Tiểu luận về thị trường bất động sản pdf

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG CAO ĐẲNG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
TIỂU LUẬN MÔN:
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài : “ Tìm hiểu thị trường cho thuê văn phòng khu vực Quận 1,
TP.Hồ Chí Minh ”
Nhóm SVTH :
1.PHẠM ANH TÚ MSSV:
2.TRƯƠNG QUỐC THỊNH MSSV:
3.NGUYỄN ĐĂNG KHOA MSSV:
TP. Hồ Chí Minh, tháng 03 năm 2011
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
1
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
2
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh
Q.TB Quận Tân Bình
P.13
TLSX Tư liệu sản xuất
TTBĐS Thị trường Bất động sản
BĐS Bất động sản
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
ĐH
CĐ
KTX
SVĐ Sân vận động
KCN Khu công nghiệp
AN-TT An ninh trật tự

CNH-HĐH Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa
KT-VH-XH Kinh tế-Văn hóa-Xã hội
NN Nông nghiệp
SD
WC Nhà vệ sinh
LĐR Lối đi riêng
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, các doanh nghiệp đang phải đối mặt
với nhiều thách thức lớn. Để có thể tồn tại, các doanh nhiệp phải xây dựng cho
mình một vị trí nhất định trong nhận thức của khách hàng. Hình ảnh doanh
nghiệp sẽ được đánh giá tốt khi có vị trí văn phòng nằm ở khu vực trung tâm
trong khu cao ốc sang trọng. Vì vậy, vấn đề lựa chọn nơi để đặt văn phòng và
giao dịch với khách hàng rất được các doanh nghiệp quan tâm.
Cao ốc văn phòng cho thuê – là một nơi lý tưởng để các doanh nghiệp kinh
doanh. Hiện các doanh nghiệp ở Việt Nam đang hình thành nhu cầu đặt văn
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
3
phòng trong các cao ốc. Trước tình hình này, các cao ốc văn phòng xuất hiện
ngày càng nhiều.
Nhận thức được sự tăng trưởng ngày càng mạnh của thị trường cho thuê cao
ốc văn phòng. Vì vậy, nhóm thực hiện đề tài: “Tìm hiểu thị trường cho thuê cao
ốc văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh”.
2. Mục đích – yêu cầu
2.1 Mục đích
- Đánh giá thị trường cho thuê cao ốc văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí
Minh
- Nghiên cứu thị trường cho thuê cao ốc văn phòng để đưa ra phương án đầu tư
cao ốc văn phòng tại khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
2.2 Yêu cầu

- Khảo sát thị trường thực tế, chính xác, khách quan
- Số liệu thu thập chính xác, phản ánh đ_ng thực tế
- Phân tích đánh giá thông tin khoa học, logic
3. Nội dung – phương pháp
3.1 Nội dung
- Thu thập, đánh giá, phân tích các thông tin cao ốc văn phòng tại khu vực Quận
1, TP. Hồ Chí Minh
- Phân tích khả năng, tiềm năng cung cấp cao ốc văn phòng tại khu vực Quận 1,
TP. Hồ Chí Minh
- Phân tích đánh giá nhu cầu cao ốc văn phòng tại khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí
Minh
- Phân tích đánh giá thị trường cao ốc văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí
Minh
- Xu hướng phát triển của thị trường cao ốc văn phòng khu vực Quận 1, TP. Hồ
Chí Minh
3.2 Phương pháp
- Phương pháp điều tra
- Phương pháp thống kê
PHẦN I. KẾT QUẢ THỰC HIỆN
1.Tổng quan
1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất động sản
a) Khái niệm Bất động sản
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
4
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động
sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,
518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản,
Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả
những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm
BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng ch_ ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra
khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của ch_ng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan
gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.

Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
5
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này.
b) Khái niệm Thị trường Bất động sản
Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng
như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về TTBĐS:
- Khái niệm 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá
BĐS.
- Khái niệm 3: TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với TTBĐS có tác
động quyết định đến sự th_c đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
đối với TTBĐS.
- Khái niệm 4: TTBĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về TTBĐS, dưới góc độ của
một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, ch_ng tôi đề xuất
một số khái niệm về TTBĐS như sau:
TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là
“nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như
trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự th_c đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.

1.1.2 Đặc điểm Bất động sản và Thị trường Bất động sản
a) Đặc điểm Bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì ch_ng có vị trí
không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết
kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà
khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến tr_c sư đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
6
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến tr_c và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến tr_c và công trình
xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế
chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi
phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý
dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ
yếu của vật kiến tr_c và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể
tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành
cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có

thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các
nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính
chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà
hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông
là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong ph_ và đa dạng,
không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Các tính chất khác:
+ Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v
chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

b) Đặc điểm Thị trường Bất động sản
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
7
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, TTBĐS đều hình thành và
phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo
lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS
lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh
nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
L_c này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các
điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS
cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng
vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính
sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò
quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. L_c này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy
động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính
sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những
chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một TTBĐS đều

tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp
độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không
nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết th_c giai đoạn này rồi
mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát
triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản
BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển
đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ
chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, TTBĐS
cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai
đoạn tài chính hoá TTBĐS.
-Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều
có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy
thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có
thể gây “sốt”). Chẳng hạn như TTBĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-
1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; TTBĐS
nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm;
thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu
kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
8
năm. TTBĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay
cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng ch_ ý có chu kỳ cực ngắn (1992-
1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong
năm 1994.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên
khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt

động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng
không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính
chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn
hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS
khác nhau. TTBĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì
hoạt động sôi động hơn TTBĐS ở nông thôn, miền n_i v.v
-TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn
đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy
phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đ_ng ở nước ta do thị trường đất
đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi
các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến
BĐS và TTBĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động
các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
-TTBĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu
một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý
xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các
giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin
liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn
hảo của TTBĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào TTBĐS ở
các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát

triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường
sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên TTBĐS là thị trường cạnh
tranh không hoàn hảo.

Mặt khác, TTBĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hoá khác.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
9
-TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu
tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình
thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị
trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua
bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và
mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là
đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, TTBĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính
lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các
nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80%
trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó
mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
1.1.3 Phân loại Bất động sản và Thị trường Bất động sản
a) Phân loại Bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và

BĐS sản đặc biệt.
BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan
và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng
hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở
nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
b) Phân loại Thị trường Bất động sản
-Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm
quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị
trường này lại có thể chia thành thị trường TTBĐS tư liệu sản xuất và thị trường
BĐS tư liệu tiêu dùng.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
10
+ TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường
BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

+ TTBĐS tư liệu tiêu dùng: gồm TTBĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng,
các cửa hàng bán lẻ v.v
+ Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống
v.v
- Căn cứ vào khu vực có BĐS:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS
nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng
v.v
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị
trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công
cộng v.v
- Căn cứ theo công dụng của BĐS:
+Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
+ Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá )
+ Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX )
+ Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
+ Thị trường công trình di tích lịch sử, v.v
-Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):
+ Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
+ Thị trường cho thuê BĐS
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
+ Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn

BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v
-Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:
đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai
thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá,
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
1.2 Kết quả thực hiện
1.2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu
a) Khái quát về Quận 1
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
11
Quận 1 là quận trung tâm của TP. Hồ Chí Minh. Các cơ quan chính quyền,
các Lãnh sự quán các nước và các tòa nhà cao tầng đều tập trung tại quận này.
Quận 1 được xem là nơi sầm uất và có mức sống cao nhất của thành phố về mọi
phương diện. Đường Đồng Khởi và đại lộ Nguyễn Huệ là những khu phố thương
mại chính của Quận 1.
Các công trình kiến tr_c nổi bật của thành phố đều tập trung tại đây: Nhà
hát Lớn, Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện trung tâm, Tòa nhà UBND thành phố, Hội
trường Thống Nhất…

Hình1. Nhà thờ Đức Bà Hình2. Chợ Bến Thành
Đây cũng là quận tập trung phần lớn các tòa nhà cao ốc, các công viên lớn
của thành phố này như: công viên Tao Đàn, Thảo cầm viên. Ngoài ra, ở đây cũng
có Viện bảo tàng thành phố, Đài phát thanh, Bưu điện Sài Gòn.
1.2.2 Giới thiệu Thị trường Bất động sản khu vực nghiên cứu
Trước tình hình đầu tư bị thắt chặt, lãi suất tín dụng tăng cao, BĐS phần nào
chịu ảnh hưởng. Tuy nhiên đây vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn

nhất trong thời gian qua.
Thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh tăng
mạnh về nguồn cung, khách thuê có nhiều sự lựa chọn khiến giá cho thuê, công
suất thuê ở phân kh_c này giảm. Tổng nguồn cung trong quý I/2011 tăng 7% so
với quý 4/2010, đạt 1.1 triệu m2 sàn. Trong đó văn phòng hạng B dẫn đầu nguồn
cung, chiếm tới 46% thị phần, tăng 5% so với quý trước.
Theo ông Trương An Dương, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills tại TP.
Hồ Chí Minh, việc hạn chế tín dụng của nhà nước vào BĐS sẽ ảnh hưởng đến
các dự án cao ốc văn phòng cho thuê, có thể làm giãn tiến độ, thậm chí ngưng thi
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
12
công đối với một số dự án đang triển khai. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nguồn
cung trong thời gian tới.
Hiện nay, cao ốc văn phòng cho thuê tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh phát triển
mạnh. Trong khi đó thị trường bán lẻ ở thành phố lại phát triển ổn định. Trong
quý I năm nay, nguồn cung của phân kh_c này tăng 1% (khoảng 630,000 m2 sàn)
so với quý IV/2010. Công suất cho thuê vẫn giữ ở mức khá cao, 90% (giảm 3%
so với quý cuối năm ngoái). Giá thuê trung bình đạt 60USD/m2/tháng.
Hình3. Văn phòng cho thuê
Dự báo trong 3-4 năm tới, sẽ có khoảng 1 triệu m2 sàn tham gia vào thị
trường ở phân kh_c này. Mặt bằng bán lẻ tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh phát triển
mạnh.
Cũng trong báo cáo của Savills về TTBĐS quý I/2011, phân kh_c khách sạn
có giá thuê cũng như công suất cho thuê cao. Một số khách sạn mới ra đời góp
phần làm tăng nguồn cung (tăng 7% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ
năm ngoái). Trong thời gian tới, do chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng
bị thu hẹp, nhiều dự án khách sạn có thể sẽ bị giãn tiến độ, hoặc thay đổi mục
đích phát triển.
Ở phân kh_c căn hộ để bán, nguồn cung tăng mạnh với gần 100 dự án, cung
cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 18,500 căn hộ, tăng 9% so với quý trước, gấp

đôi thị trường cách đây 1 năm. Trong 2 quý tới, 23 dự án với hơn 14,500 căn hộ
sẽ được chào bán ra thị trường.
Nguồn cung ở phân kh_c này ngày một dồi dào, khiến sự cạnh tranh cũng
ngày càng tăng cao. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư cần phải đưa ra chiến
lược phù hợp để thích ứng với sự thay đổi của thị trường.
Căn hộ dịch vụ cũng tăng 6% nguồn cung so với quý trước. Hiện có khoảng 57
cao ốc cung cấp cho thị trường 3,200 căn hộ. Tại khu vực trung tâm, thị phần cao
nhất toàn thành phố đạt 60%. Với những ưu điểm về thời gian thuê, giá thuê
giảm, nên công suất thuê của phân kh_c này tăng cao, đạt 86%.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
13
Hình4. Tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ (QI/2010-QI/2011) tại Quận 1,
TP.HCM
Căn hộ dịch vụ không những đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho những chuyên gia
nước ngoài làm việc tại Việt Nam có thu nhập cao, mà còn cho các đối tượng
khách hàng tiềm năng thuê ngắn hạn như khách du lịch quốc tế và Việt kiều.
Phân kh_c biệt thự và nhà liền kề có nguồn cung trên thị trường sơ cấp và thứ
cấp chủ yếu tập trung ở khu vực Quận 1, TP. Hồ Chí Minh.
TTBĐS đã và đang chịu ảnh hưởng từ chính sách thắt chặt tiền tệ, lạm phát
cao. Tuy nhiên phân kh_c này vẫn hoạt động và phát triển ổn định với tỷ lệ hấp
thụ cao.
Báo cáo của Savills cho thấy, TTBĐS Quận 1, TP. Hồ Chí Minh ở các phân
kh_c đều tăng và ổn định về nguồn cung. Sau những biến động về tỷ giá đồng
USD và lệnh cấm buôn bán vàng tự do, tỷ lệ đầu tư vào BĐS đã tăng lên 50% so
với 20% trước đó. Điều đó có nghĩa, khi tín dụng tiền tệ đầu tư vào lĩnh vực này
bị thắt chặt, lãi suất cho vay tăng cao thì BĐS vẫn là sự lựa chọn số 1 của các nhà
đầu tư.
1.2.3 Cung thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Quận 1, TP. Hồ Chí
Minh
Tình hình văn phòng cho thuê tại Quận 1, TP. Hồ Chí Minh đang trong tình

trạng mất cân đối, nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong khi nguồn cung có tăng
nhưng rất hạn chế. Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, trong quý I/
2011, tổng nguồn cung văn phòng hiện tại đạt gần 480.000m2 mặt sàn văn
phòng, trong đó loại A chiếm 16,8%, loại B chiếm 43,56% và loại C là 39,64%.
Tỷ suất lấp đầy của các cao ốc đạt trên 95%. Mức giá thuê văn phòng tiếp tục
tăng, giá thuê trung bình loại A là 60-80USD/m2/tháng, loại B là 35-
60USD/m2/tháng, loại C 20-35USD/m2/tháng (giá này đã bao gồm thuế VAT và
phí dịch vụ).
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
14
Trước tình hình nguồn cung văn phòng rất khan hiếm, nhà đầu tư đã nhanh
chóng triển khai xây dựng các cao ốc văn phòng với quy mô khác nhau từ vài
trăm m2 đến vài trục ngàn m2. Hiện có trên 100 cao ốc văn phòng đang được
triển khai xây dựng, con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Theo kết quả
khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung văn phòng trong thời gian tới như
sau:
-Năm 2011-2012 sẽ có nhiều cao ốc văn phòng đi vào hoạt động có quy mô vừa
và nhỏ đạt chuẩn loại B, C và một lượng nhỏ văn phòng loại A. Vì vậy, thị
trường văn phòng loại B, C sẽ giảm được áp lực về nguồn cung ước đạt khoảng
311.632m2 gần bằng với nguồn cung văn phòng hiện tại của phân kh_c này.
Theo đánh giá thị trường hiện nay của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung của
phân kh_c thị trường này tới thời điểm trên có thể tăng cao hơn ước tính hiện tại
do sẽ có một số dự án sẽ được triển khai xây dựng trong thời gian sắp tới.
-Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, nguồn cung văn phòng loại A
sẽ tăng mạnh trong năm 2011-2012 do sẽ có nhiều dự án với quy mô lớn đạt
chuẩn loại A đi vào hoạt động, ước đạt gần 250.000m2 mặt sàn văn phòng. Do
vậy, thị trường loại A vẫn còn đang rất sôi động từ nay đến cuối năm 2011.
Nguồn cung văn phòng loại A:
Thị trường văn phòng cho thuê hiện có các cao ốc văn phòng đạt chuẩn loại A.
Cụ thể:

• Sài Gòn Center: nằm tại 65 Lê Lợi, phường Bến Nghé, Quận 1. Chủ đầu
tư là công ty Keppel Land. Đây là cao ốc văn phòng loại A đầu tiên tại
TP. Hồ Chí Minh. Cung cấp cho thị trường 10.846m2, giá thuê đạt
75/USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), công suất cho thuê
đạt 100%.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
15
Hình5. Tòa nhà Sài Gòn Center
• Sunwah Tower: tọa lạc tại 115 Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1.
Chủ đầu tư là công ty Sun Wah Property. Cung cấp cho thị trường
22.004m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đạt 70USD/m2/tháng (bao gồm
thế VAT và phí dịch vụ), công suất cho thuê đạt 100%.
Hình6. Tòa nhà SunWah Tower
• Diamond Plaza: tọa lạc tại 34 Lê Duẩn, gần công viên 30/4, Quận 1. Do
tập đoàn IBC và công ty thép Việt Nam làm chủ đầu tư. Cung cấp cho thị
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
16
trường 14.381m2 mặt sàn. Giá thuê đạt 80USD/m2/tháng (bao gồm thuế
VAT và phí dịch vụ), hiện công suất cho thuê của cao ốc đạt 100%.
Hình7. Tòa nhà Diamond Plaza
• The Metropolitan: nằm tại 61 Nguyễn Du, đối diện Nhà thờ Đức Bà,
Quận 1. Do công ty Sài Gòn Metropolitan làm chủ đầu tư, cung cấp cho
thị trường 20.638m2 mặt sàn văn phòng. Giá thuê đạt 70USD/m2/tháng
(bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ). Hiện cao ốc đã phủ kín khách thuê.
Hình8. Tòa nhà The Metropolitan
• Sài gòn Tower: nằm tại 29 Lê Duẩn, Quận 1. Do công ty Sài gòn Tower
làm chủ đầu tư. Cung cấp cho thị trường 12.000m2 mặt sàn văn phòng.
Giá thuê đạt 75USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tỷ
suất cho thuê đạt 100%.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương

17
Hình9. Tòa nhà Sài Gòn Tower
Trước tình hình nguồn cung không tăng trong khi nhu cầu tăng mạnh dẫn đến
tình trạng giá thuê tăng cao qua các năm, giá thuê văn phòng trung bình hiện nay
của các cao ốc loại A đạt 65USD/m2/tháng (bao gồm VAT và phí dịch vụ). Công
suất cho thuê đạt 100%.
Bảng báo giá:
Gói thuê Phần thuê Diện tích Mô tả Giá thuê/tháng

Gói VP1
Toàn bộ tòa
nhà

280 m2
Gồm 1 trệt, 1 lửng, 3 lầu, 1 sân
thượng (4 phòng khách, phòng
bếp, 5 toilet, 1 chỗ để xe hơi)

1800 $

Gói VP2

Tầng trệt +
Lửng

100 m2
Gồm 1 trệt + 1lửng (1 phòng
khách + 1 Phòng bếp + chỗ để
xe hơi+ 1 Toilet

600 $
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
18

Gói VP3

Lầu 1

50 m2

Gồm 1 Toilet + Phòng Giám
Đốc + Phòng làm việc

450$

Gói VP4

Lầu 2

50 m2

Gồm 1 Toilet + Phòng Giám
Đốc + Phòng làm việc

450$

Gói VP5

Lầu 3 + Sân
Thựơng

80 m2

Gồm 2 Toilet + Phòng Giám
Đốc + Phòng làm việc + Sân
Thựơng

600$
Nguồn cung văn phòng loại B:
Hình10. Cao ốc văn phòng loại B
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
19
-Tổng nguồn cung văn phòng hiện hữu của cao ốc văn phòng loại B đạt
206.977m2 mặt sàn văn phòng. Hiện công suất cho thuê các cao ốc văn phòng
này đạt 98%, giá thuê trung bình đạt 32USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và
phí dịch vụ), tăng thêm 2 – 5 USD/m2/tháng so với năm 2009.
-Theo kết quả khảo sát của công ty BĐS Sơn Hà, phân kh_c thị trường văn
phòng loại B vẫn đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối. Tuy nhiên, văn
phòng loại B không chịu áp lực lớn về nguồn cung so với văn phòng loại A do
hầu hết mỗi năm nguồn cung văn phòng loại B cũng được tăng thêm. Tuy mức
tăng không lớn nhưng cũng góp phần làm giảm áp lực lớn về nguồn cung văn
phòng đang khan hiếm hiện nay. Cụ thể, năm 2009 nguồn cung tăng thêm
89.923m2 mặt sàn, tăn 58%. Năm 2010, tăng thêm 128.816m2 mặt sàn, tăng
53% góp phần làm tổng nguồn cung văn phòng loại B tính tới thời điểm năm
2010 đạt 372.993m2.
Nguồn cung văn phòng loại C:
Hình11. Cao ốc văn phòng loại C
-Tổng nguồn cung văn phòng loại C đạt 172.454m2. Giá thuê trung bình loại C
đạt 25USD/m2/tháng (bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ), tăng 1 – 3
USD/m2/tháng so với năm 2009. Công suất thuê phòng đạt 95%.

-So với 2 phân kh_c thị trường văn phòng loại A và B, thì thị trường văn phòng
loại C có sự tăng trưởng đều đặn hơn qua các năm. Do đó, áp lực về nguồn cung
không lớn, sự mất cân đối về cung cầu của phân kh_c thị trường này sẽ có chiều
hướng giảm trong 2 – 3 năm tới, nguồn cung sẽ tiến tới nhu cầu thực tế.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
20
-Hiện chủ đầu tư của các cao ốc văn phòng loại C thường là do các cá nhân hoặc
những công ty có quy mô nhỏ đứng ra tự xây dựng và cho thuê lại. Vì thế, trước
tình hình nhu cầu thuê văn phòng đang rất lớn, các chủ đầu tư này thường có
hướng cho thuê sỉ (do quy mô tòa nhà nhỏ) nhằm giảm chi phí quản lý, dễ dàng
hơn trong việc quản lý và đôi khi cũng không phải đầu tư nhiều do có thể giao
mặt bằng thô cho các công ty thuê sỉ để họ tự thiết kế lại phù hợp với nhu cầu
kinh doanh của họ.
-Tại thời điểm này nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang nhảy vào thị trường văn phòng
đang rất sôi động. Do vậy, nguồn cung văn phòng loại C hứa hẹn sẽ tăng lên
đáng kể trong tương lai.
1.2.4 Cầu thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Quận 1, TP. Hồ Chí
Minh
Nhu cầu thuê văn phòng
Nhu cầu thuê văn phòng của các công ty được đánh giá là rất lớn. Hiện nhu
cầu này vẫn đang tăng mạnh trong thời gian gần đây và có xu hướng tiếp tục tăng
trong tương lai. Trong khi đó, nguồn cung hiện tại vẫn còn rất hạn chế, tuy có
tăng nhưng so với nhu cầu thì không đáng kể. Vì vậy, thị trường văn phòng đang
rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối.
Bằng chứng là, giá thuê văn phòng đang tăng cao trong quý I/2011. Bên cạnh
đó, công suất cho thuê của các tòa nhà luôn đạt mức trên 95%. Cụ thể, các cao ốc
loại A do nguồn cung không tăng thêm trong những năm trở lại đây nên các cao
ốc này luôn trong tình trạng quá tải. Vì vậy, công suất cho thuê luôn đạt 100%.
Đối với các cao ốc loại B và C do có dự án mới được đưa vào sử dụng hàng năm
(tuy nhiên nguồn cung không lớn) nên khó làm cho phân kh_c thị trường này khó

đạt công suất 100% trên tổng toàn bộ các tòa nhà vì các cao ốc mới đưa vào thị
trường cần cho một thời gian nhất định để phủ kín khách thuê chỉ có những cao
ốc có vị trí trắc địa mới có thể cho thuê ngay cả khi tòa nhà chưa đi vào hoạt
động. Nhưng điều này cũng không thể phủ định thị trường văn phòng loại B và C
không sôi động vì hầu hết các cao ốc hiện hữu loại này cũng đạt công suất 100%,
còn tính trên tổng thị trường 2 loại văn phòng này thì công suất cho thuê cũng đạt
trên 95%.
Sau đây là một số lý do khiến nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh:
•
Các công ty nước ngoài: các công ty nước ngoài là đối tượng khách hàng
chính thuê văn phòng trong các cao ốc. Do vậy, trước tình hình đầu tư
nước ngoài ngày càng tăng, văn phòng đại diện của các công ty nước
ngoài cũng xuất hiện ngày càng nhiều. Thể hiện nhu cầu thuê văn phòng
của các đối tượng này sẽ tăng lên. Điều này góp phần làm tăng tổng nhu
cầu cho thị trường văn phòng.
•
Các công ty mới thành lập: ngày càng có nhiều các công ty mới thành lập
thuê văn phòng trong các cao ốc nhằm xây dựng hình ảnh tốt trong giao
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
21
dịch với khách hang cũng như tận dụng uy tín của tòa nhà làm tăng sự tin
tưởng của đối tác với công ty. Đặc biệt, khi Việt Nam gia nhập WTO, vấn
đề này càng được các công ty quan tâm hơn bao giờ hết. Theo thống kê,
số lượng các công ty mới thành lập tăng mạnh qua các năm. Do vậy,
nguồn cầu văn phòng dành cho các công ty mới thành lập chắc chắn sẽ
tăng cao trong thời gian tới.
Chuyển văn phòng từ Villa, nhà mặt phố sang các cao ốc văn phòng cho thuê:
đối với các công ty hiện hữu đang thuê nhà mặt phố, biệt thự làm văn phòng
cũng bắt đầu hình thành nhu cầu thuê cao ốc làm văn phòng để có thể tận dụng
các tiện ích của các cao ốc mang lại, cũng như gia tăng uy tín của công ty trước

đối tác khách hàng. Đặc biệt, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, càng khiến nhiều
công ty quan tâm tới việc thuê cao ốc văn phòng hơn sẽ có nhiều công ty nước
ngoài vào Việt Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng, khiến các doanh
nghiệp trong nước phải thể hiện tính chuyên nghiệp của mình trước đối thủ cạnh
tranh mạnh là những công ty nước ngoài. Trong khi đó, việc thuê văn phòng
trong các cao ốc cũng là một trong các yếu tố thể hiện tính chuyên nghiệp của
công ty. Và xu hướng này góp phần làm cho nguồn cầu của văn phòng tiếp tục
tăng lên.
1.2.5 Xu hướng phát triển
Theo đánh giá của công ty BĐS Sơn Hà, tình hình thị trường văn phòng Quận
1trong khoảng 2 – 3 năm tới vẫn còn rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, nhất là
những nhà đầu tư nhỏ lẻ, vì hiện tại nguồn cung văn phòng rất hạn chế, những
cao ốc có quy mô lớn đều sẽ đi vào hoạt động trong năm 2011 – 2012. Do vậy,
những cao ốc có quy mô nhỏ, cung cấp tại thời điểm này sẽ được thị trường chấp
nhận ngay, bằng chứng là những cao ốc hiện nay cho thuê rất nhanh, nhiều cao
ốc chưa đi vào hoạt động đã được khách hàng thuê hết.
Hình12. Quận 1 nhìn từ trên cao
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
22
Tuy nhiên, sau năm 2012, khi thị trường cao ốc văn phòng đã đi vào ổn định,
thì thị trường sẽ quay trở lại các nhà đầu tư lớn, l_c đó những cao ốc có quy mô
lớn, nằm ở vị trí thuận tiện sẽ được các công ty ưu tiên lựa chọn. Vì nguồn cung
văn phòng sẽ tăng lên rất nhiều và có thể đáp ứng nhu cầu. Do đó, các công ty sẽ
có nhiều lựa chọn hơn, họ sẽ chọn những cao ốc phù hợp nhất đáp ứng nhu cầu
chứ không như thời điểm hiện nay, nhiều công ty phải chấp nhận thuê với mức
giá cao, diện tích nhỏ, các tiện ích không đầy đủ,…
Đứng trước tình hình nguồn cung văn phòng thiếu như hiện nay. Các công ty
bắt đầu có xu hướng tìm kiếm những cao ốc đang trong quá trình xây dựng hoặc
đang hoàn thiện chuẩn bị đi vào hoạt động nhằm tìm kiếm cho mình một vị trí
ưng ý nhất cũng như tìm được diện tích lớn bằng cách có thể thuê nguyên tòa nhà

cao ốc hoặc thuê nguyên một mặt sàn. Do vậy, một số cao ốc có vị trí đẹp tuy
chưa chính thức đi vào hoạt động nhưng đã có khách thuê trọn tòa nhà hoặc có
nhiều khách đăng kí đặt chỗ trước.
Qua số liệu thu thập được cho thấy, nhu cầu thuê văn phòng của các công ty
rất lớn. Nhìn chung, các công ty đều có xu hướng thuê văn phòng với diện tích
lớn hơn so với diện tích văn phòng hiện tại do quy mô của các công ty sẽ lớn
mạnh trong những năm tiếp theo đó. Tuy nhiên, trong ngắn hạn sự thay đổi này
không lớn. Bằng chứng, nhu cầu thuê văn phòng của các công ty có thay đổi theo
chiều hướng tăng lên nhưng không đáng kể. Cụ thể, diện tích từ 81 – 110m2 vẫn
chiếm đa số đạt 27%, từ 110 – 140m2 chiếm 12,5%, từ 141 – 170m2 chiếm
11,5%, từ 171 – 230m2 chiếm 22%.
PHẦN 2: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
2.1 Kết luận
Trong những năm gần đây thị trường cao ốc văn phòng cho thuê đã không
ngừng phát triển và tăng trưởng mạnh, để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư
kinh doanh vào TTBĐS ngày càng trở thành một đóng góp rất quan trọng đối với
đất nước. Phù hợp với chính sách phát triển của nhà nước về phân bổ nguồn đất
đai cũng như các quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất và đầu tư kinh doanh
TTBĐS.
Ngoài việc đầu tư thu về lợi nhuận cho mình mà còn tạo được điều kiện
thuận lợi cho người có nhu cầu kinh doanh. Qua thực tế thu thập thông tin ta thấy
được khả năng phát triển của thị trường cho thuê cao ốc văn phòng là rất phù hợp
với xu hướng thời đại ngày nay. Con người có bước phát triển mới ngoài việc cải
tạo đất trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp thì còn biết đầu tư tạo lập cơ sở hạ
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
23
tầng, công trình xây dựng trên đất để nâng cao giá trị của đất. Mặt khác còn th_c
đẩy sự phát triển của của nền kinh tế trong nước.
2.2 Kiến nghị
Trước tình hình khan hiếm nguồn cung cao ốc văn phòng, các nhà đầu tư

trong nước cũng như nước ngoài nên tận dụng cơ hội này để đầu tư xây dựng
những cao ốc có quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường hiện
nay.
Khi tiến hành đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng các nhà đầu tư nên ch_ ý đến
vị trí khu đất sẽ tiến hành xây dựng và quy mô của cao ốc sẽ được xây dựng như
thế nào. Vì đây là hai yếu tố được khách hang rất quan tâm khi tìm thuê phòng
trong các cao ốc. Đồng thời, đó cũng là yếu tố chính để thể hiện đẳng cấp của
từng công ty. Cụ thể, các công ty đặt văn phòng trong những cao ốc loại A sẽ
được mọi người đánh giá cao, sẽ tạo sự tin tưởng trước mặt đối tác hơn so với
những công ty trong các cao ốc loại B hoặc C.
Bên cạnh đó, tới giai đoạn công trình chuẩn bị hoàn thành và đi vào hoạt
động, chủ đầu tư sẽ tiến hành tìm kiếm khách thuê. Tới thời điểm này, chủ đầu tư
nên ch_ ý đến vấn đề giá thuê, phương thức đặt cọc và thanh toán tiền thuê, các
dịch vụ sẽ cung cấp cho khách hang,…vì đó là những yếu tố cơ bản để các công
ty quyết định thuê văn phòng.
TP. Hồ Chí Minh được xem là trung tâm thương mại – tài chính lớn nhất của
cả nước, với tốc độ tăng trưởng GDP cao. Vì vậy, với sự phát triển này, Quận 1
nói riêng và TP. Hồ Chí Minh nói chung chắc chắn sẽ xuất hiện ngày càng nhiều
các cao ốc “chọc trời’, đây được xem là quy luật tất yếu để trở thành một nước
phát triển. Những cao ốc này sẽ có nhiều chức năng dung làm văn phòng của các
công ty.
Bên cạnh đó, nhu cầu thuê phòng đang tăng cao, trong khi nguồn cung lại rất
hạn chế, tạo nên một cơn sốt về thị trường cao ốc văn phòng, đẩy mức giá thuê
ngày càng cao. Vì thế, những cao ốc hiện hữu hoặc mới đi vào hoạt động tại thời
điểm này sẽ thu được lợi nhuận cao. Theo đánh giá của công ty BĐS Sơn Hà, thị
trường văn phòng có mức tăng trưởng cao, nguồn đầu tư nước ngoài đổ vào thị
trường này rất lớn. Do đó, đây sẽ là thị trường rất tốt để đầu tư với nguồn lợi
nhuận cao.
Tóm lại, đề tài đã hướng cho nhóm thực hiện có một cách nhìn đ_ng đắn
thực tế trong việc lựa chọn thị trường phát triển trong tương lai. Bên cạnh đó

còn phục vụ cho việc học tập và trang bị kiến thức cần thiết cho những bạn
trẻ thích lĩnh vực đầu tư kinh doanh vào TTBĐS. Trong quá trình nghiên cứu
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
24
không thể tránh được thiếu sót mong quý thầy cô đóng góp thêm ý kiến cho
bài tiểu luận được hoàn thiện hơn.
Nhóm 14 GVHD: Nguyễn Văn Cương
25