Bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản

HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN
TP.HCM

ĐẠI HỌC MỞ BC
TP.HCM


ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNG

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ts. Nguyễn An Bình


KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

A.
MỘT SỐ
VẤN ĐỀ
CHUNG

I. Khái niệm về bất động sản
1. Luật dân sự nuớc Cộng hòa
Xã hội chủ nghĩa Việt Nam:
Điều 174-Luật số 33/2005/QH11
- Bộ luật dân sự quy định bất
động sản và động sản như sau:

KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản là các tài sản bao gồm :
•Đất đai
•Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở , cơng trình xây dựng trên đó.
•Các tài sản khác gắn liền với đất đai
•Các tài sản khác do Pháp luật quy định
Động sản là những tài sản không phải là
bất động sản


KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.
Tham
khảo

Bộ luật dân luật chế độ Việt Nam cộng
hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất
động sản gồm 03 loại :
- Loại thứ nhất: những vật dụng không
thể chuyển dời do bản chất của tự
nhiên: điền địa, nhà cửa kiên cố, tường
rào, ao, hồ, rãnh, sơng, đê, đập và các
cơng trình xây đắp khác để chắn nước,
rừng núi và cây cối, mỏ và những khoán
sản chưa đào lấy lên, hoa lợi, mùa màng

đã chín mà chưa gặt hái (Điều 363)


KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.
Tham
khảo

Loại thứ hai là bất động sản vì cơng
dụng riêng, đó là những động sản được
xem như bất động sản nhằm mục đích
tăng giá trị cho bất động sản : Gia súc
để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất
nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống,
phân tro dùng để canh tác nông nghiệp,
cá trong ao, ong trong tổ, chim trong
chuồng; những trang thiết bị gắn liền
với nhà, xưởng và những đồ trang trí
nội thất (Điều 363).
-


KHÓA BỒI DƯỠNG NGHIỆP VỤ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.
Tham
khảo

Loại thứ ba gồm các quyền
đối với bất động sản.
Điều 369 ghi nhận cụ thể:
quyền sở hữu; quyền dụng ích;
quyền cư ngụ và hành dụng;
quyền thuê trường kỳ ; quyền
địa dịch quyền thế chấp


n
ả
s
g
n
ộ
đ
t
ấ
b
m
ể
i
đ
c
ặ
ý
l
Đ
t

.
ậ
I
v
I
h
n
í
t
c
ặ
Đ
.
1
h
n
ị
đ
- Cố
n
ề
b
- Lâ u
g
n
ứ
h
c
í
h

T
t
ệ
i
b
- Dị


ế
t
h
h
n
i
c
á
k
s
h
h
n
n
í
í
t
h
c
c
a
2. Đặ nh hưởng củ năng lực

ả
o
u
à
ị
v
h
c
C
ộ
u
h
t
ụ
ph
m
é
k
- Tính ý
n
ả
o
h
k
l
h
quản iền và than
t
t
ắ

Đ
-


III. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm
- Nghĩa hẹp: Thị trường bất động sản
là hệ thống các quan hệ, thơng qua
đó các giao dịch về bất động sản
được thực hiện
- Nghĩa đầy đủ: Thị trường bất động
sản là tổng hòa các mối quan hệ về
giao dịch bất động sản diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong
khỏang thời gian nhất định .


III. Thị trường bất động sản
2. Phân loại thị trường bất động sản

2.1 Phân loại theo công năng
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở
- Thị trường cơng trình cơng nghiệp
- Thị trường cơng trình thương nghiệp
và dịch vụ cơng cộng
- Thị trường cơng trình đặc biệt (sân bay,
bến cảng . . .)

III. Thị trường bất động sản
2.2 Phân loại theo tính
chất kinh doanh
- Thị trường mua bán
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp


III. Thị trường bất động sản
2.3 Các cấp độ phát triển của
thị trường bất động sản
- Cấp độ sơ khởi
- Cấp độ tập trung hóa
- Cấp độ tiền tệ hóa
- Cấp độ tài chính hóa
- Cấp độ hịan thiện


III. Thị trường bất động sản
3. Đặc điểm thị trường bất động
sản
- Khơng tập trung và mang tính khu
vực địa phương
- Khơng hồn hảo
- Phức tạp
- Khan hiếm
- Dễ bị phân khúc
- Nhạy cảm

III. Thị trường bất động sản
4. Cung cầu trong thị

trường bất động sản
4.1 Cung bất động sản:
Là khối lượng bất động sản
sẵn sàng tham gia vào thị
trường tại một thời điểm
nhất định


III. Thị trường bất động sản
4.2 Cầu bất động sản:
Là khối lượng bất động sản
mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả
năng thanh tốn để nhận
được khối lượng BĐS đó
trên thị trường


III. Thị trường bất động sản
4.3 Quan hệ cung cầu:
Là một khái niệm của kinh tế thị
trường. Cung cầu là một hàm số
của giá, nghĩa là một sự thay đổi
của giá sẽ làm thay đổi quan hệ
cung cầu. Trong nền kinh tế thị
trường giá cả được coi như là yếu
tố điều tiết quan hệ cung cầu

III. Thị trường bất động sản
4.4 Các nhân tố ảnh hưởng cung
cầu thị trường bất động sản:
a. Các nhân tố ảnh hưởng đến
cung bất động sản
- Tổng quỹ đất quy họach phát triển
đơ thị được chuyển đổi mục đích sử
dụng.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu
hạ tầng


III. Thị trường bất động sản
- Q trình cơng nghiệp hóa hiện
đại hóa
- Các yếu tố đầu vào chi phí phát
triển BĐS , cùng với những tiến
bộ kỹ thuật được ứng dụng trong
xây dựng và kiến trúc
- Các chính sách nhà nước liên
quan đến bất động sản như : chính
sách về đất đai, chính sách đầu tư
xây dựng . . .


III. Thị trường bất động sản
b. Các nhân tố ảnh hưởng đến
cầu bất động sản

- Dân số
- Thu nhập khu dân cư
- Kế họach phát triển kinh tế – xã
hội
- Q trình đơ thị hóa, sự phát triển
và hịan thiện cơ sở hạ tầng
- Chính sách của Chính phủ