Lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị.doc (2).DOC

Lời nói đầu
Ngày nay,khi xã hội ngày càng phát triển,đời sống nhân dân ngày càng
được cải thiện và nâng cao,các nhu cầu về sinh hoạt như ăn mặc ở ngày càng
lớn.trong đó nhu cầu về nhà ở chiếm một tỉ lệ khơng nhỏ,hình thành những
khu nhà ở dân cư như nhà chung cư,nhà ở tập thể,các khu đô thị…sau đây em
sẽ đi sâu nghiên cứu về lập và quản lý chi phí dự án xâu dựng trong cac khu
đơ thị.Như ta đã biết,ngay nay xuất hiện rất nhiều các khu đô thị.sự xuất hiện
các khu đô thị giải quyết được rất nhiều vấn đề nhà ở cho dân cư.do các khu
đơ thị thường có quy m« rất lớn,địi hỏi một kế hoạch chỈt chẽ khi nhà đầu tư
có ý định đầu tư xây dựng khu đơ thị.trong đó vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm
nhất đó là lập chi phí dự án xây dựng,do chi phí xây dựng các khi đô thị rất
lớn,thời gian thực hiện xây dựng lâu dài,việc chu chuyển vốn như thế nào cho
phù hợp và phân bổ chi phí một cách hợp lý tránh tình trạng lãng phí,thất
thốt trong q trình đầu tư xây dựng.để tránh được những hiện tượng bất lợi
xảy ra với các dự án,tránh được những tổn thất gây ra cho doanh nghiệp ,nhà
nước và nhân dân.vi thế em chọn đề tài nghiên cứu về: "Lập và quản lý chi
phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị”
Đề tài của em hướng đến các chủ doanh nghiệp,nhà đầu tư trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản,các nhà quản lý và tất cả nhưng ai làm công tác lien
quan đến quẩn lý trong xây dựng,các nhà thầu xây dựng…
Trong quá trình làm đề án,em không tránh khỏi những thiếu sót,số liệu,tài
liệu thu thập còn hạn chế.mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô.em
xin chân thành cảm ơn thầy giáo TH.S NGUYỄN TRỌNG HƯNG đã
hướng dẫn và giúp em hoàn thành đề án này.

1


Mục lục:
Chương I.Cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây
dựng khu đơ thị:

I .§ầu tư và dự án đầu tư
1. §ầu tư
2. Dự án đầu tư
3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
a, Khái niệm khu đô thị
b, Đặc điểm của dự án xây dựng khu đô thị
II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị
1. Khái niệm
2. Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
2.1. Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình
a,nội dung
b,phương pháp lập
2.2. Xác định tổng dự tốn xây dựng cơng trình
a,giá trị dự toán xây lắp:GXL
b,giá trị dự toán mua sắm thiết bị:GTB
c,dự tốn các chi phí khác
d,dự tốn chi phí dự phịng
2.3. Dự tốn xây dựng cơng trình
a, khái niệm
b,chi phí xây dựng
c,chi phí thiết bị
d,chi phí khác
e,chi phí dự phịng
III. Quản lý chi phí dự án đầu tư
1. Quản lý tổng mức đầu tư,tổng dự tốn,dự tốn cơng trình
1.1 Quản lý tổng mức đầu tư
1.2 Quản lý tổng dự toán,dự tốn cơng trình
1.3 Quản lý định mức dự tốn và đơn giá xây dựng
a,quản lý định mức dự toán
2

b,xác định đơn giá xây dựng
1.4. Quản lý thanh toán chi phí đầu tư xây dựng cơng trình
a,tạm ứng
b,thanh tốn
IV. Ứng dụng
Chương II. Thực trạng qua một số ví dụ về lập và quản lý chi phí xây
dựng khu đơ thị
I. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đơ thị trung hịa nhân
chính
II. Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đơ thị mỹ đình
III. Ưu,nhược điểm của việc lập và quản lý chi phí xaay dựng từng dự án
IV. Thực trạng chung của việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đơ thị
V. Ngun nhân của thự trạng trên
Chương III. giải pháp hoàn thiện

3


NéI DUNG
CHƯƠNG I:cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí xây
dựng trong các khu đơ thị
I. Đầu tư và dự án đầu tư
1. Đầu tư:
Khái niệm:đầu tư là quá trình bỏ vốn vào để thực hiện hoạt động sản
xuất kinh doanh nhằn thu lợi nhuận và tạo ra lợi ích nhất định
2. Dự án đầu tư:
-Khái niệm:dự án đàu ư l à tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được
bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để

tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện
những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Các loại dự án đấu tư xây dựng cơng trình:
+dự án đầu tư theo quy mơ và tính chất:là các dự án quan trọng quốc gia do
quốc hội thong qua chủ trương và cho phép đầu tư
+dự án đầu tư theo nguồn vốn đầu tư:
Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước
Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh
Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước
Dự án sử dụng vốn khác:bao gồm vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều
nguồn vốn
-Mỗi dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm các nguồn lực như:công ty
xây dựng được ủy quyền,các cửa hang cung ứng nguyên vật liệu.thiết bị máy
móc phục vụ cho xây dựng cơng trình
3. Dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị:Là các dự án có tổng số vốn đàu tư
thường từ 15-300 tỉ đồng và được xếp vào nhóm các dự án nhóm B theo quy
định của chính phủ về các loại dụ án đầu tư(nghị định số 16/2005/ND-CP
ngày mùng 7/2/05)số vốn trong các dự ¸n đầu tư xây dựng khu đô thị ở nước
4


