Luận văn: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội trong 10 năm trở lại đây ( giai đoạn 19922002 ) ppt

Luận văn

Thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả đầu tư phát triển
nhà ở cho đối tượng thu nhập
thấp tại Hà Nội trong 10 năm
trở lại đây ( giai đoạn 1992-
2002 )



Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LI NểI U

Nh l mt ti sn cú giỏ tr c bit i vi i sng mi con
ngi, mi gia ỡnh. Nh cng l mt b phn quan trng cu thnh nờn bt
ng sn, l mt trong cỏc lnh vc luụn luụn ginh c s quan tõm ln
nht v s quan tõm hng u ca xó hi . Nh l mt trong nhng nhu cu
c bn khụng th thiu ca mi con ngi, mi gia ỡnh v xó hi .
nc ta, cựng vi quỏ trỡnh ụ th hoỏ phỏt trin nn kinh t th
trng thỡ nhu cu nh ang din ra ngy cng sụi ng v nh ó tr
thnh mt trong nhng vn bc xỳc nht ang c s quan tõm ca ng
v Nh nc. T hn 10 nm nay, cựng vi cụng cuc i mi, ch trng
v chớnh sỏch ca ng v nh nc ó to iu kin thun li cho mi
ngi cú th xõy dng nh , ó c trin khai hu ht cỏc tnh trong c

nc. Tuy nhiờn, vic chm lo, to iu kin cho ngi thu nhp thp h
cú c nh vn l bi toỏn ht sc khú khn. Vn ỏp ng y nhu
cu nh cho mt ụ th ang t ra cho cỏc nh qun lý ụ th phi ng
trc nhng th thỏch, nhng khú khn phc tp . Nhiu hin tng xó hi
phc tp ó ny sinh trong lnh vc nh : Vic lm, thu nhp, li sng, t nn
xó hi Nhng hin tng ú gõy khụng ớt khú khn trong vn qun lý ụ
th.
Thc t cỏc nc cho thy rng, y nhanh tc ụ th hoỏ
cựng vi quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ hin i hoỏ t nc thỡ vn nh c
bit l nh cho nhng ngi cú mc thu nhp thp phi c gii quyt
ỳng n kp thi. nc ta, trong nhng nm qua ng v nh nc ó c
gng quan tõm, chm lo, to iu kin tng bc ỏp ng yờu cu bc xỳc v
nh cho ngi cú thu nhp thp, nhiu chng trỡnh, d ỏn u cp n
phỏt trin nh cho ngi cú thu nhp thp v c xỏc nh l vn u
tiờn.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tuy nhiờn vn nh l mt vn ht sc phc tp v rt nhy
cm, nờn trong thc t nú ny sinh rt nhiu vn cn c gii quyt.
gúp phn gii quyt nh cho ngi cú thu nhp thp , em ó i vo nghiờn
cu ti Thc trng v mt s gii phỏp nõng cao hiu qu u t vo
nh cho ngi cú thu nhp thp . Trờn c s ú em a ra mt vi gii
phỏp vi hy vng s gúp phn nh bộ ca mỡnh vo quỏ trỡnh hon thin chớnh
sỏch v nh ca Nh nc. Tuy nhiờn vi thi gian, trỡnh v lng kin
thc cú hn, cho nờn trong khi nghiờn cu cng khụng th thiu nhng yu
kộm vng mc. Vỡ vy em rt mong cú c nhng ý kin úng gúp cng
nh phờ bỡnh ca thy cụ , cỏc bn v tt c nhng ai cú tõm huyt tham gia
nghiờn cu lnh vc ny. Em xin chõn thnh cm n thy giỏo T Quang
Phng, ngi ó tn tỡnh hng dn em trong sut quỏ trỡnh nghiờn cu

ti ny.
Ni dung ti:
Chng I : Mt s vn lý lun chung
Chng II: Thc trng v u t phỏt trin nh cho i tng thu
nhp thp ti H Ni trong 10 nm tr li õy ( giai on 1992- 2002 )
Chng III: nh hng v mt s giI phỏp nhm thỳc y v nõng
cao hiu qu u t phỏt trin nh cho thnh phn thu nhp thp ti H Ni.

H Ni ngy 3 thỏng 5 nm 2003
Sinh viờn: M Linh

CHNG I: MT S VN Lí LUN CHUNG
II. I U T PHT TRIN V U T PHT TRIN NH:
1. u t phỏt trin v u t phỏt trin nh:
1.1 u t phỏt trin :
Trc ht, hiu th no l u t phỏt trin, ta cn hiu khỏi nim c
bn u t l gỡ?
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
u t l mt hot ng c bn tn ti tt yu v cú vai trũ quan trng
trong bt kỡ nn kinh t -xó hi no.
u t núi chung l s hy sinh cỏc ngun lc hin ti (nh tin, ti
nguyờn thiờn nhiờn, sc lao ng, trớ tu. . . ) tin hnh cỏc hot ng no
ú nhm thu v cỏc kt qu nht nh trong tng lai ln hn cỏc ngun lc
ó b ra t c cỏc kt qu ú.
Trong nn kinh t quc dõn, hot ng u t l quỏ trỡnh s dng vn
tỏi sn xut m rng cỏc c s vt cht k thut. vn u t c hỡnh
thnh t tin tớch ly ca xó hi, ca cỏc c s sn xut kinh doanh dch v; t
tin tit kim ca dõn v vn huy ng t cỏc ngun khai thỏc c a vo

