Phân tích sơ bộ cổ phiếu của doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản

Phân tích sơ bộ cổ phiếu của doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản
Trong các năm vừa qua và đặc biệt trong năm 2004, 2005 những công ty xây dựng & kinh
doanh nhà thuộc các Tổng Công ty Xây dựng nhà của địa phương Hà Nội, Thành phố Hồ
Chí Minh, của Bộ Xây dựng đều lần lượt cổ phần hoá hết các đơn vị thành viên của Tổng
Công ty.
Các đơn vị này thường có thế mạnh về quan hệ với các cấp chính quyền địa phương, có
kinh nghiệm trong làm thủ tục giao đất, giải phóng đền bù….đại khái là thế mạnh làm Dự
án.
Về trực tiếp xây dựng nhà, đa phần các công ty đều tham gia xây dựng nhưng mảng xây
dựng chưa phải là thế mạnh của họ, thường họ đóng vai trò của Chủ Dự án, những công
trình nhà cao tầng vấn phải thuê các đơn vị khác làm.
Đa phần các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi cổ phần hoá đều “ có của để dành”
tức là những Dự án còn dở dang, những Dự án đã hoàn tất việc giải phóng đền bù, những
Dự án đã xin được các loại giấy phép…..Những kế hoạch có sẵn này thường kéo dài từ 3 –
5 năm sau, trong khi để có 1 Dự án thì doanh nghiệp phải mất 3 năm để làm các thủ tục.
Nhiều doanh nghiệp có nhiều Dự án xây dựng nhà ( trước và sau cổ phần hoá ), tuy nhiên
khi cổ phần hoá để xác định giá trị doanh nghiệp thì vốn nhà nước chỉ có vài chục tỷ, trong
khi 1 số doanh nghiệp trong cùng Tổng công ty địa ốc Sài gòn được cổ phần hoá từ năm
1998, 1999 thì vốn của các cổ đông tăng gấp 4 – 6 lần, vốn chủ sở hữu ước chừng trên 100
tỷ, có thể nhận định rằng sau cổ phần hoá thì doanh nghiệp sẽ tập trung lợi ích cho các cổ
đông ( tuy rằng chưa tuyệt đối ) còn khi là doanh nghiệp nhà nước thì lợi ích bị chia sẻ cho
CBCNV dưới nhiều hình thức như : góp vốn để làm dự án, bán nền nhà trước khi xây dựng
với giá rẻ cho nội bộ……
Có điều gây ngạc nhiên cho các nhà đầu tư bên ngoài là tại 1 số doanh nghiệp kinh doanh
hiệu quả, người lao động, kể cả trong Ban quản lý mua cổ phần chưa nhiều , chưa máu mê
( so với các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp ) nên giá bán cổ phiếu trong năm 2004 là
thấp, không có tính cạnh tranh mạnh. Đi tìm hiểu nguyên nhân thì được biết người lao
động trong doanh nghiệp thấy rằng kinh doanh đất dự án sinh lời hơn cổ tức được chia và
cũng có thể tiền nhàn rỗi đã tập trung mua đất dự án….
Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay và trong tương lai, việc kinh doanh bất động sản không
còn là việc dễ dàng nữa, không còn nhiều cơ hội để bất kỳ ai có tiền nhàn rỗi khi mua đất

đều có thể dễ dàng kiếm lời vì giá đất đã cao, nhu cầu về ở đã thay đổi , “ Kiến trúc nhà
ống “ không còn hợp thời, đất đền bù giải toả cao…..
Những doanh nghiệp cổ phần hoá vừa qua sở dĩ hấp dẫn người mua là do còn có nhiều dự
án xây dựng nhà ở, xây dựng cao ốc văn phòng được để dành cho thời kỳ hậu cổ phần hoá
sau 3 – 5 năm nứa.
1
Quan sát về thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì thấy nhu cầu vẫn
còn rất cao, cung chưa đáp ứng đủ cầu :
- Những căn nhà trị giá khoảng 500 triêu - 1 tỷ thì dễ bán, nhiều công ty đã hướng làm Dự
án tại ngoại thành hay tại gần các khu Công nghiệp….
- Chung cư cao tằng chất lượng cao : Thiết kế đẹp, xây dựng đảm bảo chất lượng, có bộ
phận quản lý nhà để bảo đảm an ninh, dịch vụ trong quá trình ở và tạo lập môi trường
sống…. đang có nhu cầu cao, 1 số đơn vị Thành phố HCM đang đi theo hướng này, tuy
nhiên để kiếm mặt bằng xây dựng không phải là dễ.
Đánh giá vài nét về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp :
- Nếu so với các doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài thì kém bài bản ;
- Vẫn bị ảnh hưởng tâm lý mỳ ăn liền, nghĩa là các doanh nghiệp trong nước chỉ tận dụng
thế mạnh của Thương quyền Dự án, không chú trọng tạo sản phảm giá trị gia tăng, chủ
yếu dựa vào quan hệ cung ít cầu nhiều ;
- Qui hoạch tổng thể còn kém, chưa được tạo môi trường sống tốt như Phú Mỹ Hưng;
- Thiết kế các mẫu nhà chưa hoàn hảo , còn nhiều khu vực để người mua nhà tự thiết kế ,
hậu quả là tổng quan kiến trúc bị phá vỡ, giảm giá trị nhà ở….
- Việc thiết kế , xây dựng quản lý cao ốc văn phòng chưa đạt được tiêu chuẩn quốc tế. Có 1
hiện tượng là các đơn vị không chuyên nghiệp kinh doanh bất động sản lại thiết kế , xây
dựng, quản lý cao ốc văn phòng có chất lượng cao hơn trong ngành bất động sản. Nguyên
nhân là họ đã thuê “ công nghệ nước ngoài “ từ khâu thiết kế, xây dựng, giám sát và quản
lý cao ốc văn phòng, việc thuê công nghệ nước ngoài tuy đắt nhưng lại tạo sản phẩm có giá
trị gia tăng và có giá thuê cao hơn nhiều so với việc thuê công nghệ trong nước.
- Các doanh nghiệp nhà nước còn chưa chú trọng tăng tiềm lực tài chính cho mình để khai
thác tối đa những tiềm năng của Dự án, mà thích liên doanh liên kết , như vậy giá trị Dự án

thu được sẽ thấp.
Các nhà đầu tư, các Hội viên VAFI tăng cường góp ý với các doanh nghiệp cổ phần hoá
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược phát triển doanh nghiệp
như các doanh nghiệp nước ngoài, việc này là không khó :
- Để ý thấy liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại VN thì một
số công ty nước ngoài là do các cổ đông là các nhà đầu tư tài chính cùng nhau thành lập ở
nước ngoài để huy động vốn đầu tư vào VN ( như Phú Mỹ Hưng, Nortbridg Thăng
Long…). Sau khi thiết lập liên doanh, họ chỉ cần thuê Chuyên gia nước ngoài có kinh
nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc vào các chức danh chủ chốt trong Bộ máy điều
hành như khâu Thiết kế kiến trúc, thiết kế xây dựng, Giám sát….
2
- Các công ty trong nước cũng nên thuê vài chức danh chuyên gia nước ngoài ở các khâu
thiết kế, giám sát, quản lý nhà chung cư, cao ốc văn phòng thì sản phẩm của doanh nghiệp
sẽ đem lại giá trị gia tăng rất nhiều .
- Các công ty cổ phần hoá vốn có thế mạnh trong việc “ làm Dự án “, thực tế là họ thu xếp
Dự án thuận lợi hơn rất nhiều các công ty liên doanh nước ngoài – Tuy nhiên việc tạo dựng
Dự án cũng cần thay đổi theo hướng nhu cầu thị trường kết hợp với công nghệ cao và tiềm
lực tài chính.
- Có nhiều người nói Quỹ đất nội thành tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn không
nhiều, điều đó chưa đúng. Còn rất nhiều khu nhà cao tằng đã xuống cấp trầm trọng, nhiều
khu nhà ống đã cũ chiếm nhiều diện tích lớn – Đây là tiềm năng phát triển của các đô thị
lớn, tuy nhiên để làm việc này cần có sự năng động hơn nữa của các cấp chính quyền, sự
tự nguyện và ý thức của người dân muốn thay đổi môi trường sống và những công ty có
công nghệ cao phải chứng minh được rằng việc phá bỏ nhà cũ , xây nhà cao tằng sẽ tạo nên
được môi trường sống tốt hơn, sẽ đem lại lợi ích cho người dân.
Trên đây là nhận định sơ bộ của VP VAFI về cổ phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản.
3