Chế độ pháp lý của hợp đồng thuê nhà xưởng và thực tiễn áp dụng tại CIRT - 5 pdf

kinh doanh và thực hiện nhiệm vụ do Nhà nước và Tổng công ty giao. Đồng thời tự
đảm bảo trang trải về mặt tài chính, tự tạo điều kiện thúc đẩy kinh doanh phát triển
nhằm tạo hiệu quả cao. Song cũng phải thực hiện các qui định của nhà nước về bảo
vệ tài nguyên, môi trường, quốc phòng và an ninh quốc gia.
Ngoài ra, công ty còn có các nhiệm vụ khác như thực hiện các nghĩa vụ báo cáo tài
chính, thống kê, kế toán hạch toán, kiểm toán và các chế độ khác do Nhà nước qui
định.
* Với chức năng và nhiệm vụ trên, Công ty có quyền hạn sau:
- Quản lý, sử dụng vốn, đất đai và các nguồn lực khác của nhà nước do Tổng công
ty giao để thực hiện mục tiêu nhiệm vụ nhà nước giao.
- Đầu tư, liên doanh, liên kết, góp vốn cổ phần để sản xuất kinh doanh theo các
ngành nghề theo qui định trong Quy chế tài chính của Tổng công ty và pháp luật.
- Chuyển nhượng, thay thế, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theo phân cấp quản lý
của Tổng công ty, trên nguyên tắc bảo toàn và phát triển vốn.
- Quản lý, tổ chức kinh doanh như sau:
+ Tổ chức bộ máy quản lý, tổ chức sản xuất kinh doanh với mực tiêu Nhà nước và
Tổng công ty giao.
+ Đổi mới công nghệ, trang thiết bị, tự đầu tư những công trình, dự án phát triển của
trung tâm theo nhiệm vụ Tổng công ty giao.
+ Đặt chi nhánh của Công ty ở các tỉnh trong nước và nước ngoài theo qui định của
pháp luật.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
+ Kinh doanh các ngành nghề phù hợp với mục tiêu và nhiệm vụ nhà nước giao, mở
rộng qui mô kinh doanh theo khả năng của công ty và nhu cầu cần thiết của thị
trường.
+ Lựa chọn thị trường kinh doanh:
+ Xây dựng khung giá phù hợp với qui định của Nhà nước.
+ Xây dựng các định mức nội bộ về lao động, vật tư, đơn giá tiền lương trên đơn vị
sản phẩm trong khuôn khổ các định mức, đơn giá của nhà nước, của ngành và của
Tổng công ty.
+ Tuyển chọn, thuê mướn, bố trí sử dụng đào tạo lao động, lựa chọn các hình thức

trả lương, thưởng và thực hiện các quyền khác của người sử dụng lao động theo qui
định của Bộ Luật lao động, qui chế phân cấp quản lý công tác tổ chức cán bộ lao
động của Tổng công ty và các qui định khác của pháp luật, Quyết định mức lương,
thưởng cho người lao động trên cơ sở đơn giá tiền lương trên một đơn vị sản phẩm
và hiệu quả sản xuất kinh doanh của công ty.
+ Mời và tiếp các đối tác kinh doanh nước ngoài của Công ty tại Việt Nam
- Quản lý tài chính: Sử dụng vốn và các quỹ của Công ty để phục vụ kịp thời các
nhu cầu kinh doanh theo nguyên tắc bảo toàn có hiệu quả; Tự huy động vốn để hoạt
động sản xuất kinh doanh nhưng không được làm thay đổi hình thức sở hữu của
công ty. Được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuộc quyền quản lý của công ty
tại ngân hàng Việt Nam để vay vốn kinh doanh: Được thành lập quản lý và sử dụng
các quĩ; Được sử dụng phần lợi nhuận còn lại sau khi đã nộp đủ thuế cho nhà nước,
lập quỹ đầu tư phát triển và các quĩ khác. Được hưởng các chế độ trợ cấp trợ giá
hoặc các chế độ ưu đãi khác.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
2.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty
Để làm tròn và phát huy chức năng, quyền hạn của mình theo điều lệ tổ chứcd và
hoạt động công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất (CIRI) đã từng bước sắp xếp cơ
cấu tổ chức bộ máy một cách thích hợp nhất, vừa mang tính độc lập vừa phụ thuộc
lẫn nhau giữa các bộ phận, chứ năng để cùng thực hiện mục tiêu chung của doanh
nghiệp là đáp ứng cùng tốt nhất nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh.
Cơ cấu tổ chức bộ máy của Công ty gồm:
- Giám đốc Công ty do Tổng giám đốc Tổng Công ty đề nghị hội đồng quản trị bổ
nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật Giám đốc là đai diện pháp nhân của Công
ty và chịu trách nhiệm trước Công ty, trước Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Tổng
Công ty và trước pháp luật về việc điều hành hoạt động của Công ty. Giám đốc là
người có quyền điều hành cao nhất trong Công ty.
- Phó giám đốc là người gíup Giám đốc điều hành một hoặc một số lĩnh vực hoạt
động của Công ty theo phân công của Giám đốc và chịu trách nhiệm trước giám đốc
và pháp luật về nhiệm vụ được Giám đốc phân công thực hiện.

- Kế toán trưởng Công ty giúp Giám đốc phân công thực hiện công tác kế toán, tài
chính, thống kê của Công ty và các quyền và nghĩa vụ theo quy định cua pháp luật
và quy chế tài chính của Tổng Công ty.
- Các bộ phận nghiệp vụ của Công ty có chức năng tham mưu giúp việc cho Giám
đốc trong quản lý điều hành công việc.
- Các xí nghiệp, xưởng sản xuất trực thuộc, trực tiếp sản xuất kinh doanh các sản
phẩm do Giám đốc giao, chịu trách nhiệm trước Giám đốc về hoạt động sản xuất
kinh doanh về tiến độ thực hiện và chất lượng sản phẩm.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Sau đây là sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty QHQT - ĐTSX
Qua sơ đồ chúng ta có thể thấy được cơ cấu tổ chức hoạt động của bộ máy quản lý
của công ty có những ưu nhược điểm sau:
- Ưu điểm:
+ Cơ cấu bộ máy theo ngành dọc nên có sự giám sát chặt chẽ.
+ Có sự chuyên môn hoá rõ rệt giữa các phòng ban.
- Nhược điểm: Cấp trên là người điều hành tất cả các hoạt động của công ty.
II. Đánh giá tình hình hs sản xuất kinh doanh của công ty
1. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty
Với chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn đã được trình bày ở trên, ta thấy tình hình
hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty như sau:
Trên cơ sở ngành nghề kinh doanh đã đăng ký trong giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh, mà hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CIRI bao gồm:
- Tư vấn - Đầu tư - chuyển giao công nghệ:
+ Tư vấn lập dự án các công trình xây dựng không do công ty thi công.
+ Lập dự án chuyển giao công nghệ về Việt Nam do Công ty trực tiếp làm chủ đầu
tư, hoặc chuyển giao dự án đó cho doanh nghiệp khác làm chủ đầu tư.
- Xây dựng các công trình:
+ Quần thể đô thị đường bộ: khu nhà cao tầng, khu biệt thự, khu vui chơi giải trí.
+ Khu công nghiệp
+ Công trình giao thông cầu - đường, công trình thuỷ lợi, quốc phòng.

- Kinh doanh bất động sản.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Đầu tư kinh doanh: Hạ tầng nhà - đất, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, hạ
tầng giao thông v.v
- Sản xuất công nghiệp:
+ Công nghiệp cơ khí: Sản xuất phụ tùng - lắp ráp các loại xe mô tô 2 bánh; ô tô (xe
du lịch, xe tải nhẹ, xe nông cơ…)
Sản xuất nội địa hoá một phần dây chuyền thiết bị đồng bộ kh chuyển giao công
nghệ theo các dự án vào Việt Nam.
+ Sản xuất - lắp ráp thiết bị điện tử, điện lạnh, bán dẫn…
+ Sản xuất các sản phẩm công nghiệp khác: dược phẩm, gỗ công nghiệp, tôn lợp
cách nhiệt, cáp điện v.v
+ Sản xuất lắp ráp, vận hành thiết bị phục vụ thông tin, tin học, viễn thông và cung
cấp các dịch vụ liên quan, gia công và sản xuất phần mềm tin học.
- Đào tạo và xuất khẩu lao động đi các nước: bao gồm lao động phổ thôn và lao
động kỹ thuật, chuyên gia lành nghề.
- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư thiết bị: các dây chuyền thiết bị đồng bộ kèm
theo dự án chuyển giao công nghệ, các thiết bị thi công, các loại vật tư thiết bị máy
móc khác.
- Kinh doanh du lịch, dịch vụ, thể thao, vui chơi giải trí.
Song, trên thực tế do nhu cầu và sự cạnh tranh gay gắt của thị trường, do đó hoạt
động sản xuất kinh doanh thực tế của công ty CIRI là sản xuất phụ tùng - lắp ráp xe
mô tô 2 bánh, bên cạnh đó công ty vẫn tiếp tục đầu tư khai thác các lĩnh vực, ngành
khác như: sản xuất động cơ điêzen, sản xuất phần mềm tin học v.v
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Hiện nay, với những biến động thường xuyên của thị trường trong nước và quốc tế
cùng với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trong các lĩnh vực sản xuất kinh doanh
mà công ty đang tham gia. Hơn nữa, trong năm 2002 do nhiều qui định thiếu tính
nhất quán và hay thay đổi điều chỉnh chính sách quản lý về hoạt động sản xuất - lắp
ráp xe gắn máy hai bánh của cơ quan quản lý nhà nước còn chậm trễ, chưa đồng bộ

đã gây nhiều khó khăn cho đơn vị trong hoạt động sản xuất kinh doanh đầu tư.
Chính vì thế, bên cạnh tiếp tục đầu tư phát triển sản xuất các linh kiện xe gắn máy
nhằm nâng cao hơn nữa tỷ lệ nội địa hoá phù hợp với chính sách của nhà nước bằng
cách từng bước tiếp nhận chuyển giao công nghệ sản xuất, thì công ty đã chủ động
phát triển theo hướng đa dạng hoá các ngành nghề như xây dựng cơ sở lắp ráp điều
hoà nhiệt độ tại thành phố Hồ Chí Minh, xây dựng các công trình dân dụng, xây
dựng khu vui chơi giải trí, xây dựng khu công nghiệp, sản xuất động cơ điêzen, sản
xuất các thiết bị điện tử, điện lạnh, phần mềm tin học, sản xuất lắp ráp máy tính,
dịch vụ điện thoại nén, kinh doanh vật tư thiết bị giao thông vận tải, kinh doanh
thương mại, xuất khẩu lao động, sản xuất ván sợi ép công ngiệp, sản xuất - lắp ráp ô
tô tải nhẹ v.v
2. Đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong những năm
qua
Qua việc xem xét tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong những
năm qua, ta thấy tuy gặp nhiều khó khăn nhưng với tinh thần quyết tâm của tập thể
lãnh đạo và cán bộ công nhân viên. Công ty đã thực hiện hoàn thành toàn diện các
chỉ tiêu kế hoạch, thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh do tổng công
ty giao cho. Đồng thời công ty đã tập trung đầu tư chiều sâu để mở rộng sản xuất.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với nhà nước và thực hiện hoạt động kinh doanh
các ngành nghề đã đăng ký kinh doanh.
Chính vì thế, trong những năm qua tình hìh hoạt động sản xuất kinh doanh của công
ty đạt được như sau:
Biểu đồ tăng trưởng kinh tế của công ty (CIRI)
Qua biểu đồ tăng trưởng kinh tế của công ty cho ta thấy tình hình hoạt động sản
xuất kinh doanh tăng trưởng như thế nào: Từ năm 1997 đến 1999 tốc độ tăng trưởng
có xu hướng tăng lên và nhanh nhất là trong năm 2000 với doanh thu hơn 4 tỷ đồng
và nộp ngân sách hơn 0,1 ngàn tỷ đồng. Đặc biệt là trong năm 2001, sau khi công ty
thực hiện việc đang ký kinh doanh theo Luật doanh nghiệp ngày 12-6-1999 thì tốc
độ tăng trưởng kinh tế của công ty tăng vọt, với mức doanh thu hơn 1 ngàn tỷ đồng

và nộp ngân sách hơn 0,2 ngàn tỷ. Sở dĩ như vậy là do sự biến đổi của các chính
sách nhà nước và sự cạnh tranh gay gắt của nền kinh tế thị trường đối với các lĩnh
vực kinh doanh của công ty, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất xe gắn máy 2 bánh -
mà nó lại là ngành chính của công ty.
Theo báo cáo kết quả kinh doanh của những năm qua thì ta thấy tốc độ tăng trưởng
kinh tế của công ty giảm xuống rất nhanh bởi vì hoạt động kinh doanh của công ty
chủ yếu dựa vào sản xuất - lắp ráp xe gắn máy hai bánh. Vì thế, hiện nay công ty
đang đa dạng hoá ngành nghề kinh doanh để nhằm tăng trưởng kinh tế. Do đó,
phương hướng hoạt động giai đoạn 2003-2005 như sau: Từng bước triển khai thực
hiện tốt Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 24-9-2001 tại Hội nghị lần thứ 3 Ban chấp
hành TW Đảng khoá XI về tiếp tục sắp xếp, đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu
quả doanh nghiệp Nhà nước. Từ đó, trên cơ sở đạt được, dưới sự chỉ đạo của lãnh
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
đạo công ty, trực tiếp là giám đốc, đơn vị xây dựng định hướng chiến lược phát
triển công ty trong giai đoạn tới. Với các chỉ tiêu đề ra trong năm 2003 như sau:
TT Các chỉ tiêu Kế hoạch
1 Tổng giá trị sản lượng 291.000.000
2 Tổng doanh thu 230.000.000
3 Nộp ngân sách 20.000.000
4 Lợi nhuận 3.700.000
5 Thu nhập bình quân (đ/n/t) 1.900.000
Để phục vụ cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh công ty phải xác lập quan
hệ với các đối tác khác để ký kết các loại hợp đồng kinh tế nhằm phục vụ cho lợi
ích của công ty, trong đó có hợp đồn kinh tế về thuê nhà xưởng của công ty để phục
vụ việc hoạt động sản xuất kinh doanh.
III. Thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuê nhà xưởng tại Công
ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI)
Nguyên tắc chủ đạo để hình thành hợp đồng kinh tế là phải xuất phát từ sự tự
nguyện thoả thuận của các bên, sự tự nguyện đó dựa trên nguyên tắc bình đẳng,
cùng có lợi.

Sau đây chúng ta tìm hiểu thực tiễn áp dụng chế độ pháp luật về hợp đồng kinh tế
với việc thuê nhà xưởng tại Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI).
1. Quá trình ký kết hợp đồng kinh tế về việ thuê nhà xưởng tại Công ty Quan hệ
quốc tế - Đầu tư sản xuất
Quá trình ký kết hợp đồng kinh tế tại công ty được thực hiện qua các bước sau:
1.1. Nghiên cứu thị trường và lập phương án kinh doanh
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Hoạt động nghiên cứu thị trường ở công ty là do phòng kinh doanh (phòng lập dự
án) tiến hành cử cán bộ đi khảo sát thị trường trong cả nước. Để điều tra nghiên cứu
thị trường cho việc lập phương án mở rộng sản xuất kinh doanh mà công ty đang
tiến hành hoạt động. Trên cơ sở đó phòng kinh doanh sẽ dự toán tổng thu, tổng chi
nếu có hiệu quả kinh doanh (mang lại lợi nhuận cho công ty) thì tiến hành lập
phương án kinh doanh. Phương án kinh doanh đó phải được đệ trình để giám đốc ký
duyệt . Theo đó phòng tài chính kế toán căn cứ vào phương án kinh doanh để được
giám đốc ký duyệt. Theo đó phòng tài chính kế toán căn cứ vào phương án kinh
doanh đã được giám đốc ký và dựa vào số liệu cần thiết của phương án kinh doanh
đó cấp tiền từ tài khoản tiền mặt hoặc tiền gửi ngân hàng để thực hiện phương án
kinh doanh đó.
Sau khi phương án kinh doanh được tiến hành thì công ty cần thiết phải có mặt bằng
để phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của dự án.
Hiện nay, công ty đang hoạt động kinh doanh chủ yếu dựa vào hoạt động sản xuất -
lắp ráp xe máy 2 bánh. Để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh này thì công ty
cần phải có thêm mặt bằng về nhà xưởng, kho bãi để nới rộng qui mô sản xuất kinh
doanh. Muốn vậy, công ty phải tiến hành tìm kiếm đối tác để liên kết sản xuất kinh
doanh thông qua hợp đồng kinh tế hợp tác kinh doanh hoặc hợp đồng thuê nhà
xưởng.
1.2. Quá trình đàm phán
Để đi đến đàm phán cho việc xác lập hợp dồng kinh tế, công ty cũng như đối tác
thường thực hiện chuẩn bị. Đó là việc công ty thực hiện thu thập thông tin từ phía
đối tác. Những thông tin công ty thường quan tâm là hoạt động hiện tại của phía đối

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
tác, mức độ tin cậy hay uy tín của họ trên thương trường và khả năng thực tế của họ
(mức độ diện tích mặt bằng nhà xưởng, sân bãi v.v ). Các thông tin này có thể thực
hiện được bằng nhiều cách khác nhau, chẳng hạn thông qua khách hàng, thông qua
các phương tiên thông tin đại chúng, hoặc công ty cử người trực tiếp tiếp cận với
đối tác để thu thập…
Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, công ty phải chuẩn bị các tài liệu có liên quan
như: các tài liệu giao dịch, giấy uỷ quyền… để phục vụ cho việc xác lập hợp đồng
kinh tế.
Kế tiếp của việc chuẩn bị là quá trình đàm phán hợp đồng kinh tế với đối tác.
Đàm phán hợp đồng kinh tế là giai đoạn rất khó khăn và phức tạp nhưng rất quan
trọng. Có thể nói, đây là quá trình đấu tranh, nhượng bộ lẫn nhau để đi đến một thoả
thuận trong hợp đồng. Sở dĩ như vậy bởi sự thành công trong đàm phán có nghĩa
công ty đã giữ được bạn hàng, đồng thời cũng mang lại lợi ích trong kinh doanh cho
cả hai phía.
Tuỳ từng đối tác và từng hợp đồng thuê nhà xưởng mà thời gian đàm phán dài hay
ngắn. Nếu là những bạn hàng quen thuộc thì việc đàm phán để đi đến ký kết hợp
đồng kinh tế thường mất ít thời gian, nếu là đối tác mới thì việc đàm phán để đi đến
ký kết sẽ mất nhiều thời gian hơn.
Trong quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng. Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản
xuất (CIRI) là người đi thuê (bên thuê) còn phía đối tác là bên cho thuê. Vì thế,
trong quá trình xác lập quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng thường có hai cách: Với
các bạn hàng quen thuộc thì quá trình đàm phán sẽ đơn giản hơn nhiều, hai bên
thường lập hợp đồng mẫu sẵn theo nội dung mà những hợp đồng trước đó hai bên
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
đã ký kết. Sau đó chỉ cần thay đổi một số điều khoản trong hợp dồng như: đối
tượng, thời gian thuê, giá cả và điều kiện thanh toán thì hợp đồng được xác lập và đi
đến ký kết. Thậm chí chỉ cần điện thoại thông báo cho bên kia nếu có nhu cầu thuê
nhà xưởng và khi đó một bên có thể soạn hợp đồng mẫu và Fax cho bên kia để xem
xét. Việc điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng cũng có thể thông qua điên

thoại hoặc fax… Việc còn lại một một trong hai bên xây dựng một hợp đồng hoàn
chỉnh và ký kết hợp đồng đó.
Tuy nhiên, với bạn hàng mới giao kết hợp đồng kinh tế đầu tiên thì việc đàm phán
cũng phức tạp hơn, nội dung đàm phán cũng dài hơn. Thông thường thì bên đối tác
sẽ chuẩn bị hợp đồng mẫu, sau đó đưa đến nơi đàm phán để hai bên cùng thoả
thuận, hai bên sẽ thoả thuận với nhau về số lượng các điều khoản, tên các điều
khoản cụ thể và tiếp đó là nội dung của các điều khoản. Song cũng có trường hợp
hai bên cùng thoả thuận một hợp đồng mẫu khi ngồi vào bàn đàm phán, trường hợp
này thường ít xảy ra bởi nó mất nhiều thời gian và làm phức tạp thêm nội dung đàm
phán. Thực tế khi nào công ty có nhu cầu thuê nhà xưởng thì gặp gỡ với đối tác,
thoả thuận với nhau về các điều khoản chủ yếu của hợp đồng và có thể đi đến ký kết
hợp đồng. Cũng có trường hợp không đi đến ký kết vì không thoả thuận được về
điều khoản giá cả, trách nhiệm của các bên… Trong trường hợp đàm phán không
thành công ty vẫn luôn tôn trọng đối tác và cố gắng bộc lộ những ý định của mình
để tỏ ý liên kết sản xuất kinh doanh với đối tác với mục đích làm ăn lâu dài.
1.3. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng
Theo quy định của pháp luật mỗi bên tham gia quan hệ hợp đồng kinh tế chỉ cần cử
một người đại diện ký kết hợp đồng kinh tế. Theo quy định này, thẩm quyền kinh tế
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -