 khối nhà , khu phố được hình thành trong thời kì thuộc địa
Pháp . Chính quyền thực dân đã tham gia vào nhiều qui hoạch liên tiếp cho khu Nam,
Tây Nam và Đơng Nam Hồ Hồn Kiếm.
Phía Nam Hồ Hồn Kiếm là một khu mới hơn được xây dựng chủ yếu cho các cư
dân Pháp . Các dãy nhà , công sở , cửa hàng... đã được xây dựng nhưng nhiều nhất vẫn
là các villa, những toà nhà đứng riêng biệt khá uy nghi và nằm ở giữa các khuôn viên.
Các villa ( biệt thự) chiếm phần lớn diện tích khu phố với khoảng 1000 cái, các villa
còn lại trải dài ở phía Tây Nam và Nam thành phố.
Hiện nay , ở khu vực này đã có sự biến đổi chức năng và không gian diễn ra với
tốc độ nhanh , số lượng nhiều và trên diện rộng.
Do sức ép về dân số (vào năm 1994, mật độ trung bình khu phố Pháp bao gồm
46 cụm trong 7 phường hoặc phần của phường trong quận Hồn Kiếm có mật độ
280.000 người / ha ), nhu cầu sử dụng,nhu cầu về diện tích ở , một số lớn biệt thự , nhà
ở từ thiết kế nhà cho một hộ với tiện nghi sử dụng tốt và khép kín nay đã chuyển sang
thiết kế cho 5- 6 hộ cá biệt 10 - 15 hộ và dần dần hình thành một ngơi nhà chung cư
cho nhiều hộ ở.
Từ sau 1954,đã có sự phân nhóm các villa . Các villa của nhà nước đã được sử
dụng để khắc phục bớt tình trạng thiếu nhà ở Hà Nội trong những năm 50 . Chúng được
sử dụng làm nhà ở cho các công chức nhà nước từ cao đến thấp theo hợp đồng ( thuê
nhà ). Ngoài ra nhà nước còn giao một số villa làm nơi ở cho các đại sứ , đại sứ quán
nước ngoài và văn phòng cơ quan nhà nước.


Loại hình sở hữu

Tư nhân

Hỗn hợp

Nhà nước Tồng số

1986

53

20

362

435

1997

15

5

338

358

Năm

Villa

Tuy nhiên , chức năng cư trú của khu villa đã phát triển theo một động thái riêng
của nó từ những năm 50 trở lại đây. Điển hình là khn viên các villa phần lớn đã biến

mất , nhường chỗ cho những căn nhà tạm dùng để ở và dành cho các mục đích khác như
cafe , cửa hiệu v.v..

Theo nguồn tư liệu của Koperdraat đã cho chúng ta biết sự thay đổi chức năng
của các villa như sau:
Loại

Dùng để ở

Không dùng để ở

Tổng số

1986

435

65

500

1997

358

136

494

Năm

villa

Những câu hỏi được đặt ra : Tại sao lại có sự khác nhau rất rõ giữa các nhóm
villa của tư nhân , hỗn hợp và của nhà nước trong việc thay đổi mục đích sử dụng từ
dùng để ở thành không để ở, bản chất của sự thay đổi này là gì?
Câu trả lời là do sự tự do hóa trong thời kì đổi mới đã bấm nút cho một thị
trường bất động sản giả, đặc biệt là cho các cơng ty nước ngồi muốn đặt một chỗ ở Hà
Nội. Những villa có vị trí thuận lợi ở trung tâm Hà Nội là mục tiêu chính trong nỗ lực
này.
Nhà nước đang cố gắng tìm hướng giải quyết bằng cách cố giải phóng các villa ,
để chờ các cơng ty “ giàu có” vào th, nhà nước tiến hành phân phối lại bằng việc đền
bù về tài chính cho việc chuyển đi khỏi villa hay căn phòng. Kinh phí được tính tốn có


thể trả bằng tiền mặt trong trường hợp hộ gia đình phải di chuyển tìm được hướng giải
quyết riêng cho nhu cầu nhà ở của mình. Điều này xảy ra trong lĩnh vực được gọi là nhà
ở “ bình dân” hoặc nhà ở khơng chính thức.
Và thực tế là rất ít cư dân trong villa chọn cách giải quyết này do tiền đền bù quá
thấp không đủ để xây hoặc mua nhà mới.
Giả sử các cư dân đều không muốn chuyển đến một căn hộ ở ngoại ơ, khi đó nhà
nước sẽ buộc họ di chuyển bằng sức mạnh của luật pháp như thúc ép, phạt , cưỡng chế
v.v..
Tuy nhiên, việc chạy theo nhu cầu giữ lấy các villa đắt tiền trong khu phố có giá
của chính quyền địa phương hiện nay đang gặp phải vấn đề là đang có xu hướng giảm
vị trí đắc địa do sự xuống cấp , sự quá tải, chật chội v.v.. của ngôi nhà và đặc biệt là do
sự xuất hiện các toà nhà cao ốc hiện đại , tiện nghi và đa dạng về công năng sử dụng
ngay trong khu phố.
Nhận xét:
Ưu điểm: Nằm trong quần thể các cơng trình cơng cộng theo phong cách tân cổ điển ,

Nhà hát lớn và một mạng lưới các đại lộ có cây xanh, quảng trường , các villa chủ yếu
được các cư dân Pháp ở Hà Nội xây dựng là một ví dụ đầy hồn hảo về một thành phố
thuộc địa có bộ mặt kiến trúc có tính thẩm mỹ cao và đầy ấn tượng.

Nhược điểm:
-

Hiện nay , hầu hết các villa đã bị chuyển đổi mục đích từ để ở sang các

mục đích kinh doanh nên kết cấu cũ đã bị phá vỡ , dẫn đến sự hư hỏng và làm mất dáng
vẻ bề ngồi vốn có của các tồ villa này.
-

Nhà nước có chính sách bảo tồn khu vực này nhưng gặp nhiều trở ngại do

tâm lí của người dân , do kinh phí đền bù và di chuyển đến nơi ở mới của nhà nước
không đáp ứng được nguyện vọng của dân cư sống trong các villa đang có chiều hướng
xuống cấp ở mức độ khá nguy hiểm.


Chính quyền thành phố cần có một phác thảo kiến trúc lớn để phục vụ cho cả ba mục
tiêu : bảo tồn cho mơi trường sống có tiêu chuẩn cao, khôi phục lại các dáng vẻ cổ xưa
của các villa và bảo tồn giá trị kinh tế của khu vực này. Có lẽ cần có sự trợ giúp lớn từ
phía nước ngoài để những mục tiêu này tiến gần tới hiện thực.

3.Tình hình phát triển hoạt động xây dựng các khu ở trước thời kì Đổi Mới (1986):
Sau ngày giải phóng thủ đơ (1954) , nhu cầu nhà ở thì rất lớn nhưng kinh tế eo
hẹp nên một loạt khu ở một tầng được xây dựng như An Dương , Phúc Xá, Mai Hương,
Đại La và các khu nhà gỗ ở Chương Dương, Hàm Tử Quan ngồi đê sơng Hồng. Các
khu nhà ở này có khu vực xí ,tắm tập trung phục vụ cho từng nhóm nhà nên rất bất tiện

cho người ở. Năm 1954, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 6,6 m 2.
Từ năm 1960- 1965 , có xây dựng thêm các khu nhà ở Kim Liên, Nguyễn Công
Trứ thiết kế theo kiểu căn hộ khép kín theo tiêu chuẩn của Liên Xơ tương đối cao. Song
lúc này , nhu cầu ở của Hà Nội rất lớn và cấp bách, nhà mới xây dựng lại chưa nhiều
nên phải chia mỗi hộ một phòng ở tạm trong một thời gian. Dự kiến khi xây thêm được
nhà sẽ sắp xếp lại. Nhưng do kinh tế không theo kịp được, nhu cầu ở lại vượt xa “
cung” nên không điều chỉnh kịp. Bất hợp lí này cứ thế tồn tại mà chưa có khả năng tháo
gỡ nên các hộ phải sử dụng chung bếp , chung khu vệ sinh, không đáp ứng được nhu
cầu tiện nghi.

Từ sau 1965, nền kinh tế phát triển hơn, hàng loạt các tiểu khu nhà ở cao tầng ra
đời như Trung Tự, Khương Thượng,Vĩnh Hồ, Thành Cơng,Giảng Võ v..v..từ 4- 5 tầng
theo mơ hình tiểu khu nhà ỏ Liên Xô . Trong giai đoạn này ,nhà ở có diện tích sử dụng
thấp hơn nhưng đảm bảo mỗi hộ đều có bếp , xí, tắm riêng biệt.
Một số khu ở 2 tầng như Trương Định, Yên Lãng, Kim Giang cũng được xây
dựng trong những năm 1970-1980 với những căn hộ độc lập.
Do vốn tập trung từ nhà nước nên thiết kế xây dựng khá hoàn chỉnh từ cơng trình
kĩ thuật hạ tầng đến nhà ở và các cơng trình cơng cộng khá tốt. Người được ở là cán bộ


cơng nhân viên chức nhà nước có trình độ dân trí cao, lại có kỉ luật của cơ quan xí
nghiệp nên giữ được bộ mặt của đô thị theo lối sống hiện đại.
Nhưng nhìn chung , trong giai đoạn trước 1986, nhà nước mới chỉ chú ý đến việc
xây dựng nhà ở hơn là tổ chức qui hoạch không gian đô thị Hà Nội một cách tổng
thể,người ta đã chú ý xây dựng nhà ở hơn nhiều hơn là xây dựng các cơ sở hạ tầng kĩ
thuật đô thị đi kèm như hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, đường sá, vệ sinh mơi
trường.
Thêm nữa , tính chất bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở thể hiện trong việc
cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê nhà rất thấp (1% tiền lương) mang tính tượng
trưng. Điều này đã khơng giúp được gì trong việc bảo trì và nâng cấp các khu nhà ở,

khiến cho quĩ nhà ở bị xuống cấp rất nhanh chóng và gây nhiều thiệt hại và lãng phí.
Do sự mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở là rất lớn . Nhu cầu về nhà ở thì rất
cao song nguồn kinh phí của nhà nước lại rất hạn hẹp. Còn việc phân phối nhà ở dù có
sự kiểm sốt chặt chẽ tới đâu cũng không thể nào đầy đủ , công bằng được . Tình trạng
“ chiến tranh nhà cửa” , tranh chấp, kiện tụng về nhà ở xảy ra liên miên.
Kết quả là cho đến cuối những năm 80, đầu những năm 90 chỉ có 30% cán bộ
CNVCNN được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo lấy nhà ở bằng nhiều cách khác nhau
hoặc sống trong những điều kiện nhà ở cực kì khó khăn.
Nhận xét:
Ưu điểm:
-

Việc xây dựng hàng loạt các khu nhà ở cao tầng trong thời gian này rất

thích hợp vì nó đã giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở cho số đông dân cư.
-

Những tiểu khu nhà ở theo mơ hình Liên Xơ đã đáp ứng được tương đối

nhu cầu của người dân đô thị như : về giáo dục, chăm sóc trẻ em và người già, bảo vệ
sức khoẻ sinh hoạt văn hoá để tạo điều kiện phát triển toàn diện cho con người về vật
chất cũng như tinh thần .
-

Với kết cấu kiểu tấm và bản, việc xây lắp được nhanh gọn.

Nhược điểm:


- Do nền kinh tế kém phát triển nên không gian ở còn phải bảo đảm một phần

nhu cầu sản xuất phụ, dịch vụ nhằm kiếm thêm thu nhập cho gia đình.
- Do khơng đủ vốn đầu tư nên xây dựng là chính, hệ thống phục vụ cơng cộng
khơng đồng bộ. Hàng loạt các cơng trình phục vụ nhu cầu văn hố và vui chơi giải trí
cũng như khu cây xanh công cộng không được chú ý xây dựng.
- Tiêu chuẩn ở ở các nước phát triển rất cao 10–20 m 2 / người, trong lúc đó ở ta
có 3 – 4 m 2 / người nên các căn hộ không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của gia đình
, do đó họ phải tìm mọi cách để kiếm thêm diện tích làm cho các ngơi nhà bị biến dạng:
cơi nới , làm gác xép, lấn chiếm đất giao thông, cây xanh v..v...

