THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
****************************************
Biên soạn: Th.s. Lê Thanh Ngọc

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Lập được kế hoạch định giá tài sản
Vận dụng được các pp định giá BĐS
Lập được chứng thư thẩm định giá BĐS
Mục đích: sau khi học xong chương này,
sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để:

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Yêu cầu:
Yêu cầu:
Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau:
Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau:
- Đặc điểm bất động sản và thị trường B
- Đặc điểm bất động sản và thị trường B
ĐS
ĐS
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị B
- Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị B
ĐS
ĐS
-
-
N
N
ội dung quy trình thẩm định giá bđs
ội dung quy trình thẩm định giá bđs

- Thu thập và phân tích số liệu
- Thu thập và phân tích số liệu
- Áp dụng các pp thẩm định giá
- Áp dụng các pp thẩm định giá

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình
Thẩm
định
giá
BĐS
Tổng
quan
về BĐS
Tổng
quan
thị
trường
BĐS
Các PP
Thẩm
Định
giá
BĐS
I
II
III
IV

I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN

1.
1.
Khái niệm
Khái niệm
2.
2.
Thuộc tính của bất động sản
Thuộc tính của bất động sản
3.
3.
Đặc trưng của bất động sản
Đặc trưng của bất động sản

1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là các tài sản không di dời được
Bất động sản là các tài sản không di dời được
Bất động sản
Đất đai
Các công trình
Xd trên đất
Các tài sản gắn
vững chắc với
đất và CTXD

2. Thuộc tính của bất động sản
2. Thuộc tính của bất động sản
Tính
bất
động

Tính
không
đồng
nhất
Tính
khan
hiếm
Tính
bền
vững
Ảnh
hưởng
lẫn nhau
Tính
Thanh
khoản
thấp
Đa
chức
năng
Yếu tố
tập
quán
Chịu sự
quản lý
NN

II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.

1.
Khái niệm thị trường BĐS
Khái niệm thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là môi trường trong đó
- Thị trường BĐS là môi trường trong đó
những người mua và người bán tác động
những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua
qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua
bán bđs thông qua cơ chế giá
bán bđs thông qua cơ chế giá
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
- Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giữa cung và cầu về các quyền của BĐS
giữa cung và cầu về các quyền của BĐS
theo quy luật thị trường và quy định của
theo quy luật thị trường và quy định của
pháp luật
pháp luật

Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản
Môi trường
Người
mua
Người
bán
Tác động
lẫn nhau
thông qua

cơ chế giá

2. Đặc điểm của thị trường BĐS
Không có
địa điểm
mua bán
nhất định
Mang
tính chất
địa phương
Cạnh tranh
không
hoàn hảo
Cung
phản ứng
chậm
Khó
thâm nhập
thị trường
Liên hệ
mật thiết
với thị
trường vốn
Chịu sự
chi phối
của
pháp luật

3. Các loại giao dịch trên thị trường BĐS
3. Các loại giao dịch trên thị trường BĐS

•
Thị trường mua bán bất động sản
•
Thị trường giao dịch các bất động sản cho
thuê
•
Thị trường giao dịch các bất động sản
dùng làm tài sản thế chấp
•
Thị trường giao dịch các bất động sản
dùng để góp vốn liên doanh

4. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
4. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Sơ khởi
Tài chính
hóa
Tiền tệ
hóa
Tập trung
hóa

5. Chu kỳ giao động của thị trường BĐS
5. Chu kỳ giao động của thị trường BĐS
Boom
Doom
Gloom
Bloom
-
Giai đoạn 1993-1999

-
Giai đoạn 2000-2006
-
Giai đoạn 2006-nay

6. Cung và cầu bất động sản
6. Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:
•
Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế)
•
Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa)
•
Các chính sách của nhà nước
•
Kỳ vọng của người mua
•
Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi
việc làm, tốc độ công nghiệp hóa, …

6. Cung và cầu bất động sản
6. Cung và cầu bất động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
•
Sự phát triển kinh tế
•
Chính sách của nhà nước
•
Hoạt động của các nhà cung ứng và môi
giới BĐS

•
Chi phí và công nghệ xây dựng
•
Kỳ vọng của doanh nghiệp BĐS

III. QUY TRÌNH TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
1.
1.
Xác định tổng quát
Xác định tổng quát
2.
2.
Lên kế hoạch TĐG
Lên kế hoạch TĐG
3.
3.
Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
4.
4.
Phân tích thông tin
Phân tích thông tin
5.
5.
Ước tính sơ bộ giá trị đất
Ước tính sơ bộ giá trị đất
6.
6.
Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Áp dụng các phương pháp thẩm định giá

7.
7.
Thống nhất mức giá cuối cùng
Thống nhất mức giá cuối cùng
8.
8.
Báo cáo và chứng thư thẩm định giá
Báo cáo và chứng thư thẩm định giá

1. Xác định tổng quát
1. Xác định tổng quát
•
Nhận diện bất động sản
•
Nhận diện “Quyền tài sản” được thẩm
định
•
Mục đích thẩm định giá
•
Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá
•
Thiết lập thời hạn có hiệu lực
•
Những điều kiện ràng buộc
•
Nguồn dữ liệu

2. Lên kế hoạch thẩm định giá
2. Lên kế hoạch thẩm định giá
Kế hoạch

Thu thập
Tài liệu
Kế hoạch
Khảo sát
Thực tế
Phân công
Công việc
Biểu đồ
Thời gian
Làm việc
Lập
Đề cương
Báo cáo

3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
3. Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường
DỮ LIỆU
THỊ TRƯỜNG
DỮ LIỆU
TS THẨM ĐỊNH
DỮ LIỆU
TS SO SÁNH
-
Vị trí
-
Diện tích
-
Hình dáng
-
Hướng đất

-
Tình trạng pháp lý
-
Hiện trạng CTXD trên đất
-
Quy hoạch nhà nước
-
Khung cảnh xung quanh
-
Cơ sở hạ tầng
-
Mức độ ô nhiễm môi trường
-
Các lợi ích kinh tế
-
Mục đích sử dụng hiện tại
- Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT
- Thông tin về kinh tế-xã hội
- Thông tin về quản lý Nhà nước, PL
- Thông tin về thị trường bất động sản

4. Phân tích thông tin
4. Phân tích thông tin
Phân tích
thị trường
Phân tích
Sự sử dụng
Cao nhất và
Tốt nhất

5. Ước tính sơ bộ giá đất
5. Ước tính sơ bộ giá đất

6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
6. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Phương
pháp
So
sánh
Phương
Pháp
Chi
phí
Phương
Pháp
Thu
Nhập
Phương
Pháp
Thặng
dư

7. Thống nhất kết quả và đưa ra
7. Thống nhất kết quả và đưa ra
giá trị cuối cùng
giá trị cuối cùng
•
Đưa ra kết quả của từng phương pháp
thẩm định giá
•

Đưa ra giá trị thị trường (hoặc giá trị phi thị
trường) của bất động sản
•
Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá
•
Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm
định giá

8. Chứng thư và báo cáo
8. Chứng thư và báo cáo
thẩm định giá
thẩm định giá

8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
•
Chứng thư định giá là văn bản do doanh
nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo
cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội
dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bất
động sản