tài sản và quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................................2
Chương 1
LÍ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ QUYỀN SỞ HỮU THEO PHÁP LUẬT VIỆT
NAM.......................................................................................................................................4
1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN.........................................................................4
1.1.1Khái niệm tài sản...................................................................................................4
1.1.1.1 Khái niệm tài sản..........................................................................................4
1.1.1.2 Phân loại tài sản.............................................................................................6
1.1.2 Động sản và bất động sản...................................................................................12
1.1.2.1 Phân biệt động sản và bất động sản............................................................12
1.1.2.2 Những trường hợp ngoại lệ.........................................................................13
1.1.2.2.1 Bất động sản trở thành động sản..........................................................13
1.1.2.2.2 Động sản trở thành bất động sản.........................................................14
1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU........................................................15
1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu ...............................................................................15
1.2.1.1 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam ...................................15
1.2.1.2 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật các nước......................................16
1.2.2 Nội dung cơ bản của quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam...........................16
1.2.2.1 Quyền chiếm hữu........................................................................................17
1.2.2.2 Quyền sử dụng.............................................................................................18
1.2.2.3 Quyền định đoạt..........................................................................................19
1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu ...............................................21
1.2.3.1 Giải quyết theo pháp luật các nước ............................................................21
1.2.3.2 Giải quyết theo pháp luật Việt Nam...........................................................23
Chương 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM....................................................................................................26
2.1 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI
VIỆT NAM......................................................................................................................28
2.2 QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

TẠI VIỆT NAM..............................................................................................................32
2.2.1 Quyền sở hữu nhà ở............................................................................................34
2.2.1.1 Đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam..................................34
2.2.1.2 Trình tự, thủ tục và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
..................................................................................................................................37
2.2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài...41
2.2.1.3.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài ............41
2.2.1.3.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài........43
2.2.2 Quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư.......................................44
2.2.3 Các loại bất động sản khác.................................................................................46
Chương 3
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT...........................................................48
3.1 THỰC TRẠNG.........................................................................................................48
3.2 MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT...................................................................................54
KẾT LUẬN..........................................................................................................................58
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
Trong xu thế hội nhập hiện nay, quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa, khoa
học công nghệ… của Việt Nam với các nước trên thế giới phát triển một cách
nhanh chóng. Đặc biệt, hiện nay nước ta đã hội nhập với thế giới và đã trở thành
thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO nên số lượng người nước ngoài
vào Việt Nam sẽ ngày càng tăng thông qua nhiều con đường khác nhau. Điều này
đòi hỏi nước ta phải có một quy chế pháp lí phù hợp cho những đối tượng này nhất
là trong lĩnh vực sở hữu tài sản. Bởi vì, đảm bảo quyền và lợi ích của nhóm đối
tượng này cũng chính là làm tăng thêm lợi ích của quốc gia. Đồng thời, ngày càng
thúc đẩy và mở rộng hơn quan hệ hợp tác của Việt Nam với các nước trên nhiều
lĩnh vực, từng bước nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế. Vấn đề đặt
ra là nhà nước ta đã có những chính sách hay quy định nào về quyền sở hữu của
những đối tượng này.
Việc nghiên cứu đề tài “quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt

Nam” sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn những quy định của Việt Nam về quyền sở hữu
của người nước ngoài. Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật cho phù hợp với tình
hình hiện nay, đảm bảo hơn chế độ đãi ngộ như công dân mà Việt Nam dành cho
người nước ngoài. Việc đảm bảo quyền sở hữu người nước ngoài trên lãnh thổ
Việt Nam cũng như chúng ta đảm bảo mối quan hệ với các nước là góp phần làm
Việt Nam ngày càng phát triển hơn
Nhằm để đảm bảo cho việc nghiên cứu có hiệu quả, đồng thời, giúp người
đọc có thể nắm rõ và hiểu sâu sắc vấn đề hơn. Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu
quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài trên những tài sản hữu hình được phân
loại thành bất động sản và động sản. Và cũng trong phạm vi đề tài của mình,
người viết chỉ tìm hiểu quyền sở hữu tài sản mà nhà nước dành cho đối tượng là
nhà đầu tư nước ngoài và cá nhân nước ngoài là người chưa có quốc tịch Việt
Nam. Chủ thể có yếu tố nước ngoài bao gồm: người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, người Việt Nam đã thôi quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam mang quốc
tịch nước ngoài nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam, người mang quốc tịch nước
ngoài, người không có quốc tịch … Tuy nhiên, do hạn chế về mặt thời gian và
phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết chỉ nghiên cứu quyền sở hữu tài sản trên
động sản và bất động sản của đối tượng là nhà đầu tư nước ngoài và người nước
ngoài, người mang quốc tịch nước ngoài nhưng chưa từng mang quốc tịch Việt
Nam, mà thôi.
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 2 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Với mục đích hoàn thiện bài viết một cách tốt nhất, người viết đã vận dụng
một số phương pháp như: phương pháp phân tích luật viết, thu thập tài liệu, đánh
giá, so sánh đối chiếu… để nghiên cứu đề tài của mình.
Bên cạnh lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được trình bày theo kết cấu gồm 3 chương
- Chương 1: “Lí luận chung về tài sản và quyền sở hữu theo pháp luật Việt
Nam”.Chương này tác giả giới thiệu một cách khái quát về tài sản và quyền sở
hữu giúp người đọc nắm được: tài sản là gì? Có các loại tài sản nào theo cách phân

loại của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu là gì? Nội dung cơ bản của quyền sở
hữu theo pháp luật Việt Nam và cách giải quyết xung đột về quyền sở hữu của các
nước như thế nào?
- Chương 2: “Pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu tài sản của người nước
ngoài”. Trong chương này, người đọc sẽ biết được người nước ngoài được quyền
sở hữu những động sản nào và những bất động sản nào. Đối với quyền sở hữu bất
động sản của người nước ngoài, người viết tập trung nghiên cứu những quy định
của Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức,
cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.
- Chương 3: “Thực trạng và một số ý kiến đề xuất”. Tác giả sẽ nêu lên thực
trạng quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay được bảo đảm
như thế nào và nêu một số ý kiến về vấn đề sở hữu tài sản của người nước ngoài
tại Việt Nam.
Mặc dù đã có nhiều nổ lực trong quá trình nghiên cứu nhưng do đây là đề
tài mới, thời gian và nguồn tài liệu tham khảo có hạn, bên cạnh đó do kiến thức tác
giả còn hạn hẹp, lại chưa có điều kiện tiếp xúc nhiều với thực tế nên những ý
tưởng trong đề tài này phần lớn còn mang tính lí thuyết và không tránh khỏi
những sai lầm thiếu sót mong quý thầy cô tận tình chỉ dẫn để bài viết được hoàn
thiện hơn
Sau cùng tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Khoa luật Trường đại
học Cần Thơ và giáo viên hướng dẫn Th.S Diệp Ngọc Dũng đã tạo điều kiện cho
tác giả hoàn thành tốt đề tài này.
Xin chân thành cảm ơn!
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 3 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Chương 1
LÍ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ QUYỀN SỞ HỮU
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Ở Việt Nam, người nước ngoài được quyền sở hữu những nào và nội dung
quyền sở hữu của họ đối với những tài sản đó như thế nào đều do pháp luật Việt

