quản lý đất đai tại việt nam hiện nay nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của nguồn lực tự nhiên

LỜI MỞ ĐẦU
1/ Tính cấp thiết của đề tài
Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao
động, vốn, công nghệ thì đất đai là loại tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên
ban tặng cho loài người. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động, đời sống kinh tế,
văn hoá - xã hội của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì
thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu bức thiết về an cư lập nghiệp, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất
đai còn là cơ sở để phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hoà sự sống của con
người và sinh vật. Đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là vấn đề sống còn của
mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Để khẳng định vai trò to lớn của đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc
đất tấc vàng”, và Mác cũng khẳng định “Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh
ra của cải vật chất”…Chính vì vậy, Fidecraxte Rô có nêu “Người ta có thể cho
máu của mình chứ không bao giờ cho nhau đất”.
Có thể nói, đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả các nhà nước dù xây
dựng Nhà nước theo hình thức nào đều coi trọng việc quản lý đất đai. Riêng ở
nước ta, để có nguồn vốn đất đai như ngày nay cha ông ta phải đổ biết bao xương
máu qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước để giữ lấy từng tấc đất thiêng
liêng của Tổ quốc.
Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên luôn đòi hỏi chúng ta phải có
biện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm
nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao

phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện
nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá -
hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và
những phát sinh trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong khi đó đất đai chỉ có giới hạn

về số lượng cũng như chất lượng. Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường,
thì sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu,
thường xuyên của cuộc sống xã hội. Năm 1993 khi luật đất đai đã xác lập 5
quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất
thì hàng loạt vấn đề về giao dich quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp
như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái
phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn
đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai. Trong khi quản lý nhà nước về đất đai
còn yếu kém.
Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:
- Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này
không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả
trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn
đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời
gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ
thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được
thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương Việc sử dụng công nghệ
thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự

kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như
để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau
không thể thực hiện được.
- Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật
buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất) mới được thực
hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm. Hạn
chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn
có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế
khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử

dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” cơ quan thuế chấp
nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận
không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành
chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người dụng đất đã làm làm cho các
giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. Đây
chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm
kiểm soát của Nhà nước.
Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được
các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của
người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai
được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng
đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường

các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh
đất đai.
Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách,
văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Vì thế, đất đai được thống nhất quản lý từ trung ương đến
địa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Để làm được điều đó, đòi
hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ
quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân, quản lý đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đối tượng, ổn định và lâu dài, để
người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao năng suất lao
động cho người dân và xã hội.
Xuất phát từ thực trạng trên cùng với những kiến thức đã học, được sự phân
công của khoa Thương mại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng và được sự
đồng ý của phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại
địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng”.

2/ Mục đích và yêu cầu
* Mục đích
- Thông qua nghiên cứu đề tài để đánh giá đúng thực trạng công tác cải
cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai cũng như công tác thanh tra, kiểm
tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với các hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất của địa phương.

- Trên cơ sở đó tìm ra được những nguyên nhân tồn tại và đề xuất kiến nghị
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
quản lý chuyển quyền sử dụng đất.
* Yêu cầu
- Nắm vững các nội dung quản lý Nhà nước về hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất.
- Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực và khách
quan.
- Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế cuả
địa phương.
3/ Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn thăm dò, khảo sát thực tế
- Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập
được.
4/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu
- Chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình, cá nhân
- Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất ở đô thị
* Phạm vi nghiên cứu
- Chuyển quyền sử dụng đối với đất ở
- Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008

5/ Kết cấu của chuyên đề
Chuyên đề gồm các chương:
 Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng
đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
 Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh Khê
 Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công
tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận
Thanh Khê
 Phần kết luận
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền
sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp
luật về đất đai.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất
và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển

quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định
trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai .
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được
chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.

* Cho thuê quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê
chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải
sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
* Thế chấp quyền sử dụng đất
Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế
chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông
thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế
chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo
di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật
về đất đai.
1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng
đất
* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ
khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai.
+ Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại.
+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy
hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử
dụng đúng mục đích.
* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
+ Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến
hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với

chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương.
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận
thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được
lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn
bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá
chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.
+ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở
đô thị
1.2.1. Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy
hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản
xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an
ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã,
những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên,
trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của
dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.
Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ
tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu
sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang
gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về
địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính
những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai
các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập

nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý:
* Xác định địa giới hành chính
Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.
Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện
thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa
giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả

nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản
lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập
hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện
việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính
trong phạm vi địa phương.
* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính
Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị
hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có)
- Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành
chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.
- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính
- Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường
địa giới hành chính
- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính
- Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính
- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính
- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính
- Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới
Quản lý hồ sơ địa giới hành chính:
Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó,
Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp
xác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do Bộ
Nội vụ xác nhận
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trên
thực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhân
dân cấp trên trực tiếp
* Lập và quản lý bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận.
Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ
địa chính trong phạm vi cả nước
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảo
sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương
Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai của
tỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận
(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:
Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Trên cơ sở
này, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chất
lượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạo

đất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địa
phương.
Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đến
địa phương. Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà
nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắc

toàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đất
nông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.
Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đai
và trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.
Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành của
các luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục
đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.
Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiện
dựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sử
dụng…
Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai ban
hành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giống
nhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trình
thực hiện cũng được thống nhất.
Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đất
đai quy định tại điều 53 Luật đất đai

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ
địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung này
trên phạm vi cả nước. Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.
Đăng kí đất đai
Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước
về đất đai. Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm
được tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinh

tế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai. Đăng
kí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai.
Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đất
đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
+ Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất
+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyền
sử dụng đất.
Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chính
của địa phương mình. Hồ sơ địa chính bao gồm:

+ Bản đồ địa chính
+ Sổ địa chính
+ Sổ mục kê đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai
Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhận
quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đối
với mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từng
thửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên
một người hay nhiều người.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với
quyền sử dụng đất ở.

Thống kê, kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai được
tiến hành 5 năm một lần.

Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa
phương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tài
nguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.
* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản.
Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai
được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi
mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đất
đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làm
ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.
* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tại
chương IV luật đất đai. Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việc
thực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp.
1.2.2. Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sử
dụng đất ở đô thị.
Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thống
các văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổ
chức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật. Nhà
nước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thông
tư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được những
mặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việc
ban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nhằm

điều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thực
hiện đúng pháp luật.
Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất. Chính điều
này đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôi
động, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất được
giao. Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đất
nước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thị
trường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó. Vì thế
công tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:
- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấy
chứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiện
các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến
động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ ban
thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của
Uỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
- Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủ
ban hành ngày 29/10/2004. Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Nhưng nhằm tạo
thông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,

ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
như sau:
Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được

quy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây
dựng nhà ở. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh
tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo
dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xét
phê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng
đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó.
Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
dự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trường
hợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phải
hoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân.
- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,
nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất.
- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày
1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch,
thế chấp. Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà).
- Luật kinh doanh bất động sản
- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất. Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất.
- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà

Nẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnh
vực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng.
Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, trách
nhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đối
với nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộ
gia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chức
sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên
Môi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người có
quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.
Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo
các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được
đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay những
người đầu cơ. Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),
khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụng
đất:
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định
của pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà

nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trong
trường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng
đất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,
ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruột
với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhà
nước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể

thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có trách
nhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đời
sống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhận
của chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thì
được ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm. Số
thuế ghi nợ không phải tính lãi. Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất có
thể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ. Khi
nộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mới.
1.2.3. Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
cho các đối tượng
Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo
các hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo cho
công tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính. Quy trình quản lý sẽ
tập trung ở các khâu:
* Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.
Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiện
trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. Do đó, mục đích của việc xác

nhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thực
hiện giao dịch hay không.
* Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban
nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó
các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định
của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các
bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quy
định của pháp luật về đất đai. Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyền
của công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp của
hợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch của
các bên.
* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước
bạ và 4% thuế chuyển quyền).
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quy
trình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhà
nước.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyền
sử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơi
có đất chuyển quyền sử dụng. Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất
tự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế. Người nộp thuế chuyển
quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích,
vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khi

làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quan
đến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế. Cơ quan nhà nước có thẩm

quyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng
đất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.
* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng
thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.
Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứng
thực của cơ quan quản lý về đất đai. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận
mới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của
giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê
dài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tên
chủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định
60).
1.2.4. Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên
quan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị
Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xét
các vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiện
định kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).
Nội dung của công tác thanh tra:
- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền
- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật
đất đai.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu
thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai
thường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:
- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng
thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong các

giao dịch về nhà.
- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong ly
hôn, thừa kế.
- Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranh
chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…
Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp
về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất
không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể:
Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các
tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các
tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh
chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ
chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:
Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người
sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh
chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh
chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện
hành.
Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH
KHÊ

2.1. Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê
2.1.1. Điều kiện tự nhiên

+ Vị trí địa lí, địa hình
Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích
9,28km
2
, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giáp
quận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ. Nhìn
chung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dần
về phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết
Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,Thanh
Khê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,Tam
Thuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.
Quận Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầu
mối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường hàng không, nhìn

rộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước nằm ở trên trục giao thông
Băc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không.
+ Đặc điểm khí hậu thời tiết
* Nhiệt độ
Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đan
xen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô.
Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.
Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,6
0
C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 và
mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12. Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa Đông
Bắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệt
xuống thấp 15,1
0
C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệt
độ từ 34

0
C đến 38
0
C, có khi tăng lên 40
0
C.
* Lượng mưa
Mùa mưa bắt đầu từ tháng 09 đến tháng 12. Mưa tập trung cao nhất vào các
tháng 10, 11 trong năm. Thời điểm này thường xảy ra ngập úng, sạt lửa, hư hỏng
đường xá cản trở giao thông và sản xuất. Lượng mưa trung bình hàng năm
1.747mm, cao nhất 3.307mm, thấp nhất 1.400mm.
Một số yếu tố khí tượng của Quận Thanh Khê
Bảng 1
STT

Chỉ tiêu Giá trị

Đ.vị tính

I Nhiệt độ
1. Nhiệt độ trung bình trong năm 26,6
0
C