TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN part 3 pdf

7 Đặc điểm thị trường BĐS
Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà
phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp
dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập
Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và
lợi ích mà BĐS đưa lại giá
Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sách
Đặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy
hoạch…
Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin
phép xây dựng, thiết kế, thi công…
7 đặc điểm
Đặc điểm 5
TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì:
+ BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời hạn,
CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán tác động TT BĐS)
+ Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 – Asean
crisis)
+ Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín dụng
ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế
+ Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh VN-Nhật
Bản)
Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ cao:
vì sao?
+ Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô)
+ Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá,
pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao.
Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng)
hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái.
Định giá BĐS: Dịch vụ công và dich vụ tư vấn

• Dịch vụ công: Dịch vụ công là
những dịch vụ có tính chất công
cộng mà Nhà nước có trách
nhiệm tổ chức cung cấp để phục
vụ cho nhu cầu chung cần thiết
cho cuộc sống cộng đồng, đảm
bảo an toàn xã hội và không vì
mục tiêu lợi nhuận
• Việc cung cấp dịch vụ có thể do
Nhà nước trực tiếp làm hoặc do
các DN làm trong khuôn khổ pháp
luật dưới sự giám sát, quản lý của
Nhà nước.
5 lĩnh vực dịch vụ công:
a) Dịch vụ hành chính công (cấp
phép, đăng ký, chứng thực ),
b) Dịch vụ sự nghiệp công (cung cấp
phúc lợi y tế, văn hóa, bảo hiểm,
chăm sóc sức khỏe, phòng chống
dịch bệnh),
d) Dịch vụ công ích (xây dựng đường
sá, cầu cống, vệ sinh môi
trường ),
e) Dịch vụ pháp lý (cung cấp thông
tin, tư vấn về giao dịch dân sự,
mua bán nhà cửa, đất đai, thi
hành án dân sự )
f) Dịch vụ công phục vụ sản xuất
(thủy lợi, khuyến nông, khuyến
lâm, cung cấp giống, thông tin thị

trường ).
Dịch vụ định giá BĐS (công)
• Điều 12 Luật Đ 1993 và Luật
sửa đổi 1998
” Chính phủ quy định khung giá
đất”: 4 mục đích
 Tính thuế chuyển QSD đất
 Thu tiền cho thuê, giao đất
 Tính giá trị TS khi giao đất
 Bồi thường thu hồi đất
• Nghị định 87/Cp (1994):
• CP TƯ quy định khung, ĐP
bảng giá, hệ số K (vượt khung
TƯ)
Comment:
• 1993: Nhà nước công nhận
đất đai có giá (7 năm sau đổi
mới)
• Dịch vụ định giá BĐS công
• Không tồn tại thị trường
chuyển nhượng đất tự do
• Không tồn tại dịch vụ tư vấn
định giá
Dịch vụ định giá BĐS (công)
• Luật Đất đai 2003
• Điều 56 ”Giá đất do
Nhà nước quy định
• NĐ Số 188/2004 về
phương pháp xác định
và khung giá các loại

đất
• Nghị định 123 về phương
pháp xác định giá các loại
đất
Dịch vụ định giá BĐS tư vấn
• Là sự phân quyền định giá theo hướng
Nhà nước giảm thiểu danh mục định giá
mang tính hành chính mệnh lệnh
• Tập trung quản lý hàng hóa dịch vụ độc
quyền (méo mó thị trường: điện, nước,
viễn thông, mua sắm banừg nguồn
NSNN…
• Phân quyền cho địa phương và doanh
nghiệp
Dịch vụ định giá BĐS tư vấn
• Nghị định 12 – Luật đầu tư nước ngòai: “thẩm định giá trị máy móc, dây truyền công
nghệ góp vốn với đối tác VN”
• QĐ 1179 của TTCP (1997) về kế họach PTKTXH ” thực hiện cơ chế thẩm định giá và
đấu thầu mua sắm tài sản có giá trị cao, khối lượng lớn trong các dự án đaùa tư xây
dựng”
• 8-5-1997 TTCP đồng ý cho BVGCP gia nhập AVA và giao BVGCP xây dựng đề án
thành lập Trung tâm thẩm định giá VN
• 9/2/1998 BVGCP có QĐ thành lập TTtư vấn DV KĐG và Trung tâm Thông tin tư vấn
dịch vụ TĐG miền Nam: ” chức năng” làm tư vấn dịch vụ kiểm định giá đất đai tài
nguyên tài sản, hàng hóa theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức xã hội, công dân
• Lần lượt 34 tỉnh thành phố thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc sơ tài
chính
• Plệnh giá 2002: Điều 14: DN thẩm định giá baoso gồn DNNN và DN thuộc các thành
phần kinh tế khác ; NGhị định 170 (2002) (Điều 16 Thành lập DN TĐG; NGhị định
101 Về thẩm định giá

• Điều 25 NĐ 101:Các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng hoạt động
thẩm định giá thuộc các thành phần kinh tế đã thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực phải chuyển đổi theo một
trong các hình thức doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này trong
thời hạn 2 năm, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực.
Dịch vụ định giá BĐS tư vấn
• Giai đoạn 1997-2002: cả nước có 2 Trung tâm
tư vấn dịch vụ định giá . Tổng giá trị tài sản:
4500 tỷ đ
• Giai đoạn 2003-2005: thị trường thẩm định gía
tăng trưởng nhanh: 2 trung tâm (238.400 tỷ đ);
34 Trung tâm, 40 công ty kế tóan, kiểm tóan
• Giai đoạn 2005-2008: 7 Trung tâm đã và đang
làm thủ tục chuyển đổi thành công ty; 30 Trung
tâm các địa phương chấm dứt hoạt động
Dịch vụ định giá BĐS tư vấn
• Điều 57 Luật Đ 2003 Tư vấn
giá đất
1. Tổ chức có đủ điều kiện,
năng lực và được hoạt động
dịch vụ về giá đất thì được tư
vấn giá đất.
2. Việc xác định giá đất tư vấn
phải tuân theo các nguyên tắc
định giá đất, phương pháp xác
định giá đất do Chính phủ quy
định.
3. Giá đất tư vấn được sử
dụng để tham khảo trong quản
lý nhà nước về tài chính đất

đai và trong hoạt động giao
dịch về quyền sử dụng đất.
• Luật kinh doanh BĐS 2006
• Điểm 2. Điều 8. Điều kiện đối
với tổ chức, cá nhân hoạt động
kinh doanh bất động sản
• 2. Tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ bất động sản
phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh
doanh dịch vụ bất động sản
theo quy định của pháp luật,
Tổ chức, cá nhân khi kinh
doanh dịch vụ định giá bất
động sản phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ định giá
bất động sản;
Dịch vụ định giá BĐS (tư vấn)
• Điểm 2. Điều 9. Luật kinh doanh BĐS 2006
• Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ
chức, cá nhân trong nước
• 2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch
vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Dịch vụ định giá bất động sản;
c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
d) Dịch vụ tư vấn bất động sản;
đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản;
e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
g) Dịch vụ quản lý bất động sản.

Vai trò của chuyên gia định giá
BĐS
• Các chủ thể tham gia TT BĐS
• Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS
• Thị trường thẩm định giá BĐS
• Vai trò của chuyên gia định giá BĐS
Các chủ thể tham gia TT BĐS
1. cá nhân:
• - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách:
người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên
doanh…
• - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê
2. DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…)
3. Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan
quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ,
tín dụng…), thu hồi đất