Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ thu tiền sử dung đất

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Một trong những mục tiêu cơ bản của việc phát triển kinh tế, xã hội và
hiện đại hóa đất nước là tạo nên cơ sở cho sự phát triển bền vững dưới sự lãnh
đạo của Đảng và Nhà nước. Để đạt được mục tiêu đó, việc ứng dụng công
nghệ thông tin trong các cơ quan Nhà nước để tăng nhanh tốc độ xây dựng,
xử lý các thông tin phục vục công tác quản lý nhà nước là một trong những
yếu tố quan trọng với mục tiêu chuyển sang nền kinh tế tri thức.
Hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một lĩnh vực đang có sự phát triển
mạnh mẽ và vượt bậc trên thế giới. GIS đang là một công cụ hữu ích cho các
cơ quan Chính phủ, các tổ chức kinh tế và cộng đồng trong việc hỗ trợ ra
quyết định về sử dụng tài nguyên, môi trường, quản lý cơ sở hạ tầng và tra
cứu thông tin. Từ những bản đồ giấy như trước đây, thông tin địa lý đã và
đang được chuyển đổi sang các thông tin dạng số. Việc phát triển của công
nghệ phần mềm, nâng cao dung lượng lưu trữ và sự giảm giá thành sản xuất
liên tục của phần cứng máy tính đã làm cho hệ thống thông tin địa lý trước
đây chỉ thực hiện trên nền tảng các hệ thống phần cứng lớn và đắt tiền nay có
thể sử dụng được trên các máy tính cá nhân.
Các tổ chức chính phủ từ các cơ quan Trung ương đến địa phương có
thể sử dụng hệ thống thông tin địa lý như một công cụ để quản lý đất đai, tài
nguyên thiên nhiên, quản lý thông tin môi trường, giải quyết các vấn đề xã hội
và cơ sở hạ tầng. Các tổ chức kinh tế có thể sử dụng các thông tin địa lý để
quản lý công việc kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh và tiếp thị. Cộng
đồng dân cư có thể sử dụng hệ thống thông tin địa lý để tra cứu thông tin.
Thu tiền sử dụng đất là một công tác không thể thiếu trong quản lý tài
chính về đất đai của Nhà nước để đảm bảo việc công bằng trong sử dụng đất.
Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng
đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, công tác tính và
thu tiền sử dụng đất thực hiện trong những năm vừa qua hoàn toàn theo
1

phương pháp truyền thống, việc tính toán, tra cứu khi tính tiền sử dụng đất
cho các hộ gia đình và các tổ chức thường mất rất nhiều thời gian.
Thừa Thiên Huế nói chung và thành phố Huế nói riêng với nền kinh tế
khó khăn, phát triển tương đối chậm so với cả nước vì vậy để hòa chung và
theo kịp với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì bước đầu tiên cần
thiết là ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý. Chính vì sự cần
thiết đó chúng tôi tiến hành nghiên cứa đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu phục
vụ công tác thu tiền sử dụng đất tại phường An Hoà của thành phố Huế,
tỉnh Thừa Thiên Huế” để làm cơ sở giúp cho công tác thu tiền sử dụng đất
được thuận lợi và có thể cập nhật bổ sung kịp thời khi có những thay đổi.
1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Mục đích chung
Khai thác vai trò của hệ thống thông tin địa lý (GIS) cụ thể là phần
mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ cho công tác thu tiền sử
dụng đất tại phường An Hoà của thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế. Nhằm
giảm nhẹ, đẩy nhanh và nâng cao độ chính xác trong công tác thu tiền sử
dụng đất.
1.1.2. Mục đích cụ thể
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu không gian gồm: bản đồ hiện trạng hệ
thống giao thông, bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá đất.
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu thuộc tính gồm: các thông tin chi tiết cho
từng thửa đất, cho từng tuyến đường.
- Từ cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính sử dụng các công cụ của phần
mềm Mapinfo tìm kiếm thông tin phục vụ công tác thu tiền sử dụng đất.
1.3. YÊU CẦU
- Nắm được những khái niệm cơ bản về cơ sở dữ liệu đất đai.
- Nắm những kiến thức cơ bản về công nghệ GIS.
- Sử dụng tốt phần mềm Mapinfo.
- Có đủ tài liệu địa chính liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất của cơ
quan Nhà nước.

- Ứng dụng được phần mềm Mapinfo vào quản lý thông tin liên quan
đến công tác thu tiền sử dụng đất.
2
PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CÔNG NGHỆ GIS VÀ ỨNG DỤNG CỦA NÓ
2.1.1. Khái niệm GIS
• Ngày nay với sự phát triển công nghệ thông tin, đặc biệt từ khi xuất
hiện ngành đồ họa vi tính cũng như sự gia tăng vượt bậc những khả năng
phần cứng, hệ thống thông tin địa lý (GIS) đã ra đời và phát triển nhanh
chóng cả về mặt công nghệ cũng như ứng dụng. GIS đã chứng tỏ khả năng ưu
việt hơn hẳn các hệ thông tin bản đồ truyền thống nhờ vào khả năng tích hợp
thông tin mật độ cao, cập nhật thông tin dể dàng cũng như khả năng phân tích,
tính toán của nó. Do đó, GIS đã nhanh chóng trở thành một công cụ trợ giúp
quyết định cho tất cả các ngành từ quy hoạch đến quản lý. Tất cả các lĩnh vực
từ tài nguyên thiên nhiên, môi trường, đất đai, hạ tầng kỷ thuật đến xã hội
nhân văn. Có thể nói ngày nay không có lĩnh vực nào không có hoặc không
thể ứng dụng công nghệ GIS. Cũng chính vì thế, công nghệ thông tin địa lý
được tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau nên cũng có nhiều định nghĩa khác
nhau về GIS, nhưng chúng đều có nhiều điểm giống nhau như: bao hàm khái
niệm dữ liệu không gian, phân biệt giữa hệ thông tin quản lý (management
information system – MIS) và GIS. [8]
• Về khía cạnh bản đồ học thì GIS là kết hợp của lập bản đồ trợ giúp máy
tính và công nghệ cơ sở dữ liệu. So với bản đồ thì GIS có lợi thế về lưu trữ dữ
liệu và biểu diễn chúng là hai công cụ tách biệt nhau. Do vậy GIS có khả năng
quan sát từ nhiều góc độ khác nhau trên cùng tập dữ liệu. GIS là thuật ngữ
viết tắt của từ tiếng Anh “Geographic Information System” và được dịch là
hệ thống thông tin địa lý. GIS ra đời từ đầu thập niên 60 trong các cơ quan địa
chính Canada và suốt thời gian hai thập niên 60-70 của thế kỷ 20, GIS cũng
chỉ được một vài cơ quan chính quyền khu vực Bắc Mỹ quan tâm nghiên cứu,

cho mãi đến đầu thập niên 80, khi phần cứng máy tính phát triển mạnh với
những tính năng cao, giá lại rẻ, đồng thời sự phát triển nhanh về lý thuyết và
ứng dụng cơ sở dữ liệu cùng với nhu cầu cần thiết về thông tin đã làm cho
công nghệ càng được quan tâm hơn. [8]
3
Sau đây là một số định nghĩa GIS hay được sử dụng:
• Định nghĩa của dự án Geographer’s Craft, khoa địa lý trường đại học Taxas
GIS là cơ sở dữ liệu số chuyên dụng trong đó hệ trục tọa độ không gian là
phương tiện tham chiếu chính. GIS bao gồm các công cụ để thực hiện các
công việc sau:
- Nhập dữ liệu từ bản đồ giấy, ảnh vệ tinh, ảnh máy bay, số liệu điều tra
và các nguồn khác.
- Lưu trữ dữ liệu, khai thác, truy vấn cơ sở dữ liệu…
- Biến đổi dữ liệu, phân tích, mô hình hóa, bao gồm cả dữ liệu thống kê
và dữ liệu không gian.
- Lập báo cáo, bao gồm bản đồ chuyên đề, các bảng biểu, biểu đồ và kế
hoạch. [8]
• Định nghĩa của Viện Nghiên cứu Hệ thống Môi trường ESRI, Mỹ.
GIS là công cụ trên cơ sở máy tính để lập bản đồ và phân tích những
cái đang tồn tại và các sự kiện xảy ra trên Trái Đất. Công nghệ GIS tích hợp
các thao tác cơ sở dữ liệu như truy vấn và phân tích thống kê với lợi thế quan
sát và phân tích thống kê bản đồ. [8]
• Định nghĩa của David Cowen, NCGIA, Mỹ.
GIS là hệ thống phần cứng, phần mềm và các thủ tục được thiết kế để thu
thập, quản lý, xử lý, phân tích, mô hình hóa và hiển thị các dữ liệu quy chiếu
không gian để giải quyết các vấn đề quản lý và lập kế hoạch phức tạp. [8]
• Theo Burrough (năm 1986):
“GIS là một tổ hợp công cụ cho việc thu thập, lưu trữ, thể hiện và
chuyển đổi các số liệu mang tính chất không gian từ thế giới để phục vụ các
mục đích cụ thể”. [8]

• Theo Arnoff (năm 1989):
GIS là một hệ thống máy tính cơ bản tạo ra 4 khả năng để lưu trữ dữ
liệu: dữ liệu vào, quản lý dữ liệu, phân tích dữ liệu, sản phẩm dữ liệu.
Tuy nhiên chúng ta có thể định nghĩa GIS như sau: GIS là một tập hợp
có tổ chức của các phần cứng máy tính, phần mềm, dữ liệu địa lý và các thủ
tục của người sử dụng nhằm trợ giúp việc thu thập, lưu trữ, quản lý, xử lý,
4
phân tích và hiển thị các thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết
các vấn đề tổng hợp thông tin cho các mục đích của con người đặt ra. [8]
2.1.2. Các lĩnh vực khoa học công nghệ liên quan đến GIS
GIS được xây dựng trên các tri thức của nhiều ngành khoa học khác
nhau để tạo ra ngành khoa học mới. Trong đó:
• Ngành địa lý: là ngành liên quan mật thiết đến việc hiểu thế giới và vị trí
của con người trong thế giới. Nó có truyền thống lâu đời về phân tích không
gian và nó cung cấp các kỹ thuật phân tích không gian khi nghiên cứu. [8]
• Ngành bản đồ (cartography): Thông tin địa lý là thông tin tham chiếu
không gian, có nghĩa rằng chúng liên quan đến ngành bản đồ. Ngày nay
nguồn dữ liệu đầu vào chính cho GIS là các bản đồ. Ngành bản đồ có truyền
thống lâu đời trong việc thiết kế bản đồ, do vậy nó là khuôn mẫu quan trọng
nhất của đầu ra GIS. [8]
• Công nghệ viễn thám (remote sensing): Các ảnh vệ tinh và ảnh máy
bay là nguồn dữ liệu địa lý quan trọng cho hệ GIS. Viễn thám bao gồm cả kỷ
thuật thu thập và xử lý dữ liệu mọi vị trí trên quả địa cầu với giá rẻ. Các dữ
liệu đầu ra của hệ thống ảnh vệ tinh có thể được trộn với các lớp dữ liệu của
GIS. [8]
• Ảnh máy bay: Ảnh máy bay và kỷ thuật đo chính xác của chúng là
nguồn dữ liệu chính về độ cao bề mặt Trái đất được sử dụng làm đầu vào của
GIS. [8]
• Bản đồ địa hình: Cung cấp dữ liệu có chất lượng cao về vị trí của ranh
giới đất đai, nhà cửa…[8]

• Khoa đo đạc: Nguồn cung cấp các vị trí cần quản lý có độ chính xác
cao cho GIS. [8]
• Ngành thống kê: Rất nhiều kỷ thuật thống kê được sử dụng để phân
tích dữ liệu GIS. Ngành thống kê đặc biệt quan trọng trong việc hiểu các lỗi
hoặc tính không chắc chắn trong dữ liệu GIS. [8]
• Khoa học tính toán: Tự động thiết kế bằng máy tính cung cấp kỷ thuật
nhập, hiển thị, biểu diễn dữ liệu. Đồ họa máy tính cung cấp các công cụ để
quản lý, hiển thị các đối tượng đồ họa. Quản trị cơ sở dữ liệu (DBMS) đóng
góp phương pháp biểu diễn dữ liệu dưới dạng số, các thủ tục để thiết kế hệ
5
thống, lưu trữ, xâm nhập, cập nhật khối dữ liệu lớn. Trí tuệ nhân tạo sử dụng
máy tính lựa chọn dựa trên cơ sở các dữ liệu có sẳn bằng phương pháp mô
phỏng trí tuệ con người. Máy tính hoạt động như một chuyên gia trong việc
thiết kế bản đồ, phát sinh các đặc trưng bản đồ. [8]
• Ngành truyền thông thông tin: Các thông tin trong các hệ GIS chỉ có
thể trao đổi với nhau thông qua các phương tiện truyền thông. Sự phát triển
của ngành này sẽ cung cấp cho GIS năng lực liên kết mạng máy tính, tạo ra
các hệ GIS đa ngành. Nếu trước đây phần lớn GIS được sử dụng độc lập với
nhau thì ngày nay hầu hết đã được thành mạng máy tính sử dụng chung cho
các cơ quan khác nhau đã làm cho các nhà quản lý thấy rõ thêm hiệu quả đầu
tư và lợi ích của công nghệ GIS [8]
• Toán học: Một vài ngành toán học như hình học, lý thuyết đồ thị được
sử dụng trong thiết kế hệ GIS và phân tích dữ liệu không gian. [8]
2.1.3. Các lĩnh vực ứng dụng của GIS
Tại Việt Nam công nghệ GIS được thí điểm khá sớm và đến nay được
ứng dụng trong khá nhiều ngành như quy hoạch nông lâm nghiệp, quản lý
rừng, lưu giữ tư liệu địa chất, đo đạc bản đồ, địa chính, quản lý đô thị… đã
mang lại hiệu quả bước đầu cho hoạt động phát triển kinh tế - xã hội và an
ninh quốc phòng của nước ta và đang có nhiều triển vọng phát triển nhanh
thời gian sắp tới.

a. Các lĩnh vực ứng dụng của GIS
6
Bảng 2.1. Các lĩnh vực ứng dụng của GIS
Lĩnh vực Ứng dụng GIS
1. Quản lý và lập
kế hoạch giao
thông đường phố
- Tìm kiếm địa chỉ
- Tìm vị trí khi biết trước địa chỉ đường phố
- Điều khiển đường đi
- Lập kế hoạch lưu thông xe cộ
- Phân tích vị trí, chọn địa điểm xây dựng các công
trình công cộng
- Lập kế hoạch phát triển đường giao thông
- Dịch vụ y tế
2. Giám sát
tài nguyên, thiên
nhiên, môi trường
- Trong quản lý đất nông nghiệp, quản lý rừng, nguồn
nước và đất ẩm ướt
- Phân tích tác động môi trường
- Vị trí các công trình công cộng
- Nghiên cứu thích hợp mùa vụ
- Giám sát các thảm họa thiên nhiên và giảm nhẹ các
ảnh hưởng
- Giám sát chất thải trong môi trường
3. Hổ trợ trong
quản lý
- Hổ trợ trong định vị ống ngầm, cáp ngầm
- Hổ trợ trong quy hoạch

- Trong mạng lưới dịch vụ viễn thông
- Trong quy hoạch và sử dụng năng lượng
4.Quy hoạch và
xây dựng
- Quy hoạch đô thị
- Quy hoạch vùng
- Tuyến, vị trí xa lộ
- Phát triển dịch vụ công cộng
5. Hệ thống thông
tin đất
- Quản lý địa chính
- Thuế
- Quy hoạch sử dụng đất
- Hiệu quả sử dụng đất
7
b. Một số ứng dụng của công nghệ GIS ở Việt Nam trong những
năm gần đây:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu phụ vụ đánh giá môi trường chiến lược quy
hoạch phát triển thành phố Hạ Long; sử dụng bản đồ nền địa hình kết hợp với
ảnh vệ tinh và bản đồ quy hoạch.
- Xây dụng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin địa hình thủy văn cơ bản
phòng chống lũ lụt và phát triển kinh tế xã hội ở vùng Đồng Bằng Sông Cửu
Long.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ đánh giá môi trường chiến lược quy
hoạch phát triển thành phố Hạ Long và vùng lân cận (Nguyễn Đình Dương,
Lê Thị Thu Hiền, Lê Kim Thoa, Nguyễn Hạnh Quyên).
- Ứng dụng của công nghệ viễn thám và hệ thống thông tin địa lý trong
nghiên cứu quy hoạch đô thị Hà Nội (Đinh Thị Bảo Hoa).
- Xây dựng và sử dụng một cơ sở dữ liệu địa lý để quản lý đất đai và
môi trường, áp dụng cho các tỉnh miền núi của Việt Nam (Nguyễn Trần Cầu).

- Ngoài ra, có một số công trình khoa học ứng dụng công nghệ GIS như
Bước đầu ứng dụng hệ thống thông tin địa lý để xây dựng bản đồ ô nhiễm
Cadimi và chì trong đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Phạm Văn Vân – 2003).
- Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý chất lượng đất xã
Đại Đồng huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên (Hồ Thị Lam Trà, Phạm Văn Vân -
Đề tài khoa học cấp trường – 2004).
- Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý đất
đai tại xã Đại Đồng huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên (Hồ Thị Lam Trà, Phạm
Văn Vân – 2005).
- Hệ thống thông tin địa lý (GIS) liên kết với hệ thống hỗ trợ quyết định
DSSAT hỗ trợ đánh giá quy hoạch sử dụng đất (Võ Quang Minh, Ngô Ngọc
Hưng – 2004).
-Hệ thống thông tin quản lý tài nguyên môi trường tỉnh Quảng Trị
(Trần Văn ý, Ngô Đăng Trí, Mạc Văn Chiến, Lê Chí Thịnh, Nguyễn Thanh
Tuấn, Nguyễn Hạnh Quyên – 2005).
- Một số vấn đề về hệ thống quản lý đất đai (Nguyễn Đình Bồng – 2005).
8
- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) và viễn thám (RS) trong
việc đánh giá xói mòn đất trên lưu vực sông Đồng Nai.(Lê Huy Bá, Huỳnh
Tiến Đạt, Thái Lê Nguyên, Võ Đình Long, Thái Văn Nam).
- Ứng dụng GIS đánh giá môi trường tự nhiên, phân vùng sinh thái nuôi
trồng thủy sản các tỉnh ven biển Nam Bộ.(Lê Huy Bá, Lê Văn Hòa, Nguyễn
Thị Trốn, Trương Công Bảo).
- Xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS) phục vụ cho công tác quản
lý và quy hoạch đô thị thành phố Cần Thơ (CTGIS). (Nguyễn Tấn Dược, Lê
Đức Toàn, Nguyễn Hiếu Trung).
- Xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để hỗ trợ công tác tôn giáo
tỉnh Cần Thơ (TGCTGIS). (Trần Hữu Hợp, Nguyễn Minh Thương, Nguyễn
Hiếu Trung, Lê Đức Toàn).
- Xây dựng hệ thống thông tin địa lý (GIS) quản lý tổng hợp tài nguyên

nước đồng bằng sông Cửu Long. (Nguyễn Hiếu Trung ).
2.1.4. Tính chất, thành phần, chức năng của GIS
2.1.4.1. Tính chất
- Xử lý đồng thời dữ liệu không gian và dữ liệu phi không gian (thuộc tính).
Đây chính là tính chất tạo ra sự khác biệt lớn giữa GIS và các hệ thống khác.
- Thể hiện mối quan hệ không gian giữa các vật thể (topology). Mối
quan hệ này được thể hiện qua 3 tính chất sau:
• Tính liên tục: Thể hiện các cung đường trên bản đồ đều có điểm xuất
phát và điểm kết thúc.
• Tính tạo vùng: Thể hiện 1 đối tượng trên bản đồ là một tập hợp của
một loạt các đường thẳng tạo thành.
• Tính tiếp giáp: Thể hiện mối quan hệ giữa một đối tượng trên bản đồ
với các đối tượng kề cận. [12]
2.1.4.2. Thành phần
GIS thường có 5 phần chính như sau: Phần cứng, phần mềm, dữ liệu,
con người, phương pháp.

9


Hình 2.1. Thành phần của GIS
• Phần cứng (Hardware): GIS đòi hỏi các thiết bị ngoại vi đặc biệt
như bàn số hóa, máy vẽ, máy quét ảnh để vào/ra dữ liệu. Các thiết bị này có
thể được nối với nhau thông qua thiết bị truyền tin hay mạng cục bộ.
• Phần mềm (Software): Có 5 nhóm chức năng là nhập và thẩm
định số liệu, lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu tạo ra sản phẩm, chuyển đổi số
liệu, tác động tới người sử dụng. Một số phần mềm ứng dụng trong GIS như:
Arc/info. Arcview, Mapinfo, Ilwis, AcrGis…
Một hệ thống GIS bao gồm nhiều môdun phần mềm (hình 2.2). Khả
năng lưu trữ, quản lý dữ liệu không gian bằng hệ quản trị cơ sở dữ liệu địa lý

là khía cạnh quan trọng nhất của GIS. Các môdun khác là công cụ phân tích
dữ liệu, làm báo cáo và truyền tin.
Hình 2.2. Phần mềm của GIS
10
Giao
diện
người
dùng
Phân
tích
không
gian
Thu thập
CSDL
Chuyển
đổi dữ
liệu
Hiển
thị, làm
báo cáo
Quản trị
CSDL địa
lý
• Dữ liệu (data): Dữ liệu có thể được nhập từ nhiều nguồn khác
nhau: số liệu tính toán thống kê, báo cáo, các quan trắc thực địa, ảnh vệ tinh,
ảnh máy bay và bản đồ giấy. Kỷ thuật hiện đại về viễn thám và hệ thống
thông tin địa lý có khả năng cung cấp thông tin không gian bao gồm: thuộc
tính địa lý, khuôn dạng dữ liệu, tỷ lệ bản đồ và các số liệu đo đạc. Việc tích
hợp các tư liệu địa lý từ nhiều nguồn khác nhau là đặc điểm cơ bản của một
phần mềm GIS.

• Con người (people): Hệ thống thông tin địa lý cần những người
có kỷ năng để điều khiển và quản lý hệ thống, những người này phải có
những hiểu biết về nguyên lý, khái niệm và những lĩnh vực ứng dụng của
GIS. Những yêu cầu cơ bản về người điều hành bao gồm các vấn đề sau:
+ Việc đào tạo cơ bản về địa lý cung cấp các khả năng khai thác các
đặc điểm không gian và các quá trình không gian, đồng thời phát hiện được
mối quan hệ không gian giữa các hợp phần.
+ Bản đồ học cung cấp các hiểu biết về thiết kế bản đồ, lập bản đồ (ví
dụ: lưới chiếu bản đồ, hệ thống tọa độ, các mẫu ký tự trên bản đồ và các kỷ
thuật in ấn).
+ Khoa học về máy tính và thông tin cung cấp các kiến thức cơ bản về
phần cứng máy tính và vận hành thông thạo các chương trình liên kết phần cứng.
+ Có kinh nghiệm trong việc sử dụng các phần mềm hệ thống thông
tin địa lý. Việc đào tạo các phần mềm chủ yếu thường tập trung vào việc xử
lý hệ thống thông tin địa lý, lập trình cơ bản, quản lý cơ sở dữ liệu và một số
công việc khác có liên quan đến tích hợp thông tin.
+ Có hiểu biết nhuần nhuyễn về dữ liệu: hiểu biết về nguồn dữ liệu,
nội dung và độ chính xác của dữ liệu, tỷ lệ bản đồ nguyên thủy và các số liệu
đo đạc của tập dữ liệu, cấu trúc dữ liệu.
+ Có khả năng phân tích không gian: yêu cầu được đào tạo về công
tác xử lý thống kê và xử lý định tính trong địa lý, việc đào tạo cho người xử lý
có thể lựa chọn phương pháp tốt nhất để phân tích và áp dụng nhằm đưa ra
kết quả tốt nhất.
+ Phương pháp (Methods): Sự thành công trong các thao tác với GIS
phụ thuộc rất nhiều vào việc hoạch định phương pháp tiến hành công việc (đề
cương chi tiết cho một dự án).
11
2.1.4.3. Chức năng
• Thu thập dữ liệu.
• Xữ lý sơ bộ dữ liệu.

• Lưu trữ và truy nhập dữ liệu.
• Tìm kiếm và phân tích không gian.
• Hiển thị đồ họa và tương tác.
Sức mạnh của các chức năng của hệ thống GIS khác nhau là khác nhau.
Kỷ thuật xây dựng các chức năng trên cũng rất khác nhau.
Mối quan hệ giữa các nhóm chức năng và cách biểu diễn thông tin khác
nhau của GIS được thể hiện qua sơ đồ sau:
Hình2.3. Các nhóm chức năng trong GIS [8]
12
Hiện tượng Tài liệu và bản
Quan sát Đồ giấy
Thu thập
dữ liệu
Dữ liệu thô
CSDL
Lưu trử
và khai
thác
Xử lý sơ
bộ dữ
liệu
Thiết bị
đồ họa
Hiển
thị&
tương tác
Dữ liệu có
cấu trúc
Tìm
kiến&

phân tích
Diễn giải
2.1.5. Hệ cơ sở dữ liệu của GIS
Hệ quản trị cơ sở dữ liệu là hệ thống quản lý, lưu trữ, bảo trì toàn bộ cơ
sở dữ liệu. Hệ quản trị cơ sở dữ liệu cũng cung cấp các công cụ cho phép
người dùng hỏi đáp, tra cứu và tác động vào cơ sở dữ liệu. Cơ sở dữ liệu cho
một hệ thống GIS bao gồm hai cơ sở dữ liệu thành phần chính là:
 Cơ sở dữ liệu không gian
 Cơ sở dữ liệu thuộc tính (phi không gian)
2.1.5.1. Dữ liệu không gian
Dữ liệu không gian có hai dạng cấu trúc. Đó là dạng raster và dạng vector
a. Cấu trúc raster:
Có thể hiểu đơn giản là một “ảnh” chứa các thông tin về một chuyên đề.
Mô phỏng bề mặt trái đất và các đối tượng trên đó bằng một lưới (đều
hoặc không đều) gồm các hàng và cột. Những phần tử nhỏ này gọi là những
pixel hay cell. Giá trị của pixel là thuộc tính của đối tượng. Kích thước pixel
càng nhỏ thì đối tượng càng được mô tả chính xác. Một mặt phẳng chứa đầy
các pixel tạo thành raster. Cấu trúc này thường được áp dụng để mô tả các đối
tượng, hiện tượng phân bố liên tục trong không gian, dùng để lưu giữ thông
tin dạng ảnh (ảnh mặt đất, hàng không, vũ trụ ). Một số dạng mô hình biểu
diễn bề mặt như DEM (Digital Elevetion Mode), DTM (Digital Terrain Model),
TIN (Triangulated Irregular Network) trong CSDL cũng thuộc dạng raster.
Ưu điểm của cấu trúc dữ liệu dạng raster là dễ thực hiện các chức năng
xử lý và phân tích. Tốc độ tính toán nhanh, thực hiện các phép toán bản đồ dễ
dàng. Dễ dàng liên kết với dữ liệu viễn thám. Cấu trúc raster có nhược điểm
là kém chính xác về vị trí không gian của đối tượng. Khi độ phân giải càng
thấp (kích thước pixel lớn) thì sự sai lệch này càng tăng
b. Cấu trúc vector:
Cấu trúc vector mô tả vị trí và phạm vi của các đối tượng không gian
bằng tọa độ cùng các kết hợp hình học gồm nút, cạnh, mặt và quan hệ giữa

chúng. Về mặt hình học, các đối tượng được phân biệt thành 3 dạng: đối
tượng dạng điểm (point), đối tượng dạng đường (line) và đối tượng dạng vùng
(region hay polygon). Điểm được xác định bằng một cặp tọa độ X, Y. Đường
là một chuỗi các cặp tọa độ X, Y liên tục. Vùng là khoảng không gian được
13
giới hạn bởi một tập hợp các cặp tọa độ X, Y trong đó điểm đầu và điểm cuối
trùng nhau. Với đối tượng vùng, cấu trúc vector phản ảnh đường bao.
Cấu trúc vector có ưu điểm là vị trí của các đối tượng được định vị chính
xác (nhất là các đối tượng điểm, đường và đường bao). Cấu trúc này giúp cho
người sử dụng dễ dàng biên tập bản đồ, chỉnh sửa, in ấn. Tuy nhiên cấu trúc
này có nhược điểm là phức tạp khi thực hiện các phép chồng xếp bản đồ.
2.1.5.2. Dữ liệu thuộc tính
Dữ liệu thuộc tính dùng để mô tả đặc điểm của đối tượng. Dữ liệu
thuộc tính có thể là định tính - mô tả chất lượng (Qualitative) hay là định
lượng (Quantative). Về nguyên tắc, số lượng các thuộc tính của một đối
tượng là không có giới hạn. Để quản lý dữ liệu thuộc tính của các đối tượng
địa lý trong CSDL, GIS đã sử dụng phương pháp gán các giá trị thuộc tính
cho các đối tượng thông qua các bảng số liệu. Mỗi bản ghi (Record) đặc trưng
cho một đối tượng địa lý, mỗi cột của bảng tương ứng với một kiểu thuộc tính
của đối tượng đó.
Các dữ liệu trong GIS thường rất lớn và lưu trữ ở các dạng file khác
nhau nên tương đối phức tạp. Do vậy để quản lý, người ta phải xây dựng các
cấu trúc chặt chẽ cho các CSDL. Có các cấu trúc cơ bản sau:
a. Cấu trúc phân nhánh (Hierarchical Data Structure):
Cấu trúc này thường sử dụng cho các dữ liệu được phân cấp theo quan
hệ mẹ-con hoặc 1->nhiều. Cấu trúc này rất thuận lợi cho việc truy cập theo
khóa nhưng nếu muốn tìm kiếm theo hệ thống thì tương đối khó khăn. Hệ rất
dễ dàng được mở rộng bằng cách thêm nhánh nhưng rất khó sửa đổi toàn bộ
cấu trúc hệ. Một bất cập khác của cấu trúc dữ liệu kiểu này là phải duy trì các
file chỉ số lớn (Index) và những giá trị thuộc tính phải lặp đi lặp lại ở các cấp.

Điều này làm dư thừa dữ liệu, tăng chi phí lưu trữ và thời gian truy cập.
b. Cấu trúc mạng (Network System):
Cấu trúc này thường hay sử dụng cho các dữ liệu địa lý có nhiều thuộc
tính và mỗi thuộc tính thì lại liên kết với nhiều đối tượng. Cấu trúc này rất
tiện lợi khi thể hiện các mối quan hệ nhiều <-> nhiều. Cấu trúc này giúp cho
việc tìm kiếm thông tin tương đối mềm dẻo, nhanh chóng, tránh dữ liệu thừa.
14
Tuy nhiên, đây là một hệ cấu trúc phức tạp, tương đối khó thiết kế. Cần
phải xác định rõ các mối quan hệ để tránh nhầm lẫn.
c. Cấu trúc quan hệ (Relation Structure):
Dữ liệu được lưu trữ trong các bản tin (Record) gọi là bộ (Tuple) - đó là
tập hợp các thông tin của một đối tượng theo một khuôn mẫu quy định trước.
Các bộ tập hợp thành một bảng hai chiều gọi là một quan hệ. Như vậy, mỗi
cột trong quan hệ thể hiện một thuộc tính. Mỗi một record có một mã index
để nhận dạng và như vậy có thể liên kết qua các bảng quan hệ với nhau (thông
qua mã này).
Cấu trúc quan hệ có thể tìm kiếm truy cập đối tượng nhanh chóng và
linh động bằng nhiều khóa khác nhau. Có thể tổ chức, bổ sung dữ liệu tương
đối dễ dàng vì đây là những dạng bảng đơn giản. Số lượng kiên kết không bị
hạn chế và không gây nhầm lẫn như trong quan hệ mạng. Do vậy, không cần
lưu trữ dư thừa. Tuy nhiên, chính vì không có con trỏ nên việc thao tác tuần
tự trên các file để tìm kiếm, truy cập sẽ mất nhiều thời gian.
Là các thông tin giải thích cho các hiện tượng địa lý, gắn liền với hiện
tượng địa lý. Các thông tin này được lưu trữ dữ liệu thông thường. Vấn đề đặt
ra là phải tìm mối quan hệ giữa thông tin địa lý và thông tin thuộc tính. Từ
thông tin ta có thể tìm ra được các thông tin kia trong cơ sở dữ liệu.
2.1.6. Lợi ích và hạn chế của việc sử dụng kỷ thuật GIS
2.1.6.1. Lợi ích
Kỷ thuật GIS là một công nghệ ứng dụng các tiến bộ của khoa học máy
tính (Computer Based Technology) do đó việc sử dụng GIS trong các mục

tiêu nghiên cứu so với các phương tiện cổ điển có thể mang lại những hiệu
quả cao do:
- Là cách tiết kiệm chi phí và thời gian nhất trong việc lưu trữ số liệu.
- Có thể thu thập số liệu với số lượng lớn.
- Số liệu lưu trữ có thể được cập nhật hoá một cách dể dàng.
- Chất lượng số liệu được quản lý, xử lý và hiệu chỉnh tốt.
- Dể dàng truy cập, phân tích số liệu từ nhiều nguồn và nhiều loại khác nhau.
- Tổng hợp một lần được nhiều loại số liệu khác nhau để phân tích và tạo
ra nhanh chóng một lớp số liệu tổng hợp mới. [16]
15
2.1.6.2. Hạn chế
Tuy nhiên, có những trở ngại xuất hiện trong quá trình sử dụng kỷ thuật
GIS, những trở ngại này đặc biệt quan trọng là cần được cân nhắc thận trọng trong
quá trình phát triển GIS tại các nước kém và đang phát triển như VN, đó là:
- Chi phí và những vấn đề kỹ thuật đòi hỏi trong việc chuẩn bị lại các số
liệu thô hiện có, nhằm có thể chuyển từ bản đồ dạng giấy truyền thống sang
dạng kỷ thuật số trên máy tính (thông qua việc số hoá, quét ảnh )
- Đòi hỏi nhiều kiến thức của các kỷ thuật cơ bản về máy tính, và yêu
cầu lớn về nguồn tài chính ban đầu.
- Chi phí của việc mua sắm và lắp đặt thiết bị và phần mềm GIS khá cao.
- Trong một số lĩnh vực ứng dụng, hiệu quả tài chính thu lại thấp.
Đặc biệt trong nông nghiệp, GIS có 3 điểm thuận lợi chính khi được so
sánh với cách quản lý bản đồ bằng tay trước đây:
- Chúng là một công cụ khá mạnh trong việc lưu trữ và diễn đạt các số
liệu đặc biệt là các bản đồ.
- Chúng có thể cho ra những kết quả dưới những dạng khác nhau như các
bản đồ, biểu bản, và các biểu đồ thống kê
- Chúng là một công cụ đắc lực cho các nhà khoa học đặc biệt về lĩnh
vực nghiên cứu hệ thống canh tác, đánh giá đất đai, khả năng thích nghi của
các kiểu sử dụng đất, quản lý và xử lý các bản đồ giải thửa trong quản lý đất

đai, nó giúp cho các nhà làm khoa học có khả năng phân tích các nguyên
nhân và những ảnh hưởng và kiểm chứng những biến đổi trong hệ thống sinh
thái cũng như khả năng thích ứng của việc thay đổi một chính sách đối với
người dân. [16]
2.1.7. Giới thiệu phần mềm Mapinfo và các chức năng của nó
2.1.7.1. Giới thiệu giao diện
Hiện nay, phần mềm Mapinfo là một công cụ hữu hiệu để tạo ra và
quản lý cơ sở dữ liệu vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Mapinfo có thể được
sử dụng để xây dựng một hệ thống thông tin địa lý phục vụ cho mục đích
nghiên cứu khoa học và sản xuất của các tổ chức kinh tế, xã hội, của các
ngành và địa phương. Ngoài ra, nó còn là một phần mềm tương đối gọn nhẹ,
16
giao diện đơn giản và dễ sử dụng. Vì vậy, nó được sử dụng rất phổ biến ở
nhiều nước hiện nay.
Khởi động phần mềm Mapinfo trực tiếp từ biểu tượng trên nút
Start\Program\Mapinfo hoặc trên màn hình Desktop hoặc từ dòng lệnh
Run… Một lúc sau, trên màn hình xuất hiện biểu tượng của phần mềm và
tiếp là hộp thoại Quick Start.
Hộp thoại này có các chức năng sau:
Hình 2.4. Hộp thoại Quick Start
- Restore previous Session (khôi phục lại tình trạng trước đó). Nếu
chọn chức năng này rồi ấn OK thì màn hình sẽ hiển thị toàn bộ nguyên trạng
thông tin mà ta đã thực hiện trước khi thoát khỏi Mapinfo.
- Open last used workspace (mở trang làm việc đã sử dụng lần cuối).
Nếu chọn chức năng này ấn OK thì màn hình sẻ hiển thị lại trang làm việc đã
sử dụng lần cuối cùng (lần gần nhất) trước khi thoát khỏi Mapinfo.
- Open a workspace (mở trang làm việc đã có). Nếu chọn chức năng
này và ấn OK thì màn hình sẽ hiện ra hộp thoại mở file của môi trường
windows, thự hiện chọn tên của trang làm việc và chọn nút open để mở trang
làm việc đã chọn.

- Open a table (mở một bảng thông tin đã có). Nếu chọn chức năng
này và ấn OK thì màn hình sẽ hiện ra hộp thoại mở file của môi trường
windows, khi đó thực hiện chọn tên của table và ấn nút open để mở.
Nếu chọn chức năng thứ 4 và mở table thua_đat 40 màn hình chính của
chương trình Mapinfo có chứa table thua_đat 40.
17
Hình 2.5.Cửa sổ làm việc của Mapinfo
2.1.7.2. Tổ chức thông tin trong bản đồ Mapinfo
a. Tổ chức thông tin theo các tập tin
Các lớp dữ liệu trong Mapinfo được tổ chức theo từng bảng (table),
mổi một table là một tập hợp các file về dữ liệu không gian hoặc dữ liệu phi
không gian chứa các bảng ghi mã hệ thống tạo ra. Chỉ có thể truy cập vào
chức năng của phần mềm Mapinfo khi đã mở ít nhất một table. Cơ cấu các tổ
chức thông tin của các table được tổ chức theo các file có phần mở rộng sau:
• TAB: Chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu, file này ở dạng văn
bản và nó mô tả khuôn dạng table.
• DAT: Chứa các thông tin nguyên thủy, phần mở rộng của các file này
có thể là wks,dbf, xls nếu làm việc với các thông tin nguyên thủy là những số
liệu từ lotus 1-2-3, dBase/foxBase và Excel.
• Map: Chứa các thông tin mô tả bản đồ.
• ID: Chứa các thông tin về sự liên kết giữa các đối tượng với nhau.
• IND: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng. Tập tin này chỉ có khi
trong cấu trúc của table đã có ít nhất một trường (Field) dữ liệu được chọn
làm chỉ số hóa (index). Thông qua file này, ta có thể thực hiện tìm kiếm thông
tin qua một chỉ tiêu cho trước bằng chức năng file trên thanh Menu map.
• WOR: File quản lý chung (lưu trữ tổng hợp các table hoặc các cửa sổ
thông tin khác nhau của Map). Đây là phần mở rộng ngầm định khi muốn tổ
chức quản lý và lưu trữ tổng hợp các table hoặc các cửa sổ thông tin khác
18
nhau vào chung một tập tin và các mối tương quan giữa các đối tượng đó phải

được bảo tồn như khi tạo lập. [7]
b. Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng
Các thông tin bản đồ được tổ chức thành lớp đối tượng. Mổi lớp chỉ
chứa những thông tin về một khía cạnh nào đó của bản đồ tổng thể. Sự chồng
xếp các lớp thông tin lên nhau tạo nên bản đồ trong máy tính.
Để tiện quản lý, người dùng phải tự phân loại các thông tin trên bản đồ
thành lớp sao cho mổi lớp thể hiện những đối tượng thuần nhất về các đối
tượng địa lý hay phi địa lý, phục vụ một mục đích nhất định của hệ thống.
Chức năng phân lớp này sẻ cho kết quả là từng khối thông tin độc lập, dễ
dàng quản lý, thêm bớt để tổ chức thành bản đồ.
Trong Mapinfo, mỗi Table có thể coi là một lớp đối tượng (Layer). Các
lớp đối tượng này là các lớp đối tượng chính trên bản đồ:
- Đối tượng vùng (Rigion): thể hiện các đối tượng khép kín hình học và
bao phủ một vùng diện tích nhất định.
- Đối tượng đường (Line): thể hiện các đối tượng không khép kín vì
chạy dài theo một khoảng cách nhất định.
- Đối tượng điểm (Point): thể hiện vị trí cụ thể của các đối tượng địa lý
độc lập, trụ sở UBND, trạm điện
- Đối tượng chữ (Text): thể hiện các đối tượng không mang tính địa lý
của bản đồ như nhãn, tiêu đề, ghi chú [7 ]
2.1.7.3. Khả năng trao đổi dữ liệu với các phần mềm khác
Phần mềm Mapinfo có thể trao đổi dữ liệu với các phần mềm khác như
Autocad, Foxpro, Excel, Microstation, Arcview (chỉ đúng với trường hợp
mapinfo version 5.0 trở lên), Arc/info hoặc ở dạng MIF để có thể xử lý các
thông tin bằng các phần mềm đó hoặc xử lý trực tiếp qua các trình soạn thảo
văn bản thích hợp. [ 7 ]
Các dữ liệu mà Mapinfo có thể xuất ra là:
- MIF: Dạng dữ liệu trao đổi của Mapinfo. Dữ liệu được chuyển
thành dạng văn bản, có thể xữ lý thông qua lập trình hoặc trực tiếp soạn
thảo văn bản đó.

19
- DXF: Dạng dữ liệu trao đổi với AutoCAD. File dữ liệu dạng này có
thể sử dụng AutoCAD để xử lý.
- ASCII: Dạng dữ liệu thuần văn bản, có thể xử lý bằng các chương
trình ứng dụng hoặc trực tiếp.
- DBF: Dạng dữ liệu dùng cho các hệ quản trị cơ sở dữ liệu như Foxpro
(có thể dùng Excel để xử lý).
- SHP: Đây là dạng dữ liệu trao đổi với phần mềm Arcview. [ 7 ]
2.1.7.4. Các chức năng của phần mềm Mapinfo
- Xây dựng các loại bản đồ và khởi tạo các thông tin thuộc tính liên
quan đến các đối tượng trên bản đồ.
- Cho phép người sử dụng quản lý đồng thời cả dữ liệu không gian và
dữ liệu phi không gian.
- Cung cấp các công cụ tìm kiếm đối tượng theo yêu cầu của người sử dụng
thông qua SQL (Structure Query language – ngôn ngữ truy vấn có cấu trúc)
- Biên tập bản đồ đẹp, theo đúng ký hiệu màu của quy phạm thành lập
bản đồ. [ 7 ]
2.2. CÔNG TÁC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TẦM QUAN TRỌNG
CỦA NÓ.
2.2.1. Thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Vốn đất đai của Nhà nước ta là hơn 33 triệu ha, các nhu cầu về đất đai
ngày càng nhiều nhưng khả năng của đất đai là hữu hạn. Để đáp ứng những
nhu cầu đó, Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại đất đai hợp lý và công
bằng. Vì vậy, các quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với
nhau của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia, phân
chia lại một cách hợp lý quỹ đất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá
nhân sử dụng đất. [11]
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước chính thức bỏ bao cấp về
đất khi giao đất để đáp ứng nhu cầu để ở, xây dựng công trình hoặc kinh

doanh thu lợi từ việc kinh doanh nhà đất đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân. Vì vậy, một trong những nghĩa vụ cơ bản của chủ thể sử dụng
đất là phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp Luật Đất đai. [11]
20
2.2.2. Cơ sở lý luận thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
2.2.2.1. Chế độ sở hữu toàn dân
Từ khi nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời, ngày
02/09/1945, nước chúng ta đi theo con đường xã hội chủ nghĩa, theo con
đường chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, theo đó đất đai là
một tài sản quốc gia mang tính sở hữu toàn dân. Sau khi thống nhất đất nước,
bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, tại điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại điều 17 cũng quy định đất đai thuộc
sở hữu toàn dân. [11]
Hiến pháp mang tính đường lối và để cụ thể hoá Nhà nước ta đã ban
hành Luật Đất đai năm 1988. Ngay chương 1, Luật đã quy định chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Trong đó, Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu tuyệt
đối và duy nhất đối với đất đai và có 3 quyền năng là chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt. Chương 2, Luật Đất đai năm 1988 cũng quy định cụ thể 7 nội dung
quản lý nhà nước đối với đất đai.
Luật Đất đai 1993 - Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/7/1993, ngay
tại điều 1 cũng ghi rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu của Nhà
nước đối với đất đai được thể hiện qua quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt. Tại điều 13 của Luật cũng quy định rõ 7 nội dung quản lý
nhà nước về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Tuy nhiên, Luật năm 2003 đã khẳng định và xác định rõ ràng vai trò của Nhà
nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thực hiện
việc thống nhất quản lý đất đai. Trước đây, các quyền của Nhà nước xuất phát từ
việc thống nhất quản lý đất đai thì nay theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất
đai năm 2003, quyền của Nhà nước xuất phát từ vai trò của người đại diện chủ

sở hữu toàn dân về đất đai. Trong Điều 5 này, Luật cũng quy định rõ quyền định
đoạt đối với đất đai; quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai và quyền trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
đai. Trong đó cũng thấy tiền sử dụng đất là một trong các nguồn lợi từ đất mà
Nhà nước phải điều tiết. Luật 2003 cũng quy định rõ ràng 13 nội dung quản lý
nhà nước về đất đai tại điều 6 và cụ thể hoá tại chương II và chương VI. [11]
21
2.2.2.2. Thị trường đất đai sơ cấp giữa Nhà nước và người dân
Như chúng ta đã biết, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, chúng ta không thể tồn tại mãi một hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền, tạo nên sự bất bình đẳng giữa những người được
Nhà nước giao đất và tất yếu sẽ dẫn đến sử dụng đất lãng phí và kém hiệu quả.
Từ sau khi Nhà nước có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu, bao cấp, chuyển
sang cơ chế thị trường, cơ chế hàng hóa thì quyền sử dụng đất được xem như
có giá. Mặt khác, Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai sơ cấp chính là thị trường giữa một bên
giao dịch là Nhà nước và một bên là người sử dụng đất. [15]
Hình 2.6. Thị trường sơ cấp về đất đai [15]
Nhà nước khi thực hiện các quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đều được thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước
bạ Trong đó thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền
sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không
thu tiền sang đất được giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê
đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền, khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và khi
xây dựng khu kinh tế và khu công nghệ cao. [15]
Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức… khi tham gia thị
22

NHÀ NƯỚC
Giao đất
không
thu tiền
Giao đất
có thu
tiền
Cho
thuê đất
Thu
hồi đất
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
trường cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của mình. [15].
2.2.2.3. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong
kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa xã hội.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những
người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra .
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa
vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Địa
tô tư bản chủ nghĩa phản ánh mối quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt

đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở
kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [9]
ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt
của nông nghiệp, lâm nghiệp và là tài nguyên quý giá của quốc gia. Nhà nước
chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài hay có thời hạn cho người sử dụng đất
dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không
còn nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn
phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế đất như là một loại địa tô. [15]
2.2.3. Quy định về thu tiền sử dụng đất của Việt Nam trong những năm qua
2.2.3.1. Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001
Ngay sau khi xóa bỏ bao cấp về đất đai, Luật Đất đai năm 1993 đã có
những quy định về thu tiền sử dụng đất.
23
Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 1993 có quy định: “Tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền sử
dụng đất; nếu được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì phải
trả tiền sử dụng đất, trừ các trường hợp được miễn, giảm theo quy định của
Chính phủ.” Nhưng ở đây nêu khá chung chung rằng sử dụng vào mục đích
khác thì phải trả tiền. Như vậy, trong các trường hợp sử dụng đất vào mục
đích an ninh, quốc phòng thì sao? [11]
Trong Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, Điều 22 Luật Đất
đai 1993 được sửa đổi, bổ sung các trường hợp cụ thể không thu tiền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất.
Luật cũng bổ sung thêm Điều 22a với các trường hợp cụ thể có thu tiền
sử dụng đất khi Nhà nước giao đất.
Còn Điều 22c bổ sung các trường hợp cụ thể được Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc
tiền thuê đất.
Kèm theo từng văn bản Luật là các Nghị định, Thông tư hướng dẫn
thực hiện về việc thu tiền sử dụng đất. Đó là:
- Nghị định của Chính phủ số 89-CP (17/08/1994) về việc thu tiền sử
dụng đất và lệ phí địa chính. Kèm theo đó là Thông tư của Bộ Tài chính số
02/TC-TCT (4-1-1995) hướng dẫn thực hiện Nghị định 89/CP (17/08/1994).
- Nghị định của chính phủ Số 44/CP (03/08/1996) về việc bổ sung Điều 1
của Nghị định 89/CP (17/08/1994).
- Nghị định của chính phủ số 38/2000/NĐ-CP (23/08/2000) về thu tiền sử
dụng đất. Kèm theo đó là Thông tư của Bộ Tài chính số 115/2000/TT-BTC
(11/12/2000) hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP (23/08/2000). [11]
24
2.2.3.2. Luật Đất đai năm 2003
Kế thừa và phát triển Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi,
bổ sung, điểm a khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2003 cũng nói rõ: Nhà nước thực
hiện quyền điều tiết về đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai trong
đó có thu tiền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cụ thể hơn các
trường hợp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, miễn giảm tiền sử dụng đất và các trường hợp thu tiền sử dụng đất khác.
Tại Điều 33, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Tại Điều 34, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Tại Điều 36, Luật Đất đai 2003 quy định các trường hợp khi chuyển mục
đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Điều 50 Luật Đất đai 2003 quy định khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất với các
trường hợp cụ thể được quy định trong điều này cũng sẽ phải nộp tiền sử dụng đất
hay thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Điều 60 Luật Đất đai 2003 cũng quy định cụ thể các trường hợp người
sử dụng đất mà Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được miễn, giảm
tiền sử dụng đất.
Luật cũng quy định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với các đối tượng sử
dụng đất: tổ chức sử dụng đất trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng
đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bên cạnh đó là
quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, như là hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hàng
năm. Trong Luật Đất đai 2003 cũng có điểm mới là những người Việt Nam ở
nước ngoài có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất khi họ đầu tư vào Việt
Nam. Việc cho phép người sử dụng đất có nhiều quyền lựa chọn hình thức sử
dụng đất chính là một điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2003. Qua đó, người
sử dụng đất tìm hiểu, lựa chọn cách thức thích hợp nhất với khả năng đầu tư sản
xuất kinh doanh trong sự cân nhắc về khả năng tài chính và tiếp cận quyền của
25