báo cáo nghiên cứu khoa học ' đánh giá thực trạng sử dụng quỹ đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường an hòa, thành phố huế, tỉnh thừa thiên huế'

43
TẠP CHÍ KHOA HỌC, Đại học Huế, Số 57, 2010


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG QUỸ ĐẤT Ở TRONG
CÁC KHU QUY HOẠCH DÂN CƯ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN HÒA,
THÀNH PHỐ HUẾ, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
Nguyễn Thị Hải
Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế
TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng sử dụng đất ở trong các khu
quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. Kết
quả nghiên cứu cho thấy: (i) Tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn I có sự
thay đổi so với thiết kế ban đầu về diện tích và tổng số lô đất; (ii) mặc dù được thực hiện từ năm
2000 nhưng hiện nay tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn I vẫn có 5 lô đất
với diện tích 734,5 m
2
(tương ứng với 18,51% diện tích đất ở của khu quy hoạch này và 3.18%
diện tích đất ở của cả khu vực nghiên cứu) vẫn chưa có chủ sử dụng đất; (iii) Trong 194 lô đất
trên địa bàn nghiên cứu mới chỉ có 12,88% đã được xây dựng nhà ở, còn 87,12% các lô đất ở
đây hiện vẫn đang được để trống; (iv) Hiện nay tại các khu quy hoạch đã có 14 trường hợp
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Nhu cầu sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư
mới trên địa bàn nghiên cứu chưa phải là nhu cầu thực tế.

1. Đặt vấn đề
Sự phát triển kinh tế xã hội, sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa đã trực
tiếp và gián tiếp gây nên áp lực đối với đất đai, đặc biệt là đất đai ở đô thị. Trong quá
trình phát triển của đô thị, để giảm tải áp lực của đất ở, đã có rất nhiều các khu quy
hoạch dân cư mới được hình thành. Trong số các khu quy hoạch đó đã có nhiều khu quy

hoạch phát huy được chức năng và ý nghĩa đối với việc phát triển của đô thị. Tuy nhiên,
vẫn có không ít các khu quy hoạch dân cư mới, do nhiều nguyên nhân khác nhau sau
nhiều năm triển khai thực hiện vẫn không phát huy được hiệu quả. Điều này có ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của đô thị do không giảm được áp lực của
việc sử dụng đất, trong khi đó tại các khu quy hoạch mới, tình trạng sử dụng đất lãng
phí, thậm chí bỏ hoang vẫn diễn ra.
Thành phố Huế là trung tâm kinh tế xã hội lớn của miền Trung Việt Nam. Dưới
tác động của quá trình đô thị hóa, nhiều khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn thành
phố đã được hình thành và phát triển. Trong đó, khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn
phường An Hòa được xây dựng trong các năm 2000, 2001, 2002 và 2004. Tuy nhiên,


44
đến nay việc sử dụng đất đai trong các khu quy hoạch này đang còn nhiều vấn đề phải
quan tâm như vẫn còn diện tích đất trống chưa có chủ, đất đã giao cho các chủ sử dụng
đất nhưng vẫn bị bỏ hoang Điều này cho thấy việc đánh giá thực trạng sử dụng quỹ
đất ở, trên cơ sở đó đưa ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng là vô cùng cần
thiết. Xuất phát từ những vấn đề trên, chúng tôi thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng
sử dụng quỹ đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa,
thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế".
2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu: được sử dụng để thu thập các số liệu có
liên quan như: các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, thực trạng sử dụng đất
ở, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Phương pháp thống kê, phân tích xử lý số liệu: các số liệu sau khi được thu
thập về sẽ được thống kê và xử lý nhằm rút ra những phân tích, đánh giá, nhận xét phù
hợp.
- Phương pháp sử dụng bản đồ, sơ đồ: Trong quá trình nghiên cứu đề tài sẽ sử
dụng bản đồ địa chính của phường An Hòa năm 2007 có chỉnh lý và các sơ đồ, bản vẽ
của các khu quy hoạch để tính toán các số liệu có liên quan, đồng thời để so sánh hiện

trạng sử dụng đất so với quy hoạch sử dụng đất ban đầu, trên cơ sở đó rút ra được
những nhận xét phù hợp cho vấn đề nghiên cứu.
3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
3.1. Khái quát về khu vực nghiên cứu
Khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ bao gồm các khu quy hoạch dân cư
nhỏ là khu quy hoạch dân cư giai đoạn 1, giai đoạn 1 mở rộng, giai đoạn 3 và khu quy
hoạch hộ gia đình chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế.
Xét về vị trí, các khu quy hoạch này đều nằm dọc theo các tuyến đường chính
trên địa bàn phường An Hòa và cách trung tâm thành phố Huế khoảng 4km về phía Bắc.
Đây là các khu quy hoạch có điều kiện tương đối thuận lợi cho việc phát triển kinh tế và
tổ chức đời sống của người dân như khá gần bến xe phía Bắc và ga An Hòa, có địa hình
bằng phẳng, cảnh quan môi trường sạch đẹp, an ninh trật tự ổn định, cơ sở hạ tầng
tương đối đồng bộ.
3.2. Thực trạng sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa
bàn phường An Hòa
3.2.1. Phân lô đất ở trong các khu quy hoạch (theo thiết kế):


45
Bảng 1. Tổng hợp về phân lô đất ở trong các khu quy hoạch (theo thiết kế)
Tên khu
quy hoạch

Tổng
diệ
n tích
đất ở
(m
2
)

Theo thiết kế Trong thực tế
Tổng
số lô
(lô)
DT
bình
quân/
lô
(m
2
/lô)

DT lô
lớn
nhất
(m
2
)
DT lô
nhỏ
nhất
(m
2
)
Tổng
số lô
(lô)
DT
bình
quân/

lô
(m
2
/lô)

DT lô
lớn
nhất
(m
2
)
DT lô
nhỏ
nhất
(m
2
)
KQH Bắc
Hương Sơ
giai đoạn 1

4016,86

27 148,70

243,00

100,00

32 125,50

209,13

70,00
KQH Bắc
Hương Sơ
giai đoạ
n 1
mở rộng
4159,85

30 138,70

187,50

124,00

30 138,70

187,50

124,00

KQH Bắc
Hương Sơ
giai đoạn 3

5837,00

54 108,10

160,20

100,00

54 108,10

160,20

100,00

KQH hộ
gia đình
CB, CS
công an
tỉnh
9365,90

78 120,07

203,70

105,00

78 120,07

203,70

105,00

Nguồn: bản vẽ thiết kế mặt bằng và bản đồ địa chính phường An Hòa năm 2007
Qua bảng 1 cho thấy: Trong quá trình thiết kế, diện tích bình quân trên một lô
đất ở trong các khu quy hoạch chỉ dao động từ 108,1 m
2
đến 148,7 m
2
. Diện tích thửa
lớn nhất là 243 m
2
và thửa nhỏ nhất là 100 m
2
, điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho
các chủ sử dụng đất dễ dàng thiết kế nhà ở phù hợp với kiến trúc đô thị. Sau khi đưa ra
thực hiện, chỉ riêng tại giai đoạn 1 của khu quy hoạch dân cư Bắc Hương Sơ, quá trình
phân lô và giao đất đã có sự thay đổi so với bản vẽ thiết kế ban đầu của khu đất. Cụ thể,
trong quá trình giao đất, diện tích lô lớn nhất trong khu quy hoạch tại giai đoạn này là
209,13 m
2
, diện tích lô nhỏ nhất là 70 m
2
, tổng số lô trong khu quy hoạch đã thay đổi từ
27 lô theo thiết kế lên 32 lô theo thực tế. Do sự thay đổi này mà các lô đất trong khu
quy hoạch đã phải đánh lại số thửa và thống kê lại diện tích. Bên cạnh đó, với việc hình
thành các thửa đất có diện tích và bề rộng mặt tiền quá nhỏ sẽ tạo nên những khó khăn
nhất định trong việc thiết kế, xây dựng nhà ở phù hợp với kiến trúc đô thị.


46
3.2.2. Thực trạng giao đất trong các khu quy hoạch:
Bảng 2. Thực trạng giao đất ở trong các khu quy hoạch

Khu quy hoạch
Tổng diện
tích đất ở
(m
2
)
Tổng
số lô
(lô)
Số lô
đã
giao
(lô)
Diện tích
đã giao
(m
2
)
Số lô
chưa
giao
(lô)
Diện
tích
chưa
giao
(m
2
)
KQH Bắc Hương

Sơ giai đoạn 1
4016,86 32 27 3273,36 5 743,50
KQH Bắc Hương
Sơ giai đoạn 1 mở
rộng
4159,85 30 30 4159,85 0 0
KQH Bắc Hương
Sơ giai đoạn 3
5837,00 54 54 5837,00 0 0
KQH hộ gia đình
CBCS công an
tỉnh
9365,90 78 78 9365,90 0 0
Tổng 23379,61 194 189 22636,11 5 743,50
Nguồn: sổ theo dõi giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường An Hòa
Qua bảng 2 cho thấy: Tại các khu quy hoạch Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 mở rộng,
giai đoạn 3 và khu quy hoạch hộ gia đình cán bộ chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế,
toàn bộ quỹ đất ở đã được giao cho các hộ gia đình, cá nhân. Riêng khu quy hoạch Bắc
Hương Sơ giai đoạn 1 được thực hiện từ năm 2000 nhưng cho đến thời điểm hiện nay
mới chỉ có 81,49% diện tích đất ở đã được giao cho các chủ sử dụng đất. Điều này cho
thấy, sau gần 8 năm thực hiện nhưng quỹ đất tại khu hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ
vẫn còn có tình trạng chưa được giao hết và đang được để trống.
3.2.3. Thực trạng sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở trong các khu quy
hoạch:
Bảng 3. Thực trạng sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở tại các khu quy hoạch
Khu quy hoạch
Tổng số lô
(lô)
Đã xây dựng nhà ở Chưa xây dựng nhà ở
Tổng số lô

(lô)
Tỷ lệ
(%)
Tổng số lô
(lô)
Tỷ lệ
(%)
KQH Bắc Hương
Sơ giai đoạn 1
32 14 60,86 18 19,14


47
KQH Bắc Hương
Sơ giai đoạn 1 mở
rộng
30 6 20,00 24 80,00
KQH Bắc Hương
Sơ giai đoạn 3
54 3 5,56 51 94,44
KQH hộ gia đình
CBCS công an tỉnh
78 2 2,56 76 97,44
Tổng 194 25 12,88 169 87,12
Qua bảng 3 cho thấy: Hiện nay chỉ có một tỷ lệ rất nhỏ (12,88%) các lô đất trong
các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa được sử dụng để xây dựng
nhà ở phục vụ đời sống và sinh hoạt cho người dân. Trong khi đó, 87,12% các lô đất ở
đây hiện tại vẫn đang được để trống. Điều này cho thấy hiệu quả sử dụng quỹ đất ở tại
đây vẫn đang còn thấp và nhu cầu sử dụng đất vào mục đích phát triển nhà ở của người
dân chưa phải là nhu cầu thực tế.

3.2.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các khu quy hoạch:
Trong các khu quy hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa, theo số liệu
thống kê được đã có 14 thửa đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, tại
khu quy hoạch hộ gia đình cán bộ chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế có 7 trường
hợp, tại khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn 3 có 5 trường hợp và tại
khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn 1 mở rộng có 2 trường hợp đã
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất khác. Hiện tượng này một
lần nữa cho thấy hiệu quả của việc sử dụng quỹ đất ở trong các khu quy hoạch chưa cao
và nhu cầu sử dụng đất trong khu quy hoạch để phục vụ cho mục đích ở của người dân
chưa thật sự là nhu cầu thực tế.
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở trong các khu quy
hoạch dân cư mới trên địa bàn phường An Hòa
- Tiếp tục nâng cao giá trị sử dụng và khả năng sinh lời của các lô đất trong khu
quy hoạch trên cơ sở tiếp tục phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội tại chỗ.
- Kiểm soát chặt chẽ tình trạng sử dụng đất trong các khu quy hoạch nhằm có sự
chỉnh lý biến động kịp thời.
- Cần tiếp tục nâng cao khả năng tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản của các lô đất chưa có chủ sử dụng đất trong khu quy hoạch trên cơ
sở quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng.
- Cần có các chính sách hỗ trợ các chủ sử dụng đất trong khu quy hoạch có điều
kiện để phát triển nhà ở trên quỹ đất được giao như tạo điều kiện vay vốn, cấp phép xây
dựng


48
4. Kết luận và đề nghị
4.1. Kết luận
- Các khu quy hoạch dân cư mới Bắc Hương Sơ giai đoạn 1, giai đoạn 1 mở
rộng, giai đoạn 3 và khu quy hoạch hộ gia đình chiến sĩ công an tỉnh Thừa Thiên Huế là

các khu quy hoạch có vị trí và điều kiện thuận lợi cho quá trình tổ chức đời sống của
người dân.
- Trong quá trình thực hiện giao đất tại khu quy hoạch Bắc Hương Sơ giai đoạn
1 có sự thay đổi so với thiết kế ban đầu. Hiện nay, vẫn còn 5 lô đất với tổng diện tích là
734,5 m
2
(chiếm 18,51% diện tích đất ở của khu quy hoạch và 3,18% quỹ đất ở của khu
vực nghiên cứu ) vẫn chưa có chủ sử dụng đất.
- Trong 194 lô đất ở trên địa bàn nghiên cứu hiện mới chỉ có 25 lô được sử dụng
để xây dựng nhà ở phục vụ đời sống và sinh hoạt cho người dân. Trong khi đó, 87,12%
các lô đất ở đây hiện tại vẫn đang được để trống.
- Nhu cầu sử dụng đất vào mục đích ở trong các khu quy hoạch dân cư mới trên
địa bàn phường An Hòa hầu hết chưa phải là nhu cầu thực tế mà chủ yếu là được sử
dụng để đáp ứng nhu cầu tích trữ tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4.2. Kiến nghị
- Khi xây dựng các khu quy hoạch dân cư mới, cần thiết phải tính toán cụ thể
các nhu cầu sử dụng đất ở nhằm tránh tình trạng phải thay đổi các thiết kế ban đầu.
- Tiếp tục đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm nâng cao khả năng đáp ứng các
nhu cầu về đời sống, văn hóa, tinh thần cho người dân.
- Cần tiếp tục nâng cao khả năng tiếp cận thị trường bất động sản của các khu
quy hoạch, tạo điều kiện cho cung gặp cầu nhằm hạn chế được tình trạng sử dụng đất
kém hiệu quả do một số lô đất chưa có chủ sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. UBND phường An Hòa, Bản vẽ thiết kế mặt bằng các khu quy hoạch dân cư mới.
2. UBND phường An Hòa, Báo cáo tổng kết kinh tế xã hội năm 2007.
3. UBND phường An Hòa, Sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định giao đất số 1615/QĐ-UB ngày 26 tháng 6
năm 2000.
5. UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định giao đất số 1028/QĐ-UB ngày 17 tháng 4
năm 2002.

6. UBND tỉnh Thừa Thiên Huế, Quyết định giao đất số 835/QĐ-UB ngày 31 tháng 3 năm
2004.


49
EVALUATION ON PRESENT SITUATION OF LAND USE AT NEW
INHABITANT PLANNING ZONES IN AN HOA PRECINCT, HUE CITY
Nguyen Thi Hai
College of Agriculture and Forestry, Hue University
SUMMARY
This research was implemented to evaluate the present situation of land use at new
inhabitant planning zones in An Hoa precinct, Hue city. Research results indicate that: (i) There
was changing of area and total number of land plots compared with original design in new
inhabitant planning zone of Bac Huong So - phase 1; (ii) Although, this plan has been
implemented since 2000, but there are still 5 land plots with area of 734,5 m
2
(equally with
18,51% of housing area of this planning zone and 3,18% of housing area of whole study area)
which have not owners at Bac Huong So planning zone- phase 1; (iii) Among 194 land plots
belonging to the study area, there are only 12,88% area to be constructed houses, and the rest
land plots (87,12%) are still vacant; (iv) At present, there are 14 cases to transfer land uses
rights; (v) Needs of land use in new inhabitant planning zones are not reality.