PHÍA SAU CHUYỆN NGÂN HÀNG KÍCH CẦU BẤT ĐỘNG SẢN pdf

PHÍA SAU CHUYỆN NGÂN HÀNG KÍCH CẦU
BẤT ĐỘNG SẢN
Gần đây, dư luận tỏ ra khá bất ngờ khi các ngân hàng chạy đua kích
cầu bất động sản thông qua việc ồ ạt cho vay mua nhà tại các dự án.
Câu chuyện cũng có thể giản đơn nếu suy diễn theo hướng, rằng bất động
sản đang lâm cảnh khó khăn, việc các chủ đầu tư bắt tay với các ngân hàng
để kích cầu, thu hút khách hàng, qua đó tăng tính thanh khoản cho thị trường
cũng là chuyện dễ hiểu. Và tất nhiên, người chịu thiệt trong chiến lược này
rất có thể là doanh nghiệp, chủ đầu tư khi phải gánh hộ khách hàng những
khoản ưu đãi lãi suất từ phía các ngân hàng.

Tuy nhiên, nếu lật giở từng giai đoạn hay từng “cái bắt tay” của các ngân
hàng với các chủ đầu tư trước đó - thời điểm mà bất động sản đang ở thời kỳ
“đỉnh cao phong độ” và các ngân hàng “hùng hồn” tuyên bố rót hàng trăm,
hàng nghìn tỷ đồng cho các dự án, mới thấy được câu chuyện kích cầu bất
động sản hiện nay không đơn giản như ai đó vẫn nghĩ.

Vì nhiều áp lực?

Kể từ sau khi Ngân hàng Nhà nước công bố cởi trói giới hạn tín dụng gần
như toàn bộ cho lĩnh vực bất động sản hồi đầu tháng 4/2012, nhiều ngân
hàng thương mại lớn dường như đã tiếp thu “ngay và luôn” chủ trương này
bằng việc đổ xô cho vay mua nhà tại các dự án bất động sản.

Điều này được dư luận, đặc biệt là giới đầu tư kinh doanh bất động sản đánh
giá rất cao, bởi nó được ví như một nguồn oxy quý giá giúp thị trường vượt
qua cơn khát vốn đối với cả chủ lẫn khách hàng trên thị trường bất động sản
trong một thời gian dài.

Tuy nhiên, xét về nghiệp vụ và những quy chuẩn trong hoạt động tín dụng
thì việc các ngân hàng ồ ạt cho vay mua nhà có thể sẽ vi phạm quy định

trong hoạt động tín dụng. Bởi lẽ, với các gói cho vay mua nhà mà theo các
ngân hàng quảng bá là 5 năm, 10 năm, thậm chí 20 năm chính là các khoản
vay dài hạn, trong khi vốn huy động của các ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn
hạn và các ngân hàng chỉ được dùng tối đa 30% vốn ngắn hạn cho vay trung
- dài hạn.

Bình luận về động thái này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho
rằng, ông rất bất bình, bức xúc trước việc các ngân hàng Việt Nam lấy vốn
huy động ngắn hạn mang đi cho vay dài hạn mua nhà, đầu tư dự án, trong
bối cảnh Việt Nam chưa có một cơ quan bảo lãnh tín dụng như ở Mỹ hay
nhiều nước khác.

“Đành rằng việc nới lỏng tín dụng đối với bất động sản tại một số dự án là
theo chủ trương của Chính phủ, nhưng bản thân dòng vốn của các ngân hàng
là vốn ngắn hạn, nên nếu càng lao vào bất động sản thì có thể họ càng gặp
khó”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

Đặc biệt, nếu để ý thì sẽ thấy hiện chỉ có các ngân hàng quốc doanh mới
mạnh tay với các gói cho vay mua nhà hỗ trợ lãi suất. Theo các chuyên gia,
động thái này có thể phục vụ cho khá nhiều mục đích, trong đó nổi lên là áp
lực cải thiện tăng trưởng tín dụng.

Bởi lẽ, ngay như một ngân hàng lớn là Vietinbank, thì 6 tháng đầu năm nay,
tăng trưởng tín dụng đã giảm 3,1%, trong khi ai cũng biết 80 - 90% lợi
nhuận của ngân hàng phụ thuộc vào tín dụng

Cũng có ý kiến cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ việc cầu vay vốn tại
doanh nghiệp hiện quá thấp do hàng tồn kho nhiều cũng như các điều kiện
cho vay xấu đi khi nền kinh tế khó khăn, trong khi cầu tín dụng tiêu dùng
(mua nhà) lại có xu hướng tăng khi giá bất động sản đã giảm sâu trong một

thời gian dài. Thậm chí cũng có ý kiến cho rằng, đó là cách lách luật khá
khéo của các ngân hàng bởi đơn giản là lãi biên tín dụng tiêu dùng (mua
nhà) luôn cao hơn nhiều so với cho doanh nghiệp vay để sản xuất.

Nhưng, sâu xa hơn cả và là động lực chính để các ngân hàng mạnh tay cho
vay mua nhà chính là họ muốn chung tay cùng với chủ đầu tư giải phóng
hàng chục, hàng trăm nghìn căn hộ đang tồn kho. Đó có thể là mũi tên trúng
hai đích, trong đó không loại trừ khả năng tự cứu mình, vì nợ xấu và kẹt vốn
đầu tư trong các dự án của ngân hàng.



TS. Nguyễn Thị Mùi (Ngân hàng Vietinbank) mới đây khi trao đổi với
VnEconomy cũng đã thừa nhận, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp
khó khăn như hiện nay, nếu các ngân hàng không xem xét, sàng lọc các dự
án để cho chủ đầu tư tiếp tục vay thêm thì rất có thể ngân hàng cũng “chết

chìm” theo các doanh nghiệp, các dự án.

Hay tự cứu mình?

Những nhìn nhận của các chuyên gia nói trên không phải là không có cơ sở,
bởi nếu lật giở lại trong quá khứ, không quá khó để hiểu rằng, ông chủ thực
sự của không ít dự án bất động sản chính là các ngân hàng thương mại lớn
nhỏ.

Chẳng hạn, mới đây việc Vietinbank công bố bản thỏa thuận hợp tác cho vay
mua nhà tại dự án Gò Sao với Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa –
Vũng Tàu (Hodeco) không đơn thuần chỉ là cái bắt tay kích cầu bất động
sản. Bởi ít ai biết được, hơn 3 năm trước, cùng với Vietcombank, ngân hàng

này đã rót vào dự án Gò Sao 500 tỷ đồng, chiếm 1/3 tổng vốn đầu tư của dự
án. Thế nhưng, không may cho các ngân hàng, sau khi rót vốn, thị trường bất
động sản cũng tuột dốc không phanh và rốt cục là những đồng vốn bỏ vào
dự án cũng đang có khả năng khó khăn trong thu hồi.

Một trường hợp tương tự của Vietinbank là dự án nhà ở cao tầng 102
Trường Chinh (Hà Nội). Dự án này cũng nằm trong số 31 dự án mà
Vietinbank vừa công bố cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Được biết, hơn
một năm trước, một chi nhánh của ngân hàng này đã cho Công ty Cổ phần
cơ điện và Xây dựng Việt Nam (Meco) vay một khoản tiền không nhỏ (310
tỷ đồng, chiếm hơn 30% tổng vốn đầu tư) để triển khai dự án. Tương lai của
khoản lợi nhuận và vốn gốc của khoản vay trên có thu về được hay không
chỉ có Vietinbank và Meco hiểu rõ hơn ai hết.

Và trong số 31 dự án bất động sản mà Vietinbank công bố hợp tác hôm 21/7,
ngoại trừ các dự án được hưởng lãi suất ưu đãi 12%/năm nằm trong chương
trình “5.000 tỷ đồng chung tay xây nhà mơ ước”, thì còn có không ít dự án
được ngân hàng này thừa nhận là “đã liên kết với Vietinbank”.

Bình luận trước động thái cởi mở cho vay mua nhà của các ngân hàng, TS.
Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho rằng chủ trương
mở hầu bao với một số đối tượng bất động sản là đúng, song cần phải đúng
đối tượng, tức là phải hướng đến những người có nhu cầu mua nhà thực sự,
những người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, theo ông, nếu việc cho vay mua nhà đó mà có liên quan đến việc
các ngân hàng từng cho vay, góp vốn để đầu tư dự án trước đây thì khá nguy
hiểm. Các cơ quan quản lý cần phải phát hiện để ngăn chặn.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, giả dụ trong trường hợp nếu các ngân hàng

đang kẹt vốn tại các dự án, thì việc tiếp tục bắt tay với chủ đầu tư lại càng
khiến ngân hàng thêm kẹt. Muốn giải quyết thì tốt nhất phải tiến hành cho
vay ngắn hạn để đồng vốn quay vòng được nhanh hơn.

“Thực tế trên thế giới cũng đã có nhiều ngân hàng phải dùng tiền mới để cứu
tiền cũ, song đó là việc làm nguy hiểm. Do đó, việc các ngân hàng tiếp tục
cho khách hàng vay mua nhà chỉ để mong thu hồi được đồng vốn trước đó là
việc làm khá rủi ro”, ông Hiếu nói.

Tất nhiên, theo vị này, cũng có thể một số ngân hàng lớn hiện nay bị áp lực
về kinh doanh, tăng trưởng tín dụng, trong bối cảnh dư thừa nguồn vốn nên
buộc họ phải tìm mọi cách để tháo gỡ điều đó.

Chuyên gia này khuyến cáo thêm, nguyên tắc cho vay bất động sản đối với
doanh nghiệp cũng như cá nhân thì đều phải có nguồn hoàn trả. Nếu không
may nền kinh tế vẫn tiếp tục khó khăn, doanh nghiệp đóng cửa,… thì việc
hoàn trả là rất khó, từ đó khiến cho rủi ro đối với các ngân hàng tăng lên rất
cao.