s dng trong quỏ trỡnh tỏi sn xut xó hi nhm duy trỡ tim lc sn cú v to
tim lc mi cho nn sn xut xó hi. Cú th núi rng. u t l yu t quyt
nh s phỏt trin nn sn xut xó hi, l chỡa khúa ca s tng trng.
u t phỏt trin l hot ng u t trong ú ngi cú tin b tin ra
tin hnh cỏc hot ng nhm to ra ti sn cho nn kinh t, lm tng tim
lc sn xut kinh doanh v mi hot ng xó hi khỏc, l iu kin ch yu
to vic lm, nõng cao i sng vt cht v tinh thn ca ngi lao ng. ú
chớnh l vic b tin ra xõy dng, sa cha nh ca v cỏc kt cu h tng,
mua sm trang thit b v lp t chỳng trờn nn b v bi dng o to
ngun nhõn lc, thc hin cỏc chi phớ thng xuyờn gn lin vi s hot ng
ca cỏc ti sn nhm duy trỡ tim lc hot ng ca cỏc c s ang tn ti v
to tim lc mi cho nn kinh t - xó hi.
* c im ca u t phỏt trin.
- Vn u t (tin, vt t, lao ng) cn huy ng cho mt cụng cuc
u t l rt ln.
- Thi gian cn thit cho mt cụng cuc u t rt di do ú vn u t
phi nm kh ng lõu, khụng tham gia vo quỏ trỡnh chu chuyn kinh t vỡ
vy trong sut thi gian ny nú khụng em li li ớch cho nn kinh t.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
-Thi gian vn hnh cỏc kt qu u t cho n khi thu hi vn ó
b ra hoc thanh lý ti sn do vn u t to ra thng l vi nm, cú th l
hng chc nm v cú nhiu trng hp l vnh vin.
- Nu cỏc thnh qu ca u t l cỏc cụng trỡnh xõy dng thỡ nú s
c s dng ngay ti ni ó to ra nú.
- Cỏc kt qu, hiu qu u t phỏt trin chu nh hng ca
nhiu yu t khụng n nh trong t nhiờn, trong hot ng
kinh t - xó hi nh: iu kin a lý, khớ hu, c ch chớnh
sỏch, nhu cu th trng quan h quc t dn n cú mo

him cao.
1.2 u t phỏt trin nh :
1.2.1. Khỏi nim v c im ca nh :
Nh l ni che ma, che nng, chng li nh hng thi tit khc nghit
ca thiờn nhiờn i vi con ngi. Ti õy con ngi c sinh ra, nuụi
dng, tn ti v trng thnh. ú l mt trong nhng nhu cu c bn ng
thi cng l quyn ca mi con ngi.
Tuy cng l mt sn phm ca quỏ trỡnh sn xut nhng nh c coi l
mt sn phm hng húa c bit do cú nhng c im sau:

Th nht: nh l ti sn c nh cú tui th lõu tu thuc vo kt
cu v vt liu xõy lờn nú. Thụng thng thi gian tn ti ca nú t
50 n 60 nm v cng cú trng hp hng trm nm hoc lõu hn
na.
Th hai: nú cú tớnh c nh v hỡnh dỏng kin trỳc v kt cu cng
nh trang thit b nờn khú thay i. Mun ci to, nõng cp thay i
kin trỳc cng khú khn v tn kộm.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Th ba: nhu cu v nh rt phong phỳ tu thuc vo s thớch cng
nh kh nng ca tng i tng. Hn th nhu cu ny cũn thay i
theo s phỏt trin ca nn kinh t xó hi.
Th t: i vi cỏc khu ụ th thỡ nh l mt b phn quan trng
v ch yu nm trong c s h tng ụ th m c th l c s h tng
xó hi. Do vy, mc dự l sn phm phc v cho cỏ nhõn nhng nh
li cú tỏc ng mnh m n b mt ụ th v ng thi cng chu
tỏc ng tr li ca ụ th nh: giao thụng, h thng cp thoỏt nc,
in, thụng tin liờn lcnh hng n cuc sng v iu kin sinh
hot ca nhng ngi trong ngụi nh.

1.2.2.u t phỏt trin nh ụ th.

Trong xó hi cú hai cỏch gii quyt nhu cu v nh ú l ngi cú
nhu cu t xõy dng v lp nhng t chc hay n v chuyờn mụn sn xut
loi hng hoỏ ny v cung ng cho th trng.

Cỏch th nht, quỏ trỡnh xõy dng gn lin vi vic mt din tớch t nht
nh b mt i vỡ li ớch ca mt hay mt nhúm cỏ nhõn. iu ny khụng nờn
v khụng th tn ti nhng khu ụ th vỡ ti õy mt dõn s rt ụng v
tng lờn khụng ngng trong khi qu t li cú hn. Hỡnh thc ny ch phự hp
vi vựng nụng thụn ni khụng b sc ộp v dõn s cng nh din tớch t.

Cỏch th hai, nh thc s tr thnh mt th hng hoỏ c to ra nh quỏ
trỡnh u t v õy cng chớnh l hot ng u t phỏt trin vỡ nú to ra ti
sn mi cho xó hi, hn na ú cũn l mt ti sn c bit quan trng. Thụng
qua u t phỏt trin nh ti ụ th m t ai c s dng cú hiu qu,
cung cp ch cho ụng o dõn c mt cỏch bỡnh ng, giỳp cho h n nh
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ch cú th yờn tõm lao ng, úng gúp vo s tng trng v phỏt trin
chung ca xó hi.
Mt s c im ca hot ng u t phỏt trin nh :
i tng tham gia tin hnh u t: Nh nc, cỏc doanh nghip trong
v ngoi ngnh xõy dng, cỏc n v kinh t v cỏc t chc xó hiu t
vi mc ớch thu c li ớch ti chớnh hoc kinh t xó hi.
Ngun vn u t: vỡ nh va l quyn ca mi cỏ nhõn ng thi cng
l trỏch nhim ca ton xó hi nờn ngun vn u t c huy ng t
mi ngun trong xó hi nh ngõn sỏch Nh nc, vn t cú ca doanh

nghip kinh doanh, ca cỏc t chc tớn dng, ca chớnh nhng ngi cú
nhu cu v nhng ngun khỏc
Loi hỡnh u t: do nhu cu v kh nng ca mi ngi l khỏc nhau nờn
u t xõy dng nh cng rt phong phỳ: cho ngi cú thu nhp thp
hay thu nhp cao, sinh viờn, gia ỡnh quy mụ nh hay ln, theo hỡnh thc
bỏn t hay cho thuờ.
S dng mt ngun lc ln v liờn quan n nhiu ban, ngnh khỏc nhau.
Nh vy u t phỏt trin nh l mt hot ng khụng th thiu i vi mi
ụ th núi riờng v vi mi nn kinh t th trng núi chung. Nú va nh
hng va phn ỏnh nhng c im v kinh t - xó hi ca mt th trong
nhng giai on nht nh.