Phần lớn các kiểu nhà này đều đã hư hại nặng nề do thời gian và do sự vơ ý của con
người , nó khơng thích hợp với cuộc sống hiện đại. Có lẽ vì khơng gian của nó vẫn cịn
nhỏ hẹp chật chội, khơng đủ cho nhu cầu đang ngày một tăng lên của xã hội mà việc
mở rộng lại khơng thể nên người dân tìm cách cơi nới ... khiến cho nhiều khu tập thể
cao tầng nhìn xa như những chuồng cọp. Càng ở , người dân càng thấy những thứ bất
tiện của nó, của sự thiết kế không được suy nghĩ kĩ càng cho tương lai, cả về mặt công
năng và thẩm mỹ.

4.Những chuyển biến trong lĩnh vực nhà ở thời kì mở cửa:
Khi chế độ bao cấp mất dần , nhà ở đô thị do dân tự xây hoặc do nhà nước và
nhân dân cùng làm đã hình thành. Chiến dịch xây dựng nhà ở bùng nổ, khắp nơi đều
xây dựng, giá đất xây dựng ngày một tăng, nhà ở mọc lên như nấm, người dân thành
phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện nhà ở của chính mình.
Theo số liệu của Sở Nhà Đất Hà Nội . Từ năm 1991-1994, Hà Nội sản xuất ra
700.000 m 2nhà ở mới ( theo kế hoạch 5 năm sản xuất 1 triệu m 2) trong đó 70% (
khoảng 500.000 m 2) là do dân tự xây và tỉ lệ này có xu hướng tăng dần : năm 1994,
84% nhà ở mới là do dân tự xây.


Như đã chỉ rõ , việc sản xuất nhà ở ở nước ta thường được phân chia thành 3 khu
vực, ở Hà Nội , khu vực công cộngchiếm tỉ lệ khơng lớn và phân bố khơng đều (

khoảng 18,1%) ,cịn các khu vực tư nhân và bình dân hầu như khơng kiểm sốt nổi.
Các khu ở cũ được tự do cơi nới. Các tiểu khu nhà ở Thành Công ,Trung Tự,
Kim Liên, Khương Thượng... biến dạng. Những nhà có mặt đường giao thông đi qua
tầng 1 được cơi nới thành các cửa hàng.
Các khu ở mới tự do phát triển với hình thức qui hoạch phổ biến được áp dụng là
nhà ở chia lơ. Các lơ đất có diện tích 40 –80 m 2,sau khi được chia , mạnh ai nấy xây.
Các khu ở này trở lại các ô phố như thời kì trước 1954, chỉ khác là trang thiết bị hiện đại
hơn, và mật độ xây dựng lên dến 90% . Nhà nọ liền nhà kia, khơng cịn cây xanh , sân
chơi. Điển hình như các khu nhà ở Hoàng Cầu, Kim Đồng, Bách khoa v.v... Người ta
ganh đua nhau xây dựng những ngôi nhà 3 –4 tầng – việc xây dựng riêng lẻ cũng là một
yếu tố bất lợi về sự lãng phí về vật tư và nhân cơng đứng trên góc độ tồn khu ở- .
Nhiều gia đình đã đầu tư quá khả năng và nhu cầu của mình vào ngơi nhà ở, đó khơng
phải là một tín hiệu đáng mừng.
Một hệ quả lớn nữa từ chủ trương người dân tự xây lấy nhà ỏ và chính sáh mở
cửa , kinh tế nhiều thành phần là sự đơ thị hố tự phát trong các làng ven đơ. Đất đai có
giá trị , chuyển đất canh tác thành đất xây dựng là hiện tượng phổ biến đàn diễn ra.
Đường làng , ngõ xóm đã hẹp, quanh co nay lại bị lấn chiếm xây dựng nên ở nhiều nơi
mật độ dân cư đã tăng nhanh nhưng khơng có đường cho xe vào lấy rác, lấy phân và
cứu hoả v.v .. như các ngõ Thịnh Hào I, II, III, ngõ chợ Khâm Thiên, Thiên Hùng, Lệnh
Cư, các làng Kim Liên, Trung Tự, Kim Giang, Hồng Mai, Tân Mai...
Tình trạng nhà ở vươn theo đường quốc lộ , cao tốc đang là nguy cơ nan giải ,
vừa cản trở giao thông vừa khơng an tồn cho người ở, VD như các nhà dân ở ven
đường quốc lộ 1A, đường Thăng Long- Nội Bài, đường vành đai v.v...
Thực tế những năm qua , quĩ nhà ở thủ đơ ta có tăng khá nhiều, nhưng điều kiện
ở khó khăn của tầng lớp nghèo khó , các gia đình trong diện chính sách, các gia đình
CBCNV và cơng nhân khơng được cải thiện là bao. Nhìn chung đa số gia đình vẫn sống
dưới mức bình qn ở 4-5 m 2/người trong khi khơng ít các gia đình khác có đến 2-3
nhà , diện tích ở bình qn 30-40 m 2/ người. Số diện tích ở bị chuyển đổi chức năng ,

bỏ trống , lãng phí vì chưa tìm được khách th cũng khơng phải là nhỏ. Tình trạng này
đã gây căng thẳng giả tạo ( cung- cầu) trên thị trường nhà- đất của Hà Nội mấy năm gần
đây.
Quĩ nhà ở cũ ngày càng xuống cấp. Số nhà ở nằm trong diện cũ nát và nguy hiểm
đến 18 – 20 % (báo cáo Sở nhà đất) đòi hỏi được cải tạo , mở rộng. Q trình này địi
hỏi cùng một lúc nhiều vấn đề nan giải như: vốn, đất, quĩ nhà dự trữ để giải phóng –di
dân tạm thời, các chủ trương định hướng tổng thể và chi tiết qui hoạch- kiến trúc Hà
Nội, các luật pháp cụ thể trong xây dựng và quản lí khai thác cơng trình.
Các khu chung cư xây dựng từ năm 60-65 ( Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trần
Quốc Toản...) đã gần hết tuổi thọ, không đáng được xem là căn hộ gia đình vì thiếu sự
khép kín , diện tích chật hẹp quá mức. Ngay cả các khu chung cư mới xây dựng những
năm 70-80 cũng đã bộc lộ đầy đủ sự bất hợp lí, người dân không chịu nổi đã phải tự
động cải tạo một cách tuỳ tiện , vô tổ chức (Giảng Võ, Thành Công ,Trung Tự, Bách
Khoa...)
Các khu chung cư thấp tầng ở Bờ Sơng, Mai Hương, Tân Mai, Quỳnh Mai, Bích
Câu ,An Dương, Phúc Xá... nay đều đã đến niên hạn phải phá dỡ, điều kiện ở vơ cùng
khó khăn, thiếu nhiều tiện nghi tối thiểu của cuộc sống gia đình.
Cuối năm 1992, chính phủ đã quyết định xử lí khoản bao cấp gần như cuối cùng
về nhà ở thông qua việc đưa tiền nhà vào tiền lương, đồng thời tăng giá cho thuê nhà
của nhà nước khoảng 45 lần so với giá cũ.
Để tạo cho người đang ở thuê nhà của nhà nước có thể tự nâng cấp, sửa chữa nhà
ở đang bị hư hỏng, xuống cấp trầm trọng, từ năm 1992, chính phủ đã cho phép bán các
loại nhà cấp 3, 4 thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở. Tháng 7/1994, chính phủ ra
Nghị định 61/ CP cho phép bán tất cả các loại nhà ( thuộc các khu vực được bán) cho
người đang thuê.
Từ 1988, chính phủ cũng đã cho phép thành phố giao đất cho các doanh nghiệp
xây dựng nhà ở để bán.
Năng lực xây dựng của Hà Nội ta không phải là nhỏ . Theo thống kê của sở Xây
Dựng Hà Nội, hiện có 220 doanh nghiệp về xây dựng với số lao động 72000 người,

