TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN part 2 pps

Quyền chiếm hữu đối với BĐS
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với công
trình kiến trúc
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với BĐS
(Luật KD BĐS)
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với nhà ở
(Luật Nhà ở)
• Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với đât
đai
Quyền định đoạt đất đai
• Quyền định đoạt đất đai của nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, thông qua: giao đất,
cho thuế đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng, thu hồi đất
Quyền sử dụng đất đai
• Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Điều 192 BLSD.
• Điều 193 BLDS. Quyền sử dụng của chủ sở hữu
• Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản
thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không
được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước,
lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.
• Điều 194 BLDS. Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở
hữu
• 1. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác
thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
• Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng
tính năng, công dụng, đúng phương thức.
Quyền sử dụng đất đai
Điểm 4. điều 5 Luật Đất đai 2003:

“Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn
định; quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất”.
Comment: Điều 181 (BLDS)
Quyền tài sản
• Quyền tài sản là quyền trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển
giao trong giao dịch dân sự, kể cả
quyền sở hữu trí tuệ.
• Quyền sử dụng BĐS là quyền trị
giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao dịch dân
sự.
• Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ giá đình và các nhân sử
dụng vào các mục đích dưới các
hình thức:
• + Giao không thu tiền
• + Giao có thu tiền
• + Cho thuế đất
Các quyền sử dụng đất
• Hiến pháp 1992” chuyển
quyền sử dụng đất”
• Luật đất đai 1993, 1998,
2001, 2003 cụ thể hóa:
• Comment: 7/8 quyền

năng gắn với định giá
• 2003: 6 quyền năng
• Quyền chuyển đổi
• Quyền chuyển nhượng
• Quyền cho thuê, cho thuê
lại thừa kế
• Quyền tặng/cho
• Quyền thế chấp
• Quyền bảo lãnh
• Quyền góp vốn liên
doanh
• Quyền được bồi thường
khi thu hồi
Quyền định đoạt
• Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc
từ bỏ quyền sở hữu đó. Điều 195
• Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu
• Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,
từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy
định của pháp luật đối với tài sản.
• Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu
• Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài
sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp
luật.
• Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện
việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.
8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến
định giá BĐS)
1. Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời
>> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị

2. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (lĩa suất,
cho vay…) >>> giá trị
3. Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch
>>> định giá trị BĐS
4. Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiếp (phong thủy)
5. Hàng hóa BĐS có tính khan hiếm tương đối (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá
tăng về long term
6. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh của CS/PL nhà nước
(CS vĩ mô: lạm phát, tiền tệ, đất đai, quy hoạch, thuế …)
7. Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa
(sinh hoạt, kiến trúc, xây dựng…) (Sống mỗi người mỗi nhà, chết mỗi
người mỗi mồ)
8. Hàng hóa BĐS bổ sung cho nhau và cạnh tranh lẫn nhau:
+ Bổ sung
+ Cạnh tranh:
9.
1.
Thị trường BĐS
• Tính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và
sở hữu tư nhân TLSX (đất đai)
• Hình thành và phát triển gắn với mô
hình kinh tế thị trường
• Yếu tố đầu vào của KT thị trường:
Vốn
Lao động
Đất đai (BDS)
Yêu cầu của kinh tế thị trường
• Khaí niệm: Kinh tế thị trường là
nền kinh tế lấy khu vực kinh tế tư
nhân làm chủ đạo. Những quyết

định kinh tế (tiêu dùng-tiết kiệm,
sản xuất kinh doanh…) được thực
hiện một cách phi tập trung bởi
các cá nhân người tiêu dùng và
doanh nghiệp.
• Tiền đề và yêu cầu của kinh tế thị
trường
• - Dựa trên đa hình thức sở hữu,
bình đẳng giữa các loại hình sở
hữu.
• - Nguyên tắc cơ bản cá nhân tự ra
quyết định:
• + Quyền tự do của khách hàng
trong việc lựa chọn các hàng hóa
và dịch vụ cạnh tranh;
• + Quyền tự do của nhà sản xuất
bắt đầu hoặc mở rộng kinh doanh,
phân chia rủi ro và lợi nhuận;
• + Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận
ngang nhau tạo thành nền kinh tế
thị trường hiện đại.
Thị trường
- Việc phân bổ các
nguồn lực (lao động
đất đai, vốn) của nền
kinh tế được cơ bản
tiến hành theo quy
luật cung cầu và giá
cả trở thành tín hiệu
ra quyết định kinh

doanh, tiêu dùng, đầu
tư, tiết kiệm
• Giải quyết rất hiệu
quả bốn vấn đề:
+ Sản xuất cái gì,
+ Sản xuất như thế nào,
+ Sản xuất cho ai.
Comment:
Bàn tay của thị trường
VS. vai trò của chính
phủ
Thị trường đất đai Việt Nam
• Là quá trình nhận thức
15-17 năm từ đổi mới
(1986-2003)
• 1986 ĐH Đảng khóa 6:
chuyển bao cấp sang
kinh tế thị trường
• Chính sách đổi mới: áp
dụng nhanh, hiệu quả đối
với thị trường hàng hóa,
dịch vụ
• Chính sách đổi mới: áp
dụng chậm, lậu dài (15-
17 năm) đối với thị
trường Đất đai
• 15-17 năm : hiểu rõ
quyền sở hữu đất đai với
thị trường đất đai
• Thay đổi nhận thức: “có

tồn tại và pháp luật công
nhận hay không thị
trường quyền sử dụng
đất”
• Comment: tạo lập tính
đồng bộ giữa các thị
trường (lao động, vốn,
BĐS, công nghệ, hàng
hóa) trong cơ chế kinh tê
thị trường VN theo đuổi
Thị trường đất đai Việt Nam
• NQ ĐH 8 (1996):” quản lý chặt
chẽ đất đai và thị trường BDS. ĐĐ
thuộc sở hữu tòan dân, không cho
phép mua bán đất đai. Trong việc
giao quyền sử dụng đất và cho
thuê đất phải xác định đúng giá
các loại đất để sử dụng có hiệu
quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo
đảm lơi ich tòan dân, khắc phục
tình trạng đầu cơ và những tiêu
cực yếu kém trong quản lý sử
dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị
trường BĐS… phát triển các
doanh nghiệp nhà nước xây dựng
kinh doanh nhà ở. Khuyến khích
ácc thành phần kinh tế tham gia
xây dựng và kinh doanh nhà ở
theo sự hướng dẫn của nhà nước
•

• NQ ĐH ĨX (2001):” Hình
thành và phát triển thị
trường Bất động sản, bao
gồm cả quyền sử dụng
đất theo quy định của
pháp luật; từng bước mở
thị trường bất động sản
cho người VN ở nước
ngòai và người nước
ngoài tham gia đầu tư”