1.3 Cỏc nhõn t c bn tỏc ng n u t phỏt trin nh :
1.3.1. Cỏc nhõn t c bn tỏc ng n u t phỏt trin nh .
Cng nh cỏc hot ng u t phỏt trin khỏc, u t phỏt trin nh
cng chu s tỏc ng ca cỏc nhõn t ca mụi trng vi mụ v v mụ, ch
quan v khỏch quan, cỏc yu t kinh t xó hi v ca mụi trng u
tS thay i ca cỏc nhõn t ny lỳc tỏc ng tiờu cc nhng cng cú lỳc
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tỏc ng tớch cc n hot ng u t. Cú th k n nhng nhõn t c bn
sau:

Lói sut. õy c coi l mt yu t ni sinh tỏc ng trc tip ti s gia
tng hay suy gim cu u t, c bit l lnh vc u t xõy dng vỡ s dng
mt lng vn ln. Khi lói sut gim tc l chi phớ s dng vn gim v s
khuyn khớch cỏc nh u t vay tin t ngõn hng tin hnh hot ng
u t to ra nhiu sn phm cho xó hi v ngc li. Vi kh nng nh
hng mnh m n cu u t, hin nay lói sut l mt cụng c qun lý kinh

t quan trng ca Nh nc. Thụng qua vic kim soỏt cú gii hn lói sut
ca th trng Nh nc cú th tỏc ng n mi lnh vc kinh t. Hn na
Nh nc cũn s dng cỏc mc lói sut u ói khỏc nhau nh mt bin phỏp
kớch thớch i vi nhng lnh vc c th ph thuc vo chớnh sỏch u tiờn
phỏt trin kinh t trong tng thi k. i vi nh trong thi k bao cp thỡ
s do Ngõn sỏch i th hon ton nhng chuyn sang nn kinh t th trng
khuyn khớch s tham gia ca mi thnh phn kinh t Nh nc cú th ỏp
dng lói suõt u ói cho cỏc d ỏn u t vo lnh vc ny nhanh chúng to
ra mt qu nh ln phc v nhu cu ca ngi dõn.

T sut li nhun bỡnh quõn. õy l mt nhõn t khỏch quan va phn ỏnh
trong mi thi k thỡ u t vo ngnh no l cú li, mt khỏc nú cng iu
tit u t t ngnh ny sang ngnh khỏc. Khi t sut bỡnh quõn ca mt
ngnh cao hn ngnh khỏc cng cú ngha u t vo ngnh ú cú kh nng
thu c li nhun cao hn v kớch thớch cỏc nh u t b vn vo õy.
Trong trng hp u t bng vn vay thỡ t sut li nhun bỡnh quõn l gii
hn trờn ca lói sut vay vn. Nh ang l lnh vc c Nh nc khuyn
khớch u t v to nhiu iu kin thun li thụng qua ch trng xó hi
hoỏ vn nh , mt mt thu hỳt s tham gia ca mi thnh phn trong xó
hi, mt khỏc gim gỏnh nng cho ngõn sỏch Nh nc. Nhng chớnh sỏch
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nh cho chm np tin thuờ t, hay thm chớ min tin thuờ t khi xõy dng
nh cao tng, ỏp dng mc thu u ói, h tr mt s hng mc cụng trỡnh
(h tng xó hi v k thut)ca Nh nc thi gian qua cng vi s buụng
lng qun lý trong lnh vc t ai v xõy dng ó lm tng ỏng k t sut
li nhun ca hot ng u t xõy dng nh, c bit l nhng thnh ph
ln trong ú cú H ni.

Chu k kinh doanh l dao ng ca nn kinh t theo thi gian, trong ú tri
qua hai giai on c trng l nh v ỏy. nu nh nh l giai on cc
thnh ca nn kinh t thỡ ngc li ỏy l thi k suy thoỏi, mi hot ng sn
xut kinh doanh u ỡnh tr. Nh chỳng ta ó bit mt c trng c bn ca
nn kinh t th trng l cỏc hot ng kinh t u cú mi liờn h nht nh
vi nhau, n ton b nn kinh t v ngc li. Nh mc dự l nhu cu thit
yu nhng tho món cng ũi hi mt lng ti chớnh khụng nh, do vy
kinh doanh trong lnh vc ny s thun li hn rt nhiu khi nn kinh t ang
trờn phỏt trin, thu nhp ca ngi lao ng c nõng lờn v cú kh nng
chi tr cho nhng nhu cu cao nh nh .

Ngoi ra cũn nhiu nhõn t khỏc tỏc ng n u t núi chung v u t nh
núi riờng nh mc ri ro, tớnh cht ca th trng (cnh tranh hay c
quyn), chớnh sỏch ca Nh ncMi nhõn t cn phi c xem xột, ỏnh
giỏ trong mụi liờn h phong phỳ a dng ca mụi trng u t nh u t
cú th a ra nhng chin lc v gii phỏp thớch hp trong nhng giai on
c th.

1.3.2 c im ca H ni v nhng yu t nh hng n u
t phỏt trin nh .
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bờn cnh vic chu nh hng ca nhng nhõn t trờn, u t phỏt trin
nh ti H ni cũn chu s tỏc ng ca cỏc yu t c th khỏc xut phỏt t
c im ca th ụ, mt trung tõm kinh t chớnh tr ln ca c nc.

Th nht, vi v trớ l mt Th ụ, mt dõn s ca H ni ln v khụng
ngng tng lờn ch yu do tng c hc dn n sc ộp ln v nhu cu nh .
Hn na nhu cu li rt phong phỳ nh cho i tng chớnh sỏch, ngi cú

thu nhp cao, trung bỡnh v thp, cho sinh viờn, cho ngi lao ng ngoi tnh
c trỳ tm thi hay nh c di hn.Tuy nhiờn trong s ny nh cho ngi
thu nhp thp v trung bỡnh chim t l cao nht khong 60 n 70%, õy l
nhng i tng ớt hoc khụng cú kh nng s hu t riờng t lo ch .
õy chớnh l thun li cho cỏc n v kinh doanh nh xõy dng nhng
chung c cao tng vi chi phớ thp va tit kim din tớch t, va tranh th
c chớnh sỏch khuyn khớch ca Thnh ph v c bit cú th núi l khụng
phi lo u ra.

Th hai, u vo cho hot ng u t xõy dng nh H ni cng rt thun
li. ú l ngun vn di do ang ng trong cỏc Ngõn hng thng mi,
lng tin tit kim trong dõn chỳng, th trng nguyờn vt liu a dng v
chng loi v giỏ c, mỏy múc thit b s dng trong ngnh xõy dng thuc
loi hin i ca Vit nam, i ng cỏn b qun lý v cụng nhõn cú trỡnh
cao n t khp cỏc a phng trong c nc. Tt c cỏc yu t ú lm cho
H ni cú kh nng m nhim nhng cụng trỡnh nh vi quy mụ ln phự
hp vi nhng khu ụ th vn minh hin i.

Th ba, u t phỏt trin nh H ni cũn nhn c s hng dn, h tr
thit thc ca UBND Thnh ph v Trung ng thụng qua cỏc ch trng
chớnh sỏch nh chng trỡnh s 12 v phỏt trin nh H ni n 2000 v
2010, phỏp lnh Th ụ va c cụng b ngy 11/1/2001, Quyt nh ca
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
UBND Thnh ph v ban hnh Quy nh thc hin u ói u t xõy dng
nh bỏn v cho thuờ trờn a bn Thnh ph H ni nm 2002.nhng
chớnh sỏch, c ch ny ang ngy cng to ra mt mụi trng phỏp lý thun
li cho hot ng u t phỏt trin nh vn nhy cm v mang tớnh xó hi
cao, liờn quan n quyn li v nghió v ca nhiu i tng trong xó hi.

Th t, a bn Th ụ cũn l ni tp trung nhiu n v xõy dng bao gm
cỏc cụng ty v tng cụng ty ln nh Tng cụng ty xut nhp khu xõy dng
(VINACONEX), Cụng ty u t phỏt trin h tng ụ th, Cụng ty tu to v
phỏt trin nh, Tng cụng ty xõy dng Sụng , Tng cụng ty u t v phỏt
trin nh H niõy l nhng n v mnh, cú truyn thng trong ngnh
xõy dng ca Vit nam, cú úng gúp ln lao i vi s nghip xõy dng t
nc trc kia cng nh trong thi k y mnh cụng nghip hoỏ, hin i
hoỏ hin nay. Vi tim lc sn cú cng vi kinh nghim lõu nm chc chn
õy s l nhng n v xng ỏng m trỏch vai ch u t trong s nghip
phỏt trin nh ca Th ụ thi gian ti.

2. Vn v ngun vn phỏt trin nh :
2.1 Vn u t:
Trờn th gii hin tn ti mt s khỏi nim, nh ngha khụng hon ton
ging nhau v vn u t. Tuy nhiờn nu xột theo ngun hỡnh thnh v mc
tiờu s dng ta cú khỏi nim vn u t nh sau:
Vn u t l tin tớch ly ca xó hi, ca cỏc c s sn xut kinh
doanh, dch v, l tin tit kim ca dõn c v vn huy ng t cỏc ngun
khỏc c a vo s dng trong quỏ trỡnh tỏi sn xut xó hi, nhm duy trỡ
tim lc sn cú v to tim lc mi cho nn sn xut xó hi.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.2 Ngun vn u t phỏt trin nh :
Vi ch trng do chng trỡnh 12 ra l phỏt trin nh theo mụ hỡnh d
ỏn, m bo s ng b thng nht trong kt cu h tng k thut v xó hi
hon chnh, u t phỏt trin nh ti H Ni ó tr thnh mt s nghip
chung ũi hi ngun vn ln m khụng mt i tng no cú th t mỡnh
ng ra m trỏch m phi cú s phi hp nhiu ngun nhau: Nh nc, cỏc

t chc ti chớnh, tớn dng, cỏc doanh nghip, ngi dõn Vic huy ng mi
ngun vn ny cú nhng c im riờng ũi hi phi cú s phi hp linh hot
khai thỏc im hn ch nhc im u t phỏt trin nh ti H Ni t
c hiu qu cao nht.





S s dng cỏc ngun vn xõy dng nh mi

gdfg
Ti tr
ca cỏc t
chc
T chc
Ngõn hng,
Tớn dng
Cỏc qu
phỏt trin
T chc, cỏ
nhõn, doanh
nghip
Ngõn sỏch
Nh nc
H tng trc tip + nh
trong hng ro cỏc d ỏn
H tng ngoi hng
ro cỏc d ỏn
Cho vay xõy dng theo tiờu chớ:

- lói sut thp (0.81%)
- thi hn vay ớt nht 3 5 nm
- õn hn 1 nm (nu CP phờ duyt)
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
11
i
tn
g
chớnh
i
tn
g quỏ
nghốo
Nh
di dõn,
GPMB
i
tng
thu
nhp
Nh
lỳn nt
nguy
him

ỏh
h
i
tng
thu

nhp
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ng trờn giỏc ch u t thỡ mt d ỏn phỏt trin nh hin nay cú th
huy ng vn t nhng ngun sau:
Ngõn sỏch Thnh ph xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut ngoi
hng ro d ỏn v nhng cụng trỡnh h tng xó hi thit yu khỏc. õy l
trỏch nhim ca Thnh ph cựng phi hp vi ch u t to ra qu nh
cú ng b h tng k thut v xó hi.
Vn t cú: õy phi c xỏc nh l ngun vn c bn trong bt c d ỏn
no, quyt nh s thnh hay bi.
Vn vay: ngun vn ny l khụng th thiu i vi nhng d ỏn ln nh
u t phỏt trin nh .
Vn huy ng t khỏch hng: do nhu cu v nh ca ngi dõn rt ln
cựng vi s cho phộp ca Thnh ph, cỏc ch u t cú th khai thỏc
ngun vn y tim nng ny thụng qua hỡnh thc ng trc tin mua nh.
2.2.1. Ngun vn ngõn sỏch nh nc:
Nh l mt hng húa c bit cú hai thuc tớnh: hng húa v xó hi, tựy vo
nhng thi im kinh t - xó hi - chớnh tr khỏc nhau m thuc tớnh no c
coi trng hn v do vy s do mt i tng chớnh trong xó hi ng ra gii
quyt. Trc õy trong thi k bao cp, thuc tớnh xó hi c y lờn cao
hn v hon ton do NSNN ti tr. Dn dn khi ch bao cp b xúa b tớnh
xó hi cng vỡ th cng gim dn v thay vo ú l tớnh hng húa li tng lờn
biu hin bng s tham gia ca nhiu ngun vn hn nh doanh nghip,
ngi dõn, t chc tớn dng ti chớnh n mụ hỡnh phỏt trin theo d ỏn nh
hin nay thỡ vai trũ ca 2 thuc tớnh l ngang nhau, tuy nhiờn nh nc khụng
cũn tham gia trc tip nh trc m vn NSNN gi vai trũ nh ngun vn
mi, thu hỳt s tham gia ca cỏc ngun vn, c th c dựng u t:
+ Xõy dng h thng h tng k thut chớnh v h tng xó hi, u tiờn
u t h tr ci to nõng cp h thng h tng k thut v h tng xó hi
i lin vi cỏc d ỏn phỏt trin nh , c bit l u t ng b cụng

trỡnh k thut ngoi hng ro khai thỏc c ngay d ỏn.
+ H tr xõy dng nh phc v cỏc i tng c hng chớnh sỏch
u ói trong xó hi cú nhu cu v nh theo k hoch hng nm.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+ u t xõy dng qu nh phc v cỏc cụng tỏc gii phúng mt bng.
+ Thnh lp qu phỏt trin nh ca thnh ph, hỡnh thnh ngõn hng phỏt
trin nh tp trung v thu hỳt cỏc ngun vn cho nh khụng nm
chung trong qu phỏt trin h tng ụ th.

Cp vn cho xõy dng kt cu h tng l trỏch nhim quan trng ca Nh
nc ỏp ng v nhu cu v ch . S d nh vy vỡ t ai thuc quyn s
hu ca ton dõn m Nh nc l i din, giỏ tr ca t s tng lờn rt nhiu
nu c u t kt cu h tng. u t nh theo mụ hỡnh d ỏn ch yu
c tin hnh trong cỏc khu ụ th mi ó c quy hoch chi tit, do vy
vn ngõn sỏch c u t xõy dng cỏc hng mc cụng trỡnh xó hi nh
trng hc, nh tr, cụng viờn, cõy xanh, trm y t, tr s hnh chớnh v mt
s cụng trỡnh h tng k thut m mt ch u t khú m ng vỡ ch yu
phc v li ớch cụng cng nh ng ni v ngoi khu, h thng cp, thoỏt
nc, in, chiu sỏng
Xỏc nh c vai trũ khụng th thiu ca ngun vn ngõn sỏch, ngay t nm
u trin khai chng trỡnh 12, thnh ph ó chi 114 t ng cho u t phỏt
trin nh (1998) con s ny li tip tc tng v tuyt i qua cỏc nm nh
1999 l 125 t ng, 2000 l 145 t ng, 2001 l 201 t ng, tuy nhiờn t
trng ca vn ngõn sỏch trong tng vn ngy cng gim t 18%, nm 1998
xung 12,4% nm 2000. S suy gim ca ngun vn ny mt mt cho thy
vai trũ ca nh nc trong lnh vc ny khụng cũn l c quyn nh trc m
nh tht s ó tr thnh mt yu t ca th trng bt ng sn, mt khỏc
trong khi s m rng ca cỏc khu ụ th mi din ra rt nhanh thỡ gim t

trng ngun vn ngõn sỏch cho thy ang xy ra tỡnh trng dn tri trong s
dng vn ngõn sỏch nh hng n hiu qu cỏc d ỏn núi chung.2.2.2 Ngun
ngoi nc.
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Vn Ngõn sỏch khụng ch cú tớnh cht h tr cho cỏc d ỏn m cũn gi vai trũ
ch o trong nhng cụng tỏc mang tớnh xó hi cao nh gii phúng mt bng,
v c bit H ni l ni cú ụng cỏc i tng chớnh sỏch ũi hi Thnh ph
phi cú c ch s dng vn ỏp ng nhu cu v nh cho cỏc i tng
ny. Cựng vi quỏ trỡnh phỏt trin ca cỏc khu ụ th mi, hng nm Thnh
ph vn trớch mt phn Ngõn sỏch u t trc tip vo phn t xõy dng
m cỏc ch u t phi dnh li cho Thnh ph (30%) hay h tr cỏc i
tng chớnh sỏch mua nh ti õy.

Tớnh n u nm 2003, riờng trong lnh vc nh phc v di dõn gii phúng
mt bng v cỏc i tng chớnh sỏch trờn a bn Thnh ph ó cú 60 d ỏn
ang trin khai vi tng mc u t l 6.853 t ng, trong ú vn Ngõn sỏch
cn cõn i l 4.287 t ng t 2001 n 2005
2.2.2. Vn t cú.
Tham gia vo lnh vc kinh doanh nh vi t cỏch l ch u t thỡ
ngun vn t cú l khụng th thiu. õy l ngun vn hp phỏp ca ch u
t cú c do tớch ly t li nhun sau thu ca hot ng sn xut kinh
doanh ca n v, t khu hao c bn c gi li, vn kinh doanh. Xõy dng
núi chung v xõy dng nh núi riờng l lnh vc cn lng vn ln phc v
cho quỏ trỡnh t chun b u t n thc hin u t v vn hnh d ỏn. Do
vy hu ht cỏc ch u t s dng nhiu phng thc huy ng vn nh:
vay ngõn hng, huy ng t ngi cú nhu cu v nh , phỏt hnh c phiu,
trỏi phiu cụng trỡnh, liờn doanh liờn kt S thnh cụng ca phng thc
huy ng vn s quyt nh s thnh cụng ca d ỏn v chớnh ngun vn t

cú s quyt nh, lm c s cho vic huy ng thnh cụng cỏc ngun vn
khỏc. S d vy vỡ ngun vn t cú hay vn i ng s quyt nh kh nng
tr lói v gc khi vay, nh hng n lũng tin ca khỏch hng khi ng trc
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tin cho doanh nghip xõy dng nh, l bng chng cam kt vi cỏc i tỏc
(nh thu, cung cp nguyờn vt liu ).
Trong nhng nm va qua ngnh xõy dng Th ụ ó phỏt trin khụng ngng
úng gúp mt phn khụng nh vo s tng trng chung, tuy nhiờn cng cn
nhỡn nhn mt thc t l tim lc ti chớnh ca h cha phi l th mnh, cha
xng vi ũi hi ca nhng cụng trỡnh xõy dng núi chung v nh núi riờng
ngy cng hin i, tin nghi. Mt khỏc do tranh th nhng u ói ca thnh
ph dnh cho u t phỏt trin nh nờn nhiu ch u t ó cựng mt lỳc c
gng tham gia nhiu d ỏn khỏc nhau lm phõn tỏn ngun vn t cú vn ó ớt
i. Chớnh iu ny lm t trng ca ngun vn ny trong tng vn u t ch
xp x 10 n 13%.
Xột c cu vn trong d ỏn khu du lch tng hp v nh Bc Linh m do
Cụng ty u t v phỏt trin nh ụ th lm ch u t thỡ thy rng ngay c
mt n v c coi l dn u trong ngnh xõy dng th ụ cng ch cú vn
i ng chim t trng 9,78%, trong khi vn vay l 47,4% nu vn vay khụng
n nh hoc phi chu lói sut cao thỡ õy s l bt li cho d ỏn. Xột n
cựng thỡ mi chi phớ bao gm chi phớ v vn s c tớnh toỏn vo giỏ thnh
xõy dng, mc dự nhu cu v nh ti H Ni l rt ln v cú kh nng chi
tr nhng vi gn 60% dõn ụ th cú mc sng trung bỡnh v thp thỡ giỏ
thnh cao s lm gim c hi ci thin ch ca h.

Mt c im trong phỏt trin nh H Ni l hu ht ch u t l DNNN
thuc ngnh xõy dng. Nhng doanh nghip ny trong thi k bao cp ch
yu hot ng di hỡnh thc cụng ớch cú thu nhng rt hn ch. Trong nn

kinh t th trng bt nhp vi ũi hi ca quỏ trỡnh cụng nghip húa, hin i
húa cỏc doanh nghip cng ó cú nhng bc phỏt trin nht nh nhng thi
gian cha h tớch ly c mt s tng trng ỏng k v vn do cỏc
sn phm xõy dng s dng vn u t ln nhng thi gian thu hi li rt lõu
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
cú trng hp kộo di 10 n 20 nm. Thiu s tham gia ca cỏc doanh
nghip ngoi ngnh xõy dng vo cỏc d ỏn phỏt trin nh ó lm hn ch
ngun vn t cú trong c cu vn u t chung.
Hn th, mc dự phỏt trin nh ó c thnh ph xỏc nh l s nghip ca
ton xó hi trong ú cú xõy dng nh cho ngi thu nhp thp di hỡnh thc
bỏn hoc cho thuờ nhng do cha cú chớnh sỏch h tr c th ca thnh ph
nờn cũn ớt doanh nghip ch ng tham gia gúp vn vo hỡnh thc kinh doanh
ny. Cỏc n v cú lao ng cha c hng nhng iu kin nht nh
cng cha tớch cc trớch li nhun hay qu u t phỏt trin xõy dng nh
cho CBCNV (vn cũn t tng trụng ch vo s cp phỏt ca Nh nc)
gõy nờn tỡnh trng cng thng v nh .

trin khai bt k mt d ỏn u t no thỡ yờu cu u tiờn l phi cú vn
i ng. Trong iu kin tim lc ti chớnh trong cỏc ch u t ang l yu
im thỡ s thnh cụng ca mi d ỏn cng nh ton b s nghip phỏt trin
nh ti H Ni s ph thucvo mt phng thc huy ng vn hiu qu ca
chớnh ch u t.
2.2.3. Vn vay
Nh trờn ó trỡnh by vỡ nhng lý do ch quan v khỏch quan khỏc nhau m
hai ngun vn gi v trớ ch ng nht l ngõn sỏch v t cú trong cỏc d ỏn
u chim t trng nh, tng cng c 2 ngun trung bỡnh cng mi ch ỏp
ng xp x 14-15% nhu cu vn cn thit. Hn na do c im ca hỡnh thc
u t phỏt trin nh l s dng nhiu vn nờn vn vay ó gi vai trũ ch

o xột trờn c 2 khớa cnh t trng v tuyt i. Vn vay bao gm vay tớn
dng u t v vay tớn dng thng mi.
- Vn vay tớn dng u t l ngun vn u ói ca Nh nc ginh cho
cỏc d ỏn phỏt trin, mc ớch h tr cho nhng d ỏn ny ca cỏc thnh
phn kinh t thuc mt s ngnh, lnh vc, chng trỡnh kinh t ln c
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nh nc xỏc nh l u tiờn phỏt trin nh Mc vn cho vay cng nh
mc lói sut v thi gian u ói c hng i vi mi d ỏn l khỏc
nhau thc hin theo quy nh ca lut khuyn khớch u t v nhng quy
nh khỏc ca nh nc.

Trong nhiu d ỏn phỏt trin nh ca Thnh ph c bit l ti cỏc khu ụ
th mi, tranh th ch trng khuyn khớch cỏc ch u t trụng ch vo
ngun vn ny rt nhiu, thm chớ nh d ỏn khu ụ th mi Trung Ho -
Nhõn Chớnh t trng vn tớn dng u t chim ti hn 60% tng vn u
t. i vi nhng d ỏn nh th ny thỡ tin hay thm chớ c cht
lng d ỏn ph thuc vo tc gii ngõn ca vn vay tớn dng, tuy
nhiờn ngun vn ny hin nay cũn rt nhiu vn cn sm khc phc,
trong s ú phi k n tỡnh trng cú quỏ nhiu u mi cho vay. Hin
nay ti H ni cú ti 6 u mi cho vay bng ngun vn tớn dng u ói
l:

Ngõn hng u t v Phỏt trin
Qu h tr u t quc gia
Ngõn hng Cụng thng
Ngõn hng Ngoi thng
Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin nụng thụn
C quan i ngoi thuc B Ti chớnh

Tỡnh trng cú nhiu u mi cho vay vi nhiu iu kin v th tc vay
khỏc nhau ó gõy khú khn cho ngi i vay. Mt d ỏn cú th mi nm
c giao ch tiờu vay ti hai, ba u mi, do vy ch u t phi lm
nhiu b h s, phi trỡnh vi nhiu u mi. Th tc ny lm chm tin
d ỏn u t phỏt trin nh vn ó cú thi gian thi cụng kộo di.

Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Vn vay thng mi: do phi ỏp ng nhng iu kin nht nh cú
th tip cn vi ngun vn u ói nh d ỏn phc v cho i tng thu
nhp thp hay thuc din chớnh sỏch, d ỏn cú phng ỏn kh thi xõy
dng h tng c s, xõy dng ti khu vc c khuyn khớch nờn vay
thng mi vn l ngun ch yu ỏp ng nhu cu v vn cho cỏc d ỏn
phỏt trin nh . Khi vay thng mi ch u t phi tr chi phớ da trờn
nhng iu khon tha thun vi ngõn hng v thng chu lói sut cao
hn v bt buc cú th chp.
2.2.4 Vn huy ng trong nhõn dõn (khỏch hng).

Nhu cu cú ch l mt nhu cu chớnh ỏng v cú nhiu cỏch khỏc nhau
ỏp ng nhu cu ú: nhn tha k ca ụng b, cha m, i thuờ, mua mi hay
ci to m rng din tớch c nhng cho dự l cỏch no thỡ cng cn n mt
khon tin nht nh. Ngi dõn H Ni núi riờng luụn cú ý thc trong vic
dnh dm t thu nhp lo ch cho mỡnh v õy cng l mt trong nhng
mc ớch chớnh h tit kim tin. Mt khỏc nn kinh t th trng mi vn
hnh hn 10 nm cha to ra nhiu c hi u t cho khon tin nhn ri
trong nhõn dõn (theo ỏnh giỏ l rt ln). Bi cnh to ra tim nng vụ cựng
ln thu hỳt vn t cỏc thnh phn kinh t v cỏ nhõn cú nhu cu v nh .

