Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

T NG QUAN V D CH V NH Ổ Ề Ị Ụ ĐỊ Gi¸ B T Ấ
NG S NĐỘ Ả
Nguy n Duy Thi nễ ệ
Tr ng phßng CSTH-C c Qu n lý gi¸ưở ụ ả

Thị trường
- Việc phân bổ các
nguồn lực (lao động
đất đai, vốn) của nền
kinh tế được cơ bản
tiến hành theo quy
luật cung cầu và giá
cả trở thành tín hiệu
ra quyết định kinh
doanh, tiêu dùng,
đầu tư, tiết kiệm

Giải quyết rất hiệu
quả bốn vấn đề:
+ Sản xuất cái gì,
+ Sản xuất như thế
nào,
+ Sản xuất cho ai.
Comment:
Bàn tay của thị trường
VS. vai trò của chính
phủ

Thị trường đất đai Việt Nam


Là quá trình nhận thức 15-17
năm từ đổi mới (1986-2003)

1986 ĐH Đảng khóa 6:
chuyển bao cấp sang kinh tế
thị trường

Chính sách đổi mới: áp dụng
nhanh, hiệu quả đối với thị
trường hàng hóa, dịch vụ

Chính sách đổi mới: áp dụng
chậm, lậu dài (15-17 năm)
đối với thị trường Đất đai

15-17 năm : hiểu rõ quyền sở
hữu đất đai với thị trường đất
đai

Thay đổi nhận thức: “có tồn
tại và pháp luật công nhận
hay không thị trường quyền
sử dụng đất”

Comment: tạo lập tính đồng
bộ giữa các thị trường (lao
động, vốn, BĐS, công nghệ,
hàng hóa) trong cơ chế kinh
tê thị trường VN theo đuổi

Thị trường đất đai Việt Nam

NQ ĐH 8 (1996):” quản lý chặt chẽ
đất đai và thị trường BDS. ĐĐ thuộc
sở hữu tòan dân, không cho phép
mua bán đất đai. Trong việc giao
quyền sử dụng đất và cho thuê đất
phải xác định đúng giá các loại đất
để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát
triển quỹ đất, bảo đảm lơi ich tòan
dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và
những tiêu cực yếu kém trong quản
lý sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt
thị trường BĐS… phát triển các
doanh nghiệp nhà nước xây dựng
kinh doanh nhà ở. Khuyến khích ácc
thành phần kinh tế tham gia xây
dựng và kinh doanh nhà ở theo sự
hướng dẫn của nhà nước



NQ ĐH IX (2001):” Hình
thành và phát triển thị
trường Bất động sản,
bao gồm cả quyền sử
dụng đất theo quy định
của pháp luật; từng
bước mở thị trường bất

động sản cho người VN
ở nước ngòai và người
nước ngoài tham gia đầu
tư”

7 Đặc điểm thị trường BĐS
Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất
mà phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >>
Ph/pháp dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập
Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và
lợi ích mà BĐS đưa lại giá
Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sách
Đặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy
hoạch…
Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin
phép xây dựng, thiết kế, thi công…

7 đặc điểm
Đặc điểm 5
TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì:
+ BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời
hạn, CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán.. tác động TT BĐS)
+ Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 –
Asean crisis)
+ Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín
dụng ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế
+ Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh VN-
Nhật Bản)
Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ

cao: vì sao?
+ Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô)
+ Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định
giá, pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao.
Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong
bóng) hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái.

Yêu cầu của kinh tế thị trường

Khaí niệm: Kinh tế thị trường là
nền kinh tế lấy khu vực kinh tế
tư nhân làm chủ đạo. Những
quyết định kinh tế (tiêu dùng-tiết
kiệm, sản xuất kinh doanh…)
được thực hiện một cách phi tập
trung bởi các cá nhân người tiêu
dùng và doanh nghiệp.

Tiền đề và yêu cầu của kinh tế
thị trường

- Dựa trên đa hình thức sở hữu,
bình đẳng giữa các loại hình sở
hữu.

- Nguyên tắc cơ bản cá nhân tự
ra quyết định:

+ Quyền tự do của khách hàng
trong việc lựa chọn các hàng

hóa và dịch vụ cạnh tranh;

+ Quyền tự do của nhà sản xuất
bắt đầu hoặc mở rộng kinh
doanh, phân chia rủi ro và lợi
nhuận;

+ Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận
ngang nhau tạo thành nền kinh
tế thị trường hiện đại.

Thị trường BĐS

Tính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và
sở hữu tư nhân TLSX (đất đai)

Hình thành và phát triển gắn với mô
hình kinh tế thị trường

Yếu tố đầu vào của KT thị trường:

Vốn

Lao động

Đất đai (BDS)

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Các chủ thể tham gia TT BĐS


Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS

Thị trường thẩm định giá BĐS

Vai trò của chuyên gia định giá BĐS

Các chủ thể tham gia TT BĐS
1. cá nhân:

- Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách:
người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh…

- Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi
thuê
2. DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ
tầng…)
3. Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan
quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ,
tín dụng…), thu hồi đất

Các chủ thể tham gia TT BĐS (tiếp)
4. Nhà thầu xây dưng trực tiếp tạo ra các
công trình: nhà ở, Văn phòng, TT
Thương mại, công trình công nghiệp
5. Các tổ chức môi giới tư vấn: kiến trúc
sư, kỹ sư xây dựng, chuyên gia định giá,
luật sư, môi giới mua bán
6. Ngân hàng: do đặc tính lâu bền: BĐS là

Tài sản thế chấp

Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá
BĐS
A. Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS

Hỗ trợ người bán ra giá chào

Hỗ trợ người mua đặt giá trả

Thiết lập cơ sở để hai bên đạt được giá
thỏa thuận về BĐS

Xác định điều kiện và giá bán dự kiến
cho một BĐS
B. Bồi thường khi mua cưỡng chế: giá
đền bù

Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá
BĐS
C. Tài chính-tín dụng:
-
Ước tính giá trị tài sản thế chấp
-
Cơ sở Ngân hàng ra quyết định cho vay
D. Vấn đề đánh thuế tài sản: ước tính giá trị tính
thuế
E. Bảo hiểm tài sản: giá trị tài sản và mức độ
bảo hiểm
F. Ra quyết định đầu tư: xác định tính khả thi

của một dự án, một công trình xây dựng (PV,
IRR…)

Thị trường thẩm định giá BĐS
1. Thị trường mua bán BĐS
-
Hình thành sớm nhất trong lịch sử
-
Vượt khỏi biên giới quốc gia
2. Thị trường giao dịch BĐS cho thuê (VP cho
thuê)
3. Thị trường giao dịch BĐS làm tài sản thế chấp
4. Thị trường giao dịch BĐS góp vốn liên doanh
Comment: tất cả đều cần vai trò chuyên gia định
giá tài sản

8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng
đến định giá BĐS)
1. Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời
>> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị
2. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (laĩ suất,
cho vay…) >>> giá trị
3. Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch
>>> định giá trị BĐS
4. Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiếp (phong thủy)
5. Hàng hóa BĐS có tính khan hiếm tương đối (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá
tăng về long term
6. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh của CS/PL nhà nước
(CS vĩ mô: lạm phát, tiền tệ, đất đai, quy hoạch, thuế …)
7. Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa

(sinh hoạt, kiến trúc, xây dựng…) (Sống mỗi người mỗi nhà, chết mỗi
người mỗi mồ)
8. Hàng hóa BĐS bổ sung cho nhau và cạnh tranh lẫn nhau:
+ Bổ sung
+ Cạnh tranh:
9.
1.