LUẬN VĂN:Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội ppt

LUẬN VĂN:


Đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án tại Hà Nội














mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm vừa qua, trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, quá trình đô thị hóa, chuyển dịch lực lượng lao động từ
nông thôn ra thành thị đang diễn ra hết sức nhanh chóng, sự thay đổi về thu nhập và điều
kiện sống của người dân, cùng với quá trình thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, chỉnh

trang đô thị của Nhà nước, đã làm cho nhà ở đã trở thành một vấn đề kinh tế - xã hội bức
xúc luôn giành được sự quan tâm của các cấp chính quyền và doanh nghiệp kinh doanh
phát triển nhà. Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở nước ta nói chung và Hà Nội
nói riêng, hiện nay đang diễn biến hết sức phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải
quyết. Do đó, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội hiện nay đang là một đòi hỏi khách quan cả về lý luận và thực tiễn.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí đặc
biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng và Nhà nước,
các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn, Hiện nay, Hà Nội là địa phương có quỹ nhà
lớn thứ hai của cả nước, tuy nhiên, trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt
với nhiều vấn đề hết sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là, tình trạng nhà ở
xuống cấp, không đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường đô thị (ở các khu phố cổ, phố cũ,
các khu chung cư xây dựng thời bao cấp, ); sự yếu kém trong quản lý đô thị dẫn tới tình
trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách đầu tư, phát
triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng, Đây là
những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu các mô
hình đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu
tư phát triển nhà ở là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Nhà ở là đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét
trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan
trọng cấu thành nên bất động sản. Xét trên khía cạnh xã hội, nhà ở còn là một trong những
tiêu chí đánh giá mức sống của con người, là sự thể hiện tính ưu việt của Nhà nước đối với


công dân, đặc biệt là những người nghèo. Đã có nhiều hình thức đầu tư phát triển nhà ở,
song thực tiễn cho thấy rằng các mô hình đầu tư phát triển nhà ở hiện nay vẫn còn bộc lộ
nhiều tồn tại và bất cập. Chính vì vậy, việc thiết lập mô hình đầu tư phát triển nhà ở với
mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu
cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết
sức cần thiết.

Xuất phát những nhận thức trên, tôi đã chọn vấn đề "Đầu tư phỏt triển nhà ở theo
mụ hỡnh dự ỏn tại Hà Nội " làm luận văn tốt nghiệp cao học, với mong muốn đóng góp
một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành
phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây
dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm gần đây, trước xu thế của quá trình hội nhập và toàn cầu hóa,
trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và sự đa dạng hóa các hoạt động
đầu tư, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở, đã xuất hiện nhiều công trình nghiên cứu vấn
đề đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án dưới nhiều góc độ và phạm vi khác nhau. ở
nước ngoài, có thể kể đến các công trình nghiên cứu của Jonh R. Hasen (Hướng dẫn đánh
giá dự án đầu tư trên thực tế, Nxb Licosaxuba, Hà Nội, 1990); Jack R. Meredith (Project
Management, A Managerial Approach. Jonh Willey & Sons.1989); Denis Lock (Project
management, the 4th edition), ở trong nước, có các công trình nghiên cứu như: "ảnh
hưởng của đô thị hóa đến nông thôn ngoại thành Hà Nội" (Nguyễn Văn áng, Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội, 2003); "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong
công cuộc đổi mới của Việt nam" (Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội, 2003);
"Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn Việt nam" (Thái Bá Cẩn, Nxb
Tài chính, Hà Nội, 2003); Đề tài nghiên cứu khoa học: "Phân tích chính sách phát triển thị
trường quyền sử dụng đất trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của Viện Nghiên cứu
Quản lý kinh tế Trung ương,…
Các công trình nghiên cứu trên đây mới đề cập đến đầu tư phát triển nhà ở theo
mô hình dự án trên bình diện chung mà chưa nghiên cứu vấn đề trên một địa bàn cụ thể


với những nét đặc thù riêng đó là thành phố Hà Nội. Mặt khác, hoạt động đầu tư phát
triển nhà là một hoạt động kinh tế mang tính đặc thù và nó luôn luôn biến đổi. Do đó,
vấn đề này cần phải được nghiên cứu một cách thường xuyên nhằm tạo ra cơ sở khoa học
để tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực
tiễn cuộc sống.

3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích
- Trình bày một cách có hệ thống những vấn đề chung về đầu tư và đầu tư xây
dựng nhà ở theo mô hình dự án;
- Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, qua
đó chỉ ra những thành tựu, ưu điểm và những tồn tại, hạn chế của hoạt động này trong thời
gian vừa qua;
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh và nâng
cao hiệu quả phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài, qua đó làm
rõ cơ sở lý luận chung của hoạt động đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội;
- Tìm hiểu một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án của một
số nước trên thế giới và một số địa phương tiêu biểu ở nước ta;
- Khảo sát thực trạng đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án trong những năm
vừa qua; chỉ ra những ưu điểm, tồn tại, nguyên nhân và bài học kinh nghiệm;
- Đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát
triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội trong những năm tới đây.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng
Luận văn khảo sát, nghiên cứu hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự


án tại thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn ở những vấn đề về đầu tư và phát triển nhà
ở theo mô hình dự án tại Hà Nội, cụ thể: lý luận chung về đầu tư và đầu tư nhà ở; thực
trạng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án tại Hà Nội.
Về mặt thời gian, luận văn khảo sát đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở

theo mô hình dự án tại Hà Nội trong khoảng thời gian từ năm 2000 đến nay và đề xuất các
định hướng và giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành những mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã dựa trên phương
pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê-nin (duy vật biện chứng và duy vật lịch sử). Bên cạnh
đó, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như: lấy ý kiến chuyên gia,
khảo sát thực tế, phương pháp so sánh, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp
thống kê, phương pháp phân tích, tổng hợp…
6. Đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở nhận thức về tính cần thiết của đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự
án, luận văn phân tích thực trạng đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án tại Hà Nội, chỉ
ra những ưu điểm, lợi thế, những tồn tại, hạn chế và những vấn đề đang đặt ra hiện nay đối
với hoạt động này;
- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp cơ bản nhằm đẩy mạnh hoạt động đầu
tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, kết cấu của
luận văn gồm 3 chương, 10 tiết.