S xut hin ca hng lot cỏc khu ụ th mi vi kiu nh c trng l cn
h khộp kớn trong cỏc chung c cao tng ó gõy c s chỳ ý ca ụng o
ngi dõn Th ụ ang cú nhu cu v nh . Vi nhng tin nghi khỏ y
cng vi gia c hp lý nhng ngi cú nhu cu v ch mi sn sng ng
trc tin cho ch u t cú th s hu nhng cn h ú trong tng lai.
Vic gúp vn c thc hin thụng qua ký kt hp ng gia ch u t (ca
nhng d ỏn ó c phờ duyt) vi ngi dõn (khỏch hng mua nh). Hp
ng cú th ký trc khi tin hnh thi cụng cụng trỡnh hoc sau khi cụng trỡnh
ó hon thin phn thụ ang ch hon thin trong ú quy nh khỏch hng
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
phi ng trc cho ch u t mt khon tin nht nh (1 ln hoc nhiu ln)
v sau mt khong thi gian ch u t hon thin cụng vic u t ca
mỡnh h s giao nh chớnh thc cho khỏch hng.

Tuy nhiờn mt hn ch ca ngun vn ny l s thiu n nh do khụng cú c
ch rng buc cng nh chớnh sỏch hng dn no. Huy ng nhiu hay ớt
ph thuc vo uy tớn ca ch u t, vo mc tin cy ca khỏch hng, kh
nng sn sng t nguyn gúp vn m khụng ũi hi chi phớ s dng vn m
ch m bo s chc chn c s hu mt cn h khi cụng trỡnh hon thnh.
Cựng vi s phỏt trin, trin khai rm r hng lot d ỏn ln nh khỏc nhau
thỡ quan h cung cu ó gim cng thng khin vic ký kt nhng hp ng
ng trc tin mua nh vy s gim, nh hng n tỡnh hỡnh huy ng vn
chung ca ch u t cn xõy dng nhng d ỏn kh thi hn trờn mo phng
din ỏp ng c nhu cu ca ngi dõn, nhm thu hỳt lng vn rt di
do ny vo xõy dng phỏt trin nh .

3. Kt qu v hiu qu u t.
3.1 Kt qu ca hot ng u t.

Kt qu ca hot ng u t c biu hin khi lng vn u t
ó c thc hin, cỏc ti sn c nh c huy ng hoc nng lc sn
xut kinh doanh phc v tng thờm.
õy khi lng vn u t thc hin bao gm tng s tin ó chi
tin hnh cỏc hot ng ca cụng cuc u t nh l cỏc chi phớ cho cụng tỏc
chun b u t, xõy dng nh ca v cỏc cu trỳc h tng, mua sm thit b
mỏy múc, tin hnh cỏc cụng tỏc xõy dng c bn v chi phớ khỏc theo quy
nh ca thit k d toỏn v c ghi trong d ỏn u t.
Cũn ti sn c nh huy ng c hiu l tng cụng trỡnh hay hng
mc cụng trỡnh, i tng xõy dng cú kh nng phỏt huy tỏc dng c lp
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
(lm ra sn phm, hay hng hoỏ hoc tin hnh cỏc hot ng dch v cho xó
hi ó c ghi trong d ỏn u t), ó kt thỳc quỏ trỡnh xõy dng, mua sm,
ó lm xong th tc nghim thu s dng cú th a vo hot ng c ngay.
Cui cựng, nng lc sn xut phc v tng thờm l kh nng ỏp ng
nhu cu sn xut phc v ca cỏc ti sn c nh ó c huy ng vo s
dng sn xut ra sn phm hoc tin hnh cỏc hot ng dch v theo quy
nh c ghi trong d ỏn u t.
Trong nn kinh t hng hoỏ, hai yu t ti sn c nh huy ng v nng lc
sn xut kinh doanh phc v sn xut tng thờm chớnh l hai ch tiờu giỏ tr v
hin vt ca kt qu vn u t. S liờn kt cht ch cú tớnh cht, khoa hc
gia hai ch tiờu giỏ tr v hin vt ca kt qu u t s m bo cung cp
mt cỏch ton din nhng lun c nhm xem xột v ỏnh giỏ tỡnh hỡnh thc
hin vn u t trờn c s ú cú th ra bin phỏp y mnh tc thc
hin u t, tp trung hon thnh dt im cỏc hng mc cụng trỡnh a vo
hot ng. ng thi vic s dng hai ch tiờu ny s phn ỏnh kp thi quy
mụ ti sn c nh trong cỏc ngnh, vựng v ton b nn kinh t quc dõn.
3.2 Hiu qu ca hot ng u t:

Khỏi nim : HIu qu xõy dng nh ụ th l kt qu hu ớch c v mt
kinh t v mt xó hi do s phỏt huy tỏc dng ca ng vn u t xõy dng
mang li cho ton xó hi sau khi cụng trỡnh nh ụ th c a vo hot
ng.
Cụng thc chung :
a. S tuyt i :
HIu qu (H) = Kt qu ( hay li ớch ) u ra (Q) Chi phớ u vo (V)
b. S tng i
Hiu qu (H) = Kt qu ( hay li ớch ) u ra (Q)/ Chi phớ u vo (V)
Cú ngha l hiu qu xõy dng nh ụ th l t kt qu ( hay li ớch ) ti
a cựng vi mt lng chi phớ hay t cựng mt kt qu ( li ớch) vi chi
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
phớ ti thiu sau khi hon thnh xõy dng v a cụng trỡnh nh ụ th
vo hot ng cú tớnh n tớnh c thự ca cụng trỡnh nh ụ th trong
iu kin chuyn i nn kinh t nc ta hin nay. Vỡ th 2 ch tiờu hiu
qu thng dựng trong xõy dng nh ụ th l : Tng din tớch hon
thnh ( m2 ) hoc s cn h hon thnh trong nm hoc s h gia ỡnh
nhn nh mi trong nm cú kt hp xem xột vi tng s vn u t
xõy dng nh trong nm v sut vn u t xõy dng 1m2 nh .

