Kiến nghị và hoàn thiện quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị tại quận Thanh Khê - 6 pdf

+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng
nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được
ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về
đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ
đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay
đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục
làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để
được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay
thế NĐ 60).
Nếu thực hiện như trên, hình dung người dân sẽ rất vất vả và cơ quan quản
lý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn. Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu
về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quản lý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp.
2.4.3. Thực trạng công tác thực hiện quy trình đăng kí chuyển quyền
sử dụng đất.
2.4.3.1. Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hiện nay
Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê
(Nguồn: Phòng tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Phân tích sơ đồ:
Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình, cá nhân)
chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại công chứng nhà nước hoặc
Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất, sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày
nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Trong thời hạn
không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính do Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, cơ quan thuế có trách nhiệm thông
báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về mức nghĩa vụ tài chính mà bên
chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện.
















Cơ quan công chứng
Hộ gia
đình, cá
nhân
Kho bạc
quận Thanh
Khê
- Thông báo
nộp tiền
- Trao GCN
- Trả hồ sơ

Hồ
sơ
đăng
ký
Số liệu
địa
chính
1. N
ếu
ph
ải
c
ấp

VP đăng ký
QSD đất
quận
1. Nếu phải cấp
GCN
- GCN
- Hồ sơ
2. Nếu chuyển mục
đích sử dụng
- Quyết định cho
phép chuyển mục
đích sử dụng đất
1. Nếu phải cấp GCN
- Thẩm tra hồ sơ
- Công khai hồ sơ
- Trích lục trích đo

2. Nếu chuyển mục đích
sử dụng đất
- Lập tờ trình
Phòng tài
nguyên
qu
ận

Loại, mức nghĩa
v
ụ
t
ài
ch
ính

Chi cục thuế
qu
ận
Thanh Kh
ê

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về
nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để nộp tiền vào Kho bạc nhà nước
theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp hồ sơ đăng ký cần phải cấp mới giấy chứng nhận hoặc
kèm chuyển mục đích sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trình
Phòng Tài nguyên, Phòng Tài nguyên có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ
ban nhân dân quận quyết định.
2.4.3.2. Thực trạng thực hiện quy trình trong quản lý chuyển
quyền sử dụng đất thuộc quận.
Năm 2006, điểm nổi bật trong công tác cải cách hành chính ở quận Thanh
Khê là thực hiện thí điểm thành công cơ chế “một cửa liên thông” trong tiếp nhận
và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai, sự liên thông từ cấp phường đến quận
cơ bản thuận lợi, sự phối hợp giữa các cơ quan Tư pháp, Công chứng chứng
thực, Ngân hàng, Thi hành án, Chi cục thuế quận, Kho bạc quận trong việc triển
khai quy trình, thực hiện các quy định về đăng kí biến động đất đai tại địa
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

phương tương đối tốt, không xảy ra sai phạm, không gây mất nhiều thời gian
cũng như đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, thái độ phục vụ nhân dân của cán
bộ công chức tốt hơn; công khai các thủ tục hành chính nhiều hơn, có bài bản
hơn (trong đó có quy trình đăng ký chỉnh lý biến động đất đai
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên việc tiếp nhận và giải
quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa ” tại quận vẫn còn có
những hạn chế, thiếu sót như: sử dụng biểu mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số
loại thủ tục, xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa thống nhất và chưa đúng quy
định, một số hồ sơ giải quyết trả kết quả chưa đúng hẹn và một số khác được tiếp
nhận trong thời gian đầu khi triển khai thực hiện đề án “một cửa” tại quận giải
quyết còn chậm so với thời gian theo quy định. Ngoài ra công tác đăng ký đất đai

nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua
đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân của tình trạng trên, trước hết là do nhận thức pháp luật về đất
đai chưa đồng bộ, đầy đủ và thống nhất, thiếu sự kết hợp chặt chẽ giữa các bộ
phận chuyên môn của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận với nhau và
giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với một số cơ quan, đơn vị có
liên quan, thiếu biện pháp kiểm tra giám sát thường xuyên để kịp thời đánh giá
rút kinh nghiệm trong tổ chức thực hiện.
Nhìn chung, công tác quản lý và thực hiện theo quy trình đăng ký chuyển
quyền sử dụng đất ở quận đã có nhiều bước cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong
tương lai cần thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai không còn mang nặng tính
thủ công để có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất, tạo sự
kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan với nhau, tiếp tục cải cách thủ tục
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

