Đề tài: Thực trạng và một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản pdf

………… o0o…………











Luận văn

Đề tài: Thực trạng và một số giải pháp
thúc đẩy thị trường bất động sản
m đ uở ầ
I. M c đích nghiên c uụ ứ
B t đ ng s n (BĐS) g n li n v i cu c s ng c a m i thành viên trong xãấ ộ ả ắ ề ớ ộ ố ủ ọ
h i. Cùng v i th tr ng v n, th tr ng lao đ ng th tr ng BĐS là m t trongộ ớ ị ườ ố ị ườ ộ ị ườ ộ
nh ng th tr ng đ u vào c a quá trình s n xu t. Th tr ng BĐS là m t trongữ ị ườ ầ ủ ả ấ ị ườ ộ
nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t . V i mô hình kinh t k ho chữ ị ườ ọ ủ ề ế ớ ế ế ạ
t p trung c a n c ta tr c đây th tr ng này ch a phát tri n. Trong quá trìnhậ ủ ướ ướ ị ườ ư ể
chuy n đ i sang n n kinh t th tr ng nhi u thành ph n theo đ nh h ngể ổ ề ế ị ườ ề ầ ị ướ
XHCN có s qu n lý c a Nhà n c nh ng năm v a qua, th tr ng BĐS n cự ả ủ ướ ữ ừ ị ườ ướ
ta đã đang hình thành và phát tri n v i t c đ nhanh và h t s c ph c t p.ể ớ ố ộ ế ứ ứ ạ
N n kinh t n c ta trong nh ng năm qua đã ch m d t đ c tình tr ng suyề ế ướ ữ ấ ứ ượ ạ
thoái, phát tri n t ng đ i toàn di n và liên t c tăng tr ng v i nh p đ cao.ể ươ ố ệ ụ ưở ớ ị ộ
T năm 1986 n n kinh t n c ta chuy n t n n kinh t k ho ch t p trungừ ề ế ướ ể ừ ề ế ế ạ ậ

bao c p sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i có s đi u ch nhấ ề ế ị ườ ị ướ ộ ự ề ỉ
c a Nhà n c, n n kinh t nhi u thành ph n đang đ c hình thành rõ nét. N nủ ướ ề ế ề ầ ượ ề
kinh t n c ta đ c chuy n đ i m t b c theo h ng khai thác kh năng đ uế ướ ượ ể ổ ộ ướ ướ ả ầ
t và phát tri n toàn di n xã h i, l y hi u qu kinh t xã h i làm tiêu chu nư ể ệ ộ ấ ệ ả ế ộ ẩ
ch n ph ng h ng hi u qu quy mô đ u t .ọ ươ ướ ệ ả ầ ư
Th đô Hà N i và thành ph H Chí Minh là n i t p trung nhi u đi u ki nủ ộ ố ồ ơ ậ ề ề ệ
u vi t thu hút v n đ u t c a c n c và qu c t nh m phát huy m nh mư ệ ố ầ ư ủ ả ướ ố ế ằ ạ ẽ
vai trò trung tâm kinh t văn hoá khoa h c k thu t đ u m i phát tri n kinh tế ọ ỹ ậ ầ ố ể ế
đ i ngo i, liên k t thúc đ y và lôi kéo các vùng khác phát tri n. Đ tăng c ngố ạ ế ẩ ể ể ườ
đ u t t i các vùng đô th trên và các khu công nghi p Nhà n c c n quan tâmầ ư ạ ị ệ ướ ầ
đ n vi c xây d ng chính sách u tiên và lu t pháp nh m b o h quy n l i h pế ệ ự ư ậ ằ ả ộ ề ợ ợ
pháp và l i ích chính đáng c a ch đ u t hình thành đ ng b các lo i thợ ủ ủ ầ ư ồ ộ ạ ị
tr ng hàng hoá, d ch v , s c lao đ ng, v n, k thu t công ngh trong đó n iườ ị ụ ứ ộ ố ỹ ậ ệ ổ
b t lên là th tr ng BĐS.ậ ị ườ
1
Th c t cho th y n u đ u t và phát tri n đúng m c thì th tr ng BĐS sự ế ấ ế ầ ư ể ứ ị ườ ẽ
r o ra nh ng k t qu to l n:ạ ữ ế ả ớ
 Kinh doanh BĐS t o ra l i nhu n l n vì v y d dàng h p d n v nạ ợ ậ ớ ậ ễ ấ ẫ ố
đ u t và BĐS nh t là v n n c ngoài và v n tích lu c a các t ngầ ư ấ ố ướ ố ỹ ủ ầ
l p dân cớ ư
 Nhà n c s tăng ngu n thu, đ ng th i qu n lý t t tài nguyên đ tướ ẽ ồ ồ ờ ả ố ấ
 Th tr ng BĐS d i s qu n lý và đi u ch nh c a Nhà n c s phátị ườ ướ ự ả ề ỉ ủ ướ ẽ
tri n lành m nh, hi n t ng kinh doanh ng m đ c xoá bể ạ ệ ượ ầ ựơ ỏ
 Nhà và đ t là lĩnh v c quan tr ng ch a đ ng các y u t kinh t –ở ấ ở ự ọ ứ ự ế ố ế
xã h i – chính tr , do v y qu n lý và phát tri n đúng m c th tr ngộ ị ậ ả ể ứ ị ườ
BĐS s kéo theo nhi u y u t khác nh : s d ng đ t đúng m c đíchẽ ề ế ố ư ử ụ ấ ụ
tránh lãng phí đ t, t o đ c ch cho nhân dân, đ m b o chính sáchấ ạ ượ ỗ ở ả ả
quy ho ch c a Nhà n c…ạ ủ ướ
Tuy nhiên hi n nay do tác đ ng c a c ch th tr ng, do bi n pháp qu n lýệ ộ ủ ơ ế ị ườ ệ ả
còn y u kém thi u đ ng b nên th tr ng BĐS n c ta hình thành t phátế ế ồ ộ ị ườ ở ướ ự

thi u t ch c ngoài t m qu n lý. Tình hình phát tri n c a th tr ng BĐS ch aế ổ ứ ầ ả ể ủ ị ườ ư
lành m nh nh h ng l n t i s phát tri n nông thôn và đô th theo quy ho chạ ả ưở ớ ớ ự ể ị ạ
gây th t thu cho ngân sách nhà n c và nh h ng không nh t i tâm lý ng iấ ướ ả ưở ỏ ớ ườ
dân. Nh ng tiêu c c trong quá trình ho t đ ng th hi n rõ nh ng đi m sau:ữ ự ạ ộ ể ệ ở ữ ể
 T l giao d ch phi chính th c cao. Th tr ng “ng m” phát tri nỷ ệ ị ứ ị ườ ầ ể
m nh n n đ u c đ t đai gây h n lo n th tr ng.ạ ạ ầ ơ ấ ỗ ạ ị ườ
 M t cân b ng cung c u do nhu c u c a ng i dân tăng nhanh.ấ ằ ầ ầ ủ ườ
 Th tr ng nóng l nh b t th ng, gía c d bi n đ ng.ị ườ ạ ấ ườ ả ễ ế ộ
 Thông tin v th tr ng không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti pề ị ườ ầ ủ ế ạ ế
c n nên xu t hi n nhi u “cò m i” đ t đai nhà .ậ ấ ệ ề ồ ấ ở
 Quy trình mua bán ph c t p qua nhi u khâu trung gian không c nứ ạ ề ầ
thi t, t n nhi u th i gian, chi phí giao d ch cao.ế ố ề ờ ị
 Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi aồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ
qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n c và ngoài n c trongố ố ữ ướ ướ
2
c ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n c vơ ế ả ề ủ ộ ướ ề
lĩnh v c BĐS và th tr ng BĐS.ự ị ườ
Trong nh ng năm qua m c dù Nhà n c đã t p trung nhi u s c l c vàữ ặ ướ ậ ề ứ ự
ti n c a nh m gi i quy t v n đ trên nh ng th c t đây v n là v n đ cònề ủ ằ ả ế ấ ề ư ự ế ẫ ấ ề
nhi u b t c c n kh c ph c và gi i quýêt. Đi u này luôn thúc đ y các nhàề ế ắ ầ ắ ụ ả ề ẩ
qu n lý ph i nhanh chóng tìm ra các bi n pháp h tr nh m qu n lý và thúcả ả ệ ỗ ợ ằ ả
đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS.ẩ ự ể ủ ị ườ
II. Đ i t ng, ph m vi nghiên c uố ượ ạ ứ
Th tr ng BĐS là th tr ng r ng l n bao g m th tr ng đ t và th tr ngị ườ ị ườ ộ ớ ồ ị ườ ấ ị ườ
nhà đ t. Trong ph m vi c a đ tài t t nghi p ch đi vào phân tích m t s bi nấ ạ ủ ề ố ệ ỉ ộ ố ệ
pháp thúc đ y th tr ng BĐS nhà đ t.ẩ ị ườ ấ
Trong th tr ng nhà đ t cũng phân thành nhi u lo i theo t ng ph m viị ườ ấ ề ạ ừ ạ
nh . Theo y u t s d ng phân ra thành: th tr ng nhà , th tr ng kháchư ế ố ử ụ ị ườ ở ị ườ
s n, th tr ng văn phòng, th tr ng công nghi p. Theo khu v c đ a lý có thạ ị ườ ị ườ ệ ự ị ị
tr ng nhà đ t các đô th , th tr ng nhà đ t nông thôn, th tr ng nhà đ tườ ấ ở ị ị ườ ấ ở ị ườ ấ

các đô th l n…Ngoài ra còn nhi u cách phân lo i khác s đ c đ c p kở ị ớ ề ạ ẽ ượ ề ậ ỹ
trong ph n sau.ầ
Do th i gian có h n cũng nh trình đ còn h n ch đ án t t nghi p ch điờ ạ ư ộ ạ ế ồ ố ệ ỉ
sâu vào th tr ng nhà đ t t i Hà N i, n i mà th tr ng BĐS phát tri n t ngị ườ ấ ạ ộ ơ ị ườ ể ươ
đ i s m và cũng t ng đ i ph c t p thu hút s quan tâm c a các nhà qu n lýố ớ ươ ố ứ ạ ự ủ ả
và có nh h ng sâu s c t i n n kinh t .ả ưở ắ ớ ề ế
Đ i t ng nghiên c u c a khoa h c th tr ng nhà đ t là nghiên c u cácố ượ ứ ủ ọ ị ườ ấ ứ
y u t c b n c a th tr ng nhà đ t nh : cung, c u, giá c nhà đ t và m iế ố ơ ả ủ ị ườ ấ ư ầ ả ấ ố
quan h gi a chúng đ ng th i nghiên c u các nguyên t c, ph ng pháp đ nhệ ữ ồ ờ ứ ắ ươ ị
giá nhà đ t cũng nh s tác đ ng c a Nhà n c đ i v i lo i th tr ng nàyấ ư ự ộ ủ ướ ố ớ ạ ị ườ
nh m góp ph n phát tri n th tr ng nhà đ t đ t hi u qu cao.ằ ầ ể ị ườ ấ ạ ệ ả
3
Đ n m đ c n i dung c a khoa h c th tr ng nhà đ t c n ph i trang bể ắ ượ ộ ủ ọ ị ườ ấ ầ ả ị
ki n th c c a nhi u khoa h c khác có liên quan nh : qu n lý nhà n c v đ tế ứ ủ ề ọ ư ả ướ ề ấ
đai và nhà , kinh t tài nguyên đ t, kinh t đô th , kinh t nông thôn, quy ho chở ế ấ ế ị ế ạ
đ t đai, kinh t xây d ng…ấ ế ự
Các ph ng pháp dùng đ nghiên c u là: ph ng pháp phân tích, t ng h p,ươ ể ứ ươ ổ ợ
ph ng pháp h th ng, ph ng pháp th ng kê, ph ng pháp toán h c, ph ngươ ệ ố ươ ố ươ ọ ươ
pháp t ng k t th c ti n đ làm sáng t phong phú thêm nh ng v n đ v lýổ ế ự ễ ể ỏ ữ ấ ề ề
lu n.ậ
III N i dung c a đ án t t nghi pộ ủ ồ ố ệ
Ch ng I: M t s v n đ v th tr ng BĐSươ ộ ố ấ ề ề ị ườ
1. Khái ni m BĐSệ
2. Khái ni m th tr ng BĐSệ ị ườ
1. Khái ni mệ
2. Tính t t y u c a vi c hình thành và phát tri n th tr ng BĐSấ ế ủ ệ ể ị ườ
3. Phân lo i th tr ng BĐSạ ị ườ
3. Khái quát v th tr ng nhà đ tề ị ườ ấ
1. Khái ni m th tr ng nhà đ t.ệ ị ườ ấ
2. Đ c đi m c a th tr ng nhà đ t.ặ ể ủ ị ườ ấ

3. V trí c a th tr ng nhà đ t trong n n kinh t qu c dânị ủ ị ườ ấ ề ế ố
Ch ng II. Th c tr ng tình hình phát tri n th tr ng nhà đ t t i Hà N iươ ự ạ ể ị ườ ấ ạ ộ
I. Nh ng m t đ c c a vi c phát tri n th tr ng nhà đ tữ ặ ượ ủ ệ ể ị ườ ấ
II. Nh ng t n t i y u kém trong phát tri n th tr ng nhà đ t và h u quữ ồ ạ ế ể ị ườ ấ ậ ả
3. Nguyên nhân c a nh ng y u kém trênủ ữ ế
Ch ng III. M t s bi n pháp thúc đ y th tr ng nhà đ tươ ộ ố ệ ẩ ị ườ ấ
A. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố
n c trên th gi i và bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Nam.ướ ế ớ ọ ệ ố ớ ệ
4
I. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố
n c.ướ
I.1.1.1.1.1 Các bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Namọ ệ ố ớ ệ
B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng Nhà đ t t iộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ ạ
Hà N iộ
I. Nhóm các ph ng pháp chung v pháp lý, tài chínhươ ề
II. Bi n pháp đ i m i công tác quy ho ch, xây d ng quy ho ch, k ho chệ ổ ớ ạ ự ạ ế ạ
t ng th v phát tri n các vùng và s d ng đ t đai có hi u qu đáp ngổ ể ề ể ử ụ ấ ệ ả ứ
các m c tiêu phát tri n kinh t , xã h i đ t n c.ụ ể ế ộ ấ ướ
III. Bi n pháp t o l p và phát tri n th tr ng hàng hoá cho th tr ng nhàệ ạ ậ ể ị ườ ị ườ
đ tấ
IV. Bi n pháp xây d ng năng l c th ch và t ch c tham gia th tr ngệ ự ự ể ế ổ ứ ị ườ
nhà đ tấ
V. Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b ng vi c s d ng các bi n phápẩ ự ể ủ ị ườ ằ ệ ử ụ ệ
tài chính
VI. Bi n pháp tăng c ng hi u qu và năng l c qu n lý nhà n c đ i v iệ ườ ệ ả ự ả ướ ố ớ
th tr ng nhà đ tị ườ ấ
VII. Bi n pháp t ch c cung c p thông tin cho th tr ng nhà đ tệ ổ ứ ấ ị ườ ấ
VIII. ng d ng các bi n pháp tin h c đ góp ph n qu n lý th tr ng nhà đ tứ ụ ệ ọ ể ầ ả ị ườ ấ
5
Ch ng I ươ

M t s v n đ v ộ ố ấ ề ề
b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n.ấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả
I.Khái ni m v b t đ ng s n (BĐSệ ề ấ ộ ả )
Trong quá trình phát tri n c a nhân lo i, tài s n đã đ c chia thành “ b tể ủ ạ ả ượ ấ
đ ng s n” và “ đ ng s n”. S phân lo i này có ngu n g c t lu t c La Mã,ộ ả ộ ả ự ạ ồ ố ừ ậ ổ
theo đó BĐS không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là nh ng gìỉ ấ ủ ả ấ ữ
đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t.ượ ạ ứ ộ ủ ườ ả ấ
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u ti p nh n cách phân lo i tàiậ ủ ề ướ ế ớ ề ế ậ ạ
s n nh trên, đ u th ng nh t ch coi BĐS g m đ t đai và nh ng tài s n g nả ư ề ố ấ ở ỗ ồ ấ ữ ả ắ
li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c cũng có nh ngề ớ ấ ệ ố ậ ủ ỗ ướ ữ
nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o raặ ể ệ ở ể ạ ạ ạ
cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m BĐS và đ ng s n”.ọ ự ữ ệ ộ ả
H u h t các n c đ u coi BĐS là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ nầ ế ướ ề ấ ữ ả ế
đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t (Pháp,ấ ờ ớ ấ ượ ị ở ị ị ủ ấ
Nh t, Đ c…), nh ng có n c (Nga) quy đ nh c th BĐS là “m nh đ t” chậ ứ ư ướ ị ụ ể ả ấ ứ
không ph i là đ t đai nói chung.ả ấ
6
Tuy nhiên có n c l i có quan ni m khác v nh ng tài s n “ g n li n” v iướ ạ ệ ề ữ ả ắ ề ớ
nh ng đ t đai đ c coi là BĐS. Đi u 520 Lu t dân s Pháp quy đ nh nh ngữ ấ ượ ề ậ ự ị ữ
“mùa màng ch a g t, trái cây ch a b t kh i cây là BĐS, n u b t kh i cây đ cư ặ ư ứ ỏ ế ứ ỏ ượ
coi là đ ng s n. T ng t , quy đ nh này cũng đ c th hi n Lu t dân sộ ả ươ ự ị ượ ể ệ ở ậ ự
Nh t B n, Lu t dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó đi u 100 Lu t dânậ ả ậ ự ắ ề ậ
s Thái Lan quy đ nh: ự ị “BĐS là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai ho cấ ữ ậ ắ ề ớ ấ ặ
h p thành m t h th ng nh t v i đ t đai và các tài s n g n v i vi c s h uợ ộ ệ ố ấ ớ ấ ả ắ ớ ệ ở ữ
đ t”.ấ Lu t dân s Đ c đ a ra khái ni m BĐS bao g m đ t đai và các tài s nậ ự ứ ư ệ ồ ấ ả
g n li n v i đ t.ắ ề ớ ấ
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao g m đ t đai và nh ngồ ấ ữ
tài s n không di d i đ c đ c quy đ nh b i pháp lu t”ả ờ ượ ượ ị ở ậ .
Hi n nay có nhi u quan ni m khác nhau v BĐS, có th có ba khái ni mệ ề ệ ề ể ệ
nh sau:ư

Khái ni m 1ệ : BĐS là đ t, cùng v i nhà và các ph ng ti n khác trên đ tấ ớ ươ ệ ấ
Đây là khái ni m ch a đ b i không quy đ nh rõ các ph ng ti n trên đ tệ ư ủ ở ị ươ ệ ấ
nh th nào thì đ c coi là BĐS.ư ế ượ
Khái ni m 2ệ : BĐS là
1, Đ tấ
2, Nhà và các công trình khác xây trên đ tấ
Khái ni m này khác các khái ni m trên ch : coi nh ng v t không di d iệ ệ ở ỗ ữ ậ ờ
đ c là BĐS, có hai th không di d i đ c đó là đ t và nhà.ượ ứ ờ ượ ấ
Khái ni m này tách nhà kh i đ t.ệ ỏ ấ
Khái ni m 3ệ : Theo đi u 181 B lu t dân s (năm 1995) BĐS là tài s nề ộ ậ ự ả
không di d i đ c bao g m: ờ ượ ồ
- Đ tấ
- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t k c tài s n xây d ngở ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ự
g n li n v i nhà ắ ề ớ ở
- Các tài s n khác g n li n v i đ tả ắ ề ớ ấ
7
- Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nhả ậ ị
Khái ni m th 3 có u đi m:ệ ứ ư ể
- M t là: BĐS là tài s n không th di d i đ c, y u t không th di d iộ ả ể ờ ượ ế ố ể ờ
đ c nh là y u t s 1.ượ ư ế ố ố
- Hai là: K th t các y u t không di d i đ c nh : nhà xây trên đ t, v tể ứ ự ế ố ờ ượ ư ấ ậ
xây d ng g n li n v i nhà ngoài ra còn có các tài s n c đ nh khác do pháp lu tự ắ ề ớ ả ố ị ậ
quy đ nh b i vì: trong BĐS thì có tài s n c đ nh. đây không k tài s n cị ở ả ố ị ở ể ả ố
đ nh nói chung theo nghĩa trong k toán (tàu thu , máy bay, máy móc thi t b …)ị ế ỷ ế ị
là v t có th di d i đ c tuy nhiên không ph i là BĐS. BĐS ch bao g mậ ể ờ ựơ ả ỉ ồ
nh ng tài s n c đ nh g n li n v i nhà mà thôi.ữ ả ố ị ắ ề ớ
Nói chung BĐS là đ t và các công trình v t ki n trúc đã xây d ng trên đó.ấ ậ ế ự
II. Khái ni m v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả
8
Các khái niệm về BĐS

Khái
niệm 1
BĐS là
đất,
cùng với
nhà và
các
phương
tiện
khác trên
đất
Khái
niệm 2
BĐS là:
- Đất,
- Nhà và
các công
trình
khác xây
trên đất
Khái niệm 3
BĐS là tài sản không di
dời được bao gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất kể
cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn
liền với đất;

1. Khái ni mệ
T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n nừ ự ệ ể ổ ề ế ế ạ ậ ề
kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch nghĩa (1986), Vi t Nam đã n l c xâyế ị ườ ị ướ ộ ủ ệ ỗ ự
d ng và phát tri n đ ng b các y u t c a kinh t th tr ng. Đ n nay v cự ể ồ ộ ế ố ủ ế ị ườ ế ề ơ
b n chúng ta đã hình thành đ y đ các b ph n c a kinh t th tr ng, trong đóả ầ ủ ộ ậ ủ ế ị ườ
m t s th tr ng đã phát tri n khá nh th tr ng các s n ph m đ u ra, nh t làộ ố ị ườ ể ư ị ườ ả ẩ ầ ấ
th tr ng hàng hoá và m t s s n ph m ph c v . Tuy nhiên, đ i v i các thị ườ ộ ố ả ẩ ụ ụ ố ớ ị
tr ng s n ph m đ u vào có ý nghĩa quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s nườ ả ẩ ầ ọ ố ớ ệ ể ả
xu t kinh doanh nh th tr ng v n th tr ng lao đ ng đ c bi t là th tr ngấ ư ị ườ ố ị ườ ộ ặ ệ ị ườ
BĐS l i m i ch trong giai đo n ban đ u hình thành và phát tri n.ạ ớ ỉ ạ ầ ể
Có th th y r ng b n thân th tr ng BĐS không t d ng mà có, nó phể ấ ằ ả ị ườ ự ư ụ
thu c vào y u t khi nào BĐS đ c coi là hàng hoá, đ c trao đ i, mua, bán,ộ ế ố ượ ượ ổ
cho thuê, chuy n nh ng v.v… Nói chung là ho t đ ng kinh doanh BĐS.ể ượ ạ ộ
Hi n nay quan ni m v th tr ng BĐS cũng đang đ c tranh lu n và n iệ ệ ề ị ườ ựơ ậ ổ
lên m t s ý ki n nh sau:ộ ố ế ư
Khái ni m 1ệ : Th tr ng BĐS là th tr ng c a ho t đ ng mua bán, traoị ườ ị ườ ủ ạ ộ
đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n s d ng BĐS theo quy lu t c aổ ế ấ ể ượ ể ử ụ ậ ủ
th tr ng có s qu n lý c a Nhà n c.ị ườ ự ả ủ ướ
Khái ni m 2ệ : Th tr ng b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch dân s vị ườ ấ ộ ả ổ ị ự ề
BĐS t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh.ạ ộ ị ấ ị ờ ấ ị
Khái ni m 3ệ : Th tr ng BĐS là t ch c các quy n có liên quan đ n đ tị ườ ổ ứ ề ế ấ
sao cho chúng có th trao đ i giá tr gi a các cá nhân ho c th c th . Các quy nể ổ ị ữ ặ ự ể ề
này đ c l p v i các đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i là đ t.ộ ậ ớ ặ ậ ấ ườ ượ ọ ấ
Đ nh nghĩa th ba này nghiêng v th tr ng b t đ ng s n là m t mô hình,ị ứ ề ị ườ ấ ộ ả ộ
m t t ch c đ các quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ cộ ổ ứ ể ề ế ấ ượ ự ệ ộ ộ
9
l p. Tuy r ng tính khách quan c a th tr ng BĐS là quan h giao d ch mua bánậ ằ ủ ị ườ ệ ị
BĐS theo quy lu t đ c thù c a th tr ng giá tr nh ng v ch quan là s giaoậ ặ ủ ị ườ ị ư ề ủ ự
d ch đó ph i đ c t ch c theo m t ý đ nh t đ nh.ị ả ượ ổ ứ ộ ồ ấ ị
Có th mô t th tr ng BĐS theo mô hình sau:ể ả ị ườ

10
Do quan ni m khác nhau v hàng hoá BĐS và ph m vi th tr ng nên cóệ ề ạ ị ườ
m t s quan ni m khác nhau v th tr ng BĐS.ộ ố ệ ề ị ườ
 Có ý ki n cho r ng th tr ng BĐS và th tr ng đ t đai là m t b i vì tàiế ằ ị ườ ị ườ ấ ộ ở
s n là nhà, công trình xây d ng ph i g n v i đ t đai m i tr thành BĐSả ự ả ắ ớ ấ ớ ở
đ c. Do đó đ t đai b n thân nó là BĐS đ ng th i là y u t đ u tiên c aượ ấ ả ồ ờ ế ố ầ ủ
b t kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên th c t , th tr ng đ t đai ch làấ ự ế ị ườ ấ ỉ
m t b ph n c a th tr ng BĐS và hàng hoá đ t đai ch là m t b ph nộ ộ ậ ủ ị ườ ấ ỉ ộ ộ ậ
c a hàng hoá BĐS.ủ
 Trên th c t , có m t s ng i cho r ng th tr ng BDS là th tr ng nhàự ế ộ ố ườ ằ ị ườ ị ườ
đ t (th tr ng đ a c). Quan ni m này khá ph bi n n c ta vì choấ ị ườ ị ố ệ ổ ế ở ứơ
r ng ch có nhà đ t m i mang ra mua bán chuy n nh ng trên th tr ng.ằ ỉ ấ ớ ể ượ ị ườ
Cũng gi ng nh quan ni m trên BĐS nhà đ t ch là m t b ph n c aố ư ệ ấ ỉ ộ ộ ậ ủ
hàng hoá BĐS trên th tr ng. Vì v y quan ni m này là không đ y đ .ị ườ ậ ệ ầ ủ
11
Quản lý nhà
nước
- Quy luật
cung cầu
- Khan hiếm
- Cạnh
tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
Quy
luậ
t
đặc
thù
BĐS

Quy
luậ
t
giá
trị
L
ợ
i
íc
Ngườ
i sở
hữu
Ngườ
i sử
dụng
Ng
ườ
imua
Ng
ườ
i
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc
tế
Giá
đất
 M t quan ni m khá ph bi n khác cho r ng th tr ng BĐS là ho t đ ngộ ệ ổ ế ằ ị ườ ạ ộ
mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy nổ ế ấ ể ị ề ở ữ ề

s d ng) BĐS theo quy lu t th tr ng. Khái ni m này ph n ánh tr cử ụ ậ ị ườ ệ ả ự
di n các ho t đ ng c a th tr ng c th . Khái ni m này d làm ng iệ ạ ộ ủ ị ườ ụ ể ệ ễ ườ
ta nh n bi t ph m vi và n i dung c a th tr ng BĐS h n là khái ni mậ ế ạ ộ ủ ị ườ ơ ệ
có tính khái quát. Cũng có ý ki n b sung cho khái ni m này, cho r ng thế ổ ệ ằ ị
tr ng BĐS là th tr ng c a ho t đ ng mua bán trao đ i cho thuê, thườ ị ườ ủ ạ ộ ổ ế
ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng) BĐS theo quy lu t thấ ể ị ề ở ữ ề ử ụ ậ ị
tr ng có s qu n lý c a nhà n c. ý ki n này xu t phát t đ c đi m làườ ự ả ủ ướ ế ấ ừ ặ ể
ho t đ ng c a th tr ng BĐS h u h t các n c đ u đ c đi u ch nhạ ộ ủ ị ườ ở ầ ế ướ ề ượ ề ỉ
b ng pháp lu t dân s ho c pháp lu t đ t đai và ch u s can thi p vàằ ậ ự ặ ậ ấ ị ự ệ
qu n lý ch t ch c a nhà n c.ả ặ ẽ ủ ướ
12
Các khái niệm về thị
trường BĐS
Khái niệm 1
Thị trườ
ng
BĐS là thị
trường của
hoạt động mua
bán, trao
đổi, cho
thuê, thế
chấp, chuyển
nhượng quyển
sử dụng BĐS
theo quy luật
của thị
Khái niệm 2
Thị trường
bất động sản

là tổng hoà
các giao dịch
dân sự về BĐS
tại một địa
bàn nhất
định, trong
thời gian
nhất định.
Khái niệm 3
Thị trườ
ng
BĐS là tổ chức
các quyền có
liên quan đến
đất sao cho
chúng có thể
trao đổi giá
trị giữa các
cá nhân hoặc
thực thể. Các
quyền này độc
lập với các
2. Tính t t y u c a quá trình hình thành và phát tri n th tr ng BĐSấ ế ủ ể ị ườ
Quá trình hình thành và phát tri n c a th tr ng BĐS là m t quá trình t tể ủ ị ườ ộ ấ
y u khách quan g n li n v i quá trình phát tri n c a s n xu t hàng hoá. C sế ắ ề ớ ể ủ ả ấ ơ ở
kinh t – xã h i c a s ra đ i và t n t i c a s n xu t hàng hoá là phân công laoế ộ ủ ự ờ ồ ạ ủ ả ấ
đ ng gi a ng i s n xu t này và ng i s n xu t khác, do quan h khác nhauộ ữ ườ ả ấ ườ ả ấ ệ
v t li u s n xu t quy đ nh.ề ư ệ ả ấ ị
Con ng i ngoài các nhu c u v ăn m c, làm vi c, lao đ ng… thì nhà ườ ầ ề ặ ệ ộ ở
cũng là m t nhu c u không th thi u đ c c a cu c s ng. n đ nh ch làộ ầ ể ế ựơ ủ ộ ố ổ ị ỗ ở

công vi c đ u tiên con ng i c n làm tr c khi b t tay vào th c hi n các dệ ầ ườ ầ ướ ắ ự ệ ự
đ nh ti p theo. Hi n nay trong khi dân s đang tăng nhanh, quá trình đô th hoáị ế ệ ố ị
di n ra nhanh chóng, m c s ng c a con ng i ngày càng tăng lên … nhu c uễ ứ ố ủ ườ ầ
v nhà và đ t đai do v y cũng tăng lên, trong khi đó đ t đai và nhà l i cóề ở ấ ậ ấ ở ạ
h n vi c mua bán, chuy n nh ng, cho thuê… là m t ho t đ ng t t y u ph iạ ệ ể ượ ộ ạ ộ ấ ế ả
di n ra. Bên c nh đó thì các y u t xã h i nh tâm lý, thói quen t p quán cũngễ ạ ế ố ộ ư ậ
nh h ng đáng k t i vi c n y sinh nhu c u v BĐS. Ngày nay khi cu c s ngả ưở ể ớ ệ ả ầ ề ộ ố
các đô th ngày càng phát tri n thì s th h trong m t gia đình gi m đi, nhuở ị ể ố ế ệ ộ ả
c u đ c s ng riêng tăng lên, con cái khi đã l n đ u có mong mu n đ c cóầ ượ ố ớ ề ố ượ
phòng riêng do v y nhu c u xây d ng m r ng ch tăng nên. Đi u này là m tậ ầ ự ở ộ ỗ ở ề ộ
trong nh ng nguyên nhân d n t i nhu c u v BĐS tăng lên. Trong n n kinh tữ ẫ ớ ầ ề ề ế
th tr ng khi mà đã có c u, l i nhu n mà c u này mang l i l i r t l n, phápị ườ ầ ợ ậ ầ ạ ạ ấ ớ
lu t l i không c m thì t t y u ng i ta s tìm cách đáp ng cung. Cung c uậ ạ ấ ấ ế ườ ẽ ứ ầ
g p nhau trên c s pháp lu t cho phép thì t t y u hình thành th tr ng.ặ ơ ở ậ ấ ế ị ườ
N n kinh t v n hành theo c ch th tr ng thì m i y u t đ u vào s nề ế ậ ơ ế ị ườ ọ ế ố ầ ả
xu t và đ u ra s n ph m đ u tr thành hàng hoá và hình thành các lo i thấ ầ ả ẩ ề ở ạ ị
tr ng chuyên bi t phát tri n các m c đ khác nhau. Trong đi u ki n đó n uườ ệ ể ở ứ ộ ề ệ ế
không th a nh n các BĐS là hàng hoá, không th a nh n th tr ng BĐS thì sừ ậ ừ ậ ị ườ ẽ
13
t o nên s khuýêt thi u, kém đ ng b trong h th ng th tr ng làm suy y uạ ự ế ồ ộ ệ ố ị ườ ế
đ ng l c thúc đ y c a c ch th tr ng t i s v n hành c a n n kinh t .ộ ự ẩ ủ ơ ế ị ườ ớ ự ậ ủ ề ế
Th tr ng BĐS là m t b ph n c a h th ng th tr ng. Nói nh th cóị ườ ộ ộ ậ ủ ệ ố ị ườ ư ế
nghĩa là th tr ng BĐS là m t lo i th tr ng, nó t n t i và phát tri n theo quyị ườ ộ ạ ị ườ ồ ạ ể
lu t riêng nh ng cũng ch u nh h ng c a các lo i th tr ng khác và c aậ ư ị ả ưở ủ ạ ị ườ ủ
nhi u y u t kinh t , xã h i khác. Xã h i càng phát tri n thì nhà đ t, đ t càngề ế ố ế ộ ộ ể ấ ấ
có vai trò quan tr ng. Vi t Nam phát tri n n n kinh t theo đ nh h ng xã h iọ ệ ể ề ế ị ướ ộ
ch nghĩa, trong b i c nh nh v y càng ph i hi u rõ th tr ng BĐS nh m tủ ố ả ư ậ ả ể ị ườ ư ộ
b ph n c u thành c a th tr ng n c nhà có tính t i đi u ki n h i nh pộ ậ ấ ủ ị ườ ướ ớ ề ệ ộ ậ
qu c t . Ch c ch n vi c xây d ng n n kinh t th tr ng c a n c ta còn c nố ế ắ ắ ệ ự ề ế ị ườ ủ ứơ ầ
nhi u th i gian cho vi c hoàn thi n th tr ng BĐS. V i lý do nh trên có thề ờ ệ ệ ị ườ ớ ư ể

kh ng đ nh là s hình thành và t n t i và phát tri n c a th tr ng BĐS khôngẳ ị ự ồ ạ ể ủ ị ườ
ph i là tr c m t mà còn là lâu dài.ả ướ ắ
3. Phân lo i th tr ng BĐSạ ị ườ
* Theo các c p c a th tr ngấ ủ ị ườ
Th tr ng c p I: Th tr ng c p I: là th tr ng ng i s h u đ t chuy nị ườ ấ ị ườ ấ ị ườ ườ ở ữ ấ ể
giao quy n s d ng đ t cho ng i khác. Th tr ng này hoàn toàn do Nhà n cề ử ụ ấ ườ ị ườ ướ
kh ng chố ế
Th tr ng c p II: là th tr ng ng i đ c c p quy n s d ng đ t táiị ườ ấ ị ườ ườ ượ ấ ề ử ụ ấ
chuy n nh ng quy n s d ng đ t. Trong th tr ng này c ng i bán vàể ượ ề ử ụ ấ ị ườ ả ườ
ng i mua đ u không ph i là ng i s h u đ t đai h ch tham gia mua bánườ ề ả ườ ở ữ ấ ọ ỉ
quy n s d ng đ t.ề ử ụ ấ
Th tr ng c p III: là th tr ng ng i s d ng đ t cho thuê quy n sị ườ ấ ị ườ ườ ử ụ ấ ề ử
d ng đ t ho c cho thuê BĐS n m trên đ t đaiụ ấ ặ ằ ấ .
* Theo đ i t ng c a th tr ngố ượ ủ ị ườ
- Th tr ng nhà ị ườ ở
- Th tr ng khách s nị ườ ạ
- Th tr ng nhà cho thuêị ườ
14
- Th tr ng văn phòngị ườ
* Theo m c đích s d ngụ ử ụ
- Th tr ng mua và bánị ườ
- Th tr ng cho thuêị ườ
- Th tr ng th ch p, b o hi mị ườ ế ấ ả ể
* Theo khu v cự
- Th tr ng BĐS đô thị ườ ở ị
- Th tr ng BĐS nông thônị ườ ở
- Th tr ng BĐS các đô th l nị ườ ở ị ớ
III. Khái quát v th tr ng nhà đ tề ị ườ ấ
1. Khái ni m ệ
Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t , th tr ng nhà đ t ngày càng đ cớ ự ể ủ ề ế ị ườ ấ ượ

hình thành và phát tri n. Th tr ng nhà đ t đ c coi là m t b ph n c a thể ị ườ ấ ượ ộ ộ ậ ủ ị
15
Phân loại thị trường BĐS
Theo các
cấp của thị
trường
• Thị
trường
cấp I
• Thị
trường
cấp II
• Trị
trường
cấp III
Theo đối
tượng của
thị trường
• Thị
trường
nhà ở
• Thị
trường
khách
sạn
• Thị
trường
Theo mục
đích sử
dụng

• Thị
trường
mua bán
• Thị
trường
cho thuê
• Thị
trường
Theo khu
vực

• Thị
trường
BĐS ở đô
thị
• Thị
trường
BĐS ở
nông
tr ng BĐS và là n i di n ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đ t cũngườ ơ ễ ấ
nh các d ch v g n li n v i hàng hoá đó.ư ị ụ ắ ề ớ
Th tr ng nhà đ t là th tr ng các y u t nhà và đ t h p thành. Theoị ườ ấ ị ườ ế ố ấ ợ
nghĩa h p, th tr ng nhà đ t g m th tr ng các y u t nhà và đ t , v nẹ ị ườ ấ ồ ị ườ ế ố ấ ở ườ
t c, khuôn viên g n li n v i nhà. Theo nghĩa r ng, th tr ng nhà đ t baoượ ắ ề ớ ộ ị ườ ấ
g m đ t , v n t c và khuôn viên g n li n v i nhà và đ t đ s d ng choồ ấ ở ườ ượ ắ ề ớ ấ ể ử ụ
các m c đích khác. Trên th c t hi n nay n c ta m t s ý ki n quan ni mụ ự ế ệ ở ướ ộ ố ế ệ
v th tr ng BĐS theo nghĩa h p đ ng nghĩa là th tr ng nhà đ t.ề ị ườ ẹ ồ ị ườ ấ
Th tr ng nhà đ t tr c h t đ c hi u là n i di n ra các hành vi mua vàị ườ ấ ướ ế ượ ể ơ ễ
bán hàng hoá nhà đ t cũng nh d ch v g n li n v i hàng hoá đó. Quá trình traoấ ư ị ụ ắ ề ớ
đ i – mua và bán nhà đ t luôn v n đ ng và phát tri n làm cho các ph ng th cổ ấ ậ ộ ể ươ ứ

giao d ch, trao đ i cũng di n ra nhi u d ng khác nhau.ị ổ ễ ề ạ
n c ta, trong các văn b n pháp lu t nhà n c quy đ nh đ t đai thu c sở ướ ả ậ ướ ị ấ ộ ở
h u toàn dân, do Nhà n c th ng nh t qu n lý và Nhà n c giao cho các tữ ướ ố ấ ả ướ ổ
ch c và cá nhân s d ng n đ nh lâu dài. Các t ch c cá nhân đ c Nhà n cứ ử ụ ổ ị ổ ứ ượ ướ
giao đ t s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t: quy n chuy n đ i, quy nấ ử ụ ấ ị ủ ậ ề ể ổ ề
chuy n nh ng, quy n th a k , quy n cho thuê, quy n th ch p và quy nể ượ ề ừ ế ề ề ế ấ ề
kinh doanh góp v n b ng giá tr quy n s d ng đ t đ h p tác kinh doanh. Doố ằ ị ề ử ụ ấ ể ợ
v y n c ta th c ch t hàng hoá trao đ i trên th tr ng nhà đ t là quy n sậ ở ướ ự ấ ổ ị ườ ấ ề ử
d ng đ t và quy n s h u nhà . Vì v y th tr ng nhà đ t có th hình dungụ ấ ề ở ữ ở ậ ị ườ ấ ể
m t cách tr u t ng là n i mà ng i mua và ng i bán tho thu n đ c v iộ ừ ượ ơ ườ ườ ả ậ ượ ớ
nhau v s l ng, ch t l ng và giá c hàng hoá.ề ố ượ ấ ượ ả
2. Đ c đi m c a th tr ng nhà đ tặ ể ủ ị ườ ấ
Th tr ng nhà đ t là m t b ph n ch y u c a th tr ng BĐS. Thị ườ ấ ộ ộ ậ ủ ế ủ ị ườ ị
tr ng nhà đ t đ c hình thành và phát tri n cùng v i qúa trình phát tri n hàngườ ấ ượ ể ớ ể
hoá trong n n kinh t th tr ng. Th tr ng nhà đ t có các đ c đi m sau:ề ế ị ườ ị ườ ấ ặ ể
16
2.1.Th tr ng nhà đ t mang tính vùng, tính khu v c sâu s cị ườ ấ ự ắ
Nhà đ t là m t lo i hàng hóa c đ nh và không th di d i v m t v trí vàấ ộ ạ ố ị ể ờ ề ặ ị
nó ch u nh h ng c a y u t t p quán, tâm lý, th hi u. Trong khi đó tâm lý,ị ả ưở ủ ế ố ậ ị ế
t p quán, th hi u c a m i vùng, đ a ph ng khác nhau. Đ ng th i đ t đaiậ ị ế ủ ỗ ị ươ ồ ờ ấ
không th di chuy n t vùng này sang vùng khác đ c, tâm lý, th hi u, t pể ể ừ ượ ị ế ậ
quán cũng không th di chuy n t vùng này sang vùng khác đ c. Th tr ngể ể ừ ượ ị ườ
nhà đ t th ng bao g m hàng lo t th tr ng nh , m i th tr ng mang b nấ ườ ồ ạ ị ườ ỏ ỗ ị ừơ ả
ch t đ a ph ng v i quy mô và trình đ khác nhau do có s phát tri n khôngấ ị ươ ớ ộ ự ể
đ ng đ u gi a các vùng mi n do đi u ki n t nhiên và trình đ phát tri n kinhồ ề ữ ề ề ệ ự ộ ể
t , văn hoá xã h i khác nhau quy đ nh.ế ộ ị
2.2. Th tr ng nhà đ t là th tr ng không hoàn h oị ừơ ấ ị ườ ả
Do nhà đ t có tính d bi t (xu t phát t đ c tr ng c a m i vùng, ch u s chiấ ị ệ ấ ừ ặ ư ủ ỗ ị ự
ph i c a di u ki n t nhiên cũng nh truy n th ng, t p quán s d ng), tin t cố ủ ề ệ ự ư ề ố ậ ử ụ ứ
th tr ng b h n ch , th tr ng nhà đ t mang tính ch t đ c quy n h n thị ườ ị ạ ế ị ườ ấ ấ ộ ề ơ ị

tr ng hàng hoá nên th tr ng nhà đ t là th tr ng c nh tranh không đ y đ .ườ ị ườ ấ ị ườ ạ ầ ủ
S tác đ ng c a Nhà n c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h oự ộ ủ ướ ộ ế ố ạ ả
c a th tr ng BĐS. B t c Nhà n c nào đ u có s can thi p vào th tr ngủ ị ườ ấ ứ ướ ề ự ệ ị ườ
nhà đ t các m c đ khác nhau trong đó ch y u là đ t đ th c hi n cácấ ở ứ ộ ủ ế ấ ở ể ự ệ
m c tiêu phát tri n chung. Nhà n c l p quy ho ch kinh t – xã h i và quyụ ể ướ ậ ạ ế ộ
ho ch s d ng đ t, t o c s cho vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t, t oạ ử ụ ấ ạ ơ ở ệ ể ổ ụ ử ụ ấ ạ
qu đ t m i, đ u t đ tăng giá tr đ t, quy đ nh khung pháp lu t đ qu n lýỹ ấ ớ ầ ư ể ị ấ ị ậ ể ả
vi c s d ng đ t. Nhà n c còn can thi p tr c ti p th tr ng nhà đ t b ngệ ử ụ ấ ướ ệ ự ế ị ườ ấ ằ
bi n pháp đ u giá quy n s d ng đ t, s d ng qu đ t công đ đi u hoà thệ ấ ề ử ụ ấ ử ụ ỹ ấ ể ề ị
tr ng…Do đó không th b qua vai trò c a Nhà n c khai thác đ t đai nhườ ể ỏ ủ ướ ấ ư
m t ngu n tài nguyên to l n cho s phát tri n. Tuy nhiên đ i v i th tr ng cácộ ồ ớ ự ể ố ớ ị ườ
s n ph m nhà đ t hoàn ch nh nh nhà t i khu đô th đã n đ nh v quy ho chả ẩ ấ ỉ ư ở ạ ị ổ ị ề ạ
(th tr ng th c p), Nhà n c c n tôn tr ng tính th tr ng và t o đi u ki nị ườ ứ ấ ướ ầ ọ ị ườ ạ ề ệ
đ th tr ng này phát tri n.ể ị ườ ể
17
2.3. Cung trong th tr ng nhà đ t ph n ng ch m h n so v i c u và làị ườ ấ ả ứ ậ ơ ớ ầ
ngu n cung có gi i h n t ng đ i.ồ ớ ạ ươ ố
M i hàng hoá đ c đ a ra th tr ng khi đ c th a nh n và xu t hi n c uọ ượ ư ị ườ ượ ừ ậ ấ ệ ầ
tăng lên thì nhà s n xu t có th đ y m nh s n xu t và tăng l ng cung nhanhả ấ ể ẩ ạ ả ấ ượ
chóng. Tuy nhiên khi c u v nhà đ t tăng lên thì cung nhà đ t trên th tr ngầ ề ấ ấ ị ườ
nhà đ t không th ph n ng nhanh chóng nh các hàng hoá thông th ng khácấ ể ả ứ ư ườ
b i vì vi c tăng cung nhà đ t v i m t lo i m c đích c th nào đó c n có th iở ệ ấ ớ ộ ạ ụ ụ ể ầ ờ
gian dành cho t o ngu n cung th tr ng nh xin phép chuy n đ i m c đích sạ ồ ị ườ ư ể ổ ụ ử
d ng, mua đ t, xin c p phép xây d ng, thi t k , thi công…ụ ấ ấ ự ế ế

“Đ t đai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là t li u s n xu t đ cấ ố ư ệ ả ấ ặ
bi t, là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, là đ a bàn phânệ ầ ọ ầ ủ ườ ố ị
b các khu dân c , xây d ng các c s kinh tê, văn hoá, xã h i, an ninh, qu cố ư ự ơ ở ộ ố
phòng” – (Lu t đ t đai năm 1993).ậ ấ
Đ t đai bao g m các lo i sau:ấ ồ ạ

