Phân tích xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay

Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993,
sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996
lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập đến
trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sau hơn 10 năm phát triển,
thị trường bất động sản nước ta đã trải qua một số biến cố khủng hoảng là do sự
thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường. Sự thiếu thông tin,
không minh bạch là đặc tính cố hữu vốn có của thị trường bất động sản.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy vai trò đóng
góp của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống xã
hội của từng gia đình và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà
nước. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển
mạnh. Chính vì thế Việt Nam đang là nơi thu hút vốn đầu tư nước ngoài
lớn,cộng với thực tế ngay tại trong nước rất nhiều các doanh nghiệp đang được
thành lập. Thêm vào đó cũng có không ít những công ty muốn mở rộng quy mô
kinh doanh và muốn tìm diện tích lớn hơn để đặt văn phòng. Đó chính là lí do
làm cho thị trường cho thuê văn phòng công sở phát triển không ngừng, đặc biệt
là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán như Hà Nội, TP
Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…
Vậy thì trường bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay ra
sao? Xu hướng biến động và dự báo cầu bất động sản văn phòng , công sở trong
thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để tăng cầu bất động sản văn phòng,
công sở… Chúng ta sẽ cùng nhau nghiên cứu đề tài: “ Phân tích xu hướng biến
động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay”.
Để thực hiện đề tài này, chúng em xin cảm ơn sự giúp đỡ của cô giáo Ths.
Ngô Phương Thảo đã giúp đỡ chúng em hoàn thành tốt đề tài này. Mặc dù đã có
nhiều cố gắng nhưng không tránh khỏi thiếu sót vì vậy chúng em rất mong
được sự góp ý của cô và các bạn.
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay

CHƯƠNG I:
TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG
SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ
I. LÝ LUẬN CHUNG VÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
1. Bất động sản
1.1 Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật mỗi nước quy định những khái niệm BĐS khác nhau nhưng hầu
hết đều coi là BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai
nói chung. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất…
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
1.2. Đặc điểm bất động sản.
- BĐS gắn liền với một vị trí nhất định, giá trị bất động sản do yếu tố vị trí
quyết định. Vị trí của BĐS được xác định là khoảng cách từ BĐS đó tới

trung tâm và khả năng tiếp cận với BĐS đó. Yếu tố vị trí gắn liền với các
điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường…
- Tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS bao gồm tuổi thọ vật lí và tuổi thọ
kinh tế., trong đó tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lí. Vì vậy khi
đánh giá BĐS phải xem xét tới cả hai yếu tố này. Lợi ích kinh tế của BĐS
về cuối chu kình kinh tế giảm dần.
- Tính dị biệt. Đặc điểm này xuất phát từ tính dị biệt của đất đai. Tính dị
biệt là do không gian khác nhau và thiết kế của mỗi BĐS. Ngay cả hai căn
hộ trung cư giống hệt nhau nhưng cũng có hướng khác nhau. Tính dị biệt
tạo nên giá trị so sánh của BĐS.
- Tính khan hiếm. Xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai trên bề mặt trái
đất. Nhu cầu của con người ngày càng tăng nhưng diện tích trái đất không
tăng. Mặt khác thời gian xây dựng BĐS dài, nên thường không sẵn có trên
thị trường.
- Tính ảnh hưởng. BĐS chịu tác động của các BĐS liền kề, các tác động
của yếu tố kinh tế, xã hôi, môi trường xung quanh. Ngoài ra, BĐS cũng
ảnh hưởng tới các lĩnh vực hoạt động khác.
- Nhu cầu vốn đầu tư lớn. Chi phí cho thiết kế, xây dựng, trang trí nội
thất… là rất lớn. Vì vậy đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn và trường vốn
2. Thị trường bất động sản
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
2.1. Khái niệm
Thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động giao dịch BĐS thông qua quan hệ
hàng hóa tiền tệ.
Các hàng hóa được mua bán, trao đổi trên thị trường BĐS như nhà ở, đất
đai, văn phòng…
Thị trường BĐS được hình thành khi hàng hóa có sự khan hiếm tương đối và
được sự cho phép của Nhà nước. Trước đây, BĐS không được Nhà nước cho
phép mua bán, trao đổi như một loại hành hóa. Nhưng hiện nay, việc mua bán

BĐS đã được quy định cụ thể trong luât pháp Việt Nam.
2.2. Phân loại
Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS, sau đây là một số cách phân loại
điển hình nhất:
• Theo hàng hóa BĐS
+ Thì trường đất đai
+ Thị trường nhà ở
+ Thị trường BĐS dịch vụ
+ Thị trường BĐS văn phòng, công sở
+ Thị trường BĐS công nghiệp
+ Thị trường BĐS nông nghiệp
• Dựa vào tính chất quan hệ trao đổi
+ Thị trường mua, bán
+ Thị trường thuê và cho thuê
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm
• Dựa vào trình tự tham gia thị trường
+ Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Thị trường xây dựng BĐS với mục đích bán và cho thuê
+ Thị trường bán và cho thuê BĐS
• Dựa vào sự kiểm soát của Nhà nước
+ Trị trường chính thức
+ Thị trường không chính thức
Ta có thể thấy thị trường BĐS văn phòng, công sở là một hình thức của thị
trường BĐS nói chung, là loại hàng hóa được phân chia theo mục đích sử dụng
của người tiêu dung.
Từ khái niệm BĐS, có thể hiểu BĐS văn phòng, công sở là BĐS là loại
hình BĐS được xây dựng, trao đổi, mua bán… với mục đích sử dụng làm văn
phòng, công sở cho các công ty, doan nghiệp.

Vì là một loại BĐS sản nên BĐS văn phòng cũng mang đầy đủ đặc điểm của
BĐS nói chung. Tuy nhiên, ta có thể có cái nhìn chi tiết hơn về loại hình BĐS
này:
- BĐS văn phòng, công sở (VP- CS) gắn với vị trí nhất định. Do mục đích
phục vụ của loại hình này nên hầu hết BĐS VP-CS đều được xây dựng ở
vị trí trung tâm, địa thế đẹp, nơi có điều kiện kinh tế phát triển, tạo thuận
lợi cho hoạt động giao dịch, làm việc của công ty.
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
- Vì xây dựng vói mục đích là nơi làm việc nên các BDS này đều được
trang bị nội thất hiện đai nên giá xây dựng khá cao.Mặt khác do phcj vụ
mục đích kinh doanh, và có địa thế đẹp nên giá thành bán bán hoặc cho
thuê lớn, giao động tùy vào vị trí cụ thể của BĐS.
- Hầu hết các công ty đều muốn cạnh tranh với các đối thủ của mình nên
trong việc thiết kế, trang trí nội thất,mỗi BĐS lại mang một nét riêng,phụ
thuộc vào chủ nhân BĐS.
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
II. CẦU HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ
1. Bất động sản văn phòng công sở
1.1. Khái niệm
Trước khi đề cập đến khái niệm về cầu hàng hóa bất động sản văn phòng,
công sở chúng ta đề sẽ làm rõ khái niệm bất động sản văn phòng, công sở:
Bất động sản văn phòng, công sở là loại hình BĐS được xây dựng, trao đổi,
mua bán…với mục đích sử dụng là làm văn phòng, công sở, địa điểm giao dịch
cho công ty, doanh nghiêp.
1.2. Đặc điểm
Bất động sản văn phòng công sở mang đầy đủ đặc điểm của BĐS nói chung
như đã đề cập ở phần I, ngoài ra nó còn có những đặc điểm riêng sau đây:
- Được xây dựng ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp, tao thuận lợi cho hoạt

động giao dịch kinh doanh, giao dịch. Việc đặt địa điểm cho trụ sở giao
dịch của doanh nghiêp, công ty là một trong những khâu quan trọng nhất
trong quá trình vận hành kết quả đầu tư của doanh nghiệp, công ty. Địa
điểm của trụ sở giao dịch hay văn phòng giới thiệu sản phẩm được đặt ở
vị trí trung tâm, địa hình đẹp sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thông tin về
sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp được người tiêu dùng biết đến tư đó
hoạt động kinh doanh mới có hiệu quả.
- Khá sang trọng, hiện đại. Thông thường, văn phòng, công sở được đặt làm
trụ sở giao dịch của công ty khá sang trọng, hiện đại. Ngoài việc đặt trụ sở
tại vị trí trung tâm, chủ đầu tư còn phải chú ý tới nội thất văn phòng, vì
đây là nơi giao dịch với khách hàng, văn phòng có đẹp, có sang trọng và
có phù hợp với loại hình sản phẩm và doanh nghiệp đang kinh doanh hay
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
không cũng là một trong những điểm làm doanh nghiệp của mình có nét
nổi bật hơn so với những doanh nghiệp khác.
- Giá thành cao hơn so với các loại hình BĐS khác. Bất động sản văn
phòng, công sở thường được đặt ở vị trí trung tâm, địa hình đẹp và nội
thất sang trọng nên giá thành của loại hình bất động sản này thường cao
hơn so với các loại hình bất động sản khác, đây cũng là một điểm mà chủ
doanh nghiệp cần cân nhắc trước khi lựa chọn trụ sở văn phòng, công sở
cho doanh nghiệp mình.
- Tuổi thọ vật lí và kinh tế cao. Trước khi đi vào đầu tư và sản xuất, các chủ
đầu tư phải tính toán kĩ lưỡng làm sao cho sản phẩm của mình được tiêu
thụ trên thị trường, nghĩa là phải làm thế nào để kéo dài chu kỳ sản phẩm.
Vì vậy, văn phòng công sở gắn liền với chu kỳ sản phẩm nên tuổi thọ vật
lý và kinh tế của loại hình bất động sản này thường khá cao.
2. Cầu hàng hóa bất động sản văn phòng, công sở
2.1. Khái niệm
Cầu bất động sản văn phòng, công sở là khối lượng hàng hóa bất động

sản văn phòng, công sở mà người tiêu dùng sẵn sang chấp nhận và có khả năng
thanh toán với một mức giá nhất đinh để nhận được bất động sản đó trên thị
trường tại thời điểm đó.
2.2. Điều kiện hình thành cầu bất động sản văn phòng, công sở
Hiện nay, việc mở văn phòng công ty tại những vị trí đắc địa là một trong
những yêu cầu đầu tiên quan trọng để dẫn đến sự phát triển của công ty đó. Lấy
ví dụ khi chủ đầu tư định mở một văn phòng môi giới nhà đất chẳng hạn, thật sai
lầm nếu ông ta đặt trụ sở văn phòng của ông ta tại một vùng quê hẻo lánh, thật
vậy, ở những vùng nông thôn nhu cầu về môi giới nhà đất hầu như là không có
vì thế thật sáng suốt khi chủ đầu tư đặt văn phòng môi giới nhà đất của mình ở
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
những trung tâm thành phố lớn. Đây là là một ví dụ trong rất nhiều điều mà chủ
đầu tư cần xem xét khi quyết định thực hiện hoạt động đầu tư của mình. Vậy
điều kiện gì đã hình thành nên cầu hàng hóa bất động sản? Từ những phân tích
về cầu hàng hóa bất động sản nói chung mà ta có thể suy ra cầu hàng hóa bất
động sản văn phòng công sở như sau:
- Xuất phát từ đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tùy thuộc vào sản
phẩm, dịch vụ và khách hàng tiềm năng của doanh nghiệp sẽ dẫn đến cầu hàng
hóa bất động sản văn phòng tương ứng.
- Nhu cầu về bất động sản văn phòng, công sở của chủ đầu tư phải phù hợp với
tiềm lực tài chính của công ty. Khi công ty của mình buôn bán những sản phẩm
nhỏ, lẻ thì chủ đầu tư phải xem xét phải thuê mặt bằng văn phòng như thế nào
cho phù hợp với tình hình tài chính của công ty mình.
- Cuối cùng, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu bất động sản văn
phòng, công sở có khă năng thanh toán có khả năng gặp được cung và lúc đó cầu
mới thực sự xuất hiện.
2.3. Những nhân tố ảnh hưởng tới cầu bất động sản văn phòng
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về bất động
sản văn phòng, công sở. Sau đây là một số nhân tố tác động tới cầu bất động sản

