Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại ppt

CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 3
I. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 3
II. PHẠM VI ỨNG DỤNG 3
III. GIỚI THIỆU KIỂM TOÁN NĂNG LƯỢNG 3
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH KIỂM TOÁN NĂNG LƯỢNG 10
I. KHẢO SÁT 11
2. Thu thập số liệu 12
II. HIỆN TRANG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NĂNG LƯỢNG 38
1. Hệ thống điện 41
8. Hệ thống thiết bị trong phòng khách 42
1. Biện pháp quản lý 42
1. Kết luận 44
LỜI MỞ ĐẦU
1- Sự cần thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hội nhập. Số lượng nhà cao tầng, cao
ốc văn phòng hiện nay ở nước ta ngày càng nhiều nhưng hiệu suất sử dụng năng lượng
ở những tòa nhà này là không cao. Vì vậy sự gia tăng trong việc sử dụng năng lượng là
điều tất yếu. Theo tính toán, tiềm năng giảm tiêu thụ năng lượng trong khu vực tòa nhà
tại Việt Nam có thể đạt từ 30-35% khi áp dụng các biện pháp tiết kiệm năng lượng và
thực hiện tốt quy chuẩn sử dụng năng lượng hiệu quả trong các công trình xây dựng.
Về phía quản lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp Việt Nam đã và đang nỗ lực tìm
kiếm những giải pháp phù hợp để áp dụng, khai thác được tiềm năng tiết kiệm năng
lượng. Vì thế, việc tiến hành kiểm toán năng lượng là rất cần thiết để xác định những
bộ phận sử dụng điện lãng phí, nhận diện các cơ hội tiết kiệm và đề xuất giải pháp tiết
kiệm năng lượng
Trên thế giới việc thực hiện kiểm toán năng lượng rất bài bản và đồng bộ.Trung
tâm tiết kiệm năng lượng Malaysia biên soạn “Tài liệu hướng dẫn kiểm toán năng
lượng”. Đã thiết lập được quá trình tiến hành kiếm toán năng lượng nói chung và “Kỹ
thuật kiểm toán năng lượng tòa nhà”. Hỗ trợ kỹ thuật cho người kiểm toán năng lượng
trong các tòa nhà thương mại.Ở Việt Nam đã thực hiện kiểm toán năng lượng cho các
tòa nhà theo các chương trình tiết kiệm năng lượng nhưng chưa đầy đủ và chuyên

dùng cho các tòa nhà. Thực hiện các kiểm toán năng lượng cho các tòa nhà đơn lẻ , sử
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
dụng các giải pháp tiết kiệm năng lượng cho từng hệ thống không mang tính đồng bộ.
Chưa có quy trình kiểm toán năng lượng đày đủ, áp dụng rộng rãi vào thực tế. Do vậy
đề tài “Nghiên cứu, xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương
mại”, nhằm mục đích có quy trình thực hiện kiểm toán năng lượng đầy đủ cho các tòa
nhà thương mại, có thể thiết lập được báo cáo hiện trạng sử dụng năng lượng, nhận
diện một số giải pháp tiết kiệm năng lượng và đánh giá và kiểm định chất lượng tiêu
thụ năng lượng cho các tòa nhà.
2 - Mục đích nghiên cứu
Đề tài “Nghiên cứu, xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà
thương mại” tìm hiểu đặc điểm tiêu thụ năng lượng của tòa nhà thương mại, xây dựng
các bước thực hiện kiểm toán năng lượng, giới thiệu các biện pháp tiết kiệm năng
lượng, xây dựng mẫu câu hỏi, phiếu điều tra, bảng phân tích nhằm phục vụ cho công
tác kiểm toán năng lượng cho tòa nhà diễn ra thuận lợi hơn. Áp dụng thực hiện kiểm
toán năng lượng khách sạn Nam Cường Hải Dương.
3 - Phương pháp nghiên cứu
- Nghiên cứu, tổng hợp các báo kiểm toán năng lượng đối với tòa nhà thương
mại, tham khảo các sách viết về kiểm toán năng lượng của nước ngoài như: building
energy, energy conservation guidebook, handbook of energy audits. )
- Tìm hiểu cách sử dụng và công dụng của các thiết bị kiểm toán năng lượng.
- Tìm hiểu cách lắp đặt khả năng tiết kiệm, điều kiện sử dụng các thiết bị tiết
kiệm năng lượng.
- Các giải pháp tiết kiệm năng lượng cho tòa nhà thương mại.
4 – Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kế luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài tập
trung vào những nội dung chính sau:
Chương 1: Đặt vấn đề
Chương 2: Quy trình kiểm toán năng lượng
Chương 3: Các cơ hội tiết kiệm năng lượng

Chương 4: Kiểm toán năng lượng tại khách sạn Nam Cường Hải Dương
Tác giả xin chân thành cảm ơn các chuyên gia, các nhà khoa học, NCS Dương
Trung Kiên- Phó trưởng khoa Quản Lý Năng Lượng và sự cộng tác và giúp đỡ khách
sạn Nam Cường Hải Dương, đã đóng góp ý kiến thực hiện đề tài này. Trong quá trình
viết bài khó tránh khỏi những sai sót, em mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy
cô giáo cũng như bạn đọc!
Chủ nhiệm đề tài
Phùng Văn Tuệ
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
2
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
I. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài này giúp cho người kiểm toán năng lượng trong các tòa nhà chuẩn hóa các
bước thực hiện nhằm đạt được kết quả tốt nhất trong quá trình kiểm toán tòa nhà
- Cung cấp cho các kiểm toán viên các chỉ dẫn kỹ thuật để thực hiện kiểm toán
năng lượng trong tòa nhà thương mại.
- Ứng dụng các phương pháp sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả trong tòa
nhà
- Làm cơ sở xây dựng mô hình quản lý năng lượng cho tòa nhà
- Thực hiện kiểm toán năng lượng một tòa nhà thương mại thực tế.
Thông qua kiểm toán năng lượng, người ta có thể đánh giá được tình hình sử
dụng năng lượng của đơn vị trong hiện tại. Sau đó, từ các phân tích về thực trạng sử
dụng năng lượng, có thể nhận biết được các cơ hội bảo tồn năng lượng và tiềm năng
tiết kiệm chi phí trong hệ thống sử dụng năng lượng dựa trên thực trạng hoạt động tiêu
thụ năng lượng của đơn vị.
II. PHẠM VI ỨNG DỤNG
Quy trình kiểm toán năng lượng này cung cấp cho các chuyên gia kiểm toán
năng lượng trong những trường hợp nghiên cứu cụ thể và hướng dẫn kiểm toán năng
lượng chi tiêt cho các tòa nhà thương mại như: Tòa nhà văn phòng, trụ sở làm việc,

khách sạn, trung tâm thương mại
III. GIỚI THIỆU KIỂM TOÁN NĂNG LƯỢNG
Là việc kiểm tra các hệ thống thiết bị tiêu thụ năng lượng nhằm đảm bảo rằng
năng lượng được sử dụng một cách hiệu quả. Trong nhiều trường hợp, nó cũng tương
tự như kế toán tài chính. Người quản lý tòa nhà kiểm tra việc tiêu thụ năng lượng của
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
3
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
các thiết bị tiêu thụ năng lượng, xem xét cách thức năng lượng được sử dụng trong các
bộ phận khác nhau, xem xét khu vực sử dụng không hiệu quả hay khu vực tổn thất
năng lượng qua đó nhận dạng các loại tổn thất và có thể đưa ra giải pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng năng lượng.
Sau khi phân tích số liệu về các khía cạnh tiêu thụ năng lượng của đơn vị, kiểm
toán viên sẽ đánh giá về cả mặt kỹ thuật và mặt kinh tế của các cơ hội bảo tồn năng
lượng và tiềm năng tiết kiệm chi phí trong hệ thống sử dụng năng lượng thông qua các
chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật. Từ đó kiểm toán viên đưa ra các giải pháp nhằm mang lại tiết
kiệm chi phí sử dụng năng lượng cho đơn vị được kiểm toán
Kiểm toán năng lượng là công cụ quản lý năng lượng hiệu quả. Bằng việc nhận
ra và thực hiện các biện pháp mang lại hiệu suất sử dụng năng lượng cao và tiết kiệm,
việc làm trên không những tiết kiệm được năng lượng mà còn làm tăng tuổi thọ thiết
bị sử dụng điện năng. Các tòa nhà và các công ty sản xuất điện năng sẽ hạn chế được ô
nhiễm và các chất thải phát sinh do quá trình sử dụng năng lượng. Do đó, có thể nói
rằng tất cả các bên đều đóng góp vào việc bảo vệ môi trường và cải thiện phát triển
bền vững.
Các loại kiểm toán năng lượng:
3.1. Kiểm toán năng lượng sơ bộ: là hoạt động khảo sát thoáng qua quá trình
sử dụng năng lượng của hệ thống. Kiểm toán sơ bộ nhận diện và đánh giá các cơ hội
và tiềm năng tiết kiệm năng lượng của thiết bị tiêu thụ năng lượng chính trong hệ
thống hoạt động này có thể phát hiện ra ít nhất 70% các cơ hội tiết kiệm năng lượng
trong hệ thống

3.2. Kiểm toán năng lượng chi tiết: là hoạt động khảo sát, thu thập, phân tích
sâu hơn về kỹ thuật, lợi ích kinh tế, tài chính…dự trên kế quả kiểm toán năng lượng sơ
bộ nghiên cứu các giải pháp tiết kiệm năng lượng của hệ thống tiêu thụ năng lượng.
IV. TÌNH HÌNH TIÊU THỤ NĂNG LƯỢNG TRONG TÒA NHÀ
THƯƠNG MẠI
Hiện tại, cả nước có gần 16.000 tòa nhà văn phòng với 730 đô thị. Mức tăng
trưởng dân số đô thị tăng từ 12 triệu dân (năm 1986) và đến nay đã đạt từ 22 – 23 triệu
người (chiếm 27 – 28% dân số cả nước). Tiêu thụ điện năng theo đó cũng tăng lên để
đáp ứng yêu cầu tiện nghi ngày càng cao. Sản lượng điện cần cung cấp cho nhóm nhà
hàng, khu thương mại và sinh hoạt chiếm khoảng 48% cơ cấu điện thương phẩm, tạo
sức ép lớn về đầu tư nguồn và lưới điện. Tại các nơi tiêu thụ điện như khách sạn, nhà
máy chi phí điện năng chiếm một tỉ lệ rất lớn. Ví dụ về mức tiêu thụ của một số tòa
nhà, khách sạn tại Hà Nội trong năm 2007 có thể kể đến như Công ty DEAHA hơn 16
triệu kWh, tòa nhà VINCOM CITY TOWERS hơn 12 triệu kWh. Vì thế, việc tìm ra
những giải pháp nhằm tiết kiệm năng lượng là điều quan tâm hàng đầu của các công
ty, tòa nhà, khách sạn nhằm giảm chi phí và nâng cao được tính cạnh tranh trên thị
trường. Chỉ tính riêng khâu thiết kế xây dựng các công trình, nếu quản lý tốt theo
hướng sử dụng NL hiệu quả, tiết kiệm thì các chủ đầu tư công trình đã góp phần giảm
thiểu 20-30% NL tiêu thụ. Đồng thời, việc này cũng giúp giảm được sự tiêu tốn tài
nguyên thiên nhiên, góp phần tích cực vào việc bảo vệ môi trường. Các nhà khoa học
đã tính toán rằng chi phí để tiết kiệm 1 kWh điện rẻ hơn nhiều so với số tiền bỏ ra để
sản xuất 1 kWh. Để có thêm 1 kWh điện do tiết kiệm được bằng việc nâng cao hiệu
suất sử dụng phải đầu tư khoảng 3.200 đồng, trong khi sản xuất ra 1 kWh điện phải
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
4
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
tiêu tốn trung bình 6.400 tới 9.600 đồng. Hiện nay giá điện có xu hướng tăng các tòa
nhà đã quan tâm đến tiết kiệm điện trong hoạt động sản xuất kinh doanh, lập kế hoạch
và chính sách tiết năng lượng, giảm cường độ tiêu thụ năng lượng hàng năm. Tuy
nhiên không phải tòa nhà nào cũng đã áp dụng được những biện pháp sử dụng năng

lượng hiệu quả, nguyên nhân ở đây có thể liệt kê như sau:
Thứ nhất, do chưa được sự quan tâm từ Ban quản lý tòa nhà và phía công ty quản
lý ( thường là các công ty nước ngoài ).
Thứ hai, một số hệ thống thiết bị tại tòa nhà thuộc diện đặc biệt mà nay không
còn sử dụng nữa nên công tác thay thế khi gặp sự cố cũng gây khó khăn cho các nhân
viên kỹ thuật tại đây, từ đó cũng làm cho hiệu quả sử dụng thiết bị giảm đi phần nào.
Thứ ba các tòa nhà được thiết kế theo trào lưu chạy theo kiến trúc hiện đại
phương Tây, bỏ qua nghiên cứu giải pháp phù hợp với điều kiện Việt Nam. Các tòa
nhà thường sử dụng quá nhiều kính nên sự hấp thu nhiệt rất lớn. Trong quá trình thiết
kế và xây dựng công trình chỉ mới chú trọng đến vấn đề thẩm mỹ và kết nối hạ tầng
công trình mà thiếu quan tâm đến yếu tố cách nhiệt cho kết cấu công trình, hiệu quả sử
dụng năng lượng.
Thứ tư là do sự thiếu hợp tác giữa các nhóm doanh nghiệp về thiết kế, xây dựng,
cung cấp và cài đặt thiết bị, cải tạo công trình….
Thứ năm về phía chủ đầu tư thì không chịu thực hiện giải pháp tiết kiệm vì tính
toán đầu tư tốn kém, dù được thuyết phục là lợi ích của việc tiết kiệm năng lượng sẽ
mang lại, cộng với tâm lý ngại đổi mới và sự thiếu hụt về tài chính dẫn đến việc sử
dụng trang thiết bị điện tiêu thụ nhiều điện năng…
Những hạn chế nêu trên có thể sẽ được hạn chế rất nhiều nếu các cơ quan quản lý
quan tâm. Ở đây Nhà nước có vai trò rất quan trọng, cần xây dựng cơ chế tài chính
khuyến khích để người dân thực hiện tiết kiệm có hiệu quả. Tựu trung nhất vẫn là việc
thiết kế toà nhà, từ vỏ bao che, vật liệu, thông gió, sử dụng năng lượng mặt trời phục
vụ cho các thiết bị của toà nhà
Theo khảo sát về tình hình sử dụng năng lượng cho các tòa nhà tiêu thụ năng
lượng trọng điểm ta có thể phân làm ba dạng toà nhà: Các khách sạn, trung tâm thương
mại, Các tòa nhà trụ sở hành chính sự nghiệp và các tòa nhà nhiều công năng. Theo
thống kê của ngành điện, mức độ sử dụng điện của các khách hàng trên địa bàn thành
phố khi chưa mở rộng được thống kê trong 3 năm 2007 đến 2009 như hình dưới đây.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
5

Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hình 1. 1: Tình hình sử dung điện năng của tòa nhà trụ sở làm việc
trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trong các tòa nhà thương mại hiện nay, năng lượng tiêu thụ chính là điện và dầu,
thông thường dầu chỉ phục vụ cho máy phát điện dự phòng. Với nhu cầu phát triển
như hiện nay, theo dự đoán tốc độ tăng trưởng xây dựng tăng bình quân 15%/năm và
số toà nhà cao tầng, trung tâm thương mại, siêu thị mới sẽ tăng thêm rất nhiều và kéo
theo đó tỷ lệ sử dụng năng lượng trong các toà nhà sẽ chiếm từ 35 – 40% tổng năng
lượng tiêu dùng. Các thành phần sử dụng năng lượng bao gồm hệ thống điều hoà
không khí, hệ thống chiếu sáng, hệ thống thiết bị văn phòng, hệ thống thang máy và
các thiết bị phụ trợ khác như bơm nước, thông gió….Tỷ lệ sử dụng năng lượng của các
thành phần trên so với tổng năng lượng sử dụng cho toàn tòa nhà nhìn chung có cơ cấu
như sau: 40-60% năng lượng tiêu tốn cho hệ thống điều hoà không khí, hệ thống chiếu
sáng chiếm khoảng 15-20%, phần còn lại dành cho các thiết bị phụ trợ khác.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
6
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hình 1. 2: Biểu đồ tỷ lệ tiêu thụ năng lượng của các hệ thống điện
V. ĐẶC ĐIỂM TIÊU THỤ NĂNG LƯỢNG TRONG TÒA NHÀ THƯƠNG
MẠI
Đặc điểm chung của các tòa nhà thương mại là quy mô lớn, trang thiết bị hiện
đại, nhiều thiết bị tiêu thụ năng lượng. Hoạt động thương mại dịch vụ đa dạng như
khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại…Diện tích sử dụng lớn (thường
trên 15.000 m²) bên cạnh đó hệ thống thiết bị của các tòa nhà dạng này có công suất
lớn và thời gian hoạt động trong năm dài – như những khách sạn thường hoạt động
quanh năm nên mức sử dụng điện của các tòa nhà dạng này là khá lớn. Thời gian các
tòa nhà hoạt động trong ngày thường từ 8 tới 10 giờ/ngày. Để thuận lợi cho việc
nghiên cứu, xem xét tình hình sử dụng năng lượng tại các tòa nhà này rõ ràng, đầy đủ,
nhóm nhiên cứu chia thành 3 loại hình để tiến hành đánh giá, bao gồm:
1. Nhóm tòa nhà văn phòng cho thuê, khách sạn

Điện dùng phục vụ cho các thiết bị trong tòa nhà, cụ thể như hệ thống điều hòa,
hệ thống chiếu sáng, hệ thống thang máy, các thiết bị văn phòng,… Còn dầu chỉ phục
vụ cho máy phát điện dự phòng khi mất điện và hệ thống nước nóng. Gas dùng để đun
nấu phục vụ cho các nhà hàng. Tiêu thụ năng lượng các khách sạn và tòa nhà văn
phòng cho thuê tập trung vào các tháng 6, 7, 8, 9 là tháng cao điểm của mùa khô về
thiếu điện. Dầu và gas sử dụng phục vụ cho máy phát dự phòng và cho các khu bếp.
Do vậy sản lượng tiêu thụ của các tháng tăng giảm tùy thuộc lượng khách thuê tại
khách sạn trong tháng đó. Điện năng chiếm một tỷ trọng lớn nhất so với các loại năng
lượng còn lại (khoảng trên 60% đối với loại hình khách sạn, và trên 95 % ở loại hình
tòa nhà văn phòng cho thuê) cung cấp cho các hệ thống chính của khách sạn như điều
hòa không khí, thang máy, bơm nước, chiếu sáng… Dầu và gas chỉ sử dụng chủ yếu
trong loại hình khách sạn: dầu (trên 30%) phục vụ cho máy phát dự phòng và hệ thống
nước nóng, gas phục vụ chủ yếu cho các hoạt động của khu bếp ăn. Tỷ lệ sử dụng
năng lượng của các thành phần tiêu thụ năng lượng trong tòa nhà so với tổng năng
lượng sử dụng có sự chênh lệch.
- Hệ thống điều hòa: Thông thường hệ thống điều hòa trong các khách sạn và tòa
nhà văn phòng thường có hai loại: điều hòa trung tâm và điều hòa cục bộ. Công suất
của hệ thống điều hòa phụ thuộc nhiều vào số lượng người sử dụng và lưu lượng
khách hàng cũng như diện tích sử dụng của tòa nhà. Hiệu suất của chúng lại phụ thuộc
vào vị trí lắp đặt, công nghệ vận hành cũng như trình độ kỹ thuật, quản lý của người
vận hành.Thời gian sử dụng của điều hòa có khu vực khách sạn thường phải hoạt động
24/24. Đây là hệ thống có công suất lớn nhất của tòa nhà, hệ thống này dùng chiller
làm lạnh và môi chất tải lạnh là nước. Hệ thống điều hòa trung tâm trong khách sạn
được sử dụng để điều phối không khí tại các khu vực công cộng như phòng họp,
phòng tiệc, nhà hàng, phòng tiếp tân,….
- Hệ thống chiếu sáng: Hệ thống chiếu sáng tại các khách sạn và văn phòng cho
thuê sử dụng nhiều loại đèn khác nhau như loại đèn huỳnh quang, Compact, Halogen,
Dulux, Cao áp thủy ngân, Led, PLC. Đèn Halogen được dùng tại phòng họp và phòng
ăn vì tại những vị trí này rất cần đạt được độ sáng chuẩn để làm nổi bật được những
món ăn của nhà hàng, làm tăng sự hứng thú cho những thực khách tại khu phòng ăn.

Bên cạnh đó tại những phòng này còn sử dụng cả đèn LED để trang trí. Còn tại phòng
họp những loại đèn này mang tính trang trí là chính. Loại bóng huỳnh quang được sử
dụng chính tại các văn phòng của khách sạn và bếp, kho, bãi đỗ xe, ngoài ra một số vị
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
7
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
trí đặt thiết bị tại tầng trệt cũng sử dụng chính loại bóng này với các kích cỡ khác
nhau: T5, T8, T10.
- Hệ thống thang máy, thang cuốn: Hệ thống thang máy, thang cuốn được sử
dụng tại các khách sạn và văn phòng cho thuê thường của các hãng Mitsubishi, Cone,
LG, Fuji, Gold star, Schindle … Ở các tòa nhà này hệ thống thang máy của tòa nhà là
khá lớn. Với nhu cầu phục vụ khách hàng được tốt nhất, vì vậy trong mỗi tòa nhà mọi
người đều có cảm giác thuận tiện khi di chuyển do hệ thống thang máy, thang cuốn
này được thiết kế đối xứng, dù có đang ở vị trí nào trong tòa nhà đều có thể di chuyển
lên trên hay xuống dưới một cách thuận tiện
- Hệ thống đun nước nóng : Hệ thống đun nước nóng chủ yếu được sử dụng
trong loại hình khách sạn cung cấp nước nóng cho các phòng khách, khu bếp, khu giặt
là. Các tòa nhà văn phòng cho thuê phần lớn chỉ sử dụng các bình đun nước nóng loại
nhỏ có công suất từ 1,5 – 3kW phục vụ cho những trường hợp cá biệt. Hệ thống này
hiện đang hoạt động 24/24 giờ.
- Hệ thống thông gió: Những thiết bị của hệ thống này tại các khách sạn được lắp
đặt chính tại tầng trệt, cầu thang, tầng mái, phòng giặt là, khu bếp, tầng hầm,… Và hệ
thống này thường có công suất không cao và đều hoạt động chính vào thời điểm giờ
hành chính. Hệ thống này hoạt động độc lập tại những vị trí nhất định. Khi hoạt động
công suất động cơ đạt gần công suất định mức. Tại khu vực tầng hầm với mục đích là
giữ xe nên chất lượng không khí tại đây có chứa nồng độ khói thải của xe rất cần được
trao đổi thường xuyên.
- Hệ thống bơm nước: Theo thiết kế chung tại các tòa nhà cao tầng hiện nay, hệ
thống bơm nước sẽ được điều khiển tự động, tín hiệu điều khiển sẽ là tín hiệu áp suất
của những cảm biến áp suất được đặt tại bể trên mái và cảm biến mức nước tại bể

ngầm. Đối với các khách sạn hệ thống bơm nước phục vụ cho mục đích khác nhau như
cấp nước sinh hoạt cho khu vực khách sạn và khu vực phòng khách. Đối với các tòa
nhà sử dụng làm văn phòng cho thuê, hệ thống bơm nước chủ yếu dùng cho sinh họat.
Ngoài hệ thống bơm cung cấp chính các tòa nhà còn có các loại bơm khác như bơm
cứu hỏa, bơm nước mưa, bơm nước thải, bơm giếng,… nhưng sử dụng với thời gian
rất ít.
2. Nhóm tòa nhà Trung tâm thương mại
Trung tâm thương mại được hiểu là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại
hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch
vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố chí tập trung, liên hoàn
trong một hoặc một số công trình kiến thức liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện
tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các
phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh
doanh thương nhân vầ thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng. Trong
các tòa nhà thương mại hiện nay, năng lượng tiêu thụ chính là điện, dầu được thông
thường chỉ phục vụ cho máy phát điện dự phòng. Hệ thống thiết bị tiêu thụ năng lượng
chính của các Trung tâm thương mại như sau
- Điều hòa trung tâm là loại điều hòa được sử dụng chủ yếu trong trung tâm
thương mại do loại hình kinh doanh tổng hợp, kiến trúc thiết kế của tòa nhà mang tính
tổng thể với nhiều cửa hàng, nhà hàng trong một khu vực cũng như nhiều phòng họp
dành cho các cuộc hội nghị, hội thảo với diện tích sàn sử dụng lớn. Thông thường
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
8
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
những khu trung tâm thương mại rất rộng và tùy thuộc vào công suất của các FCU mà
phải lắp đặt nhiều hay ít, nếu so với những loại tòa nhà khác thì số lượng các FCU ở
đây được sử dụng nhiều hơn cả vì lưu lượng người lớn, cũng vì vậy mà tổn thất nhiệt
cho hệ thống này cũng rất lớn.
- Hệ thống chiếu sáng: Tại khu vực có nhu cầu sử dụng chung của trung tâm
thương mại tòa nhà có thiết kế hệ thống chiếu sáng chung cung cấp ánh sáng theo thiết

kế chung của tòa nhà – loại đèn được sử dụng chính là loại compact và huỳnh quang.
Nhu cầu chiếu sáng chung rất quan trọng vì hệ thống đó giúp làm tăng sự sang trọng
cho trung tâm thương mại. Ngoài hệ thống đèn chiếu sáng chung, tại các gian hàng ở
trung tâm thương mại còn được thiết kế thêm đèn phục vụ chiếu sáng cho các sản
phẩm được trưng bày tại đó do cần đạt được những yêu cầu độ sáng cao để chiếu rọi
sản phẩm - mặc dù có những gian hàng có vị trí nằm gần những ô cửa kính thuận tiện
cho việc lấy sáng tự nhiên.
- Hệ thống thang máy: Hệ thống này có các động cơ thang cuốn sẽ hoạt động hết
công suất khi lượng người trên thang nhiều, tuy nhiên tùy vào từng thời điểm trong
ngày mà lượng người tới trung tâm thương mại nhiều hay ít, kéo theo là hoạt động của
thang sẽ không đạt được công suất định mức nhưng theo quan sát thì các thang cuốn
đều được cho hoạt động liên tục và khi thang làm việc như vậy động cơ thường chạy
non tải và có hệ số công suất rất thấp
Ngoài ra tại các TTTM còn có hệ thống thông gió, bơm nước, đun nước nóng và
các thiết bị văn phòng
3. Nhóm tòa nhà hỗn hợp nhiều công năng
Tòa nhà được xây dựng có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong một công
trình: vừa có văn phòng, vừa có trung tâm thương mại, vừa có cả hộ gia đình sinh
sống, lại còn có cả siêu thị. Tỷ lệ sử dụng cho các mục đích có sự khác biệt nhưng hầu
hết đều có thể quy về là bộ phân văn phòng có thể chiếm 30%, các hộ gia đình có thể
chiếm đến 50%, còn 20% được sử dụng nhằm những mục đích khác: siêu thị, trung
tâm thương mại… nhưng lại tản mạn, không tập trung do quy hoạch theo từng phân
khu sử dụng. Do đó việc kiểm soát và vận động thực hiện tiết kiệm năng lượng khó
hơn nhiều so với các tòa nhà chỉ một chức năng. Năng lượng tiêu thụ chính trong các
tòa nhà hỗn hợp nhiều công năng hiện nay là điện, dầu và Gas. Tỷ lệ sử dụng các dạng
năng lượng của các toà nhà này không ổn định do phụ thuộc vào cơ cấu của từng tòa
nhà
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
9
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại

CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH KIỂM TOÁN NĂNG LƯỢNG
Các hoạt động được tiến hành trong một kiểm toán năng lượng chi tiết đầy đủ
được thể hiện trong lưu đồ sau:
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
10
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hình 2.1: Lưu đồ quy trình kiểm toán năng lượng
I. KHẢO SÁT
1 Lập kế hoạch và tổ chức thực hiện
Mục đích của bước này là để có được cam kết của lãnh đạo công ty trong việc lập
kế hoạch và tổ chức thực hiện đánh giá năng lượng. Nếu kế hoạch không được chấp
thuận thì sẽ không có một cam kết nào cả.
- Xây dựng kế hoạch kiểm toán năng lượng giữa đơn vị thực hiện kiểm toán
doanh nghiệp. Nội dung kế hoạch bao gồm: thời gian, số người thực hiện kiểm toán,
thời gian biểu các hoạt động thực hiện tại đơn vị như họp với ban lãnh đạo, đo đếm
các thiết bị tiêu thụ năng lượng… và các hoạt động sau đó. Đồng thời yêu cầu đơn vị
tạo điều kiện nhóm kiểm toán trong quá trình thực hiện.
- Họp với Ban lãnh đạo đơn vị tiêu thụ năng lượng để nêu rõ các lợi ích của việc
thực hiện KTNL đạt được sự chấp thuận cao nhất của ban lãnh đạo đánh giá sơ bộ và
đề cương đánh giá chi tiết sử dụng năng lượng của đơn vị. Thu thập các thông tin
chung về đơn vị tiêu thụ năng lượng và các loại năng lượng, thiết bị trong đơn vị tiêu
thụ năng lượng. Đạt được cam kết của lãnh đạo đơn vị tiêu thụ năng lượng, cũng như
người phụ trách các bộ phân liên quan, các nhân viên trong đơn vị tiêu thụ năng lượng
trong việc đánh giá sơ bộ và lập đề cương chi tiết cho việc sử dụng tiết kiệm năng
lượng. Thông báo với tất cả các nhân viên để họ trợ giúp trong quá trình đánh giá sơ
bộ.Vấn đề thảo luận:
+ Những khu vực sử dụng năng lượng nào cần được quan tâm.
+ Những khu vực nào trong tòa nhà đang được quản lý năng lượng.
+ Các nhân tố khác sẽ ảnh hưởng đến tiếp cận nâng cao hiệu quả sử dụng năng
lượng.

- Đơn vị kiểm toán nên thành lập nhóm kiểm toán năng lượng và phân chịu trách
nhiệm độc lập khoảng 4- 6 người để thực hiện các nhiệm vụ:
+ Xây dựng kế hoạch chi tiết để thực hiện KTNL.
+ Thu thập các bản vẽ thiết kế, số liệu tiêu thụ và chi phí năng lượng của đơn vị
tiêu thụ năng lượng.
+ Tổ chức khảo sát, đo kiểm các máy móc, thiết bị sử dụng năng lượng trong đơn
vị tiêu thụ năng lượng.
+ Tổ chức phân tích các số liệu, đánh giá, chỉ ra các khu vực, bộ phận sử dụng
năng lượng kém hiệu quả; nhận diện một số cơ hội tiết kiệm năng lượng trong đơn vị
tiêu thụ năng lượng.
+ Xây dựng báo cáo kiểm toán của đơn vị tiêu thụ năng lượng
- Đơn vị tiêu thụ năng lượng nên thành lập tổ công tác về tiết kiệm năng lượng,
bao gồm:
+ Một đại điện trong ban lãnh quản lý đơn vị để chỉ đạo
+ Cử cán bộ có hiểu biết về điện, nhiệt, sản xuất, máy móc và thiết bị.
Đội TKNL sẽ họp cuộc họp đầu tiên với thời lượng nửa ngày để thống nhất vai
trò của mỗi thành viên, bằng cách nào và khi nào thì tiến hành đánh giá sơ bộ, lựa
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
11
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
chọn trọng tâm đánh giá và viết đề cương trình lên lãnh đạo đơn vị tiêu thụ năng
lượng. Ngoài ra, đội TKNL nên thông báo cho toàn thể cán bộ trong đơn vị tiêu thụ
năng lượng về việc sẽ tiến hành đánh giá sơ bộ, ví dụ thông báo qua thư báo của lãnh
đạo đơn vị tiêu thụ năng lượng, họp nhân viên thường kỳ hoặc thông báo trên bản tin.
- Chuẩn bị bảng câu hỏi thu thập thông tin: Tổ công tác KTNL cần thiết kế,
chuẩn bị các bảng câu hỏi thu thập thông tin để gửi đến Ban quản lý tòa nhà và các
thành viên trong tổ tiết kiệm năng lượng của tòa nhà. Những thông tin thu thập gồm
có:
- Thông tin chi tiết về toà nhà nói chung, như địa chỉ, số lượng cán bộ nhân viên,
thời gian làm việc quy định của tòa nhà.

- Sơ đồ tổ chức gồm các phòng khác nhau kèm theo chức năng chính.
- Các bản vẽ thiết kế, các sơ đồ của các hệ thống cung cấp và tiêu thụ năng
lượng: điện, nước, hơi, điều hòa không khí,
- Số liệu tiêu thụ và chi phí trong 3 năm qua, tốt nhất là số liệu tổng kết theo từng
tháng, theo từng bộ phận.
- Danh mục các thiết bị tiêu thụ năng lượng và các thông số kỹ thuật, năm sản
xuất
- Các biện pháp tiết kiệm năng lượng đã từng được áp dụng và kết quả đạt được.
- Các văn bản qui định về quản lý và sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả.
Chuẩn bị thiết bị đo: Lựa chọn các thiết bị kiểm toán năng lượng phù hợp cho
từng tòa nhà theo danh sách các thiết bị kiểm toán năng lượng trong tòa nhà. Một số
thiết bị đo kiểm toán năng lượng trong tòa nhà:
- Máy đo gió: Để đo tốc độ gió của dòng không khí
- Máy đo nhiệt ẩm: Để đo nhiệt độ và độ ẩm
- Kềm đo dòng điện: Để đo dòng điện qua dây dẫn
- Lux kế: Để đo dộ rội ánh sáng
- Bộ đo dữ liệu của dòng 3 pha Data logger: Để đo công suất, hệ số công suất,
điện áp, cường độ dòng điện, tần số, sóng hài
- Cảm biến CO
2
: Để xác định lượng CO
2
trong không khí
Khi đo thông số các thiết bị làm việc cần lưu ý:
- Số lượng thiết bị cần đo, đo ở đâu, và đo như thế nào.
- Với phụ tải biến đổi cần thời gian thu thập dữ liệu càng dài càng chính sác và
theo chu kỳ.
- Khoảng thời gian ghi dữ liệu trung bình càng ngắn thì độ chính sác càng cao
- Lựa chọn thiết bị đúng cường độ dòng điện
- Xạc pin vào máy ghi dữ liệu để đảm bảo nguồn điện cấp cho máy đo liên tục.

2. Thu thập số liệu
2.1 Thu thập dữ liệu từ văn phòng
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
12
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Để giảm bớt chi phí và thời gian của thu thập dữ liệu, kiểm toán viên phải cố
gắng thu thập được càng nhiều càng tốt các dữ liệu liên quan đến năng lượng từ thông
tin sẵn có của tòa nhà. Thu thập dữ liệu về văn phòng bao gồm:
- Bản vẽ kiến trúc: Những bản vẽ kiến trúc hoàn chỉnh sẽ cung cấp dữ liệu liên
quan về năng lượng nào đó, bao gồm kết cấu vỏ bọc của tòa nhà
- Bản vẽ sơ đồ điện đơn tuyến: Bản vẽ sơ đồ điện đơn tuyến cung cấp cho người
kiểm toán năng lượng thông tin về máy biến thế & kích thước cáp, vị trí đồng hồ điện,
độlớn và vị trí của giàn tụ bù, cấu hình của busbar, cầu dao điện, và những hộ sử dụng
chính.
- Bản vẽ hệ thống chiếu sáng: Bản vẽ hệ thống chiếu sáng sẽ cung cấp dữ liệu
liên quan tới hệ thống chiếu sáng trong tòa nhà.
- Bản vẽ hệ thống điều hòa không khí: cung cấp nguồn dữ liệu liên quan đến
những thông số và cách vận hành hệ thống điều hoà không khí.
- Hệ thống điều khiển tòa nhà bao gồm những bộ phận định giò, hệ thống điều
khiển tự động tòa nhà, những bộ kiểm soát tải và các thiết bị khác.
- Danh sách các thiết bị tiêu năng lượng. Số lượng, đặc điểm, thông số vận hành,
hiện trạng đang sử dụng.
- Dữ kiện hóa đơn năng lượng quá khứ: Nó bao gồm điện năng và những dạng
năng lượng khác sử dụng khi vận hành tòa nhà. Để có một bức tranh rõ ràng về
khuynh hướng sử dụng năng lượng trong tòa nhà. nên có số liệu của 2 tới 3 năm gần
nhất.
- Kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị:
- Thu thập các thông tin khác bằng bảng câu hỏi trắc nghiệm như: Tình hình hoạt
động của đơn vị, mô hình quản lý năng lượng, các giải pháp tiết kiệm năng lượng đã
và đang thực hiện…

2.2. Thu thập dữ liệu thực địa
Kiểm toán viên sẽ có cơ hội để xác minh sự chính xác của dữ liệu văn phòng đã
được tập hợp và hoàn thiện dữ liệu còn thiếu cũng như thu nhặt nhiều hơn dữ liệu liên
quan đến hoạt động của tòa nhà và chế độ phụ tải. Trong thời gian thu thập dữ liệu
thực địa, kiểm toán viên cần phải lấy được nhiều dữ liệu có thể, phải hiểu năng lượng
được sử dụng trong tòa nhàn như thế nào, ở đâu, khi nào. Phỏng vấn những người ở
trong tòa nhà và người vận hành thiết bị là một cách lấy thông tin đáng tin cậy để xác
định thời gian hoạt động của thiết bị và tòa nhà, chức năng của nó, phương pháp điều
khiển, hệ số sử dụng thiết bị, sổ bảo trì …
Khảo sát dữ liệu liên quan đến năng lượng của tòa nhà. Do thiếu thiết bị ghi dữ
liệu trong quá trình thu thập phụ tải của từng tòa nhà nhất là những phụ tải nhỏ như
máy bơm, quạt, thang máy, thiết bị văn phòng…kiểm toán viên có thể thu thập dữ liệu
từ văn phòng để khảo sát từng thiết bị và ước lượng tiêu thụ năng lượng hàng năm của
các hộ sử dụng chính. Khó khăn nhất khi dùng phương pháp khảo sát cho các hộ tiêu
thụ năng lượng này là phải ước lượng hệ số phụ tải (kW thực tế/ kW danh định) và hệ
số thời gian (số giờ hoạt động trong ngày). Bới vậy ước tính tiêu thụ năng lượng hàng
năm của các hộ tiêu thụ chính trong tòa nhà là không được chính xác. Tuy nhiên, ghi
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
13
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
chép dữ liệu tải sử dụng và hóa đơn năng lượng quá khứ cung cấp cho kiểm toán viên
khả năng điều chỉnh phương pháp khảo sát.
Đo đạc năng lượng tại các hộ sử dụng. Ở giai đoạn này người kiểm toán năng
lượng sử dụng thiết bị đo có sãn của tòa nhà cũng như dụng cụ tại chỗ để thu thập phụ
tải của tòa nhà và những hộ tiêu thụ chính trong một khoảng thời gian ngắn. Cách này
có thể áp dụng cho phụ tải không đổi như bơm, quạt, chiếu sáng và những thiết bị
khác. Đối với những phụ tải thay đổi như điều hòa không khí và những phụ tải khác
phải ghi chép dữ liệu một ngày để đánh giá một cách tin cậy mức phụ tải trung bình.
Tất cả những dữ liệu thu được từ các thiết bị tiêu thụ năng lượng của tòa nhà sẽ
được ghi vào những biểu mẫu. Đảm bảo tất cả dụng cụ đo sử dụng thu thập dữ liệu

được chuẩn và chính xác cao, nếu không thì dữ liệu thu thập là vô ích.
2.3. Đánh giá tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà
Các tòa nhà thương mại hiện nay thường chỉ có một đồng hồ điện tổng cho tất cả
các thiết bị. Do vậy kiểm toán viên không có số liệu tiêu thụ năng lượng để phân tích
năng lượng tiêu thụ của tưng tòa nhà. Trong trường hợp này họ phải khảo sát hoạt
động của tòa nhà và ước lượng phụ tải trung bình của các ngày, tháng đặc thù trong
năm, nhằm đánh giá tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà. Cơ cấu các ngày hoạt
hoạt động ảnh hưởng đến số công suất tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà. Từ
đó có thể đánh giá năng lượng tiêu thụ của tòa nhà.
Vi dụ số giờ hoạt động các ngày trong năm của điều hòa trung tâm khách sạn
Nam Cường Hải Dương:
Thời
gian
TOU
Tháng
1
Tháng
2
Tháng
3
Tháng
4
Tháng
5
Tháng
6
Tháng
7
Tháng
8

Tháng
9
Tháng
10
Tháng
11
Tháng
(Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs) (Hrs)
Giờ
cao
điểm
36,3 26,4 36,3 50,7 56,4 58,5 60,5 60,5 50,7 48,4 35,1 28,2
Giờ
bình
thường
62,1 45,2 62,1 86,8 96,6 100,1 103,5 103,5 86,8 82,8 60,1 48,3
Giờ
thấp
điểm
41,9 30,5 41,9 58,5 65,1 67,5 69,8 69,8 58,5 55,8 40,5 32,6
Tổng 140,2 102,0 140,2 196,0 218,1 226,1 233,7 233,7 196,0 186,9 135,7 109,0
2.4. Kiểm tra chéo nhu cầu phụ tải
Trong quá trình thu thập dữ liệu, kiểm toán viên đã thu thập các thông tin:
- Số liệu tiêu thụ năng lượng trong quá khứ của tòa nhà
- Số liệu tiêu thụ năng lượng chính xác định được trong quá trình đo kiểm với các
khoảng thời gian ngắn
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
14
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Từ đó kiểm toán viên xác định được nhu cầu của phụ tải và vè được đồ thị phụ

tải của tòa nhà. Sẽ không tránh khỏi những sai số trong quá trình đánh giá tiêu thụ
năng lượng hàng năm của tòa nhà và các hộ sử dụng năng lượng chính. Do đó khó
khăn trong việc xác định hệ số công suất và hệ số thời gian sử dụng. Sự kết hợp thông
số tiêu thụ năng lượng trong quá khứ và kết quả đo thực tế sẽ giảm bớt được sự sai
lệch này.
So sánh dữ liệu giữa phương pháp thu thập thực địa và và phương pháp xác định
dữ liệu qua phụ tải hàng ngày:
Ví dụ tiêu thụ năng lượng hàng tháng theo hóa đơn tiền điện và theo cân bằng
năng lượng khách sạn Nam cường Hải Dương:
Hình 2.2. Biểu đồ so sánh năng lượng theo hóa đơn và theo cân bằng năng
lượng
3. Xác định những hộ tiêu thụ năng lượng trọng tâm
Từ số liệu thu thập từ quá khứ và đo đếm được tại thực địa kiểm toán viên cần
xác định tiêu thụ năng lượng trong tòa nhà phân phối như thế nào giữa các hộ tiêu thụ
chính. Kết quả thu thập số liệu trong quá khứ có thể sai lệch so với kết quả thu được từ
thực địa do ước lượng hệ số công suất và hệ số thời gian sử dụng. Do vậy kiểm toán
viên cần chỉnh lại các hệ số này bằng phương pháp thử và sai để giảm sự chênh lệch.
Đội TKNL tiếp tục tiến hành xem xét chi tiết các khu vực trọng tâm đánh giá, và bắt
đầu từ bước đầu tiên trong sơ đồ các bước vận hành và kết thúc ở bước cuối cùng của
sơ đồ này. Mục đích của nhiệm vụ này là:
- Hiểu rõ hơn về các khu vực trọng tâm cần đánh giá.
- Tiếp nhận thông tin phản hồi từ các công nhân kỹ thuật, bảo dưỡng của tòa nhà
về các vấn đề họ đang gặp phải với quy trình vận hành tòa nhà và vận hành máy móc
thiết bị, các hao hụt có thể về năng lượng của các thiết bị và nguyên vật liệu.
- Viết ra tất cả các thất thoát năng lượng và nguyên liệu dễ thấy như rò rỉ hơi và
nước, tình trạng các van và đường ống bị hỏng, xả đáy quá mức đối với nồi hơi…
- Thu thập thông tin về số lượng và chi phí cho đầu vào và đầu ra của mỗi công
đoạn của từng khu vực đánh giá thông qua phỏng vấn cán bộ và công nhân vận hành,
các số liệu từ các đồng hồ đo hoặc tiến hành các đo đạc.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL

15
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Việc thị sát lần đầu tiên phải tiến hành tỉ mỉ. Nhưng trong thực tế, đội TKNL sẽ
tới các khu vực đánh giá vài lần để gặp gỡ những người trực tiếp sản xuất, thu thập
thêm thông tin về đầu vào và đầu ra, sau đó tìm ra và điều tra các cơ hội TKNL.
- Đo kiểm các thiết bị chính như hệ thống Điều hòa Không khí, động cơ máy
bơm nước
STT Hộ tiêu thụ chính Phụ tải hàng năm
(kWh)
Tỷ lệ %
1 Hệ thống điều hòa không khí 748,44 63
2 Hệ thống chiếu sáng 130,68 11
3 hệ thống thang máy 95,04 8
4 Hệ thống bơm nước 71,28 6
5 Thiết bị phòng khách 71,28 6
6 Hệ thống thông gió 35,64 3
7 Hệ thống đun nước 11,88 1
8 Hệ thống khác 23,76 2
Tổng 1.188 100
Sử dụng tỷ lệ phần trăm năng lượng tiêu thụ năng lượng hàng năm của tòa nhà,
kiểm toán viên có thể đánh giá tiêu thụ năng lượng hàng năm của các hộ tiêu thụ này.
Hộ tiêu thụ năng lượng có tỷ lệ % cao thì cần tập chung khảo sát kỹ tìm cơ hội tiết
kiệm năng lượng cho khu vực đó.
II. PHÂN TÍCH
1. Xây dựng bảng cân bằng năng lượng
Xây dựng bảng cân bằng năng lượng là một yêu cầu quan trọng bởi vì nhờ đó
bạn có thể đánh giá được mức độ cải thiện sau khi thực hiện các giải pháp, và bạn chỉ
có thể thuyết phục lãnh đạo công ty đồng ý tiếp tục chương trình nếu bạn có thể chỉ ra
bao nhiêu nguyên nhiên liệu và tiền được tiết kiệm. Để xây dựng bảng cân bằng năng
lượng, cần thu thập các thông tin sau cho mỗi đầu vào và đầu ra trong sơ đồ quy trình

vận hành:
- Số lượng năng lượng (ví dụ: kW tiêu thụ cho một ngày).
- Chi phí (ví dụ: giá một kW).
- Các đặc tính khác (ví dụ: nhiệt độ của nươc đi vào và đi ra ở nồi hơi, áp suất).
Ở mức độ lý tưởng, muốn có thông tin định lượng và chi phí cho 3 năm, 12 tháng
trong một năm, và từng ngày trong một tháng, nhờ đó có thể theo dõi được xu thế.
Việc thu thập các thông tin được thực hiện thông qua phỏng vấn các cán bộ, số liệu
đồng hồ ghi, ghi chép quan trắc, và qua các đo đạc với các thiết bị quan trắc (đặc biệt
là những ghi chép số liệu đã được chứng thực). Để có cơ sở phân tích các số liệu và
tìm ra các hộ tiêu thụ năng lượng trọng điểm trong tòa nhà.
2. Xác định các nguyên nhân gây tổn thất
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
16
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Hiệu quả cung cấp năng lượng cho các thiết bị tiêu thụ được đánh giá thông qua
hiệu suất của các thiết bị. Hiệu suất càng cao thì hiệu càng hiệu quả năng lượng càng
lớn. Những gì đi vào quá trình làm việc của thiết bị đều phải đi ra ở đâu đó. Dựa trên
sơ đồ quy trình làm việc và số liệu đầu vào, đầu ra đã được chuẩn bị trong các nhiệm
vụ trước, tính “cân bằng” đầu vào và đầu ra. Sử dụng thông tin về chi phí để tính toán
giá trị tổn thất. Điều này sẽ cho phép tập trung tìm các giải pháp trên quan điểm chi
phí và nguồn nguyên nhiên liệu. Hoàn thành toàn bộ các tính toán cân bằng năng
lượng và nguyên liệu một cách chi tiết và đầy đủ có thể cần nhiều thời gian, đặc biệt ở
những đơn vị tiêu thụ năng lượng thiếu số liệu đầu vào và đầu ra. Vì thế xác định tổn
thất năng lượng còn khó khăn hơn bởi vì năng lượng không hữu hình như nguyên liệu
và chất thải. Trên thực tế một phần năng lượng bị tổn thất do ma sát, do cơ cấu, do vận
hành. Có những tổn thất khổng thể khác phục được nhưng có những tổn thất có thể
làm giảm được thông qua vận hành hiệu quả thiết bị, thiết bị tiết kiệm năng lượng.
Cách tốt nhất để phân tích các nguyên nhân là thông qua các buổi thảo luận giữa đội
TKNL và các bộ của các khu vực trọng tâm về các tổn thất. Một người sẽ đóng vai trò
dẫn dắt buổi thảo luận và ghi lại lên bảng những ý kiến của tất cả mọi người để họ có

thể thảo luận tích cực.
Điều quan trọng là phải liên tục đưa ra câu hỏi “tại sao” cho đến khi bạn tìm ra
nguyên nhân thực sự hay “nguyên nhân gốc rễ” của vấn đề.Vấn đề thường gặp ở nồi
hơi là nguyên liệu không cháy hết. Tại sao? Bởi vì không khí cấp vào nồi hơi là quá ít.
Tại sao? Bởi vì đồng hồ đã báo sai lượng không khí đưa vào. Tại sao? Bởi vì đồng hồ
đã không được bảo dưỡng đúng cách. Tại sao? Bởi vì người vận hành nồi hơi hoặc các
nhân viên bảo dưỡng không bảo dưỡng nồi hơi. Tại sao? Bởi vì qui trình bảo dưỡng
không chỉ ra ai sẽ bảo dưỡng nồi hơi và thời gian bảo dưỡng định kỳ là bao lâu. Điều
này là nguyên nhân gốc rễ gây tổn thất nói trên. Và chỉ bây giờ ta mới có thể tìm ra
các cơ hội để giải quyết vần đề này một cách lâu dài.
Các nguyên nhân tổn thất do quản lý thiết bị
- Giám sát tiêu thụ năng lượng từng khu vực
- Hệ thống thu thập dữ liệu tiêu thụ năng lượng
- Quy định sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả
- Cơ chế chính sách thúc đẩy hoạt động tiết kiệm năng lượng
- Ý thức của cán bộ nhân viên trong tòa nhà
Các nguyên nhân gây tổn thất hệ thống điện
- Hệ số công suất thấp
- Mạng lưới phân phối
Các nguyên nhân tổn thất hệ thống điều hòa không khí:
- Hệ thống bảo dưỡng thiết bị
- Hệ thống điều khiển nhiệt độ không nhậy
- Thời gian hoạt động quá mức
- Thừa lượng gió tươi
- Tổn thất nhiệt trong tòa nhà
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
17
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
Các nguyên nhân tổn thất hệ thống chiếu sáng:
- Bóng đèn hiệu suất thấp

- Thiết kế chiếu sáng không hợp lý
- Sử dụng chiếu sáng không hợp lý
Các nguyên nhân tổn thất động cơ máy bơm và thang máy
- Động cơ chạy non tải
- Tải thay đổi thường xuyên
3. Nhận dạng các giải pháp
Sau khi tìm ra được các nguyên nhân gây tổn thất, các khu vực năng lượng trọng
tâm của hệ thống tiêu thụ năng lượng cho tòa nhà , thì kiểm toán viên thảo luận để tìm
ra các giải pháp tiết kiệm năng lượng, phương án cải tạo hệ thống, quản lý tiêu thụ
năng lượng tốt nhất. Các phương án có thể nằm trong các nhóm phân loại sau đây:
- Quản lý nội vi
- Quản lý quá trình vận hành tòa nhà
- Cải tiến thiết bị/quá trình hoạt động
- Thiết bị/công nghệ mới
- Tuần hoàn/tái sử dụng
- Cải tiến thiết bị
+ Tận dụng các điều kiện tự nhiên hoặc các giải pháp cấu tạo kiến trúc thích hợp
nhằm giảm tiêu hao năng lượng cho chiếu sáng, thông gió, làm mát và sưởi ấm.
+ Sử dụng các vật liệu cách nhiệt được sản xuất theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng
lượng để hạn chế việc truyền nhiệt qua tường, cửa ra vào và cửa sổ.
+ Sử dụng các thiết bị chế tạo theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng để lắp đặt
trong tòa nhà
Các cơ hội tiết kiệm năng lượng cho hệ thống điện
- Nâng cao hệ số công suất nhằm mục đích không phải trả tiền phạt
- Giảm nhu cầu công suất đỉnh để chuyển sang biểu giá điện trung bình
- Giảm tổn thất của mạng lưới phân phối điện
Các cơ hội tiết kiệm năng lượng cho hệ thống điều hòa
- Vận hành hiệu quả năng lượng của hệ thống điều hòa không khí
+ Chế độ bảo dưỡng
+ Hệ thống điều khiển

+ Kiểm soát thời gian làm việc
+ Kiểm soát không khí cung cấp và nhiệt độ
- Đánh giá hiệu suất COP của hệ thống điều hòa không khí
- Giảm nhiệt qua cấu trúc tòa nhà
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
18
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Tích trữ lạnh trong điều hòa không khí
- Sử dụng hệ thống làm lạnh tập chung
Các cơ hội tiết kiệm năng lượng của hệ thống chiếu sáng
- Thay thế bóng đèn hiệu xuất cao
- Thay thế chấn lưu sát từ bằng chấn lưu điện tử
- Cảm biến chiếm cữ
Các hạng mục tiết kiệm chung
- Sử dụng các động cơ có hiệu suất cao
- Sử dụng biến tần điều khiển tốc độ để giảm tải quạt và máy bơm
- Sử dụng Powerboss cho động cơ thang cuốn
- Sử dụng hợp lý các thiết bị văn phòng
- Cải tạo để nâng cao hiệu suất lò hơi
- Thay thế nhiên liệu
4. Sàng lọc các giải pháp khả thi
Đội đánh giá cần quyết định những giải pháp nào cần được đánh giá khả thi.
Cách dễ dàng nhất là sàng lọc các giải pháp và phân loại như sau:
- Các giải pháp có thể thực hiện được ngay: chúng đơn giản về mặt kỹ thuật và
không tốn tiền hoặc chỉ cần chi rất ít để thực hiện. Ví dụ, khắc phục các rò rỉ, thay đổi
quì trình vận hành, giảm không khí dư cấp vào nồi hơi.
- Các giải pháp cần phải tiến hành phân tích thêm: những giải pháp này phức tạp
hơn về mặt kỹ thuật hoặc đòi hỏi phải có đầu tư. Ví dụ, thay đổi máy nén khí, thu hồi
nhiệt từ nước xả đáy nồi hơi.
- Các giải pháp sẽ xem xét trong giai đoạn sau: những giải pháp này có thể là rất

khó khăn trong việc điều tra và thực hiện, ví dụ do chi phí quá cao, cần rất nhiều thời
gian để điều tra, hoặc việc nâng cấp các nhà máy đã được lập kế hoạch trong đó bao
gồm giải pháp này
- Các giải pháp cần phân tích thêm sẽ được điều tra về tính khả thi về kỹ thuật,
tài chính và môi trường. Xây dựng kế hoạch thực hiện các giải pháp đã đề xuất, ưu tiên
các giải pháp quản lý, không mất chi phí hoạt chi phí thấp trước. Các giải pháp hiệu
quả kinh tế và rễ áp dụng phù hợp với quá trình hoạt động của tòa nhà và điều kiện tài
chính của đơn vị.
III. ĐÁNH GIÁ
1 Đánh giá tính khả thi kinh tế kỹ thuật
1.1. Đánh giá về mặt kỹ thuật, kinh tế và môi trường các giải pháp
Trước hết, phải quyết định xem các giải pháp cem giải pháp nào là khả thi, bao
gồm:
- Khả thi về kỹ thuật: nhu cầu về thiết bị mới, điều kiện không gian nhà xưởng,
tác động lên chất lượng sản phẩm, yêu cầu về thời gian làm việc của cán bộ.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
19
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Khả thi về kinh tế: chi phí đầu tư ban đầu, các chi phí vận hành hàng năm, tiết
kiệm chi phí hàng năm, thời gian hoàn vốn.
- Khả thi về môi trường: tác động đến tiêu thụ năng lượng và phát thải khí nhà
kính, nhưng cũng phải xem xét đến sử dụng nước và nguyên liệu, chất thải rắn, nước
thải, các phát thải khí khác, tiếng ồn, mùi và bụi.
Thứ hai, cần đưa ra các lý do có thể có khác cho việc thực hiện giải pháp. Ví dụ,
nếu mức độ phát thải khí của tòa nhà là cao hơn giới hạn pháp luật cho phép thì điều
này có thể là một lý do để thực hiện giải pháp mặc dầu thậm chí đây là một giải pháp
tốn kém.
Thứ ba, cần nghĩ tới rào cản có thể có đối với thực hiện các giải pháp. Ví dụ, một
giải pháp có thể tiết kiệm được rất nhiều chi phí và có thời gian hoàn vốn ngắn, nhưng
công ty lại không có đủ vốn đầu tư. Thiếu các thiết bị quan trắc có thể làm cho quá

trình theo dõi kết quả gặp nhiều khó khăn. Cần cố gắng nghĩ đến tất cả các giải pháp
có thể.
1.2. Xếp thứ tự ưu tiên các giải pháp khả thi để thực hiện
Bây giờ chúng ta biết các cơ hội nào là khả thi và chúng ta muốn biết: cơ hội nào
sẽ được thực hiện trước tiên, thứ hai, thứ ba……Tổ chức một buổi họp khác trong đội
kiểm toán năng lượng để xếp hạng các cơ hội:
1. Các biện pháp quản lý năng lượng
2. Các cơ hội sẽ được thực hiện trong thời gian ngắn, ví dụ trong vòng 1 năm
3. Các cơ hội được kiến nghị thực hiện, nhưng cần thời gian lâu dài
4. Các cơ hội cần phải điều tra thêm hoặc sẽ thực hiện trong giai đoạn sau
5. Các cơ hội không khả thi
Kết quả phân tích khả thi về kỹ thuật, kinh tế và môi trường, các lý do và các trở
ngại khác được dùng làm cơ sở để xếp hạng các giải pháp. Trong thực tế, các cuộc
thảo luận cởi mở giữa các thành viên trong đội kiểm toán năng lượng là đủ để so sánh
và xếp hạng các giải pháp.
2. So sánh các chỉ số sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả
Hiệu quả sử dụng năng lượng của tòa nhà trước và sau khi thực hiện các giải
pháp tiết kiệm năng lượng được so sánh với các chỉ số năng lượng chuẩn.
2.1. Chỉ số năng lượng và suất tiêu hao năng lượng
Suất tiêu hao năng lượng của tòa nhà thường sử dụng là kWh/m
2
/năm và chỉ số
năng lượng là W/m
2
Chỉ số năng lượng của tòa nhà (BPI) =
Suất tiêu hao năng lượng của tòa nhà (BEI) =
- BPI cho thấy mật độ công suất của tòa nhà(W/m
2
), nó chịu ảnh hưởng những
nguồn nhiệt thừa bên trong và bên ngoài tòa nhà (bức xạ mặt trời, không khí xâm

nhập, thiết bị và con người).
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
20
Tổng công suất sử dụng[W]
Tổng điện tích sàn sử dụng[m
2
]
Tổng năng lượng sử dụng[kW/năm]
Tổng điện tích sàn sử dụng[m
2
]
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- BEI cho thấy mật độ năng lượng (kWh/m
2
) chịu ảnh hưởng bởi BPI và số thời
gian hoạt động hàng năm của tòa nhà.
Hệ thống tiêu thụ năng lượng của các đơn vị trong nhóm đối tượng này phụ
thuộc nhiều vào công năng sử dụng của tòa nhà. Vì vậy chỉ số tiêu thụ năng lượng của
các đơn vị này có sự khác biệt khá lớn. Hơn thế nữa, với số lượng các đơn vị và người
hoạt động trong tòa nhà có thể thay đổi qua thời gian nên chỉ số tiêu thụ năng lượng
của các tòa nhà này cũng có thể thay đổi nhiều và không ổn định. Chỉ số BPI và BEI
cho các tòa nhà khác nhau thì khác nhau. Qua các số liệu thu thập được nhóm thực
hiện thấy các tòa nhà thương mại dịch vụ thì các chỉ số BPI =140 kWh/m
2
/năm và BEI
= 100 kWh/m
2
/năm là tốt nhất. Các đơn vị trong nhóm đối tượng này thành các mức
sau:
Mức Tốt Khá Trung bình Yếu

BPI
(kWh/m
2
/ năm
100 140 180 200
BEI
(kWh/m
2
/ năm
80 100 150 180
2.2. Chỉ số năng lượng và suất tiêu hao năng lượng cho điều hòa không khí
Chỉ số năng lượng cho điều hòa không khí API (W/m
2
) được định nghĩa như sau:
API =
Chỉ số API chịu ảnh hưởng từ phụ tải nhiệt và hiệu suất của thiết bị điều hoà
không khí của tòa nhà. Suất tiêu hao năng lượng của điều hoà không khí AEI
(kWh/m
2
) được định nghĩa như sau:
AEI =
Chỉ số AEI có liên quan với chỉ số API và thời gian sử dụng điều hòa không khí.
2.3. Chỉ số năng lượng và suất tiêu hao năng lượng của hệ thống chiếu sáng
Chỉ số năng lượng chiếu sáng(LPI) =
Suất tiêu hao năng lượng chiếu sáng (LEI) =
Chỉ số LPI và LEI chịu ảnh hưởng bởi:
- Cách bố trí.
- Thời gian hoạt động của tòa nà.
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
21

Tổng công suất điều hòa không khí[kW]
Tổng điện tích điều hòa không khí[m
2
]
Tổng tiêu thụ năng lượng tiêu thụ hệ thống
điều hòa không khí trong năm [kWh]
Tổng điện tích điều hòa không khí[m
2
]
Suất tiêu hao năng lượng của điều hoà không khí
AEI (kWh/m
2
)Tổng công suất sử dụng do HT chiếu
sáng [W]
Tổng điện tích được chiếu sáng[m
2
]
Tổng năng lượng sử dụng do HT
chiếu sáng [kWh/năm]
Tổng điện tích được chiếu sáng[m
2
]
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Cách điều khiển chiếu sáng
Đối với hệ thống chiếu sáng thì có những tiêu chuẩn chiếu sáng cho một số khu
vực như sau:
TT Vị trí chiếu sáng
Mật độ công suất
chiếu sáng
(W/m

2
)
Mật độ chiếu sáng
(Lux)
1 Phòng ngủ khách sạn 13 100
2 Khu nhà ăn, căn tin 15 200
3 Phòng khách 14 150
4 Phòng làm việc 14 -16 300
5 Phòng đọc sách, viết bài 14 -16 300 - 400
6 Phòng tắm 14 150
7 Quầy hướng dẫn 9 -13 300
8
Phòng tổng hợp, quầy hàng thương
mại
13 - 16 300 - 700
9 Phòng tranh nghệ thuật 16 -18 400 - 700
10
Phòng nhân viên thay đồ, phòng
bảo vệ, nhà kho
4 100
11 Hành lang và cầu thang bộ 8 100
12 Bên trong thang máy 13 100
13 Thang cuốn 9 150
14 Lối đi bộ và khu để xe 6 50
15 Đại sảnh, tiền sảnh, phòng chờ 8 -10 100
16 Toilet 13 100
3. Viết báo cáo kiểm toán năng lượng
Trong bước này, hoạt động đang được chuẩn bị một báo cáo chi tiết kết quả điều
tra năng lượng và kiểm toán để trình bày với ban thực hiện và các ban khác. Báo cáo
kiểm toán năng lượng được bao gồm kế hoạch và mục tiêu tiết kiệm năng lượng.

Một cách hiệu quả, thông tin tìm kiếm để kiểm toán và sự đề xuất tăng cơ hội
nhờ đó giảm giảm tiêu thụ năng lượng. Khi chuẩn bị báo cáo kiểm toán, nhớ rằng sự
kiểm toán khác nhau sẽ được sử dụng mỗi bộ phận và cố gắng đáp ứng yêu cầu của
mỗi phần để đạt tới một cách hiệu quả nhất của sự kiểm toán.
Chuẩn bị báo cáo kiểm toán năng lượng chi tiết bao gồm các nội dung sau:
- Tóm tắt kết quả kiểm toán
- Giới thiệu
- Tình hình hoạt động
- Hiện trạng quản lý và sử dụng năng lượng
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
22
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Các biện pháp tiết kiệm năng lượng
- Tổng kết giải pháp và kế hoạch thực hiện
- Kết luận và kiến nghị
- Các phụ lục
CHƯƠNG 3: CÁC CƠ HỘI TIẾT KIỆM NĂNG LƯỢNG
Trong thời gian ngắn trở lại đây các tòa nhà được thiết kế và xây dựng mới đã và
đang chú ý hơn đến vấn đề làm sao để sử dụng năng lượng một cách hiệu quả thực sự
đối với hệ thống thiết bị tiêu thụ năng lượng trong đó. Một số tòa nhà lớn đã và đang
áp dụng những giải pháp cụ thể để sử dụng hiệu quả nguồn năng lượng điện mà vẫn
đảm bảo được hoạt động kinh doanh bình thường. Những giải pháp để nâng cao hiệu
suất năng lượng sử dụng bên trong công trình cao tầng và công trình xây dựng bao
gồm:
- Giải pháp thiết kế khí hậu sinh học: Làm mát thụ động tạo thông thoáng tự
nhiên, tranh thủ ánh sáng tự nhiên, trên cơ sở khai thác những kiến trúc truyền thống.
- Giải pháp cách nhiệt tốt cho vỏ bao che công trình (mái, tường ngoài, cửa sổ,
cửa đi, sàn ) để hạn chế truyền dẫn nhiệt bên trong và bên ngoài công trình. Điều này
đặc biệt cần thiết đối với các công trình sử dụng hệ thống điều hoà lớn. Sử dụng kết
cấu che chắn nắng rọi xuyên phòng, để hạn chế ảnh hưởng của bức xạ nhiệt mặt trời.

Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
23
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
- Sử dụng trang thiết bị trong công trình có hiệu suất năng lượng cao (trên 20-
30%), dễ sử dụng và dễ vận hành, không gây những tác động xấu đến môi trường.
I. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
Quản lý năng lượng là giải pháp mềm, đơn giản, ít tốn chi phí nhưng góp phần
rất lớn trong việc sử dụng năng lượng hiệu quả và tiết kiệm. Khi áp dụng các giải pháp
quản lý, sử dụng năng lượng hiệu quả trong tòa nhà có thể tiết kiệm được trên dưới 1%
năng lượng tiêu thụ; khi điều chỉnh nhiệt độ tăng lên 1
0
C, giảm tốc độ hệ thống quạt
hút gió… sẽ tiết kiệm từ 1%-3% chi phí sử dụng điện. Với những thao tác rất đơn giản
trong quản lý hiệu quả việc sử dụng điện, các tòa nhà đã tiết kiệm được trên dưới 3%
chi phí năng lượng mà chưa phải đầu tư, thay thế hệ thống thiết bị sử dụng năng lượng.
Mặt khác, nếu sản phẩm có hiệu suất tiết kiệm điện cao tới đâu nhưng vận hành, sử
dụng, bảo quản không tốt thì chi phí năng lượng cũng sẽ rất cao. Điển hình cho việc
phối hợp đồng bộ giữa con người và thiết bị trong việc khai thác hợp lý, hiệu quả
nguồn năng lượng trong tòa nhà. Trong tòa nhà có thành lập một bộ phận quản lý toàn
bộ việc sử dụng năng lượng trong tòa nhà. Cùng với thiết bị hiện đại, các kỹ sư thay
nhau trực 24/24 ở phòng kỹ thuật trung tâm có thể can thiệp kịp thời, điều khiển tất cả
thiết bị vận hành vừa đủ nhu cầu để tránh hoạt động vô công, gây lãng phí. Để làm tốt
vấn đề quản lý năng lượng này đòi hỏi Ban lãnh đạo tòa nhà phải có cách thức tổ chức
và chỉ đạo một cách hệ thống, xuyên suốt, có tính thống nhất cao trong toàn tòa nhà:
- Xây dựng một chính sách chất lượng đúng đắn để làm cơ sở định hướng hành
vi cho từng cán bộ, nhân viên và khách hàng tham gia vào hoạt động của tòa nhà, coi
đó như là một văn hóa doanh nghiệp tạo nên thương hiệu của tòa nhà:
- Thành lập một bộ phận chuyên trách về quản lý năng lượng. Bộ phận này có
trách nhiệm:
+ Tham mưu, đề xuất các quy định, quy trình quản lý, giải pháp tiết kiệm năng

lượng cho tòa nhà; Lập kế hoạch và tổ chức thực hiện; Xây dựng hệ thống kiểm tra
giám sát; có chế độ khen thưởng, xử phạt đúng đắn, nghiêm minh.
+ Tăng cường công tác tuyên truyền về tiết kiệm năng lượng. Một điều quan
trọng ở đây đó là sự ủng hộ, gương mẫu của cán bộ cấp cao khi thực hiện các nội quy
và giải pháp nhằm tiết kiệm năng lượng để tạo ra nhận thức và ý thức chung cho toàn
bộ tòa nhà và khách hàng; Tiêu chí tiết kiệm năng lượng được đặt ra cho toàn bộ cán
bộ, nhân viên tòa nhà cũng như các đối tác, khách hàng.
+ Đào tạo, tập huấn, nâng cao năng lực của cán bộ năng lượng.
+ Tìm kiếm cũng như chia sẻ thông tin và kinh nghiệm về tiết kiệm năng lượng;
+ Thu thập, tổng hợp số liệu và phân tích đánh giá, đề xuất giải quyết các tồn tại
về năng lượng nhằm tiêu dùng tiết kiệm và hiệu quả.
II. HỆ THỐNG ĐIỀU KHIỂN VÀ QUẢN LÝ THÔNG MINH TÒA NHÀ
(BMS)
Lắp đặt hệ thống quản lý tòa nhà (BMS) nhằm điều khiển, theo dõi, quản lý hoạt
động của tất cả các thiết bị điện, cơ trong tòa nhà bằng máy tính.
Mục tiêu của BMS là tập trung hóa và đơn giản hóa việc giám sát, vận hành và
quản lý tòa nhà. BMS cho phép nâng cao hiệu suất của tòa nhà bằng cách giảm chi phí
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
24
Nghiên cứu và xây dựng quy trình kiểm toán năng lượng cho tòa nhà thương mại
nhân công, chi phí năng lượng và cung cấp môi trường làm việc thoải mái và an toàn
cho con người.
Áp dụng biện pháp điều khiển và quản lý này rất thuận tiện cho người sử dụng,
dễ vận hành, nhất là tiết kiệm điện, nước. Biện pháp này là ứng dụng các tiện ích của
công nghệ quản lý tiên tiến nhằm tiết kiệm chi phí năng lượng, chi phí hoạt động sản
xuất kinh doanh để tăng doanh thu. Đối với các tòa nhà cao tầng thương mại, dịch vụ
thì BMS thuận tiện cho người sử dụng, dễ vận hành, quản lý và đặc biệt tiết kiệm năng
lượng. Hệ thống BMS sử dụng phần mềm (PM) điều khiển chuyên dụng Apogee
Insight (của Siemens) có chức năng điều khiển, giám sát, phối hợp hoạt động giữa các
hệ thống ánh sáng, làm lạnh, thông gió, chống cháy, lập lịch vận hành, bảo dưỡng. Các

công việc vận hành và giám sát tòa nhà đều được thực hiện qua máy vi tính và màn
hình đồ họa đặt tại trung tâm điều hành tòa nhà.
- Đối với hệ thống điều hòa, PM theo dõi các yếu tố liên quan đến quá trình vận
hành như nhiệt độ, độ ẩm không khí bên trong, dòng chảy không khí trong ống dẫn
gió, áp suất gas trong các đường ống… và xử lý tham số thiết bị, thời gian tham gia
vận hành. Từ đó, hệ thống ghi lại để lập lịch bảo trì và có phương án làm việc tiết kiệm
năng lượng nhất.
- Với hệ thống cấp nước, PM giám sát các thông số kỹ thuật, trạng thái bơm nước
sinh hoạt; mức nước trong bể chứa, tổng thời gian bơm để lập lịch bảo trì. Hệ thống vệ
sinh, bồn rửa đều có hệ thống cảm biến tiết kiệm tối đa nước sinh hoạt và nước thải.
- Đôi với hệ thống chiếu sáng: Các tuyến đèn của tòa nhà cũng được vận hành tự
động theo lịch trình. Qua màn hình, người vận hành nhận biết được đèn bật/tắt và điều
khiển từ xa. Thông thường, lệnh bật/tắt được thực hiện tự động theo lịch trình đặt sẵn.
Tuy nhiên, khi cần người sử dụng có thể vận hành tại chỗ các tuyến đèn theo yêu cầu
chiếu sáng thực tế.
- Đối với hệ thống bơm nước tham gia hoạt động do lưu lượng nước làm lạnh
yêu cầu của hệ thống điều hòa quyết định. Các thông số này được thể hiện trên màn
hình đồ họa tại máy tính điều khiển, người vận hành dễ dàng điều khiển hoạt động như
tắt/bật, thay đổi chế độ hoạt động mà không cần phải đến tủ điều khiển.
- Hệ thống thông gió được tích hợp với hệ thống giám sát lưu lượng khí. Chẳng
hạn, tại tầng hầm để xe, khi hệ thống đo nồng độ CO2 báo đến ngưỡng, quạt gió tự
động hoạt động. Nồng độ tăng dần, quạt tự động tăng tốc và ngược lại. Điều này giúp
tiết kiệm điện năng và duy trì tuổi thọ thiết bị thông gió.
- Thông qua màn hình đồ họa hệ thống BMS Apogee Insight, người vận hành
quản lý được tình trạng các quạt hút và chế độ vận hành của các quạt tăng áp cầu
thang. Khi có sự cố cháy nổ, các quạt được tự động điều khiển về trạng thái “OFF” để
giảm đối lưu không khí trong tòa nhà, giảm tối đa tác nhân gây cháy, đảm bảo tính
hiệu quả của việc dập tắt các đám cháy.
- Giám sát hệ thống điện trong hệ thống BMS Apogee Isight là một ứng dụng
không tách rời, vi đây là hệ thống chính để vận hành mọi thiết bị điện trong tòa nhà.

Nếu ngừng cung cấp điện, hệ thống kỹ thuật sẽ ngừng hoạt động. Hệ thống BMS
Apogee Insight thực hiện việc giám sát hệ thống qua thiết bị theo dõi được các thông
số kỹ thuật chính của nguồn điện như: kW, kVA, kVAr… Các thông số này được
giám sát chặt vì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc vận hành tất cả các thiết bị sử dụng điện
trong tòa nhà, nâng hiệu quả sử dụng thiết bị. Các tham số này đều được đo đếm nhờ
Phùng Văn Tuệ - Lớp Đ1_QLNL
25