ta thường là do nước ngoài đầu tư,hoặc sự kết hợp giữa các nhà đầu tư trong
nước và nước ngoài
a,Khái niệm khu đơ thị:Khu đơ thị trong đó bao gồm một tập thể dân cư,
được quy định theo một ranh giới nhất định.trong đó bao gồm các loại hình
bất động sản như:trung tâm thương mại,nhà hàng,khách sạn,trường học,bệnh
viện,khu nhà ở cho dân cư bao gồm:nhà biệt thự,nhà ở liền kề,nhà chung cư.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là tập hợp các đề xuất lien quan đến việc
bỏ vốn để xây dựng mới những công trình xây dựng bỏ vốn vào hoạt động
dịch vụ bất động sản nhằm mục đích phát triển,duy trì,nâng cao chất lượng

công trình trên địa bàn cụ thể trong khoảng một thời gian xác định.
Dự án đầu tư khu đơ thÞ là tởng thể các dự kiến và các nguồn lực và chi phí
cần thiÕt được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian,địa điểm xác
định để tạo ra những lợi ích thiết thực,cụ thể cho nhà đầu tư và xã hội.do tính
phức tạp của hoạt động đầu tư khu đô thị dẫn đến công tác chuẩn bị cho dự án
đầu tư khu đô thị phải nghiêm túc,khoa học theo một kế hoạch chặt chẽ,hợp lý
dẫn đến hoạt động đầu tư khu đô thị phải được đáp ứng trên cơ sở chuẩn bị và
thực hiện được hoàn hảo và thực thi các dự án đầu tư.
b, Đặc điểm của dự án khu đô thị:
-Tính lâu dài:thời gian tiến hàng dự án lâu dái do quá trình xây dựng hình
thành BDS lâu dài.
-Tính trình tự của dự án:trình tự thực hiện dự án diễn ra theo đúng trình tự
của quá trình xây dựng.
-Tính không xác định của dự án:dự án có thể không xác định được:trong
quá trình thực hiện dự án có thể có những rủi ro về chất lượng thi công,rủi ro
vế lao động…do sự phát sinh về chi phí xây dựng,do sự gia tăng của giá cả
các nguyên vật liệu trên thị trường,do sự thay đổi của thời tiết….nên thực
hiện dự án tất nhiên sẽ có sự thay đổi so với kế hoạch ban đầu.dự án có thể
hoàn thành trước thời gian có thể bị kéo dài thời hạn thi công.
Những sai phạm lầm nhẫn trong dự án chi phí xây dựng khu đô thị sẽ dẫn
đến hậu quả rất lớn nên việc lập và thực hiện dự án khu đô thị phải hết sức
cẩn thận,chặt chẽ, đảm bảo chắc chắn sự thành công của dự án rồi sau đó mới
thực hiện.
Những dự án khu đô thị thường là những dự án có giá trị lớn

5


II. Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
1. Khái niệm:

Chi phí đầu tư xây dựng công tình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng
hoặc sửa chữa,tái tạo,mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật công trình.
Do đặc điểm của quá trình sản xuất và đặc điểm của quá trình xây dựng nên
mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình có chi phí riêng được xác định theo đặc
điểm,tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của quá trình xây dựng.
Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua tổng mức đầu
tư,tổng dự toán,dự tonas công trình,giá thanh toán và quyết toán vốn đầu tư
khi kết thúc xây dụng.đưa công trình vào khai thác sử dụng.
2. Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị:
2.1. Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình
a,Nội dung:Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình là khái toán
chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm:
+Chi phí xây dựng:Chi phí xây dựng các công trình,hạng mục công trình của
dự án
Chi phí phá và tháo dỡ những vật kiến trúc cũ
Chi phí san lấp mặt băngdf xây dựng
Chi phí xây dựng công trình tạm,công trình phụ trợ phục vụ thi công
+Chi phí thiết bị:
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ,và chi phí đào tạo chuyển giao công
nghệ(nếu có)
Chi phí vận chuyển từ nơi mua đến công trình,chi phí lưu kho,lưu bãi,bảo
quản,bảo dưỡng tại kho bãi ở hiện trường,thuế và phí bảo hiểm thiết bị công
trình.
Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh
+ Chi phí đền bù và giải phóng mạt bằng,tái định cư:
Chi phí đền bù nhà cửa,vật kiến trúc,cây trồng trên đất…

6

Chi phí thưch hiện tái định cư có lien quan đến đền bù giải phóng mặt
bằng của dự án
Chi phí của ban đền bù giải phóng mỈt bằng
Chi phí sử dụng đất như chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng,chi phí
đầu tư hạ tầng kỹ thuật
+chi phí quản lý dự án và chi phí khác:
Chi phí quản lý chung của dự án
Chi phí tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng thuộc trách
nhiệm của chủ đầu tư
Chi phí thẩm định hoặc thẩm tra thiết kế,tổng dự toán,dự toán xây dựng
công trình
Chi phí lập hồ sơ mời dự thầu
Chi phí giám sất thi công xây dựng,giám sát khảo sát xây dựng và lắp đặt
thiết bị.
Chi phí kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây
dựng
Chi phí nghiệm thu quyết đoán và quy đổi vốn đầu tư.
Chi phí lập dự án.
Chi phí thi tuyển kiến trúc
Chi phí khảo sát,thiết kế xây dựng
Lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng thong qua hợp đồng tín dụng
và hiệp định vay vốn(sử dụng vốn ODA)
Vốn lưu động ban đầu cho sản xuất
Chi phí nguyên vật liệu,năng lượng,nhân lực
Chi phí bảo hiểm công trình.
Chi phí kiểm toán,thẩm tra,phê duyệt quyết toán,và một số chi phí khác.
+Chi phÝ dự phòng:Là khoản dự trù cho các khối lượng phát sinh,các yếu tố
trượt giá và những công việc chưa lường trướcd được trong quá trình thực
hiện dự án

7


b,Phương pháp lập:
Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở khối lượng chủ yếu công việc cần
thực hiện của dự án.ta có thể vận dụng phương pháp:căn cứ theo thiết kế cơ
sở của dự án
+Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu tứ thiết kế cơ sở,các
khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp
+Chi phí thiết bị được tính theo số lượng,chủng loại ,giá trị toàn bộ dây
chuyền công nghệ(nếu mua thiết bị đồng bộ)theo giá thị trương thời điểm ;lập
dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận
chuyển,bảo quản và lắp đặt những thiết bị này và chi phí đào tạo và chuyển
giao công nghệ
+Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo khối lượng phải đền
bù,tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá đền
bù tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình,chi phí thuê đất, thời
gian xât dựng công trình,chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
+Chi phí quản lý dự án và chi phí khác được tính theo các quy định hiện
hành,hoặc có thể ước lượng 10%-15% của tổng chi phí xây dựng và thiết
bị(đã nêu trên) và chưa bao gåm lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây
dựng đối với các dự án sản xuất kinh doanh.
+Chi phí dự phòng(được tính không vượt quá 15% tổng các chi phí trên)
2.2. Xác định tổng dự toán xây dựng công trình
a,Tổng dự toán xây dựng công trình(GTDT)bao gồm:
.Giá trị dự toán xây lắp của các hạng mục công trình:GXL
.Giá trị dự toán mua sắm thiết bị công nghệ cho công trình:GTB
.Dự toán chi phí khác cho toàn bộ quá trình đầu tư và xây dựng công
trình(GK)

.Dự toán các chi phí dự phòng
Công thức:GTDT=GXL+GTB+GK+GDP
*Giá trị dự toán xây lắp(GXl)
n

GXL= ∑ Gxli
i =1

GXDKDT=GB.thự+GC.Cư+GL.Kề+GCSHT
Trong đó:
8


G XL- Giá trị xây lắp hạng mục cơng trình, loại công tác, hoặc
kết cấu xây lắp thứ i
n- Số hạng mục cơng trình trong khu đơ thị. Trong n hạng
mục có hạng mục có thể tính theo giá chuẩn, có hạng mục có thể tính theo
đơn giá dự tốn tổng hợp hoặc chi phí đơn vị . Cụ thể là :
. Đối với những hạng mục cơng trình nhà ở, văn phòng, hội trường được xây
dựng theo thiết kế điển hình, hoặc thiết kế hợp lý kinh tế đã có trong bảng giá
chuẩn thì:
n

GXLi= ∑ Pi xS i
i =1

Trong đó:Pi - là mức giá chuẩn tính cho 1 đơn vị diện tích hay một đơn
vị sử dụng của hạng mục cơng trình thứ i có ghi trong bảng giá chuẩn
Si - diện tích, quy mơ sử dụng của hạng mục cơng trình
thứ i

.Đối với những cơng trình có thiết kế đặc biệt như:Quảng trường,vịi nước thì:
n

GXL= ∑ Qij xDGij
i =1

Trong đó:Qij-khối lượng cơng tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục cơng
trình i
ĐGij-đơn giá tổng hợp của loại cơng tác xây lắp thứ j
thuộc hạng mục cơng trình i

9


biu tng hp chi phớ xõy lp:
Tờn cụng trỡnh:
TT
1
2
3

ngày.tháng.năm

Tờn hng mục cơng trình
hạng mục
…………..
………….
Tổng

Người tính:……

Giá trị dự tốn
…………..
…………….
…………..
……………

Người kiểm tra:……..

Cơ quan lập TDT

*Giá trị dự toán mua sắm thiết bị cơng nghệ(GTB)
m

GTB= ∑ Qi.g i
i =1

Trong đó:Qi-khối lượng thiết bị cần mua loại i
m-số loại thiết bị cần mua
gi-giá 1 dơn vị tính của thiết bị i hoặc tính đến chân cơng
trình:
gi=gmi+Clti+Cdbi+Cgci
Trong đó:gmi-gía mua thiết bị tại nơi bán
Clti-chi phí lưu thơng tính cho 1 đơn vị tính có của thiết bị
i(bao gồm chi phí xếp dỡ,vận chuyển,che phủ,cầu phà….)
Cbdi-chi phí bảo quản,bảo dưỡng thiết bị i cho đến khi lắp
đặt lên bộ máy.
Cgci-chi phí gia cơng thêm chi tiét phụ kiện cho thiết bị i
theo yêu cầu.

Biểu tổng hợp mua sắm thiết bị:
10


Tên cơng trình:

Ngày…tháng…..năm…

Tên thiết bị

Chi phí
Chi phí
vận
bảo quản
chuyển

Giá mua
1 đơn Thành
vị
tiền

số
lượng

Chi phí
bảo
hiểm

thiết bị phải lắp
thiết bị khơng phải lắp

thiết bị phải gia cơng
thêm
tổng cộng
Người tính:…….

Người kiểm tốn

Cơ quan lập TDT

*Dự tốn các chi phí khác:(GK)
k

GK= ∑ Ni +
i =1

h

∑ Mj
j =1

Trong đó:k-số loại chi phí khác thuộc nhóm tính theo định mức tỉ lệ
hoặc bảng giá
Ni-chi phí khác thứ i thuộc nhóm tính theo đinh mức tỉ lệ
hoặc bảng giá
h-số loại chi phí khácthuộc nhóm tính bằng các lập dự
tốn chi tiết
Mj-chi phí khác thứ thuộc nhóm chi phí bằng c¸ch lập dự
tốn chi tiết bảng tổng hợp chi phí khác:

Tên cơng trình………

Ngày….tháng…năm…

11

tổng
giá
trị


TT Các khoản mục chi phí khác
Giá trị
1
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
-………….
-………….
-……………
2
Giai đoạn thực hiện đầu tư
-………….
-………………..
-……………
3
Giai đoạn kết thúc xây dựng,
đưa cơng trình vào khai thác
sử dụng:
-………..
-……….
-…………
tổng cộng

Người tính….

Người kiểm tra…

Ghi chú

Cơ quan lập TDT

*Dự tốn chi phí dự phịng :(GDP)
GDP=x%(GXL+GTB+GK)
Mức chi phí dự phịng có thể khác nhau tuỳ thuộc vào giai đoạn lập dự trù
kinh phí và theo loại lập dự ná đầu tư
2.3. Dự toán xây dựng cơng trình:
a,Nội dung : Dự tốn xây dựng cơng trình được xác định theo cơng trình xây
dựng.bao gồm:dự tốn xây dựng các hạng mục,dự tốn cá cơng việc của các
hạng mục thuộc cơng trình.
b, Phương pháp lập:Gxdct=GXD+GTB+GKDT+GDP
Trong đó:GXD=GXDCPT+GXDLT

12


GXDCPT-chi phí xây dựng cơng trình chính,phụ ,trợ,cơng trình tạm
n

phục vụ thi công.GXDCPT= ∑ G xd (1+ Tgtgt )
i

xd

i =1

i
xd

G -chi phí xây dựng trước thuế của cơng trình
xd
Tgtgt -mức thuế suất giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng
n

GXDLT= ∑ G xd .tỉ lệ quy định.(1+ Tgtgt )
i

xd

i =1

GXDLT-chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi
cơng
GTB _ Chi phí thiết bị
GKDT_ Chi phí khác thuộc dự tốn xây dựng cơng trình
GDP _Chi phí dự phịng
*Chi phí xây dựng:
Chi phí xây dựng trong dự tốn cơng trình được lập cho các cơng trình
chính,các cơng trình phụ trợ,các cơng trình tạm phục vụ thi công,nhà tạm tại
hiện trường để ở và điều hành thi cơng.chi phí xây dựng được xác định bằng
dự tốn.
-Dự tốn chi phí xây dựng gồm:
+chi phí trực tiếp:chi phí vật liệu,chi phí nhân cơng,chi phí sử dụng máy thi
cơng

.Chi phí vật liệu,chi phí nhân cơng,chi phí sử dụng máy thi côngđược
xác định trên cơ sở khối lượng theo thiết kế và đơn giá của công tác xây dựng
tương ứng.
.Trực tiếp phi khác:chi phí bơm nước vét bùn,thí nghiệm vật liệu,di
chuyển nhân lực và thiét bị thi công đến cơng trường và nội bộ trong cơng
trường,an tồn lao động,bảo vệ môi trường cho người lao động và môi trường
xung quanh.trực tiếp phí khác được tính bằng 1,5% chi phí vật liệu,nhân cơng
và máy thi cơng nói trên
+Chi phí chung:chi phí quản lý và điều hành sản xuất tại cơng trường của
doanh nghiệp xây dựng,chi phí phục vụ cơng nhân,chi phí phục vụ thi cơng
tại cơng trường và một số chi phí khác.chi phí chung được tính bằng tỉ lệ(%)
trên chi phí trực tiếp theo loại cơng trình

13


+Thu nhập chịu thuế tính trước được tính bằng tỉ lệ(%) trên chi phí trực tiếp
và chi phí chung
+Thuế giá trị gia tăng cho côn gtác xây dựng theo quy định pháp luật.
Bảng tính chi phí xây dựng chung
nguồn:thơng tư số 04/2005/TT-BXD

STT
Khoản mục chi phí
I Chi phí trực tiếp
1. Chi phí vật liệu

Cách tính

∑ Q xD

j

jvl

+ CL vl

jnc

x (1+Knc)

j =1

2

Chi phí nhân cơng

∑ Q xD
j

j =1

3.

Chi phí may thi cơng

h

∑ Q xD
j =1

4.

j

jm

x (1+kmtc)

Kết quả
VL
NC
M

trực tiếp phí khác
1,5%(VL+NC+M)
TT
Cơng chi phí trục tiếp
VL+NC+M+TT
T
II
Chi phí chung
PxT
C
Giá thành dự tốn xây dựng T+C
Z
III. Thu nhập chịu thuế tính (T+C)xtỉ lệ quy định TL
trước
Giá dự toán xây dựng trước T+C+TL
G
thuế

xd
IV. thuế giá trị gia tăng
GTGT
Gx T GTGT
Giá trị dự toán xây dựng sau G+GTGT
GGTGT
thuế
Chi phí xây dựng nhà tạm tại Gxtỉ lệ quy đinhxT xd GXDTL
gtgt
hiện trường để ở và điều
hành thi cơng
Trong đó:
Qj-khối lượng cơng tác xây dựng thứ i
Djvl,Djnc,Djn-chi phí vật liệu,nhân công,náy thi công, trong đơn giá xây
dựng của sông tác xây dựng thứ j
Knc-hệ số điều chỉnh nhân công
Kmtc-hệ số điều chỉnh chi phí máy thi cơng
P-định mức chi phí chung(%)(được quy định theo bảng dưới)
TL-thu nhập chịu thuế tính trước(được quy định theo bảng dưới)
14


G-giá trị dự tốn xây dựng cơng trình chính,phụ trợ,tam j phụcvụ thi
cơng sau thuế.
CLvl-chênh lệch vật liệu(nếu có)
dx
T GTGT -mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho cơng tác xây

dựng
Gxdlt-chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi

công.
Z-giá thành dự tốn xây dựng
Bảng định mức chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước
§ơn vị tính:%
TT
1
2
3
4
5

Loại cơng trình

Chi phí chung(P) Thu nhập chịu thuế
tính trước(TL)
Cơng trình dân dụng
6,0
5,5
Cơng trình cơng nghiệp
5,5
6,0
Cơng trình giao thơng
5,3
6,0
Cơng trình thuỷ lợi
5,5
5,5
Cơng trình hạ tầng kỹ
4,5
5,5

thuật

Cơng tác lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh thiết bị cơng nghệ trong
các loại cơng trình xây dựng:chi phí chung được tính bằng 65%chi phí nhân
cơng trong dự tốn
Cơng tác dị tìm xử lý bom mìn-vật nổ:chi phí chung được tính bằng 40%chi
phí nhân cơng trong dự tốn
*Chi phí thiết bị(GTB):
Chi phí thiết bị bao gồm:chi phí mua sắm thiết bị bao gồm cả chi phí đào tạo
và chuyển giao cơng nghệ và chi phí lắp đặt và thí nghiệm,hiệu chỉnh(nếu
có)thiết bị.
GTB=GSTB+GLD
Trong đó:GSTB-chi phí mua sắm thiết bị
GLD-chi phí lắp đặt thiết bị,hiệu chỉnh(nếu có)
-Chi phí mua sắm thiết bị:

15


n

GSTB= ∑ Qi.Mi(1 + Tgtgt )+CCN
tb

i =1

Trong đó:Qi-trọng lượng(tấn)hoặc số lượng(cái) thiết bị(nhóm thiết bị)thứ
i
Mi-giá tính cho 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i:Mi=mi+ki+ni+vi+hi
.mi_giá của thiết bị thứ i của hạngmục cơng trình ơ nơi mua(nơi sản

xuất,nơi chế tạo,hoặc nơi cung ứng thiết bị công nghệ tại việt nam)hay giá
tính đến cảng việt nam(đối với thiết bị thi cơng nhập khẩu)
.ni_chi phí vận chuyển 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i từ nơi mua hay từ
cảng ViƯt Nam đến cơng trình
.ki_chi phí lưu kho,lưu bãi,lưu container 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i tại
cảng việt nam(đối với thiết bị nhập khẩu)
.vi_chi phí bảo quản,bảo dưỡng 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i tại hiện
trường.
.hi-thuế và phí bảo hiểm thiết bị thứ i.
TB

T gtgt -mức thuế xuất thuế giá trị gia tăng quy định đối với từng
loại thiết bị.
CCN-chi phí đào tạ và chuyển giap công nghệ(được lập dự tpán
tuỳ theo địa điểm cụ thể của từng dự án).
-Chi phí lắp đặt thiết bị(GTB)

16


Tên cơng trình:

Bảng tổng hợp chi phí thiết bị
Ngày ……tháng……năm

STT

Tên thiếta bị hay nhóm Chi phí thuế
Chi phí
thiết bị

trước thuế GTGT
sau thuế
1
2
3
4
5
Chi phi mua sắm thiết bị:
1.Thiết bị phải lắp
2.ThiÕt bị không phải lắp
3.Thiết bị phi tiêu chuẩn
phải gia công sản xuất
4.Chi phí dầo tạo và
chuyển giao cơng nghệ
-Chi phí lắp đặt thiết bị
và thí nghệm hiệu chỉnh
Tổng cộng
Người tính:……..
Người kiểm tra:……
Cơ quan lập
*Chi phí khác(GKDT)
Chi phí khác của dự tốn cơng trình bao gồm:
- Chi phí thi tuyển kiến trúc(nếu có),chi phí khảo sát xây dựng,chi phí thiết
kế xây dựng cơng trình
- Chi phí lập định mức, đơn giá(nếu có)
n

m

i =1

j =1

K
GKDT=( ∑ Ci + ∑ Dj )x(1+T gtgt

Trong đó:Ci-chi phí của khoản mục thứ i thuộc nhóm chi phí khác tính theo
định mức tỉ lệ %
D j-chi phí của khoản mục thứ j thuộc nhóm chi phí khác tính bằng
cách lập dự tốn
K

T gtgt -mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành.

17


Bảng tổng hợp chi phí khác
Các khoản mục chi phí khác
1
-Chi phí thi tuyển kiến trúc (nếu
có)
-Chi phí khảo sát xây dựng
-Chi phí thiết kế xây dựng cơng
trình,chi phí lập địnhmức, đơn
giá
Tổng cộng

Chi
phí thuế

trước thuế GTGT
2
3

Chi phí sau
thuế
4

GKDT

*Chi phí dự phịng:
Chi phí fự phịng được tính bằng tỉ lệ % trên tổng chi phí xâydựng,chi phí
thiết bị và chi phí khác của cơng trình:
GDP=(GXD+GTB+GKDT)x tỉ lệ quy định
III. Quản lý chi phí dự án đầu tư
1. Quản lý tổng mức đầu tư,tổng dự tốn,dự tốn cơng trình:
1.1. Quản lý tổng mức đầu tư:
Khi lập dự toán phải xác định tổng mức đầu tư để tính tốn hiệu quả đầu tư
và dự trù vốn,lập báo cáo tổng mức đầu tư
có thể điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng khi:
+Có thiên tai,bão lũ,chiến tranh…..
+Có sự biến đọng bất thường của giá nguyên vật liệu,do thay đổi tỉ giá hối
đối
+Khi thấy có sự xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế-xã hội
cao hơn cho dự án,chủ đầu tư co thể thay đổi dự án
+Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trục tiếp đến
dự án

18

1.2. Quản lý tổng dự tốn,dự tốn cơng trình
Tổng dự tốn,dự tốn cơng trinhg truớc khi phê duyệt đều phải thẩm
định,chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định tổng dự tốn,dự tốn cơng tình
+Kiểm tra sự phù hợp giữa khối lượng thiết kế và khối lượng dự tốn
+Kiểm tra tính đúng đắn của việc áp dụng các định mức kinh tế-kỹ thuËt,
định mức chi phí, đơn giá,việc vËn dụng định mc đơn giỏ,cỏc ch chớnh
sỏch cú liờn quan v các khoản mục chi phí tổng dự tốn theo quy định
+Xác định chi phí ttổng dự tốn,dự tốn cơng trình được thẩm định
mọi hoạt động quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựngcủa chủ đầu tư phải tuân
theo các quy định của pháp luật.mọi hoạt động điêù chỉnh tổng dự tốn,dự
tốn cơng trình phải phù hợp với sự cho phép,quy định của pháp luật.
1.3. Quản lý định mức dự toán và đơn giá xây dựng.
a, Quản lý định mức dự tốn xây dựng:
§ịnh mức dự tốn xây dựng phải do bộ xây dựng ban hành và hướng dẫn
áp dụng trong cả nước
Cơng trình xây dựng khu đơ thị là cơng trình xây dựng và lắp đặt dã có
trong hệ thống định mức hiện hành nhưng chưa phù hợp với biện pháp thi
công, điều kiện thi công hay yêu cầu kỹ thuật của cơng trình.chủ đầu tư và các
nhà thầu thi công tổ chức,tư vấn thiết kế và tổ chức chuyên môn vvề định
mức tiến ahnhf điều chỉnh những định mức đó cho phù hợp đồng thời gửi tới
bộ quản lý ngành hoặc sở xây dựng nơi xây dựng cơng trìnhđể thoả thuận với
bộ xây dựng ban hành áp dụng
b, Quản lý đơn giá xây dựng:
+§ơn giá xây dựng được lập theo định mức dự toán do bộ xây dựng ban
hành.chủ đầu tư phải thng xuyên cập nhật lấy thơng tin từ bộ xây dựng để
tính tốn chi phí xây dựng sao cho hợp lý với quá trình xây dựng nhằm tiết
kiệm chi phí một cách tối dâ và hiệu quả
+Xác định các loại giá áp dụng trong xây dựng:
.Giá xét thầu(giá mời thầu) là mức giá do chủ đầu tư xác định trước để mời dự

thầu và làm căn cứ để xết chọn người trúng thầu
Giá trị dự tốn xây dựng chi tiết các hạngmục cơng trình và các loại công tác
xây lắp chi tiết đượclập trên cơ sở đơn giá dự toán chi tiết là căn cứ để xác
định giá mời thầu

19


.Giá trúng thầu:giá được người có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt và
không dược phép thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng.giá trúng thầu
được ghi trong hợp đồng.
.Giá hợp đồng xây dựng và giá thanh toán cơng trình:
Giá hợp đồng xây dựng là giá do chủ đầu tư và nhà thầu đã thắng thầu
cùng nhau thoả thuận chính thức dựa vào hợp đồng với các điều kiện kèm
theo
Giá thanh tốn cơng trình:là giá trị dựtốn hạng mục cơng trình hoặc
loại cơng việc xây lắp riêng biệt
.Giá quyết tốn cơng trình:là tồn bộ chi phí hợp lý đã được thực hiện trong
quá trình đầu tư để đưa cơngtrình vào khai thác sử dụng
.Giá thảo thuận và giá theo quy định của nhà nước:
Giá thoả thuận là giá được quy định trên cơ sở thoả thuận giữa chu
rđầu tư và tổ chức xây dựng
Giá quy định của nhà nước:giá dược xã đinh trên cơ sở các định mức,
đơn giá,các quy địnhvà các chính sách có liên quan của nhà nước
Ngoài ra,do đặc điểm của sản phẩm xây dựng,giá xây dựng có thể được lập
cho tồn bộ cơng trình,hạng mục cơng trình và cho các loại cơng việc xây lắp
riêng biệt của hạng mục cơng trình.các cơng trình đầu tư dự án xây dựng khu
đô thị thường do chủ đầu tư nước ngồi đầu tư hoặc do góp vốn đầu tư xây
dựng,vì thế việc xác định các loại giá trong xây dựng cơng trình khu đơ thị
vừa phải tn thủ các quy định của nhà nước vùa phải tuân thủ theo các thông

lệ quốc tế.
+các loại đơn giá:
.Giá chuẩn:là chỉ tiêu xác định chi phí bình qn cần thiết để hoần thành 1
đơn vị công suất sử dụng của từng loại nhà,hạng mục cơng trình. Chỉ bao gồm
giá trị dự tốn của các loại cơng tác xây lắp trong phạm vi ngơi nhà hoặc cơng
trìng như các chi phí để xây dựng các hạng mục ngoài nhà như: đường xá,
cống rãnh, điện nước ngồi nhà…và chi phí mua sắm thiết bị ngơi nhà, hạng
mục cơng trình hoặc cơng trình
.§ơn giá chi tiết: gồm những chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân công và sử
dụng máy xây dựng trên một đơn vị khối lượng công tác xây lắp riêng biệt

20


hoặc một bộ phận kết cấu xây lắp và được xác định trên cơ sở định mức dự
tốn chi tiết
.§ơn giá tổng hợp: gồm tồn bộ chi phí xã hội cần thiết chi phí về vật liệu,
nhân cơng và máy xây dựng, chi phí chung, lãi và thuế cho từng loại công
việc hoặc một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tổng hợp hoặc một kết cấu
xây lắp hoàn chỉnh và được xác định trên cơ sở định mức dự toán tổng hợp
+một số phương pháp xá định giá thành xây lắp chủ yếu:
.Xác định giá mời thầu(GM)
GminGmax – là giá trần được xác định trên thiết kế cơ sở kỹ thuật hay thiết kế
bản vẽ thi công, đơn giá dự toán, các quy định hiện hành về xác định giá
thành xây lắp
Gmin – là giá tối thiểu vừa đủ cho nhà thầu bù đắp được chi phí cơ bản,
bao gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân cơng, chi phí máy xây dựng và chi phí
quản lý cơng trường
.Giá thành xây lắp :

GXL=VL+NC+M+C+LT
VL+NC+M - tổng chi phí trực tiếp
C-Chi phí chung
LT - Thuế và lãi được xác định theo% quy định của nhà nước
Có thể biểu diễn cơ cấu giá thành công tác xây lắp theo lược đồ sau:

21


Chi phí vật liệu
Chi phí
trực tiếp

Chi phí nhân công
Chi phí xây dựng

giá thành
xây lắp
Chi phí quản lý hành
chính
chi phí
chung

Chi phí phục vụ nhân
công trực tiếp xây lắp
Chi phí phục vụ thi
công
chi phí gián tiếp khác

Giỏ thnh cụng tỏc xõy lp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố có giá trị rất

lớn, chịu ảnh hưởng nhiều bởi điều kiện địa phương nơi xây dựng, bởi giá cả
các yếu tố đầu vào, bởi năng suất lao động…
Cơ cấu giá thành xây lắp là tỷ trọng(%) các khoản mục chi phí của giá thành
xây lắp so với toàn bộ giá thành xây lắp, nó phụ thuộc vào điều kiện và chính
sách cụ thể, nó cịn bị ảnh hưởng bởi sự phát trểin của khoa học kỹ thuật công
nghệ trong xây dựng làm giảm bớt chi phí nhân cơng và các khoản chi phí
chung
+Xác định giá thành chi phí trực tiếp:chi phí trực tiếp phụ thuộc vào mức giá
theo quy định trên thị trường áp dụng cho mỗi loại hàng hoá
+Xác định giá thành chi phí chung: ta có thể xác định theo các phương pháp
sau:
.Tính theo tỷ lệ %so với tổng chi phí trực tiếp
.Tính theo tỷ lệ % so với chi phí nhân công như quy định hiện hành
22


.Tính theo tỷ lệ % so với tổng chi phí nhân cơng và máy xây dựng
.Tính theo phương pháp 2 phần: chi phí chung được chia làm 2 phần: chi phí
chung cho các cơng trường(chỉ liên quan trực tiếp đến từng cơng trình, hạng
mục cơng trình)tính theo tỷ lệ % so với tổng chi phí trực tiếp và chi phí chung
cho toàn doanh nghiệp(liên quan đến mọi hoạt dộng của doanh nghiệp)Tính
theo tỷ lệ % so với tổng chi phí trực tiếp + Chi phí chung cho cơng trường
.Phương pháp thống kê tương quan nhiều nhân tố
Trong tính tốn giá thành xây lắp trong dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị ta
nên áp dụng theo phương pháp (4)hoặc(5)vì nó phản ánh độ chính xác cao
Trong q trình quản lý chi phí dự tốn đầu tư xây dựng cơng trình ta nên
tìm cách để làm hạ giá thành xây lắp nhằm tiết kiệm chi phí một cách tốt nhất
và hiệu quả.
+ Phương pháp hạ giá thành xây lắp:
.Tiết kiệm hợp lý mọi khoản chi phí thuộc chi phí trực tiếp và chi phí chung

.Tính tốn hợp lý đến mức thấp nhất các chi phí thuộc khoản mục chi phí
chung, đặc biệt giảm thiểu các chi phí thuộc quản lý doanh nghiệp
.Xác định đúng chi phí nguyên vật liệu, hạn chế đến mức nhỏ nhất hao hụt
nguyên vật liệu trong q trình thi cơng
.Giảm đến mức có thể chi phí cơng bằng cách tăng năng xuất lao dộng nâng
cao trình độ cơ giới hoá và tự động hoá trong thi cơng
1.4. Quản lý thanh tốn chi phí đầu tư xây dựng cơng trình
a,Tạm ứng vốn đầu tư:
Tạm ứng vống đấu tư xây dựng cơng trình được thực hiện ngay sau khi hợp
đồng có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác như:
. Đối với hợp đồng tư vấn, mức vốn tạm ứng tối thiểu là 25% giá trị của hợp
đồng bố trí cho cơng việc phải th tư vấn hết hợp đồng tư vấn do tổ chức tư
vấn nước ngồi thực hiện, việc tạm ứng theo thơng lệ quốc tế.
. §ối bới gói thầu thi cơng xây dựng:gói thầu thi cơng xây dựng các hu đơ thị
có mức vốn đầu tư đếu trên 50 tỉ trở lên nên mức tạm ứng vốn bằm 10% giá
trị hợp đồng
. §ối với việc mua sắm thiết bị mức tam ứng vốn đầu tư do 2 bên thoả thuận
nhưng không nhỏ hơn 10%giá trị của gói thầu.một số cấu kiện ban thành
phẩm trong xây dựng có giá trị lớn phải được sản xuất trước để đảm bảo tiến

23


độ thi công xây dựng và một số loại vật tư đặc chủng,vật tư phải được dự trữ
theo mùa được tạm ứng vốn.
.Vốn tạm ứng cho cơng việc giải phóng mặt bằng được thực hiện theo cơng
việc giải phóng mặt bằng.
Việc thu hồi vốn tạm ứng bắt đầu khi goi thầu được thanh tốn khối lượng
hồn thành đạt từ 20% đến 30% giá trị hợp đồng.vốn tạm ứng được thu hồi
dần vào từng thời kỳ thanh tốn khối lượng hồn thành và được thu hồi hết

khi gói thầu được thanh tốn khối lượng hồn thành đạt 80% giá trị hợp
đồng. đối với cơng việc giải phóng mặt bằng việc thu hồi vốn tạm ứng kết
thúc sau khi đã thực hiện xong cơng việc giải phóng mặt bằng
b,Thanh tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình:
việc thanh tốn vốn đầu tư cho các cơng viẹc,nhóm cơng việc,tồn bộ cơng
việc,lập dự án khảo sát thiết kế,thi công xây dựng,giám sát và các hoạt đọng
xây dựng khác phải căn cứ theo giá trị khối lượng thực tế hoàn thành và nội
dung phương thức thanh toán trong hợp đờng đã ký
dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị là dự án có sử dụng vốn nước ngồi thì
thưch hiện theo hiệp dịnh đã ký
thanh tốn vốn đầu tư xây dựng cơng trình được thực hiện trên cơ sở noịi
dung phương thức thanh toán trong hợp đồng đã ký kết và khối lượng thực
hiện.tuỳ theo thời gian thực hiện hợp đồng,tính chất hợp đồng,các bên tham
gia thảo thuận áp dụng các phương thức thanh tốn sau:
.Thanh tốn theo giá trọn gói(giá khốn gọn)chủ đầu tư thanh toán cho nhà
thầu theo giá khoán gọn trong hợp đồng, áp dụng cho gói thầu xác định rõ về
khối lượng,chất lượng và thời gian thực hiện.khi có những phats sinh ngồi
hợp đồng nhưng khơng do nhà thầu gây ra sẽ được chủ đầu tư xem xét giải
quyết theo các khoản quy định trong hợp đồng đã ký.
Số lần thanh tốn có thể theo giai đoạn,theo phần cơng việc hồn thành hoặc
thanh tốn một lần khi hồn thµnh tồn bộ hợp đồng->do quy mô của một khu
đô thị là rất lớn chủ đầu tư có thể nhận một lúc nhiều nhà thầu cùng thực hiện
xây dựng một lúc,mỗi nhà thầu đảm trách một khu vực riêng.quá trình thực
hiện xây dựng một khu đô thị phải phân ra thành nhiều giai đoạn và thực hiện
từng giai đoạn,mỗi giai đoạn làm thành một khu vực xây dựng nhất định.vì

24


thế trong trường hợp này chủ đầu tư nên chọn phương thức thanh tốn theo

phần cơng việc hồn thành và theo giai đoạn
.Thanh toán theo đơn giá cố định:bên giao thầu thanh tốn cho nhà thầu các
cơng việc hồn thành theo đơn giá xác định trước trong hợp đờng.giá trị được
thanh tốn xác định bằng cách nhân khối lượng hồn thành thực tế với đơn
giá xác định trước trong hợp đồng.nếu khối lượng phát sinh lớn hơn 20% khối
lượng ban đầu trong hợp đồng thid dơn giá phần khồi lượng phát sinh có thể
được phép thoả thuận lại nhưng khơng được vượt quá đơn giá cố định ghi
trong hợp đồng,nếu khối lượng phát sinh khơng có đơn giá trong hợp đồng thì
giá phát sinh được tính theo đơn giá địa phương,nơi xây dựng cơng trình tại
thời điểm phát sinh
.Thanh tốn theo giá điều chỉnh: áp dụng cho những gói thầu mà tại thời điểm
ký hợp đồng không đủ điều kiện xác định và chính xác về số lượng khối
lượng hoặc có biến động lớn vế giá cả
.Chủ đầu tư phải trả khoản lãi theo lãi suất ngân hàng do các bên thoả thuận
ghi trong hợp đồng.
V.øng dông:

25