văn phòng, công sở:
- Quá trình gia tăng sự thành lập doanh nghiệp, công ty làm nhu cầu về bất
động sản văn phòng, công sở tăng lên, số lượng doanh nghiệp tăng lên
kéo theo quy mô và diện tích sử dụng văn phòng, công sở cũng tăng.
- Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội, việc chuyển mục đích sử
dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển kết cấu bất động sản văn phòng,
công sở, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều.
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
- Mục đích kinh doanh của doanh nghiệp, công ty. Tùy thuộc vào từng loại
sản phẩm, đối tượng khách hàng tiềm năng mà doanh nghiệp sẽ lựa chọn
và hướng tới.
- Tiềm lực tài chính của doanh nghiệp, công ty
CHƯƠNG II:
THỰC TRẠNG, XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG VÀ DỰ
BÁO CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG, CÔNG SỞ
TẠI VIỆT NAM
I. THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG,
CÔNG SỞ HIỆN NAY
Sau những năm 90 của thế kỷ trước,nền kinh tế của nước ta đã đạt được
những thành tựu đáng kể. Các ngành dịch vụ phát triển Đồng thời các tập đoàn
nước ngoài đã quyết định gia nhập thị trường Việt Nam; cộng với thực tế là
ngay tại Việt Nam, rất nhiều doanh nghiệp trong nước đã được mở ra. Thêm vào
đó, cũng có không ít các công ty có nhu cầu mở rộng và cần tìm những diện tích
lớn hơn để đặt văn phòng. Chính nguồn cầu phong phú này đã thúc đẩy thị
Bất động sản_5 Nhóm 08
Xu hướng biến động cầu bất động sản văn phòng, công sở ở Việt Nam hiện nay
trường văn phòng cho thuê phát triển không ngừng trong một vài năm trở lại
đây.Đặc biệt là các thành phố, nơi tập trung các hoạt động trao đổi, buôn bán
như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng…

Trong suốt một thời gian dài từ năm 1998 dến năm 2004 hầu như không có
công trình thương mại nào được xây,trong khi nền kinh tế của nước ta vẫn tăng
trưởng đều đặn. Mà một dự án phát triển bất động sản cần tới 3 – 5 năm, do vậy
cũng dần khan hiếm dẫn tới đột biến về giá thuê văn phòng ,khách sạn trung tâm
thương mại trong những năm tới.
1) Các giai đoạn phát triển của thị trường văn phòng công sở ở nước ta
những năm gần đây
1.1. Giai đoạn 2005-2006
Kể từ năm 2005, cầu BĐS văn phòng công sở bắt đầu tăng mạnh. Tốc độ
tăng trưởng của dòng chảy FDI vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như
TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và việc mở rộng hoạt động của các tập đoàn
đa quốc gia, các văn phòng đại diện mới thành lập của các công ty nước ngoài
cũng như nhu cầu của các công ty trong nước... là những nhân tố chính khiến
mảng thị trường này liên tục lên cơn sốt. Đến năm 2006, chưa lúc nào thị trường
văn phòng, căn hộ cho thuê tại TP.HCM và Hà Nội lại sôi động đến thế. Mặc dù
giá cho thuê liên tục tăng và giá thuê văn phòng ở Hà Nội là giá cao nhất trong
các thành phố lớn ở Châu Á nhưng các cao ốc hiện nay đều đạt tỷ lệ cho thuê từ
90 - 100%.
1.2. Giai đoạn 2006-2007
Theo đà phát triển, nền kinh tế VN vẫn tăng trưởng tốt, cùng với sự kiện VN
gia nhập WTO cuối năm 2006, số công ty nước ngoài vào nước ta tìm kiếm cơ
hội đầu tư, kinh doanh ngày càng nhiều, vì thế cần thêm nhiều văn phòng tiện
nghi, cao cấp để giao dịch. Đó chính là lí do làm cho cầu BĐS văn phòng công
sở tiếp tục tăng cao.
Bất động sản_5 Nhóm 08