định giá bất động sản là gì. so sánh các phương pháp định giá bất động sản thường gặp. tại sao trong định giá phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp

I. CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1. Khái quát về hoạt động định giá BĐS
Định giá BĐS được hiểu là việc xác định (ước tính) giá trị của tìa sản là BĐS ở trên thị
trường cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định.
2. Nguyên tắc của thẩm định giá
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
2.2. Nguyên tắc cung – cầu
2.3. Nguyên tắc dự đoán những thay đổi
2.4. Nguyên tắc thay thế
2.5. Nguyên tắc cân bằng/đồng bộ
2.6. Nguyên tắc thu nhập
2.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
2.8. Nguyên tắc đóng góp
2.9. Nguyên tắc tuân thủ/phù hợp
2.10. Nguyên tắc cạnh tranh
2.11. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
3. Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Xác định vấn đề
- Nhận biết về tài sản
- Mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Đối tượng khách hàng, yêu cầu của khách hàng
1
- Những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá
- Cơ sở của những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá
- Thời điểm thẩm định giá
- Nguồn dữ liệu cần thiết
- Cơ sở giá trị của tài sản
Bước 2: Lên kế hoặch thẩm định giá
- Xác định yếu tố cung – cầu
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu tin cậy

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập dữ liệu
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 3: Thẩm định hiện trạng BĐS mục tiêu và BĐS so sánh
- Khảo sát hiện trường:
+ Khảo sát về vị trí thực tế, só sánh với bản đồ địa chính và các mô tả pháp lý khác có liên
quan
+ Thu thập số liệu về bên ngoài và bên trong BĐS: diện tích đất, công trình kiến trúc, khung
cảnh, …
+ Đối với công trình dở dang, cần khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư
+ Thu thập sữ liệu thực địa như chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết, các hướng
khác nhau, …)
- Thu thập thông tin:
+ Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của của tài sản so sánh
2
+ Thông tin về yếu tố cung – cầu
+ Các thông số về tính pháp lý của tài sản
+ Các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường tác động đến giá trị tài sản
+ Các thông số về yếu tố tự nhiên tác động đến mục đích sử dụng tài sản
+ Xác định rõ nguồn thông tin đảm bảo độ chính xác, có kiểm chứng
Bước 4: Phân tích thông tin và ứng dụng các phương pháp
- Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản
- Phân tích đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá
- Phân tích về khách hàng
- Phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Bước 5: Ước lượng giá trị thị trường/phi thị trường của BĐS mục tiêu
- Nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của tài sản
- Phân tích rõ mức độ phù hợp của một hay nhiều phương pháp thẩm định giá
- Trong báo cáo, cần nêu rõ phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương
pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá BĐS

- Báo cáo thẩm định giá được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số
liệu, phân tích, các tiến trình, các kết quả, các kết luận đạt được
- Kết quả của thẩm định giá được trình bày trong một bản báo cáo cần nêu ra:
+ Mục tiêu thẩm định giá
+ Mô tả chính xác tài sản
+ Thời hạn ước tính giá trị
3
+ Số liệu minh họa, phân tích
+ Ước tính giá trị
+ Những điều kiện hạn chế
II. NỘI DUNG
1. So sánh các phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường gặp:
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị bất động sản nói riêng được thực hiện bằng
5 phương pháp:
* Phương pháp so sánh
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận
Trong các phương pháp định giá bất động sản, có 3 phương pháp định giá bất động sản cơ
bản thường gặp đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập.
Nội dung PP so sánh PP thu nhập (PP đầu tư) PP chi phí giảm giá
Khái
niệm
Là phương pháp sử dụng giá
bán của các BĐS (BĐS
chứng cứ) đã được giao dịch
trên thị trường làm cơ sở để
xác dịnh giá cho BĐS mục
tiêu

Là phương pháp thẩm
định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu
nhập ròng trong tương lai
có thể nhận được từ việc
khai thác tài sản thành giá
trị hiện tại của tài sản
Là phương pháp thẩm định giá
dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần thẩm
định giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý
luận
- Giá trị thị trường của TS
có mối liên hệ mật thiết với
giá trị của các TS khác
tương tự có thể so sánh
được trên thị trường.
- Đòi hỏi phải kiểm tra các
TS dã được giao dịch trên
thị trường hiện hành và
- Giá trị thị trường của
một TS bằng với giá trị
hiện tại của tất cả các
khoản lợi nhuận tương lai
có thể nhận được từ TS.
- Quá trình chuyển đổi các
dòng thu nhập tương lai
thành giá trị vốn hiện tại

- Trong số những BĐS hiện có,
có một TS được thiết kế và sử
dụng cho mục đích riêng biệt để
đáp ứng các yêu cầu cụ thể,
không có các tổ chức thay thế
khác cần đến TS đó không có
tài liệu làm cơ sở so sánh cho
viêc định giá
4
tương đối giống với TS cần
định giá
được biết đến như là quá
trình vốn hóa.
- Việc định giá các TS như vậy
được hình thành từ nguyên tắc
thay thế với giả định rằng giá trị
TS hiện có vó thể được đo
lường bằng chi phí làm ra một
TS tương tự như thế.
Trường
hợp áp
dụng
- Các TS có tính đồng nhất.
- Các mảnh đất trống.
- Thường dùng để tính giá
trị BĐS đang tạo ra lợi
nhuận (giá đất hay công
trình để cho thuê; các dự
án đầu tư kinh doanh; các
TS sang nhượng không

chuyển nhượng quyền sở
hữu).
- Đánh giá giá trị thị
trường của các TS tạo ra
thu nhập, thường áp dụng
cho định giá trong lĩnh
vực đầu tư.
- Định giá các TS sử dụng cho
mục đích riêng biệt như bệnh
viện. trường học, nhà thờ, thư
viện…
- Định giá mục đích bảo hiểm.
- Là phương pháp của người
tham gia đấu thầu hay kiểm tra
đấu thầu.
- Là phương pháp kiểm tra đối
với các phương pháp khác.
Nguyên
tắc áp
dụng
- Nguyên tắc thay thế: một
người mua lý trí không trả
giá cho một BĐS nhiều hơn
chi phí để mua BĐS khác có
cùng hữu ích như nhau.
- Nguyên tắc đóng góp: quá
trình điều chỉnh có ước tính
sự tham gia đóng góp của
các yếu tố hay bộ phận của
BĐS đối với tổng số giá

trên thị trường của nó.
- Nguyên tắc sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất:
sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất để tạo ra lãi
ròng hay giá trị hiện tại
thuần lớn nhất vào ngày
thẩm định giá.
- Nguyên tắc dự tính lợi
ích tương lai: triển vọng
mang lại ích tương lai của
một tài sản là cơ sở cho
phương pháp vốn hóa thu
nhập.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất: tòa nhà hiện
tại có giá trị tương đương với
tổng số tiền mà sự có mặt của
nó đóng góp vào giá trị khu đất.
- Nguyên tắc thay thế: người
mua thận trọng sẽ không trả giá
cao hơn cho BĐS so với chi phí
để có được lô đất có vị trí tương
tự và xây dựng trên đó công
trình có tính năng tương đương
BĐS cần thẩm định.
5
Nội dung - Tìm kiếm các TS đã được
giao dịch trên thị trường
tương tự với TS thẩm định

giá.
- Tiến hành thực hiện những
điều chỉnh thích hợp để
phản ánh sự khác biệt giữa
chúng và tìm ra giá trị cho
TS cần thẩm định giá.
- Thẩm định viên đánh
giá giá trị của khu đất
trống
- Ước tính giá trị hiện tại
của công trình trên đất
bằng cách trừ khỏi chi phí
thay thế của công trình
tổng mức hao mòn tích
lũy. (giá trị hiện tại của
công trình được cộng vào
giá trị của lô đất để có giá
trị ước tính của BĐS cần
thẩm định).
- Chuyển hóa dòng tiền thu nhập
trong tương lai được tạo ra từ
BĐS thẩm định về thời điểm có
giá trị hiệu lực thông qua tỷ suất
sinh lợi thích hợp.
- Gồm 2 PP: PP vốn hóa trực
tiếp và PP chiết khấu dòng thu
nhập.
Ứng dụng - Để định giá đất hoặc giá
nhà đất cho các yêu cầu:
mua, bán, thế chấp, góp vốn,

phân chia quyền lợi về tài
sản
- Thích hợp cho những BĐS
có tính đồng nhất cao: các
căn hộ ở chung cư, các dãy
nhà phố liên kế được xây
dựng cùng một kiểu; các
BĐS liên kế hoặc cùng khu
vực.
- Áp dụng cho hầu hết các
BĐS ngoại trừ các BĐS đặc
biệt đặc biệt: trạm xăng dầu,
khách sạn, cao ốc thương
mại.
- Để tính tiền thuê BĐS.
- Áp dụng trong thẩm định
giá các TS mang lại thu
nhập hàng năm (doanh
nghiệp, khách sạn, nhà
hàng, rạp chiếu phim, đất
nông nghiệp, đất rừng, lợi
ích tài chính, tài sản cho
thuê…)
- Áp dụng cho định giá
trong lĩnh vực đầu tư để
lựa chọn phương án đầu
tư.
- Định giá các bất động sản có
mục đích sử dụng riêng biệt, ít
có trao đổi trên thị trường như:

bệnh viện, trường học, nhà thờ,
thư viện, nhà máy điện, nhà
máy hoá chất, cơ sở lọc dầu
- Định giá cho mục đích bảo
hiểm
- Định giá đất để tham gia đấu
thầu các dự án, giải toả, đền bù
đất
Các bước - B1: Tìm kiếm thông tin về -B1: Ước tính thu nhập - B1: Ước tính giá trị của miếng
6
thực hiện những TS được bán trong
thời gian gần đây mà có thể
so sánh với TS cần định giá
- B2: Tiến hành kiểm tra các
TS có thể so sánh để xác
định giá trị của nó và đảm
bảo rằng các TS này có thể
so sánh được
- B3: Lựa chọn một số TS
có thể so sánh được thích
hợp nhất
- B4: Phân tích các giá bán,
xác định những sự khác
nhau của mỗi TS có giá bán
trên thị trường so với TS cần
thẩm định giá và điều chỉnh
giá bán của TS này so với
TS mục tiêu
- B5: Ước tính giá trị của TS
cần thẩm định trên cơ sở các

giá bán của các TS có thể so
sánh được sau khi đã điều
chỉnh
trung bình hăng năm cho 1
TS có tính đến tất cả các
yếu tố liên quan có tác
động đến thu nhập
- B2: Ước tính tất cả các
khoản chi phí để trừ khỏi
thu nhập hàng năm như
thuế TS, sửa chữa, bảo
hành,
- B3: Phân tích doanh số
hoạt động của TS tương tự
để tìm ra tỷ lệ lãi thích
hợp
- B4: Áp dụng công thức
vốn hóa để tìm ra giá trị
hiện tại của TS cần định
giá
đất mục tiêu cần định giá, coi
như miếng đất đó là đất trống
- B2: Ước tính các giá trị hiện
tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những CTXD hiện có trên
đất
- B3: Ước tính tổng số tiền giảm
giá tích lũy của các CTXD hiện
có trên miếng đất xét trên tất cả
mọi nguyên nhân

- B4: Trừ số tiền giảm giá tích
lũy khỏi chi phí hiện tại để xây
dựng lại hoặc để thay thế những
CTXD hiện có trên miếng đất
để có được giá trị hiện tại của
công trình
- B5: Ước tình chi phí giảm giá
của bất kỳ CTXD phụ nào và
các hạng mục bổ trợ nằm trên
địa điểm
- B6: Tính tổng kết quả tìm
được ở B1, B4, B5 sẽ được giá
trị ước tính của TS cần định giá
- Đây là phương pháp ít khó
khăn về mặt kỹ thuật, vì nó
không cần thiết phải xây
dựng các công thức hoặc mô
hình tính toán, mà dự vào sự
hiện diện của các giao dịch
thị trường
- Công thức tính toán rõ
ràng, dễ hiểu
- Có độ chính xác tương
đối cao khi có những
thông tin chính xác
- Là phương pháp định giá được
sử dụng hữu hiệu khi định giá
các tài sản ít mua bán trên thị
trường hoặc thiếu cơ sở để dự
báo thu nhập trong tương lai

- Phương pháp này tương đối
đơn giản về mặt toán học, số
liệu dùng để tính toán tương đối
7
- Phương pháp này có sự
đánh giá về giá trị thị trường
giao dịch thực tế, vì vậy dễ
dàng thuyết phục được
khách hàng
cập nhật
Hạn chế - Cần thiết phải có thông tin,
phải có giao dịch BĐS
tương tự ở trong cùng khu
vực thì mới so sánh được
- Các dữ liệu thường mang
tính lịch sử, trong điều kiện
thị trường nhiều biến động,
những thông tin này nhanh
trở nên lạc hậu, biến đổi
- Khó khăn trong việc xác
định sử dụng tốt nhất và
hiệu quả cao nhất
- Rất khó xác định lãi suất
vốn hóa
- Khi phân tích, cần phải
điều chỉnh nhiều mặt: tuổi
thọ, chất lượng, thời hạn
thuê, thay đổi tiền thuê
trong tương lai,
- Cơ sở dự báo các khoản

thu nhập tương lai không
được đầy đủ
- Độ chính xác có thể bị
hạn chế, do thông tin dự
đoán dễ bị cảm tính.
-Khó thuyết phục khách
hàng, do các số liệu đã bị
điều chỉnh, ít liên quan
đến bằng chứng có thể
nhìn thấy ngay được.
- Chi phí không phải lúc nào
cũng bằng với giá trị và có
những chi phí không tạo ra giá
trị
- Phải dựa vào các số liệu lấy
trên thị trường nên cần có thông
tin đầy đủ và chính xác về giá
thành xây dựng
- Người định giá phải có kiến
thức nhất định về xây dựng, về
giá thành xây dựng và phải có
kinh nghiệm để có thể áp dụng
được phương pháp
- Ngoài ra khi áp dụng phương
pháp so sánh thị trường để tính
chi phí xây dựng sẽ có những
mặt hạn chế như vừa nêu trên.
2. Tại sao phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp
8
- Để ước tính giá trị bất động sản, người ta áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau

tuỳ theo loại bất động sản cần định giá. Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp được
áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử
dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất động sản đặc thù. Tuy nhiên, trong hoạt
động định giá, không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng để xác định giá cho một
hay một số loại bất động sản nhất định và ngược lại và cũng không phải một loại bất động sản
chỉ có một phương pháp định giá duy nhất.
- Thực ra, mỗi loại bất động sản đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau,
trong đó bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp với nó nhất. Một phương pháp
được đánh giá là phù hợp khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng,
đầy đủ, chính xác và kịp thời.
- Vì vậy, trong thực tế, để định giá một bất động sản, cần có bước lựa chọn phương pháp định
giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết
quả tính toán giữa chúng. Khi đó không thể nói kết quả của phương pháp này chính xác hơn kết
quả của phương pháp kia và ngược lại, vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào
cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó.
Cuối cùng, nếu công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra điều gì sai sót dẫn đến
sự khác nhau về kết quả định giá thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ
thuộc vào kinh nghiệm của người định giá. Trong lý thuyết định giá việc điều chỉnh kết quả định
giá nói trên được gọi là quá trình “điều hoà” các kết quả thu được. Đây cũng là một trong những
nội dung của qui trình định giá nói chung và qui trình định giá bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện thì lại vi phạm một số nguyên tắc trong định
giá, cụ thể:
- Thứ nhất: Việc phân loại đô thị là nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước trên nhiều
lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội v.v… việc phân loại đô thị tuân thủ theo các nguyên tắc riêng,
nhưng chắc chắn không phải là các nguyên tắc định giá đất, còn giá đất chủ yếu phụ thuộc vào
quan hệ cung cầu trên thị trường tại thời điểm xác định. Do vậy, xét cả về lý luận và thực tiễn thì
loại đô thị không phải là yếu tố chính chi phối giá đất, sự mâu thuẫn về mặt phương pháp luận
thể hiện rất rõ giữa tính khách quan của thị trường và ý chí chủ quan của nhà quản lý.
9
- Thứ hai: Sử dụng các phương pháp định giá theo giá thị trường đối với đất đô thị, nhưng trong

khung giá đất thì loại đường phố, loại vị trí lại được định hướng trước khi hoạt động định giá
được các địa phương tổ chức triển khai. Từ đó dẫn tới tình trạng giá đất Nhà nước quy định xa
rời so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương
và khung giá các loại đất trở nên vô nghĩa.
- Thứ ba: Thị trường bất động sản là loại thị trường bị chia cắt theo vùng và theo lãnh thổ, giá
bất động sản chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng, mục đích sử
dụng v.v…, trong đó trên mỗi một vùng hay tiểu vùng sự tác động của các yếu tố kể trên là như
nhau, từ đó tạo nên những vùng giá trị xác định. Giá đất thị trường là kết quả tổng hợp sự tác
động các yếu tố. Vì vậy, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá thì vấn đề giáp ranh
không còn phải đặt ra.
Một cách tổng quát hơn có thể nói việc sử dụng nhiều phương pháp định giá BĐS là việc cần
thiết,sử dụng nhiều phương pháp định giá giúp thẩm định viên cân bằng được những yếu tố của
thị trường,của tâm lý con người, của phong tục văn hóa từng vùng miền, từng yếu tố tình hình cụ
thể của thị trường…Việc sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá còn được xem như bước
cuối cùng để kiểm tra,cân bằng các yếu tố để tạo nên giá trị của bất động sản cần thẩm định,sao
cho giá trị cuối cùng đưa ra là phù hợp nhất.
3.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm2012
Tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2012 gặp nhiều khó khăn. Giá cả bất động
sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí
nhiều dự án không có giao dịch. Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, giao dịch địa
ốc tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2012 đều
trầm lắng. Hà Nội chỉ có giao dịch tại những dự án sắp hoàn thành hoặc đã đưa vào sử dụng.
Khách hàng phần lớn là những người ngoại tỉnh, gia đình trẻ mua căn hộ nhỏ 60-100 m2, giá
1,5-2,5 tỷ đồng, còn chung cư lớn ế ẩm. Giá căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề tiếp tục hạ nhiệt,
có trường hợp giảm 50% so với năm 2010 (thời điểm giá địa ốc lên cao), nhưng vẫn rất ít giao
dịch.
10
Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, thông tin về việc Ngân hàng Nhà nước
hạ lãi suất huy động và lãi suất cho vay đồng thời đưa bất động sản ra khỏi danh mục lĩnh vực
hạn chế cho vay đã có tác động nhất định đến thị trường. Có một số người có nhu cầu thực đã

quan tâm nhưng giao dịch thành công không nhiều, phần lớn những nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa có
niềm tin vào thị trường và vẫn còn tâm lý chờ giá hạ hơn nữa.
Mặc dù vậy, tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống các sàn giao dịch bất
động sản (bán nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông
qua sàn giao dịch bất động sản (mua bán nhà ở của người dân) rất ảm đạm.
Theo nhiều chuyên gia thì thi trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ có nhiều khởi sắc vì
theo họ thì giá bất động sản hiện giờ đang khá thấp, giá bây giờ là phù hợp để mua vào, tuy
nhiên có những chuyên gia lại cho rằng thị trường bất động sản sẽ vẫn u ám; trong khi khách
hàng vẫn còn chờ vào sự hạ giá nữa của bất động sản, với tâm lý như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến
thị trường bất động sản và thị trường sẽ ngày khó có thể khởi sắc, và vấn đề bây giờ là do chính
các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu lấy mình bằng chính sách kích cầu; giảm chi phí để
có thể tiếp tục giảm giá nhà và phù hợp với nhu cầu của người lao động; còn nhà nước cũng cần
phải hỗ trợ doanh nghiệp trong các chính sách kích cầu; xây dựng nhà ở với diện tích phù hợp;
hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp bất động sản
4. Phương pháp định giá nên sử dụng hiện nay tại Việt Nam
Trong điều kiện hiện nay, khi tiếp cận với các bất động sản thuộc khung giá này phương pháp
định giá theo nguyên tắc so sánh thường được sử dụng nhiều nhất cho các tài sản cần định giá
trên thị trường, phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế
giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường, sự khác
biệt định giá tài sản do các nguyên nhân sau:
• Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết để xây dựng mô hình
tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường, gắn liền với thực tế,
dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị trường, người dân có thể tiếp cận với
nhiều nguồn thông tin để chọn lọc thông tin giá trị nhất cho mình. Ông Jeremy S.J.King - PGĐ
Bộ phận Tư vấn và Định giá, Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết: "Để sử dụng những
phương pháp định giá khác, cần phải có thông tin cụ thể về tổng diện tích sàn xây dựng, mật độ
11
hiệu suất cho thuê, chi phí phát triển Các thông tin này khách hàng cung cấp và ở Việt Nam
thường những thông tin này không được cung cấp đầy đủ, đo đó rất khó khi sử dụng các phương
pháp khác phương pháp so sánh trực tiếp".

• Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do đó dễ
dàng để thuyết phục khách hàng. Hầu hết các dự án chung cư quanh Hà nội có mức giá sàn
chung và ngày càng được đẩy xuống thấp, cá biệt như chung cư Đại Thanh ở mức giá 10tr/m tạo
cơ hội cho người tiêu dung. Các tài sản bất động sản được giao dịch chủ yếu trên thị trường là
nhà ở, các mảnh đất, nhiều nguồn so sánh, thông tin ổn định dựa trên các giao dịch cùng điều
kiện trên địa bàn.
• So sánh trực tiếp dựa trên phương pháp lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài
sản nhất định, được liên kết với các giá trị thị trường của tài sản tương tự đã được giao dịch trên
thị trường. Vì vậy, phương pháp này liên quan giá cả và các đặc điểm tương tự của tài sản.
• So sánh các phương pháp dựa trên các bất động sản đặc điểm tương tự như kinh tế, chủ
yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý …. Thẩm định viên phải so sánh các thông số kinh tế, chủ yếu
là kỹ thuật, tình trạng pháp lý của tài sản để xác định giá trị tài sản so với kiểm soát (tăng hoặc
giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá tài sản phải đánh giá. Người mua nắm rõ về các thông tin
pháp lý đối với tài sản bất động sản của mình.
• So sánh cách tiếp cận áp dụng cho định giá tài sản thường được giao dịch trên thị trường.
Đánh giá kết quả sử dụng cho mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng
báo cáo tài chính …
12