Thị trường bất động sản part 1 doc

Chuyªn ®ÒChuyªn ®Ò
THỊ TRƯỜNGTHỊ TRƯỜNG BBẤT ĐỘNG SẢNẤT ĐỘNG SẢN
TS. BTS. Bùi Quốc Bảo,VPCPùi Quốc Bảo,VPCP
Hà Nội, tháng 03/2008Hà Nội, tháng 03/2008
TT BẤT ĐỘNG SẢN TT BẤT ĐỘNG SẢN CÁC VẤN ĐỀCÁC VẤN ĐỀ
1)1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐSTổng quan về BĐS và thị trường BĐS
2)2) Phân loại thị trường BĐSPhân loại thị trường BĐS
3)3) Các yêú tố của thị trường BĐSCác yêú tố của thị trường BĐS
4)4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VNXu hướng phát triển của TT BĐS VN
5)5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐSVai trò của Nhà nước đối với TT BĐS
6)6) Giá trị, giá cả BĐSGiá trị, giá cả BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢNI. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1)1) Khái niệm, đặc điểm củaKhái niệm, đặc điểm của BĐSBĐS
2)2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐSKhái niệm, đặc điểm của TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm BĐS:
* Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai,
các TS cấu thành lãnh thổ.
* Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11:
- Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường);
- Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ );
- Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…);
- Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…).
* Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân
tạo gắn liền với nó.
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Thuộc tính tự nhiên của BĐSThuộc tính tự nhiên của BĐS
Tính bất độngTính bất động
Tính không đồng nhấtTính không đồng nhất
Tính khan hiếmTính khan hiếm
Tính bền vữngTính bền vững

I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoáĐặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá::
Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lýYếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý
Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật phápChịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp
Khả năng co dãn cung cầu kémKhả năng co dãn cung cầu kém
Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch caoThời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao
KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh
khoản kémkhoản kém
KD BĐS không tạo ra ra SP vật chấtKD BĐS không tạo ra ra SP vật chất
Chiếm tỷ trọng lớn trong GDPChiếm tỷ trọng lớn trong GDP
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm TT BĐS:Khái niệm TT BĐS:
Theo K. Mark: Theo K. Mark: Thị trườngThị trường là là chợchợ Nơi diễn ra các quan hệ Nơi diễn ra các quan hệ
mua mua –– bán; lbán; là tà tổng hoà các quan hệổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; thực hiện giá trị hàng hoá;
là là hệ thống các quan hệhệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS thông qua đó, các giao dịch về BĐS
được thực hiện.được thực hiện.
Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HHLà tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH TT TT
trong một không gian và thời gian nhất định.trong một không gian và thời gian nhất định.
Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và
dịch vụ BĐS.dịch vụ BĐS.
Theo IVSC: Theo IVSC: Là môi trườngLà môi trường trong đó, người mua, người bán tác trong đó, người mua, người bán tác
động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ
chế giá.chế giá.
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Cấu trúc chung của thị trường:Cấu trúc chung của thị trường:
Thị trường HH, dịch vụ thông thường;Thị trường HH, dịch vụ thông thường;
Thị trường BĐS;Thị trường BĐS;
Thị trường KH&CN;Thị trường KH&CN;
Thị trường Lao động;Thị trường Lao động;

Thị trường Tài chính Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn (TTTT; TT Vốn –– TTCK, TTTD).TTCK, TTTD).
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Đặc điểm:Đặc điểm:
Khó hình thành thị trường trung tâmKhó hình thành thị trường trung tâm
Mang tính địa phương: vùng, Mang tính địa phương: vùng, KVKV
Cạnh tranh không hoàn hảoCạnh tranh không hoàn hảo
Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịchTính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch
Khó gia nhập: Rộng Khó gia nhập: Rộng cả thâm nhập và rút luicả thâm nhập và rút lui
Tính liên thông thị trườngTính liên thông thị trường
Biến động cung chậm so với biến động vềBiến động cung chậm so với biến động về cầu và giácầu và giá
Quản lý nhà nước về TT BĐS rấtQuản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽchặt chẽ
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Chu kỳ dài hơn; chậm Chu kỳ dài hơn; chậm lệch pha so với lệch pha so với
tăng trưởngtăng trưởng
Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêuCó quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ vĩ
mô: tăng trưởng, lạm phát…mô: tăng trưởng, lạm phát…
Có tính quốc tế: Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997Cơn bão tiền tệ 1997
Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở
tầm vi môtầm vi mô
Đứng sau trong đáp ứng cầuĐứng sau trong đáp ứng cầu
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐSI. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
So sSo sánh với TT HH thông thường:ánh với TT HH thông thường:
•• Tính chính thống => Vấn đề thông tin;Tính chính thống => Vấn đề thông tin;
•• Độ phân tán Độ phân tán KN so sánh, thông tin;KN so sánh, thông tin;
•• Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;
•• Quy mô mua bán Quy mô mua bán Nhỏ, lẻNhỏ, lẻ
•• Khách hàng => Dịch vụ bổ sungKhách hàng => Dịch vụ bổ sung
•• Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệmDạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm
•• Đàn hồi cung cầu kém => CS giáĐàn hồi cung cầu kém => CS giá