hành chính cũng như thời gian giải quyết hồ sơ để không gây mất thời gian đi lại
của nhân dân.
2.4.4. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp,
khiếu nại tố cáo liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
2.4.4.1. Công tác thanh tra, kiểm tra chuyển quyền sử dụng đất
Công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là
một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là
một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi mà ngày càng
một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gia khá dài thị trường đất đai nằm ngoài
tầm kiểm soát của Nhà nước; lúc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt trở thành giá ảo
làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. Hơn nữa làm tốt
công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng
quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ,
buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với
các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.

Đây là một công tác mới mẻ mà hiện nay thành phố đang dò dẫm từng bước
thử nghiệm, về phía quận Thanh Khê vấn đề này chưa được thực hiện do cơ chế
phân cấp. Từ năm 1997, sau khi quận thành lập, công tác thanh tra, kiểm tra đối
với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được coi trọng, với chức năng thẩm
quyền của mình, quận thường xuyên tổ chức đoàn thanh tra, bao gồm các ngành
liên quan, hữu quan như Thanh tra Nhà nước, Phòng quản lý đô thị, Đội quy tắc
để tiến hành thanh tra, kiểm tra đối với các sai phạm về đất đai như:
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

-Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất như
chuyển nhượng đất bất hợp pháp, xây dựng trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng
đất sai mục đích sau chuyển nhượng…
- Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp,
các hợp tác xã.
Ngoài ra quân còn phối hợp với đoàn thanh tra ngành địa chính thành phố
tổ chức thanh tra, kiểm tra các tổ chức đơn vị, cơ quan đóng trên địa bàn quận.
Kết quả cụ thể được thể hiện ở bảng:


Tình hình vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê
(1997-2006)
Bảng 6
Sử dụng sai mục
đích
Lấn chiếm đất
đai
Chuyển nhượng
trái thẩm quyền
STT

Tên
phường
Số
hộ
Diện tích
(m
2
)
Số
hộ
Diện tích
(m
2
)
Số
hộ
Diện tích
(m
2
)
01 An Khê 38 4.500 10 1.500 77
02
Thanh Khê
Tây
50 6.500 25 4.000 32 5.600
03 Thạc Gián 16 1.200 6.000
04 Chính Gián 20 3.000
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

05 Tân Chính 25 1.500

06 Xuân Hà 40 5.000

Tổng cộng 88 11.000 136 16.200 109 11.600
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Nhận xét:
Chuyển nhượng trái thẩm quyền là 109 hộ trong đó 77 hộ gồm 11000m
2

do hợp tác xã hai phường An Khê, Thanh Khê Tây tự ý chuyển nhượng cho
người dân diện tích đất nông nghiệp để làm nhà ở. Trên cơ sở kết luận đoàn
thanh tra quận xử lý ra quyết định cảnh cáo. Thu hồi toàn bộ số tiền ban chủ
nhiệm hợp tác xã đã thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, đồng
thời tiến hành kiểm điểm ban chủ nhiệm hợp tác xã. Còn những hộ đã xây dựng
công trình nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng, quận báo cáo về thành phố xin
được giao quyền sử dụng đất cho các hộ có thu tiền sử dụng đất theo quy định.
32 hộ còn lại là những hộ tái định cư thuộc chung cư khối 6 (Phú Lộc) thuộc
phường Thanh Khê Tây đã tự ý chuyển nhượng sai quy định bằng viết giấy trao
tay. Đây là những hộ được thành phố bố trí lại chỗ ở trong khu chung cư nhưng
lại không ở mà bỏ trống rồi sang nhượng hoặc cho thuê lại mà không được phép
của cơ quan có thẩm quyền.
Nguyên nhân dẫn đến sai phạm trên do cán bộ địa chính các phường còn
hạn chế trong công tác chuyên môn, các ngành liên quan của quận chưa thường
xuyên kiểm tra đôn đốc việc quản lý và sử dụng đất đai của cấp phường. Hơn
nữa cán bộ thanh tra thuộc phòng Tài nguyên quận quá ít về số lượng (3 người
chuyên trách về thanh tra đất đai).
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

2.4.4.2. Thực trạng công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan
đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận.
Giải quyết khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử

dụng đất đai nói chung và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một
biện pháp để lập lại kỷ cương.
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của giá đất là sự tăng lên
của các vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý các
hoạt động liên quan đến đất đai trở nên sôi động và phức tạp. Trước tình hình đó,
một mặt quận đã tăng cường việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, mặt
khác đã phối hợp với các ngành chuyên môn cấp trên mở lớp tập huấn cho cán bộ
nhất là cán bộ địa chính phường, nhờ vậy phần lớn các vụ việc dần dần được giải
quyết hoà giải ở cấp phường.
Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, đất đai liên quan đến
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê từ năm
1997 – 2006
Bảng 7
Số đơn thuộc thẩm quyền STT

Năm

Tổng
số
đơn
thư
Tổng
số
Tố
cáo
Khiếu
nại
Tranh
chấp
Số đơn

không
thuộc
thẩm
quyền
Số đơn
đã giải
quyết
Số
đơn
còn
tồn
đọng
01 1997

54 48 0 06 42 06 46 02
02 1998

48 40 0 03 37 08 37 03
03 1999

45 34 01 05 28 11 28 06
04 2000

58 49 04 07 38 09 44 05
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

05 2001

66 50 01 12 37 16 47 03
06 2002

43 38 02 05 31 05 37 01
07 2003

73 61 0 04 57 12 55 06
08 2004

49 45 01 07 37 04 42 03
09 2005

52 52 01 08 43 0 51 01
10 2006

79 79 0 12 67 0 78 01
Tổng cộng 567 496 10 69 417 71 465 31
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)
Từ năm 1997 đến nay, quận đã tiếp nhận 567 đơn thư trong đó tổng số đơn
tranh chấp chiếm đại đa số. Tình hình vi phạm nổi bật ở một số trường hợp:
Nhiều chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, hộ gia đình…) trong đó có
những chủ thể không cùng cư rú ở một địa phương mà ở nhiều địa phương khác
nhau; tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng tặng cho nhà.
Với phương châm nâng cao công tác hoà giải, do đó các vụ việc tranh chấp
đất đai được giải quyết thấu tình đạt lý, dứt điểm, không để tồn đọng hồ sơ,
không có đơn vượt cấp, và báo cáo Uỷ ban nhân dân quận đề xuất hướng giải
quyết theo đúng pháp luật.
2.5. Nhận xét chung về thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng
đất ở đô thị.
Qua số liệu từng năm nhìn chung công tác giải quyết đơn thư của quận
được giải quyết kịp thời dứt điểm, đầu tiên phải được đặt ra là cán bộ phòng quản
lý đô thị, phòng tài nguyên môi trường hiện nay được phân công đảm nhiệm đã

nỗ lực hết mình cùng với sự am hiểu về quy định của pháp luật, với kinh nghiệm
nhiều năm trải nghiệm nên trực tiếp tổ chức hoà giải thành công nhiều vụ việc.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp, quận đã góp phần quan trọng bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích
hợp pháp của người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự,
an toàn xã hội, phát triển kinh tế của thành phố nói chung và quận Thanh Khê nói
riêng.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đường lối giải quyết các tranh chấp còn
khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống nhất pháp luật, nhiều vụ phải
xử đi xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của công
dân, chưa được dư luận xã hội đồng tình. Nguyên nhân của tình trạng trên bao
gồm:
- Một bộ phận đội ngũ cán bộ xét xử còn hạn chế về năng lực.
- Pháp luật đất đai của nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định
cụ thể, văn bản dưới luật rất nhiều nhưng tản mạn, còn chồng chéo, mâu thuẫn
nhau.
- Việc quản lý hồ sơ về nhà, đất của các cơ quan chức năng rất lỏng lẻo,
thiếu chính xác, có trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ.
- Bộ luật dân sự quy định về vấn đề quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
đai chưa phù hợp với thực tiễn hoặc không thống nhất với các ngành luật khác,
có vấn đề phát sinh tranh chấp mà vẫn không có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn
đề cầm cố nh, đất hoặc bán quyền thuê nhà, đất…)
- Các cơ quan có trách nhiệm ở trung ương chậm ban hành các văn bản
hướng dẫn thi hành luật đất đai, chậm sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn
phù hợp, gây khó khăn cho các địa phương áp dụng pháp luật khi xét xử.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -