Những yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Please purchase a personal Please purchase a personal
license.license.
Chương 4Chương 4
NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BĐSNHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BĐS
44 11 NHÂNNHÂN TỐTỐ CHÍNHCHÍNH SÁCHSÁCH
GiáGiá trịtrị củacủa tàitài sảnsản nhậnnhận đượcđược từtừ cáccác quyềnquyền đốiđối vớivới tàitài sản,sản, mặcmặc dùdù quyềnquyền
tưtư hữuhữu đãđã đượcđược hiếnhiến pháppháp trongtrong nhiềunhiều nướcnước đảmđảm bảo,bảo, nhưngnhưng chúngchúng vẫnvẫn bịbị
táctác độngđộng quanquan trọngtrọng bởibởi sựsự biếnbiến đổiđổi trongtrong luậtluật pháp,pháp, hànhhành chínhchính vàvà hànhhành
độngđộng xétxét xửxử NhữngNhững chínhchính sáchsách củacủa ChínhChính phủ,phủ, TrungTrung ươngương hayhay chínhchính
quyềnquyền địađịa phươngphương cócó táctác độngđộng hếthết sứcsức nhạynhạy cảmcảm đếnđến giágiá đấtđất
44 22 NHÂNNHÂN TỐTỐ XÃXÃ HỘIHỘI
NóiNói
đếnđến
xãxã
hộihội
khôngkhông
thểthể
khôngkhông
đềđề
cặpcặp
đếnđến
dândân
sốsố
củacủa
xãxã
hội,hội,
bênbên
cạnhcạnh
NóiNói
đếnđến
xãxã

hộihội
khôngkhông
thểthể
khôngkhông
đềđề
cặpcặp
đếnđến
dândân
sốsố
củacủa
xãxã
hội,hội,
bênbên
cạnhcạnh
đóđó vấnvấn đềđề cầncần đềđề cặpcặp chínhchính làlà trạngtrạng tháithái ổnổn địnhđịnh xãxã hộihội nhưnhư làlà ổnổn địnhđịnh
chínhchính trị,trị, anan ninhninh xãxã hội,hội, đầuđầu cơcơ vàvà đôđô thịthị hóahóa NhữngNhững nhânnhân tốtố nàynày ảnhảnh
hưởnghưởng gìgì đếnđến giágiá đất?đất?
44 33 YẾUYẾU TỐTỐ KINHKINH TẾTẾ CHUNGCHUNG
CácCác nhànhà địnhđịnh giágiá cầncần quanquan tâmtâm đếnđến cáccác lựclực lượnglượng kinhkinh tếtế chungchung cócó ảnhảnh
hưởnghưởng đếnđến giágiá trịtrị tàitài sảnsản CácCác chỉchỉ sốsố kinhkinh tếtế quanquan trọngtrọng cầncần đượcđược theotheo dõidõi
nhưnhư thướcthước đođo sựsự tiếntiến bộbộ kinhkinh tếtế làlà:: tổngtổng sảnsản phẩmphẩm quốcquốc dân,dân, mứcmức độđộ dựdự
trữtrữ (tiết(tiết kiệmkiệm cácá nhân)nhân) vàvà đầuđầu tư,tư, thuthu nhậpnhập vàvà tiêutiêu dùng,dùng, biếnbiến độngđộng giágiá cả,cả,
tỷtỷ lệlệ thấtthất nghiệpnghiệp……
44 44 NHÂNNHÂN TỐTỐ CÁCÁ BIỆTBIỆT
MộtMột trongtrong nhữngnhững đặcđặc điểmđiểm cócó trongtrong đấtđất đaiđai làlà tínhtính cácá biệtbiệt củacủa chúng,chúng, tínhtính
cácá biệtbiệt chỉchỉ đặcđặc trưngtrưng vàvà điềuđiều kiệnkiện củacủa bảnbản thânthân thửathửa đấtđất MỗiMỗi đặcđặc trưngtrưng
riêngriêng củacủa từngtừng thửathửa đấtđất sẽsẽ ảnhảnh hưởnghưởng trựctrực tiếptiếp đếnđến giágiá thửathửa đấtđất đóđó
3.1 CHÍNH SÁCH3.1 CHÍNH SÁCH
3.1.1 Chính sách đất đai3.1.1 Chính sách đất đai
Quyền sở hữu

Quyền sử dụng: diện tích (hạn mức, định mức), mục đích sử dụng, thời hạn sử
dụng đất, giá cả bồi thường, tài chính đất đai…
3.1.2 Chính sách nhà ở3.1.2 Chính sách nhà ở
Chính sách nhà ở trong nước: nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chính sách nhà ở cho người nước ngoài
Chính sách nhà ở cho việt kiều
3.1.3 Quy họach sử dụng đất3.1.3 Quy họach sử dụng đất
Thiết lập các mục đích sử dụng mới: nông nghiệp, thương mại – dịch vụ, ở,
công nghiệp – tiểu thủ CN
Dung tích sử dụng đất: mật độ kiến trúc, tỷ lệ xây dựng, số tầng cao…
Kiến trúc
3.1.4 Chính sách thuế3.1.4 Chính sách thuế
Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, công dân, tổ chức giảm nên giá cả đất đai giảm Thuế tăng thì tích lũy của xí nghiệp, công dân, tổ chức giảm nên giá cả đất đai giảm
từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này đầu tư sản xuất từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này đầu tư sản xuất
không được mở rộng dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm, và có thể lý không được mở rộng dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm, và có thể lý
giải ngược lại. giải ngược lại.
3.1.5 Chính sách tiền tệ3.1.5 Chính sách tiền tệ
Sự tăng của tỷ lệ lãi làm giá trị tài sản thấp hơn và ngược lại sự giảm của tỷ lệ lãi Sự tăng của tỷ lệ lãi làm giá trị tài sản thấp hơn và ngược lại sự giảm của tỷ lệ lãi
phản ánh trong giá trị tài sản cao hơn. Đó là do mối liên hệ trực tiếp của thu nhập phản ánh trong giá trị tài sản cao hơn. Đó là do mối liên hệ trực tiếp của thu nhập
dẫn tới giá trị, với tỷ lệ lãi phục vụ như là lực đòn bẩy cho sự đảo ngược của thu dẫn tới giá trị, với tỷ lệ lãi phục vụ như là lực đòn bẩy cho sự đảo ngược của thu
nhập thành giá trị. nhập thành giá trị.
CHÚ ÝCHÚ Ý
3.2 NHÂN TỐ XÃ HỘI3.2 NHÂN TỐ XÃ HỘI
3.2.1 Dân số3.2.1 Dân số
Tăng dân số: làm tăng mọi mặt nhu cầu cúa xã hội
Mật độ nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu: trình độ học vấn, trình độ văn hóa
Quy mô gia đình, tuổi…
3.2.2 Tình trạng ổn định chính trị3.2.2 Tình trạng ổn định chính trị
3.2.3 Tình trạng an ninh3.2.3 Tình trạng an ninh

3.2.4 Tình trạng đầu cơ đất đai3.2.4 Tình trạng đầu cơ đất đai
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng
mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng
mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình mà với hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả trong điều kiện tình
hình xã hội có những biết đổi mạnh nhằm thu được siêu lợi nhuận. Nhân hình xã hội có những biết đổi mạnh nhằm thu được siêu lợi nhuận. Nhân
tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm
xoay chuyển giá cả thị trường.xoay chuyển giá cả thị trường.
3.1.5 Tiến trình đô thị hóa3.1.5 Tiến trình đô thị hóa
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng
rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và
sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ
kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ
tầng, và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực 1, 2, và 3… tầng, và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực 1, 2, và 3…
và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng rất nhanh.và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng rất nhanh.
3.3 YẾU TỐ KINH TẾ CHUNG CỦA QUỐC GIA3.3 YẾU TỐ KINH TẾ CHUNG CỦA QUỐC GIA
33 33 11 TìnhTình trạngtrạng phátphát triểntriển kinhkinh tếtế
ThướcThước đođo sửsử dụngdụng rộngrộng rãirãi nhấtnhất dùngdùng làmlàm tiêutiêu chuẩnchuẩn soso sánhsánh tiếntiến
bộbộ kinhkinh tếtế làlà tổngtổng sảnsản phẩmphẩm trongtrong nướcnước (GDP),(GDP), nónó bằngbằng tổngtổng sốsố
giágiá trịtrị hànghàng nămnăm củacủa tấttất cảcả hànghàng hóahóa vàvà dịchdịch vụ,vụ, sảnsản xuất,xuất, tiêutiêu
dùng,dùng, tiếttiết kiệmkiệm vàvà đầuđầu tưtư bởibởi cáccác cácá nhân,nhân, cáccác côngcông tyty kinhkinh doanhdoanh
vàvà cáccác hoạthoạt độngđộng củacủa ChínhChính phủphủ củacủa mộtmột nướcnước ThuThu nhậpnhập quốcquốc giagia
tăngtăng cócó nghĩanghĩa làlà trạngtrạng tháithái tàitài chínhchính tiềntiền tệtệ lànhlành nạnh,nạnh, kinhkinh tếtế phồnphồn
vinh,vinh, tăngtăng cơcơ hộihội cócó việcviệc làm,làm, tổngtổng đầuđầu tưtư xãxã hộihội tăng,tăng, tổngtổng yêuyêu cầucầu
vềvề
đấtđất
khôngkhông
ngừngngừng
mởmở

rộngrộng
thúcthúc
đẩyđẩy
giágiá
đấtđất
tăngtăng
lênlên

vềvề
đấtđất
khôngkhông
ngừngngừng
mởmở
rộngrộng
thúcthúc
đẩyđẩy
giágiá
đấtđất
tăngtăng
lênlên

KtKt ququ thngthng kêkê chocho thythy ss phátphát trintrin kinhkinh tt caca cáccác nưc,nưc,
cáccác khukhu vcvc vàvà ss binbin đngđng vv yêuyêu cucu điđi vivi đtđt đaiđai tt ll
thunthun vivi nhaunhau
33 33 22 MứcMức độđộ dựdự trữtrữ vàvà đầuđầu tưtư
33 33 33 ThuThu nhậpnhập vàvà tiêutiêu dùngdùng củacủa dândân cưcư
33 33 44 TỷTỷ lệlệ thấtthất nghiệpnghiệp
33 33 55 BiếnBiến độngđộng vậtvật giágiá
33 33 66 ChỉChỉ sốsố lạclạc quanquan trongtrong kinhkinh doanhdoanh
3.4 NHÂN TỐ CÁ BIỆT3.4 NHÂN TỐ CÁ BIỆT

33 44 11 VịVị trítrí
GiáGiá đấtđất phụphụ thuộcthuộc vàovào khảkhả năngnăng sinhsinh lợilợi thuthu đượcđược từtừ đất,đất, trongtrong đóđó
khảkhả năngnăng sinhsinh lợilợi thuthu đượcđược lạilại dodo mụcmục đíchđích sửsử dụngdụng đất,đất, lọailọai hìnhhình
đầuđầu tưtư quyếtquyết địnhđịnh TuyTuy nhiên,nhiên, thửathửa đấtđất cócó thuậnthuận lợilợi chocho sinhsinh họathọat
hayhay họathọat độngđộng đầuđầu tưtư kinhkinh doanhdoanh hayhay khôngkhông lạilại dodo vịvị trítrí thửathửa đấtđất
quyếtquyết địnhđịnh VìVì vậy,vậy, vịvị trítrí đượcđược xemxem làlà nhânnhân tốtố quanquan trọngtrọng quyếtquyết địnhđịnh
giágiá đấtđất VịVị trítrí thuậnthuận lợilợi đượcđược đánhđánh giágiá bởibởi khỏangkhỏang cáchcách đếnđến trungtrung
tâmtâm (hành(hành chính,chính, thươngthương mạimại……),), bênhbênh viện,viện, trườngtrường học,học, nhànhà háthát……;;
MậtMật
độđộ
dândân
sốsố
;;
ChấtChất
lượnglượng
dândân
sốsố
;;
môimôi
trườngtrường
tựtự
nhiênnhiên
;;
môimôi
MậtMật
độđộ
dândân
sốsố
;;
ChấtChất

lượnglượng
dândân
sốsố
;;
môimôi
trườngtrường
tựtự
nhiênnhiên
;;
môimôi
trườngtrường xãxã hộihội;; mứcmức độđộ hoànhoàn thiệnthiện cơcơ sởsở hạhạ tầngtầng kỹkỹ thuậtthuật (đường(đường
giaogiao thông,thông, phươngphương tiệntiện giaogiao thông,thông, hệhệ thốngthống chiếuchiếu sáng,sáng, hệhệ thốngthống
cấpcấp nước,nước, hệhệ thốngthống thoátthoát nướcnước……))
33 44 22 QuyQuy mômô diệndiện tíchtích
33 44 33 KíchKích thướcthước thửathửa đấtđất
33 44 44 HìnhHình thểthể thửathửa đấtđất
33 44 55 TìnhTình trạngtrạng pháppháp lýlý củacủa thửathửa đấtđất
33 44 66 NhânNhân tốtố kháckhác:: tâmtâm lý,lý, phongphong thủy,thủy, ……