Chương 1
Một số vấn đề lý luận và thực tiễn
về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án

1.1. Lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển
Theo Từ điển tiếng Việt (1995) thì đầu tư có nghĩa là "bỏ nhân lực, vật lực, tài lực vào

công việc gì, trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế - xã hội" [33, tr. 291].
Trong kinh tế học, khái niệm đầu tư được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác
nhau tùy theo phạm vi phát huy tác dụng và kết quả đầu tư. Hiểu theo nghĩa chung nhất,
đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản
đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất, kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa
phương, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ quan nhà nước nói riêng.
Nguồn lực ở đây có thể là tài chính, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, chất xám, công
nghệ, Nếu hiểu theo nghĩa hẹp, thì đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các
nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế - xã hội những kết quả trong tương lai
lớn hơn các nguồn lực đã chi phí để đạt được những kết quả đó. Trong thực tế, hoạt động
đầu tư được biểu hiện dưới nhiều hình thái khác nhau hết sức đa dạng, xét trên góc độ
quan hệ quản lý, đầu tư được chia thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp.
Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia vào
việc quản lý, điều hành quá trình thực hiện dự án. Ví dụ, nhà đầu tư tiến hành đầu tư vào
thị trường chứng khoán, họ có thể được thụ hưởng các lợi ích từ việc mua bán chứng
khoán đem lại và thực hiện các quyền lợi khác, nhưng họ không tham gia vào việc quản lý,
điều hành trực tiếp đối với tài sản mà mình đã bỏ vốn đầu tư.
Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư mà ở đó người bỏ vốn đầu tư trực tiếp tham
gia điều hành, quản lý và vận hành kết quả đầu tư. Đầu tư trực tiếp được thể hiện dưới hai
hình thức: đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Đầu tư dịch chuyển là hình thức đầu tư


có mục tiêu nhằm dịch chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sản. Khác với đầu tư dịch
chuyển, đầu tư phát triển có mục tiêu đầu tư nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản
xuất kinh doanh và sinh hoạt đời sống xã hội, đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài
sản, dịch vụ cho nền kinh tế.
Tóm lại, có thể hiểu đầu tư phát triển là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài
chính, lao động, khoa học - công nghệ và các nguồn lực vật chất khác vào sản xuất kinh
doanh nhằm duy trì và tạo ra các nguồn lực mới cho sự tăng trưởng và phát triển của nền
kinh tế - xã hội.

1.1.1.2. Khái niệm dự án đầu tư
Dự án (Project), là những dự định, hành động nào đó đã được lập thành phương án
hành động cụ thể mà căn cứ vào đó người ta có thể đánh giá chính xác để phê chuẩn hoặc
để thực hiện những dự định hành động đó. Dự án đầu tư là một danh từ chung, dùng để dự
định hành động, kế hoạch hành động, phương pháp hành động trên nhiều lĩnh vực, đó có
thể là dự án cải cách hành chính, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, nhà ở,
Theo Nghị định 177-CP, ngày 20/10/1994 của Chính phủ thì dự án đầu tư là "một
tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng
nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của
sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định" [6, tr. 4].
Hoạt động đầu tư được xúc tiến thông qua dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác
nhau về dự án đầu tư, tùy theo góc độ tiếp cận, trên góc độ quản lý thì dự án đầu tư được
hiểu là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, công nghệ, vật tư và nguồn nhân lực để tạo
ra những kết quả về kinh tế - xã hội. Xét trên góc độ kế hoạch hóa, dự án đầu tư là sự thể
hiện chi tiết kế hoạch đầu tư sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội cụ thể làm tiền đề cho các
quyết định đầu tư. Xét về nội dung, thì dự án đầu tư là bản dự kiến các chi phí và hoạt
động được tính toán theo một kế hoạch chặt chẽ nhằm thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã
hội theo dự định.
Theo đó, một dự án đầu tư bao gồm những yếu tố chủ yếu sau đây:
 Mục tiêu của dự án đầu tư. Các dự án bao giờ cũng có mục tiêu, mục đích cụ thể.
Thông thường, mục tiêu của các dự án đầu tư thường được thể hiện ở hai mức: mục tiêu


phát triển và mục tiêu của chủ đầu tư. Mục tiêu phát triển là thể hiện sự đóng góp của dự
án đối với sự phát triển kinh tế - xã hội mà dự án mang lại. Mục tiêu của chủ đầu tư là
những lợi ích mà chủ đầu tư hướng tới khi thực hiện dự án, ở đây có thể là những lợi ích
tài chính, phát triển xã hội, nguồn nhân lực,
 Kết quả của dự án đầu tư. Đó là những kết quả, sản phẩm cần phải đạt được
trong quá trình thực hiện dự án. Đây là một trong những tiêu chí để đánh giá sự thành công
của dự án.

 Các hoạt động của dự án. Là những công việc cần thực hiện để tạo ra kết quả
nhất định. Những hoạt động này được lập sẵn theo một lịch trình nhất định gọi là kế hoạch
thực hiện dự án.
 Các nguồn lực của dự án. Bao gồm các yếu tố như vốn, lao động, khoa học -
công nghệ, vật tư, cần thiết để tiến hành thực hiện dự án.
Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư, việc phân loại này nhằm mục đích tạo cơ sở
cho việc phân công, phân định thẩm quyền xét duyệt dự án và là cơ sở khi xác định trọng
tâm, trọng điểm quản lý đối với từng loại dự án. Theo đó, dự án đầu tư có thể được phân
thành các loại sau đây:
- Căn cứ theo mục đích cuối cùng của dự án, dự án đầu tư được phân thành:
 Dự án đầu tư xây dựng cơ bản;
 Dự án đầu tư xây dựng và mở rộng hạ tầng kinh tế;
 Dự án đầu tư xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng văn hóa - xã hội;
 Dự án đầu tư sản xuất;
 Dự án đầu tư dịch vụ và kinh doanh;
 Dự án hỗ trợ tài chính;
 Các nhóm dự án khác.
- Căn cứ theo chủ thể bỏ vốn, dự án đầu tư được phân thành:
 Dự án quốc gia;


 Dự án dân lập;
 Dự án kết hợp Nhà nước và công dân.
- Căn cứ theo "quốc tịch" của vốn, dự án đầu tư được phân thành:
 Dự án đầu tư trong nước;
 Dự án đầu tư có vốn nước ngoài.
- Căn cứ theo tính chất và lĩnh vực đầu tư, dự án đầu tư được phân thành:
 Các dự án đầu tư chiến lược;
 Các dự án đầu tư thông thường.
Theo qui định của điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng bằng nguồn vốn trong nước

(ban hành kèm Nghị định số 16/CP/2005/NĐ-CP ngày 08 tháng 7 năm 2005 của Chính
phủ) thì dự án đầu tư được chia thành ba nhóm A, B, C với những đặc trưng sau:
- Dự án nhóm A, là những dự án có một trong các điều kiện sau:
 A1- Là những dự án đầu tư mới không kể mức vốn đầu tư, thuộc phạm vi bảo mật
quốc gia hoặc có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội quan trọng của đất nước và dự án đầu tư
thuộc các ngành sản xuất các chất độc hại, chất nổ, khai thác, chế biến các khoáng sản quí
hiếm như: vàng, bạc, đá quí, đất hiếm,…)
 A2 - Là những dự án đầu tư có tổng mức đầu tư lớn hơn mức qui định:
A2.1 - Là những dự án trên 200 tỷ đồng Việt Nam hoặc 20 triệu USD đối với các
ngành công nghiệp điện, khai mỏ, luyện kim, chế tạo máy, xi măng; các ngành giao thông,
thủy lợi, cấp thoát nước đô thị.
A2.2 - Là những dự án trên 100 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 10 triệu USD thuộc
các ngành công nghiệp năng như: kỹ thuật điện, điện tử, hóa chất, phân bón, chế tạo cơ
khí, vật liệu xây dựng; các ngành công nghệ như: sành, sứ, thủy tinh, giấy, dệt, may mặc;
bưu điện; các ngành sản xuất: hóa dược, thuốc chữa bệnh, chế biến nông lâm, thủy sản, sản
xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
A2.3 - Là những dự án trên 50 tỷ đồng Việt Nam hoặc trên 5 triệu USD đối với


các ngành còn lại.
 A3. Là những dự án khôi phục, cải tạo mở rộng, đổi mới kỹ thuật có tổng mức
đầu tư bằng 70% so với mức đầu tư của dự án nhóm A2.
- Dự án nhóm B, là những dự án có một trong các điều kiện sau:
 B1 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.1, có tổng mức đầu tư từ
25 tỷ đồng Việt Nam đến 200 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 2,5 triệu USD
đến 20 triệu USD;
 B2 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm A2.2 có tổng mức đầu tư từ
15 tỷ đồng Việt Nam đến 100 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tệ từ 1,5 triệu USD
đến 10 triệu USD;
 B3 - Các dự án đầu tư thuộc mục A2.3, có tổng mức đầu tư từ 5 tỷ đồng Việt

Nam đến 50 tỷ đồng Việt Nam, hoặc sử dụng ngoại tề từ 0,5 triệu USD đến 5 triệu USD;
 B3 - Là các dự án đầu tư thuộc nhóm dự án A3, có tổng mức đầu tư bằng 70% so với
tổng mức đầu tư qui định đối với các dự án thuộc nhóm B1, B2, B3.
- Dự án nhóm C, là những dự án không thuộc diện các dự án đã nêu trên.
Tóm lại, hiểu theo nghĩa chung nhất, thì dự án đầu tư là một lĩnh vực hoạt động
đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với những, phương pháp riêng, nguồn lực
riêng và theo một kế hoạch nhất định, nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế xã hội.
1.1.1.3. Khái niệm, đặc điểm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án
Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài
chính, nguồn nhân lực, vật tư, khoa học - công nghệ, vào việc xây dựng nhà ở theo một
kế hoạch, phương án cụ thể nhằm đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội đã đặt ra.
Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đòi hỏi phải huy
động một lượng vốn lớn và số vốn này tồn đọng trong suốt quá trình thực hiện dự án đầu
tư. Hoạt đồng đầu tư xây dựng nhà ở theo mô hình dự án thường có qui mô rất lớn, hiện
đại, đồng bộ về hạ tầng, công nghệ thi công tiên tiến, thời gian thực hiện dài, do đó, nó đòi


hỏi phải huy động một lượng vốn lớn trong quá trình thực hiện. Mặt khác, khác với các
hoạt đồng đầu tư khác, vốn cho đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án thường bị khê
đọng trong quá trình thực hiện dự án, chính vì vậy, thời gian thu hồi vốn đối với dự án
thường diễn ra rất lâu.
Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để có được lợi nhuận thu
từ việc khai thác công trình và bù đắp được chi phí đã bỏ ra để xây dựng công trình đó.
Thời gian thu hồi vốn được xác định theo công thức sau:
T =
V
L+Lv

Trong đó:

- V: Vốn đầu tư ban đầu
- L: Mức lãi hàng năm
- Lv: Lãi suất ngân hàng của vốn vay đầu tư, nếu V là vốn vay
- T: Là thời gian thu hồi vốn đầu tư.
Xác định thời hạn thu hồi vốn đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng để
đánh giá hiệu quả dự án đầu tư cũng như phân tích, so sánh lựa chọn phương án đầu tư.
Chỉ tiêu này giúp nhà đầu tư thấy rõ thời hạn thu hồi vốn đầu tư, cũng như mức chi phí về
vốn phải trả trong quá trình thực hiện dự án, từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không.
Thứ hai, đây là hoạt động trong một thời gian lâu dài và chịu nhiều ảnh hưởng của
các nhân tố tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế, Hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án thường huy động một nguồn vốn, vật tư và lao động tương đối lớn, thời gian
triển khai và vận hành của mỗi dự án thường diễn ra trong nhiều năm. Do đó, nó chịu sự
tác động của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, chính trị và xã hội dẫn đến hậu quả là hoạt
động này chứa đựng rủi ro rất cao, các nhân tố ảnh hưởng ở đây có thể là: thiên tai, điều
kiện địa chất thi công; sự biến động của giá cả vật tư; chính sách đất đai và đầu tư của Nhà
nước; nhu cầu, thị hiếu của khách hàng…Mặt khác, các dự án đầu tư phát triển nhà ở theo
mô hình dự án diễn ra trong một thời gian dài, theo một qui trình bắt buộc nhất định từ


khâu lập dự án, thẩm định dự án, phê duyệt dự án, triển khai đầu tư, khai thác và vận hành
dự án. Qui trình này diễn ra nhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động khác
nhau, các yếu tố này sẽ được trình bày cụ thể ở mục 1.2.
Thứ ba, kết quả đầu tư dự án (sản phẩm) thường có giá trị sử dụng lâu dài và sẽ
phát huy hiệu quả ở nơi nó được thực hiện. Sản phẩm của hoạt động đầu tư phát triển nhà
ở theo mô hình dự án là hình thành nên những căn hộ, khu nhà ở với sự đồng bộ về hạ tầng
kỹ thuật (điện, nước, đường giao thông, hệ thống viễn thông,…) và hạ tầng xã hội (trường
học, bệnh viện, công viên, các khu mua sắm, giải trí,…). Các sản phẩm này là những tài
sản lớn, có kết cấu vật chất bền vững, tuân thủ các tiêu chuẩn về qui hoạch đô thị và kiến
trúc đã được Nhà nước phê chuẩn, vì vậy, nó sẽ tồn tài lâu dài tại nơi thực hiện dự án. Mặt
khác, với tính chất đặc thù của mình, các sản phẩm của dự án là nhà ở, nó luôn gắn liền với

đất và quyền sử dụng đất, vì vậy, nó chỉ có thể phát huy hiệu quả nơi dự án được thực
hiện.
1.1.2. Một số tiêu chí đánh giá hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án tại thành phố Hà Nội
1.1.2.1. Hiệu quả về kiến trúc, qui hoạch, môi trường, mỹ quan đô thị
Khi góp ý vào Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010, trong Thông báo số
21-TB/TW, ngày 14/11/1996, Bộ Chính trị Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đã cho ý
kiến chỉ đạo:
Phải đặc biệt quan tâm đến các giải pháp kiến trúc, đảm bảo kết hợp hài
hòa tính hiện đại với tính dân tộc, giữ gìn và tôn tạo khu phố cổ, kiến trúc có giá
trị, bố trí không gian tiêu chuẩn nhà ở hợp lý, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, các
công trình phúc lợi công cộng…, chú trọng đến các giải pháp bảo đảm vệ sinh
môi trường,…[14. tr. 2].
Đây là định hướng chỉ đạo của Đảng, đồng thời cũng là một trong những tiêu chí
đánh giá tính hiệu quả của các dự án phát triển nhà ở.
Có nhiều tiêu chí để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư phát triển nhà ở, song
với những nét đặc thù của mình, các dự án đầu tư phát triển nhà ở tại Hà Nội phải đảm bảo


các yêu cầu về kiến trúc, qui hoạch, vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị và bảo tồn, gìn giữ
các giá trị văn hóa truyền thống.
Xét trên phương diện qui hoạch và kiến trúc. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở
được coi là hiệu quả khi nó tuân thủ một cách nghiêm túc qui hoạch vùng và qui hoạch
tổng thể của toàn thành phố, bao gồm qui hoạch về hạ tầng kỹ thuật, các công trình phúc
lợi công cộng, mặt bằng tổ chức không gian,… Đảm bảo được sự hài hòa và thống nhất về
kiến trúc đô thị, tuân thủ các chuẩn mực kiến trúc và qui hoạch đã được phê duyệt như mật độ
xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, màu sắc, Mặt khác, Hà Nội là một thành
phố có truyền thống lịch sử và văn hóa lâu đời, chính vì vậy, các dự án đầu tư phát triển
nhà ở phải tôn trọng và gìn giữ các giá trị văn hóa và lịch sử, kết hợp hài hòa tính hiện đại
và tính truyền thống trong kiến trúc và qui hoạch.

Xét trên phương diện môi trường và mỹ quan đô thị. Một dự án đầu tư phát triển
nhà ở được coi là có hiệu quả khi nó đảm bảo các tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường và mỹ
quan đô thị. Theo đó, các dự án đầu tư phát triển nhà ở phải đảm bảo vệ sinh môi trường
trong lúc triển khai và đặc biệt là khi đi vào sử dụng, các dự án này không được gây ô
nhiễm về tiếng ồn, bụi bặm, rác và nước thải sinh hoạt,…phải đảm bảo sức khỏe cho người
dân sống trong và ngoài khu vực thực hiện dự án. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở cũng phải
đảm bảo các yếu tố về mỹ quan đô thị như kiến trúc phải phù hợp với cảnh quan xung
quanh, không cơi nới, cải tạo, lắp đặt các thiết bị phụ trợ khi chưa được phép, phơi phóng
quần áo, trồng cây cảnh không đúng chỗ, thể hiện được tính hiện đại, văn minh và thanh
lịch trong nếp sống và sinh hoạt của người dân thủ đô.
1.1.2.2. Hiệu quả về mặt xã hội
Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đặc biệt, xét trên phương diện xã hội nhà
ở còn là một trong những tiêu chí đánh giá mức sống của con người và thể hiện tính ưu
việt của Nhà nước đối với công dân, đặc biệt là những người nghèo. Chính vì vậy, hiệu
quả về mặt xã hội là một trong những thức đo quan trọng đánh giá sự thành công của dự
án.
Hiệu quả về mặt xã hội trong một dự án đầu tư phát triển nhà ở có thể được xem
xét trên hai phương diện. Thứ nhất, đó là việc nâng cao điều kiện sống của con người,


chỉnh trang bộ mặt đô thị. Thứ hai, đó là việc thực hiện các chính sách ưu đãi đối với các
thành phần dân cư trong giải quyết vấn đề nhà ở. Xét trên phương diện thứ nhất, các dự án
đầu tư phát triển nhà ở, để đạt hiệu quả về mặt xã hội cần phải giải quyết tốt việc nâng cao
điều kiện sống cho người dân, ở các vùng có điều kiện sống không đảm bảo như ô nhiễm,
nhà ở xuống cấp, ảnh hưởng của thiên tai,… nhằm tạo ra sự văn minh, hiện đại cho thành
phố. Xét trên phương diện thứ hai, hiệu quả xã hội được thể hiện qua việc dự án thực hiện
được các chính sách của Đảng và Nhà nước trong vấn đề giải quyết nhà ở cho người
nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng, đây
là vấn đề hết sức quan trọng, nó thể hiện bản chất, tính ưu việt của chế độ chính trị ở nước
ta…

1.1.2.3. Hiệu quả về kinh tế
Hiệu quả kinh tế là tiêu chí quan trọng để đánh giá mức độ thành công của các dự
án đầu tư phát triển nhà ở. Một dự án đầu tư phát triển nhà ở được coi là có hiệu quả về
mặt kinh tế khi nó đáp ứng được các yêu cầu sau:
Thứ nhất, đối với doanh nghiệp. Đó là sự chi phí các nguồn lực có hiệu quả về
kinh tế. Theo đó, doanh nghiệp bỏ ra các nguồn lực như lao động, vật tư, vốn, vào quá
trình thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở và sau khi bán nhà ở (sản phẩm kinh
doanh), họ thu được một mức lợi nhuận nhất định. Lợi nhuận là một trong những cơ sở để
doanh nghiệp quyết định dự án đầu tư, đồng thời nó cũng là tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh
tế của dự án. Mức lợi nhuận doanh nghiệp thu được có thể được xem xét thông qua hệ số
doanh lợi hoặc suất đầu tư.
Hệ số doanh lợi bao gồm:
Tỷ lệ lợi nhuận

trên doanh thu
=

Lợi nhuận sau thuế
Doanh thu

Tỷ lệ lợi nhuận

=

Lợi nhuận sau thuế


trên vốn dự án
vốn dự án
Tỷ lệ lợi nhuận/ doanh thu và tỷ lệ lợi nhuận/ vốn thực hiện dự án cao, điều này

chứng tỏ dự án đạt hiệu quả kinh tế cao và ngược lại. Doanh nghiệp đạt được hệ số doanh
lợi cao khi họ biết tận dụng các nguồn lực, cơ hội đầu tư và tiết kiệm được chi phí trong
quá trình sản xuất.
Suất đầu tư là mức vốn đầu tư cần cho việc tạo ra được một đơn vị kết quả đầu tư,
suất đầu tư được tính theo công thức sau:
v =
V
Q
Trong đó:
- v: Suất đầu tư
- V: tổng số vốn đầu tư
- Q: Tổng kết quả xây dựng
Chỉ tiêu này nói lên chi phí sản phẩm cao hay thấp trong xây dựng cơ bản. Trong
trường hợp mọi yêu cầu xây dựng cơ bản đều được bảo đảm như nhau, phương án nào có suất
đầu tư nhỏ nhất là phương án tối ưu. Nắm bắt được chỉ tiêu này là điều kiện hết sức quan
trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư.
Thứ hai, về phía người tiêu dùng (khách hàng). Đó là việc mua được hàng hóa
đúng giá và phát huy hiệu quả trong quá trình sử dụng. Hiện nay, ở nước ta, nhà ở là một
loại hàng hóa đặc biệt, mà sự lên xuống của giá cả nhiều khi không phản ánh đúng qui luật
của thị trường. Thông thường thì giá nhà ở lên, xuống dựa theo nhu cầu của người tiêu
dùng và khả năng sinh lợi của nó, (tuân theo qui luật thị trường) tuy nhiên hiện nay ở nước
ta, giá nhà ở lên xuống chủ yếu chịu sự tác động của đầu cơ, yếu tố tâm lý, đặc biệt là thói
quen xem nhà ở cũng là tài sản để cất giữ - đây là một trong những yếu tố làm cho thị
trường nhà ở phát triển không lành mạnh. Hiện nay, vấn đề này đang gây nên nhiều khó
khăn trong việc giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầu thực sự, cũng như đối với
doanh nghiệp khi triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Chính vì vậy, người tiêu


dùng luôn mong muốn mua nhà ở với giá hợp lý và khi đưa vào sử dụng công trình phát
huy hiệu quả thực tế, đáp ứng được nhu cầu của mình.

Thứ ba, về phía Nhà nước. Dưới góc độ quản lý và điều tiết vĩ mô, đối với Nhà
nước, một dự án đầu tư phát triển nhà ở có hiệu quả kinh tế khi nó sử dụng hợp lý và có
hiệu quả các nguồn tài nguyên quốc gia, tuân thủ qui hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế -
xã hội, cải thiện và giải quyết được chỗ ở cho dân cư, đặc biệt là những người nghèo,
người có thu nhập thấp, gia đình có công với cách mạng,…
Đối với từng dự án cụ thể, xuất phát từ mục tiêu, yêu cầu khác nhau, mà người ta
có thể nhấn mạnh một trong những tiêu chí nêu trên. Tuy nhiên, xét một cách tổng thể, một
dự án đầu tư phát triển nhà ở để được coi là có hiệu quả thì tối thiểu nó phải đáp ứng được
các yêu cầu nói trên. Có nghĩa là dự án đó phải kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế giữa người
mua, người bán và lợi ích của toàn xã hội mà Nhà nước là người đại diện.
Thứ tư, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đảm bảo tính tăng trưởng bền
vững. Hiện nay, tính tăng trưởng bền vững đang là một đòi hỏi đối với các hoạt động kinh
tế nói chung, trong đó có hoạt động đầu tư phát triển nhà ở. Trong lĩnh vực đầu tư phát
triển nhà ở, tính tăng trưởng bền vững được thể hiện qua một số điểm sau:
- Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép khai thác và sử dụng có
hiệu quả các nguồn lực của xã hội. So với các hình thức đầu tư phát triển nhà ở đã từng tồn
tại ở nước ta từ trước tới nay thì đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án cho phép
chúng ta huy động được nguồn lực lớn và tập trung trong xã hội, các nguồn lực có thể kể
đến ở đây là đất đai, vốn, kỹ thuật, công nghệ Mặt khác, hình thức đầu tư phát triển nhà
ở theo mô hình dự án còn cho phép chúng ta sử dụng có hiệu quả các nguồn lực như đất
đai, lao động, công nghệ… đây chính là điều kiện hết sức quan trọng tạo nên sự phát triển
mang tính bền vững cho nền kinh tế.
- Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tạo nên được bộ mặt mới cho đô thị,
sự thống nhất về qui hoạch và kiến trúc của đô thị. Với tính đặc thù của mình, đầu tư phát
triển nhà ở sẽ tạo nên sự đồng bộ, ổn định trong kiến trúc và qui hoạch, sự đồng bộ về kết
cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chính điều này sẽ tránh được sự manh mún và lộn
xộn trong qui hoạch đô thị, tránh được việc phải phá dỡ, đền bù gây tốn kém các nguồn lực


xã hội.

- Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án góp phần không nhỏ vào việc giải
quyết các vấn đề xã hội. Hình thức đầu tư này cho phép giải quyết được các vấn đề xã
hội, một điều kiện hết sức quan trọng tạo nên sự phát triển và tăng trưởng bền vững. Đầu
tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng là
người nghèo, gia đình có công với cách mạng, sinh viên, cán bộ, công chức… thông qua
các hình thức như cho vay vốn ưu đãi mua nhà, thuê, thuê mua nhà ở. Với tính ưu việt
của mình như giá cả vừa phải, hình thức mua nhà đa dạng, xây dựng với qui mô lớn, đầu
tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án hiện nay là giải pháp hết sức quan trọng nhằm giải
quyết các vấn đề xã hội ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở, đây là một trong những điều
kiện quan trọng tạo nên sự phát triển bền vững.
1.2. Những nhân tố ảnh hưởng, tác động đến đầu tư phát triển nhà ở theo mô
hình dự án tại thành phố Hà Nội
1.2.1. Nhân tố Nhà nước
Nhà nước đóng một vai trò hết sức quan trọng có tác động lớn đến hoạt động đầu tư
phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Tầm quan trọng này xuất phát từ vai trò quản lý và
điều tiết chính sách vĩ mô của Nhà nước, cụ thể là:
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc lập và quản lý qui hoạch đô thị, bao
gồm qui hoạch chung cho toàn bộ phạm vi đất đô thị và qui hoạch chi tiết cho từng vùng
thuộc phạm vị đất đô thị. Đề án quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt là cơ sở pháp lý
quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Mặt
khác, trên phương diện quản lý đô thị, Nhà nước là người xây dựng các chính sách về giá
đất, cơ chế đầu tư, kinh doanh nhà ở; đền bù, giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất
thực hiện các dự án; quản lý mục tiêu dự án; xây dựng chính sách thuế đối với các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản; quản lý phương hướng, biện pháp huy động và sử dụng
các nguồn lực thực hiện dự án,… Đồng thời, Nhà nước cũng là người xây dựng các tiêu
chí qui định chất lượng công trình của dự án, quản lý về mặt nhà nước thông qua các hoạt
động như thanh tra, kiểm tra, giám sát,… đây là những vấn đề hết sức quan trọng, có tác
động và ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư phát triển nhà ở của các doanh nghiệp.

Xét trên phương diện kinh tế, Nhà nước còn là khách hàng lớn của các doanh
nghiệp đầu tư phát triển nhà ở. Hằng năm, Nhà nước sẽ lên kế hoạch mua lại nhà của
doanh nghiệp hoặc đầu tư xây dựng nhà ở với mục tiêu tạo lập nơi ở mới và cải tạo, nâng
cấp điều kiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội. Mặt khác,
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà
ở như chi ngân sách giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tái định cư, xây dựng cơ
sở hạ tầng, bảo lãnh tín dụng, cho vay ưu đãi. Nói tóm lại, xét trên phương diện kinh tế,
trong nhiều trường hợp thì Nhà nước vừa là người quản lý, người bán, người mua và người
cho thuê nhà ở.
Mặt khác, Nhà nước của chúng ta là Nhà nước xã hội chủ nghĩa của dân, do dân,
vì dân, xuất phát từ bản chất đó, từ trước tới nay, vấn đề nhà ở của người dân luôn luôn
được Nhà nước quan tâm, hỗ trợ. Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước đã đề ra
nhiều chủ trương, chính sách tạo lập nhà ở cho các đối tượng xã hội, thông qua sự hỗ trợ
về tài chính như ưu đãi vay vốn, hỗ trợ kinh phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng
đất,…Vì vậy, có thể nói rằng, quá trình thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà
nước đã tác động không nhỏ tới hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trong giai đoạn hiện
nay.
1.2.2. Vốn, nhân lực, khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng
- Vốn là nguồn lực hết sức quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư
phát triển các dự án nhà ở. Đối với các doanh nghiệp, tùy theo từng loại hình, vốn đầu tư
được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau như từ ngân sách, vốn tự có của doanh nghiệp,
vốn vay, vốn huy động từ dân cư Đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án là một hoạt
động mang tính đặc thù, nó đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian thu hồi vốn hết sức chậm.
Vì vậy, vốn thực sự trở thành một thế mạnh của mỗi một doanh nghiệp, đặc biệt là các
doanh nghiệp xây dựng nhà ở, đây là cơ sở quan trọng để doanh nghiệp quyết định các dự
án đầu tư và thực hiện các dự án này đúng tiến độ. Do đó, việc huy động và sử dụng có
hiệu quả các nguồn vốn ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả thực hiện dự án nói riêng và
kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói chung.
- Nguồn nhân lực đóng một vai trò hết sức quan trọng, là yếu tố có ảnh hưởng lớn