trong đó doanh nghiệp nhà nướclà 60 với 18000 lao động. Riêng Sở Xây dựng có 27
doanh nghiệp với hơn 8000 lao động.
Có một mạng lưới khoảng 50 “trung tâm thơng tin nhà đất” chính thức và khơng
chính thức đang hoạt động trong thành phố làm chức năng môi giới mua bán nhà( chủ
yếu trong khu vực thị trường không chính thức).
Nhận xét :
Ưu điểm: Nhà ở chia lơ, nhà ở riêng lẻ , nhà ở liền kề đã kết hợp được chức năng
ở và chức năng sản xuất kinh doanh , buôn bán nhỏ. Đồng thời chất lượng nhà ở cũng
được cải thiện , đầy đủ tiện nghi hơn trước kia, người dân được tự do , thoải mái xây
dựng nhà theo ý thích của mình ...
Nhược điểm:
-

Mật độ xây dựng cao, thiếu cây xanh, cảnh quan môi trường kém, tỷ lệ

đường đi lối lại quá lớn. Mật độ xây dựng các khu ở riêng lẻ thường lên tới 70 – 80 %
có khi hơn nữa , khơng có khoảng cách thoả đáng để trồng cây xanh, khơng khí thiếu,
không trong lành, điều kiện sống như vậy không thể chấp nhận được trong cuộc sống
văn minh. Do đó gia đình nào cũng muốn có mặt tiền và dĩ nhiên nhà nào cũng phải có
lối ra vào riêng , nên tỷ lệ đường sá thường phải lớn hơn 40 - 50 % so với khu chung
cư.
-

Mật độ cư trú thấp , tốn đất đai đô thị

-

Kiến trúc nhà ở riêng lẻ , liền kề rất hạn chế . Vì đây không phải là nhà ở

phố liền kề , thực chất là dạng nhà ống , chiều sâu gấp nhiều lần chiều rộng. Đa số nhà
ống hiện nay xây dựng không tốt , không đúng với truyền thống của cha ông ta, thơng
gió , ánh sáng kém , cầu thang q hẹp , dốc đứng , mặt bằng phịng nhỏ, khó bố trí nội
thất , sử dụng khơng hợp lí v..v..
-

Nhà ở liền kề với những cửa hàng liên tiếp sẽ tạo quá nhiều nơi buôn bán ,

đường đi nhiều , tạo nhiều chỗ ra vào trên đường phố sẽ cản trở giao thông nghiêm
trọng nhất là đối với một thành phố sử dụng phương tiện giao thông tốc độ cao và lưu
lượng giao thông lớn như Hà Nội.
-

Nhà mặt phố khơng thể tạo cho người dân có một cuộc sống riêng biệt ,

yên tĩnh , xa tiếng động và bụi bặm .


-

Các khu ở mới mọc lên tự phát , lộn xộn gây ảnh hưởng lớn đến môi

trường do nước thải sinh hoạt v.v...
Tóm lại , về lâu về dài khơng thể có được một cuộc sống dễ chịu , về kinh tế đơ thị thì
rõ ràng xây dựng những khu nhà ở liền kề , riêng lẻ hiệu quả sẽ kém rất nhiều so với các
khu chung cư , do đó loại nhà ở này khơng thể là giải pháp tốt để giải quyết vấn đề nhà
ở cho xã hội.

5.Một số biến đổi quan trọng trong diện mạo thủ đô hôm nay:
Dưới tác động của cơ chế thị trường và mở cửa, Hà Nội đang tiến hành đơ thị

hố theo chiều rộng mà biểu hiện rõ nhất là sự mở rộng địa giới hành chính ra các vùng
nơng thơn xung quanh .Do lõi trung tâm thủ đô hiện tại đã quá tải về dân số và hạ tầng
cần phải hạ mật độ dân số , mật độ xây dựng, trong hơn 2 năm qua , Hà Nội đã có thêm
3 quận mới thuộc khu vực nội thành (Tây Hồ, Thanh Xn, Cầu Giấy).
Trong thời kì đổi mới cơng nghiệp hố , hiện đại hố , vấn đề phát triển đơ thị
nói chung và nhà ở nói riêng có ý nghĩa chính trị – xã hội to lớn đối với thủ đơ Hà Nội.
Xuất phát từ u cầu bức xúc đó , ngày 20/5/98, thành uỷ Hà Nội đã ban hành chương
trình số 12 Ctr/TU về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010.Trong năm 1998, thành
phố đã xây dựngmới được 339.200 m 2 nhà ở, đạt 113% kế hoạch năm, tăng 55,4% so
với năm 1997 với hơn 30 dự án đầu tư phát triển nhà ở và 15 dự án đầu tư xây dựng các
khu đô thị mới( Đầm Trấu, Đại kim- Định Công, ...) theo hướng mở về Vân Trì , Cổ
Loa- tả ngạn Sơng Hồng, Xn Mai – Hồ Lạc, Sóc Sơn – Xn Hồ - Phúc Yên ....
Đồng thời thành phố đã sửa chữa , duy tu 467 cơng trình; cải tạo chống lún nứt 6 cơng
trình; sửa chữa nhà cũ nát , nguy hiểm cho 461 cơng trình...Trong 6 tháng đầu năm
1999, tại khu vực dân tự đầu tư xây dựng đã thoả thuận 50.000 m 2 tổng mặt bằng nhà ở
cho CBCNV các cơ quan; cấp phép được 62.000 m 2 cho dân tự xây. Tại khu vực phát
triển nhà ở theo các dụ án hiện có 117 dự án đang được các chủ đầu tư tập trung triển
khai với khoảng 48.000 m 2 đã được đầu tư xây dựng qua 6 tháng đầu năm đạt 40% kế
hoạch đề ra... Có thể liệt kê ra một số dự án điển hình sau đây đã góp phần giải quyết
nhu cầu nhà ở cho người dân như :


-

Dự án nhà ở Đầm Trai, Phương Liệt có qui mơ 0,5 ha; diện tích

sàn nhà ở 5500 m 2.
-

Dự án khu nhà ở Giáp Bát có qui mơ 6,6 ha ; diện tích sàn nhà ở

và các cơng trình dịch vụ là 38000 m 2.
-

Dự án khu nhà ở 20 Trương Định- Giáp Bát có qui mơ 0,9 ha ;

diện tích sàn nhà ở 13000 m 2 (64 căn hộ).
-

Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, huyện

Thanh Trì có qui mơ 184,09 ha ; có 540000m 2 sàn nhà ở. Hiện nay đã thực hiện xong
giai đoạn 1 là khu nhà ở Bắc Linh Đàm gồm các khu chung cư 9 tầng có bố trí thang
máy, một khối nhà 9 tầng đó gồm có 144 căn hộ, 13300 m 2 sàn.v..v..
Một vấn đề khác rất đáng quan tâm trong lĩnh vực nhà ở Hà Nội là chân dung
các khu đất lấn chiếm. Đây là nơi trú ngụ của người nghèo, người vô gia cư, người lang
thang, kẻ nghiện ngập v..v . Họ lấn chiếm đất một cách bất hợp pháp ở ven đê sông
Hồng, ở Thanh Nhàn... rồi tạo nên các khu ổ chuột , xóm liều bẩn thỉu, chất chứa đầy
các tệ nạn của xã hội, nguy cơ và mầm mống của bệnh tật, đói nghèo, thất học và tội
ác...
Nhưng hiện nay, chính quyền địa phương chưa tìm ra một biện pháp hữu hiệu
nào cho người dân sống ở khu vực này. Tại phường Chương Dương, chính quyền đã
thừa nhận quyền cư trú hợp pháp của đa số người dân, tuy nhiên, việc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở không thuộc thẩm quyền của UBND
phường, việc đăng kí tạm trú cũng gây khó khăn trong việc quản lí của chính quyền.
Liệu các nhà qui hoạch có dự định xóa bỏ những khu ở ổ chuột đó khơng ?
nhưng xóa bỏ khơng phải là biện pháp tốt nhất vì sau khi xóa bỏ, dân lấn chiếm lại tấn
cơng sang những khu vực khác có thể.

