Bài tập về luật đất đai pps

Câu 1 : Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nớc thống
nhất quản lý".
Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã đợc khẳng định. Qua các lần sửa
đổi bổ sung. Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001. Luận
đề đó vẫn tiếp tục đợc nhấn mạnh. Nh sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp,
đúng đắn thể hiện đợc "ý Đảng, lòng dân" về vấn đề đất đai.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân " là nguyên tắc hiến định, đợc quy định tại điều
17 - Hiếp pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời cùng các tài sản
khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân".
Với t cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhng nhân dân không thể tự mình
thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nớc. Nhà nớc ta là Nhà nớc
của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nớc chỉ
là công cụ là phơng tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thẻ trong quan hệ sở
hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng.
Viẹc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch
sử của đất đai nói riêng.
Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch
sử của đất đai nớc ta. Đất đai nớc ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập và abỏ vệ đợc vốn đất đai nh ngày
nay.
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý". Nh đã khẳng
định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nớc. Vì vậy Nhà nớc
với t cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dù ở đất lièn hay
ở lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất cha sử dụng đều thuộc Nhà nớc. Nhà n-
ớc có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Mục đích của quy định "Nhà nớc thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai
có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nớc thống nhất quản lý
đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nớc thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc
biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản.

Câu 2: Tại sao Nhà nớc Việt Nam quy định khung giá cho từng loại đất. Mục
đích?
Điều 12 - Luật đất đai 1993 đã đợc sửa đổi bổ sung năm1998 và năm 2001 quy
định "Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc phơng
pháp xác định giá các loại đất,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy
định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
tiền thuế đất, lệ phí trớc bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thơng khi Nhà n-
ớc thu hồi đất".
Những quy định này có thể phần nào cho chúng ta thấy lý do cùng mục đóch
của Nhà nớc khi quy định khung giá cho từng loại đất.
Ngoài ra Nhà nớc quy định khung giá cho từng loại đất còn vì các lý do cụ thể
sau đây:
-Đó là sự cụ thể xoá sự thừa nhận của Nhà nớc coi đất đai là hàng hoá đặc biệt,
phục vụ cho việc hình thành thị trờng bất động sản.
-Tác động vào ý thức thái độ của ngời sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm,
nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất.
Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nớc.
Việc Nhà nớc sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn
liền với đất đai nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực
hiện quyền bình đẳng giữa các đối tợng sử dụng đất kết hợp hai hoà các lợi ích.
1
Câu 3: Phân tích luận đề: "Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
ngời khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Xhính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam".
Luận đề này vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hớng. Quy định này
là cơ sở pháp lý khẳng định Nhà nớc là chủ thể duy nhất đối với đất đai. Đồng
thời nó cũng có ý nghĩa nhiều mặt đối với đời sống chính trị, kinh tế - xã hội.
Trớc hết, Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạng khiếu

kiện về các tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử. Các khiếu kiện đòi
lại đất có ảnh hởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội. Vì vậy,
việc quy định nh vậy là hết sức cần thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu
nay.
Thứ hai, quy định này là cơ sở để Nhà nớc nắm vững số lợng, chất lợng sự biến
động đất đai trong phạm vi cả nớc và ở từng địa phơng. Nếu chấp nhận cho đòi
lại đất không những nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nớc khó có thể
quản lý có hiệu quả sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý
tốn kém về thời gian, sức ngời, sức của.
Thứ ba, trải qua các thời kỳ các Nhà nớc đều xuất phát từ lợi ích của nhân dân
lao động. Vì vậy, các chính sách ruộng đất nhìn chung là phù hợp, bình đẳng về
quyền lợi, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đai.
Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch sử của
đất đai, về chính sách ngời có công với cách mạng. Thiết nghĩ sự bổ sung một số
văn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đã
nêu.
Câu 4: Phân biệt ngành Luật đất đai với LHC.
Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn
bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh
hình quản lý hành chính Nhà nớc.
Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm
toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong
quá trình quản lý Nhà nớc về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình
sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân.
Rõ ràng có sự phân biệt về đối tợng điều chỉnh cảu hai ngành luật. Đối với Luật
hành chính đối tợng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình
tổ chức và thực hiện hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nớc.Luật hành
chính là ngành luật về quản lý hành chính Nhà nớc.
Đối tợng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà n-
ớc về đất đai và quá trình sử dụng đất đai của ngời sử dụng đất.

Trong đối tợng điều chỉnh của Luật hành chính luôn có sự hiện diện củacơ quan
hành chính Nhà nớc, còn ở Luật đât đai thì không hoàn toàn nh vậy,có thể có
trong quan hệ quản lý nhng trong quan hệ sử dụng đất thì không có cơ quan
quản lý hành chính Nhà nớc(nếu xuất hiện thì chỉ với t cách ngời sử dụng đất).
Luật Hành chính và Luật đất đai.Có phơng pháp điều chỉnh vừa tơng đồng, vừa
khác biệt.Luật hành chính phơng pháp điều chỉnh chủ yếu la mệnh lệnh đơn ph-
ơng,còn Luật đất đai có hai phơng pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành
chính và bình đẳng.Giới Luật định cho rằng Luật đất đai có sự giao kết với Luật
hành chính và Luật dân sự có thể vì lý do phơng pháp điều chỉnh của ngành Luật
này.
Câu 5: Hãy nêu những điều cấm trong Luật đất đai 1993 và phân tích các điều
khoản cấm đó.
2
Điều 6 Luật đất đai quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển
quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao, huỷ
hoại đất".
Trớc hết phải khẳng định rằng những điều cấm này là cần thiết đê Nhà nớc quản
lý đất đai có hiệu quả, đất đai đợc sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu
kinh tế xã hội do Nhà nớc đề ra.
5.1."Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai "Nhà nớc quy định việc này nhằm
nhiều mục đích .Xuất phát từ nguyên tắc quản lý Nhà nớc về đất đai thì đất đai
là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của quốc gia,không thể có bất
kỳ cá nhân,tổ chức nào đợc tự ý chiếm hữu, sử dụng mà không đợc sự đồng sý
(cho phép) của Nhà nớc.Điều cấm này cũng nhằm bảo đảm về sự bình đẳng về
quyền chiếm hữu đất đai của ngời khác đã đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất.
Một điều đáng lu ý là điều cấm này cầm phải đợc quy định cụ thể hơn nữa là đất
bị lấn chiếm là đất nào: đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc Nhà nớc giao
đất, cho thê đất hay đất cha sử dụng
5.2."Nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép". Nhà nớc phải nghiêm
cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép để quản lý số lợng và sự biến động đất

đai. Nhà nớc nghiêm cấm điều này cũng chính là biện pháp để bảo đảm cho quy
định về hạn mực sử dụng đất, tránh tình trạng đất đai tập trung vào một số cá
nhân còn nhiều ngời không có đất để sử dụng.
Cụ thể hoá việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất
đai 1993 quy định không đợc chuyển quyền sử dụng đất trong những trờng hợp
sau dây.
1.Đất đã sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
2.Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền sử
dụng.
3.Đất đang có tranh chấp.
5.3.Nghiêm cấm "Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao". Mục đích sử
dụng đất có liên quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất.Đất đợc sử dụng vào
mục đích nào đã đợc điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp các điều kiện tự
nhiên, xã hội, tiềm năng của đất. Mục đích sử dụng đã tính toán, vì vậy không
đợc sử dụng đất không đúng mục dích đợc giao.
Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quy định nghiêm cấm này
nên chăng "mục đích đợc giao" phải đợc làm rõ là mục đích trong quyết định
giao đất, cho thuê đất
5.4.Nghiêm cấm "huỷ hoại đất".
Một nguyên tắc của Luật đất đai là nguyên tắc cải tạo và bồi bổ và bảo vệ môi
trờng. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là môi trờng sống của hàng triệu ngời, là
một trong các thành phần quan trọng của môi trờng sống, là nơi diễn ra các hoạt
động của con ngời. Vì vậy cần phải nghiêm cấm huỷ hoại đất. Không ai có
quyền huỷ hoại đất.
Câu 6: Phân tích điểm giống và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất.
Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyề ban hành xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ
điều kiện sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp

chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho ngời khác theo quy định của pháp
luật.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng
đất.
Điểm chung cơ bản nhất giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất là xác lập quyền sử dụng đất ở các chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất.
3
Những điểm khác nhau:
*Quyết định giao đất
-Chủ thể: Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
-Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn phơng
-Nội dung do Luật đất đai điều chỉnh
*Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
-Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (ngời sử dụng).
-Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện
-Nội dung: Luật dân sự điều chỉnh
Câu 7: ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo anh(chị) việc hoàn thiện
chế độ sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trờng hiện nay nh thế nào?
ở nớc ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nớc là đại diện cho nhân
dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
toàn bộ đất đai trên lãnh thổ nớc.Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn
dân chính là việc hoàn thiện cơ chế thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nớc, cơ
chế quản lý của Nhà nớc đối với đất đai.
Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải đợc xây dựng, bổ xung toàn diện và ổn định
trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai
cần đợc ghi nhận trong Bộ Luật đất đa, không để các quy định rải rác ở Bộ luật
dân sự và một số luật chuyên nhành có liên quan.
Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng
đất tạo cơ sở cho thị trờng bất động sản hình thành và phát triển mộtcác lành
mạnh.Quy định hợp lý hơn về giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính

đất đai trong một trật tự nhất định.
Luật hoá các quy định của Chính phủ đã đợc chính sách chấp nhận bảo đảm của
tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dới luật, tránh
tình trọng văn bản chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt".
Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải đợc thực hiện có hiệu quả
hơn thiết thực hơn.Quy hoạc phải đợc công khai. Trong tập quy hoạch phải có
quy trình tham gia ý kiến của nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một
trong những nguyên nhân của tệ tham nhũng, hối lộ.
Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ
quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý.
Thứ t, thay đổi cơ chế giao đất.Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với doanh nghiệp Nhà nớc chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho". Thực
chất là cha trú trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, cha thực sự thấy đợc đất
đai là hàng hoá đặc biệt trong cơ chế thị trờng.Từ đó việc giao đất không thu
tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày
càng tăng, trang khi Nhà nớc khong thu đợc thuế cho ngân sách, thâm chí kể cả
1% lệ phí địa chính.
Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trờng bất động sản trong đó có
thị trờng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng
đất ,mở rộng thị trờng bất động sản cho các thành phần kinh tế, ngời Việt Nam
ở nớc ngoài, ngời nớc ngoài ở Việt Nam tham gia đầu t ". Đây có thể coi là một
xu hớng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Câu 8: Tại sao Nhà nớc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng
vùng.
Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng
vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nớc giao và đợc nhận quyền chuyển
nhợng đất hợp pháp từ ngời khác.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng
bằng sông Cửu long, Bình Dơng, Bình Phớc, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và
4

thành phố Hồ Chí Minh không quá 3 ha. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung
ơng khác không qua 2 ha.
Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm.
-Các xã đồng bằng không quá 10 ha.
-Các xã trung du miền núi không quá 20 ha.
Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến
đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho ngời nông dân có đất đai để sản
xuất,thực hiện đợc chính sách của Đảng và Nhà nớc ta là:"ngời cày có ruộng".
Việc pháp luật đa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những
nguyên nhân nh tình trạng d thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần
lớn ngời nông dân không có đủ việc làm. Mật độ dân c nông thôn quá dày đặc
trên 1 ha, đất canh tác(khoảng 2 ngời/ ha đất canh tác).Tình trạng khan hiếm
ruộng đất trong nông nghiệp đặc biệt là ở miền Bắc đã dẫn đến mối tơng quan
giữa ruộng đất-dân số-lao động trở lên hết sức căng thẳng.Trong những năm gần
đây mặc dù sản lợng lơng thực của cả nớc nói chung là tăng nhng đa số nông
dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ yếu dựa vào nông
nghiệp.Tách khỏi ruộng đất ngời nông dân mất luôn nguồn sống chính. Đa số
nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng
ngày, không có khả năng đầu t thêm chosản xuất trên quy mô lớn và cũng không
có khả năng đầu từ vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn
mức sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết.
Câu 9: Chứng minh Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 quan
tâm đế quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất.
Trớc Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987
khẳng định.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thong snhất quản lý, Nhà
nớc giao đât cho các nông trờng, lâm trờng, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời.
Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất đ-
ợc giao kể cả quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu t khi

thấy còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ
tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền
cho ngời sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân
thuê đất.
Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với ngời sử dụng đất. Ngoài
quyền sử dụng đất đúng mục đích đợc giao hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc
giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất trong thời hậngio đất.
Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất
trong thời hạn thuê đất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại
tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn đợc góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để
hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nớc để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối
mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhợng, quyền
sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã đợc xây
dựng trên đất đó cho thuê quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với
5
kết cấu hạ tầng đã đợc xây dựng trên đất đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có
quyền thế chấp tài sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức
tín dụng Việt Nam để vay tiền chuyển nhợng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn

liền với đất thuê; Doanh nghiệp Nhà nớc có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài n-
ớc.
Tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời gian thuê,
đã trả trớc tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít
nhất là 5 năm có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt
Nam để vay vốn chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuọc sở
hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quỳen sử dụng.
Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 quy định thế chấp quyền sử dụng đất cho
phép tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp haợc
bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất đó tại Việt Nam không phân biệt đó là tổ chức tín dụng đó là của Việt
Nam hay của nớc ngoài.
Câu 10: Căn cứ đê phân biệt loại đất theo Luật đất đai 1993 là gì? Theo anh
(chị) cách phân loại đã khoa học cha?
Căn cứ để phân loại đất theo Luật đất đai 1993 là mcụ đích sử dụng chủ yếy của
đất. Điều 11 Luật đất đai 1993 nêu rõ: "Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu đ-
ợc phân thành các loại sau đây":
1.Đất nông nghiệp.
2.Đất lâm nghiệp.
3.Đất khu dân c nông thôn.
4.Đất đô thị
5.Đất chuyên dùng.
6.Đất cha sử dụng.
Nhìn chung cho đến nay cách phân loại này vẫn đợc các nhà làm luật các nhà
quản lý chấp nhận xem là khoa học. Trải qua các lần sửa đổi bổ sung năm 1998
và 2001. Điều 11-Luật đất đai 1993 vẫn đợc giữ nguyên đã nói lên điều đó.

Mặt khác các loại đất cũng có thể đợc phân loại theo một cách khác gồm 5 loại
sau đây:
1.Đất nông nghiệp.
2.Đất lâm nghiệp.
3.Đất ở
4.Đất chuyên dùng.
5.Đất cha sử dụng.
Cách phân loại này sẽ không phân biệt đất dân c nông thôn và đất đo thị thuần
tuý căn cứ vào mục đích sử dụng của đất.Mục đích nông nghiệp lâm nghiệp đất
ở rõ ràng nên phân thành một loại đất.Các mục đích khác tập trung vào loại đất
chuyên dùng còn các loại đất cha đợc sử dụng ở các vùng sữ quy mô vào loại đất
cha sử dụng.
Câu 11: Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn bộ đất đai
thông qua hai công cụ quan trọng là quy hoạch và pháp luật. Anh (chị) có nhận
xét gì về hai công cụ quản lý này trong giai đoạn hiện nay.
6
Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nớc về đất
đai: Pháp luật có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cơng cần thiết cho quản lý và sử
dụng đất đai trong xã hội.
Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số l-
ợng, chất lợng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và
từng địa phơng ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nớc.
Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho tiết kiệm, hiệu quả.
Pháp luật và quy hoạch đã đợc Nhà nớc xác định là công cụ quản lý Nhà nớc về
đất đai.Tuy nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập.
Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát
triển mạnh mẽ của cơ chế thị trờng những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề
phức tạp mà các quy định pháp luật đất đai hoặc là không có, cha đợc ban hành
kịp thời hoặc có nhng nhng không phù hợp chòng chéo gây khó khăn cho công
tác quản lý và sử dụng đất.

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đợc ban hành nhiều: ở Trung ơng có
100 văn bản trong đó có 19 văn bản của Quốc hội và UBTVQH, văn bản của
Chính phủ gồm 23 Nghị định,6 công văn,3 Nghị quyết,12 chỉ thị,10 Quyết định
thong t và Thông t liên bộ.Tuy nhiên thực tế hệ thống văn bản pháp luật trên vẫn
cha bao quát toàn diện những vấn đề, những nội dung quản lý Nhà nớc về đất
đai.
Mặt khác do tình trạng ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai từ Trung ơng
đến địa phơng nên kể cả ngời quản lý lẫn ngời sử dụng đất khó mà cập nhật,
kiểm kỹ, nắm chắc đợc khết những quy định trong lĩnh vực này.
Quy hoạch đất đai quả thực đang là vấn đề nổi cộm ở nớc ta.Bởi vì thực tế cho
thấy việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nớc có tới 9 viện
quy hoạch chuyên trách hàng trăm Công ty t vấn vừa thiết kế công trình vừa quy
hoạch), cha sát thực tế, thiếu tính khả thi.Nhìn chung công tác quy hoạch mới
chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu chức năng mà cha có sự tính
toán sao cho sử dụng đất có quả.Thời gian thực hiện quy hoạch còn cha rõ hoặc
bị kéo dài làm cho hiệu quả quản lý thấp. Hiện nay trong 61 tỉnh thành phố mới
có 47 tỉnh thành phố đợc Chính phủ xét duyệt việc lập quy hoạch kế hoạch sử
dụng đất.Còn về quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phờng đến nay
nhiều địa phơng cha làm. do đó công tác quy hoạch cha trở thành công cụ quản
lý thực sự có hiệu quả.
Bên cạnh những bất cập trong pháp luật, quy hoạch sử dụng đất hai công cụ này
cũng đã có những mặt tiến bộ phù hợp với tình hình thực tế.Về cơ bản pháp luật
đất đai đã tạo điều kiện thực hiện việc giao quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất
theo quy định của pháp luật tạo điều kiện quan trọng cho việc sử dụng đất có
hiệu quả và hình thành thị trờng quyền sử dụng đất
Câu 12: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai theo
Luật đất đai 1993.
Điều 13 - Luật đất đai 1993 quy định: "Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai
bao gồm".

1.Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất,lập bản đồ địa chính.
2.Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
3.Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý,sử dụng đất và tổ chức thực hiện
các văn bản đó.
4.Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
5.Đăng ký đất đai, lập và quả lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6.Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kệ về quản lý, sử dụng đất.
7
7.Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai.
-Hoạt động đánh giá đất và lập bản đồ địa chính.Đây là việc làm hết sức quan
trọng,nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất.
-Quy hoạch kế hoạch hoà việc sử dụng đất.Quyhoạch sử dụng đất là sự tính toán
phân bổ đất đai cụ thể về số lợng,chất lợng, vị trí, không gian cho các mục tiêu
kinh tế xã hội.Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử
dụng đất bởi bì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thựch hiện quy hoạch.
-Hoạt động của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật:Quản lý
Nhà nớc về đất đai không thể thiếu văn bản pháp luật.Nó là cơ sở pháp lý trng
quy trình quản lý Nhà nớc về đất đai.Chính vì vậy văn bản yâu cầu của thực tế.
-Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất.
+Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên
thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất.Căn cứ để giao đất,cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc
cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự
án đầu t, ghi trong thiết kế dã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt
hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa diểm diện tích đất, đơn xin giao đất.
+Thuê đất là việcNhà nớc thực hiện cho ngời có nhu cầu sử dụng đất thuê đất
trong thời hạn và theo mục đích mà Nhà nớc quy định.Trong một số trờng hợp

Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đất đợc quỳen cho thuê lại đất đã thuê của Nhà
nớc.
+Thu hồi đất:Trong trờng hợp cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng, lợi ích công
cộng,lợi ích quốc gia Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng
đất.Ngời sử dụng đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ.
Ngoài ra,Nhà nớc thu hồi đất theo các quy định khác của pháp luật.
Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử
dụng đất, cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngời tiếp tục sử dụng đất đó.
Đất không đợc sử dụng trong thời hạn12tháng liền mà không đợc cơ quan Nhà
nớc có thẩm quỳen cho phép.
Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao.
Sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao.
Ngời sử dụng đất cố ý khôg thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc.
Đất giao không đúng thẩm quyền.
-Đăng ký đất đai:Khi cơ quan Nhà nớc có thầm quyền giao đất cho phép thay
đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà cha đăng ký thì ngời sử
dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.
-Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thực pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của ngời sử dụng đất
làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ởTrung ơng phát
hành.Cơ quan nào có thẩm quyền quyết dịnh giao đất thì có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận sử dụng đất.Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Thống kê, kiểm kê đất đai: Thống kê, kiểm kê đất đai là tổng hợp các số liệu
tập hợp từ việc theo dõi quá trình biến động đất đai, từ quá trình sử dụng đất đai
việc thóng kê đất đai tiến hành một năm một lần, kiểm kê đất đai đợc tiến hành
5 năm một lần do UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện.
-Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quả lý sử dụng đất.Hoạt động
này có ý nghĩa nhiều mặt trong công tác quản lý Nhà nớc đối với đất dai. Nó

bảo đảm cho các văn bản quản lý Nhà nớc về đất dai,các chính sách về đất đai
đợc thực hiện nghiêm chỉnh bởi các chủ thể quản lý và ngời sử dụng đất.Hoạt
động này cho phép Nhà nớc có sự điều chỉnh cần thiết cho phù hợp với thực tế.
8
-Giải quyết tranh chấp về đất đai: đất đai là vấn đề phựctạp.Trong thực tiễn tranh
chấp về đất dai thờng xuyên xảy ra.Các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp về đất đai phải tìm ra biện pháp giải quyết để phát triển sản
xuất ổn định và từng bớc cải thiện đời sống nhân dân.
Câu 13: Phân tích mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự.
Luật dân sự là một ngành luật trog hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm
toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các qun hệ
nhân thân.
Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà n-
ớc.Mặc dù nó không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhng họ đợc Nhà nớc
cho phép chiếm hữu, sử dụng khai thức các lợi ích từ đất đợc phép chuyển quyền
sử dụng đất từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác.
Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) đợc
quy định trong hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất
đai 1995, 2001 và trong Bộ Luật dân sự 1995. Các quy định của ngành Luật đất
đai là cơ sở cho các quy định của ngành Luật dân sự về quyền sử dụng đất. Bộ
Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất trong ngành Luật đất
đai. Bộ Luật dân sự là phơng tiện để các quy định của Luật đất đai về quyề sử
dụng đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống.
Câu 14: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý Nhà nớc về đất
đai.
Trong quản lý Nhà nớc về đất đai, Nhà nớc sử dụng nhiều phơng pháp quản lý,
nhiều công cụ quản lý khác nhau. Đó là phơng pháp hành chính, giáo dục
thuyết phục, phơng pháp cỡng chế và bên cạnh đó có phơng pháp kinh tế. Các
công cụ quan trọng đó là công cụ tài chính. Sự hiện diện của phơng pháp kinh
tế, công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai đã phản ánh khía cạnh

kinh tế trong hoạt động quản lý của Nhà nớc.
Phơng pháp kinh tế là cách thức Nhà nớc tác động gián tiếp vào các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất thông qu các lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn ph-
ơng án hoạt động có hiệu quả nhất, nhng phải bảo đảm sử dụng đất đúng mục
đích theo quyêt định giao đất haợc thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền.
Biểu hiện thành công nhất của phơng pháp kinh tế trong quản lý Nhà nớc về đất
đai là việc áp dụng khoán sản phẩm trong nông nghiệp phối hợp với việcgiao
quyền sử dụng đất lâu dài cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản
xuất. Đây thực sự là động lực to lớn thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển và
sử dụng có hiệu quả đất đai.
Khía cạnh kinh tế trong quản lý Nhà nớc về đất đai đợc biểu hiện cụ thể nhất
trong việc Nhà nớc sử dụng công cụ tài chính làm công cụ quản lý.
Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý Nhà nớc về đất đai là việc Nhà nớc sử
dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai
để tác động đến các chủ thể sử dụng đất để đạt đợc mục tiêu quản lý.
Nhà nớc đã sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính để thực hiện công tác quản
lý của mình.Công cụ tài chính đợc sử dụng rộng rãi nhất trơng công tác quản lý
về đất đai là thuế .Theo Luật đất đai kiện hành Nhà nớc sử dụng các loại
thuế.Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
-Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
-Thuế nhà đất.
Bên cạnh công cụ thuế Nhà nớc còn quy định lệ phí địa chính, giá cả cho từng
loại đất để quản lý.
9
Lệ phí địa chính là khoản tiền ngời sử dụng đất phải nộp khi đợc cơ quan Nhà n-
ớc phục vụ các công việc về địa chính đó là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến động về đất đai.
Giá cả đất đai là biểu hiện cụ thể của việc thừa nhận "đất đai là hàng hoá đặc
biệt" để tạo cơ sở để tính các loại thuế đặc biệt là thuế chuyển quyền sử dụng

đất.
Ngoài các công cụ tài chính vơ bản trên tín dụng ngân hàng cũng đang đ-
ợcnghiên cứu ứng dụng vào quản lý Nhà nớc về đất đai và bớc đầu phát huy tác
dụng trên thực tế.
Câu 15: Ngời sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục tại cơ
quan nào? Nhà nớc có khuyến khích việc chuyển đổi hay không?
Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp đất ở đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều
kiện sau:
-Thuận tiên cho sản xuất và đời sống.
-Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy
dịnh của pháp luật.
Theo khoản1-Điều31-Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất
ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh".
Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng
chuyển đổi theo mẫu do tổng cục địa chính ban hành.Hồsơ chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn
nhận quyền sử dụng đất.Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND
xã,phờng,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi.Sau khi các nhận vào văn bản hợp đồng
chuyển đổ quyền sử dụng đất trong trờng hợp đơc chuyển đổi quyền sử dụng đất
các bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí trớc
bạ theo quy định của pháp luật.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp.Trong quá
trình giao đất nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều
cho các hộ nông dân, vì vậy sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến. Một
hộ gia đình có tới 20 thửa ruộng, ở trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53
thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dới 2 ha. Việc chia đất manh mún ảnh hởng
lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá tác của ngời nong dân, làm giảm năng
suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế hàng hoá nông nghiệp. Bởi

vậy Nhà nớc khuyến khích các hộ gia đình nông dân chuyển đổi ruộng cho
nhau.
*Chuyển đổi đất nông nghiệp không phải nộp thuế chuyển quyền.Đất ở phải
nộp thuế.
Câu 16: Quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đợc quy định trong pháp luật
đất đai. Nhận xét về quyền và nghĩa vụ trong thực tế.
Điều73-Luật đất đai1993 sửa đổi bổ sung một số điều năm1998và2001 quy định
ngời sử dụng đất có những quyền sau đây:
1.Đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.Hởng thành quả lao động, kết quả đầu t trên đất đợc giao.
3.Đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4.Hởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ cải tạo đất mang lại.
5.Đợc Nhà nớc hớng dẫ và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.
6.Đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình, đơc bồi thờng về đất khi bị thu hồi.
7.Đợc quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp
luật phù hợp với mục đích khi giao đất.
10
8.Đơc quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp luât về đất đai.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành ngời sử dụng đất không chỉ có
quyền chiếm hữu sử dụng mà còn có các quyền ăng khác là: quyền chuyển nh-
ợng, quyền chuyển đổi, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh và
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh liên kết.
Các quyền này đợc biểu hiện ở hộ gia đình cá nhân tổ chức sử dụng đất khác
nhau
Trớc Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987.Luật đất đai 1987
khẳng định.Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thong snhất quản lý, Nhà
nớc giao đât cho các nông trờng, lâm trờng, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ

chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời.
Nhà nớc bảo đảm cho ngời sử dụng đất đợc hởng quyền lợi hợp pháp trên đất đ-
ợc giao kể cả quyền chuyển nhợng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu t khi
thấy còn sử dụng đất và đất đó đợc giao cho ngời khác sử dụng theo trình tự thủ
tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền
cho ngời sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân
thuê đất.
Điều79-Luật đất đai 1993 quy định: "Ngời sử dụng đất có những nghĩa vụ sau
đây".
1.Sử dụng đất đún mục đích, đún ranh giới và các yêu cầu khác đã đợc quy định
khi giao đất.
2.Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và tăng khả nang sinh lợi của đất.
3.Tuân theo những quy định vè bảo vệ môi trờng khong làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của ngời sử dụng đất xung quanh.
4.Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo
quy định của của pháp luật.
5.Nộp tiền sử dụng đất khi đợc nhà nớc giao đất theo quy định của pháp luật.
6.Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hổi để giao cho mình.
7.Giao lại đất khi Nhà nớc có quyết định thu hồi.
Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất còn
nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu xem xét. Ngời sử dụng đất nhiều khi cha sử
dụng các quyền năng của mình.Ví dụ nh quyền chuyển đổi đất nông nghiệp.
Các hộ nông dân ít sản xuất trên quy mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng ngời sử
dụng đất thực hiện các quyền của mình khong đúng trình tự thủ tục quy định
(chuyển nhợng ngầm quyền sử dụng đất).
Ngời sử dụng đất nhìn chung còn có sự vi phạm về nghĩa vụ.Tình trạng lấn
chiếm đất, "nhảy dù" xuống các diện tích đất cha sử dụng khá phổ biến. Ngời sử
dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau mà cha thực hiện tốt các biện pháp
bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại đất khi bị thu hồi.

Câu 17: Ngời sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nào với Nhà nớc.
Mục đích của việc quy định các nghĩa vụ tài chính.
Các nghĩa vụ tài chính mà ngời sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nớc.
-Tiền sử dụng đất khi đợc Nhà nớc giao đất, ngời sử dụng đất đợc cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích.Hộ gia đình cá nhân làm nhà
ở.Tổ chức kinh tế đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tổ chức kinh tế
đầu từ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất gán liền với kết cấu hạ tầng đó.Tổ chức kinh tế đợc cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền giao đất có thu tiền để chi phí quyết định mà không phải đền bù
thiệt hại về đất cho ngời bị thu hồi phải nộp 100% tiền sử dụng đất và trờng hợp
11
bồi thờng đền bù thiệt hại về đất thì đợc trừ số tiền thực tế đã đền bù nhng mức
độ tối đa không quá 90% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách.
-Tiền sử dụng đất khi đợc chuyển mục đích sử dụng đất.
+Đối với hộ gia đình cá nhân.
Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp đất lâm ngiệp, đất có mặt n-
ớc nuôi trồng thuỷ và đất làm muối khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
cho phép chuyển sang làm đất ở theo quy hoạch đợc duyệt phải nộp 40% tiền sử
dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở.
+Đối với tổ chức.
Tổ chức đan sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trong thủy sản
và làm muối, đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng,đất chuyên dùng khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất sang thành đất ở, xây dựng kết cấu hạ tầng phải nộ 100%
tiền sử dụng.
+Tổ chức đang sử dụng đất thuê khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho
phép snag xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng cho thuê
phải nộp 100% tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nớc trờng hợp tổ chức đã
nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất mà còn d thì
đợc trừ số tiền thuê còn d đó vào tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách, trờng hợp

phải đền bù thiệt hại về đất thuê thì đợc trừ số tiền thực tế đã đến bù nhng không
qua 90% số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách.
-Lệ phí địa chính khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ
sơ địa chính, chứng nhận biến đọng về đất đai.
Ngời sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhng phù
hợp với quy hoạc, không có tranh chấp khi đợc cơ quan Nhà nớc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất nh sau:
+Đối với đất đô thị:
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định trớc ngày18/12/1980 thì không phải nộp tiền
sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn đinh từ ngày18/12/1980 đến trớc ngày 15/10/1993
(ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trớc sau thì phải nộp
100% tiền sử dụng đất.
Nếu do chuyển nhợng của ngời sử dụng đất trớc đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ
có giấy tờ mua,bán chuyển nhợng giữa hai bên đợc UBND xã, phờng thị trấn
xác nhận phải nộp tiền sử dụng đất.
-Đối với đất khu dân c nông thôn.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định trớc ngày31/5/1990 thì không phải nộp tiền sử
dụng đất.
Trờng hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày31/5/1990 đến trớc ngày15/10/1993 thì
phải nộp 20% tiền sử dụng đất.
Trờng hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trớc sau thì phải nộp
100% tiền sử dụng đất.
Nếu do nhận chuyển nhợng của ngời sử dụng đất trớc đó không có giấy tờ hợp
lệ chỉ có giấy mua, bán, chuyển nhợng giứa hai bên UBND xã, phờng, thị trấn
xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất.
-Thuế:
+Thuế sử dụng đất nông nghiệp.
+Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất.

+Thuế nhà đất.
Mục đích của quy định nghĩa vụ tài chính.
-Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ cho quảnlý Nhà nớc về đất đai.
-Tác động vào ý thức ngời sử dụng đất đẻ họ sử dụng tiết kiệm có hiệu quả.
12
-Thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tợng sử dụng đất kết hợp hài hoà các
lớiich.
-Tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc phục vụ cho phúc lợi xã hội.
Câu 18: Luật đất đai quy định: "Trong trờng hợp thật cần thiết,Nhà nớc thu hồi
đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh,vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bịt hu hồi đất đợc bồi thờng
hoặc hỗ trợ "Phân tích quy định này.
Thực chất quy định này là một biểu hiện cụ thể của nguyên tắc quản lý Nhà nớc
đối với đất đai.Nguyên tắc bảo đảm sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích. Trong
quản lý nhà nớc về kinh tế nói chung và về đất đai nói riêng cần phải trú trọng
việc kết hợp hài hoà giữa lợi ích của Nhà nớc lợi ích của ngời sản xuất đất bởi
vì đât đai không chủ là tài sản chung của quốc gia của cộng đồng, mà còn là t
liệu sản xuất và là cơ sở vật chata quan trọng của bản thân ngời sử dụng đất.
Quy định trên nhằm mục đích xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích để tỏa động
lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế đồng thời giảm bớt xung đột giữa ngời quản lý
và ngời sử dụng đất đai loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Quy định này cuãng để gián tiếp khẳng định quy định Nhà nớc giao đất ổn định
lâu dài cho hộ gia đình , cá nhân tổ chức sử dụng.Việc quy định về thu hồi đất
có đền bù nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất ổn định đời
sống của ngời có đất bị thu hồi. Quy định này cũng cho thấy đợc bản chất của
Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nớc của nhân dân, do dân
và vì nhân dân.
Câu 19: Anh (chị) có nhận xét gì về tình hình giao đất, cho thuê đất hiện nay.
Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để chuyển giao trên

thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng
đất.
Thuê đất là Nhà nớc trực tiếp cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đợc thuê đất theo
thời hạn và theo mục đích mà Nhà nớc cho phép sử dụng đất đợc quyền cho thuê
lại đất đã thuê của Nhà nớc.
Trong thực tế trong những năm qua việc giao đất, cho thuê đất có những tiến bộ
đáng kể. Các quyết định giao đất đã xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia
đình, cá nhân tổ chức phù hợp nguyện vọng mong muốn của ngời sử dụng đất,
từ đó đất đai đợc giao sử dụng có hiệu quả thiết thực.
Việc cho thuê đất cũng có nhièu cải tiến. Thời gian giải quyết đơn xin thuê đất
đợc rút ngắn phù hợp với nhu cầu của cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên trong việc giao đất cho thuê đất vẫn còn những vớng mắc. Việc giao
đất cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khi quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất của chúng ta còn quá nhiều hạn chế điều chỉnh liên
tục làm cho việc giao đất cho thuê đất gặp khó khăn hiệu quả thấp. Đất đã giao,
đã cho thuê chậm đợc đa vào sử dụng.
Một vấn đề nữa là sự vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Có tình trạng
UBND phờng xã đã có nơi ra quyết đinh giao đất Việc giao đất cha đợc quy
định cụ thể rõ ràng về mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng ngời thực hiện đợc
giao đất rồi để đất đó mà không thực hiện các hoạt động sản xuất. Đất đô thị khi
quy hoạch các khu đo thị các khu công nghiệp giao đất rừng cho dân dẫn đến
hậu quả là ngời sử dụng đất có cơ hội chuyển mục đích đất trái phép.
13
Câu 20: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nời sử dụng đất phải có
giấy tờ gì? Nhân xét về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(Theo công văn số 1427/ĐC ngày 3.10.1995 của Tổng cục Địa chính).
Ngời sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau đợc cơ quan Nhà nớc cơ thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quỳen theo quy
định của pháp luật về đất đai.

-Những loại giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thểm quyền giao đất cho thuê đất
trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nớc
Việt Nam dân chủ cộng hoà,Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam
Việt Nam, Nhà nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất,
thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất, từ đó đến nay.
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
-Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất ở mà ngời đó vẫn
sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
-Giấy tờ thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đa UBND xã phờng thị trấn xác nhận
và đất đó không có tranh chấp.
-Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã có hiệu lực
pháp luật.
-Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
-Giấy tờ chuyển nhợng đất đai mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhợng quyền sử
dụng đất đợc UBND xã phờng, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp
và đợc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm
tra của UBND xã, phờng, thị trấn.
Tham khảo: Ngời sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp đợc xem xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Ngời đợc thừa kế quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản mà khong
có tranh chấp về thừa kế nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ.
-Ngời khai hoang đất đai từ 1980 trở về trớc phù hợp với quy hoạch liên tục sử
dụng và không có tranh chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nớc.
-Ngời nhận chuyển nhợng đất ở thực sự có yêu cầu đợc chính quyền địa phơng
xác nhận.
-Ngời sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đợc
chính quyền cấp xã xác nhận, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nớc.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nhìn chung là tiến độ

chậm. Theo báo cáo công tác 9 tháng đầu năm của Tổng cục địa chính năm
2001 mới khoảng 641.000 hộ trong tổng số4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị đợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 14% tổng số Qua thực tế đền bù giải
phóng mặt bằng thì nhiều tỉnh phía nam trong tổng số100% nhà đất đợc đền bù
chỉ30% là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có thể khẳng định rừng việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần xem xét, giải
quyết. Bên cạnh đó, việc ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cũng là điều cần phải đợc lý giải cặn kẽ và sâu sắc.
Câu 21: Căn cứ để các cơ quan Nhà nớc ra quyết định giao đất cho thuê đất.
Căn cứ chung nhất để Nhà nớc ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
-Văn cứ vào quỹ đất của địa phơng.
-Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của từng địa phơng đã đợc cơ quan Nhà nớc
có thẩm quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đât của ngời sử dụng đất đợc ghi trong
luận chứng kinh tế , kỹ thuật, ghi trong dự án đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền.
14
-Đơn xin giao đất của ngời sử dụng.
+Căn cứ để cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất lâm nghiệp.
-Tuỳ thuộc voà quỹ đất lâm nghiệp của địa phơng.
-Trên cơ sở quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch rừng các loại của từng địa ph-
ơng đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
-Căn cứ vào nhu cầu khả năng sử dụng đất lâm nghiệp của tổ chức đợc ghi trong
dự án quản lý xây dựng khu rừng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt.
-Căn cứ vào đơn xin giao đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đợc UBND
xã, phờng, thị trấn nơi c trú xác nhận.
+Căn cứ để giao đất ở khu dân c nông thôn.
-Dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân c nông thông đã đợc cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.

-Căn cứ vào mức đất ở nông thôn cho mỗi hộ gia đình theo quy định của chính
phủ.
-Căn cứ vào đơn xin giao đất của hộ gia đình có nhân khẩu thờng trú tại địa ph-
ơng.
+Căn cứ để giao đất đo thị: Cơ bản gióng nh giao đất khu dân c nông thôn.
Câu 22: Đối tợng nào đợc giao đất lâm ngiệp.
Nhà nớc giao đất lâm nghiệp không thu tiền CD Đ cho các đối tợng sau:
-Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp lâm nghiệp, ng nghiệp,
làm muối mà có nguồn sống chính (chủ yéu) là thu nhập có đọctwf các hoạt
động sản xuất đó, đợc UBND xã, phwongf, thịt rấ nơi có đất lâm nghiệp xác
nhận.
-Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ.
-Doanh nghiệp Nhà nớc đang sử dụng đất lâm nghiệp do Nhà nớc giao trớc
ngày01/01/1999.
-Trạm, trại, xí nghiệp giống lâm nghiệp, trờng học trờng dạy nghề.
-Tổ chức khác thuộc các thành phần kinh tế đã đợc Nhà nớc giao đất lâm nghiệp
theo nghị định số02/NĐChính phủ ngày15/10/1994 của Chính phủ trớc ngày
01/01/1995 đợc tiếp tục sử dụng cho đến hết thời hạn giao đất khi hết thời hạn
đã giao phải chuyển sang thuê đất.
-Đơn vị thuộc lực lợng vũ trang nhân dân sử dụng đất lâm nghiệp kết hợp với
quốc phòng.
-Nhà nớc cho tổ chức, hộ gia đình các nhân trong nớc, tổ chc và cá nhân nớc
ngoài thuê đất để sử dụng vào mục địch lâm nghiệp.
-Đất đợc quy hoạch để gây dựng, phát triển rừng sản xuất.
-Đất rừng phòng hộ đầu nguồn ít rung yếu.
-Đất rừng đặc dụng để kinh doanh cảnh quan du lịch sinh thaní dới tán rừng
theo quy định của Bộ nông nghiệp phát triển và nông thôn.
Câu 23: Nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai quan trọng nhất, yếu nhất.
Nội dung quản lý Nhà nớc đối với đất đai xem câu 12.
Có thể khẳng định rằng trong các nội dung quản lý Nhà nớc về đất đai, thì lĩnh

vực hoạt động của Nhà nớc trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội
dung quan trọng nhất. Nó quan trọng nhất bởi các lý do sau đây:
-Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng đợc quy phạm
hoá.Chúng ta khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để
quản lý nhà nớc về đất đai thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai
không thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.
-Quản lý Nhà nớc nói chung, quản lý Nhà nớc vì đất đai nói riêng không thể
thiếu các văn bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất
đai, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý Nhà nớc về đất đai.
15
-Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hởng trực tiếp đến các nội dung quản
lý Nhà nớc về đất đai.
Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong
quản lý Nhà nớc về đất đai nhng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất.
Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện.
-Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn.
-Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nớc ta cũng là một nội dung quản lý còn
nhiều yếu kém.Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú
trọng phân khu chức năng mà cha tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và
hợp lý.
Câu 24: Khi thu hồi đất Nhà nớc dền bù theo nguyên tắc nào?
Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nớc thu hồi đất.
-Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu
hồi đất. Việc thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất, quy định của pháp luật để đối xử công bằng với các đối tợng sử dụng đất có
đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công
khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm ra giải pháp mực
đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật cha phù hợp.
-Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho ngời sử dụng đát có đất bị thu hồi phải

bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, đối tợng đợc đền bù
không đợc "tách luật" để làm sai ảnh hởng đến hiệu quả quản lý, chính sách của
Nhà nớc.
-Nguyên tắc kết hợp hài hoà các lợi ích của Nhà nớc, lợi ích cộng đồng và lợi íc
của ngời sử dụng đất. Khi đền bù nếu chỉ coi trọng lợi tích của Nhà nớc thì việc
thu hồi đất khó thực hiện.Ngợc lại chỉ quan tâm đến lợi ích của ngời sử dụng đất
thì sẽ làm ảnh hởng đến lợi ích của quốc gia.Nguyên tắc này nếu đợc thực hiẹn
tốt sẽ góp phần ổn định đời sống ngời sử dụng đất bịt hu hồi đất đồng thời chính
sách của Nhà nớc đợc thực hiện hiệu quả.
-Nguyên tắc đền bù hợp lý.
Câu 25: Phân tích thẩm quyền của cơ quan Nhà nớc trong việc giải quyết tranh
chấp về đất đai. Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất.
Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nọi dung quan trọng trong quản lý Nhà
nớc vè đất đai.
Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về
đất đai của cơ quan Nhà nớc đợc quy định nh sau:
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất khôg có giấy chứng
nhận của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy
định:
-UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa
cá nhân hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức giữa tổ chức
với tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
-UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giải quyết các tranh chấp giữa tổ
chức với tổ chức, giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền
quản lý của mình hoặc của Trung ơng.
Trong trờng hợp không đồng ý với quyết đinh của UBND đã giải quyết tranh
chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nớc cấp trên.
Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nớc cấp trên cí hiệu lực thi hành.
16
Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất đã có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền và tranh chấp về
tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do toà án quyết định.
Quán triệt từ tởng lấy dân làm gốc Nhà nớc khuyến khích hoà giải đất đai
trongnhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nớc
để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm
đợc giải quyết ảnh hởng đến đời sống, kinh tế của nhân dân.
Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính.Đ39 Luật
đất đai1993 quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng
phối hợp giải quyết.Trong trờng hợp không đạt đợc sự nhất trí haợc viẹc tự giải
quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết đợc quy định.
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dới cấp tỉnh
thì do chính phủ quyết định.
-Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ơng do Quốc hội quyết định.
-Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch
sử của đất đai.
Câu 26: Khi nào một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.Tại
sao trên thực tế thờng xảy ra hiện tợng chuyển nhợng ngầm đất đai?
Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân
theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật
dân sự và pháp luật đất đai quy định theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên nhận
quyền sử dụng đất) còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng.
Một hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất đợc coi là hợp pháp khi có đủ
các điều kiện:
-Hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng dất phải đợc lập thành văn bản theo
mẫu do Tổng cục địa chính ban hành, đối tợng của hợp đồng hợp pháp.
-Chủ thể hợp đồng hợp pháp:
+Ngời đợc chuyển nhợng có giấy chuyển nhợng quyền sử dụng đất và đợc phép
chuyển nhợng.
+Ngời đợc chuyển nhợng có quyền nhận chuyển nhợng.

Thực tế thờng xảy ra hiện tợng chuyển ngầm đất đai là do các nguyên nhân:
-Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền.
-Do thủ tục chuyển nhợng rờm rà, phức tạp.
-Do bên chuyển nhợng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không
chuyển nhợng ngầm thì việc chuyển nhợng không thể thực hiện đợc. Đây là hậu
quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn
cho ngời sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền.
Câu 27: Hãy nêu các điều kiện sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của ngời Việt
Nam định c ở nớn ngoài. Ngời nớc ngoài có đợc nhận chuyển nhợng đất đai ở
Việt Nam.
Theo Điều6-Nghị dịnh số81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2002 của Chính phủ về viẹc
ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài mu nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện để đợc
mua nàh tại Việt Nam phải có đủ các giấy tờ sau:
-Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam haợc họ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nớc ngoài
cấp.Trong trờng hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của ngời nớc ngoài thì phải
có giấy chứng nhận có quôc tịch Việt Nam haợc giấy xác nhận mất quốc tích
Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân.Giấy tờ đợc các cơ quan Nhà n-
ớc có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tợg đợc mua nhà ở Việt Nam.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Nhà nớc chỉ cho phép chuyển nh-
ợng: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Điều kiện đợc nhận chuyển
quỳen sử dụng đất đợc quy định: có nhu cầu sử dụng đất, đất dới hạn mức vấn
17
đề về hộ khẩu.Chính vì vậy ngời nơc ngoài không đợc nhận chuyển nhợng
quyền sử dụng đất.
Câu 28: Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất phải
nộp các khoản tiền gì?Tại sao hiẹn nay có hiện tợng ngời dân không muốn nhận
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngời sử dụng đất nộp các khoản
tiền sau đây:
-Lệ phí địa chính (tiền sử dụng đất).

-Trờng hợp nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất cha nộp tiền sử dụng đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền.
-Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất.
Ngời dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:
-Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp
dụng cho các trờng hợp giao đất mới mà không áp dụng đối với các trờng hợp đã
giao trớc Nghị định 04năm2002 nhiều địa phơng lại ấp dụng hạn mức khi cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trờng hợp trớc đó kể cả đó là
dất thổ c gia đình đã sinh sống nhiều đời.
-Thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Tiền sử dụng đất phải nộp khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu 29: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử
dụng đất có thể đợc điều chỉnh nhiều lần. Phân tích u và nhợc điểm của việc
điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về só l-
ợng, chất lợng vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nớc và
từng địa phơng ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nớc.
Nhà nớc đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây.
-Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.
-Bảo đẩm đất đợc sử dụng tiết kiệm.
-Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tơng lai.
-Đa vào sử dụng các diện tích cha sử dụng.
-Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông.
-Chực hiện các chính sách đầu t, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nớc
Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nớc ta thờng bị điều chỉnh nhiều lần.
Hiện trạng trên bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng
thời kỳ khác nhau, sự biến động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công
tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch khi thực hiện không hiệu quả và phải điều
chỉnh.

Việc điều chỉnh các quy hoạch chi tiết có những u và nhợc điểm riêng.
*Ưu điểm: -Tạo ra tính thiết thực, tính khả thi của quy hoạch.Quy hoạch ngày
càng phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội.
*Nhợc điểm:
-Chi phí tốn kém cho công tác uy hoạch.
-Làm cho các dự án chậm đợc triển khai, đóng băng các dự án.
-Tạo kẽ hở cho những tiêu cự trong quản lý Nhà nớc về đất đai.
-Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài có thể quy hoạch đợc xây dựng lại
không còn thiết thực khả thi và phải tiếp tục điều chỉnh.
Câu 30: Anh (chị) có nhận xét gì về thị trờng bất động sản ở nớc ta hiện nay?
Thị trờng bất đông sản ở nớc ta đã đợc hình thành từ cuối những năm 1980 dới
các hình thức chuyển nhợng mua bán dới dạng "xác nhậ tay" mà không cần
thông qua các thủ tục pháp lý. Điều đó đã làm cho thị trờng bất đông sản vốn
18
đã phức tạp lạ càng thêm rối ren. Để điều tiết thị trờng bất đông sản hoạt động
theo đúng quy luật thị trờng Nhà nớc đã có những công cụ và phơng thức điều
tiết thiết thực, thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt ban hành các quy định về
đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất khi thu hồi giải phóng
mặt bằng Tuy vậy thị trờng bất đông sản của nớc ta vẫn còn nhiều "vấn đề".
Cho đến nay thị trờng bất đông sản ở nớc ta vấn là thị trờng phi chính quy. Việc
mua bán,trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dới các hình thức viết trao tay
mà khong có xác nhận của chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả
ở những nơi đã quy hoạch đang quy hoạch và còn cha quy hoạch. Việc chậm
chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho các chủ sử dụng đất không có
điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hình
thức chuyển nhợng này đầy những yếu tố rỉu ro mà Nhà nớc không thể kiểm
soát nổi dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi chính quy về
bất đông sản, phát triển theo hớng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho
ngân sách Nhà nớc, đồng thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu
kiện nhất là khiếu kiện trong việc bồi thời thiệt hạ khi Nhà nớc thu hồi đất.

Trong quá trình vận động, để đạt đợc những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể
tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề
thông tin thị trờng bất động sản nh thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi
đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, về sự thay đổi chính
sách của Nhà nớc đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đông mạnh tạo ra các
"cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.
Thị trờng bất động sản ở nớc ta cha đợc định hớng bởi một hệ thống pháp luật
hoàn chỉnh, bởi hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn
diện lành mạnh.
Các giải pháp.
-Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.
-Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai.
-Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp.
Câu 31: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nớc về đất đai. Nhân
xét về tình hình quản lý của chính quyền cấp xã.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng
5% đất công ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định.
UBND xã có thể cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông
nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu đợc từ việc cho thuê đất đợc sử dụng cho
nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật hoặc lấy tiền đó xây
dựng các công trình tại xã khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép.
UBND không đợc dùng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm
trong xã.
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội
nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hoà
giải các tranh chấp đất đai. UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào
sổ địa chính đất cha sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức
năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã đợc cho thuê

đem lại những hiệu quả thiết thực đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đền là có những chính quyền cấp xã đã cấp đất
trái pháp luật, sử dụng tiền cho thuê 5% quỹ đất công tích còn có nhiều vấn đề
phải nghiên cứu, xem xét.
19
20