Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá
bất động sản
bất động sản


Nguyễn Duy Thiện
Nguyễn Duy Thiện
- Trưởng phòng CSTH
- Trưởng phòng CSTH


- Cục Quản lý giá _BTC
- Cục Quản lý giá _BTC

Phần I:
Phần I:
1. Bản chất và đặc trưng
1. Bản chất và đặc trưng
của hoạt động thẩm định giá trị tài sản
của hoạt động thẩm định giá trị tài sản

Bản chất của hoạt động định
Bản chất của hoạt động định
giá BĐS ?
giá BĐS ?


IVSC: là sự ước tính giá trị
IVSC: là sự ước tính giá trị
BĐS
BĐS

Là một hoạt động hay quá
Là một hoạt động hay quá
trình phát triển ý tưởng đi
trình phát triển ý tưởng đi
đến giá trị của tài sản
đến giá trị của tài sản
(TCTĐG Hoa kỳ)
(TCTĐG Hoa kỳ)

05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:
05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:

1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một
1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một
khu vực thị trường một loại hình
khu vực thị trường một loại hình
TS/hh nhất định
TS/hh nhất định

2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích
2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích
đáng
đáng

3. Sử dụng những kỹ thuật phân

3. Sử dụng những kỹ thuật phân
tích phù hợp
tích phù hợp

4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm
4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm
chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài
chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài
chính, thống kê, tin học…) trong
chính, thống kê, tin học…) trong
quá trình đó
quá trình đó

5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến
5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến
về giá trị tài sản thể hiện thông qua
về giá trị tài sản thể hiện thông qua
những bằng chứng xác đáng trên
những bằng chứng xác đáng trên
thị trường
thị trường

Tóm lại: một nghề mang tính
Tóm lại: một nghề mang tính
chuyên nghiệp, do những cá nhân
chuyên nghiệp, do những cá nhân
được đào tạo riêng
được đào tạo riêng

5 Đặc trưng

5 Đặc trưng

1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị
1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị
trường một loại hình Tài sản nhất định
trường một loại hình Tài sản nhất định

2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng
2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng

3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp
3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp

4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn
4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn
(pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…)
(pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…)
trong quá trình đó
trong quá trình đó

5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản
5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản
thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên
thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên
thị trường
thị trường

Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do
Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do
những cá nhân được đào tạo riêng

những cá nhân được đào tạo riêng

II. Quy trình định giá bất động sản
II. Quy trình định giá bất động sản

1. Định nghiã: là các bước triển khai công
1. Định nghiã: là các bước triển khai công
việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị
việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị
thị trường của BĐS sản.
thị trường của BĐS sản.



Gồm nhiều bước triển khai công việc
Gồm nhiều bước triển khai công việc

Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh
Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh
độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản
độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản
đưa cho khách hàng.
đưa cho khách hàng.

Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang
Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang
tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại
tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại
tài sản.
tài sản.

2. Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG
2. Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG

Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm
Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm
định giá?
định giá?
a)
a)
Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề
Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề
nghiệp (vì sao)
nghiệp (vì sao)
b)
b)
Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo
Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo
cáo thẩm định.
cáo thẩm định.
c)
c)
Nâng cao lòng tin của công chúng.
Nâng cao lòng tin của công chúng.
d)
d)
Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả
Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả

hoạt động của doanh nghiệp.
hoạt động của doanh nghiệp.

3. Quy trình thẩm định giá
3. Quy trình thẩm định giá
BĐS của một số nước
BĐS của một số nước

6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa
6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa
Kỳ
Kỳ



9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật
9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật
Bản
Bản

Quy trinh thẩm định giá BĐS của Malaixia
Quy trinh thẩm định giá BĐS của Malaixia





Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ)

Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ)
Bước 1: xác định vấn đề
•
Khách hàng
•
Mục đích định giá BĐS của khách hàng
•
Định nghĩa giá trị (thị trường-phi thị trường)
•
Thời điểm thẩm định giá BĐS (quá khứ, hiện tại,
tương lai)
•
Các giả thiết
Bước 2: Thu thập dữ liệu tài sản
-
Thu thập thông tin thị trường
-
Thu thập thông tin của BĐS cần định giá
-
Thu thập thông tin của những BĐS chọn để so sánh

Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Hoa kỳ (tiếp)
Hoa kỳ (tiếp)
Bước 3: Phân tích số liệu
1. Phân tích thị trường:
•
Nghiên cứu cung BĐS
•

Nghiên cứu cầu BĐS
2. Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu
•
Vì sao phải phân tích: nguồn lực hữu hạn
•
Thế nào là sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng
>>> mang lại giá trị cao nhất cho BĐS
•
Coi như đất trống
•
Question: sử dụng đất vào mục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất
hiệu quả nhất?

Bước 3 (tiếp)
Bước 3 (tiếp)
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu

Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp
Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp
pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi
pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi
về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.

Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS.
Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS.
Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung
Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung
cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu là

cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu là
rất quan trọng.
rất quan trọng.

Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho
phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng
phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng
BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của
BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của
BĐS trên thị trường.
BĐS trên thị trường.

Bước 3
Bước 3
Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích sử
Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích sử
dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

Phân tích thị trường
Phân tích thị trường

Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng
Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng
BĐS
BĐS

Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS theo
Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS theo

giá thị trường
giá thị trường

Phân tích tính khả thi
Phân tích tính khả thi

Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá
Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá
trị đất
trị đất

Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn
Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn
hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS
hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS

Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

Việc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS
Việc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường
Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường

Bước 3
Bước 3
Phân tích sử dụng BĐS
Phân tích sử dụng BĐS
tốt nhất, tối ưu

tốt nhất, tối ưu


Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả
Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả
năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất
năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất
trống với khả năng sử dụng BĐS
trống với khả năng sử dụng BĐS
tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng
tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng
trên đất.
trên đất.

Bước 3
Bước 3
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
(coi như đất trống)
(coi như đất trống)

Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử
Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử
dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp?
dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp?

Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng
Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng
mảnh đất đó vào mục đích gì.
mảnh đất đó vào mục đích gì.


Hai lý do để phân tích việc
Hai lý do để phân tích việc
sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
(coi như đất trống) là:
(coi như đất trống) là:
1.
1.
Nhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐS
Nhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐS
2.
2.
Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so
Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so
sánh giá bán
sánh giá bán

Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có
Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có
công trình xây dựng trên đất
công trình xây dựng trên đất



Mục đích sử dụng (tổng thể BĐS) sẽ
Mục đích sử dụng (tổng thể BĐS) sẽ
mang lại giá trị cao nhất cho BĐS,
mang lại giá trị cao nhất cho BĐS,
phù hợp với tỷ lệ hoàn vốn phổ biến

phù hợp với tỷ lệ hoàn vốn phổ biến
trên thị trường
trên thị trường
.
.

Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất,
Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất,
tối ưu khi có công trình xây dựng trên đất là:
tối ưu khi có công trình xây dựng trên đất là:
1.
1.
Nhằm xác định mục đích sử dụng
Nhằm xác định mục đích sử dụng
BĐS (tổng thể) và việc sử dụng đó
BĐS (tổng thể) và việc sử dụng đó
có thể đem lại tỷ lệ hòan vốn cao
có thể đem lại tỷ lệ hòan vốn cao
nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư.
nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư.
2.
2.
Nhằm xác định các BĐS có khả năng
Nhằm xác định các BĐS có khả năng
so sánh trên thị trường.
so sánh trên thị trường.

Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt
Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt
nhất, tối ưu

nhất, tối ưu


1.
1.
Sử dụng Bất động sản hợp pháp vào mục
Sử dụng Bất động sản hợp pháp vào mục
đích gì?
đích gì?

Quy tắc, luật lệ trong xây dựng, bảo vệ môi trường,
Quy tắc, luật lệ trong xây dựng, bảo vệ môi trường,
quy hoạch, phân vùng, bảo tồn di tích lịch sử, văn
quy hoạch, phân vùng, bảo tồn di tích lịch sử, văn
hóa, tôn giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất
hóa, tôn giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất
động sản vào những mục đích nhất định.
động sản vào những mục đích nhất định.
2.
2.
Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là
Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là
khả thi về mặt tự nhiên?
khả thi về mặt tự nhiên?

Diện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất,
Diện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất,
mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy
mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy
ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…) giáo…

ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…) giáo…
có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào
có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào
những mục đích nhất định.
những mục đích nhất định.