Luận văn tốt nghiệp-tổ chức quản lý sử dụng lao động tiền lương trong công ty dệt may hà nội part8 pot

th c, đ i v i l phí tr c b , ch thu theo m t m c c đ nh thay vì t l % trênứ ố ớ ệ ướ ạ ỉ ộ ứ ố ị ỷ ệ
giá tr BĐS nh đang th c hi n.ị ư ự ệ
Đ i v i thu chuy n quy n s d ng đ t, đ nh h ng lâu dài là b thuố ớ ế ể ề ử ụ ấ ị ướ ỏ ế
chuy n quy n s d ng đ t, thay vào đó b ng lo i thu m i là thu “giá tr tăngể ề ử ụ ấ ằ ạ ế ớ ế ị
thêm c a đ t”. S c thu này đánh giá trên giá tr tăng thêm c a đ t khi chuy nủ ấ ắ ế ị ủ ấ ể
ch ng, th a k , t o ra vi c đ i x công b ng đ i v i các đ i t ng tham giaượ ừ ế ạ ệ ố ử ằ ố ớ ố ượ
th tr òng BĐS, đ i t ng đ u t kinh doanh phát tri n qu đ t đ chuy nị ư ố ượ ầ ư ể ỹ ấ ể ể
ch ng sau khi đ u t , xây d ng k t c u h t ng cũng nh đ i t ng mua bánượ ầ ư ự ế ấ ạ ầ ư ố ượ
kinh doanh nhà g n li n v i chuy n quy n s d ng đ t đ l i nhu n t ngắ ề ớ ể ề ử ụ ấ ể ợ ậ ươ
đ ng nhau n u đ u t v n nh nhau và t o đi u ki n cho ng i dân chuy nươ ế ầ ư ố ư ạ ề ệ ườ ể
nh ng nhà đ t khi có nhu c u thay đ i ch , thu không đánh vào v n c aượ ấ ầ ổ ỗ ở ế ố ủ
ng i kinh doanh và qua đây Nhà n c qu n lý đ c th tr ng BĐS.ườ ướ ả ượ ị ườ
Căn c tính thu là di n tích đ t chuy n quy n s d ng, m c thu và giáứ ế ệ ấ ể ề ử ụ ứ ế
tr tăng thêm c a đ t chuy n nh ng. Giá tr tăng thêm c a đ t b ng giá tr bánị ủ ấ ể ượ ị ủ ấ ằ ị
tr đi giá mua. Giá mua là giá tính thu c a l n mua tr c, n u không có l nừ ế ủ ầ ướ ế ầ
mua tr c thì xác đ nh b ng chi phí nh n quy n s d ng đ t ho c chi phí khaiướ ị ằ ậ ề ử ụ ấ ặ
thác đ u t vào đ t. S c thu này còn có th áp d ng thu su t lu ti n t ngầ ư ấ ắ ế ể ụ ế ấ ỹ ế ừ
ph n đ đi u ti t thu nh p công b ng h n khi chuy n quy n s d ng đ t cóầ ể ề ế ậ ằ ơ ể ề ử ụ ấ
m c thu nh p quá cao do đi u ki n xã h i mang l i: do Nhà n c đ u t xâyứ ậ ề ệ ộ ạ ướ ầ ư
d ng c s h t ng, do qu n lý Nhà n c l ng l o mà ng i có đ c đ t đaiự ơ ở ạ ầ ả ướ ỏ ẻ ườ ượ ấ
t n chi phí ho c không ch ng minh đ c chi phí đ u t vào đ t, áp d ng thuố ặ ứ ượ ầ ư ấ ụ ế
su t nhi u b c, còn có th áp d ng cho c tr ng h p chuy n m c đích sấ ề ậ ể ụ ả ườ ợ ể ụ ử
d ng đ t t o ra thu nh p do chênh l ch giá đ t do Nhà n c quy đ nh theo m cụ ấ ạ ậ ệ ấ ướ ị ụ
đích s d ng đ t.ử ụ ấ
Bên c nh đó tr c m t c n đ i m i công tác thu ti n s d ng đ t, thuạ ướ ắ ầ ổ ớ ề ử ụ ấ ế
chuy n quy n s d ng đ t, l phí đ a chính, l phí tr c b , t p trung t t cácể ề ử ụ ấ ệ ị ệ ướ ạ ậ ấ
kho n thu trên vào m t c quan qu n lý nhà n c thì c ng i mua và ng iả ộ ơ ả ướ ả ườ ườ
120
bán ph i đ n nhi u c quan làm th t c và th c hi n nghĩa v tài chính v iả ế ề ơ ủ ụ ự ệ ụ ớ
Nhà n c. Tr c m t, vi c t ch c thu các kho n thu trên vào c quan điứơ ướ ắ ệ ổ ứ ả ơ ạ
chính, nh m gi m s trùng l p không c n thi t trong vi c ki m tra, xem xét hằ ả ự ặ ầ ế ệ ể ồ

s c a nhi u c quan qu n lý Nhà n c, tránh th t c hành chính phi n hà,ơ ủ ề ơ ả ướ ủ ụ ề
khuy n khích giao d ch có đăng ký v i c quan qu n lý Nhà n c.ế ị ớ ơ ả ướ
V i các g ai pháp hoàn thi n và đ i m i chính sách thu chuy n quy n sớ ỉ ệ ổ ớ ế ể ề ử
d ng đ t và l phí tr c b nêu trên s khuy n khích các giao d ch v BĐS cóụ ấ ệ ướ ạ ẽ ế ị ề
đăng ký v i c quan qu n lý Nhà n c, h n ch ho t đ ng c a th tr ngớ ơ ả ướ ạ ế ạ ộ ủ ị ườ
không chính th c, phát tri n th tr ng chính th c, đ ng th i tăng thu cho ngânứ ể ị ườ ứ ồ ờ
sách nhà n c.ướ
5.3 H tr tài chính cho ng i có thu nh p th p mua ho c thuê nhà .ỗ ợ ườ ậ ấ ặ ở
Đ gi i quy t v n đ này tr c tiên ph i có đ nh nghĩa chính xác v ng iể ả ế ấ ề ướ ả ị ề ườ
có thu nh p th p. Hi n nay có nhi u ng i có quan ni m r ng ng i nghèo vàậ ấ ệ ề ườ ệ ằ ườ
ng i có thu nh p th p là m t. Đây là m t quan ni m ch a đúng. Đ nh nghĩaườ ậ ấ ộ ộ ệ ư ị
chính xác v ng i có thu nh p th p không ph i là vi c d dàng. Nhi u nghiênề ườ ậ ấ ả ệ ễ ề
c u đã không đ a ra nh ng tiêu chu n đ đ nh nghĩa v ng i có thu nh pứ ư ữ ẩ ể ị ề ườ ậ
th p do v n đ này tuỳ thu c vào đi u ki n s ng c a t ng h gia đình, tìnhấ ấ ề ộ ề ệ ố ủ ừ ộ
hình phát tri n kinh t – xã h i và phong t c t p quán c a t ng đ a ph ng,ể ế ộ ụ ậ ủ ừ ị ươ
t ng dân t c. Cho nên đ đ nh nghĩa th nào là ng i có thu nh p th p c n ti nừ ộ ể ị ế ườ ậ ấ ầ ế
hành kh o sát xã h i v thu nh p th p và chi tiêu h gia đình.ả ộ ề ậ ấ ộ
Nh ng khái ni m c b n v ng i có thu nh p th p:ữ ệ ơ ả ề ườ ậ ấ
• Ng i có thu nh p th p là ng i có thu nh p bình quân đ u ng iườ ậ ấ ườ ậ ầ ườ
hàng tháng ch đ trang tr i nh ng nhu c u chi tiêu thi t y u và m cỉ ủ ả ữ ầ ế ế ứ
s ng c a h ch trên m c s ng bình quân t i thi u m t chút (k cố ủ ọ ỉ ứ ố ố ể ộ ể ả
nhu c u thi t y u và nhu c u đ i s ng).ầ ế ế ầ ờ ố
• Theo quan đi m c a ngân hàng th gi i và t ch c phát tri n c a Liênể ủ ế ớ ổ ứ ể ủ
H p Qu c (UNDP), ng i có thu nh p th p là nh ng ng i ph i chiợ ố ườ ậ ấ ữ ườ ả
121
tiêu ít nh t là 6% thu nh p cho ăn u ng đ t n t i, 94% thu nh p cònấ ậ ố ể ồ ạ ậ
l i đ c chi cho các nhu c u c b n khác (nhà , h at đ ng văn hoá,ạ ượ ầ ơ ả ở ọ ộ
giáo d c d ch v y t , đi l i, quan h ti c tùng v.v…)ụ ị ụ ế ạ ệ ệ
Mô hình chi tiêu c a h gia đình có thu th p th p có kh năng chi tr đủ ộ ậ ấ ả ả ể
c i thi n nhà đ c th thi n qua s đ sau:ả ệ ở ượ ể ệ ơ ồ

 = + + +
= + + +
• Theo quy đ nh c a B LĐTBXH nh ng ng i s ng Hà N i có thuị ủ ộ ữ ườ ố ở ộ
nh p t 220.000 đ n 900.000đ/ ng i /tháng đ c coi là ng i có thuậ ừ ế ườ ượ ườ
nh p th p.ậ ấ
Ng i có thu nh p th p bao g m:ườ ậ ấ ồ
• Công ch c, viên ch c nhà n c (l p trung l u tr xu ng)ứ ứ ướ ớ ư ở ố
• Giáo viên các tr ng ph thông và m t b ph n gi ng viên tr ngườ ổ ộ ộ ậ ả ườ
đ i h c, cao đ ngạ ọ ẳ
• Cán b ngành y t (l p trung l u tr xu ng)ộ ế ớ ư ở ố
• Sĩ quan quân đ i, công an (l p trung l u tr xu ng)ộ ớ ư ở ố
• Công nhân các nhà máy
• Dân lao đ ng và buôn bán nh các đô thộ ỏ ở ị
Theo tiêu chu n hi n nay c a B LĐTBXH ng i có thu nh p th p làẩ ệ ủ ộ ườ ậ ấ
nh ng ng i có m c s ng trung bình và m t ph n trong s này có m c s ngữ ườ ứ ố ộ ầ ố ứ ố
trên trung bình nh ng kh có kh năng c i thi n ch n u không đ c h tr .ư ả ả ả ệ ỗ ở ế ượ ỗ ợ
122
Chi
tiêu
của
hộ
thu
nhập
thấp
Chi
tiêu
cho
nhu
cầu
cơ

bản
Chi
tiêu
đột
xuất
Chi
cho lễ
hội,
tiệc
tùng,
cưới
hỏi,
Thuê nhà
hoặc
trả vốn
và lãi
cho
khoản
vay xây
Đ nghiên c u và đ a ra m c lãi su t cũng nh th i h n cho vay h p lý taể ứ ư ứ ấ ư ờ ạ ợ
dùng s li u đi u tra đi u ki n kinh t xã h i t i hai ph ng B ch Đ ng vàố ệ ề ề ệ ế ộ ạ ườ ạ ằ
Tân Mai thu c qu n Hai Bà Tr ng thành ph Hà N i.ộ ậ ư ố ộ
123
Thu nh p h gia đình hàng thángậ ộ
t i hai ph ng B ch Đ ng và Tân Maiạ ườ ạ ằ
% s ng i đ c h iố ườ ượ ỏ
Thu nh p h giaậ ộ
đình/tháng
B chạ
Đ ngằ

Tân Mai
C haiả
ph ngườ
< 1 tri u đ ngệ ồ 12% 28% 20%
1 – 2 tri u đ ngệ ồ 71% 67% 69%
2 – 3,8 tri u đ ngệ ồ 13% 4% 8,5%
>3,8 tri u đ ngệ ồ 4% 1% 2,5%
Bình quân (đ ng)ồ 1.955.350 1.451.900 1.703.625
Ngu n: báo cáo xã h i - 2001ồ ộ
Phân b thu nh pổ ậ

1.000 đ ng/ng i/thángồ ườ
Năm 1994 Năm 1995 Năm 1996 Năm1999
Nhóm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00
Nhóm II 99,01 124,69 134,92 181,40
Nhóm III 133,19 166,69 184,35 254,00
Nhóm IV 186,02 227,59 250,24 344,70
Nhóm V 408,54 519,58 574,70 863,30
Bính quân c n cả ướ 168,11 206,10 226,70 295,00
Ngu n: S li u phát tri n xã h i Vi t Nam th p niên 1990ồ ố ệ ể ộ ệ ậ
Có th đánh giá kh năng ti t ki m c a m i nhóm thu nh p b ng cách xemể ả ế ệ ủ ỗ ậ ằ
xét m i quan h gi a m c tích lu hi n h u và thu nh p hi n nay trong b ngố ệ ữ ứ ỹ ệ ữ ậ ệ ả
d i đây.ướ
Đ u t tích lu hàng năm c a h gia đình cho c i thi nầ ư ỹ ủ ộ ả ệ
124
nhà và tài s n c đ nh theo nhóm thu nh p – 1999ở ả ố ị ậ
% s ng i đ c h iố ườ ượ ỏ
Nhà ở Tài s n c đ nhả ố ị T ng c ngổ ộ
Nhóm I 9,0 1,7 10,7
Nhóm II 7,3 1,6 8,9

Nhóm III 8,3 1,8 10,1
Nhóm IV 11,0 3,4 14,4
Nhóm V 10,2 3,0 13,2
Ngu n: Kh o sát m c s ng h gia đình Vi t Nam – 1999ồ ả ứ ố ộ ệ
Nh ng k t qu trên cho th y t t c cá h gia đình đ u dành d m tích luữ ế ả ấ ấ ả ộ ề ụ ỹ
kho ng 9 – 14% thu nh p, ch y u cho nhà , v i kho ng 7-11% thu nh p hả ậ ủ ế ở ớ ả ậ ộ
gia đình. Nói chung, nhóm thu nh p càng cao thì t l dành d m tích lu càngậ ỉ ệ ụ ỹ
tăng m c dù nhóm thu nh p th p nh t có xu h ng trái ng c v i quy lu t này.ặ ậ ấ ấ ướ ượ ớ ậ
K t qu kh o sát xã h i hai ph ng B ch Đ ng và Tân Mai thành ph Hàế ả ả ộ ở ườ ạ ằ ố
N i cho th y 12 –13% s h có th mua nhà t ti n ti t ki m. 2 ph ng này,ộ ấ ố ộ ể ừ ề ế ệ ở ườ
ph n l n s h mu n m n ti n không ph i tr lãi t ng i thân và b n bè đầ ớ ố ộ ố ượ ề ả ả ừ ườ ạ ể
c i t o nâng c p ho c xây nhà m i, ch có 2% s h có ý mu n vay ti n ngânả ạ ấ ặ ớ ỉ ố ộ ố ề
hàng. Trong khi đó kh năng cho vay c a các ngân hàng còn r t l n.ả ủ ấ ớ
Danh m c cho vay cho m c đích nhà c a các ngân hàngụ ụ ở ủ
Đ n v : tri u đ ngơ ị ệ ồ
Các ngân
hàng
Ch sỉ ố 1998 1999 2000 2001
Tháng 4-
5/2002
MHB D n cho vay nhàư ợ
S kho n vayố ả
Quy mô trung bình
kho n vayả
T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
t ng danh m cổ ụ
28017
51
549

67296
42%
125069
2657
47
254025
49%
414387
9545
43
789824
52%
662248
17750
37
1390039
47,64%
ACB D n cho vay nhàư ợ
S kho n vayố ả
71164
1261
68855
903
189490
1345
550141
2916
125
Quy mô trung bình
kho n vayả

T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
t ng danh m cổ ụ
56
1111274
6,40%
76
1390121
4,94%
141
2235049
8,49%
189
2794185
19,69%
HHB D n cho vay nhàư ợ
S kho n vayố ả
Quy mô trung bình
kho n vayả
T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
t ng danh m cổ ụ
140804
716
197
293000
48.06%
209224
1011
207

373134
56.07%
Sacombank D n cho vay nhà ư ợ
S kho n vayố ả
Quy mô trung bình
kho n vayả
T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
t ng danh m cổ ụ
7088
96
74
1221244
0,6%
41245
515
80
1455100
2,8%
138260
1547
89
2326461
5.9%
298885
2275
131
2710305
11.0%
Techcombank D n cho vay nhàư ợ

S kho n vayố ả
Quy mô trung bình
kho n vayả
T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
t ng danh m cổ ụ
40000
80
500
851947
4,70%
108887
259
420
847785
12,84%
160502
353
455
1412171
11,37%
VBARD D n cho vay nhàư ợ
S kho n vayố ả
Quy mô trung bình
kho n vayả
T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
t ng danh m cổ ụ
1175000
231000

5
24339000
5%
1270000
237045
5
28736000
4%
1280000
240050
5
39393000
3%
1275000
242060
5
53700000
2,37%
Habubank D n cho vay nhàư ợ
S kho n vayố ả
Quy mô trung bình
kho n vayả
T ng danh m cổ ụ
Cho vay nhà theo %
8090
21
385
105360
7,7%
10357

25
414
244367
4,2%
20100
18
1117
428188
4,7%
22259
15
1484
663619
3,4%
126
t ng danh m cổ ụ
T ng s dổ ố ư
nợ
1282271 1481369 216026 2966019
Kh o sát c a nhóm t v n HTKT t i Hà N i tháng 4,5/2001 cho th y;ả ủ ư ấ ạ ộ ấ
• Giá tr trung bình kho n vay xây nhà m i là 39,3 – 52,8 tri u VND/ hị ả ớ ệ ộ
gia đình.
• Giá tr tr góp c a h gia đình là 285.000 – 1.180.000 VND/ tháng.ị ả ủ ộ
• Chi phí c i t o nâng c p nhà trung bình là 19,1 – 22,9 tri u VND.ả ạ ấ ở ệ
• Giá tr kho n vay trung bình đ c i t o và nâng c p nhà c a là 11,9 –ị ả ể ả ạ ấ ử
15,9 tri u VNDệ
Có th phân tích kh năng thanh toán d a trên b n ph ng án nâng c p nhàể ả ự ố ươ ấ
nh sau:ở ư
• Xây nhà m i cho ng i có thu nh p th p, k c ti n đ t và chi phíớ ườ ậ ấ ể ả ề ấ
d ch v h t ng (80 tri u đ ng).ị ụ ạ ầ ệ ồ

• Xây nhà m i cho ng i có thu nh p th p, không tính ti n đ t và chiớ ườ ậ ấ ề ấ
phí d ch v h t ng (60 tri u đ ng).ị ụ ạ ầ ệ ồ
• Ch ng trình c i t o nhà l p x p (s a ch a, c i t o và nâng c p) (20ươ ả ạ ụ ụ ử ữ ả ạ ấ
tri u đ ng)ệ ồ
• H thu nh p th p t xây nhà m i theo đó t t c các d ch v h t ngộ ậ ấ ự ớ ấ ả ị ụ ạ ầ
đ c c p không cho h gia đình (cho vay 7 tri u đ ng, h thu nh pượ ấ ộ ệ ồ ộ ậ
th p đóng góp v t t và ngày công lao đ ng).ấ ậ ư ộ
M c tr góp hàng tháng cho kh an vay tín d ng nhà ng v i t ng ph ngứ ả ỏ ụ ở ứ ớ ừ ươ
án, trên c s tr tr c 1/3, đ c tính toán v i các ph ng án t l lãi su t làơ ơ ả ướ ượ ớ ươ ỉ ệ ấ
6%, 8%, 10%, 12%, th i h n cho vay là 20 và 25 năm và t l t i đa gi a s ti nờ ạ ỉ ệ ố ữ ố ề
tr góp và thu nh p là 25% và 30%. M c thu nh p hàng tháng c a h gia đìnhả ậ ứ ậ ủ ộ
c n thi t đ tham gia các gi i pháp nhà này đ c trình bày trong b ng d iầ ế ể ả ở ượ ả ướ
đây.
127

1
)1(
)1(
−
∗
∗=
+
+
r
r
n
n
r
PA
3.9

Trong đó
A: kho n tr góp hàng thángả ả
P: Kho n vay ả
r: lãi su t hàng thángấ
n: Th i h n ờ ạ
Phân tích kh năng thanh toán c a h thu nh p th pả ủ ộ ậ ấ
Nhà m iớ
Nhà m iớ
(chưa tính
đ t và hấ ạ
t ng)ầ
C i t oả ạ
nhà l pụ
x pụ
T xây cóự
h trỗ ợ
Chi phí (tri u đ ng)ệ ồ 80 60 30
Vay =2/3 chi phí 53 40 20 7
Tr góp hàng tháng (20 năm,12% )(VND)ả 583,576 440,434 220,217 77,076
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920
Tr góp hàng tháng (25 năm, 12 %)ả
(VND) 558209 421290 210645 73726
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 2232836 1685160 842580 294904
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1860697 1404300 702150 245753
Tr góp hàng tháng (20 năm,10% )(VND)ả 511461 386009 193004 67552
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 2045844 1544036 772016 270208
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1704870 1286697 643347 225173
Tr góp hàng tháng (25 năm, 10 %)ả
(VND) 481611 363480 181740 63609

Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1926444 1453920 726960 254436
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1605370 1211600 605800 212030
Tr góp hàng tháng (20 năm, 8%)(VND)ả 443313 334576 167288 58551
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1773252 1338304 669152 234204
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1477710 1115253 557627 195170
128
Tr góp hàng tháng (25 năm, 8 %)(VND)ả 409063 308726 154363 54027
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1636252 1234904 617452 216108
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1363543 1029087 514543 180090
Tr góp hàng tháng (20 năm, 6%)(VND)ả 379708 286572 143286 50150
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1518832 1146288 573144 200600
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1265693 955240 477620 167167
Tr góp hàng tháng (25 năm, 6 %)(VND)ả 341480 257721 128860 45101
Thu nh p h gia đình hàng tháng (25%)ậ ộ 1365920 1030884 515440 180404
Thu nh p h gia đình hàng tháng (30%)ậ ộ 1138267 859070 429533 150337

Phân tích giá c /thu nh p nămả ậ
Thu nh p HGĐ 4 tri u đ ng/ thángậ ệ ồ 1.67 1.25 0.63
Thu nh p HGĐ 1 tri u đ ng/ thángậ ệ ồ 6.67 5 2.5 0.58
K t qu phân tích cho th y h gia đình có m c thu nh p t trung bình đ nế ả ấ ộ ứ ậ ừ ế
cao h trong nhóm thu nh p th p (1 – 4 tri u đ ng/ tháng) có kh năng d chiơ ậ ấ ệ ồ ả ễ
tr ti n và xây nhà thu nh p th p. Trong khi s h có thu nh p th p h n trongả ề ậ ấ ố ộ ậ ấ ơ
nhóm thu nh p th p c n ph i có s h tr d i hình th c tr c p toàn b ho cậ ấ ầ ả ự ỗ ợ ướ ứ ợ ấ ộ ặ
m t ph n v đ t đai và c s h t ng đ t o d ng ch thu nh p th p.ộ ầ ề ấ ơ ở ạ ầ ể ạ ự ỗ ở ậ ấ
M t ph ng pháp đ xem kh năng chi tr là tính toán h s gi a giá c vàộ ươ ể ả ả ệ ố ữ ả
thu nh p. M c thông th ng qu c t th ng áp d ng là m t ngôi nhà đ cậ ứ ườ ố ế ườ ụ ộ ượ
xem xét kh năng chi tr n u giá tr t 3 – 5 l n so v i thu nh p hàng năm c aả ả ế ị ừ ầ ớ ậ ủ
h gia đình. Các phân tích sau cho th y toàn b các ph ng án nhà đ c xemộ ấ ộ ươ ở ượ
xét đ u m c b ng ho c th p h n m c qu c t áp d ng đ i v i nh ng hề ở ứ ằ ặ ấ ơ ứ ố ế ụ ố ớ ữ ộ
thu c t ng l p trên c a nhóm thu nh p th p. Đ i v i các h có thu nh p th pộ ầ ớ ủ ậ ấ ố ớ ộ ậ ấ

h n (1 tri u đ ng/tháng) h s đ i v i các ph ng án nâng c p nhà l p x pơ ệ ồ ệ ố ố ớ ươ ấ ụ ụ
ho c t xây nhà m i thu c di n kh năng chi tr .ặ ự ớ ộ ệ ả ả
Bên c nh vi c m r ng v m t tài chính thì th tr ng v n và lĩnh v cạ ệ ở ộ ề ặ ị ườ ố ự
ngân hàng, thành l p các hình th c ti t ki m m i g n k t v i các kho n vayậ ư ế ệ ớ ắ ế ớ ả
nhà và tài tr cho h t ng đô th t ngu n v n Nhà n c đ tăng c ng khở ợ ạ ầ ị ừ ồ ố ướ ể ườ ả
129
năng thanh toán. Các lĩnh v c Nhà n c c n t p trung ho ch đ nh chính sáchự ướ ầ ậ ạ ị
bao g m:ồ
• C i cách và giám sát lĩnh v c tài chínhả ự
• T o d ng và duy trì lòng tin gi a ng i g i ti n / nhà đ u t lĩnh v cạ ự ữ ườ ử ề ầ ư ự
ngân hàng.
• Xây d ng các chính sách khuy n khích h th ng ngân hàng huy đ ng cácự ế ệ ố ộ
ngu n tín d ng dài h n.ồ ụ ạ
• Có chính sách khuy n khích (v t l , kho n d tr ) đ thu hút s quanế ề ỉ ệ ả ự ữ ể ự
tâm c a ngân hàng trong vi c cho h thu nh p th p vay c i thi n nhà .ủ ệ ộ ậ ấ ả ệ ở
• Hoàn t t vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đô th .ấ ệ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ị
• Th c thi m t quy trình đ n gi n v đăng ký th ch p.ự ộ ơ ả ề ế ấ
• S a đ i lu t dân s đ h tr vi c thu h i n th ch p b ng tài s nử ổ ậ ự ể ỗ ợ ệ ồ ợ ế ấ ằ ả
thông qua hình th c bán tài s n th ch p.ứ ả ế ấ
• H tr hình thành ngân hàng th ng m i bán buôn cho th tr ng th c pỗ ợ ươ ạ ị ườ ứ ấ
đ có th phát tri n thành m t đ nh ch th tr ng th ch p.ể ể ể ộ ị ế ị ườ ế ấ
130
Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang -
44KT2
• Cung • C uầ
Ti p c n đ t đaiế ậ ấ
Tr c p s n xu t ợ ấ ả ấ
(c s h t ng)ơ ở ạ ầ
Quy đ nh gía đ tị ấ
H tr s n xu t Thu BĐS Chuy n thuỗ ợ ả ấ ế ể

Ti p c n t i tài tr xây d ng Thu thu nh p nh pế ậ ớ ợ ự ế ậ ậ
Quy đ nh giá nhà Thu môn bài Tr c p nhà ị ế ợ ấ ở
Mi n ho c thu thu th pễ ặ ế ấ
Các quy đ nh ti p c n Lãi su t tr c pị ế ậ ấ ợ ấ
Các quy đ nh v cho thuê Ti p c n tài tr c m cị ề ế ậ ợ ầ ố
H tr qu n lý BĐS Các đi u ki n c m cỗ ợ ả ề ệ ấ ố
H tr duy trìỗ ợ


Các chính sách c a Nhà n củ ướ
131
Cấp đất
Quy
hoạch đô
thị
Quản lý
đất đai
Tài trợ
phát
triển
đất đai
Nhà ở
Chính
sách
nhà ở
Xây
dựng
nhà ở
Tài trợ
xây

dựng
Thu
hồi
chi
phí
Bán
Cho
thuê
Chi
phí
nhà
Tăng
trưởng
dân số
Tăng tự
nhiên
Di cư từ
nông
thôn ra
Hà Nội
Thu nhập
hộ gia
đình
Thu nhập
của các
thành
viên
Các cá
nhân có
nhiều

việc làm
Hoạt động
tạo thu
nhập gia
đình
Thanh
tóan
chi
phí
Mua
Cho
thuê
Khả
năng
mua
của
các hộ
gia
đình
Thu
nhập

•
Tiết
kiệm
Chuyển
tiền
•
Vay nợ
Khả

năng
chịu
đựng
Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
5.4 T ch c đinh gía BĐS ổ ứ
M t trong nh ng v n đ quan tr ng mà các t ch c, doanh nghi p, ng iộ ữ ấ ề ọ ổ ứ ệ ườ
dân quan tâm trong giao d ch BĐS hi n nay là làm sao bi t đ c giá tr đíchị ệ ế ượ ị
th c c a m t BĐS c th mà h mu n giao d ch. T c là h mu n bi t giá trự ủ ộ ụ ể ọ ố ị ứ ọ ố ế ị
mà BĐS đó đã giao d ch thành công, đang giao d ch, đang đ c giao bán m cị ị ựơ ở ứ
t ng đ ng. Tóm l i là giá ng i mua có th mua, ng i bán có th bán,ươ ươ ạ ườ ể ườ ể
nh ng ng i môi gi i có th m i chào, nh ng ng i làm ăn góp v n có thữ ườ ớ ể ờ ữ ườ ố ể
ch p nh n đ c v i nhau…ấ ậ ượ ớ
Hi n nay t i Hà N i n i mà các ho t đ ng mua bán BĐS di n ra l n và sôiệ ạ ộ ơ ạ ộ ễ ớ
đ ng các ho t đ ng đ nh giá BĐS đ c th c hi n b i:ộ ạ ộ ị ượ ự ệ ở
• Các ngân hàng đ nh giá ph c v cho chính ngân hàng đó trong vi c thị ụ ụ ệ ế
ch p BĐS đó đi vay tín d ng.ấ ụ
• Các công ty kinh doanh BĐS đ nh giá đ bán các BĐS mà công ty đangị ể
có.
• Các trung tâm đ nh gía BĐS.ị
• Ng i dân có nhà, đ t mu n t đ a ra giá chào bán.ừơ ấ ố ự ư
• Nh ng ng i góp v n b ng BĐS t đ a ra giá đ th ng l ng.ữ ườ ố ằ ự ư ể ươ ượ
Đi u d dàng nh n th y là các ho t đ ng đ nh giá c a c quan Nhà n c,ề ễ ậ ấ ạ ộ ị ủ ơ ứơ
doanh nghi p và ng i dân đ u ph c v m c đích ch quan c a mình. Ngânệ ườ ề ụ ụ ụ ủ ủ
hàng mu n đ nh giá đ đ m b o an toàn cho ho t đ ng tín d ng (th ng đ nhố ị ể ả ả ạ ộ ụ ườ ị
giá th p). Các công ty đ nh giá BĐS mu n đ nh giá đ đ t m c l i nhu n t i đaấ ị ố ị ể ạ ứ ợ ậ ố
(đ nh giá cao khi bán, th p khi mua). Nhìn chung công tác đ nh giá còn thi u đ cị ấ ị ế ộ
l p và khách quan.ậ
Đ nh giá là công vi c có t m quan tr ng đ c bi t vì k t qu c a nó đ cị ệ ầ ọ ặ ệ ế ả ủ ượ
dùng đ làm căn c cho:ể ứ

• Xác đ nh giá mua, bánị
• Xác đ nh giá th ch p, góp v nị ế ấ ố
132
Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
• Xác đ nh giá b o hi mị ả ể
• Xác đ nh giá đ n bùị ề
• Xác đ nh giá cho thuêị
Đ đ nh giá BĐS có th theo quy trình sau:ể ị ể
M c tiêu c a gi i pháp này là quy đ nh rõ m t quy trình đ nh giá đê áp d ngụ ủ ả ị ộ ị ụ
th ng nh t trong c n c đ ng th i t o ra m t b ng giá th ng nh t.ố ấ ả ướ ồ ờ ạ ặ ằ ố ấ
133
Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể
Điều tra, thu thập thông tin thăm dò
yêu cầu, tìm hiểu giá cả
ước lượng giá thành trên cơ sở đơn
giá, dự toán, kinh nghiệm, tình hình
thị trường
Lựa chọn phương pháp định giá
Xác định giá chuẩn
Điều chỉnh
Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù
hợp với thị trường
Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
M t là,ộ áp d ng c ch m t giá đ i v i đ t nhàụ ơ ế ộ ố ớ ấ
N u coi đ t thu c s h u toàn dân và là hàng hoá đ c bi t do Nhà n c đ nhế ấ ộ ở ữ ặ ệ ướ ị
giá thì theo pháp l nh giá n i dung đ nh giá đ t nh sau:ệ ộ ị ấ ư
1) Hình thái đ nh giá đ tị ấ
2) Căn c đ nh giá đ tứ ị ấ

3) Th m quy n đ nh giá đ tẩ ề ị ấ
4) Th m đ nh giá đ tẩ ị ấ
5) Thông tin, d báo và đi u ch nh giá đ tự ề ỉ ấ
6) Ki m soát giá đ tể ấ
7) Ki m tra, thanh tra giá đ tể ấ
8) Gi i quy t khi u n i, t cáo v giá đ tả ế ế ạ ố ề ấ
9) Khen th ng và s lý vi ph m v giá đ tưở ử ạ ề ấ
10) N i dung và th m quy n qu n lý Nhà n c v giá đ tộ ẩ ề ả ướ ề ấ
Thành ph nên thành l p nh ng h i đ ng giám đ nh giá. H i đ ng này cóố ậ ữ ộ ồ ị ộ ồ
nhi m v nh sau:ệ ụ ư
• Th ng kê giá c mua bánố ả
• Xác đ nh giá đ nh h ngị ị ướ
• Cung c p thông tin giá c cho th tr ngấ ả ị ườ
• Thu th p các d li u c n thi t đ xác đ nh giáậ ữ ệ ầ ế ể ị
Hi n nay giá đ t đ c xác đ nh nh sau:ệ ấ ượ ị ư
G
đ tấ
= G
o
* S * k 3.10
Trong đó:
G
o
: giá đ t do UBND thành ph ban hành t i khu v c đóấ ố ạ ự
S: di n tích lô đ tệ ấ
134
Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
k: h s đi u ch nh ph thu c vào v trí lô đ t (theo quy đ nh c a Nhàệ ố ề ỉ ụ ộ ị ấ ị ủ
n c hi n nay thì k = 0,5 ướ ệ ÷ 1,8)

Tuy nhiên vi c xác đ nh h s k ch xác đ nh d a vào vi c quan sát khu đ tệ ị ệ ố ỉ ị ự ệ ấ
mà ch a có m t c s khoa h c nào.ư ộ ơ ở ọ
Hi n nay có th th y h s k ph thu c vào các nhân t sau:ệ ể ấ ệ ố ụ ộ ố
1) Kh năng sinh l i c a lô đ t (ả ờ ủ ấ K
1
)
2) Kh năng h p th c hoá c a khu đ t (ả ợ ứ ủ ấ K
2
)
3) C s h t ng c a khu đ t (đ ng giao thông, đi n, n c) (ơ ở ạ ầ ủ ấ ườ ệ ướ K
3
)
4) Cung c u nhà đ t (ầ ấ K
4
)
5) S tăng tr ng kinh t (ự ưở ế K
5
)
6) Các nhân t khác (ố K
6
)
Đ xác đ nh nh h ng c a các nhân t đ n h s k nh th nào ta d a vàoể ị ả ưở ủ ố ế ệ ố ư ế ự
vi c xác đ nh tr ng s theo ph ng pháp ma tr n vuông c a Warkentin. Cácệ ị ọ ố ươ ậ ủ
b c tính toán nh sau:ướ ư
- L p ma tr n vuông. đ u c a b ng đ t các ch tiêu b so sánh theo th tậ ậ ở ầ ủ ả ặ ỉ ị ứ ự
BK
1
…BK
j
…BK

m
đ u c t đ t các ch tiêu theo th tở ầ ộ ặ ỉ ứ ự
BK
1
…Bk
i
…BK
m
- Các chuyên gia tuỳ quan đi m c a mình s cho t ng đi m b ng cách soể ủ ẽ ổ ể ằ
sánh t ng c p nh ng ch tiêu theo các ô c a ma tr n vuông, thang đi m t 0ừ ặ ữ ỉ ủ ậ ể ừ
đ n 4 quy đ nh nh sau:ế ị ư
+ N u BKế
i
<< BK
j
thì cho đi m Hể
ij
= 0
+ N u BKế
i
< BK
j
thì cho đi m Hể
ij
= 1
+ N u BKế
i
= BK
j
thì cho đi m Hể

ij
= 2
+ N u BKế
i
> BK
j
thì cho đi m Hể
ij
= 3
+ N u BKế
i
>> BK
j
thì cho đi m Hể
ij
= 4
đây Hở
ij
là t m quan tr ng c a m t ch tiêu BKầ ọ ủ ộ ỉ
i
nào đó c t đ u so v i m tở ộ ầ ớ ộ
ch tiêu BKỉ
j
nào đó dòng đ u c a b ngở ầ ủ ả
Các ch tiêu: << là r t kém quan tr ng ỉ ấ ọ
135
Đồ án tốt nghiệp
Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
< là kém quan tr ng h nọ ơ
= là quan tr ng nh nhauọ ư

> là quan tr ng h nọ ơ
>> là r t quan tr ng ấ ọ
Các tr s Hị ố
ij
ph i tuân theo quy lu t sau:ả ậ
H
ij
= H
ji
= 2 v i i = jớ
H
ij
+ H
ji
= 4 v i i ớ ≠ j
m
H
m
i
m
j
ij
2
1 1
2=
∑∑
= =
Các khu đ t t i Hà N i hi n nay đ c chia làm 4 v trí nh sau:ấ ạ ộ ệ ượ ị ư
V trí 1ị : G m các lô đ t có v trí thu n l i đ c bi t cho vi c kinh doanh,ồ ấ ị ậ ợ ặ ệ ệ
buôn bán d ch v và các lo i ho t đ ng khác. Bao g m các lô đ t thu c cácị ụ ạ ạ ộ ồ ấ ộ

trung tâm thu hút c a các đô th các lô đ t có m t ti n giáp ch , m t ti n cácủ ị ấ ặ ề ợ ặ ề
đ ng ph d ch v th ng m i, m t ti n các nút giao thông d ch v chính.ườ ố ị ụ ươ ạ ặ ề ị ụ
Khu đ t này đ c bi t đ c đánh gía cao b i có l i th v kinh doanh cho nênấ ặ ệ ượ ở ợ ế ề
kh năng sinh l i c a lô đ t đ c đ a lên hàng đ u, đ có th kinh doanh thìả ờ ủ ấ ượ ư ầ ể ể
các y u t v c s h t ng nh : đi n, n c, giao thông… cũng đ c đánh giáế ố ề ơ ở ạ ầ ư ệ ướ ượ
cao h n các nhân t khác. M t khác thì cung c u v nhà đ t và tình hình tăngơ ố ặ ầ ề ấ
tr ng kinh t cũng đ c đánh gía cao h n do làm ăn phát tri n thì các nhu c uưở ế ượ ơ ể ầ
v ch kinh doanh cũng tăng.ề ỗ
V trí 2ị : G m các lô đ t có v trí t t, có đ h p d n cao đ kinh doanh buônồ ấ ị ố ộ ấ ẫ ể
bán, s n xu t, làm d ch v và các ho t đ ng khác. Bao g m các lô đ t có m tả ấ ị ụ ạ ộ ồ ấ ặ
ti n các đ ng ph l n, các tr c đ ng l n.ề ở ườ ố ớ ụ ườ ớ
T i v trí này nhân t kh năng sinh l i v n đ c đánh giá cao h n tuy nhiênạ ị ố ả ợ ẫ ượ ơ
đã có s chuy n d ch so v i t i v trí 1 đó là kh năng h p th c hoá c a đ t đãự ể ị ớ ạ ị ả ợ ứ ủ ấ
đ c đánh giá cao h n cũng nh do ít có kh năng sinh l i nên y u t cung c uượ ơ ư ả ờ ế ố ầ
nhà đ t ít thúc gi c ng i mua ch n khu đ t này.ấ ụ ườ ọ ấ
136