Qui trình Thẩm định giá Bất động sản part 3 ppsx

3. Phân tích khách hàng tiềm năng
 Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
 Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,
tính năng sử dụng và môi trường xung quanh
bất động sản.
 Nhu cầu, sức mua về bất động sản.
4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối
ưu
Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng
sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong
điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt
tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho
bất động sản. Nội dung phân tích:
 Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất
trống)
 Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất
 Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu
Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi
như đất trống)
 Xác định, lựa chọn những bất động sản có
thể so sánh.
 Đi đến ý kiến về giá trị của đất.
 Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng
trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập
từ đất
Phân tích công trình tối ưu có thể
xây dựng trên đất
Phải đảm bảo những yêu cầu sau:
 Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để
thỏa mãn nhu cầu thị trường.
 Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu

vực, thị trường hiện tại.
Phân tích sử dụng công trình tốt nhất,
tối ưu
 Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định
những bất động sản có thể so sánh
 Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết
định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn
tốt nhất đối với bất động sản:
- Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có
- Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi
mục đích sử dụng.
- Phá bỏ công trình.
Bước 5: Xác định giá trị bất
động sản cần thẩm định giá
1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
- Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc
định giá và loại bất động sản cần định giá
- Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của
mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và
hạn chế của chúng
- Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp
thẩm định giá
Phương pháp Thủ tục Áp dụng thích hợp với
So sánh giá
bán
Dựa trên cơ sở những bằng
chứng trực tiếp về giá bán
BĐS có thể so sánh được
Những bất động sản có nhiều bất
động sản tương tự (có thể so sánh

được) được mua bán chuyển
nhượng
Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo
hoặc chi phí thay thế công
trình xây dựng
Những bất động sản mà ít có bất
động sản tương tự được mua bán
và không có số liệu về thu nhập
Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại
của những thu nhập (lợi ích)
kỳ vọng mà bất động sản tạo
ra cho người chủ trong tương
lai
Những bất động sản tạo ra thu
nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê,
cửa hàng bán lẻ.
Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ
các hoạt động trên bất động
sản
Bất động sản mà có một số yếu tố
độc quyền mà ít được mua bán,
chuyển nhượng, ví dụ cửa hàng
xăng dầu
Thặng dư Dựa trên cơ sở tổng giá trị
phát triển và chi phí đầu tư
phát triển
Đất có tiềm năng đầu tư phát triển
2. Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác
nhau
 Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp

thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra
những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác
nhau
Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác
nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi
là thống nhất các mức giá chỉ dẫn.
Thống nhất các mức giá ….
 Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình
thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có
thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất
động sản cần thẩm định bao gồm:
- Mức độ hợp lý của các phân tích và kết
luận;
- Mức độ chính xác của các số liệu;,
- Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị
trường.
Thống nhất các mức giá
 Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động
sản cần thẩm định: là một con số duy nhất
hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu)
ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách
hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua
việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác
nhau của các bất động sản so sánh.