Nam điều chỉnh. Vậy, theo pháp luật Việt Nam, tài sản là gì và quyền sở hữu tài
sản thực chất là những quyền năng gì?
1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÀI SẢN
Tài sản, được coi là khách thể của quyền sở hữu đã được qui định tại Điều
163 BLDS năm 2005. Nhưng những qui định này chỉ mang tính chất liệt kê, xác
định những loại vật thể và quyền tài sản được coi là tài sản. Vậy tài sản là gì và
chúng được phân loại như thế nào trong pháp luật Việt Nam ?
1.1.1Khái niệm tài sản
Thật ra, từ khi bộ luật dân sự đầu tiên được ban hành cho đến bộ luật dân
sự hiện nay đang có hiệu lực thì không có bất kì điều luật nào nêu khái niệm tài
sản là gì. Khi đó, tài sản được người ta hiểu một cách chung nhất và luật chỉ nêu ra
quy định những gì là tài sản. Tuy nhiên, đó là cơ sở pháp lí quan trọng để ta xác
định một vật có phải là tài sản trong quan hệ pháp luật hay không.
1.1.1.1 Khái niệm tài sản
Theo từ điển Tiếng Việt, nhà xuất bản Đà Nẵng-Trung tâm điện tử tin học
xuất bản năm 1997 thì tài sản được khái niệm như sau: “Tài sản là của cải vật
chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng”. Theo khái niệm này thì thuật
ngữ tài sản có thể được hiểu theo hai cách:
• Thứ nhất, về phương diện pháp lý, tài sản là của cải được con người sử
dụng. “Của cải” là một khái niệm luôn biến đổi và tự hoàn thiện cùng với sự hoàn
thiện về giá trị vật chất. Ở La Mã cổ xưa, nhắc đến tài sản người ta liên tưởng
ngay đến những của cải trong gia đình như ruộng đất, nhà cửa gia súc… Còn trong
xã hội hiện đại ngày nay, ngoài của cải trong gia đình, chúng ta còn có một số tài
sản đặc biệt như, năng lượng hạt nhân, phần mềm máy vi tính…
• Thứ hai, trong ngôn ngữ thông dụng hàng ngày, tài sản là một vật cụ thể mà
có thể nhận biết bằng các giác quan và được con người sử dụng trong đời sống
hàng ngày như bàn ghế, xe máy
1
,…
Theo BLDS Việt Nam thì không định nghĩa tài sản là gì nhưng tại điều 172

Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995 có qui định: “tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy
1
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật Dân sự Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 5
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 4 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Khi BLDS 2005 ra đời có hiệu lực
từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 thay thế BLDS 1995 thì tài sản được qui định bao
gồm “vật, tiền giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Như vậy, BLDS 1995 và
BLDS 2005 đều qui định tài sản gồm có vật. Tuy nhiên, điều 163 BLDS 2005 qui
định tài sản là “vật”, mà không qui định “vật có thực” như qui định tại điều 172
BLDS 2005. Việc bỏ qui định vật có thực đã mở rộng nội hàm của vật, vật có thể
đang tồn tại hiện thực và vật chắc chắn được hình thành trong tương lai có thể xác
định được. Qui định về vật tại điều 163 BLDS 2005 về vật phù hợp hơn với đời
sống thực tế và các giao lưu dân sự trong cơ chế thị trường, theo định hướng xã
hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay, các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận
về đối tượng của giao dịch là vật được hình thành trong tương lai.
Theo luật định thì “tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài
sản”.
Vật là những vật chất đang tồn tại trong tự nhiên hoặc đang được hình thành
trong tương lai. Tuy nhiên, không phải mọi vật đều là tài sản. Vật là tài sản phải
thỏa mãn các dấu hiệu sau đây:
- Vật đó phải tồn tại khách quan hoặc vật đó chắc chắn được hình thành
trong tương lai
- Vật đó con người phải chi phối được, phải kiểm soát được và phải chiếm
hữu được
- Vật đó phải xác định được giá trị thanh toán hay giá trị trao đổi, vật đó
phải khai thác được về phương diện tài sản như dân sự, thương mại, tiêu dùng…
đáp ứng nhu cầu vật chất và tinh thần con người
- Vật đó là vật được phép lưu thông dân sự và mang giá trị tài sản, có thể
trao đổi được cho nhau dưới dạng vật chất hay qui đổi được thành tiền

2

Tiền, theo kinh tế học, là giá trị đại diện cho giá trị thực của hàng hóa và là
phương tiện lưu thông trong đời sống của con người
3
. Về mặt chính trị, đó còn là
đại diện cho chủ quyền của một quốc gia, đòi hỏi người có tiền không thể có toàn
quyền định đoạt loại tài sản đặc biệt này mà phải tuân thủ những qui định nghiêm
ngặt của Nhà nước. Do đó, tiền có một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân.
Giấy tờ có giá bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu, kì phiếu, công
trái
4
…Điều 163 BLDS 2005 thay cụm từ: “giấy tờ trị giá được bằng tiền” ở điều
172 BLDS 1995 bằng cụm từ “giấy tờ có giá” làm cho điều luật vừa ngắn gọn vừa
2
Phùng Trung Tập, Tạp chí Tòa án nhân dân số 2 tháng 11/2007, trang 22
3
Giáo trình kinh tế chính trị, nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, 2002
4
Giáo trình lí thuyết tài chính tiền tệ, nhà xuất bản giáo dục, 2008
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 5 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
chính xác. Vì thực tế có nhiều loại giấy tờ không được trị giá được bằng tiền
nhưng lại có giá trị rất lớn như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà….
Các quyền tài sản là những quyền gắn liền với một tài sản hoặc khi thực
hiện quyền đó chủ sở hữu sẽ có được một tài sản. “Quyền tài sản là quyền trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu
trí tuệ”

5
. Từ qui định trên ta nhận thấy quyền tài sản là tài sản và một quyền tài sản
phải có đủ hai yếu tố: trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong giao lưu
dân sự. Tuy nhiên, không phải tất cả các quyền tài sản đều phải có đầy đủ hai yếu
tố trên mới trở thành quyền tài sản. Thực ra, tính chất tài sản của quyền có các cấp
độ khác nhau: đầy đủ, không đầy đủ và không có. Quyền tài sản được quy định tại
điều 181 BLDS 2005 là quyền có đầy đủ tính chất tài sản. Các quyền như quyền
bầu cử, quyền tự do ngôn luận…không trị giá được bằng tiền và không thể chuyển
nhượng được nên các quyền này không có tính chất tài sản.
Ví dụ: cổ phiếu của cổ đông sở hữu cổ phần ưu đãi biểu quyết trong công ty
cổ phần cũng là tài sản nhưng không thể chuyển nhượng được.
Như vậy, hiểu một cách chung nhất thì tài sản là của cải vật chất được con
người dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Cụ thể hơn tài sản được luật qui
định bao gồm vật tiền giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
1.1.1.2 Phân loại tài sản
Tài sản có thể được phân loại theo nhiều cách. Trong luật La tinh tài sản
được phân loại thành động sản và bất động sản, tài sản hữu hình và tài sản vô hình,
vật tiêu hao và vật không tiêu hao, vật cùng loại và vật đặc định, vốn và lợi tức,
vật được sở hữu và vật không được sở hữu, tài sản công và tài sản tư. Trong luật
Anh-Mỹ thì tài sản được phân loại thành quyền đối vật và quyền đối nhân, đất đai
và các tài sản khác bao gồm tiền, động sản hữu hình mà không phải là
tiền
6
.Chương XI BLDS 2005 qui định về các loại tài sản. Trong đó có xây dựng
các khái niệm động sản và bất động sản, vật đặc định và vật cùng loại, vật chính
và vật phụ,…Như vậy, luật Việt Nam có xu hướng phân loại tương tự như luật La
tinh.
* Động sản và bất động sản
Đây là cách phân loại đầu tiên nhất. Theo đó:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:

- Đất đai
5
Điều 181 BLDS 2005
6
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 26
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 6 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do luật qui định.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
7
Khác với BLDS 1995, BLDS 2005 không đưa ra khái niệm bất động sản mà
chỉ liệt kê những loại tài sản nào là bất động sản. Thực ra, điều 181 BLDS 1995
đưa ra khái niệm “bất động sản là các tài sản không di dời được” cũng chưa thật
bao quát, và nó mâu thuẫn ngay với một số loại tài sản được coi là bất động sản
như “các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng” qui định trong cùng một
điều luật đó. Nó mâu thuẫn bởi vì tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
vẫn có thể đi chuyển được. Như vậy, qui định về bất động sản ở điều 174 BLDS
2005 phù hợp hơn. Điều luật đã liệt kê các tài sản là bất động sản, còn những tài
sản nào là động sản luật không qui định chi tiết mà chỉ bỏ ngỏ bằng một quy phạm
mở. Như vậy, danh mục tài sản là động sản sẽ được bổ sung ngay trong thực tiễn
áp dụng pháp luật. Điều này cho phép ta khẳng định rằng bất kì tài sản nào cũng
chỉ có thể là bất động sản hoặc là động sản. Ngoài cách phân loại tài sản thành
động sản và bất động sản thì người ta còn có các cách phân loại khác như sau:
* Căn cứ vào nguồn gốc sinh ra của tài sản ta có cách phân loại tài sản thành
hoa lợi, lợi tức.
Điều 175 BLDS qui định “Hoa lợi là sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại”,
“Lợi tức là các khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản”. Nói một cách tổng

quát, hoa lợi, lợi tức là những vật có giá trị tiền tệ do tài sản sinh ra. Ta gọi tài sản
sinh ra hoa lợi, lợi tức là tài sản gốc. Tuy nhiên việc phân biệt tài sản gốc và hoa
lợi, lợi tức trong nhiều trường hợp không thể rạch ròi được bởi một số trường hợp
hoa lợi, lợi tức được tiêu dùng, biến mất hoặc được tích lũy để trở thành tài sản
đầu tư và tiếp tục sinh lợi. Chỉ được gọi là hoa lợi, lợi tức những tài sản sinh ra từ
tài sản gốc mà không làm giảm sút chất liệu của tài sản gốc (ở mức độ có thể nhận
thấy được). Trong trường hợp để thu được một lợi ích vật chất từ tài sản gốc mà
không thể tái tạo bằng cách khai thác khả năng sinh lợi của tài sản gốc hoặc chỉ có
thể tái tạo bằng cách lặp lại một chu kì đầu tư nhằm khôi phục chất liệu của tài sản
gốc, thì lợi ích thu được đó chính là sản phẩm mà không phải là hoa lợi, lợi tức.
Ví dụ: Một vườn cây ăn trái. Nếu trái cây được thu hoạch thì ta có hoa lợi;
nếu cây ăn trái được đốn xuống bán lấy gỗ thì ta có sản phẩm. Bởi vì, việc thu
7
BLDS 2005, điều 174
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 7 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
hoạch trái không ảnh hưởng đến sức sinh sản của vườn cây còn việc đốn cây bán
gỗ chỉ có thể khôi phục khả năng sinh lợi sau một thời gian tái đầu tư lớn.
Từ những phân tích trên thì suy cho cùng thì hoa lợi, lợi tức đều là động
sản. Hay cụ thể hơn, hoa lợi lợi tức là tài sản có thể được sinh ra từ bất động sản
nhưng bản thân nó lại là một động sản.
* Căn cứ vào tính chất, chức năng của tài sản thì có thể chia tài sản thành vật
chính và vật phụ.
Theo điều 176 BLDS 2005 thì: “Vật chính là vật độc lập, có thể khai thác
công dụng theo tính năng. Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác
công dụng của vật chính, là một bộ phận của vật chính, nhưng có thể tách rời
vật chính. Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật chính thì phải chuyển giao cả
vật phụ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Từ nội dung của điều luật ta có thể rút ra một số nhận xét sau:
- Vật chính có thể nhận biết với đầy đủ đặc điểm về cấu tạo, tính năng mà

không cần vật phụ. Chẳng hạn như bàn, ghế, quần áo…
- Vật phụ là vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính,
mà thông thường làm tăng giá trị cho vật chính nhưng không hẳn là yếu tố không
thể thiếu của vật chính. Ví dụ: kính lọc của màn hình máy vi tính, kính chiếu hậu
của xe gắn máy…
- Vật phụ sẽ đảm nhận vai trò phụ khi gắn liền với vật chính
- Vật phụ khi tách rời vật chính có thể sẽ không hữu dụng, tuy nhiên vật
chính có thể tiếp tục khai thác và sử dụng được.
- Khi vật chính được mua bán, tặng cho, trao đổi, di tặng…Thì vật phụ cũng
mặc nhiên đi theo nếu không có thỏa thuận khác.
Như vậy, vật chính có thể là động sản nhưng cũng có thể là bất động sản
còn vật phụ luôn luôn là động sản khi tách rời vật chính.
* Vật chia được và không chia được
Điều 177 BLDS qui định:
“Vật chia được là vật khi bị phân chia vẫn giữ nguyên tính chất và tính năng sử
dụng ban đầu. Vật không chia được là vật khi bị chia thì không giữ nguyên được
tính chất và tính năng sử dụng ban đầu. Khi cần phân chia vật không chia được
thì phải trị giá bằng tiền để chia”
Thực ra, các khái niệm “vật chia được” và “vật không chia được” không
liên quan đến vấn đề phân loại tài sản mà chủ yếu liên quan đến việc thực hiện
quyền sở hữu chung theo phần
8
.
8
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 51
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 8 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Ví dụ: Một vườn cây ăn trái khi được chia thì không làm ảnh hưởng đến
khả năng cho trái và cũng không làm thay đổi thành phần, tính năng của đất.
Ngược lại, căn nhà không thể chia đôi khi vợ chồng li hôn. Nếu căn nhà được chia

đôi thì nó không còn giữ nguyên được tính năng sử dụng ban đầu nữa. Trong
trường hợp này người vợ hoặc người chồng được chia căn nhà thì phải định giá
căn nhà để trả phân nữa giá trị căn nhà cho người còn lại.
* Căn cứ vào mức độ hao mòn của tài sản khi sử dụng thì có thể phân loại tài
sản thành vật tiêu hao và vật không tiêu hao
Theo điều 178 BLDS 2005 thì: “Vật tiêu hao là vật khi đã qua một lần sử
dụng thì mất đi hoặc không giữ được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng
ban đầu. Vật tiêu hao không thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê hoặc cho
mượn. Vật không tiêu hao là vật khi đã qua sử dụng nhiều lần mà cơ bản vẫn giữ
được tính chất, hình dáng và tính năng sử dụng ban đầu.”
Có rất nhiều ví dụ về hai loại tài sản này như thức ăn nhiên liệu…là vật tiêu
hao. Quần áo, bàn ghế, công cụ lao động…là những vật không tiêu hao. Tiền cũng
là vật tiêu hao nhưng tiêu hao không phải do sử dụng mà do được dùng để thanh
toán trong lưu thông. Những bất động sản là vật không tiêu hao.Vật tiêu hao có thể
biến mất hoàn toàn về mặt vật chất sau lần sử dụng đầu tiên, cũng có những vật
tiêu hao không hoàn toàn biến mất nhưng không còn mang tính chất, hình dáng và
tính năng ban đầu sau một lần sử dụng mà lại mang tính chất hình dáng, tính năng
của một vật khác.
Ví dụ: đĩa CD, băng cassette…
Và có những vật, khi qua một lần sử dụng không mất đi về mặt vật chất và
qua nhiều lần sử dụng vẫn giữ được tính chất , hình dáng, tính năng ban đầu nhưng
lại giảm giá trị rất nhanh và sẽ được thay thế sau một thời gian ngắn. Ta gọi đó là
vật tiêu dùng – loại trung gian giữa vật tiêu hao và vật không tiêu hao. Ví dụ: bút
bi, tập vở, quần áo…
Luật còn qui định vật tiêu hao không thể là đối tượng của hợp đồng cho
thuê hoặc hợp đồng cho mượn. Có nghĩa là các tài sản có thể cho thuê cho mượn
không thể là vật tiêu hao. Tuy nhiên, trong đời sống hàng ngày người ta có loại
giao dịch “mượn” tài sản để tiêu dùng hay định đoạt. Ví dụ như mượn tiền hay
mượn gạo. Thật ra, loại giao dịch này luật gọi tên là hợp đồng vay tài sản (hợp
đồng vay tài sản được qui định tại điều 471 BLDS2005). Khi đó người vay nhận

tài sản, sử dụng tự do sau một thời gian phải trả lại cho người cho vay vật cùng
loại có giá trị tương đương với vật đã vay trước đó.
* Vật đặc định và vật cùng loại
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 9 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Điều 179 BLDS 2005 qui định: “Vật cùng loại là những vật có cùng hình
dáng, tính chất tính năng sử dụng và xác định được bằng những đơn vị đo lường.
Vật cùng loại có cùng tính chất có thể thay thế cho nhau. Vật đặc định là vật phân
biệt được với vật khác bằng những đặc điểm riêng về kí hiệu, hình dáng, màu sắc,
chất liệu, đặc tính, vị trí. Khi thực hiện nghĩa vụ chuyển giao vật đặc định phải
giao đúng vật đó.”
Theo khái niệm của luật thì ta cũng dễ hiểu vật cùng loại và vật đặc định là
gì. Tuy nhiên, vật cùng loại chỉ là một khái niệm mang tính tương đối. Bởi vì vật
cùng loại có thể trở thành đặc định trong quá trình thực hiện một giao dịch nhưng
lại trở thành cùng loại khi là đối tượng của một giao dịch khác.
Ví dụ: Cửa hàng bán lẻ kí hợp đồng mua 6 ti vi màu hiệu LG 24 inch với
một đại lí tại Cần Thơ. Ở thời điểm giao kết hợp đồng, 6 cái ti vi trên là vật cùng
loại trong 20 ti vi cùng loại nằm trong đại lí. Khi 6 cái ti vi đó được tách ra khỏi
đại lí và được giao nó trở thành vật đặc định. Khi nhập vào cửa hàng để bán lẻ, nó
lại trở thành những vật cùng loại khi cửa hàng giao kết việc mua bán lẻ từng cái
với khách hàng.
Việc phân biệt vật cùng loại, vật đặc định làm cơ sở cho việc chuyển giao
tài sản trong một số giao dịch. Bởi nếu một vật đặc định khi được chuyển giao thì
phải giao đúng vật đó, còn vật cùng loại chỉ cần chuyển giao đủ và đúng loại.
Ta thấy, các cách phân loại trên chỉ được thực hiện trên các tài sản hữu hình
nghĩa là các tài sản mà ta có thể nhận biết được bằng các giác quan thông thường.
Ngoài các loại tài sản được phân loại như trên thì luật còn phân loại tài sản thành
tài sản vô hình
* Tài sản vô hình
Ngay trong luật học cổ La Mã cũng đã thừa nhận quan niệm về những giá

trị tài sản không biểu hiện bằng vật thể như các quyền đòi nợ, quyền xóa nợ…
Trong xã hội hiện đại, khi nói đến giá trị tài sản vô hình, ta liên tưởng đến các
quyền sở hữu công nghiệp, quyền sở hữu đối với tác phẩm văn chương, nghệ
thuật, văn học…Tài sản vô hình không thể nhận biết bằng giác quan của con người
mà muốn nhận biết phải thông qua mối quan hệ giữa người có quyền khai thác lợi
ích của tài sản và người thứ ba.Tài sản vô hình có những đặc điểm sau:
- Tài sản vô hình là kết quả lao động sáng tạo, nó không phải vật chất nhưng
có quan hệ với vật chất. Ví dụ: quyền tác giả đối với một bài thơ có đối tượng
không phải bài thơ đó mà bài thơ chỉ là hình thức biểu hiện cụ thể bằng vật chất
của kết quả lao động sáng tạo.
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 10 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
- Quyền sở hữu đối với tài sản vô hình không có đối tượng là một nghĩa vụ
tài sản do người khác thực hiện như quyền chủ nợ nhưng bằng việc khai thác
người khai thác thu được lợi ích vật chất do người có quan tâm mang lại
9
. Ví dụ
tác giả sẽ được hưởng nhuận bút khi tác phẩm của mình được sử dụng.
- Quyền đối với tài sản vô hình không có đối tượng là một vật hữu hình. Vì
tác phẩm văn học được in thành sách đó chỉ là một cách thể hiện kết quả lao động
sáng tạo của tác giả
- Quyền sở hữu tài sản vô hình khác với quyền sở hữu tài sản theo luật
chung. Vì tài sản vô hình không thể chiếm hữu được như tài sản hữu hình. Trong
trường hợp quyền sở hữu đối với tài sản vô hình bị xâm hại thì chủ sở hữu có
quyền khởi kiện hay khiếu nại để bảo vệ lợi ích của mình chứ không thể kiện đòi
lại tài sản.
* Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất cũng là một tài sản. Mặc dù, nó không được qui định
trong chương các loại tài sản nhưng nó được qui định riêng phần thứ năm trong
BLDS 2005. Đây là một loại tài sản đặc biệt bởi vì “đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do nhà nước đại diện chủ sở hữu”
10
. Nghĩa là, đối tượng của quyền sở hữu đất là
đất đai nhưng đất đai không thuộc về một cá nhân nào kể cả chủ sở hữu quyền sử
dụng đất. Hay nói khác hơn, người sử dụng đất không có đầy đủ quyền như một
chủ sở hữu tài sản bình thường. Tuy nhiên, quyền này lại là một tài sản. Quyền sử
dụng đất của mỗi chủ thể sử dụng đất lại không giống nhau tùy theo quyền sử
dụng đất của họ có được qua hình thức nào (giao, thuê, nhận chuyển nhượng từ
người khác…) và cũng tùy vào loại đất…
Từ những cách phân loại trên, mặc dù tài sản được phân loại thành hoa lợi lợi
tức, vật chính hay vật phụ, vật chia được hay không chia được, vật đặc định hay
cùng loại, vật tiêu hao hay không tiêu hao, vật hữu hình hay vô hình... Ta điều
nhận thấy rằng với cách phân loại nào đi nữa thì tựu chung lại tài sản vẫn tồn tại ở
dạng động sản hay bất động sản. Cách phân loại tài sản thành động sản hay bất
động sản là cách phân loại bao trùm nhất, với cách phân loại này thì tất cả tài sản
đều được xếp vào động sản hay bất động sản mà không bỏ sót một loại tài sản nào.
Với cách phân loại khác thì chúng ta chỉ phân biệt được tài sản ở một khía cạnh
nào đó mà không bao gồm hết những tài sản còn lại. Ngoài ra, cách phân loại tài
sản thành động sản và bất động sản ở BLDS 2005 được xếp ở vị trí đầu tiên trong
chương Các loại tài sản. Điều này làm ta nghĩ rằng đây là cách phân loại chính,
9
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong pháp luật Việt Nam, nxb trẻ, 2001, trang 73
10
Luật đất đai 2003, điều 5 khoản 2
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 11 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
còn các cách phân loại khác chỉ mang tính chất phụ. Và để hiểu rõ hơn về tài sản
trong cách phân loại này, hay giúp chúng ta biết được tài sản nào là động sản tài
sản nào là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam tác giả sẽ phân tích
động sản và bất động sản thành một mục riêng sau đây.

1.1.2 Động sản và bất động sản
1.1.2.1 Phân biệt động sản và bất động sản
Điều 174 BLDS 2005 qui định:
1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản
Căn cứ vào qui định trên ta thấy, bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn
liền với đất đai và một số tài sản do pháp luật qui định.Bất động sản đầu tiên được
đề cập đến là đất đai. Chính trong mối quan hệ với đất mà các vật khác được định
nghĩa là động sản hay bất động sản. Vật được sinh ra từ đất như cây cối, mùa
màng, khoáng sản…là bất động sản; vật gắn liền vào đất do hoạt động có ý thức
của con người và không thể tách rời đất mà không hư hỏng như nhà, công trình
xây dựng hạ tầng…cũng là bất động sản. Vật không cố định vị trí trên đất như bàn
ghế, xe máy… là động sản; cũng là động sản, những vật không do đất sinh ra như
gia súc gia cầm hoặc những vật đã tách rời khỏi đất như khoáng sản đã được khai
thác.
Các tài sản gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng đều được coi là
bất động sản, với qui định này phạm vi bất động sản cũng được mở rộng gần như
vô hạn định, tuy nhiên không phải tài sản nào gắn vào nhà ở và các công trình xây
dựng đều được xem là bất động sản, mà phải thỏa mãn hai điều kiện:
- Tài sản gắn vào nhà ở và các công trình xây dựng là nhằm hoàn chỉnh, tạo
thành một thể thống nhất, tăng giá trị sử dụng, giá trị kinh tế của nhà ở và công
trình xây dựng đó như máy điều hòa, cửa sổ…
- Thông thường việc gắn các “động sản” vào nhà ở và công trình xây dựng
phải do chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện, do vậy các bất
động sản và động sản này là cùng một chủ sở hữu. Tuy nhiên, có những trường

hợp động sản và bất động sản không nhất thiết là của một chủ sở hữu, đó là trường
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 12 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
hợp cho thuê nhà, thuê khoán công trình xây dựng mà người thuê gắn các “động
sản” của mình vào bất động sản đang thuê.
11

Các tài sản khác gắn liền với đất đai cũng được xem là bất động sản.
Những tài sản này chỉ được xem là bất động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí
tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai thì các tài sản này trở thành động sản như khoáng
sản đã khai thác, cây đã bị đốn khỏi mặt đất, lúa đã bị thu hoạch…
Các tài sản khác do pháp luật qui định được coi là bất động sản không được
BLDS trực tiếp liệt kê. Điều này là một quy định mở tạo tiền đề cho các qui định
khác của pháp luật như “tàu bay, tàu biển là đối tượng được thế chấp và được coi
là bất động sản” theo qui định tại Quyết định số 217/QĐ-NH ngày 17/8/1996 của
thống đốc ngân hàng.
Về hình thức thể hiện, tài sản có thể được nhận biết khi nó là các vật cụ thể
nhưng cũng có thể là các quyền. Cho nên, tính chất động sản hay bất động sản của
quyền thường được xác định theo đặc điểm vật chất của đối tượng của quyền;
nhưng cũng có khi được xác định một cách chủ quan nhất là trong trường hợp đối
tượng của quyền không phải là vật cụ thể. Như vậy, quyền sở hữu nhà là một bất
động sản, quyền sở hữu xe máy là động sản, quyền thế chấp quyền sử dụng đất là
bất động sản, quyền cầm cố là động sản… Đối với các quyền vô hình như quyền
tác giả, quyền sở hữu công nghiệp… do không gắn liền với đất đai hoặc thông qua
các tài sản gắn liền với đất nên không được thừa nhận là bất động sản. Tất cả
quyền vô hình đều là động sản do áp dụng điều 174 khoản 2 BLDS 2005.
Có một số trường hợp tài sản ban đầu là một bất động sản nhưng lại có xu
hướng trở thành động sản, và ngược lại có những tài sản là động sản nhưng chỉ có
công dụng khi nó được cố định ở một vị trí thích hợp như là một bất động sản.
Cũng có trường hợp tài sản không có xu hướng thay đổi tính chất nhưng sau một

sự kiện hay một hoàn cảnh đặc biệt lại được thay thế bằng một tài sản có tính chất
khác và chịu sự chi phối bởi một chế độ pháp lí hoàn toàn khác nên có những
trường hợp ngoại lệ sau:
1.1.2.2 Những trường hợp ngoại lệ
1.1.2.2.1 Bất động sản trở thành động sản
Theo khoản 1 điều 174 BLDS 2005 thì hoa lợi tự nhiên như mùa màng, hoa
quả chưa thu hoạch là bất động sản vì nó là tài sản gắn liền với đất đai. Điều
đương nhiên là hoa lợi tự nhiên có giá trị vật chất khi được thu hoạch nghĩa là tách
rời khỏi đất được tiêu dùng, được tặng cho… Tuy nhiên, hoa lợi tự nhiên vẫn có
giá trị vật chất nếu được chuyển nhượng khi chưa thu hoạch (như mua bán lúa non
11
Phạm Công Lạc, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nxb tư pháp, 2006, trang 48-49
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 13 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
ở các vùng quê nông thôn). Khi đó, dù vẫn còn gắn liền với đất, hoa lợi tự nhiên
được định giá và chuyển giao như một tài sản độc lập đã tách rời khỏi đất. Như
vậy, hoa lợi tự nhiên chưa thu hoạch trong trường hợp này là một bất động sản
được động sản hóa.
1.1.2.2.2 Động sản trở thành bất động sản
Có những tài sản, nếu xét theo đặc điểm vật lí thì đó là những động sản,
nhưng trên thực tế, tài sản đó lại gắn chặt vào một bất động sản như là một yếu tố
cần thiết cho việc khai thác bất động sản và sẽ tự động đi theo bất động sản đó
trong trường hợp bất động sản được chuyển nhượng với tư cách là một vật phụ
của bất động sản. Ta gọi đó là những động sản được bất động sản hóa do công
dụng hiện tại. Việc bất động sản hóa các động sản như vậy phải có đủ hai điều
kiện:
- Thứ nhất, cả hai đối tượng của sự chuyển hóa đều phải thuộc về một chủ sở
hữu.
- Thứ hai, bất động sản do công dụng phải mang đầy đủ tính chất là một vật
phụ của bất động sản đó. Nghĩa là phải trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công

dụng theo tính năng của vật chính. Việc xác định này có ảnh hưởng đến việc xác
định chế độ pháp lí của một số giao dịch trong thực tế như chuyển nhượng tài sản
có vật chính, vật phụ, quan hệ về bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ…
Ví dụ: Căn nhà được thế chấp thì có nghĩa là những tài sản gắn liền với căn
nhà cũng là đối tượng của hợp đồng.
Tuy nhiên việc xác định tài sản nào đó là một bất động sản do công dụng
chỉ có ý nghĩa trong những quan hệ đặc thù mà không làm mất đi tính chất động
sản mà nó có được một cách tự nhiên. Chẳng hạn như, khi tài sản đó bị mất cắp, bị
cướp… thì vẫn xem đó là một vụ vi phạm pháp luật hình sự chứ không thể cho
rằng do đó là một bất động sản nên không thể trộm cắp hay bị cướp được.
Có một ngoại lệ khác là trong quan hệ thế chấp, đối tượng của hợp đồng là
một tài sản đã được mua bảo hiểm. Trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực,
do nguyên nhân khách quan, tài sản thế chấp bị hủy hoại. Theo nội dung của hợp
đồng bảo hiểm, chủ sở hữu sẽ được công ty bảo hiểm bồi thường bằng một khoản
tiền theo thỏa thuận đã giao kết giữa hai bên. Lúc này, số tiền bảo hiểm tiếp tục là
đối tượng của hợp đồng thế chấp vì hợp đồng vẫn còn hiệu lực. Điều này trái với
qui định của luật là: trừ tàu biển, đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là một bất
động sản trong khi tiền là một động sản
12
Như vậy, có thể thấy luật Việt Nam thừa nhận các loại bất động sản sau:
12
Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, nxb trẻ,2001, trang 47
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 14 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Bất động sản không thể di dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó như
đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cây cối, hoa màu và các
tài sản khác trên đất.
Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng như: các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Ví dụ như tủ
được gắn cố định vào tường hoặc các vật khác được gắn kiên cố với nhà ở, công

trình xây dựng.
Các bất động sản do pháp luật qui định: ngoài những bất động sản được kể
trên, khi cần thiết, bằng một số văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định
những tài sản khác là bất động sản. Điểm d khoản 1 điều 174 BLDS 2005 đã quy
định “tài sản khác do luật qui định”. Ví dụ như tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng
đất cũng là bất động sản
Còn những tài sản khác không phải là bất động sản đều là động sản.Việc
phân biệt tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc
xác định luật áp dụng trong trường hợp xác định quyền sở hữu có yếu tố nước
ngoài; các giao dịch có yếu tố nước ngoài. Vậy quyền sở hữu là gi và quyền sở
hữu thực chất là những quyền gi?
1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU
1.2.1 Khái niệm về quyền sở hữu
Trong bất cứ một chế độ xã hội nào cũng tồn tại những cách thức nhất định
về việc chiếm hữu, làm chủ của cải vật chất của con người. Mối quan hệ giữa
người với người trong quá trình chiếm hữu của cải vật chất đó làm phát sinh các
quan hệ sở hữu. Các quan hệ sở hữu này tồn tại cùng với sự phát triển của xã hội,
khi nhà nước và pháp luật ra đời quyền sở hữu cũng trở thành chế định trung tâm
trong pháp luật dân sự của mỗi nước.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người đã và đang tồn tại nhiều
chế độ sở hữu khác nhau, chế định về quyền sở hữu của mỗi hệ thống pháp luật
cũng có những qui định khác nhau.
1.2.1.1 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam
Theo điều 164 BLDS 2005 qui định “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo qui định của pháp luật. Chủ
sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm
hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản”. Từ qui định trên, ta có thể hiểu
quyền sở hữu theo hai nghĩa:
Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho
phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt

GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 15 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là
những quyền năng dân sự chủ quan của từng chủ sở hữu nhất định đối với một tài
sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của qui phạm pháp luật về sở hữu.
Theo nghĩa rộng, quyền sở hữu có thể được hiểu là tổng hợp hệ thống các
qui phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản
13
.
1.2.1.2 Khái niệm quyền sở hữu theo pháp luật các nước
14
• Khái niệm quyền sở hữu trong Luật La Mã được hiểu là quyền sử dụng và
quyền định đoạt tuyệt đối của tài sản đó. Nhưng chủ sở hữu vẫn bị một số hạn chế
do luật định. Ví dụ: do yêu cầu nghiên cứu canh tác ở nông thôn và sử dụng nước
ở thành phố, người ta có thể dẫn nước qua ruộng người khác hoặc đặt ống nước
qua sân hàng xóm.
• Trong pháp luật tư sản Anh thì quyền sở hữu gồm có ba quyền: quyền
định đoạt, quyền sở hữu và quyền sử dụng. Nó là một trong những chế định quan
trọng nhất của pháp luật tư sản Anh, được coi là quyền tự nhiên của con người,
quyền thiêng bất khả xâm phạm. Quyền tư hữu được quy định trong bộ luật
Napoleon là: quyền sử dụng một cách tuyệt đối nhất sao cho trong khuôn khổ của
pháp luật. Bộ luật chia vật sở hữu thành hai loại: động sản và bất động sản. Những
hạn chế quyền sở hữu do bộ luật quy định chỉ liên quan đến hành vi, làm ảnh
hưởng xấu tới quyền lợi người khác. Ví dụ cấm xây dựng những ngôi nhà làm tổn
hại đến hàng xóm.
• Theo hệ thống Luật Anh- Mỹ: quyền sở hữu được định nghĩa là tập hợp
các quyền sử dụng và hưởng thụ một tài sản, bao gồm cả việc chuyển nhượng tài
sản đó cho người khác.
Người có đủ ba quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một vật gọi

là sở hữu chủ. Quyền sở hữu là một quyền đối vật điển hình và là một quyền rộng
nhất bao gồm tất cả lợi ích của đồ vật.
1.2.2 Nội dung cơ bản của quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam
Như quy định của luật thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Nghĩa là một chủ thể nào đó nắm giữ đủ cả ba
quyền vừa nêu đối với một tài sản thì mới trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Nếu
thiếu một trong ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt thì
không trở thành chủ sở hữu. Vậy những quyền này là gì và được quy định như thế
13
Trần Minh trọng, Quy định về tài sản và quyền sở hữu trong BLDS 2005, nxb tư pháp, 2005
14
Trần Thị Viễn, Luận văn tốt nghiệp luật khóa 30 – Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Cơ sở lí luận
và thực tiễn, trang 8
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 16 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
nào, ở Việt Nam, người nước ngoài có những quyền gì đối với các loại tài sản mà
pháp luật cho phép họ được quyền sở hữu.
1.2.2.1 Quyền chiếm hữu
Luật dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền năng của quyền sở
hữu cụ thể, Điều 182 BLDS 2005 qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ,
quản lý tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm vi
kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình, ví dụ, cất tiền vào
túi, quần áo, trang sức để vào trong tủ…
Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm hữu,
có thể tồn tại hai khả năng sau đây:
Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm
hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản;
Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay không có căn cứ, có thể chia chiếm
hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người chiếm

hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên những căn cứ
do pháp luật qui định. Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp, theo Điều 183 Bộ luật
Dân sự 2005, sự chiếm hữu hợp pháp trước hết đó là sự chiếm hữu tài sản của một
chủ sở hữu được pháp luật công nhận.
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là
chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở hữu uỷ
quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao
dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai
là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm; người
phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ
quan, tổ chức theo chức năng và thẩm quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài
sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình liên tục, công khai.
Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản
hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu không thể xác
lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186 Bộ luật Dân sự 2005).
Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực hiện
quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở hữu xác
định. Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các quyền năng
chủ yếu không mang tính độc lập
15

15
BLDS 2005, điều 185 khỏan 1
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 17 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài sản
của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo các quy
định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 Bộ luật Dân sự 2005). Lẽ
dĩ nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của việc chiếm hữu,
chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản.

Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu không dựa vào các trường
hợp được liệt kê tại Điều 190 Bộ luật Dân sự 2005 đều bị xem là chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật. Thực chất, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là trường
hợp một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức
là xử sự như chính mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích thực
của tài sản lại là người khác. Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu không có căn
cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không
ngay tình.
Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình không
được pháp luật bảo vệ và không được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu theo
thời hiệu. Trái lại, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay
tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập quyền sở hữu
tài sản theo thời hiệu.
1.2.2.2 Quyền sử dụng
Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005 định rõ: quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Khai thác công dụng của tài sản được
hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai
thác lợi ích kinh tế của tài sản. Chẳng hạn, sử dụng môtô làm phương tiện để đi
lại, đeo nữ trang hay đồng hồ để làm đẹp…Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là việc
chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trái cây, gia súc
sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc khai thác tài sản như
tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử dụng các tài sản là
vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử dụng như việc sử dụng
thức ăn, đồ uống, tiêu tiền… cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu sử dụng quyền
định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có
ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hoàn toàn có toàn quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng
tài sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực tiếp khai
thác công dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng thông qua các

giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn. Tuy nhiên, trong mọi trường
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 18 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
hợp, việc sử dụng tài sản phải trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử dụng tài sản nhưng pháp luật
cũng ghi nhận ba trường hợp người không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản.
Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng
tài sản thông qua hợp đồng. Trong trường hợp này, người sử dụng được quyền
khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận với chủ sở hữu.
Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật
nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Vì vậy, người này chỉ phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ thời điểm họ
biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là không có căn cứ pháp luật
16

Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử dụng tài
sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui định của pháp luật.
1.2.2.3 Quyền định đoạt
Điều 195 Bộ luật Dân sự 2005 định rõ: Quyền định đoạt là quyền chuyển
giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản đó. Việc định đoạt tài
sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất
của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với vật, hoặc
bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn vào
công ty…). người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản của
người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong những trường
hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài sản theo quyết
định của Nhà nước). Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ làm chấm

dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó.
Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế hay số
phận pháp lý tài sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhằm bảo đảm
hài hoà giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng
hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều
kiện cụ thể do pháp luật quy định. Được thể hiện trong một số trường hợp sau:
- Khi tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hoá thì Nhà nước có
quyền ưu tiên mua;
16
BLDS 2005, điều 194 khoản 2
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 19 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
- Trong trường hợp tổ chức, cá nhân có quyền ưu tiên mua một tài sản theo
quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu tiên mua
cho các tổ chức, cá nhân đó.
Ví dụ: Thành viên của công ty trách nhiệm hữu hạn chỉ có thể chuyển
nhượng phần vốn góp của mình cho người ngoài nếu các thành viên khác của công
ty không mua hoặc mua không hết
17.
Hay, bán nhà ở đang cho thuê thì bên thuê
được quyền ưu tiên mua trước
18
.
- Trong trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản
thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó. Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định hợp
đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, nếu A bán nhà cho B nhưng
hợp đồng không được công chứng thì hợp đồng này có nguy cơ bị xem là vô hiệu
(Điều 122, 124 và 127 Bộ luật Dân sự 2005).
- Có những trường hợp tuy không phải là chủ sở hữu, cũng không được chủ

sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người có thẩm quyền
vẫn có quyền định đoạt tài sản. (Trung tâm bán đấu giá tài sản theo qui định của
pháp luật; hiệu cầm đồ được quyền bán tài sản, nếu hết thời hạn đã thoả thuận mà
người vay không trả được tiền vay…)
19
.
Tóm lại, cả ba quyền năng cụ thể tạo thành một thể thống nhất trong nội
dung của quyền sở hữu, chúng có liên hệ mật thiết với nhau nhưng mỗi quyền
năng lại mang một ý nghĩa khác nhau. Cụ thể quyền chiếm hữu là một tiền đề quan
trọng cho hai quyền kia nhưng quyền sử dụng lại có một ý nghĩa thực tiễn thiết
thực, vì chỉ có thông qua quyền năng này chủ sở hữu mới khai thác được lợi ích,
công dụng của vật để thỏa mãn nhu cầu cho mình, còn quyền định đoạt lại xác
định ý nghĩa pháp lý quan trọng nhất của chủ sở hữu. Từ đó cho chúng ta khẳng
định một cách chắc chắn rằng chỉ khi nào có đầy đủ cả ba quyền này trên một tài
sản thì chủ thể mới trở thành chủ sở hữu tài sản đó được. Và cũng có nghĩa là
người nước ngoài được quyền sở hữu tài sản nào ở Việt Nam thì họ cũng có đầy
đủ ba quyền quyền chiếm hữu quyền sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản đó.
Như chúng ta đã biết, mỗi quốc gia trên thế giới đều xây dựng một hệ thống
pháp luật cho riêng mình và các hệ thống pháp luật đó khác nhau tùy theo mỗi
nước quy định như thế nào, đôi khi lại trái ngược nhau. Khi đó sẽ có hiện tượng,
một hay nhiều hệ thống pháp luật đồng thời đều có thể áp dụng để điều chỉnh một
quan hệ pháp luật. Điều này trong tư pháp quốc tế người ta gọi đó là hiện tượng
17
Luật doanh nghiệp 2005, điều 43
18
Luật Nhà ở 2005, điều 94
19
Trần Thị Huệ, Quyền sở hữu và quyền năng của chủ sở hữu, Khoa luật, Trường đại học Hà Nội, 2008
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 20 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam

xung đột pháp luật. Điều đương nhiên là hiện tượng xung đột pháp luật cũng xảy
ra đối với những quy định về quyền sở hữu. Khi đó pháp luật của các nước sẽ giải
quyết vấn đề này như thế nào?
1.2.3 Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu
Tìm hiểu cách giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu của các nước
giúp ta biết được điểm chung và điểm riêng của các nước để so sánh với pháp luật
Việt Nam. Từ đó trong quan hệ tư pháp quốc tế ta có những cách giải quyết xung
đột về quyền sở hữu một cách linh hoạt hơn. Cũng như việc tìm hiểu cách giải
quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam sẽ giúp người
nước ngoài nắm bắt được quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này. Việc
giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu không đi sâu phân tích hay nghiên
cứu về nội dung quyền sở hữu trong pháp luật của từng quốc gia mà chủ yếu cho
chúng ta biết nguyên tắc chung xác định quyền sở hữu của các nước. Từ đó,
hướng dẫn ta chọn luật để áp dụng cho phù hợp với từng quan hệ.
1.2.3.1 Giải quyết theo pháp luật các nước
20

Từ lâu vấn đề thể thức giải quyết xung đột pháp luật trong lĩnh vực quyền
sở hữu đã trở thành một nội dung quan trọng của khoa học tư pháp quốc tế. Mặc
dù còn tồn tại nhiều sự khác biệt, nhưng pháp luật của đa số các nước hiện nay
trên thế giới đều thống nhất áp dụng một nguyên tắc chung nhằm giải quyết xung
đột pháp luật về quyền sở hữu là áp dụng pháp luật nơi có tài sản. Phần lớn pháp
luật của các nước châu Âu lục địa như Bỉ, Hà Lan, Italia, Đức, Thụy Sĩ, Pháp,
Hunggari, Ba Lan, Liên bang Nga, Hy Lạp… và Pháp luật Anh–Mỹ cũng như
pháp luật của Australia, Nhật Bản, Việt Nam… đều áp dụng nguyên tắc này. Chỉ
có một số ít hệ thống pháp luật như Áo, Tây Ban Nha, Achentina, Braxin và Ai
Cập là còn giữ cách thức giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu đã tồn tại
từ trước thế kỉ XIX: Đối với bất động sản thì áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản
còn đối với động sản thì áp dụng luật nhân thân của người có tài sản.
Luật nơi có tài sản không những qui định nội dung của quyền sở hữu mà

còn ấn định cả các điều kiện phát sinh, chấm dứt và chuyển dịch quyền sở hữu.
Nội dung này đã được qui định trong pháp luật của nhiều nước.
Theo khoản 1 điều 24 luật về tư pháp quốc tế của Ba Lan thì “quyền sở hữu
và các quyền tài sản chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước nơi có tài sản”. Khoản
2 điều 24 của luật này chỉ rõ: “Sự phát sinh và chấm dứt quyền sở hữu cũng như
sự phát sinh, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền tài sản chịu sự điều chỉnh của
20
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 119
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 21 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
pháp luật nơi có tài sản vào thời điểm xảy ra sự kiện làm phát sinh các hậu quả
pháp lí trên”.
Pháp luật nơi có tài sản giữ vai trò nhất định trong việc xác định quyền sở
hữu đối với tài sản đang trên đường vận chuyển hay còn gọi là tài sản quá cảnh
qua nhiều quốc gia. Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản đang trên đường
vận chuyển là một vấn đề phức tạp đã và đang được tư pháp quốc tế của các nước
quan tâm giải quyết. Theo pháp luật các nước hiện nay, quyền sở hữu cũng như
các quyền tài sản đối với tài sản đang trên đường vận chuyển sẽ được điều chỉnh
bởi một trong các hệ thống pháp luật sau đây:
• Pháp luật nơi gửi tài sản đi.
• Pháp luật nước nơi nhận tài sản.
• Pháp luật nước mà phương tiện vận tải mang quốc tịch (trong lĩnh vực giao
thông vận tải bằng tàu biển hoặc máy bay);
• Pháp luật của nước nơi có trụ sở của tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp.
• Pháp luật của nước nơi hiện đang có tài sản
• Pháp luật của nước do các bên lựa chọn hoặc pháp luật của nước nơi gửi tài
sản đi hoặc là pháp luật của nơi nhận hoặc pháp luật của nước nơi hiện đang có tài
sản…
Để xác định quyền sở hữu đối với tài sản đang trên đường vận chuyển, cần

thiết phải hiểu đúng khái niệm quá cảnh. Thuật ngữ quá cảnh thông thường được
hiểu là việc vận chuyển tài sản hoặc hành khách đi qua lãnh thổ của một hay nhiều
nước nào đó để đến nước thứ ba hoặc ít nhất cũng phải đi qua vùng biển quốc tế.
Như vậy, việc vận chuyển tài sản (hàng hóa) từ lãnh thổ quốc gia này, sang quốc
gia kia có cùng chung đường biên giới quốc gia sẽ không được coi là quá cảnh.
Để bảo vệ quyền lợi của người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng
ngay tình trước yêu cầu đòi lại tài sản từ phía người chủ sở hữu chúng, pháp luật
các nước thường áp dụng pháp luật của nước hiện đang có tài sản hoặc pháp luật
của nước nơi có tài sản vào thời điểm chiếm hữu. Pháp luật Cộng hòa liên bang
Đức, cộng hòa liên bang Nga áp dụng nguyên tắc pháp luật của nước nơi có tài sản
để bảo vệ người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình
Các phạm trù “động sản” và “bất động sản” không phải được hiểu một
cách thống nhất trong các hệ thống pháp luật hiện nay trên thế giới. Do đó, thường
phát sinh xung đột pháp luật về định danh tài sản. Việc xác định tài sản là động
sản hay bất động sản là tiền đề cho việc giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở
hữu có yếu tố nước ngoài. Bởi vậy, pháp luật của đa số các nước dựa trên các đạo
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 22 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
luật trong nước và các điều ước quốc tế (các hiệp định tương trợ tư pháp) thường
ghi nhận nguyên tắc áp dụng pháp luật nơi nơi có tài sản để giải quyết xung đột
pháp luật về định danh.
Nguyên tắc áp dụng pháp luật của nước nơi có tài sản giữ vai trò quan trọng
trong việc giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu có yếu tố nước ngoài.
Tuy nhiên trong lĩnh vực hàng không dân dụng và lĩnh vực hàng hải nguyên tắc
pháp luật nơi có tài sản dường như không được áp dụng.
Ví dụ: + Điều 10 luật hàng không dân dụng của Ba Lan năm 1962 quy định:
“Các quyền sở hữu đối với tàu bay cũng như đối với tài sản trên tàu bay được
điều chỉnh bởi pháp luật của nước nơi tàu bay đăng kí”
+ Điều 7 Bộ luật hàng hải Ba Lan ghi nhận: “Quyền sở hữu đối với tài
sản toàn tàu biển sẽ do pháp luật của nước mà tàu mang cờ”

21
.
1.2.3.2 Giải quyết theo pháp luật Việt Nam
Trong việc giải quyết các vấn đề xung đột pháp luật về quyền sở hữu, pháp
luật của nhiều nước và thực tiễn pháp luật quốc tế thường vận dụng hệ thống luật
nơi có vật. Luật nơi có vật không những qui định nội dung quyền sở hữu mà còn
ấn định điều kiện phát sinh, chấm dứt và chuyển dịch quyền sở hữu. Nội dung này
được ấn định trong pháp luật nhiều nước. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ
vận dụng. Có nước áp dụng hệ thuộc này ở mức độ như nhau đối với động sản
cũng như bất động sản, có nước áp dụng chủ yếu đối với bất động sản.
Khoản 1 điều 766 BLDS 2005 qui định “Việc xác lập, thực hiện, thay đổi,
chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác
định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó”. Như vậy, quyền sở hữu đối với
tài sản sẽ do luật nơi có tài sản điều chỉnh bất luận đối tượng của quyền sở hữu là
động sản hay bất động sản.
Trong khoa học tư pháp quốc tế, một nguyên tắc chung được đặt ra là: nếu
quyền sở hữu đối với tài sản là động sản được phát sinh trên cơ sở pháp luật của
một nước này, nhưng khi tài sản được dịch chuyển sang một nước thứ hai, thì
quyền sở hữu của chủ sở hữu cũng được pháp luật của nước thứ hai bảo vệ (nếu
nó phù hợp với pháp luật của nước thứ hai đó)
22
. Và pháp luật Việt Nam cũng phù
hợp với nguyên tắc chung này.
Ví dụ 1: Một công dân A mua một chiếc xe máy của một công dân
Singapore tại Singapore. Sau đó công dân đó mang xe máy về Việt Nam. Tại Việt
Nam công dân A cũng được pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền sở hữu đối với
21
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 125
22
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 121

GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 23 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
chiếc xe máy nếu công dân A đó khi về Việt Nam có đăng kí quyền sở hữu chiếc
xe tại Việt Nam.
Ví dụ 2: Một công dân Việt Nam du học tại Mỹ, anh ta có mua 1 khẩu
súng. Quyền sở hữu súng của anh ta chỉ được bảo vệ tại Mỹ anh ta không được
phép mang khẩu súng về Việt Nam, vì pháp luật Việt Nam không cho phép 1 công
dân bình thường được sở hữu súng.
Ngoại lệ của nguyên tắc nơi có vật nêu trên là những trường hợp mà pháp
luật Việt Nam có qui định khác. Chẳng hạn, ngay tại khoản 2 điều 766 BLDS 2005
đề cập đến vấn đề lựa chọn pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về quyền sở hữu
đối với tài sản là động sản trên đường vận chuyển quốc tế. Động sản đang đi trên
đường được xác định theo pháp luật của nước nơi động sản chuyển đến. Tuy
nhiên, theo qui định này nguyên tắc ý chí của các bên là chủ đạo, trong các trường
hợp các bên không lựa chọn mới áp dụng pháp luật nơi nhận hàng. Vậy, pháp luật
Việt Nam áp dụng hệ thuộc pháp luật của nước nơi tài sản được chuyển đến hoặc
hệ thuộc luật lựa chọn.
Khoản 2 điều 766 qui định: “Quyền sở hữu đối với động sản trên đường
vận chuyển được xác định theo pháp luật của nước nơi động sản được chuyển
đến, nếu không có thỏa thuận khác”. Nguyên tắc áp dụng pháp luật của nước nơi
có tài sản để giải quyết xung đột pháp luật về định danh đã được ghi nhận trong
các hiệp định tương trợ tư pháp giữa Việt Nam với Cuba, với Hunggari, với
Bungari…
Khoản 3 điều 766 BLDS qui định “việc phân định tài sản là động sản hoặc
bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản”. Theo đó,
nguyên tắc nơi có tài sản là nguyên tắc lựa chọn pháp luật để xác định vấn đề trên.
Bởi vậy, nếu tài sản ở nước ngoài thì chúng ta cũng căn cứ vào pháp luật nơi đó để
xác định. Ví dụ, một tài sản đang ở nước ngoài, theo pháp luật của nước mà tài sản
đó đang tồn tại xác định đó là một bất động sản song theo pháp luật Việt Nam là
động sản thì khi chúng ta giải quyết thì chúng ta phải xem xét nó là bất động sản.

Vấn đề phân biệt động sản hay bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng. Ví
dụ, nếu nội dung của hợp đồng về chuyển giao động sản có thể được xác định theo
thỏa thuận của các bên, trong khi đó nội dung hợp đồng về chuyển giao bất động
sản lại thường được xác định theo pháp luật nơi có tài sản. Hay thừa kế theo luật
đối với động sản ở nhiều quốc gia theo nguyên tắc nơi cư trú cuối cùng của người
để lại di sản, trong khi đó vấn đề như vậy đối với bất động sản lại áp dụng nguyên
tắc nơi có tài sản.
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 24 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh
Đề tài: Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam
Ngoài ra, quyền sở hữu đối với những tài sản đặc thù như máy bay, tàu biển
cũng được qui định như một trường hợp ngoại lệ. Tại khoản 4 điều 766 BLDS
2005 qui định: “Việc xác định quyền sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển
tại Việt Nam phải tuân theo pháp luật về hàng không dân dụng và pháp luật về
hàng hải của Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”.
Như vậy đối với các quan hệ sở hữu và các quan hệ tài sản trong lĩnh vực
hàng không dân dụng và hàng hải quốc tế, hệ thuộc pháp luật của nước nơi có tài
sản không được áp dụng chủ yếu mà chủ yếu là áp dụng các hệ thuộc luật mà các
phương tiện mang cờ hoặc hệ thuộc luật nơi kí kết hợp đồng. Hệ thuộc pháp luật
của nơi có tài sản cũng không được áp dụng để điều chỉnh các quan hệ sở hữu phát
sinh trong một số lĩnh vực như:
• Các quan hệ sở hữu đối với các đối tượng của sở hữu trí tuệ;
• Các quan hệ về tài sản của pháp nhân nước ngoài khi pháp nhân đó
bị giải thể;
• Các quan hệ về tài sản liên quan đến các tài sản của quốc gia đang ở
nước ngoài
• Các quan hệ tài sản liên quan đến các đối tượng của các đạo luật về
quốc hữu hóa
23
.
Như vậy, pháp luật Việt Nam giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở

hữu dựa trên nguyên tắc chung của đa số các nước. Ngoại trừ những trường hợp
ngoại lệ ra thì việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung
quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản.
Theo đó thì việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền
sở hữu tài sản tại Việt Nam sẽ được xác định theo pháp luật Việt Nam. Vậy pháp
luật Việt Nam quy định về quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt
Nam như thế nào?
23
Giáo trình luật tư pháp quốc tế, đại học luật quốc gia Hà Nội, trang 125
GVHD: Th.S Diệp Ngọc Dũng 25 SVTH: Lê Thị Diễm Trinh