Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước

Phân tích và dự báo vĩ mô
Định hướng phát triển thị trường bất động sản
trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước
Trung tâm Thông tin và Dự báo Kinh tế - xã hội Quốc gia, 2007
Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới chính sách
đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác xã, tập đoàn sản
xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm đột phá này đã đưa
nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3 nước xuất khẩu gạo
hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng minh tính đúng đắn của chủ trương
Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy đã thể hiện sự tính toán toàn
diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột
phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa
chọn điểm đột phá là chính sách đất đai.
Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nền kinh tế
hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao trong xuất khẩu trên thế
giới. Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn này sẽ quyết định việc đất nước có trở
thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay không.
Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta lựa chọn
điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp (có người đề nghị nên gọi
là Đổi mới lần II). Để chủ đạo quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước
cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản
(đất đai và tài sản gắn liền với đất), thị trường lao động và thị trường vốn. Như vậy, cần
tìm động lực cho 3 thị trường nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ
giữa 3 thị trường đó.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết
định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển
đất nước nhanh và bền vững. Đất đai và lao động là 2 nguồn hoàn toàn từ nội lực, vốn là
nguồn lực chưa nhìn thấy rõ tính chủ động từ nội lực, nhiều người còn nghĩ trong nước
không thể có vốn lớn mà phải trông chờ vào vốn đầu tư từ nước ngoài. Đến nay, một luận

thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu
tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong bất động sản. Nếu khơi
dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn
(vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng"
để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của bất động
sản chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn cũng
là nguồn chủ động từ nội lực. Đến đây, có thể hình dung được điểm đột phá về kinh tế
trong giai đoạn Tiếp tục đổi mới hay Đổi mới lần II phải là chính sách đất đai cho đầu tư
phát triển kinh tế phi nông nghiệp tập trung vào khơi dậy vốn tiềm ẩn trong bất động sản
để tạo vốn hoạt động trong đầu tư công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Quá trình nhận thức của chúng ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới
quả là vất vả. Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử
dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài
năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền
sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản
xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại
hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với
nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng
Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao
đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản
lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh
nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh
nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng
khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu
là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước
mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều
chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới quan

trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội
nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nghị quyết
đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không
chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn
vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn
trong đất đai và bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá
đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống
chính sách đất đai nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp,
đồng thời bảo đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở trong trạng
thái "đóng băng". Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động sản, cần phân tích thật
chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm
1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước
quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp
trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về đất
là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ
trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong bất động sản là một hiện
tượng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế
"xin - cho" về đất đã bị xoá bỏ, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ
đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng
cất trữ tiền tiết kiện trong bất động sản gần như không còn. Thị trường bất động sản đã gần
như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau. Thị trường bất động sản
đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được
đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống
quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất
động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch
sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất

cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất
đai.
Thứ hai, đối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động
trước đây giờ không còn tồn tại (do quy định cấm chia lô bán nền); khu vực thị trường nhà
chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút vì giá cung thật cao hơn
nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực thị trường nhà chung cư trung bình và
thấp vẫn hoạt động bình thường. Gần như không còn người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm
trong nhà ở, người có nhu cầu mua nhà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực
cấp thiết. Quá nhiều nhà đầu tư và quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn
vay thương mại ngắn hạn cũng được dùng vào đầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ đọng mà
các tổ chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể
phá sản do hụt vốn.
Thứ ba, đối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt động bình thường, quỹ đất
đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện
lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; có sai phạm trong việc tự
động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Thứ tư, đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình
công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn
ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện,
các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v... còn quá ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ
các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
Thứ năm, đối với thị trường bất động sản nông nghiệp có thể thấy: việc chuyển quyền
trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản xuất hàng hoá; thị
trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều bất cập mà
chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được được bảo
vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện của dân còn nhiều.
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản trong giai
đoạn 5 năm tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:
Một là cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động

của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản
xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu
nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản
trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Hai là cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ,
thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn
đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công khai hoá hoạt động kinh doanh
bất động sản.
Ba là cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển
bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà nước chủ động
toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết tốt thị
trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm đúng mục đích sử
dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt.
Bốn là cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết
giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ
thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất
đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng nguồn
ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức
tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản.
Năm là cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về
bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong
cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có
công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch
hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai.
Sáu là cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức
của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm
của cán bộ quản lý.
Bảy là cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện

có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường
hợp vi phạm pháp luật.
Tóm lại, điểm đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản cho giai đoạn đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển được
nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản (tạo
vốn đầu tư từ nội lực). Để điểm đột phá này được thực thi, chúng ta cần đồng bộ hoá hệ
thống pháp luật về bất động sản, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, đổi mới hệ
thống tài chính bất động sản, hoàn thành hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận về bất
động sản, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được
thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh tra phải có hiệu quả, vi phạm pháp luật phải được xử lý
kịp thời.Nhân dân ta, mọi người đều mong đợi, kỳ vọng vào những sách lược do Đại hội
Đảng khoá X quyết định, tìm đúng được điểm đột phá cho sự nghiệp tiếp tục đổi mới sẽ
thực hiện thành công quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước để nước
ta chắc chắn trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Nguồn: Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế
thị trường ở Việt Nam" của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế
Fulbright.
+++++++
Nguồn: ncseif.gov.vn, ngày download: 14/01/2010
+++++++
NGỌC LINH SƠN
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ, THƯ VIỆN GIÁO DỤC TỔNG HỢP
, ,
, ,
cập nhật phần mềm, tài liệu cá nhân có trong quá trình làm việc, sử dụng máy tính và hỗ
trợ cộng đồng:
+ Quản lý giáo dục, các hoạt động giáo dục;
+ Tin học, công nghệ thông tin;
+ Giáo trình, giáo án; đề thi, đề kiểm tra; tài liệu tham khảo (Mầm non, Tiểu học, THCS,
THPT, Cao đẳng, Đại học, sau đại học);

+ Đề án, luận án, đề tài, luận văn, khóa luận;
Và các nội dung khác (Đảng CS, Đoàn TN, Đội TNTP…; kinh tế, xã hội, văn hóa, nghệ
thuật, thể thao…).
Quản trị: Trần Quốc Thành, GV Toán, THPT Chu Văn An, BMT
Phone: 090 5 59 00 99, mail: , Y!M: ngoclinhson
Keywords:
thư viện giáo dục, lý luận, phương pháp, quản lý, giáo dục, đào tạo, sư phạm, dạy học,
giảng viên, giáo viên, sinh viên, học sinh, toán, toán học, giải tích, đại số, hình học, đề án,
luận án, đề tài, luận văn, khóa luận, tiểu luận, chuyên đề, chủ đề, tự chọn, sáng kiến kinh
nghiệm, tin học, công nghệ thông tin, download, phần mềm, máy tính, sách, ebook, văn,
thơ, Trần Quốc Thành, Ngọc Linh Sơn, ngoclinhson, tài liệu, tư liệu, bài giảng, giáo trình,
giáo án, đề thi, đề cương, ôn tập, kiểm tra
+++++++