Qui trình Thẩm định giá Bất động sản part 1 docx

Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính
Khái niệm:
Quy trình định giá là một kế hoạch hành
động có trật tự và logic, được bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho
thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài
sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Giới thiệu về Quy trình ĐG
Giới thiệu …
Áp dụng để (mục đích):
Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về
giá trị thị trường
 Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị
trường, phân tích số liệu và áp dụng
các kỹ thuật ĐG cần thiết
Là công cụ để thẩm định viên và khách
hàng kiểm tra kết quả định giá.
Giới thiệu …
Các bước tổng quát sau:
1. Xác định vấn đề
2. Lên kế hoạch định giá
3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS
4. Phân tích thông tin
5. Xác định giá trị tài sản cần định giá
6. Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kết quả
định giá
Bước 1: Xác định vấn đề
Bao gồm các công việc:
 Xác định khách hàng và người sử dụng kết
quả định giá

 Xác định bất động sản cần định giá
 Mục đích định giá
 Xác định loại giá trị cần tìm kiếm
 Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá
 Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan
1. Xác định khách hàng và người sử
dụng kết quả thẩm định giá
 Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm
định viên về thẩm định giá thông qua hợp
đồng thẩm định giá.
 Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả
thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo
kết quả thẩm định giá.
 Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ
ba liên quan.
2. Xác định những đặc trưng
của bất động sản cần định giá
 Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất,
pháp lý của BĐS;
 Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá
(quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có
thời hạn);
 Danh mục các động sản, các thiết bị thương
mại kèm theo
 Những hạn chế về sử dụng đất.
3. Xác định mục đích định giá
 Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục
đích gì (để xác định giá mua bán; xác định
khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?
 Mục đích định giá phải được xác định tại thời

điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi
rõ trong Hợp đồng.
 Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý
kiến về loại giá trị nào?
4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm
 Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ
nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá
tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị
đầu tư, giá trị trong sử dụng);
 Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác
định;
 Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa
chọn để định giá phải phù hợp với mục đích
định giá.
5. Xác định ngày có hiệu lực của kết
luận về giá trị
 Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một
thời điểm cụ thể:
- Hiện tại
- Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét
xử)
- Tương lai
 Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có
hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá