Qui trình Thẩm định giá Bất động sản part 2 ppt

6. Xác định những điều kiện, giá
thiết, hạn chế
 Những giả thiết bất thường là giả định những thông
tin chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra
đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của
định giá viên.
 Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái
với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục
đích của quá trình phân tích.
 Những giả định chung, những điều kiện hạn chế
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những
hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm
định giá
 Xác định phạm vi công việc và những
thông tin cần thiết
 Xác định nguồn cung cấp thông tin
-
Chủ bất động sản
-
Các cơ quan nhà nước
-
Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân
-
Các công ty địa ốc
 Xác định nhu cầu về người giúp việc và
chuyên gia tư vấn
 Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi
tiến độ
Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả

bất động sản
Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể
(về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh)
1. Số liệu chung:
Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,
pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của
BĐS trong khu vực thị trường đã xác định.
Thu thập số liệu ….
Thông tin chung bao gồm:
- Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của
địa phương
- Tình hình dân số và việc làm
- Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về
phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao
thông, v.v.
- Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây
dựng
- Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín
dung trong đầu tư BĐS.
Thu thập số liệu….
2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
- Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất
và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất
- Lịch sử pháp lý của tài sản
- Chi phí xây dựng, khấu hao
- Thu nhập và chi phí (thường xuyên)
Thu thập số liệu ….
3. Số liệu về các bất động sản so sánh
- Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý
- Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi

phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa
- Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín
dụng (lãi suất, điều khoản vay, v.v.) có thể
ảnh hưởng đến giá trị tài sản
- Số liệu về cung và cầu đối với những tài
sản có thể so sánh:
+ Cung:
+ Cầu:
Bước 4: Phân tích số liệu
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện
trường bất động sản.
Phân tích thị trường
Phân tích về khách hàng tiềm năng
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu
1. Phân tích thông tin từ khảo sát
hiện trường
 So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực
tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm
bảo tính chuẩn xác của số liệu;
 Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù
hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
 Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt
giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.
2. Phân tích thị trường
Là việc nghiên cứu, phân tích những
đặc trưng của thị trường và cung cầu
về loại bất động sản cần thẩm định giá
 Phân tích bản chất và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường:
Phân tích cung cầu về loại BĐS cần định

giá
 Xu hướng cung-cầu trên thị trường
Phân tích xu hướng cung cầu
 Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung,
tăng giảm về nhu cầu của những tài sản
tương tự hiện có trên thị trường.
 Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài
sản đang thẩm định giá.