Thị trường bất động sản part 7 doc

Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬPPHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
b) Các bước tiến hành
(1) Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài
sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động
đến doanh thu.
(2) Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao
gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh
thu hàng năm.
(3) Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu
hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm.
(4) Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh
số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị
trường.
(5) Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị
của tài sản.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬPPHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
c) Công thức tính
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất
vốn hóa
Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất
vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở
xem xét các yêu tố sau:
(1) Rủi ro; (2) Lạm phát/giảm phát; (3) Tỷ suất hoàn vốn đối với
các loại hình đầu tư thay thế; (4) Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ
đối với những loại hình tài sản có thể so sánh; (5) Cung cầu về
quỹ đầu tư; (6) Thuế
d) Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả
năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
j) Ưu nhược điểm

Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng. Rất khoa học.
Nhược điểm: Xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯPHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(1) Khái niệm: giá trị hiện tại của TS là
giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính
của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để
tạo ra sự phát triển đó.
(2) Nguyên tắc ứng dụng: Dựa trên
nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự
kiến dòng lợi ích tương lai”;
(3) Trường hợp áp dụng: những TS có
tiềm năng phát triển. Không áp dụng được
các PP khác.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯPHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(4) Các bước tiến hành
– Bước 1: Xác định phương án sử dụng
hiệu quả nhất của BĐS.
– Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của
quá trình phát triển.
– Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát
triển.
– Bước 4: trừ đi tổng chi phí phát triển ra
giá trị dành cho đất.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯPHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(5) Ưu, nhược điểm
- Ưu điểm: Thích hợp để đưa ra mức giá
khi tham gia đấu giá; Tư vấn chi phí xây

dựng tối đa và tiền bán/cho thuê tối thiểu
- Nhược điểm: Khó xác định sử dụng tốt
nhất; ước tính có thể bị thay đổi do điều
kiện của thị trường; không tính đến giá trị
thời gian của đồng tiền.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận
1) Cơ sở lý luận: giả thiết giá trị của tài sản có
liên quan đến lợi nhuận do tài sản đó mang
lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao,
chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một
tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi
nhuận thấp.
2) Nguyên tắc ứng dụng: Chủ yếu trên nguyên
tắc dự báo lợi ích tương lai:
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận
3) Các bước tiến hành:
- Ước tính tổng các thu nhập;
- Trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra
thu nhập;
- Trừ khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn của
người sử dụng;
- Trừ tiền thưởng công cho nhà kinh doanh;
- Vốn hoá rút để tính ra giá trị thị trường của tài
sản.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS
Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận
4) Các trường hợp áp dụng: việc so sánh với
gặp khó khăn và giá trị phụ thuộc vào khả

năng sinh lời của tài sản.
5) Ưu, nhược điểm:
- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để
định giá đối với những tài sản hoạt động tạo
ra lợi nhuận.
- Yêu cầu cao về kiến thức kinh doanh để
ước đoán và phân tích.
xin xin cám ơncám ơn
và và
CHÚC KHOÁ HỌC THÀNH CÔNGCHÚC KHOÁ HỌC THÀNH CÔNG!!