Lý thuyết chung về thị trương bất động sản

1
MC LC
.
Li m u.

Chng 1:
NHNG Lí LUN CHUNG V TH TRNG BT NG SN V
VAI TRề QUN Lí TH TRNG BT NG SN
CA NH NC.
1.1.Nhng lý lun chung v th trng bt ng sn.
trang
1.1.1.Khỏi nim bt ng sn..1
1.1.2.Khỏi nim th trng bt ng sn1
1.1.3.C s v cỏc yu t tỏc ng n s hỡnh thnh v phỏt trin ca th
trng bt ng sn..3
1.1.3.1.C s hỡnh thnh:

1.1.3.2.Cỏc yu t tỏc ng
1.1.4.Cỏc c im ca th trng bt ng sn..7
1.1.5.Cỏc thnh t ca th trng bt ng sn..9
1.1.5.1.Cung cu.
1.1.5.2.Hng hoỏ ca th trng bt ng sn.

1.1.5.3.Giỏ c ca hng hoỏ, cỏc yu t tỏc ng v vn nh giỏ
bt ng sn.
1.1.5.4.Cỏc hot ng trờn th trng bt ng sn.
1.1.5.5.Cỏc ch th tham gia th trng.
1.1.6.Tỏc ng ca th trng bt ng sn i vi nn kinh t16
1.2.Vai trũ ca Nh nc trong qun lý th trng bt ng sn.
1.2.1.Nhng hn ch ca th trng bt ng sn hot ng18
theo c ch th trng.

1.2.2.Vai trũ ca Nh nc trong qun lý th trng bt ng sn19
1.3.Cỏc chớnh sỏch ti chớnh ca Nh nc i vi bt ng sn v giao dch
bt ng sn.
1.3.1.Khỏi nim chớnh sỏch ti chớnh v bt ng sn.21

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2
1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản
và giao dịch bất động sản ……………………………………………………..21
1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sự phát triển
của thị trường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế……………….22
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY.
2.1.Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian qua.
2.1.1.Quá trình phát triển thị trường bất động sản………………………23
2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thị trường bất động sản
trong thời gian qua…………………………………………………………..24
2.1.3.Những tồn tại của thị trường bất động sản trong thời gian qua.24
2.1.4.Nguyên nhân tồn tại:…………………………………………………26
2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch
bất động sản.
2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản
trước khi ban hành Luật Đất đai 2003………………………,………….27
2.2.1.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp………………………..28
2.2.1.2Lệ phí trước bạ…………………………………………30
2.2.1.3.Thuế nhà đất…………………………………………..31
2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất……………………….33
2.2.1.5.Tiền thuê đất……………………………………………35
2.2.1.6.Thu tiền sử dụng đất……………………………………38

2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất………………41
2.2.1.8.Chính sách về giá đất……………………………………44
2.2.2.Những đổi mới cơ bản trong chính sách tài chính đối với bất động
sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chế
cần khắc phục……………………………………………………………………47
2.2.2.1.Quy định về giá đất:……………………………………..47
2.2.2.2.Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ:…….48
2.2.2.3.Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất…49
2.2.2.4.Tiền thuê đất…………………………………………….50

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
3
2.2.2.5.Thu tiền sử dụng đất……………………………………53
2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư………………54
CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THƠNG
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
.
3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính về bất động sản và
giao dịch bất động sản……………………………………………………….58
3.2.Các giải pháp tài chính về bất động sản và giao dịch bất động sản .
3.2.1.Chính sách giá cả hàng hố bất động sản …………………………..59
3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế…………………………………………61
3.2.2.1.Thuế sử dụng đất……………………………………………61
3.2.2.2.Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất……………….62
3.2.2.3.Lệ phí trước bạ………………………………………………64
3.2.2.4.Thuế chống đầu cơ…………………………………………..65
3.2.3.Chính sách tiền th đất…………………………………………………67
3.2.4.Chính sách tiền sử dụng đất…………………………………………….69
3.2.5.Chính sách bồi thường…………………………………………………..70
3.3.Các giải pháp khác hỗ trợ sự phát triển thị trường bất động sản:

3.3.1.Tăng cung hàng hố trên thị trường bất động sản…………………….72
3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tư vào thị trường bất động
sản…………………………………………………………………………………..73
3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………………….76
3.3.4.Hồn thiện các nhân tố khác của thị trường……………………………76
3.4.Dự kiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp……………77
Kết luận.
Tài liệu tham khảo.




THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
4
LI M U.
1.Tớnh cp thit ca ti:
ng trc nhng bc chuyn mỡnh nhanh chúng ca cỏc nn kinh t v
xu hng hi nhp kinh t quc t ang din ra mnh m trờn phm vi ton cu
thỡ vic nhỡn nhn v xỏc nh nhng li th, ngun lc hin cú ang tr thnh
nhng vn núng bng ti mi quc gia.
Mc dự din tớch l gii hn nhng chớnh nhng kh nng tim n trong
t ai ó lm cho yu t ny úng gúp mt phn quan trng trong s tri dy v
phỏt trin ca mi quc gia trờn th gii.
Trc thc trng bin ng ca th trng bt ng sn núi chung ti Vit
Nam trong thi gian qua, Chớnh ph Vit Nam ó ban hnh hng lot cỏc chớnh
sỏch nhm iu chnh cỏc hot ng liờn quan n lnh vc ny. Mc dự vy,
tớnh ng b v s liờn kt ca cỏc chớnh sỏch ny cha gõy c nhng hiu
ng th trng nh mong mun, nn u c tớch tr gia tng, bt ng sn b s
dng lóng phớ, sai mc ớch, chớnh vỡ th, di gúc ti chớnh tụi ó chn
ti: Th trng bt ng sn v cỏc chớnh sỏch ti chớnh khai thụng th

