Chế độ pháp lý của hợp đồng thuê nhà xưởng và thực tiễn áp dụng tại CIRT - 8 ppsx

lệnh hợp đồng kinh tế sửa đổi không chỉ đáp ứng nhu cầu cấp thiết với điều kiện
trong nước mà còn phải phù hợp với thông lệ quốc tế.
Từ những yêu cầu đó mà chúng ta cần phải có một số kiến nghị nhằm hoàn thiện
pháp luật hợp đồng kinh tế.
2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh tế
Từ thực tế áp dụng pháp lệnh hợp đồng kinh tế trong nền kinh tế nước ta thời
kỳ qua và từ thực tiễn quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thúc
nhà xưởng tại công ty Quan hệ Quốc tế - đầu tư sản xuất (CIRI), cùng với những
kiến thức chuyên nghành đã được trang bị tôi thấy : để phát huy được vai trò của
pháp lệnh hợp đồng kinh tế, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các chủ thể tham gia
hoạt động kinh tế thì cần phải sửa đổi pháp lệnh hợp đồng kinh tế đã dẫn theo một
số nội dung sau:
2.1. Cần phải xác định rõ đối tượng điều chỉnh và mục đích của pháp lệnh hợp
đồng kinh tế
2.1.1. Khái niệm hợp đồng kinh tế
Trong Điều 1 - Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (đã dẫn): "Hợp đồng kinh tế là
sự thoả thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện
công việc sản xuất, trao đổi hàng hoá, dịch vụ, nghiên cứu, ứng dụng tiến bộ khoa
học kỹ thuật và các thoả thuận khác có mục đích kinh doanh với sự quy định rõ ràng
về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện kế hoạch của mình".
Theo quy định này, nó chỉ mang tính liệt kê không báo biết những lĩnh vực
cần điều chỉnh, không phản ánh rõ đặc trưng chủ yếu của hợp đồng kinh tế. Bởi các
mối quan hệ như trao đổi hàng h oá cung ứng dịch vụ (như là máy móc, thiết bị,
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
nguyên vật liệu, các hình thức mua bán, cho thuê ), các nghiên cứu ứng dụng, khoa
học kỹ thuật.v.v được điều chỉnh bởi ba nguồn luật: Pháp lệnh hợp đồng kinh tế,
Luật thương mại và Luật dân sự. Đây là sự trùng lặp về đối tượng điều chỉnh của
Pháp lệnh hợp đồng kinh tế với đối tượng điều chỉnh của Luật thương mại và Luật
dân sự. Chính vì thế mà gây nên sự nhầm lẫn trong việc xác định các quan hệ hợp
đồng, hợp đồng nào là hợp đồng kinh tế do pháp lệnh hợp đồng kinh tế điều chỉnh,
hợp đồng nào là hợp đồng dân sự do Luật dân sự điều chỉnh.

ở đây chúng ta muốn đề cập đến những quan hệ hợp đồng mà trong pháp
lệnh hợp đồng kinh tế lại có cả trong luật thương mại và Luật dân sự.
Với lý do đó, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế cần phải sửa chữa và đưa ra một
khái niệm khái quát thể hiện được các mối quan hệ kinh tế mang tính chất đặc trưng
cơ bản nhất của hợp đồng kinh tế.
2.1.2. Mục đích của hợp đồng kinh tế
Hợp đồng kinh tế là quan hệ xã hội trong kinh doanh, do đó nó phải có mục
đích tìm kiếm lợi nhuận. Đây là mục tiêu hàng đầu của các bên chủ thể khi thiết
lập quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Tại Điều 1 - Pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định mục đích kinh doanh
trong quan hệ hợp đồng kinh tế nhưng chưa qui định những mục đích kinh doanh
đòi hỏi cả hai bên hay chỉ cần một bên có lợi là đủ. Chính điều này mà Pháp lệnh
hợp đồng kinh tế có quy định nguyên tắc " cùng có lợi" trong ký kết hợp đồng kinh
tế. Nếu trong trường hợp hai bên ký kết hợp đồng mà các điều khoản thoả thuận với
nhau trong hợp đồng không trái pháp luật nhưng chỉ có một bên có lợi ích kinh tế
còn bên kia thì không
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Trường hợp này hợp đồng kinh tế vẫn không coi là hợp đồng vô hiệu
Ví dụ: Một công ty cung cấp thiết bị điện có tư cách pháp nhân ký kết một hợp
đồng với trường ĐHKTQD. Hà Nội về việc bán các thiết bị điện để phục vụ cho
việc học tập . Trong quan hệ này sẽ có câu hỏi đặt ra là: Quan hệ này có được coi là
quan hệ hợp đồng kinh tế hay không? Rõ ràng chỉ có công ty cung cấp thiết bị điện
ký hợp đồng vì mục đích kinh doanh.
Do vậy, pháp lệnh hợp đồng kinh tế. Theo tôi, Pháp lệnh hợp đồng kinh tế
nên sửa đổi như sau: "Một hoặc các bên tham gia ký kết hợp đồng kinh tế nhằm
mục đích kinh doanh". Quy định này có thể phù hợp hơn với thực tế. Để xác định
rõ hơn về đối tượng điều chỉnh và mục đích của pháp lệnh hợp đồng kinh tế, chúng
ta cần phải xem xét đến cả những qui định sau:
2.2. Chủ thể hợp đồng kinh tế
Pháp lệnh hợp đồng kinh tế hiện nay quy định chủ thể tham gia hợp đồng

một cách bắt buộc và rất hạn chế . Đó là, hợp đồng kinh tế luôn phải có ít nhất một
bên chủ thể là pháp nhân.
Hợp đồng kinh tế được ký kết giữa các chủ thể kinh doanh nhằm mục đích
lợi ích kinh doanh. Mà tất cả các chủ thể kinh doanh hoạt động sản xuất kinh doanh
cũng chỉ vì mục đích đó .Thế thì tại sao một số chủ thể khi xác lập các quan hệ hợp
đồng vì mục đích lợi ích kinh doanh laị không được coi là quan hệ hợp đồng kinh
tế? Đó là trường hợp quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể cá nhân có đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật như doanh nghiệp tư nhân có đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật như doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh.
v.v
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Thực tế đó đã không được công nhận trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế,
Vậy thì họ phải được coi như là chủ thể của hợp đồng kinh tế. Mặt khác, chúng ta
vẫn lấy chỉ tiêu chỉ mục đích kinh doanh trong hợp đồng kinh tế để phân biệt với
hợp đồng dân sự. Pháp lệnh hợp đồng kinh tế chỉ công nhận một hợp đồng là hợp
đồng kinh tế khi có mục đích kinh doanh và ít nhất phải có một bên là pháp nhân.
Quy định như vậy đã dẫn đến đối tượng điều chỉnh của pháp lệnh hợp đồng kinh tế
bị thu hẹp, một số hợp đồng mang bản chất kinh tế nhưng lại bị loại khỏi phạm vi
điều chỉnh của văn bản này.
Như vây, quy định về chủ thể trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế như hiện
nay là không phù hợp nữa. Bởi vì xoay nền kinh tế hiện nay, mọi chủ thể kinh
doanh đều bình đẳng trước pháp luật và nó không phụ thuộc vào quy mô, hình thức
tổ chức.
Hơn nữa, việc giải quyết tranh chấp xảy ra trong quan hệ hợp đồng giữa các
chủ thể là cá nhân có đăng ký dinh doanh vì mục đích kinh doanh bằng thủ tục tố
tụng dân sự thực ra không được thích hợp cho lắm.
Vì vậy, việc sửa đổi quy định về chủ thể hợp đồng kinh tế trong pháp lệnh
hợp đồng kinh tế cũng rất cần thiết.
2.3. Thủ tục ký hợp đồng kinh tế
Pháp luật hợp đồng kinh tế hiện nay có quy định hai hình thức ký kết hợp

đồng kinh tế là ký kết theo thủ tục trực tiếp và ký kết theo thủ tục gián tiếp. Trong
đó vấn đề quy định thủ tục ký kết gián tiếp hợp đồng kinh tế trong pháp lệnh còn
có nhiều điều cần phải sửa đổi.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Pháp lệnh hợp đồng kinh tế không quy định sự ràng buộc trách nhiệm của
các bên trong hình thức ký kết hợp đồng gián tiếp khi một trong các bên tham gia
hợp đồng đề nghị hợp đồng (chào hàng hoặc đặt hàng) và thời hạn trả lời để bên kia
xem xét là có quyết định hợp đồng hay không. Trong thời hạn lập hợp đồng đó chỉ
ràng buộc pháp lý đối với bên đề nghị là không được đề nghị lập hợp đồng với một
người thứ ba nhưng lại không quy định trách nhiệm đối với bên đề nghị hợp đồng
trong trường hợp ngược lại (nếu có). Tức là trong trường hợp bên đề nghị hợp đồng
tuỳ tiện bỏ lời đề nghị hợp đồng hoặc trong cùng thời hạn quy định trong đề nghị
hợp đồng mà họ có thể gửi nhiều lời đề nghị tới các đối tác khác thì trách nhiệm của
họ như thế nào? Điều này chưa được đề cập tới trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế.
Một vấn đề nữa là thời điểm hình thành hợp đồng kinh tế trong thủ tục gián
tiếp. Tại điều II – pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định: hợp đồng kinh tế được coi
là đã hình thành và có hiệu lực từ thưòi điểm các bên nhận được giao dịch, thể hiện
sự thống nhất những điều khoản chủ yếu của hợp đồng, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác. Quy định như vậy cũng chưa được chặt chẽ lắm. Bởi vì, trong thực
tế có thể xảy ra một số trường hợp các bên đã thoả thuận được các điều khoản chủ
yếu trong hợp đồng nhưng lại có một số điều khoản tuỳ nghi lại chưa thống nhất
được. Trong khi đó, pháp luật quy định những hợp đồng kinh tế đó đã phát sinh
hiệu lực pháp luật. Điều này gây lúng túng cho các bên khi họ không biết giải quyết
như thế nào nếu không thống nhất được các điều khoanr tuỳ nghi. Vì thế nó ảnh
hưởng tới quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh cảu các bên.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Bên cạnh đó, vấn đề bác bỏ đề nghị hợp đồng và thời điểm bác bỏ đề nghị
của bên đề nghị như thế nào cho hợp lý khi mà bên được đề nghị đã chấp nhận đề
nghị hợp đồng.
Như vậy, về trình tự thủ tục ký kết hợp đồng kinh tế trong pháp lệnh hợp

đồng kinh tế cần phải có sự sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn. Hiên nay, trong bộ
luật dân sự đã có quy định rất rõ ràng và chặt chẽ về thủ tục ký kết hợp đồng dân sự.
Từ đó, nên chăng lấy những quy địh đó để áp dụng cho việc sửa đổi trình tự thủ tục
ký kết hợp đồng kinh tế trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế.
Theo tôi, vấn đề này có thể quy định như sau:
- Sau khi gửi lời đề nghị cho bên kia, bên đề nghị phải có nghĩa vụ chờ bên
kia trả lời trong thời hạn mà bên đề nghị đưa ra hoặc do hai bên tự thoả thuận.
Trong thời gian chờ bên kia thì bên đề nghị không được mời người thứ ba giao kết
hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về lời đề nghị của mình.
- Bên đề nghị có quyền rút lại lời đề nghị khi bên được đề nghị chưa nhận
được lời đề nghị, hết thời hạn trả lời đề nghị mà bên được đề nghị chưa trả lời hoặc
khi có thoả thuận trong lời đề nghị.
- Nếu sau thời hạn nói trên bên được đề nghị mới trả lời, đưa ra lời chấp nhận
hoặc thêm những nội dung đề nghị mới (nếu có) thì lời chấp nhận này có thể coi
như một lời đề đối với bên kia.
- Sự im lặng của bên được đề nghị sẽ không được coi là chấp nhận ký kết,
nếu các bên không có thoả thuận khác.
- Thời điểm hợp đồng kinh tế có hiệu lực là thời điểm bên đề nghị nhận được
dự thảo đã được chấp nhận.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
2.4. Biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế
Điều 5 – Pháp lệnh hợp đồng kinh tế chỉ quy định ba biện pháp bảo đảm thực
hiện hợp đồng kinh tế: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản và bảo lãnh tài sản. Cũng vấn
đề này, trong Bộ luật dân sự quy định đầy đủ, rõ ràng và đa dạng hơn. Ngoài ba
biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế thì trong
Bộ luật dân sự còn có các biện pháp bảo đảm khác như đặt cọc, ký cược, ký gửi.
Vấn đề muốn nói ở đây là các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng càng đa dạng
thì việc xác lập các loại hợp đồng kinh tế cũng được diễn ra nhiều hơn và vì thế sẽ
giúp cho các chủ thể kinh tế hoạt động một cách năng động hơn trong quá trình hoạt
động kinh doanh của mình. Chính vì thế nên chăng trong pháp lệnh hợp đồng kinh

tế cần phải đa dạng hoá các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế.
Một vấn đề nữa là thoả thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng
kinh tế chỉ là các điều khoản tuỳ nghi: “Các bên ký kết hợp đồng kinh tế có quyền
thoả thuận áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng kinh tế: thế chấp tài
sản, cầm cố tài sản, bảo lãnh tài sản theo quy định của pháp luật”. Điều đó có nghĩa
là các bên có quyền thoả thuận và chỉ khi nào thoả thuận được với nhau thì mới là
nộ dung của hợp đồng. Tuy nhiên khi đã là nội dung của hợp đồng, pháp luật hợp
đồng kinh tế lại không quy định rõ một nội dung cũng như quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia quan hệ bảo đảm thực hiện hợp đồng này. Đây là một vấn đề đang
có nhiều tranh cãi hiện nay. Vì vậy, trong việc sửa đổi pháp lệnh hợp đồng kinh tế
cần phải làm rõ nội dung cũng như quyền hạn và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp
đồng kinh tế trong vấn đề này, chẳng hạn, khi một bên không thực hiện hợp đồng
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
kinh tế như đã thoả thuận thì bên bị vi phạm có quyền sở hữu phần tài sản được bảo
đảm của bên kia theo tỷ lệ thiệt hại gánh chịu do bên vi phạm hợp đồng gây ra.
2.5. Trách nhiệm tài sản do vi phạm hợp đồng kinh tế
Khoản 2 Điều 29 – Pháp lệnh hợp đồng kinh tế về mức tiền phạt và tiền bồi
thường thiệt hại do hành vi vi phạm hợp đồng gây ra là chưa phù hợp với thực tiễn
hiện nay.
Trong Điều 378 Bộ luật dân sự quy định mức phạt tiền không quá 5% giá trị
phần nghĩa vụ vi phạm. Còn trong Điều 228 Luật thương mại quy định mức tiền
phạt do các bên thoả thuận nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ vi phạm.
Như thế, so sánh với hai nguồn luật trên thì mức phạt vi phạm nghĩa vụ hợp
đồng kinh tế nên chăng quy định theo hướng của Luật thương mại là hợp lý hơn đối
với nền kinh tế thị trường hiện nay. Cụ thể là: “Mức tiền phạt vi phạm hợp đồng
không quy định thì mức tiền phạt không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ vi phạm”.
Tại khoản 1, Điều 29 có ghi: “Các bên phải chịu trách nhiệm tài sản trực tiếp
với nhau về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng kinh tế”.
Đồng thời tại Điều 5 – pháp lệnh hợp đồng kinh tế lại thừa nhận bảo lãnh là một
biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng, tức là khi hợp đồng kinh tế bị vi phạm thì

người nhận bảo lãnh phải chịu trách nhiệm tài sản đối với người bị vi phạm do hành
vi vi phạm của người được bảo lãnh gây ra. Rõ ràng, đây không phải hai bên chịu
tài sản trực tiếp với nhau mà là chịu trách nhiệm tài sản thuộc về người thứ ba. Như
vậy, tại Điều 29 và Điều 5 – Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đã mâu thuẫn nhau. Vì thế,
trong Điều 29 nên có mở ngoặc “trừ trường hợp có bảo lãnh của người thứ ba”
2.6. Hợp đồng kinh tế vô hiệu
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Để xem xét tính vô hiệu của hợp đồng ta phải xem xét tới vấn đề có hiệu lực
của hợp đồng.
2.6.1. Hiệu lực hợp đồng
Hiệu lực hợp đồng kinh tế chưa được quy định rõ ràng trong pháp lệnh hợp
đồng kinh tế, mà chỉ được thể hiện gián tiếp qua các quy định về hợp đồng vô hiệu
(theo Điều 8 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đã dẫn)
Việc quy định các điều kiện để hợp đồng kinh tế có hiệu lực sẽ làm cho các
bên chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng trong quá trình ký kết và thực hiện hợp
đồng ít mắc sai lầm, đồng thời cũng giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giải quyết các tranh chấp xảy ra (nếu có) đực dễ dàng hơn và nhanh hơn.
Vì vậy, cần phải có một sự quy định cụ thể về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng kinh tế trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế. Chẳng hạn như một số điều kiện
sau.
- Hợp đồng có nội dung phù hợp với pháp luật đạo đức và trật tự xã hội.
- Chủ thể tham gia hợp đồng phải đủ điều kiện theo quy định của phap luật.
- ý chí của các bên tham gia ký kết hợp đồng kinh tế hoàn toàn tự nguyện.
- Hình thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật.
- Hợp đồng chỉ có thể sửa đổi hoặc hỷ bỏ, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật
có quy định.
- Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác …
- Có như vậy thì việc xử lý hợp đồng vô hiệu cũng dễ dàng hơn.
2.6.2. Xử lý hợp đồng kinh tế vô hiệu

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Tại điểm C khoản 2 Điều 39 – Pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định: “thiệt
hại phát sinh các bên phải chịu” Quy định như trên là không được hợp lý đối với
một số trường hợp như hợp đồng được ký kết khi bị lừa dối, gian lận của một bên
tham gia. Trong trường hợp này hợp đồng kinh tế được coi là vô hiệu như vậy các
thiệt hại phát sinh từ hợp đồng được xử lý như thế nào? Trách nhiệm bồi thường
thiệt hại rõ ràng thuộc về bên có lỗi gây ra sự vô hiệu của hợp đồng. Chính vì thế
cần phải có sự sửa đổi cho phù hợp vấn đề xử lý trách nhiệm tài sản trong trường
hợp hợp đồng kinh tế vô hiệu. Chẳng hạn: “Bên có lỗi trong việc ký kết hợp đồng
kinh tế vô hiệu phải chịu mọi thiệt hại phát sinh và phải bồi thường thiệt hại cho bên
bị thiệt hại”.
Mặt khác việc xử lý tài sản trong trường hợp tài sản không còn để thanh toán
hoặc đối tượng của hợp đồng kinh tế vô hiệu phải được tính vào thời điểm nào?
Đây cũng là vấn đề đang được quan tâm hiện nay. Chính vì vậy cần phải xác định
có giá trị tài sản được tính vào thời điểm nào khi hợp đồng kinh tế vô hiệu.
Như vậy, việc xử lý hợp đồng kinh tế vô hiệu cũng cần phải có sự bổ sung và
sửa đổi.
Từ những quy định trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế hiện nay nó đã không
đáp ứng được hết những đòi hỏi của sự phát triển kinh tế. Bên cạnh đó những quy
định trong luật thương mại lại đáp ứng được điều kiện hiện nay của pháp lệnh hợp
đồng kinh tế khi nó chỉ là một loại của hợp đồng kinh tế.
Như vậy, sự cần thiết để đưa một văn bản pháp lệnh hợp đồng kinh tế lên
thành một văn bản có giá trị cao hơn là một điều tất yếu. Điều đó nhằm tách biệt các
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
văn bản pháp luật có giá trị cao để điều chỉnh trong các lĩnh vực riêng biệt và nhằm
tránh sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật.
Trên đây là một số kiến nghị của tôi về việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng
kinh tế. Sau đây là một số kiến nghị nhằm hoàn thiện việc ký kết và thực hiện hợp
đồng thuê nhà xưởng tại Công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất.
3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện việc ký kết vàa thực hiện hợp đồng thuế nhà

xưởng tại Công ty quan hệ quốc tế. Đầu tư sản xuất (CIRI)
Sau khi nghiên cứu và xem xét về hợp đồng thuê nhà xưởng tại Công ty, tôi
mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị sau:
3.1. Công tác ký kết hợp đồng
Hợp đồng kinh tế sau khi ký kết sẽ phát sinh hiệu lực và ràng buộc pháp lý
giữa hai bên tham gia. Công ty phải coi trọng hơn nữa công tác chuẩn bị cho việc ký
kết từng loại hợp đồng kinh tế nói chung và hợp đồng thuê nhà xưởng nói riêng,
tránh tình trạng chưa có sự chuẩn bị chu đáo đã tiến hành ký kết hợp đồng sau đó lại
phải sửa lại. Điều đó sẽ gây nên nhiều rắc rối, phức tạp và lại tốn kém cả về thời
gian lẫn tiền bạc.
Hiện nay, Công ty đã soạn thảo một hợp đồng mẫu về việc thuê nhà xưởng,
tạo điều kiện thuận lợi cho việc soạn thảo hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, các thủ
tục chuẩn bị đàm phán và đám phán khi ký kết hợp đồng là rất quan trọng, nó ảnh
hưởng trực tiếp tới quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Bởi giai
đoạn này là tiền đề tạo ra sự thuận lợi cho quá trình thực hện hợp đồng sau này.
Hơn nữa, hợp đồng thuê nhà xưởng không những xác lập quan hệ hợp tác sản xuất
kinh doanh mà nó còn liên quan tới vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng nữa. Từ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -