Luận văn tốt nghiệp-tổ chức quản lý sử dụng lao động tiền lương trong công ty dệt may hà nội part2 doc

2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là
nguồn cung có giới hạn tương đối.
Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu
tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh
chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường
nhà đất khơng thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hố thơng thường khác
bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời
gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử
dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công…
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hố, xã hội, an ninh, quốc
phịng” – (Luật đất đai năm 1993).
Đất đai bao gồm các loại sau:
-

Đất nông nghiệp;

-

Đất lâm nghiệp;

-

Đất khu dân cư nông thôn;

-

Đất đô thị;

-

Đất chuyên dùng;

-

Đất chưa sử dụng
Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù

hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu
cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển
mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết
cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và

18


hạn chế bằng kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất
bổ sung cho những mục đích cụ thể đó.
2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính –
tiền tệ
Hàng hố nhà đất là loại hàng hố có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy
động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường
tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa
chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số
đặc điểm như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trị là tài sản
thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị
trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi
có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường

BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng
huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải ln nắm
vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền,
chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua
nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu khơng có cơ chế cho
vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị
trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến
biến động ở thị trường kia.
2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:
 Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây

dựng cơng trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại
khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ
thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người
khai thác”.

19


Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này,
bao gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn
dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu
cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức:
thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
 Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thơng

qua hình thực mua bán, cho th và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố
định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thơng có đặc điểm riêng xoay
quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu
này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp

nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới,
chuyên viên giá và luật sư cố vấn.
 Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được

chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và
tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản
lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước,
cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và
ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng
đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp
hoá, xã hội hoá và thị trường hoá.

Các đặc điểm của thị trường
BĐS - nhà đất
Thị
trường
nhà
đất
mang
tính
vùng
tính
khu
vực
sâu
sắc

Thị
trừơng
nhà

đất là
thị
trường
khơng
hồn
hảo

Cung
trong
thị
trường
nhà
đất
phản
ứng
chậm
hơn so
với
20
cầu và

Thị
trường
nhà
đất có
mối
liên
hệ
chặt
chẽ

với thị
trường
tài

Tồn
bộ q
trình
hoạt
động
của thị
trường
nhà
đất
chia
làm ba
khâu:


3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần
vào việc xây dựng và phát triển đất nước.
3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát
triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân
cư.
Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc
gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách
về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.

Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của
thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc
dân thể hiện trong sơ đồ sau:

GDP Sử dụng

Tổng tiêu
dùng cuối
cùng

Tổng tích
lu

21

Tích
luỹ
TSLĐ


Tiêu
dùng
chính

Tiêu
dùng
tư

Tích luỹ
TSCĐ

Tích luỹ
BĐS

Tích luỹ
TSCĐ
khác

Thiết bị
với tài
sản trên
đất

Thị
trườn
g
hàng
hố
dịch

Thị
trườn
g máy
móc
thiết
bị

Vật
kiến
trúc

Thị
trườn
g vật
liệu
xây
dựng

Tài
sản
khác

Thị
trườn
g sức
lao
động

Thị
trườ
ng
BĐS

Thị
trường
ngun
vật
liệu,
bán

Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích
luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện
cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp cơng
nghiệp hố hiện đại hố đất nước.
Tuỳ theo quy mơ và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế
giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu
dùng của nền kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 –
20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP.

22


Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định ln cao gấp nhiều lần so với tài sản
lưu động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến
7 – 9 lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả
các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động
sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định.
Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hố lưu thơng trên thị trường đã trực
tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của
thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 –
10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20%
GDP. Do quy mơ đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc
độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng
trưởng giảm đi không bình thường, có khi cịn tăng trưởng âm (đối với những
nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu
vực quá nóng về thị trường BĐS).
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các cơng trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp
của cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng

thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là
cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu
dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về
nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh
và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới
sự phát trỉên của thị trường hàng hố, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự
phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con
người.
3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất
cho các nhà kinh doanh nhà đất.

23


Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trị là một hàng hố đặc biệt, đất đai
và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang
người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hố
khơng bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hố
nhà đất ln ln phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái
hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng
trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền
t ệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngồi sự vận hành của
chính mình thì thị trường này cịn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ
nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành
cơng nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ
điện và điện tử gia dụng đắt tiền…ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản

lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là
đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay
của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài
chính – tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi
nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà
kinh doanh sẵn sàng khơng gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi
ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất.
Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng,
cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra khơng ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà
đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

24


Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì
vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc
nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị
trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được
bao”. Người mua thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành
công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao
dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn
chung vẫn hoạt động bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó
dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho
hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại
Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hơm sau, giá vàng đó tăng
lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Khơng ai đốn được, chiều hơm tới, giá vàng tiếp
tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín
nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về
cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được

rao bán theo hỡnh thức này). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch
thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đó giảm
tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD
liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao
dịch bị ngừng trệ.
Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như khơng tăng nhưng khi
hồn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng,
người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu
động. "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ
vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót
của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất
về giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn
định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ
khơng cũn ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa.

25


ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ
nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo
theo những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là
tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp
họ an toàn hiệu quả. ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho
bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà
đất. Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước
khi đem bán. ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với
tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị
trrường. Từ mối quan hệ này, khơng ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…
đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.
3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.

Thời bao cấp sử dụng đất đai khơng mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy
động được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu
nhập ngân sách trung ương và địa phương. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất
nơng nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất
chưa sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản
xuất nơng nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp).
Trong giai đoạn 1995 – 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông
nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nơng nghiệp năm 2000) sang
sử dụng vào mục đích khác nhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự
sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất
nơng nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày
1/3/2001)

26


Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nước
(Tính đến 31-12-2000)
Đơn vị: ha
Loại đất
1
Tổng số
1. Đất chưa sử dụng
1. Đất sử dụng

Tổng diện tích
tự nhiên
2
32.924.060

10.021.939

Tổng diện tích
đã giao, cho
th
3

So sánh 3/2
(%)
4

2.739.188
21.132.450

-

Đất nơng nghiệp

9.345.345

9.345.345

100,0

-

Đất lâm nghiệp

11.580.755

9.811.084

84,7

-

Đất ở đô thị

72.139

72.139

100,0

-

Đất ở nông thôn

371.039

371.039

100,0

- Đất chuyên dùng
1.532843
1.532.843
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính

100,0

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở
vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó
thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn
trong nền kinh tế.

27


Vị trí của thị trường BĐS- nhà đất trong nền
KTQD

Thị
trường
nhà đất
phát
triển là
nhân tố
quan
trọng góp
phần phát
triển
kinh tế
xã hội
đất nước

Động thái
phát triển
của thị

trường nhà
đất tác
động tới
nhiều loại
thị trường
trong nền
KTQD đặc
biệt là
thị trường
tài chính

Thị
trường
nhà đất
là nơi
thực hiện
tái sản
xuất các
yếu tố
sản xuất
cho các
nhà kinh
doanh nhà
đất.

28

Phân bổ
hợp lý
tài

nguyên
đất đai.


ChươngII

Thực trạng thị trường nhà đất tại Hà Nội
trong thời gian qua
1. ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội.
Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường.
Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại
lâu dài cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời
gian qua đã đem lại một số kết quả như sau:
1.1

Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao

hơn.
Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp
cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất
chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu
khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho th 25 nghìn ha đất ở đơ thị (bằng
34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã
góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây
dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh
tế, xã hội.

29

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000
Đơn vị: 1000 ha
Chỉ tiêu

Năm 1997

Năm 1998

Năm 1999

Đất nông nghiệp
43,6
43
43,2
Đất lâm nghiệp
6,7
6,8
6,5
Đất chuyên dùng
19,3
20,2
20,3
Đất ở
11,5
11,5
11,6
Đất chưa sử dụng
11
10,6
10,5

Tổng
92,1
91,1
92,1
(Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tng cc a chớnh)

D kin
nm 2000
43,6
6,1
20,5
11,7
10,2
92,1

Tì hì s dụng ạiH µ  éi
nh  nh  ư 
®Êtt   N
D i t ch  1000 
Ưn  í (
ha)
50
45
40
35
30
25
20
15
10

5
0

N ăm
N ăm
1997

Đ ấtnông ệp

nghi
Đ ấtở


N ăm
1998

N ăm
1999

Đ ấtl ệp
âm nghi
Đ ấtchư aử

s dụng

D ự ến
ki năm
2000
Đ ấtchuyên

dùng

Tớnh n cui nm 2000 phn ln t ở các đô thị đã được giao đến tận tay
người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều

30


tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn 97%
tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng.
Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội
- Nhà tư

76,3%

- Nhà thuê của tư nhân

1,0%

- Nhà thuê của Nhà nước

17,1%

- Nhà đa sở hữu

1,5%

- Chưa rõ chủ s hu

4,1%

C ơ s hữu
cấuở
nhà t à ội
ởạiH N

17%

2%

4%

1%

76%
Nhàư
t

Nhàhuê Nhà ư ớc
t của
n

Chư aõ s hữu
r chủở

31


Nhàhuê t
t củaư nhân

Nhà s hữu
đaở


Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đơ thị
(Tính đến 31-12-2000)

Diện tích đất
năm 1995
Tổng diện tích đất ở đơ

Năm 2000
Diện tích

Cơ cấu
(%)
100,0

70.084

97,1

1.444
1

2,0
-

192

57.504

(ha)
72.139

0,3

thị
Trong đó
Cá nhân, hộ gia đình
Tổ chức kinh tế
Nước ngoài
UBND xã

Các tổ chức khác
418
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính

0,6

1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những
chuyển biến đột phá.
Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những
cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử
dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ
sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển.
Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết
mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người
nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần

28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh)
1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sơi động.
Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất
để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ cịn lại đã
có nhà ở theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình

32


đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc
dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà
ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình qn đầu người từ 3 –
4 m2 trước đây lên 6 – 8 m2 hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát
triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và
chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng
bình qn 2,5 triệu m2/năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích
ở bình quân từ 7,5 m2/người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/người (năm
2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên
52 triệu m2 (năm 2000) (nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí
Minh).
Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp
thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để
bán hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở
hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực
tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu
lên trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đơ thị tăng trên 50 triệu m2. Nhà do dân
tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 –
2000, tại các đơ thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới.

(Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các
giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010).

33


D i tchm 2)
ệní (

D i tch
ệní nhà dânự
do
t xây

450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1998

1999

K ế
hoạch

hàng
năm

2000

N ăm

Thực ện
hi

Ti thnh ph H Ni, trong 5 nm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên
800.000 m2 nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở
(phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mơ khơng lớn). Bình qn mỗi năm Hà Nội xây
dựng trên 200.000 m2 nhà ở.

34