trng bt ng sn ti Vit Nam.
2.Mc ớch ca ti:
ti: Th trng bt ng sn v cỏc chớnh sỏch ti chớnh khai
thụng th trng bt ng sn ti Vit Nam c thc hin vi mc ớch
xut nhng gii phỏp nhm n nh, khai thụng cỏc hot ng trờn th trng bt
ng sn ti Vit Nam hin nay.
3.Nhim v ca ti:
ti phi hon thin cỏc chớnh sỏch ti chớnh ang tn ti v xut
nhng gii phỏp, chớnh sỏch ti chớnh mi v bin phỏp h tr mang tớnh xuyờn

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5
sut v nht quỏn nhm n nh, khai thụng cỏc hot ng trờn th trng bt
ng sn ti Vit Nam.
4.i tng v phm vi nghiờn cu:
i tng nghiờn cu ca ti l cỏc chớnh sỏch ti chớnh liờn quan n
bt ng sn v giao dch bt ng sn trờn th trng bt ng sn ca Vit
Nam.
Phm vi nghiờn cu c gii hn trong nhng quy nh v ti chớnh liờn
quan n bt ng sn v giao dch bt ng sn ca Nh nc Cng ho xó hi
ch ngha Vit Nam n thi im 30/9/2005.
5.C s lý lun v phng phỏp nghiờn cu:
ti c nghiờn cu da trờn cỏc lý thuyt v kinh t hc vi mụ, v mụ,
kinh t phỏt trin, ti chớnh cụng, ti chớnh tin t.
Trờn c s cỏc lý thuyt trờn, ti c thc hin da vo cỏc phng
phỏp sau:
-Phng phỏp duy vt bin chng.
-Phng phỏp logic.
-Phng phỏp tng hp, phõn tớch.
-Phng phỏp so sỏnh.

-Phng phỏp quy np.
6.B cc ca lun vn:
Lun vn gm cú 3 chng:
-Chng 1 nờu tng quan v bt ng sn, th trng bt ng sn, vai trũ
ca Nh nc trong qun lý th trng bt ng sn v cỏc chớnh sỏch ti chớnh
liờn quan n lnh vc ny.

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
6
-Chương 2 khái quát tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong
thời gian qua và phân tích, so sánh các chính sách tài chính tại Việt Nam qua các
thời kỳ. Qua đó đề tài rút ra được những điểm hạn chế và những thiếu sót cần
khắc phục, bổ sung trong giai đoạn phát triển mới.
-Chương 3 xác định những giải pháp mang tính xuyến suốt về tài chính
liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản trên thị trường và các giải
pháp hỗ trợ khác nhằm giải quyết những tồn tại đã nêu ở chương trước, định
hướng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới
tại Việt Nam.
Đề tài đã được tác giả nghiên cứu và đúc kết từ hoạt động thực tiễn, tuy
nhiên những góp ý của thầy cô, đồng nghiệp và những người có quan tâm sẽ làm
tính khả thi của đề tài trở nên cao hơn và tạo được sự đồng thuận lớn hơn.

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
7
CHƯƠNG 1:
NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA NHÀ NƯỚC.

1.1.Những lý luận chung về thị trường bất động sản.

1.1.1.Khái niệm bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định .”
(Điều 174, Bộ Luật Dân sự năm 2005).

1.1.2.Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng
hóa. Như vậy, ở đâu, vào lúc náo bất động sản chưa trở thành hàng hóa thì ở đó,
lúc đó chưa thể có thị trường bất động sản. Tuy nhiên do những quan niệm khác
nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi hoạt động của thị trường nên cũng có
những quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản:
-Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai chỉ là
một, vì tài sản là nhà ở và các công trình phải gắn liền với đất đai thì mới gọi là
bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của
thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai cũng chỉ là một loại hay là một phần

của hàng hóa bất động sản.
-Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhà và đất
(thị trường địa ốc), quan điểm này hiện khá phổ biến tại Việt Nam, vì cho rằng
chỉ có nhà và đất đai mới được đưa ra trao đổi, mua bán trên thị. Cũng giống như

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
8
trờn, hng húa nh, t cng ch l mt b phn ca hng húa bt ng sn, vỡ
vy, quan im ny khụng y .
-Mt quan im khỏ ph bin khỏc cho rng, th trng bt ng sn l th
trng ca cỏc hot ng mua, bỏn, trao i, th chp quyn s hu, quyn s
dng v bt ng sn theo quy lut ca th trng. Khỏi nim ny d lm cho
ngi ta hiu v phm vi v ni dung hot ng ca th trng bt ng sn hn
l mt khỏi nim cú tớnh khỏi quỏt. Hoc cng nh quan im ny, nhng cỏc
hot ng ca th trng ngoi chu nh hng bi cỏc quy lut ca th trng
cũn chu s iu tit v qun lý ca Nh nc. í kin ny cng xut phỏt t thc
t l hot ng ca th trng bt ng sn ca hu ht cỏc nc trờn th gii u
c iu chnh bng phỏp lut Dõn s, Lut t ai v chu s can thip, qun
lý ca Nh nc.
Nh vy, mt cỏch tng quỏt, th trng bt ng sn l th trng cha
ng nhng giao dch dõn s v bt ng sn ti mt vựng nht nh, trong mt
thi gian xỏc nh.
Ti Vit Nam, Theo hin phỏp 1992, Lut t ai 2003 v iu 174 B
Lut Dõn s 2005 liờn quan n bt ng sn thỡ t ai thuc s hu ton dõn,
do Nh nc thng nht qun lý v ra ch s dng thụng qua cỏc hỡnh thc
giao, cho thuờ quyn s dng t i vi cỏc t chc, cỏ nhõn. Cỏc t chc, cỏ
nhõn khi c Nh nc giao t, cho thuờ t s cú quyn s dng t theo quy
nh phỏp lut nh: c quyn chuyn i mc ớch s dng t, chuyn quyn
s dng t, quyn k tha, cho thuờ, th chp, gúp vn bng giỏ tr quyn s
dng t hp tỏc kinh doanh. Do vy, nc ta thc cht hng húa t ai

tham gia trao i trờn th trng l quyn s dng t. Vỡ vy, th trng bt

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
9
ng sn nc ta l th trng ca cỏc giao dch dõn s v quyn s dng t,
quyn s hu nh v cỏc cụng trỡnh, vt dng, kin trỳc gn lin vi nú.
1.1.3.C s v cỏc yu t tỏc ng n s hỡnh thnh v phỏt trin ca th
trng bt ng sn.
1.1.3.1.C s hỡnh thnh:
-S phỏt trin ca nn sn xut hng húa:
Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn l mt quỏ
trỡnh tt yu mang tớnh khỏch quan, gn lin vi s phỏt trin ca sn xut hng
hoỏ.
C s kinh t - xó hi cho s ra i v tn ti ca sn xut hng hoỏ l
phõn cụng lao ng v s khỏc bit v kinh t gia nhng nh sn xut vi nhau,
s khỏc bit ny do quan h khỏc nhau v t liu sn xut quy nh. Nh vy, v
mt kinh t, chớnh ch t hu t liu sn xut l c s ca sn xut hng hoỏ.
T liu sn xut ban u m giai cp thng tr chim hu l rung t; do s s
hu t nhõn v rung t, cựng vi s phỏt trin ca sn xut hng hoỏ ó lm
ny sinh cỏc hỡnh thc trao i, mua bỏn, thuờ mn rung t, õy cng l
nhng hỡnh thc giao dch ban u v c bn ca th trng bt ng sn.
Vỡ bt ng sn l mt trong nhng yu t u vo quan trng ca quỏ
trỡnh sn xut, do ú sn xut phỏt trin ũi hi th trng bt ng sn cng phỏt
trin theo v qui mụ, s lng, cht lng hng húa; cỏc loi hỡnh giao dch trờn
th trng cng ngy cng phong phỳ hn; cỏc ch th tham gia th trng cng
c m rng hnBờn cnh ú, quỏ trỡnh phỏt trin ca nn kinh t th trng
cng lm cho mc sng ca cỏc tng lp dõn c cng tng lờn bờn cnh s gia
tng dõn s v quỏ trỡnh ụ th húa din ra mnh m dn n nhu cu giao dich

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

10
-S hỡnh thnh ng b ca cỏc th trng khỏc trong nn kinh t:
Th trng bt ng sn l mt th trng trong h thng cỏc th trng
gn lin vi quỏ trỡnh sn xut kinh doanh.
Vi vai trũ yu t u vo chớnh ca sn xut: bt ng sn, vn, lao ng,
mt mt úng gúp vo hot ng sn xut hng húa ca nn kinh t, mt khỏc,
th trng cỏc yu t ny cng cú nhng tng tỏc ln nhau nhm to s chuyn
dch hiu qu ca hng húa bt ng sn, vn v lao ng trong ton b nn kinh
t. Do vy, vic hỡnh thnh th trng bt ng sn phi c t trong mi quan
h ng b vi cỏc th trng khỏc l iu cn thit cỏc th trng cú iu
kin phỏt trin.
1.1.3.2.Cỏc yu t tỏc ng
Cng nh cỏc th trng khỏc, s hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng
bt ng sn cng chu s nh hng ca cỏc yu t kinh t, chớnh tr, xó hi,
dõn cTuy nhiờn, s nh hng ca cỏc yu t ny n th trng bt ng
sn li cú nhng c im, biu hin riờng, c th:
-S phỏt trin kinh t:
Phỏt trin kinh t ca mt nc tt yu lm gia tng cỏc nhu cu s dng
t trong cỏc lnh vc sn xut, nht l lnh vc sn xut phi nụng nghip, vn
ny ũi hi phi cú quỏ trỡnh chuyn dch t s dng trong hot ng sn xut
nụng - lõm nghip sang s dng vo mc ớch cụng nghip - thng mi - dch
v, ng thỏi ny ó lm gia tng cỏc giao dch v bt ng sn v to s phỏt
trin cho th trng bt ng sn. Mt khỏc, s phỏt trin kinh t cng ng thi
l quỏ trỡnh phỏt trin ca khoa hc, k thut v cụng ngh tỏc ng trc tip vo

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11
vic to lp, thay th, ci to.. hng hoỏ bt ng sn phự hp vi yờu cu mi
ca nn kinh t v xó hi.
-Dõn s

Trc ht, tng dõn s cng ng ngha vi tng cỏc nhu cu v cỏc loi
hng hoỏ trờn th trng, cỏc ngnh sn xut ũi hi phi m rng, phỏt trin v
quy mụ t ú lm tng nhu cu v s dng t. Tuy nhiờn, do t ai gii hn v
tn ti quỏ trỡnh dch chuyn t sn xut nụng nghip sang s dng vo cỏc mc
ớch phi nụng nghip khỏc nờn luụn cú nhng sc ộp nhu cu ln ũi hi phi
c gii quyt thụng qua th trng l ch yu.
Tip ú, s gia tng dõn s l mt ỏp lc ln lm tng nhu cu s dng
nh , t , ng thi cng lm tng cỏc nhu cu v hot ng xó hi, dch v,
thng mi, nhu cu khỏm cha bnh, giỏo dc, cỏc hot ng vui chi, gii trớ,
th dc th thao, nhng nhu cu ny u l nhng nhõn t lm gia tng cu v
bt ng sn, nht l cỏc bt ng sn ti cỏc khu vc dõn c, trung tõm thng
mi, dch v.
-Phỏp lut
Phỏp lut cú th c xem l yu t tỏc ng cú tớnh cht quyt nh n
s hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn biu hin qua nhng quy
nh phỏp lut v quyn mua, bỏn, cho thuờ, th chp, gúp vn liờn doanh.
bng bt ng sn. Thc t cho thy, yu t ny cú th thỳc y, hn ch hoc cú
th xúa b s tn ti ca th trng bt ng sn do tớnh cht c bit ca hng
húa bt ng sn l gn lin vi t ai, m iu ny luụn c Nh nc mi
thi k (tr cụng xó nguyờn thy) nm quyn iu chnh.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
12
-Chớnh sỏch kinh t:
Chớnh sỏch kinh t ca Chớnh ph Trung ng v Chớnh quyn a
phng cng l nhõn t nhy cm nh hng n th trng bt ng sn.
Trc ht, nhng chớnh sỏch khuyn khớch sn xut theo vựng, khu vc
kinh t s i kốm vi k hoch quy hoch phỏt trin vựng, cỏc quy hoch ny

thc cht s xỏc nh v xỏc nh li mc ớch s dng t, t ú nhng khu vc,
vựng no nm trong quy hoch chuyn mc ớch s dng t t sn xut nụng
nghip sang sn xut v hot ng cụng nghip hoc nm trong quy hoch xõy
dng khu ụ th mi, cỏc khu trung tõm thng mi, dch v,s ng thi lm
gia tng cỏc n v sn xut kinh doanh, gia tng dõn s t ú lm tng nhu cu
v bt ng sn, thỳc y tng cỏc chng loi hng húa v giao dch bt ng sn
trờn th trng. Ngc li, nhng vựng, khu vc khụng c Chớnh ph Trung
ng, a phng chỳ trng u t phỏt trin kinh t do yu t vựng khụng thớch
hp cho mc tiờu phỏt trin kinh t thỡ nhỡn chung cu bt ng sn cho hot
ng sn xut kinh doanh, cho nhu cu nh , t ca dõn c khụng c kớch
thớch, ng ngha vi giao dch trờn th trng bt ng sn s trm lng, nh
hng n tc phỏt trin ca th trng bt ng sn ti khu vc, vựng tng
ng.
-Phong tc a phng:
Tp quỏn, truyn thng l nhng yu t mang tớnh nhõn vn ca th trng
bt ng sn. Tp quỏn, truyn thng nh hng trc tip vo cỏch tin hnh
thc hin cỏc giao dch mua, bỏn, thuờ mn, th chptrờn th trng bt ng
sn, nú cú tỏc dng y nhanh hoc lm hn ch cỏc v giao dch, nú m bo
tin cy gia cỏc bờn mua-bỏn, thuờ-cho thuờ,; nú cng cú tỏc dng lm y
nhanh hoc chm tin trỡnh thanh toỏn gia cỏc bờn vi nhau.

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
13
Trong khi ú, th hiu li tỏc ng n th trng bt ng sn trờn hai
khớa cnh ch yu sau, mt l, th hiu v v trớ bt ng sn, hỡnh dng, phng
hng ca bt ng sn phự hp vi tớnh cht s dng c th ca ngi cú nhu
cu; hai l, th hiu v kin trỳc, kiu dỏng, tớnh hin i, c in cng l
nhng nhõn t trc tip lm nh hng n cung v cu hng hoỏ trờn th trng
bt ng sn.
1.1.4.Cỏc c im ca th trng bt ng sn.

Xột th trng bt ng sn bao gm nhng hng húa nh t ai, nh
ca, vt kin trỳc v cỏc cụng trỡnh gn lin vi t, ta cú nhn xột sau: i vi
nh ca, vt kin trỳc, v cỏc cụng trỡnh gn lin vi t, nu ta thc hin ng
tỏc tỏch ri vi t ai thỡ õy l nhng hng húa bỡnh thng, tc l chỳng ta cú
th xỏc nh giỏ tr, giỏ tr cũn li ca chỳng trờn c s giỏ tr v giỏ tr s dng.
Nh vy, hng húa bt ng sn ch mang tớnh c bit khi gp chung t ai v
cỏc vt dng gn lin vi t thnh mt hng húa bt ng sn -, iu ú cng
cú ngha l tớnh cht c bit ca hng húa t ai quy nh nhng c im ca
th trng bt ng sn:
-Th trng bt ng sn va l th trng giao dch bn thõn hng húa bt
ng sn l nh , vt kin trỳc, va l th trng giao dch cỏc quyn v li ớch
cú c t vic nm gi quyn s dng t, quyn s hu nh, õy cng l yu
t c bn trong vic quyt nh tớnh c thự ca mi giao dch trờn th trng.
-Th trng bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc sõu sc. c
im ny ca th trng cú c t c tớnh khụng di di c ca hng húa t
ai, cng chớnh vỡ th m th trng bt ng sn cũn chu nh hng ca yu t
tp quỏn, tõm lý, th hiu vựng sõu sc. Mi vựng u cú trỡnh phỏt trin kinh
t, vn húa, xó hi khỏc nhau, mt dõn s cng khỏc nhaudn n nhu cu

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
14
về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu dáng kiến trúc và
do đó qui mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng cũng
khác nhau. Chính do đặc điểm mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất
động sản là loại thị trường khơng hồn hảo.
-Một đặc điểm khác của thị trường bất động sản là tổng cung hàng hóa đất
đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể
làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung.
-Cung trong thị trường bất động sản khơng thể phản ánh nhanh chóng với

sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại hình bất động sản cụ thể nào
đó thường mất nhiều thời gian.
-Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại hình tư vấn
chun nghiệp có trình độ cao do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc
khác, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu
tố, thơng tin trên thị trường, trong khi các thơng tin này thường khơng hồn hảo.
Chính vì vậy, khi mua, bán, giao dịch về bất động sản đòi hỏi phải có sự tính
tốn kỹ lưỡng, tham khảo ý kiến của các chun gia mơi giới, định giá bất động
sản …thuộc các tổ chức mơi giới trên thị trường.
-Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn do
hàng hóa trên thị trường này thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu
tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Bên cạnh đó, với đặc điểm cố định,
khơng thể di dời và có giá trị lớn nên bất động sản cũng còn được sử dụng làm
vật đảm bảo cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Chính vì vậy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành
mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.


THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
15
1.1.5.Cỏc thnh t ca th trng bt ng sn
Th trng bt ng sn bao gm mt s cỏc thnh t ch yu sau:
1.1.5.1.Cung cu.
Cng nh cỏc th trng khỏc, thnh t hng u ca th trng bt ng
sn l cung-cu v bt ng sn.
Cu bt ng sn c xỏc nh t nhu cu s hu v s dng cỏc loi bt
ng sn. Nhu cu s hu bt ng sn cú khi khụng bt ngun t nhu cu s
dng phn vt cht ca bt ng sn m xut phỏt t mc tiờu khỏc nh kinh
doanh (mua bỏn), tớch tr ti chớnhKhỏc vi nhu cu s hu, nhu cu s
dng bt ng sn ch yu li l nhu cu gn vi phn vt cht ca bt ng sn

nh s dng t rung trng trt, dựng t xõy nh, xõy vn phũng cho
thuờ; do c im ny nờn ngi cú nhu cu s dng bt ng sn khụng nht
thit phi ng thi l ngi s hu, trờn thc t, ỏp ng nhu cu s dng
bt ng sn, ngi s dng thng i thuờ t nhng ngi s hu bt ng sn.
Nh trờn ó cp, do tớnh cht c bit ca hng húa bt ng sn nờn
cung bt ng sn thng thay i rt chm so vi nhu cu bt ng sn trờn th
trng, s thay i chm ca cung ch yu do trỡnh t, th tc to lp, thay i
bt ng sn cn nhiu thi gian hn so vi cỏc hng húa thụng thng khỏc.
Vn xỏc nh cung-cu hng húa cho th trng bt ng sn trong tng
giai on ngn, trung, di hn cng l vn khỏ phc tp do phi ph thuc vo
rt nhiu yu t khụng n nh v khú xỏc nh nh: t l tng dõn s, yờu cu
ci thin nh , yờu cu m rng sn xut cụng-nụng nghip, xỏc nh t l khu
vc dõn c cú kh nng thanh toỏnDo ú, vic xỏc nh mc cu phự hp vi
iu kin kinh t-xó hi ca tng vựng s gp rt nhiu khú khn, cú th gõy nờn
cỏc trng thỏi cng thng cu hng húa bt ng sn hoc tỡnh trng tha cung

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
16
trên thị trường, tất cả những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hóa bất
động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản nói chung.
1.1.5.2.Hàng hố của thị trường bất động sản.
Hàng hóa bất động sản có thể xác định gồm 2 loại chủ yếu: đất đai và các
vật kiến trúc đã xây dựng xong gắn liền với đất.
*Đất đai :
Đất đai nếu tách rời với nhà cửa, vật kiến trúc thì bản thân nó khơng thể
thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị phát triển tiềm ẩn
thơng qua đầu tư nên cuối cùng nó cũng đạt đến mục đích trở thành khơng gian
lưu trú của con người. Do đó đất đai thuộc phạm trù bất động sản và là bộ phận
quan trọng trong phạm trù đó.
*Nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất:

Vật kiến trúc gắn liền với đất có thể kể đến như:
+Các cơng trình nhà ở phổ thơng, biệt thự và nhà chung cư. Mỗi loại
cơng trình phát triển trong những giai đoạn khác nhau, tương ứng với mức tăng
thu nhập khác nhau.
+Các cơng trình thương nghiệp có thể kể đến như khách sạn, nhà hàng,
nhà xưởng, siêu thị, chợ…Các cơng trình xây dựng này đòi hỏi về vốn đầu tư
lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ, phù hợp với mục tiêu sản xuất, kinh doanh
của người đầu tư đồng thời cũng phải gắn với những điều kiện kinh tế, xã hội
của khu vực quanh đó.
+Ngồi ra còn có các cơng trình đặc biệt như: các trung tâm giải trí,
trường học, bến cảng, sân bay…đây là những dạng cơng trình đầu tư dài hạn,
lượng giao dịch hạn chế.
Nhìn chung, hàng hóa bất động sản có những đặc điểm sau:

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
17
+Tính cố định, đặc điểm này xuất phát từ thực trạng gắn liền với hàng
hóa đất đai của các hàng hóa là cơng trình, vật kiến trúc khác. Mặt khác, đất đai
là loại tài ngun quốc gia khơng thể thay đổi về diện tích, do đó hàng hóa bất
động sản còn mang tính khan hiếm đặc biệt.
+Cũng xuất phát từ vị trí cố định, hàng hóa bất động sản mang tính cá
biệt lớn, tức là khơng có hàng hóa bất động sản nào trên thị trường bất động sản
là giống nhau, đặc tính này có được do hai yếu tố, thứ nhất: tính vị trí như nói ở
trên, thứ hai, sự khác biệt về kiểu dáng, kiến trúc cũng như những cơng trình phụ
đi kèm.
+Mặc dù mang tính cá biệt lớn, nhưng các hàng hóa bất động sản lại chịu
ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi kết cấu hạ
tầng kỹ thuật, những cơng trình xây dựng lớn, quy mơ được thực hiện…thì các
bất động sản khác liền kề cũng chịu tác động ngay về mặt giá cả.
+Ngồi ra, hàng hóa bất động sản còn chịu sự chi phối mạnh mẽ của các

chính sách pháp luật và kinh tế của Nhà nước, đặc điểm này cũng xuất phát từ
đặc điểm hàng hóa đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, các giao dịch
về bất động sản đều tác động mạnh đến các hoạt đồng kinh tế-xã hội khác, do đó,
vấn đề về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc và các cơng trình gắn liền với đất phải chịu
sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm đến mức thấp nhất những tác động xấu
đến nền kinh tế, đồng thời cũng có thể phát huy đến mức tối đa những nguồn lực
có được hoặc sinh ra từ thị trường bất động sản.
1.1.5.3.Giá cả của hàng hố, các yếu tố tác động và vấn đề định giá
bất động sản.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
18
Các đặc trưng về giá bất động sản:
-Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động
sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường,
tuy nhiên do đây là loại hàng hóa đặc biệt, do đó giá cả bất động sản mang một
số đặc trưng khác biệt với các loại hàng hóa khác như:
+ Giá cả bất động sản được xác định trong những giao dịch cụ thể và
khác biệt. Đặc trưng này do tính cá biệt của bất động sản và những người tham
gia giao dịch tạo nên.
+ Mang tính khu vực sâu sắc.
+ Trong dài hạn, giá cả bất động sản có xu hướng tăng lên vì đất đai là
loại tài nguyên có giới hạn.
+ Giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, do đó, giá bất động sản chỉ
có giá trị tại thời điểm định giá.
Các yếu tố tác động đến giá cả hàng hóa bất động sản:
- Đứng ở góc độ vĩ mô, những yếu tố tác động chủ yếu đến giá bất động
sản như:

+Các quy định về sở hữu, sử dụng, thuê, chuyển nhượng bất động sản
của Nhà nước trong từng thời kỳ.
+Các chính sách và nghĩa vụ tài chính do Nhà nước quy định có liên
quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…), các chính sách
này có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng nên cũng tác
động đến giá bất động sản.
+Nhà nước hoạch định và công bố các quy hoạch về sử dụng đất đai cho
từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản
trên thị trường.

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
19
+ Ngoi ra cũn cú cỏc yu t kinh t chung ca quc gia v a phng
nh yu t v tng sn phm quc dõn, mc thu nhp bỡnh quõn u ngi hay
mc tit kim cỏ nhõn v u t. .. cng u nh hng n giỏ bt ng sn.
+Cỏc yu t tỏc ng n cung (tng trng kinh t, s phỏt trin ca kt
cu h tng, s tham gia ca Nh nc trong cỏc vn v quy hoch, cung cp
hng húa thuc s hu Nh nc) v n cu (tc tng dõn s, thu nhp, s
thay i-dch chuyn trong vic lm, ngh nghip hoc tc ụ th húa.)
cng tỏc ng n nhng thay i v giỏ trờn th trng bt ng sn.
- Cỏc yu t vi mụ nh hng n giỏ bt ng sn nh:
+Chi phớ to lp bt ng sn
+Tớnh hu dng ca bt ng sn, nhỡn chung nu bt ng sn cú tớnh
hu dng cao (cú th s dng vo nhiu mc ớch) thỡ giỏ cng cao.
+a im nh hng rt ln n giỏ tr bt ng sn. Bt ng sn
nhng v trớ thun li cho sinh hot v kinh t (gn ch, trng hc, bnh vin,
gn ni cung ng cỏc tin ớch sinh hot, kinh doanh) thỡ cú kh nng sinh li
ln v cú giỏ tr cao.
+Hỡnh dỏng lụ t vuụng vc, n hu, gn nhng mt tin ln.thỡ cú
giỏ tr ln hn nhng lụ t hỡnh dng mộo mú, túp hu.

nh giỏ hng húa bt ng sn
nh giỏ hng húa bt ng sn l cụng vic ht sc khú khn v phc tp
do thụng thng bt ng sn c kt hp bi hai yu t: t ai v cỏc cụng
trỡnh kin trỳc gn lin vi t, do ú: giỏ c ca t ai cng phi bao gm c
hai yu t trờn, tuy nhiờn:
- Giỏ ca vt kin trỳc, cụng trỡnh khi tỏch riờng vi t ai thỡ ta cú th
xỏc nh c da trờn vic tng hp cỏc chi phớ to lp, ci to cụng trỡnh; tuy

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
20
nhiờn trong mt s trng hp c bit thỡ chi phớ to lp cha hn l giỏ tr ca
cụng trỡnh, vt kin trỳc do ú l nhng chi phớ liờn quan n kộo di thi gian
thi cụng khụng cn thit hoc do vic sa cha li cụng trỡnh do thi cụng sai
- Giỏ tr ca t ai nhỡn chung khú xỏc nh do nú ph thuc vo nhiu
yu t khụng mang tớnh nh lng nh hỡnh dỏng, v trớ t, s thớch, th hiu v
quan trng l mc ớch s dng ca ngi cú nhu cu. Mc dự hin nay, cú
nhiu phng phỏp nh giỏ hng hoỏ bt ng sn nh phng phỏp so sỏnh,
phng phỏp thu khoỏn, phng phỏp li nhun, phng phỏp giỏ tr cũn li v
phng phỏp u t (vn hoỏ), tuy nhiờn vic nh giỏ vn ph thuc rt nhiu
vo nhn xột ch quan ca ngi nh giỏ bt ng sn.
1.1.5.4.Cỏc hot ng trờn th trng bt ng sn
Thụng thng th trng bt ng sn cú cỏc hot ng ch yu nh sau:
- Hot ng mua - bỏn bt ng sn:
- Cho thuờ bt ng sn.
- Th chp ti sn bt ng sn:
- Gúp vn liờn doanh, liờn kt.
- Cỏc hot ng t vn, trung gian mua bỏn, nh giỏ hng húa bt
ng sn.
1.1.5.5.Cỏc ch th tham gia th trng.
-Nh nc.

Trong thc tin, nh nc l lc lng cú vai trũ rt ln trong vic tham
gia cng nh tỏc ng n th trng bt ng sn, th hin trờn mt s im
sau:

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
21
+Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, xây dựng các công trình liên quan.
+Mặt khác bản thân Nhà nước cũng nắm trong tay nhiều tài sản công,
trong các quá trình sắp xếp, cải tổ hoạt động của nền kinh tế, sẽ có những tài sản
là bất động sản cần thanh lý, bán, cho thuê, đây cũng là nguồn hàng hóa quan
trọng trên thị trường.
-Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và
vào các ngành kinh tế khác:
+Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ
trên thị trường chủ yếu là người mua, họ tạo nên cầu trên thị trường bất động
sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như trên thị trường
bất động sản phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ, khách
sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
+Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, thì vai trò của
họ là đặc biệt quan trọng, họ làm cho hoạt động trên thị trường trở nên sôi động
và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò
người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những bất động sản,
bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc mua đất trống để tự cải tạo, đầu tư nâng
cấp, sau đó thực hiện chuyển nhượng lại.
-Người mua-bán thông thường họ thường là những người dân bình
thường có nhu cầu mua, bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là:
+Người mua đơn thuần bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú.

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
22
+Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn
dùng vào việc khác.
+Vừa là người bán, vừa là người mua, có thể do nhu cầu chuyển nơi
sinh sống.
Đây là những đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản
muốn nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh nhà ở.
-Người môi giới: là những người tư vấn, cung cấp cho những người mua,
bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch, mua bán bất động sản, nhờ họ
mà hoạt động của thị trường bất động sản được trôi chảy. Các nhà môi giới này
cũng đồng thời là nguồn có thể khai thác thông tin về các bất động sản khác trên
thị trường mà các nhà thẩm định giá cần quan tâm.
1.1.6.Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.

Tác động của thị trường bất động sản đối với hoạt động nền kinh tế được
xác định trong mối quan hệ tác động giữa các thị trường với nhau và giữa các thị
trường đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân:
-Xét trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng thì bất động sản có thể
nói chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tích lũy tài sản cố định. Với đặc tính này bất
động sản trở thành một thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân (GDP).
Và như vậy, khi thị trường bất động sản “nóng” sẽ làm cho nền kinh tế phát triển
với tốc độ cao và ngược lại, nó có thể tác động xấu đến tình hình kinh tế nếu
hoạt động thị trường “đóng băng” đột ngột.
-Động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động đến nhiều loại
thị trường khác trong nền kinh tế. Dễ thấy nhất là thị trường máy móc, thiết bị và
thị trường vật liệu xây dựng, đây là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu
vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy…, và

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

23
các cơng trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Ngồi ra, dưới vai trò là đầu vào
của các loại hoạt động sản xuất, kinh doanh trên tất cả các thị trường, sự biến
động của hàng hố bất động sản sẽ tác động mạnh đến các thị trường khác từ đó
ảnh hưởng đến tồn bộ nền kinh tế.
-Do tính chất khơng bị hao mòn trong sử dụng và có thể được tái tạo lại,
hàng hố bất động sản là đất đai được sử dụng vào các q trình sản xuất, kinh
doanh và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản
xuất nói riêng và cho tồn bộ nền kinh tế nói chung.
-Thị trường bất động sản tác động vào thị trường lao động do việc sử dụng
đất trồng trọt, chăn ni, hoặc việc xây dựng các tài sản bất động sản trên đất
ln ln đòi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia. Khi cầu trên thị
trường bất động sản tăng, việc tăng cung hàng hóa sẽ trơng chờ một phần quan
trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hóa bất động sản mới. Điều này mở ra
triển vọng tạo thêm chỗ làm việc mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại, khi
cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải cơng nhân trực tiếp
sản xuất ra tài sản bất động sản, lao động tạo ra những sản phẩm cung cấp cho
q trình tạo lập bất động sản …là điều khó tránh khỏi, vấn đề này làm phát sinh
những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội phải giải quyết.
-Tác động của thị trường bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trường tài
chính-tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với phần lợi
nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
khơng gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền ra khỏi ngân hàng, hoặc có thể
đàm phán với ngân hàng để được vay thêm đầu tư vào bất động sản, tình trạng
này tác động mạnh vào thị trường tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng lẫn phía cung
tín dụng. Ở những trạng thái bình thường thì thị trường bất động sản và thị

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
24
trường tài chính-tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch

bất động sản ln ln kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ khác. Đơn giản
nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính-tiền tệ đứng giữa người mua và
người bán bất động sản để giúp họ thanh tốn các khoản tài chính với nhau một
cách nhanh chóng, an tồn và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính-
tiền tệ có thể cho bên mua vay một khoảng tài chính nhất định để thanh tốn cho
bên bán, hoặc có thể cho bên bán vay để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở
tầm cao hơn, các tổ chức tài chính-tiền tệ đầu tư trực tiếp độc lập hoặc liên kết
đầu tư với các tổ chức kinh doanh bất động sản cùng sở hữu, mua bán tài sản
hàng hóa bất động sản trên thị trường.
1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động.
1.2.1.Những hạn chế của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế
thị trường.
Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường thuần túy sẽ dễ
dàng phát sinh những hạn chế sau:
-Sự khai thác, tận dụng nguồn tài ngun đất đai vào các hoạt động sản
xuất kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận sẽ phá vỡ cấu trúc của nền kinh tế do hiện
tượng dịch chuyển mục đích sử dụng đất theo lợi ích cục bộ, đến lúc nào đó sẽ
tiến đến xóa bỏ các ngành nghề mà việc sử dụng đất đai, bất động sản nói chung
khơng mang lại hiệu quả cao so với một số lĩnh vực khác.
-Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong việc điều tiết nền kinh tế theo mục tiêu
do gặp khó khăn trong điều động nguồn lực bất động sản phục vụ cho kế hoạch
phát triển chung.

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
25
-Sự lan tỏa xấu từ thị trường bất động sản khi xảy ra tiêu cực đến các thị
trường khác có liên quan trong tồn bộ nền kinh tế sẽ nhanh chóng hơn do thiếu
sự kiểm sốt, ngăn chặn và hỗ trợ từ lực lượng trung tâm.
-Giá cả bất động sản trên thị trường dao động khơng kiểm sốt, dễ bị lũng
đoạn và bị những đợt sốt “nóng”, “lạnh” đột ngột ảnh hưởng đến các hoạt động

sản xuất kinh doanh các trên thị trường khác
-Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ làm giá cả hàng hố
biến động theo hướng khơng kiểm sốt được. Tình trạng này xuất hiện trên thị
trường bất động sản sẽ tạo nên những tác động tiêu cực lớn hơn rất nhiều so với
trên các thị trường hàng hố khác xuất phát từ cung hàng hố bất động sản là cố
định, việc tăng lượng hàng hố trên thị trường ngay lập tức nhằm mục đích hạ
sốt thị trường là khơng thể, vì thế dễ dẫn đến tình trạng khủng hoảng nền kinh tế.
Ngồi ra, việc đầu cơ, găm giữ hàng hố bất động sản còn tác động trực tiếp đến
việc sử dụng đất đai vào sản xuất của các ngành sản xuất khác, làm cho đất đai
khơng phát huy được vai trò tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế.
1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thị trường bất động sản.

Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động thuần
t theo cơ chế thị trường, có thể thấy sự cần thiết tồn tại một lực lượng trung
tâm đóng vai trò điều phối, tác động vào các hoạt động của thị trường bất động
sản nhằm phát huy tính tích cực đồng thời tạo ra các chính sách, quy tắc hoạt
động triệt tiêu những tiêu cực phát sinh trong q trình hoạt động của thị trường.
Với những cơng cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có thể tác
động và điều tiết đến thị trường bất động sản một cách tích cực nhất. Tuy nhiên,
vấn đề cần đặt ra là Nhà nước chỉ nên tác động vào những lĩnh vực nào, và

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN