Thực trạng và giải pháp về đầu tư phát triển nhà ở đô thị ở Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) Bộ xây dựng

Luận văn tốt nghiệp
Lời nói đầu
Công cuộc đổi mới chuyển đổi nền kinh tế xã hội nớc ta từ nền kinh tế bao
cấp sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý cuả
Nhà nớc diễn ra trong những năm gần đây đã và đang thúc đẩy sự phát triển mạnh
mẽ của các đô thị trong cả nớc. Mặt khác, sự phát triển của các đô thị lại tạo điều
kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nớc. Việc
phát triển nhà ở đô thị không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt với mỗi
gia đình, mà còn là thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi n-
ớc, mức sống dân c của mỗi dân tộc.
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của mọi ngời dân trong xã hội. Phấn đấu để
mọi gia đình có nhà ở hợp pháp, tiện nghi và diện tích thích hợp là mục tiêu chiến
lợc trong việc phát triển kinh tế xã hội của đô thị.
Đặc biệt cùng với đời sống kinh tế của mọi tầng lớp dân c đợc nâng lên, nhu
cầu cải thiện điều kiện ở, đi lại, vui chơi giải trí của dân c đô thị ngày càng cao,
trong khi dân số đô thị tăng nhanh, việc cải thiện và phát triển nhà ở cha đáp ứng
đợc nhu cầu của nhân dân sống trong đô thị dẫn đến sự phát triển ồ ạt, tự phát của
nhà ở đô thị tại các thành phố lớn đã phá vỡ quy hoạch đô thị của nhà nớc.
Việc giảm tình trạng quá tải và nhà ở tại các đô thị đã đặt ra những vấn đề
cấp bách đó là: Xây dựng nhà ở theo dự án, đặc biệt là nhà ở trong các khu đô thị
mới nhằm dãn dân trong khu vực nội thành, mở rộng nôị thành và đáp ứng những
nhu cầu về nhà ở cho quảng đại tầng lớp nhân dân sống trong đô thị , nhằm tạo
điều kiện thúc đẩy quá trình Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc.
Để hoàn thiện kiến thức học tập trong nhà trờng và nâng cao hiểu biết về
lĩnh vực nhà ở, nhằm nâng cao trình độ lý luận và thực tiễn trớc khi tốt nghiệp.
Qua nghiên cứu thực trạng, thu thập số liệu và với sự hớng dẫn nhiệt tình
của thày giáo PGS-TSKH Lê Đình Thắng cùng các cán bộ Phòng nghiên cứu và
phát triển dự án Tổng Công ty đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây
Dựng, em đã hoàn thành đề tài: Thực trạng và giải pháp về đầu t phát triển
nhà ở đô thị ở Tổng Công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị (HUD) - Bộ Xây
Dựng .

Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Đối tợng nghiên cứu của đề tài là đầu t phát triển nhà ở đô thị trong phạm vi
các dự án của Tổng Công ty thực hiện.
Nhà ở nói chung và nhà ở đô thị nói riêng đang là vấn đề nóng bỏng trong
mọi vấn đề kinh tế,chính trị, xã hội của đất nớc ta. Với mục đích nghiên cứu và
góp phần nâng cao hoàn thiện kiến thức về vấn đề đầu t phát triển nhà ở, một vấn
đề đang đòi hỏi sự cấp thiết từ mọi phía, đề tài đã làm rõ vai trò nhà ở đô thị trong
đời sống xã hội ở đô thị , đồng thời nêu rõ đợc vai trò của Tổng Công ty trong việc
thực hiện các dự án đầu t phát triển nhà ở đô thị.
Từ phân tích thực trạng đầu t phát triển nhà ở đô thị của Tổng công ty, đề
tài đã rút ra đợc những mặt đợc và cha đợc của của vấn đề đầu t phát triển nhà ở đô
thị của Tổng Công ty, từ đó kiến nghị một số giải pháp cơ bản nhằm thúc đẩy đầu
t phát triển nhà ở đô thị của Tổng Công ty.
Các phơng pháp nghiên cứu đề tài mà em đã sử dụng là:
-Phơng pháp nghiên cứu dựa trên những văn bản mang tính pháp quy của
nhà nớc nói chung và của các tỉnh thành phố và đơn vị thực hiện nói riêng.
-Dựa trên các tài liệu thu thập đợc
-Đề tài đã sử dụng những phơng pháp phân tích tổng hợp, thống kê, so sánh
và điều tra hiện trạng.
Do điều kiện và thời gian nghiên cứu có hạn, trong chuyên đề này em xin
phép đợc trình bày khái quát một số vấn đề đầu t phát triển nhà ở đô thị trong
phạm vi dự án các khu đô thị mới do Tổng Công ty đầu t và phát triển nhà và đô thị
làm chủ đầu t.
Vì khả năng còn hạn chế, nên trong chuyên đề này không tránh khỏi thiếu
sót nhất định. Em mong đợc sự chỉ bảo từ phía các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh
tế và quản lý địa chính.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Chơng I: Một số vấn đề lý luận chung
I. Một số vấn đề về đầu t và đầu t phát triển.
1. Khái niệm đầu t:
Mỗi cá nhân, tập thể, hơn nữa là một quốc gia muốn đạt đợc bất cứ điều gì, dù
là nhỏ nhất cũng đều phải bỏ ra một cái gì đó để đánh đổi. Thể hiện việc này mọi
ngời đều nói rằng :"Phải đầu t". Vậy đầu t đợc hiểu theo nghĩa đầy đủ nhất là gì?
Thuật ngữ " đầu t" (investment), có thể đợc hiểu là " sự bỏ ra", "sự hy sinh". Từ
đó có thể coi "đầu t" là "sự bỏ ra", "sự hy sinh" những gì đó ở hiện tại (tiền của,
sức lao động, trí tuệ) nhằm đạt đợc những kết quả có lợi trong tơng lai cho ngời
đầu t.
2. Đầu t phát triển và vai trò của nó trong nền kinh tế quốc dân.
a- Đầu t phát triển:
Đầu t phát triển là loại đầu t mà ngời có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt động
nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh và
moại hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời
sống của mọi ngời dân trong xã hội.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng,
mua sắm thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dờng đào tạo nguồn nhân lực,
thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này
nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực
mới cho nền kinh tế xã hội.
Với khái niệm của đầu t phát triển nh trên chắc chắn nó phải có một vai trò vô
cùng lớn. Đúng vậy đứng trên giác dộ toàn nền kinh tế quốc dân hoặc từng doanh
nghiệp thì đầu t phát triển đều có một vai trò quan trọng và quyết định.
b. Vai trò của đầu t phát triển.
Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế đất nớc từ đầu t phát triển có vai trò sau:
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp

+ Đầu t vừa tác dụng với tổng cung vừa tác dụng với tổng cầu hàng hoá của
nền kinh tế:
Khi tiến hành hoạt động đầu, có một lợng tiền lớn đợc huy động để đa vào lu
thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên vật liệu, vật liệu, máy móc thiết
bị, trả tiền dịch vụ, thuê công nhân. L àm cho tổng cầu của nền kinh tế cha có sự
thay đổi, sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng
tăng lên và giá cả các dầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu t
với tổng cầu.
Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào
hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng
tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng trong dài hạn
của đầu t.
+ Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế :
Do sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tăng cung
và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mọi sự thay đổi của đầu t , dừ là tăng hay
giảm đều cùng một lúc, vừa là yếu tố duy trì sự ổn định, vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn
định của nền kinh tế của mọi quốc gia.
Khi tăng đầu t sẽ tạo nên nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao đời
sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội. Nhng đồng thời việc tăng đầu t cũng dẫn
tới việc gia tăng cầu các yếu tố đầu vào làm tăng giá cả các hàng hoá có liên quan
(giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động , vật t..) đến một mức độ nào đó thì
dẫn tới tình trạng lạm phát. đến lợt mình lạm phát lmf sản xuất đình trệ, đời sống
ciủa ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơng thực tế ngày càng thấp hơn,
thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại.
Ngợc lại khi giảm đầu t cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống của
dân c đợc đảm bảo hơn, nhng đồng thời giảm đầu t khi số lao động vẫn tăng mà số
chỗ làm việc không tăng dẫn tới tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.
Vì vậy khi đã nắm đợc tác động hai mặt của đầu t đến sự ổn định của nền kinh
tế thì vai trò điều tiết cuả nhà nớc rất quan trọng đối với mọi quốc gia nhất là các
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
quốc gia đang phát triển bớc sang nền kinh tế thị trờng nh Việt Nam. Sự tăng giảm
thích hợp đầu t cho từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trởng và phát
triển kinh tế đất nớc. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lợc tăng trởng
nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng cần phải có một cơ cấu đầu t thích
hợp trong từng trờng hợp, từng thời kỳ thực hiện chiến lợc.
+ Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển nền kinh tế .
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởng kinh tế
của một đất nớc trong một thời kỳ phụ thuộc vào tỷ lệ ICOR của mỗi nớc (đó là
hiệu quả vốn đầu t ).
ICOR =
Vốn đầu t
Mức tăng GDP
--> Mức tăng GDP =
Vốn đầu t
ICOR
Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu t, sự
gia tăng vốn đầu t sẽ tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy đầu t tác động mạnh tới mức
tăng trởng kinh tế.
Chỉ tiêu ICOR ở mỗi nớc là khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế
, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động và chính sách
của từng nớc.
Đối với các nớc phát triển ICOR thờng lớn từ 5-7 do thừa vốn thiếu lao động,
vốn đợc sử dụng nhiều qua sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao, còn ở các
nớc chậm phát triển ICOR thấp từ 2-3 do thiếu vốn thừa lao động nên phải sử dụng
nhiều lao động thay thế cho vốn, do sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá
rẻ.
Do đó, đối với bất kỳ quốc gia nào muốn tăng trởng nền kinh tế , điều kiện cần
thiết phải có vốn đầu t lớn. Khi đã có tăng trởng rồi việc tạo ra các tiền đề về văn

hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hội của
một đất nớc.
+ Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Kinh nghiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với tốc độ
mong muốn từ 9-10% GDP của nền kinh tế là tăng còng đầu t nhằm tạo ra sự phát
triển nhanh ở khu vực công nghiệp và dịch vụ và những ngành này có thể đạt tốc
độ tăng trởng cao nhờ sử dụng nhiều tiềm năng vô hạn về trí tuệ con ngời. Khu vực
nông-lâm-ng nghiệp do những hạn chế về đất đai về các khả năng sinh học, để đạt
đợc tốc độ tăng trởng từ 5-6% ở ngành này là rất khó khăn.
Vì vậy chính sách đầu t của một quốc gia về tập trung chỉ đạo cho ngành kinh
tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt
đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trởng kinh tế
của toàn bộ nền kinh tế.
Về cơ cấu vùng lãnh thổ: đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về
phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình
trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về tài nguyên, địa thế, kinh
tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy
những vùng khác cùng phát triển.
ở nớc ta vai trò này của đầu t đợc thể hiện rất rõ. Để thực hiện công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nớc. Trong định hớng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ rõ
là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn rọng điểm.
Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất khẩu,
thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạo
máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản và ngày càng lớn. Công nghiệp năng l-
ợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nguyên
liệu cơ bản cho quá trình công nghiệp , hiện đại hoá đất nớc nh: xi măng, sắt, thép,
hoá chất.. .các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt giao thông vận tải và thông tin

liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lu trong nớc và với quốc
tế đợc u tiên đầu t. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông
thôn trong suốt quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn rọng điểm đầu t,
nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác trong cả nớc, đồng
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
thời hỗ trợ phát triển cúa các vùng xa, hẻo lánh điều kiện sống gặp nhiều khó khăn.
ba vùng trọng điểm: bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và 5 tuyến hành lang gắn với tốc
độ tăng trởng vợt trớc gấp 1,5-1,7 lầntốc độ bình quân cả nớcthu hút thêm một nửa
số vốn đầu t cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc
nội.
Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấp
theo từng bậc trung tâm của các lãnh thổ có qui mô khác nhau. Hệ thống đô thị
vừa mang lại chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân "ngòi nổ" có sự đột
phá lớn.
+ Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nớc.
Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu t là điều kiện tiêu quyết của
sự phát triển và tăng cờng công nghệ. Bởi vì để tiến hành công nghiệp hoá đất nớc
thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc, thiết bị, các bí quyết công nghệ
nhằm nâng cao năng suất năng lực sản xuất kinh doanh của mọi ngành.
Muốn có đợc công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các
thành tựu khoa học trên thế giới qua con đờng chuyển giao công nghệ (mua công
nghệ) dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồng nghĩa
với ự "bỏ ra" tiền, của, trí tuệ- đó là phải đầu t.
Nh vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng khă năng khoa học và công nghệ cho quốc
gia.
Đó là 5 vai trò của đầu t trên giác độ kinh tế
Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định sự ra đời,

tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở.
Chẳng hạn để tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất kỳ
cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc
thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt động
trong một chu kỳ sản xuất cuả các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra.
Để duy trì hoạt động bình thờng cần cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa
lớn thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó dều phải có tiền để thực
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
hiện các hoạt động trên. Do vậy nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triển
của mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh.
3. Vốn và nguồn đầu t
Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến hành
hoạt động đầu t đều phải có vốn, vậy vốn đầu t là gì?. Theo nguồn hình thành và
mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau:
Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch
vụ, là tiền tiết kiệm của dân và đựơc huy động từ các nguồn khác đợc đa vảo sử
dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm
lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: nguồn vốn trong nớc và nguồn vốn nớc
ngoài.
a - Nguồn vốn trong nớc bao gồm:
Vốn tích luỹ từ ngân sách nhà nớc. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của
ngân sách nhà nớc.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ
lệ tích luỹ ngân sách nhà nớc cao hay thấp.
Đối với một quốc gia nguồn vốn này có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết
định sự ra đời tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá,
trình độ quản lý, nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các

doanh nghiệp quốc doanh.
Với các vai trò rất quan trọng của vốn ngân sách nhà nớc nh vậy. Nớc ta do
nhiều năm luôn thâm hụt ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tự cấp
tự túc trong nhiều năm. Ngân sách nhà nớcgánh chịu tất cả, do vậy việc đầu t dàn
trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng đến hiệu quả đầu t không cao. Kể từ khi các
chính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp quốc doanh đợc phép cổ
phần hoá..vốn ngân sách nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào các lĩnh vực mà
ngoài nhà nớc ra không ai có thể đầu t đợc đó là các công trình phúc lợi xã hội đã
nêu trên.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanh nghiệp
quốc doanh và doanh nghiệp ngoài quốc doanh). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi
nhuận để lại không chia của mọi doanh nghiệp nó tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị
thé vuững chắc bâừng chímh khả năng của mình. ở các nớc phát triển sự lớn mạnh
của nhiều công ty, tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững
chắc trên trờng quốc tế bằng tiềm lực tích luỹ của họ.
Việt Nam bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng các doanh nghiệp tăng
lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất là các
doanh nghiệp quốc doanh. Chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham
gia liên doanh với nớc ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng
đất, khi thực hiện một hoạt động đầu t mới đều phải vay mợn quá nhiều, dẫn tới
khi gặp sự cố bất thờng đem tới nhiều thiệt hại.
Nhận thức rõ đựoc tầm quan trọng của nguồn vốn này, nhà nớc ta đã ban hành
nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớc tăng tiềm lực
sản xuất kinh doanh từ đó tăng tích luỹ.
Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dới dạng tiết
kiệm cất giữ cá nhân gia đình, không đa vào lu thông. Đối với những cá nhân, gia

đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiền vốn có thể là rất lớn nếu
huy động đợc. Nguồn vốn từ dân c nếu nhà nớc huy động đợc qua hệ thống ngân
hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho nhà nứơc hỗ trợ đầu t tới các
doanh nghiệp thông qua kênh tín dụng.
Ngoài ra vốn nhàn dõi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua
việc tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh dịch vụ đợc phép
huy động từ dân c với hình thức cổ đông hoặc khách hàng..
Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách,
luật pháp, tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Hiện nay, nớc ta theo dự đoán lợng tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn lên việc
huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu có nhiều biện
pháp phù hợp kích thích sự "bỏ tiền ra" (đầu t ) của dân c.
b - Vốn huy động từ nớc ngoài
Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp:
+, Vốn đầu t gián tiếp: là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức
phi chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nahu là viện trợ hoàn lại và
viện trợ không hoàn lại, cho vai u đãi với thời hạn dài và lãi xuất thấp, kể cả vay
theo hình thức thông thờng.
Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tai dới hình thức ODA - Viện
trợ phát triển chính thức của các nớc công nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián tiếp th-
ờnh lớn, cho nên có tác dụng mạnh đối với giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát
triển kinh tế-xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp th-
ờng gắn với sự trả giá về mặt chính trị.. và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử
dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.
+, Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân n-
ớc ngoài đầu t sang nớc khác và trực tiếp quản lý và tham gia quản lý quá trình sử
dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm

từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên với vốn đầu t trực tiếp từ
nớc ngoài, nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công
nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị
cấm xuất theo con đờng ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận, nớc nhận
đầu t học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp
của nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên trờng quốc tế. Nớc nhận đầu t trực tiếp
phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn
của họ. Vì vậy có quan điểm cho rằng đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên
của nớc nhận đầu t.
II kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t
1.1 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t .
Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dới dạng
các lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó
là những gì có thể cân đo đong đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số nguyên liệu đã
tiêu thụ, số tài sản cố định huy động đợc.. .Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản
ánh mặt chất lợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín của doanh
nghiệp .. kết quả cần đạt bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án.
Việc phân tích, đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng, tính
toán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công cuộc đầu t. Có thể đợc biểu hiện
bằng chỉ tiêu hiện vật hay giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so
sánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nhng không có nghĩa nó
đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi
phí đã bỏ ra để đạt đợc nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu t chỉ đơn thuần cho
biết dự án đạt đợc những gì mà khôntg có ý nghĩa trong việc đánh giá, lựa chọn dự
án.
1.2 Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t

a. Khái niệm.
Hiệu quả tài chính (E
tc
) của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát
triển hoạt động sản xuất kinh doanh dich vụ và nâng cao đời sống của ngời lao
động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ sở
đã sử dụng so với các kỳ khác hoặc so với định mức chung.
E
tc
=
Các kết quả mà cơ sở thu đợc do thực hiện đầu t
Số vốn đầu t mà cơ sở đã thực hiện để tạo ra các kết quả trên
E
tc
đợc coi là có hiệu quả khi Etc > E
tco

E
tco
là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức.
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trìn độ lợi dụng các
nguồn lực đeer đạt đợc các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả ngời ta sử
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa
những gì đạt đợc và những gì bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa
kết quả và hiệu quả đầu t.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu, đánh giá
khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t. Đó là việc tổng

hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và
đặc biệt là lợi nhuận thu đợc.
b. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t.
Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu t nhằm
xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t tử quan điểm của chủ
đầu t hoặc những ngời hởnglợi nhuận dự án. Từ đó đa ra quuyết định đầu t và là cơ
sở để các cơ quancó thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép
đầu t, tài trợ hay cho vay vốn
Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các
thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án.
Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội
Đánh giá khả năng phát triển tối đa hoá lợi nhuận, tối đa hoá giá trị xí nghiệp,
đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tạ và tơng lai của doanh nghiệp
.
1.3 Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế-xã hội dự án đầu t .
a. Bản chất.
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hội
nhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành
công việc đầu t. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải
trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do
đầu t mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.
Lợi ích mà xã hội thu đợc là sự đáp ứng của đầu t đối với việc thực hiện các mục
tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Nhng sự đáp ứng này có thể đợc xem xét
mang tính chất định tính hay định lợng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành
cho đầu t thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tơng lai không xa.
Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế xã hội đợc xem xét trên

tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã
hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội hoạt động đầu t, đối với
nhà nớc là xác định vị trí của đầu t trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là
xem xét việc thực hiện đầu t đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển
kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên khi đứng trên giác độ nhà đầu t thì việc phân tích kinh tế xã hội của
đầu t chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án đợc chấp nhận và đợc thực hiện
thuận lợi.
b. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế xã hội dự án đầu t .
Mục đích chủ yếu của nhà đầu t chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao thì càng
hấp dẫn nhà đầu t. Tuy nhiên khi xem xét trên giác độ toàn xã hội thì không phải
hoạt động đầu t nào đem lại lợi nhận cao cho nhà đầu t đều mang lại lợi ích về mặt
kinh tế xã hội . Do đó phải xem xét tới lợi ich kinh tế xã hội của DAĐT.
Đối với nhà đầu t phân tích kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ
quan có thẩm quyền chấp nhận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc
tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với nhà nớc đây là căn cứ
chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu t. Đối với các ngân hàng hay các cơ
quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay
không, nếu không chứng minh đợc hiệu quae xã hội thì họ sẽ không tài trợ.
2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở
các tài sản cố định (TSCĐ) đợc huy động hay năng lực sản xuất kinh doanh phục
vụ tăng thêm.
2.1 Khối lợng vốn đầu t thực hiện
Xét về mặt giá trị
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt
động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t,

xây dựng nhà của và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đật máy móc thiết bị để tiến
hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự
toán và đợc ghi trong dự án đầu t đã duyệt.
Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do ngân sánh nhà nớc tài trợ, để số
vốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kết quả của quá trình
đầu t đợc tính theo phơng pháp đơn giá với công thức sau:
Trong đó:
I
V
: mức vốn đầu t thực hiện
Q
i
: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn
P
i
: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việc i
C
in
: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dự toán. C
in
đợc quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó đợc phân biệt theo từng
công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nớc.
W : Lãi định mức, đợc nhà nớc quy định theo tỷ lệ % so với giá thành dự
toán hoặc giá trị dự toán của khối lợng công việc hoàn thành.
Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc
+ Đối với những trang thiết bị cần lắp
I
V
=Giá mua+Chi phí vận chuyển+ Chi phí bảo quản cho đến khi giao lắp
+, Đối với những trang thiết bị không cần lắp

I
V
=Giá mua+Chi phí vận chuyểnđến kho và nhập kho
Xét về mặt hiện vật.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

WCPQI
in
n
i
iiV
++=

=1
.
WCPQI
in
n
i
iiV
++=

=1
.
Luận văn tốt nghiệp
Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyển hoá
thành các công trình và các hạng mục công trình thực chất là nhà cửa, các hạng
mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện
đợc tạo ra ngay tại công trình.
2.2 TSCĐ huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.

TSCĐ huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tợng xây dựng
có khả năng phát huy tác dụng độc lập, đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm,
đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục
vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến
hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các sản
phẩm cuối cùng của công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằng tiền hoặc
bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huy động,
công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động, mức tiêu
dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian .. ..
Công thức tính TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t :
F=I
VO
- C
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ đợc huy động
I
VO
: Vốn đầu t đã thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trình đã đợc
huy động
C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:
- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đa vào hoạt
động ngay khi công trình đợc xây xong
- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí chi chuẩn bị sản xuất, chuẩn bị
xây dựng.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp

- Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ không đủ
tiêu chuẩn là TSCĐ.
2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn đầu t đã
đợc thực hiện.
Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy
động đựoc lớn, cũng đồng nghĩa với dự án là dự án mang tính vững chắc cao
Hệ số huy động
TSCĐ của DA
=
Giá tri TSCĐ đã đợc huy động của DA
Tổng vốn đầu t đã đợc thực hiện của DA

2.4 Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và lkq cuối cùng của đầu t.
i
v
= I
VO
/F
Trong đó: - i
v
: Vốn đầu t thực hiện 1 đơn vị TSCĐ huy động
- I
VO
: Vốn đầu t đã thực hiện
- F : Giá trị TSCĐ huy động
Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhng phải luôn luôn >1 thfi mới đảm bảo cho
hoạt động đầu t ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của hoạt động
đầu t thuận lợi.
3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t dựa trên các báo cáo tài

chính của công ty về tình hình hoạt động tài chính tại công ty. Trong quá trình
phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền bởi vì
các kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài,
trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.
3.1 Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần
Chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận dễ ăn chia,
để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp . các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt
Công thức chung: W = Doanh thu thuần - Chi phí các loại
Trong đó W: Lợi nhuận thuần
Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Chi phí các loại bao gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng.
Chỉ tiêu này có thể tính cho một năm, tính bình quân từng năm hoặc cả đời dự án.
Khi tính cho cả đời dự án thì cần chuyển giá trị các khoản thu, chi về cùng một mặt
bằng thời gian hiện tại hoặc tơng lai. Công thức tính cho cả đời dự án ngoài cách
sử dụng công thức chung trên còn có thể sử dụng công thức sau:
Trong đó NPV : Giá trị hiệntai thuần của cả đời DA
B
i
: Lợi ích trong năm i
C
i
: Chi phí trong năm i
r: Lãi suất chiết khấu. Lãi suát đợc lựa chọn căn cứ vào chi phí cơ
hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc ở nhiều
thời điểm có các mức lãi suất khác nhau.
1/(1+r)
i

: Hệ số chiết khấu, dùng để tính chuyển các khoản tiền từ
giá trị mặt bằng ở năm i về giá trị mặt bằng hiện tại năm 0. Chỉ tiêu này thờng đợc
sử dụng làm cơ sở để so sánh quy mô..lợi ích giữa các dự án.
Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thầu để đành giá dự án cần phải chú ý một vài điểm
sau:
Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ
nhau trong trờng hợp có nhiều dự án và có tổng vốn đầu t bằng nhau. Song trong
trờng hợp các dự án có quy mô và thời gian hoạt động không bằng nhau thì chỉ tiêu
này cho thấy sẽ có những nhiệc điểm của nó.
Chỉ tiêu này rất nhảy cảm với lãi suất, khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hởng lớn tới
lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
3.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn
a/ Tỷ xuất lợi nhuận doanh thu
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

i
n
i
n
i
i
i
r
C
r
BNPV
)1(
1
)1(
1

.
0
1
0
+

+
=

==
pvV
n
i
ipv
SVI
W
RR

=

=
0
0

=
n
i
ipv
W
0

Luận văn tốt nghiệp
Chỉ tiêu này cho biết tỷ lệ lợi nhuận trong mỗi đồng doanh thu nhận đợc từ
dự án. Tỷ xuất lợi nhuận doanh thu bình quân của cả đời dự án đợc dùng để so
sánh các dự án.
Trong đó W
pv
: Lợi nhuận sau thuế bình quân quy về hiện tại
O
pv
: Doanh thu thuần bình quân quy về hiện tại.
Chỉ tiêu này còn có thể tính cho từng năm để so sánh các năm hoạt động của
đời dự án.
b, Tỷ xuất lợi nhuận vốn đầu t
Chỉ tiêu này áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh phản ánh mức sinh
lời trên một đồng vốn đầu t của dự án và mức thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần
hàng năm.
Tính cho toàn bộ công cuộc đầu t : RR = NPV/I
ov
Trong đó NPV: Tổng thu nhập thuần cả đời dự án quy về thời
điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
: Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án quy về thời điểm dự án bắt đầu đi vào
hoạt động.
SV
pv
: Giá trị thanh lý tính theo mặt bằng thời gian khi dự án bắt đầu hoạt động.
I
v0
: tổng vốn đầu t thực hiện tính đến thời điểm các kết quả đầu t bắt đầu phát hay
tác dụng.
Có thể tính chỉ tiêu này cho từng năm hoặc tính bình quân cả đời dự án. RR

càng lớn càng tốt. Các hệ số này phản ánh mức độ lợi nhuận thuần thu đợc từ một
đơn vị vốn đầu t vì vậy nó càng lớn chứng tỏ tính hiệu quả của hoạt động đầu t
càng cao.
c) số lần quay vòng của vốn lu động.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

pv
pv
opv
O
W
r =
Luận văn tốt nghiệp
Vốn lu động là một bộ phận của vốn đầu t. Vốn lu dộng quay càng nhanh
càng cần cần ít vốn và tiết kiệm đợc nhiều vốn đầu t và nếu các điều kiện khác
không đổi thì tỷ suất sinh lời của vốn đâu t càng ca. Chỉ tiêu này càng lớn càng
chứng tỏ việc sử dụng vốn càng có hiệu quả, đồng vốn quay vòng nhanh.
Tính cho một năm.
L wci = Oi/Wci.
Trong đó:
Oi: là doanh thu thuần năm i.
Wci: là vốn lao động bình quân năm i.
3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t.
Là thời gian mà các kết quả của các quá trình đầu t cần hoạt động để có thể
thu hồi đủ vốn đã bỏ ra.
a) Thời gian thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần:
Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuẫn thu đợc hàng năm để dủ
hoàn trả số vốn đầu t ban đầu.
Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân cả đời dự án:
T = Iro/Wpv

Chỉ tiêu này đợc dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu t giữa các dự án
và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi.
Thời hạn thu hồi vốn dầu t theo tổng lợi nhuận thuần cộng dần:
Wipv Iro
Tính theo phơng án trừ dần:
Ivot - Wt 0
Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi nào
thì thu hết đủ vốn.
b) Tời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao:
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn. Khấu hao đợc tính vào chi phí sản
xuất, cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỷ lệ nghịch. Tính thời hạn
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủ hơn khả năng thu
hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu hao thấp
nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu t phải lựa chọn phơng pháp tính khấu
hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trớc
khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật: lai vừa đạt mức giá thành sản phẩm
không quá cao.
Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ tiêu khác là ngoài lợi
nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng.
Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn. Tơng đối để tính toán,
có thể că cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc Quy mô của dự án.
Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỷ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi
của toàn bộ cuộc đầu t về cùng mộ mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng thu bằng
tổng chi. Công cuộc đâuf t đợc coi là hiệu quả khi IRR>/ IRR
đm

. IRR
đm
có thể là
sản xuất vốn vay, có thể là tỷ suất lợi nhuận định mức do nhà nớc quy định
nếu vốn đầu t do NSMN cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có
để đầu t vào dự án khác.. Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR.
NPV = (Bi/(1+IRR)i) - Ci/(1+IRR)i =0
Hay: NPV = (Bi - Ci)/(1+IRR)i = 0
Trong đó:
Bi: Giá trị thu nhập năm i.
Ci: Giá trị chi phí năm i.
*Ưu điểm:
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Cho biết tại mức sản xuất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận
đợc và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đẵ hoàn vốn. (Lãi suất mà tự
bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu t).
Không cần sử dụng hoặc xác định tỷ suất chiết khấu.
Cho phép lựa chọn phơng án có IRR cao nhất.
*Nhợc điểm:
Không đánh giá đợc quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án
mang lại.
Khi đồng tiền thay đổi nhều, NPV có thể đỏi dấu nhiều lần sẽ có nhiều
giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bọ thích hợp để
đánh giá lựa chọn dự án.
Việc tính IRR chỉ thực hiện đợc khi có ít nhất một giá trị NPV>0. Nh
vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lời cho dù mức lãi suất có lớn, NPV
luôn dơng thì không thể tính đợc IRR.
3.5. Chỉ tiêu điều hoà vốn.

Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó mức doanh thu vừa đủ trang trải mọi
phí tổn. Phân tích điểm hoà vốn sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về lợng
sản phẩm cần tiêu thụ, doanh thu cần đạt đợc đủ để có thể hoàn lại đợc số chi
phí dã bỏ ra từ đầu dự án. Phân tích điểm hoà vốn còn chỉ ra ngỡng doanh thu
không bị lỗ, để xác định quy mô đầu t, quy mô sản xuất, nhằm đạt đợc những
lợi nhuận mong muốn. Đẻ xác định điểm hoà vốn cần chia là: Chi phí cố định
và chi phí biến đổi.
Chi phí cố định(định phí): Làg chi phí không thay đổi hoặc thay đổi
không đáng kể khi sản lợng thay đổi bao gồm: Khấu hao TSCĐ tiền thuế, lãi
vay, chi phí quản lý.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Chi phí biến đổi (biến phí): Là loại chi phí thay đổi tỷ lệ thuận với sự
thay đổi của sản lợng bao gồm: Vật t nhân công trực tiếp, lãi vay vốn lu
động..
Ta có phơng trình doanh thu: Y
0
= x*P
Phơng trình chi phí: Y
c
= xv + f
Tại điểm hoà vốn, tổng doanh thu bằng tổng chi phí Y
0
= Y
c
, từ đó
suy ra công thức tính sản lợng hoà vốn (điểm hoà vốn lý thuyết):
Trong đó: x: Sản lợng hoà vốn; f: tổng định phí; v: biến phí tính cho
một sản phẩm, p: giá bán một sản phẩm.

Ưu điểm : Điểm hoà vốn nói nên mức sản lợng cần đạt đợc và tieu thụ
đợc để không bị lỗ vốn, tại một mức giá xác định.
Nhợc điểm:
Trong thực tế, các sản phẩm khác nhau đợc bán theo các giá cả khác
nhau, với mức giá thì sản lợng doanh thu hoà vốn sẽ khác nhau. Từ đây việc
phân tích điểm hoà vốn trở lên phức tạp.
Trong quá trình phát triển và đầu t mở rộng doanh nghiệp thì định phí
và biến phí đều thay đổi theo các thơì kỳ khác nhau, khi đó điểm hoà vốn sẽ
thay đổi theo và lúc này điểm hoà vốn sẽ không còn là chỉ tyêu đánh giá tối u
nữa.
3.6. Phân tích bất định.
Tuổi thọ của một dự án thờng rát dài và khi dự án đợc soạn thảo trên cơ
sở những giả định nên không thể tính đợc các tình huống bbất trắc có thể xảy
ra thì việc phân tích bất định là cần thiết. Đó là việc giả định về một số rủi do
mà dự án có thẻ sẽ gặp phải tính toán lại các chỉ tiêu chi phí.. Nếu dự án vấn
có hiệu quả thì dự án là vững chắc, ngợc lại thì phải có biện pháp chống rủi
ro hoặc loại bỏ dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Do thực chất là việc xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố, trên
cơ sở đó đánh giá lại các chỉ tiêu hiệu quả NPV, IRR, T, x.. Khi các yếu tố
tác động đến dự án thay đổi, chỉ tiêu nào thay đổi nhiều nhất thì so với sự
thay đổi của một yếu tố nào đó thì ta nói rằng chỉ tiêu đos nhạy cảm nhất đối
với yếu tố đó. Khi đó yếu tố đó cần đợc quản lý theo dõi chặt chẽ đẻ phòng
ngừa rủi ro. Để biểu hiện rõ hơn sự phụ thuộc vào các yếu tố biến đổi ngời ta
sử dụng hệ số nhạy cảm:
IRR= IRR- IRR
2

i
K
i
*IRR
Trong đó: IRR: là hệ số nhạy cảm của IRR với yếu tố thay đổi.
IRR: Là hệ số hoà vốn nội bộ khi các yếu tố khác cha thay đổi.
K
i
: Là % thay đỏi của yếu tố i.
IRR : Cho biết khi yếu tố i thay đổi 1% thì IRR thay đổi bao nhiêu %.
Đối với các chỉ tiêu tài chính khác khi phân tích độ nhạy cũng cũng có thể tính hệ
số nhạy cảm theo theo cách tơng tự nh trên.
4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
Ngời ta sử dụng các chr tiêu sau để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu
t.
4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng(giá trị gia tăng ).
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án sinh ra và
giá trị gia tăng gián tiếp là những giá trị gia tăng thu đợc từ các dự án trên đời.
Thông thờng rất khó tiính toán định hớng đợc các giá trị gia tăng gián tiếp. Giá trị
gia tăng trực tiếp có thể đợc tính toán theo nh sau:
GTGTTT = Lãi ròng + Lơng + Thuế + Các khoản nợ - Trợ giá, bù giá
4.2 Việc làm và thu nhập của ngời lao động
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
Số lao động có việc làm: bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao
động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc làm gián
tiếp cũng rất khó khăn.
Thu nhập của ngời lao động: là tổng số lợng mà toàn bộ số lao động có việc
làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác.

4.3. Mức đóng góp vào ngân sách Nhà nớc
Các khoản đóng góp cho ngân sách Nhà nớc của một dự án bao gồm: thuế,
tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng.
Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho NSNN của một đồng vốn đầu t:
m = (M/Ivo)x100%
Trong đó:
m: Mức đóng góp cho ngân sách của một đồng vốn đầu t
M: Tổng mức đóng góp cho ngân sách
I
Vo
: Tổng vốn đầu t
4.4. Một số lợi ích đầu t xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản
hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần
phát triển địa phơng tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu
kinh tế, góp phần thực hiện chủ trơng phát triển của Nhà nớc... chỉ các chỉ tiêu này
không thể định lợng đợc nhng không thể không tính tới chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả, hiệu quả hoạt động đầu t là quan
trọng và rất cần thiết với mọi công cuộc đầu t.
III. Sự cần thiết phải phát triển nhà ở đô thị:
1 Khái niệm về nhà ở đô thị:
Ăn, ở, mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí .. . đều là những nhu cầu cơ
bản, không thể thiếu đợc của con ngời.Chiến lợc phát triển kinh tế - xã hội đến
năm 2000 và từ năm 2010 và đến 2020 của nớc ta đề ra mục tiêu "Cải thiện đời
sống của nhân dân và cải thiện chỗ ở". Chỗ ở có nghĩa rộng hơn nhà ở, nó bao gồm
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39

Luận văn tốt nghiệp
cả các tiện nghi trong nhà, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trờng sống
của khu vực dân c.

Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con ngời, là nguyện
vọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực
con ngời. Đó là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt đợc trong quá trình
phát triển kinh tế -xã hội nhằm mục tiêu "Dân giầu, nớc mạnh, xã hội công bằng,
văn minh ".
Nhà ở đô thị là một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhng có những đặc
điểm khác với loại hàng tiêu dùng sinh hoạt khác là:
Lợng đầu t một lần lớn, giá cả (tiền thuế, giá bán) tơng đối cao, ngời cung
ứng nhà ở đô thị cần chuẩn bị một khoản tiền lớn, suy xét cẩn thận, hiệu quả đầu t
và rủi ro có thể phải gánh chịu; ngời tiêu dùng nhà ở dân c nói chung, để có đợc
quyền sở hữu, hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền rất lớn
để mua so với các loại hàng tiêu dùng khác.
Là bất động sản, thời gian sử dụng tơng đối dài.
Nhà ở đô thị không thể di động và đợc sử dụng trong một thời gian dài, nó
không giống hàng hoá nói chung có thể đa đến bán khắp mọi nơi, cũng không thể
tuỳ tiện thay đổi cũ mới nh các loại hàng tiêu dùng khác. Vì vậy làm cho ngời sản
xuất kinh doanh và ngời tiêu dùng phải suy nghĩ chu đáo.
Đặt trên mặt đất cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn kiến trúc,
số tầng và kiến trúc tiêu chuẩn chất lợng kiến trúc cần phải tuân theo các quy định
bố trí quy hoạch đô thị, giá thành, giá các lợi nhuận và tiền thuế chịu ảnh hởng của
quỹ đất và điều kiện địa lý.
Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một hộ trong khu nhà ở đô thị có
tính xã hội tơng đối lớn.
Đặc biệt: Là thiết bị phục vụ công cộng trong đô thị ngày càng nhiều, để
duy trì sự sống hoà thuận láng giềng, mặc dù nhà ở là tài sản sở hữu cá nhân cũng
không thể tuỳ tiện làm theo mong muốn riêng của từng ngời.
Nguyễn Thế Lâm Lớp: KT & QLĐC 39