a) Cỏc ch tiờu v vn u t:
a.1. Sut vn u t 1 m2 ( n v tớnh 1000 /1m2 ) l ch tiờu phn
ỏnh lng vn u t bỡnh quõn cho 1 n v m2 . Hoc ngc li l ch
tiờu nghch phn ỏnh s din tớch nh hon thnh nhn c trờn 1 n
v vn u t cho xõy dng nh l biu hin c th ca h s hiu qu
vn u t trong xõy dng nh . Ký hiu quy c : d- ngi ta thng so
sỏnh d thc t vi d nh mc quy nh cho xõy dng mi, m rng v
khụI phc nh ụ th. nh mc sut vn u t 1 m2 nh l nh mc

tiờn tin cú tớnh quy nh, xỏc nh trờn c s nhng giI phỏp ti u v
chi phớ u t v cụng sut sn xut ca doanh nghip xớ nghip xõy dng,
ngnh, nn kinh t quc dõn.
a.2 Sut li nhun bỡnh quõn: ký hiu quy c : L l mc lóI tng lờn
bỡnh quõn cho mt ng vn u t cho xõy dng nh a n mc tng
ú.
a.3. Chi phớ thc t xõy dng 1 m2 l ch tiờu phn ỏnh ton b chi phớ
thc t chi cho vic xõy dng hon thnh bn giao 1 m2 . Ký hiu quy
c Hc.
a.4. Giỏ thnh 1 m2 l ch tiờu phn ỏnh otn b chi phớ trc tip v giỏn
tip cho xõy dng hon thnh 1 m2 ký hiu quy c l G
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
a.5. Mc tng thu nhp bỡnh quõn ca mt ng vn u t b vo xõy
dng nh ca a n mc tng y ( n v tớnh : 1000 ) ký hiu quy c
T.
b) Cỏc ch tiờu v din tớch:
b.1 Din tớch bỡnh quõn trờn 1 ngi ( n v thng tớnh m2 / ngi )
l ch tiờu phn ỏnh hiu qu thc t t c tớnh bỡnh quõn cho 1 ngi,
l biu hin c th ca nng lc phcv mi tng thờm ca xó hi.
b.2. Din tớch hon thnh a vo s dng trong nm hoc nhiu nm l
ch tiờu phn ỏnh tng s din tớch hon thnh bn giao a vo s dng
trong nm ca ton xó hi ( thng l 1 nm hoc nhiu nm ) bt k khi
cụng vo lỳc no ( din tớch bỡnh quõn u ngi )
b.3. Din tớch s dng ( din tớch cú ớch ) hon thnh bỡnh quõn cho 1
ngi ( n v thng tớnh : m2 s dng / ngi) l ch tiờu phn ỏnh tng
din tớch v din tớch ph hon thnh bỡnh quõn cho 1 ngi.
c. Cỏc ch tiờu v thi gian xõy dng v thi cụng xõy dng:
c.1 Thi gian xõy dng l ch tiờu phn ỏnh thi gian t lỳc bt u cụng

vic mang tớnh cht chun b n ký biờn bn nghim thu bn giao v vic
a vo s dng cụng trỡnh.
c.2 Thi gian hon li vn u t l ch tiờu phn ỏnh giai on m trong
ú do u t vn m thu li c li nhun bng s vn ó u t.
c.3 Tc xõy dng l ch tiờu phn ỏnh thi gian trung bỡnh cỏc phng
tin , nguyờn vt liu nm trong tỡnh trng xõy dng d dang.
c.4 Tc bi hon vn: l ch tiờu phn ỏnh thi gian trung bỡnh bi hon
li cho thu nhõpj cỏc phng tin, chi phớ cho xõy dng bng cỏch thu li
nhun.
NgoI ra cũn cú cỏc ch tiờu khỏc nh : T trong vn u t, mc
xõy dng d dang
Hot ng u t xõy dng nh to ra tI sn c nh ũi hi chi phớ
ln nhng nú mang li hiu qu trong thi gian di. Hiu qu trong quỏ
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trỡnh xõy dng d ỏn c xỏc nh bng kt qu t oc nh s dng
cỏc ngun vn u t b ra ti mt thi Im nht nh. phn ỏnh hiu
qu u t cú th dựng mt s ch tiờu sau:
Hiu qu u t chung:
Hiu qu u t
chung
=
Cỏc kt qu t c do thc hin u t

Tng s vn u t ó thc hin

Hiu qu t l thun vi kt qu thu c, kt qu thu c u ra cng
nhiu thỡ hiu qu t c cng cao. Cũn i vi cỏc chi phớ u vo, chi phớ
b ra cng nhiu thi hiu qu cng thp.

H s hiu qu u t:
H s hiu qu u t xõy dng c tớnh nh sau:
(V M)
E
K
+
=

Trong ú:
E l h s hiu qu vn u t
(V+M) l mc tng hng nm giỏ tr tI sn tng thờm.
K l s vn u t thc hin.
i vi tng cụng trỡnh hoc doanh nghip , n gin hoỏ ngi ta
cú th tớnh h s hiu qu l t s gia li nhun v s vn u t ó b ra.
Lợi nhuận
E
Tổn
g
số vốn đầu t
=

NgoI ra, ngi ta cũn s dng cỏc ch tiờu nh dI thi gian xõy
dng, tin thi cụng , nng sut lao ng v v ỏnh giỏ hiu qu xõy dng
d ỏn.
Hiu qu tI chớnh ca d ỏn:
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Hiu qu tI chớnh ca hot ng u t l mc ỏp ng nhu cu
phỏt trin hot ng sn xut kinh doanh, dch v v nõng cao i sng ca

ngi lao ng trong cỏc c s sn xut, kinh doanh, dch v trờn c s vn
u t m c s ó s dng so vi cỏc k khỏc, cỏc c s khỏc hoc so vi
nh mc chung.
ú l:
- LóI rũng thu c t d ỏn:NPV
Thu nhp thun tớnh theo mt bng hin ti ( NPV)
()
ii
ii
11
NPV B C
(1 r)
1r
=
+
+

Trong ú:
Bi: l doanh thu ca d ỏn.
Ci l chi phớ ca d ỏn.
R l t sut chit khu ca d ỏn.
N s nm hot ng ca d ỏn.
i l nm th i
+Nu NPV> 0 d ỏn c chp nhn v mt tI chớnh, ngc li
+NPV< 0 d ỏn khụng c chp nhõn . NPV l ch tiờu tuyt i c
s dng so sỏnh, la chn d ỏn u t.
T sut sinh li vn u t ( h s thu hi vn u t): ch tiờu ny
phn ỏnh mc li nhun thun thu c t mt n v vn u t c
thc hin. Kớ hiu l RR . Cụng thc tớnh nh sau:
Nu tớnh cho tng nm hot ng thỡ

Rri=
ipv
vo
W
/Ivo
I

Trong ú :
Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD
24