6. Một số nhận định:

 Những tồn tại , yếu kém trong phát triển nhà ở Hà nội thời gian qua:
-

Chuyển từ cơ chế bao cấp nhà ở sang chính sách tạo điều kiện

để mỗi công dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở là chủ trương đúng đắn . Thực tế bao


cấp nhà ở đã và đang từng bước được cắt bỏ nhưng chính sách tạo điều kiện chậm được
cụ thể hoá thành những qui định cụ thể ( qui hoạch chi tiết các khu dân cư, các tuyến
phố: đất ở đơ thị, tài chính nhà ở; thủ tục cấp giấy phép ; quản lí thị trường nhà đất ,
nghĩa vụ của các tổ chức và cá nhân đối với nhà ở đô thị...). Thiếu sự chỉ đạo để phát
triển nhiều quĩ nhà ở , đa dạng về căn hộ, tiện nghi phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của
nhân dân để bán hoặc cho thuê. Sự chậm trễ và khơng đồng bộ của các chính sách, tổ
chức quản lí yếu kém cộng với ý thức tuân thủ pháp luật chưa cao đã dẫn đến tình hình
xây dựng nhà ở không phép và sai phép diễn ra nghiêm trọng như hiện nay.
-

Lấn đất công , vi phạm qui hoạch; kiến trúc nhà ở lai căng, hỗn

tạp đang có xu hướng tăng lên. Nhà ở xây dựng thiếu sự kiểm soát đang dần dần biến
nhiều khu vực , nhiều dãy phố thành phố huyện. Khắc phục hậu quả của những sai lầm
trong phát triển nhà ở tự phát sẽ rất lâu dài và tốn kém.
-

Do nhà ở phát triển tự phát nên gần như không được chuẩn bị hạ

tầng kĩ thuật đã dẫn tới nhiều khu vực dân cư gặp khó khăn về cấp nước, thốt nước, vệ
sinh mơi trường...
-

Quản lí nhà ở bị buông lỏng nhiều năm nhưng chậm được khắc

phục . Thị trường nhà đất sôi động nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng phần lớn
đều tuột khỏi sự quản lí của Nhà nước. Ngân sách Nhà nước bị thất thu lớn , nhân dân
lao động bị thiệt thòi do đầu cơ, ép giá trong trong khi một bộ phận nhỏ phất lên nhờ
kinh doanh nhà đất bất hợp pháp , trốn lậu thuế.
 Nguyên nhân chủ yếu của tình hình nhà ở thấp kém tại Hà Nội:
Ngồi những nguyên nhân khách quan, vấn đề nhà ở thấp kém cịn có nhiều ngun
nhân chủ quan sau đây:
-

Nhà ở chiếm tỷ trọng từ 65- 80 % các cơng trình được xây dựng

, là nhu cầu không thể thiếu được của người dân, nhưng Nhà nước chưa có định hướng
chiến lược và chương trình phát triển nhà ở phù hợp với tình hình cụ thể của đất nước
và thủ đơ. Hầu hết qui hoạch chi tiết các khu dân cư chưa được lập và phê duyệt nên
thiếu căn cứ để quản lí việc xây dựng nhà ở.
-

Cơng tác địa chính khơng theo kịp nhu cầu và đòi hỏi của thực

tiễn phát trển nhà ở . Vì vậy khơng xác định được nguồn gốc đất ở nên không giải quyết


được yêu cầu cấp phép cho nhân dân xây dựng đã dẫn tới tình trạng đại bộ phận xây
dựng nhà ở không phép và trái phép.
-

Hoạt động của thị trường nhà đất là tất yếu khách quan nhưng

chưa được thừa nhận trong hệ thống pháp luật, do đó cơng tác quản lí cịn q nhiều sơ
hở , gây thất thu cho ngân sách.
-

Do quan niệm chưa đầy đủ về một loại sản phẩm mang tính chất

chính trị – xã hội lớn lao đối với thủ đô của một nước hơn 80 triệu dân nên các qui định
về đất đai , tài chính, thuế ... chưa thể hiện chính sách tạo điều kiện cho nhà ở phát triển.

III. Quan điểm, mục tiêu, định hướng,biện pháp phát triển nhà ở Hà Nội trong
những năm tới:
1.

Quan điểm:
Các chương trình phát triển nhà ở Hà Nội được xây dựng dựa trên 5 quan điểm chỉ

đạo chính bao gồm: