HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................3
A. Lý luận chung về đầu tư của doanh nghiệp trên thị trường bất động
sản.................................................................................................................4
1.Các khái niệm về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp.........................4
1.1. Đầu tư phát triển...........................................................................4
1.2. Nguồn lực đầu tư..........................................................................4
1.3. Nguồn vốn đầu tư..........................................................................5
2. Bất động sản và hàng hoá bất động sản................................................5
2.1. Bất động sản.................................................................................5
2.2. Hàng hoá bất động sản:................................................................8
3. Thị trường bất động sản:.......................................................................9
3.1. Khái niệm:...................................................................................9
3.2. Phân loại thị trường bất động sản................................................9
3.3. Đặc điểm.....................................................................................11
4. Đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản:................14
4.1 Nội dung đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động
sản.....................................................................................................14
4.2. Quá trình thực hiện của các doanh nghiệp khi đâu tư trên thị
trường bất động sản:.........................................................................17
4.3. Quá trình huy động vốn của các doanh nghiệp...........................21
4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư của doanh nghiệp trên thị
trường bất động sản:.........................................................................25
B.Thực trạng về đầu tư trên thị trường bất động sản của các doanh
nghiệp ở Việt Nam giai đoạn cuối năm 2009 - 2010:..............................29
1. Tình hình biến động của thị trường bất động sản cuối năm 2009 –
2010: .......................................................................................................29
2.Tình hình đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. .34
C. Một số giải pháp đầu tư nhằm phát triển hoạt động đầu tư của các
doanh nghiệp trên thị trường bất động sản:...........................................40

KẾT LUẬN...........................................................................................45
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................46
2
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, việc xây dựng các công
trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một
vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá hiện
nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều nhưng vẫn không
đủ so với cầu về nhà.
Trên thực tế, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng, các khách
sạn, khu vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu người dân đang được các doanh
nghiệp chú trọng. Đầu tư trên thị trường bất động sản không chỉ giải quyết
được các nhu cầu của xã hội mà còn đưa lại những lợi nhuận lớn cho các
doanh nghiêp. Hiện nay, tại các thành phố lớn, một bộ phận dân cư vẫn chưa
có nhà ở hoặc đang ở những khu nhà xuống cấp trầm trọng.
Từ thực tế đó, việc nghiên cứu hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp
trên thị trường bất đông sản là vô cùng cần thiết.
Đề án được hoàn thành với sự hướng dẫn cua thầy giáo, TS. Phạm Văn
Hùng.
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TIỄN VÀ GIẢI PHÁP
3
A. Lý luận chung về đầu tư của doanh nghiệp trên thị trường bất động
sản
1.Các khái niệm về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch ổn định, được đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục
đích thực hiện các hoạt động kinh doanh
1.1. Đầu tư phát triển.
Đầu tư theo nghĩa chung nhất là sự bỏ ra hay hi sinh các nguồn lực ở

hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm đạt các kết quả, thực hiện
được mục tiêu nhất định trong tương lai.
Tuy nhiên đứng dưới các góc độ khác nhau, nó cụ thể như sau:
 Theo quan điểm tài chính: Đầu tư là một chuỗi các hoạt động chi tiêu
để chủ đầu tư nhận về một chuỗi các dòng thu nhằm hoàn vốn sinh lời.
 Theo góc độ tiêu dung: Đầu tư là hạn chế tiêu dùng hiện tại để thu về
một mức độ tiêu dùng nhiều hơn trong tương lai.
Đầu tư phát triển là một bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn
trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra
những tài sản vật chất ( nhà xưởng, thiết bị…) và tài sản trí tuệ ( trí thức, kĩ
năng…), gia tăng năng lực sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát
triển.
Để có thể hiểu rõ về bản chất của hoạt động đầu tư chúng ta cần làm rõ
những yếu tố như: nguồn lực đầu tư, hoạt động đầu tư, đối tượng của hoạt
động đầu tư.
1.2. Nguồn lực đầu tư.
Theo nghĩa hẹp được hiểu là tiền vốn, còn theo nghĩa rộng nó bao gồm
vốn bằng tiền, đất đai, máy móc, lao động.
4
Mục tiêu của hoạt động đầu tư: bao gồm lợi ích về tài chính gắn liền với
doanh nghiệp, chủ đầu tư; những lợi ích về mặt kinh tế và những lợi ích về
mặt xã hội do hoạt động đầu tư tạo nên.
Đối tượng của hoạt động đầu tư: Đầu tư vào tài sản hữu hình( tài sản vật
chất), đầu tư vào tài sản vô hình( nghiên cứu và phát triển, dịch vụ, quảng
cáo, phát triển thương hiệu), đầu tư vào tài sản sản xuất hay tài sản lâu bền.
1.3. Nguồn vốn đầu tư.
Là thuật ngữ chỉ các nguồn tập trung và phân phối cho đầu tư phát triển
kinh tế đáp ứng nhu cầu của Nhà Nước và của xã hội. Nguồn vốn đầu tư bao
gồm nguồn vốn đầu tư trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
2. Bất động sản và hàng hoá bất động sản

2.1. Bất động sản
* Khái niệm bất động sản:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
* Các đặc điểm của bất động sản:
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn
5
giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh
nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu
tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình

thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là
phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,
tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh
tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
-Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
6
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây
dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
-Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động
khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và
tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
* Phân loại bất động sản:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây
dựng và BĐS sản đặc biệt.
7
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và
công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất
lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển
đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa
số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế
giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng
v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa v.v.. Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

2.2. Hàng hoá bất động sản:
*Khái niệm về hàng hoá bất động sản:
Hàng hoá bất động sản là bất động sản được đem trao đổi mua bán trên
thị trường trong khuôn khổ luật pháp cho phép. Hàng hoá bất động sản được
xác định có 2 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc liên quan đến đất đai
* Các đặc điểm của hàng hoá bất động sản:
- Giá cả liên tục biến đổi
- Thời gian giao dịch dài
- Tính thanh khoản kém
8
- Chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước
3. Thị trường bất động sản:
3.1. Khái niệm:
Thị trương BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, thế chấp cho thuê,
cầm cố, môi giới BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước.
3.2. Phân loại thị trường bất động sản
a/ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm
quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và
thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông
thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..),
thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS
thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá,
cầu cống v.v..
b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường
BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất
phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh
9
doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường
BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp;
thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường
BĐS công cộng v.v..
c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,
trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ
lợi, y tế, văn hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất,
KCN, KCX...)
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể
được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản
văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới
BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

10
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.
3.3. Đặc điểm
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều
hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động
của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi
động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi
chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải
qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau
chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn
là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung
Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu
kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm
1994.
c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
11
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì
vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này
cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường
mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát
triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ
phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát
triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô
và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở
nông thôn, miền núi v.v..
d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch
về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước
ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là
chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên
thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính
sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục
vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.
đ. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
12
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về
các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu

thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước
nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
e. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu
thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem
ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng
tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
13
4. Đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản:
4.1 Nội dung đầu tư của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản
Như vậy nội dung nghiên cứu chính của đề tài là nghiên cứu về việc đầu
tư của doanh nghiệp trên thị trương bất động sản sơ cấp. Đấy là hoạt động xây
dựng các dự án bất động sản được thực hiện bởi các doanh nghiệp cổ phần,
doanh nghiệp tư nhân hoặc các nhà đầu tư nước ngoài nhằm mang lại lợi
nhuận. Các hoạt động đầu tư này khác với việc mua đi bán lại của các nhà đầu
tư trên thị trương bất động sản thứ câp.

4.1.1 Đầu tư vào xây dựng căn hộ,chung cư :
Với mật độ dân cư ngày càng đông tại các thành phố lớn, việc đáp ứng
nhu cầu nhà cửa cho người dân ngày càng bức thiết. Chính vì vậy, đầu tư vào
xây dựng căn hộ, chung cư thu hút được lượng lớn các doanh nghiệp tham
gia.
Đối với phân khúc đầu tư này các chủ đầu tư chính thường là các Công
ty cổ phần xây dựng trong nước.
Đầu tư vào xây dựng các căn hộ, chung cư là việc sử dụng nguồn vốn
của doanh nghiệp để mua đất, giải phóng mặt bằng, tổ chức xây dựng rồi sau
đó bán lại cho người dân nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư của doanh nghiệp có 2 phân khúc
chính.
Căn cứ vào mức thu nhập, mức sống hiện tại của người dân mà các
doanh nghiệp lựa chọn phân khúc đầu tư phù hợp.
-Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư giá rẻ, trung bình:
Đối tượng mà các doanh nghiệp tập trung vào khi xây dựng căn hộ,
chung cư giá rẻ, trung bình là những người có mức thu nhập trung bình khá.
14
Vì đây là thu nhập chung của phần lớn người dân nên nhu cầu mua nhà có giá
cả phải chăng của bộ phận này là rất lớn.
-Đầu tư vào xây dựng căn hộ, chung cư cao cấp:
Do đây chỉ là 1 bộ phận nhỏ nên việc đầu tư phải có chon lọc, đáp ứng
yêu cầu của những người có thu nhập cao. Tuy nhiên lợi thế khi đầu tư vào
phân khúc này là các doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh, tránh được tình trạng ứ
đọng vốn, tái đầu tư dễ dàng. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn có thể đầu tư
vào các dịch vụ tại các khu chung cư sau khi bán cho khách hàng.
4.1.2 Đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê:
Với việc kinh tế trong nhưng năm qua của Việt Nam tăng trưởng không
ngừng, các công ty trong và ngoài nước tiếp tục mở rộng quy mô, nhu cầu về
văn phòng ngày càng lớn. Nắm bắt đước cơ hội này các doanh nghiệp trên thi

trường bất động sản đã tham gia đầu tư vào việc xây dựng các văn phòng, căn
hộ dịch vụ cho thuê.
Đầu tư vào văn phòng, căn hộ dịch vụ cho thuê là hình thức đầu tư mà
các doanh nghiệp đầu tư bỏ vốn xây các cao ốc tại các thành phố lớn, khu vực
trung tâm để các doanh nghiệp, các công ty thuê mở văn phòng đại diện, trụ
sở để thực hiện các giao dịch với khách hàng.
Giá cho thuê của các văn phòng phụ thuộc vào xếp hạng của nó. Tiêu chí
xếp hạng chính là địa điểm mà nó được xây dựng, thông thường tại các khu
vực trung tâm của các thành phố lớn giá được xác định cao nhất, từ đó để
hình thành mức giá thuê những nơi khác.
Việc đầu tư vào phân khúc này đòi hỏi nguồn vốn của doanh nghiệp phải
rất lớn vì thời gian thu hồi vốn sẽ là khá dài, mức độ rủi ro cao, phụ thuộc rất
nhiều vào biến động của tình hình phát triển kinh tế. Khi kinh tế phát triển
chậm cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp sẽ có lợi nhuận kém, khi đó
15
họ cân nhắc giữa việc thuê các văn phòng làm việc cũng như thu hẹp quy mô
kinh doanh.
4.1.3 Đầu tư vào xây dựng các khu vui chơi giải trí, khách sạn:
Hiện nay, thu nhập của người dân ngày càng được nâng cao, nhu cầu giải
trí ngày càng lớn. Ngoài ra, do quá trình hội nhập phát triển, nghành du lịch
cũng phát triển mạnh chính vì thế việc đâu tư xây dựng các khu vui chơi giải
trí cũng được các doanh nghiệp chú trọng.
Đầu tư xây dựng khu vui chơi, giải trí, khách sạn là việc các doanh
nghiệp bỏ vốn để hình thành các khu vực phục vụ cho nhu cầu giải trí, thư
giãn cho người dân. Các nguồn thu từ việc đầu tư này chính là từ cho thuê
phòng, kinh doanh các dịch vụ.
Với phân khúc này thì không chỉ là các doanh nghiệp trong nước mà còn
có sự tham gia rất lớn của các nhà đầu tư nước ngoài. Thường thì nhà đầu tư
nước ngoài sẻ mang theo các đặc trưng riêng của mình để thu hút khách hàng
cũng như cạnh tranh với các doanh nghiệp trong nước. Các đặc điểm về kiến

trúc, công nghệ cho việc thư giãn, phục vụ được chú trọng.
Ngoài những phân khúc chính như các khu tắm biển, khách sạn, công
viên, sân thể thao thì các doanh nghiệp cũng chú trọng hơn vào các phân khúc
đầu tư mới như sân golf, các khu nghĩ dưỡng cao cấp.
Ưu điểm của phân khúc đầu tư này là không chỉ thu hút được người dân
địa phương mà còn phục vụ cho một lượng khách tham quan, du lịch trong và
ngoài nước.
4.1.4 Đầu tư vào xây dựng các trung tâm thương mại:
Là việc các nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng các trung tâm thương mại, họ
thu lợi nhuận thông qua việc cho các công ty, dịch vụ thuê mặt băng để bán,
giới thiệu sản phẩm, kinh doanh các dịch vụ như ăn uống, chiếu phim…
16
4.1.5 Đầu tư vào hạ tầng khu công nghiệp:
Là hình thức đầu tư của các doanh nghiệp để xây dựng các khu công
nghiệp nhằm phục vụ sản xuất hoặc xây dựng các bến cảng nhăm phục vụ cho
quá trinh xuất nhập khẩu hàng hoá.
4.2. Quá trình thực hiện của các doanh nghiệp khi đâu tư trên thị trường bất
động sản:
Trên một khu đất, nhà đầu đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư
tối ưu trong số các mô hình trên. Để thành công trong quyết định lựa chọn mô
hình đầu tư và quản lý khai thác hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân
tích lựa chọn theo quy trình sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp:
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất
động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê
lại từ đối tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước;
thứ hai là mua đất từ đối tác khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu
đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phụ hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát
triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại

hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất
được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu
tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một
khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện khống chế quy hoạch để
sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh,
hoăc quy hoạch cho mục đich công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy
hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của thông số quy
hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có
mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông tin quy
17
hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh
như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên
viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nới quản lý khu đất. Trong trường
hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi
công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà
đầu tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và
chấp thuận chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của
khu đất hoặc hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà
nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế
quy hoạch cho mục đích kinh tế hay mục địch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan
tâm đến khu đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần
trả lời ở đây là kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh
nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm
và tầm nhìn của những nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên
một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi đưa ra quyết định đầu tư trong
điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra quyết định trong môi
trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường

trước khi đưa ra quyết định
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi
trường chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường
cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương
mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo
được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu
18