đến năng lực thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Nguồn nhân lực thường được
xem xét dựa trên các cấp độ sau:
Thứ nhất, nguồn nhân lực cấp cao, đây là những người có kiến thức, trình độ
chuyên môn kỹ thuật, được đào tạo một cách bài bản, có khả năng quản lý và kinh doanh.
Vai trò của họ được thể qua công tác hoạch định kế hoạch và quản lý dự án đầu tư, đề ra
các giải pháp tối ưu về kinh tế và kỹ thuật. Họ đóng vai trò hết sức quan trọng, tác động rất
lớn đến sự thành công của các dự án đầu tư phát triển nhà ở.
Thứ hai, đội ngũ cán bộ cấp trung gian. Trong các doanh nghiệp đầu tư xây dựng
nhà ở, họ là các đội trưởng thi công, kỷ sư trưởng, trưởng các phòng ban…Với cương vị
này, họ là người thừa hành kế hoạch, mệnh lệnh của cấp trên và lãnh đạo cấp dưới thực
hiện các kế hoạch, mệnh lệnh đó. Đội ngũ cán bộ này đóng vai trò rất quan trọng, tác động
lớn đến quá trình thực hiện các dự án đúng tiến độ, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, an toàn
lao động, kịp thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp thi công hợp lý và tiết kiệm chi phí.
Thứ ba, lực lượng lao động trực tiếp của doanh nghiệp. Đội ngũ lao động lành nghề,
có kinh nghiệm, cơ cấu hợp lý là một yếu tố quan trọng trong quá trình thực hiện dự án đầu tư
phát triển nhà ở. Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng, chăm lo đến đời sống của người
lao động là vấn đề quan tâm hàng đầu nhằm tạo ra sự ổn định và nâng cao năng lực thực hiện dự
án của của doanh nghiệp.
- Khoa học kỹ thuật và công nghệ xây dựng là yếu tố hết sức quan trọng có ảnh
hưởng lớn đến việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà ở. Biểu hiện cụ thể của nó là
tính hiện đại và đồng bộ của máy móc thiết bị và công nghệ thi công, đây là một bộ phận
tài sản quan trọng của doanh nghiệp, đồng thời, nó cũng là thước đo trình độ kỹ thuật, uy
tín, năng lực thi công và khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
1.2.3. Nhu cầu của phát triển kinh tế - xã hội
Nhu cầu phát triển của nền kinh tế xã hội có tác động không nhỏ đến vấn đề đầu tư
và phát triển nhà ở. Vấn đề đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với việc thực hiện các
mục tiêu kinh tế - xã hội của Trung ương và thành phố Hà Nội. Trước yêu cầu phát triển
của đất nước nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng, giải quyết tốt vấn đề nhà ở sẽ
là động lực trực tiếp cho việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội. Mặt khác, nhu cầu của

phát triển kinh tế xã hội sẽ tác động lớn đến đầu tư phát triển nhà ở, một mặt, nó tạo ra nhu
cầu cho việc thực hiện các dự án nhà ở, mặt khác, nó tạo ra cơ sở vật chất cho việc thực
hiện các dự án này. Chính vì vậy, việc dự báo đúng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội là một
trong những tiêu chí quan trọng để thực hiện các dự án đầu tư, đồng thời nó cũng là nhân
tố tác động đến hiệu quả của các dự án đầu tư.
1.2.4. Nhu cầu của thị trường nhà ở
Nhu cầu về nhà ở là nhân tố hết sức quan trọng để tiến hành triển khai các dự án
đầu tư phát triển nhà. Nhu cầu về nhà ở được xem xét trên các khía cạnh như: khả năng về
tài chính của các hộ gia đình (thu nhập), nhu cầu về chỗ ở của người dân, sở thích và mức
sống của dân cư, chính sách của Nhà nước,… Cũng giống như các loại hàng hóa khác, sự
lên xuống của giá cả nhà ở là một trong những căn cứ để doanh nghiệp đưa ra các quyết
định đầu tư của mình. Nếu nhu cầu về nhà ở tăng, giá cả nhà ở sẽ tăng, doanh nghiệp sẽ
thực hiện các dự án phát triển nhà để thu lợi và ngược lại. Tuy nhiên, trong những trường
hợp đặc biệt, để giải quyết nhà ở cho các đối tượng xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở vẫn được thực hiện nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này mà không
tuân theo những qui luật của thị trường.
Hiện nay, nhu cầu của thị trường nhà ở đang chịu sự chi phối của các nhân tố chủ
yếu sau đây:
Thứ nhất, giá cả của đất đai. Nhà ở là một tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai, nếu
như ở trạng thái thị trường hoạt động bình thường, giá đất càng cao thì cầu về đất đai bị
thu hẹp và ngược lại, giá đất thấp, cầu về đất sẽ tăng.
Thứ hai, thu nhập của người tiêu dùng. Người dân luôn có xu hướng muốn cải
thiện chỗ ở, khi thu nhập tăng lên, họ có khả năng chi trả cho các khoản chi phí này, điều
này có tác động rất lớn làm biến động thị trường nhà ở.
Thứ ba, tác động của yếu tố đầu cơ. Người đầu cơ ở đây có thể là các nhà kinh
doanh bất động sản và những người dân có tiền muốn mua đất để làm phương tiện cất giữ
tài sản hoặc chờ giá tăng sẽ bán kiếm lời.
Thứ tư, chính sách và các thủ tục pháp lý. Chính sách và các qui định pháp lý của

Nhà nước có tác động lớn đến thị trường nhà ở. Tính minh bạch, rõ ràng trong qui hoạch,
thủ tục pháp lý đơn giản sẽ làm cho các giao dịch nhà đất sẽ trở nên thông thoáng, người
mua và người bán sẽ dễ dàng khi thực hiện các giao dịch. Đây là yếu tố quan trọng có tác
động lớn đến nhu cầu nhà ở. Mặt khác, Nhà nước là người xây dựng chính sách về phát
triển thị trường bất động sản, chính sách ưu đãi, chính sách về thuế đối với kinh doanh bất
động sản nói chung và đầu tư phát triển nhà ở nói riêng, đây là những yếu tố hết sức quan
trọng tác động đến quan hệ cung - cầu của thị trường nhà ở.
1.2.5. Tác động của thị trường bất động sản
Trong 10 năm gần đây, thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp, đã có
3 lần giá cả bất động sản lên xuống gây nên nhiều sự xáo trộn trong việc thực hiện các dự
án đầu tư phát triển nhà ở. Lần thứ nhất bắt đầu từ năm 1994 đến năm 1996, lần thứ hai là
từ năm 1997 đến năm 1999 và lần biến động thứ ba bắt đầu từ cuối năm 2004 đến nay, đây
là lần biến động có qui mô lớn và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro, phức tạp.
Nhà ở gắn liền với đất đai, giá đất tăng sẽ kéo theo giá nhà tăng và ngược lại, ở
nước ta hiện nay, đất đai chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng mức đầu tư của các dự án
phát triển nhà ở, vì vậy, sự biến động về giá đất đang là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới việc
biến động về giá nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở thuộc các dự án. Giá đất biến động
thất thường đã ảnh hưởng không nhỏ tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo
thống kê hiện nay 18% tổng dư nợ của các ngân hàng đang được đầu tư vào thị trường bất
động sản. Vào những thời điểm thị trường bất động sản phát triển "nóng", tốc độ cho vay
đối với các dự án kinh doanh bất động sản của một số ngân hàng tăng đến 25%, trong đó
các khoản vay trung hạn chiếm đến 82% [17, tr.3]. Sự phát triển không bình thường của thị
trường quyền sử dụng đất đã làm cho giá cả nhà ở biến động hết sức phức tạp, giá cả đền
bù đất tăng, công tác giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn, đặc biệt là đối với các dự án
đang triển khai giải phóng mặt bằng, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới vấn đề đầu tư
phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Doanh nghiệp có thể bị thua lỗ, dự án bị chậm trễ
hoặc không đảm bảo tính khả thi nếu như thị trường bất động sản vận hành thiếu minh
bạch, lành mạnh.

Trong bối cảnh thị trường nhà đất diễn biến hết sức phức tạp hiện nay (thị trường


không phản ánh đúng nhu cầu) thì việc dự báo và đánh giá đúng nhu cầu nhà ở của người
dân hiện tại và trong tương lai là một yêu cầu hết sức quan trọng trong việc đảm bảo tính
khả thi và tính hiệu quả của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
1.3. Một số kinh nghiệm đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án
1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về đầu tư phát triển nhà ở
theo mô hình dự án
Trên thế giới, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được triển khai từ lâu.
ở mỗi một quốc gia, xuất phát từ các đặc điểm về văn hóa, tự nhiên, điều kiện sống, mức
thu nhập, chính sách của nhà nước, người ta có những mô hình đầu tư phát triển nhà ở
khác nhau. Các mô hình đầu tư phát triển nhà ở này đều có những ưu điểm và nhược điểm
nhất định mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi và rút kinh nghiệm.
1.3.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ
Mỹ là một trong những nước giàu nhất trên thế giới, tuy nhiên, một bộ phận không
nhỏ người dân Mỹ đang gặp rất nhiều khó khăn trước vấn đề nhà ở. Theo Bộ Xây dựng nhà ở
và Phát triển đô thị thì nước Mỹ đang diễn ra sự "khủng hoảng sâu sắc về nhà ở", đó là sự
khủng hoảng do chi phí nhà ở vượt qua khả năng chi trả hợp lý của một bộ phận lớn người
Mỹ. Theo đó, người dân Mỹ đã phải giành phần lớn thu nhập của họ (hơn 30%), để chi trả
tiền nhà ở dưới hình thức tiền thuê bất động sản hoặc thanh toán tín dụng thế chấp bất
động sản, điều này dẫn tới việc phải cắt giảm các chi phí sinh hoạt khác trong gia đình
như: học hành, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí, ăn mặc,
Để giải quyết vấn đề khó khăn về nhà ở cho người dân, nhà nước, các tổ chức phi
chính phủ và các doanh nghiệp đã phối hợp với nhau hết sức chặt chẽ trong việc nỗ lực
xây dựng và thực hiện những chính sách về phát triển nhà ở. Vào những năm 1960-1970,
chính phủ Mỹ đã cấp kinh phí cho việc phát triển các dự án nhà ở, đa dạng hóa hoạt động
đầu tư nhà ở thông qua các hình thức huy động vốn từ xã hội (đặc biệt là từ các quỹ đầu tư
tư nhân), chuyển quyền và trách nhiệm cho chính quyền các bang trong việc phát triển nhà
ở.

Cơ quan liên bang đóng vai trò hết sức quan trọng trong trong việc hoạch định


chính sách nhà ở, năm 1995, Mỹ đã lập Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị với nhiệm
vụ "hỗ trợ phát triển nhà ở thích hợp, an toàn, vệ sinh và phù hợp về mặt kinh tế cho tất cả
người Mỹ". Hoạt động của Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị tập trung vào các lĩnh
vực chính như: Chương trình nhà ở xã hội, chương trình nhà ở thị trường có tiền thuê bất
động sản được hỗ trợ. Hiện nay, Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị Mỹ quản lý
khoảng 1/6 tổng số tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ có thu nhập thấp và
đặc biệt thấp, Năm 2000, Bộ đã hỗ trợ 3,5 triệu căn nhà cho các chương trình phát triển
nhà ở [24, tr. 3]. Bộ cũng đã tiến hành xã hội hóa các hình thức huy động vốn đầu tư và
phát triển nhà ở. Các hình thực huy động vốn phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng cho các
doanh nghiệp xây dựng nhà ở và những người dân có nhu cầu mua nhà. Với sự hỗ trợ của
nhà nước, lãi suất tín dụng được duy trì ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng của người
mua nhà. Bên cạnh đó, nhiều chương trình cấp vốn trực tiếp đã được thực hiện như cấp
tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho xây dựng, mua và hiện đại hóa nhà ở, trợ cấp trả tiền thuê
nhà, Chính phủ Mỹ, thông qua Bộ Xây dựng nhà ở và Phát triển đô thị đã xây dựng
nhiều dự án, chương trình phát triển nhà ở và thực hiện các chương trình cấp vốn phát triển
nhà ở thuộc cấp liên bang và các tiểu bang, như: Chương trình hợp tác đầu tư nhà ở
(HOME); chương trình khôi phục các khu vực nhà ở xã hội bị xuống cấp; chương trình
chuyển chỗ ở vì những khả năng mới [24, tr. 4]
Qua khảo sát các dự án, chương trình đầu tư phát triển nhà ở tại Mỹ cho thấy
chính sách và các mục tiêu của chính phủ đã góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu
cầu về nhà ở và các vấn đề xã hội. Vấn đề nhà ở không chỉ giới hạn trong phạm vi kinh tế,
nó còn là vấn đề chính trị - xã hội thu hút được sự chú ý của cộng đồng. Nghiên cứu kinh
nghiệm của Mỹ giúp chúng ta xem xét lại chính sách, quan điểm phát triển nhà ở hiện nay
và rút ra được nhiều bài học quí báu trong đầu tư phát triển nhà ở tại nước ta hiện nay.
1.3.1.2. Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đã được thực hiện
từ lâu, mô hình này đã mang lại hiệu quả thiết thực, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà

chung cư. Năm 2003, tại Nhật có khoảng 116 vạn hộ gia đình có nhà mới, trong đó có gần
20 vạn hộ mua nhà chung cư, chiếm tỷ lệ 17%. Tại các đô thị lớn như Tôkyô, Kyođô,
dưới sức ép của dân số, nhà chung cư chiếm một tỷ lệ đáng kể, trước thực trạng giá đất đô


thị tăng cao, xu hướng xây dựng nhà chung cư đang là giải pháp hữu hiệu trong việc giải
quyết chỗ ở cho người dân [24, tr. 4].
Nhà chung cư xây dựng theo mô hình dự án tại Nhật Bản bao gồm nhiều loại,
hướng tới nhiều đối tượng với mức sống và thành phần xã hội khác nhau. Theo đó, các
chung cư xây dựng mới được chia thành nhiều loại tùy theo nhu cầu của người sử dụng.
Có những chung cư qui mô và tiện nghi vừa phải, nhưng cũng có những chung cư với
những căn hộ cao cấp, tiện nghi hết sức hiện đại và rộng rãi, nhằm đáp ứng đòi hỏi của
những người có thu nhập cao trong xã hội.
Việc kinh doanh, quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại Nhật được chính quyền
quản lý hết sức chặt chẽ. ở Nhật Bản, không cần phải đợi đến lúc công trình hoàn thiện
xong, người ta đã tiến hành bán công khai các căn hộ ngay trong lúc đang xây dựng. Mặt
khác, người dân có thể mua các căn hộ theo đơn đặt hàng đối với chủ đầu tư với các yêu
cầu riêng của mình. Điều này đã tạo ra sự thuận lợi cho chủ đầu tư trong huy động vốn và
thu hồi vốn, về phía người dân, họ có nhiều cơ hội hơn trong việc lựa chọn cho mình mộ
căn hộ phù hợp với nhu cầu, sở thích và thu nhập.
Về quản lý xây dựng đối với các dự án, tại Nhật Bản việc động đất xảy ra thường
xuyên, vì vậy chính quyền đề ra các tiêu chuẩn kỹ thuật rất cao và giám sát hết sức chặt
chẽ việc tuân thủ trong quá trình thực hiện dự án. Theo đó, các dự án xây dựng nhà ở nói
chung, trong đó có nhà chung cư phải đảm bảo qui hoạch chung của địa phương, đặc biệt
phải tuân thủ các qui định về chiều cao của công trình. Đối với những công trình vượt quá
chiều cao qui định thì chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng đặc biệt, gọi là chế độ xây
dựng tổng hợp. Để được cấp giấy phép xây dựng đặc biệt này, dự án phải tuân thủ một số
yêu cầu nhất định như: phải xây dựng theo qui hoạch đường giao thông, công trình phải
nằm trong các khu đất công đã được giải tỏa với diện tích đủ lớn,
Sau khi xây dựng và đưa vào sử dụng, việc quản lý và duy trì nhà chung cư được

tiến hành thông qua Ban Quản lý nhà ở và Ban này lại ủy nhiệm cho một công ty quản lý
nhà ở thực hiện. Công ty quản lý nhà ở sẽ lựa chọn ra Ban Quản lý nhà ở cho từng khu vực
hoặc từng ngôi nhà chung cư. Ban Quản lý này sẽ thay mặt công ty quản lý nhà thu phí
quản lý, phí sửa chữa, tu bổ nhà từ những người đang sống trong chung cư.


1.3.1.3. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Sau gần 30 năm cải cách mở cửa, đời sống của nhân dân Trung Quốc, đặc biệt là ở
các đô thị đã thay đổi một cách hết sức căn bản, đây là một điều kiện hết sức thuận lợi đối
với công tác phát triển nhà ở. Năm 1998, Chính phủ Trung Quốc quyết định ngưng cấp
nhà ở phúc lợi mang tính hiện vật, thực hiện tiền tệ hóa và thương phẩm hóa việc phân
phối nhà ở, quyết định này đã mở ra một kỷ nguyên mới trong đầu tư xây dựng nhà ở. Tuy
nhiên, trong những năm gần đây, thị trường nhà ở của Trung Quốc không mấy lạc quan,
nhà thương phẩm xây dựng xong không bán được, theo số liệu thống kê năm 1999, cả
nước có 101,71 triệu m
2
nhà bị ứ đọng, có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay từ
ngân hàng, chỉ tính riêng năm 2002, đã có khoảng 95 tỷ USD chảy vào lĩnh vực nhà đất
tăng 30% so với năm 2001 [24, tr. 4]. Tỷ lệ tăng trưởng về nhà ở về nhà ở tại Trung Quốc
tăng bình quân hàng năm khoảng 30%. Mặc dù nhà ở được xây dựng nhiều nhưng số hộ
gia đình gặp khó khăn về nhà ở lại tăng lên, mức tăng mỗi năm khoảng 0,4 triệu hộ; ở các
thành phố, thị trấn hiện có khoảng 5 triệu hộ có diện tích nhà ở mới đạt mức 6m
2
/người.
Tại Thượng Hải, giá nhà trung bình được rao bán khoảng 9.475 NDT/m
2
, tại Bắc Kinh
khoảng 6.000 NDT/m
2
và tại Quảng Châu giá bán xấp xỉ khoảng 7.383 NDT/m

2
. Theo
thống kê, có tới 70% người dân ở các đô thị của Trung Quốc không thể mua nhà với mức giá
như hiện nay, sức mua không cao bắt nguồn từ sự phát triển quá "nóng" của thị trường nhà ở,
giá đất tăng nhanh, thuế đánh vào xây dựng nhà ở quá cao, điều này đã làm tăng giá nhà,
vượt quá khả năng thanh toán của người dân [24, tr. 4]. Nguyên nhân của giá nhà đất ở Trung
Quốc tăng cao là do ngân hàng nới lỏng việc cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ Trung Quốc đã đề ra nhiều chính sách và
giải pháp nhằm phát triển thị trường xây dựng nhà ở. Nhằm hạ nhiệt thị trường bất động
sản, Chính phủ Trung Quốc đã cụ thể hóa và yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực
hiện tốt các chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. Theo đó,
Nhà nước sẽ tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt chẽ
hoạt động kinh doanh đất đai và vốn vay, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư mạnh trở lại vào
lĩnh vực này. Chính phủ chỉ cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải cầm cố
35% tổng giá trị của dự án bất động sản (trước đây là 30%) với mục đích đảm bảo cho giá
cả bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng. Mặt khác, Chính phủ Trung