- Đ t nông nghi p;ấ ệ
- Đ t lâm nghi p;ấ ệ
- Đ t khu dân c nông thôn;ấ ư
- Đ t đô th ;ấ ị
- Đ t chuyên dùng;ấ
- Đ t ch a s d ngấ ư ử ụ
Nhà ch đ c xây d ng trên các khu đ t đã đ c Nhà n c cho phép phùở ỉ ượ ự ấ ượ ướ
h p v i quy đ nh c a pháp lu t và quy ho ch c a Nhà n c. Ngày nay khi nhuợ ớ ị ủ ậ ạ ủ ướ
c u v nhà đ t tăng nhanh đã d n đ n tình tr ng ng i dân t đ ng chuy nầ ề ấ ẫ ế ạ ườ ự ộ ể
m c đích s d ng đ t sang xây d ng nhà . Trên th c t cung không nh t thi tụ ử ụ ấ ự ở ự ế ấ ế
c đ nh cho t ng m c đích s d ng c th nh ng t ng cung đ t là c đ nh vàố ị ừ ụ ử ụ ụ ể ư ổ ấ ố ị
18
h n ch b ng ki m soát quy ho ch có nh h ng l n đ n gi i h n cung đ tạ ế ằ ể ạ ả ưở ớ ế ớ ạ ấ
b sung cho nh ng m c đích c th đó. ổ ữ ụ ụ ể
2.4. Th tr ng nhà đ t có m i liên h ch t ch v i th tr ng tài chính –ị ườ ấ ố ệ ặ ẽ ớ ị ườ
ti n tề ệ
Hàng hoá nhà đ t là lo i hàng hoá có gía tr l n do đó các ho t đ ng giaoấ ạ ị ớ ạ ộ
d ch, đ u t , kinh doanh trên th tr ng nhà đ t đ u có nhu c u r t l n v v n.ị ầ ư ị ườ ấ ề ầ ấ ớ ề ố
M t ph n nhu c u v v n cho ho t đ ng đ u t kinh doanh nhà đ t đ c huyộ ầ ầ ề ố ạ ộ ầ ư ấ ượ
đ ng trên th tr ng đ ng th i m t l ng v n đ c huy đ ng trên th tr ngộ ị ườ ồ ờ ộ ượ ố ựơ ộ ị ườ
tài chính đ c đ u t trên th tr ng nhà đ t – m t th tr ng đ u t đ c aượ ầ ư ị ườ ấ ộ ị ườ ầ ư ượ ư
chu ng do l i nhu n thu đ c cao. Hàng hoá nhà đ t có giá tr l n có m t sộ ợ ậ ượ ấ ị ớ ộ ố
đ c đi m nh không th di d i, lâu b n … nên th ng đóng vai trò là tài s nặ ể ư ể ờ ề ườ ả
th ch p trong ho t đ ng vay m n trên th tr ng v n. Chính vì v y, thế ấ ạ ộ ượ ị ườ ố ậ ị
tr ng nhà đ t c a m t qu c gia ch có th phát tri n lành m nh và n đ nh khiườ ấ ủ ộ ố ỉ ể ể ạ ổ ị
có m t th tr ng v n phát tri n lành m nh và n đ nh. Mu n có th tr ngộ ị ườ ố ể ạ ổ ị ố ị ườ
BĐS lành m nh thì ph i có th tr ng ti n t hùng m nh làm h u th u. Nh ngạ ả ị ườ ề ệ ạ ậ ẫ ư
huy đ ng v n trong th tr ng ti n t nhà kinh doanh nhà đ t ph i luôn n mộ ố ị ườ ề ệ ấ ả ắ
v ng m t đ c tính kinh t c a nhà đ t là khó chuy n đ i nó ngay thành ti n,ữ ộ ặ ế ủ ấ ể ổ ề
ch ng h n đ k p tr n k p th i hay đ góp v n kinh doanh nh ng ng i muaẳ ạ ể ị ả ợ ị ờ ể ố ữ ườ

nhà đ t cũng c n vay ti n trong th tr ng ti n t . N u không có c ch choấ ầ ề ị ườ ề ệ ế ơ ế
vay đ mua nhà này thì th tr ng khó mà phát tri n m nh m . Gi a hai thể ị ườ ể ạ ẽ ữ ị
tr ng này có m i liên h khăng khít, bi n đ ng c a th tr ng này s d n đ nườ ố ệ ế ộ ủ ị ườ ẽ ẫ ế
bi n đ ng th tr ng kia.ế ộ ở ị ườ

2.5. Toàn b quá trình ho t đ ng c a th tr ng nhà đ t chia làm ba khâu:ộ ạ ộ ủ ị ườ ấ
 Khâu s n xu tả ấ b t đ u b ng vi c tìm ki m và khai thác đ t đai đ xâyắ ầ ằ ệ ế ấ ể
d ng công trình. Khai thác đ t đai có ý nghĩa là chuy n đ t thu c lo iự ấ ể ấ ộ ạ
khác đ t đai xây d ng b ng cách t o l p m t b ng xây d ng h t ng kấ ự ằ ạ ậ ặ ằ ự ạ ầ ỹ
thu t, do đó ng i kinh doanh BĐS – nhà đ t có khi đ c g i là “ng iậ ườ ấ ượ ọ ườ
khai thác”.
19
Th tr ng quy n s d ng đ t ị ườ ề ử ụ ấ ch y u ho t đ ng vào giai đo n này,ủ ế ạ ộ ạ
bao g m th tr ng c p I – trong đó Nhà n c đ i di n cho ch s h u toànồ ị ườ ấ ướ ạ ệ ủ ở ữ
dân v đ t đai th c hi n chuy n nh ng quy n s d ng đ t cho bên có nhuề ấ ự ệ ể ượ ề ử ụ ấ
c u và th tr ng c p II – trong đó ng i s d ng đ t có ba ph ng th c:ầ ị ườ ấ ườ ử ụ ấ ươ ứ
tho thu n, đ u th u d án s d ng đ t và đ u giá quy n s d ng đ tả ậ ấ ầ ự ử ụ ấ ấ ề ử ụ ấ
 Khâu l u thôngư là th c hi n giá tr và giá tr s d ng c a nhà đ t thôngự ệ ị ị ử ụ ủ ấ
qua hình th c mua bán, cho thuê và th ch p. Do nhà đ t là tài s n cự ế ấ ấ ả ố
đ nh l i có giá tr l n nên ph ng th c l u thông có đ c đi m riêng xoayị ạ ị ớ ươ ứ ư ặ ể
quanh v n đ s h u và quy n s d ng. Các v n đ n i lên trong khâuấ ề ở ữ ề ử ụ ấ ề ổ
này là thông tin, m u mã, ch t l ng, giá c , pháp lý đ u khá ph c t pẫ ấ ượ ả ề ứ ạ
nên hai bên mua và bán đ u c n đ n trung tâm nh ng i môi gi i,ề ầ ế ư ườ ớ
chuyên viên giá và lu t s c v n.ậ ư ố ấ
 Khâu tiêu thụ b t đ u khi k t thúc quá trình giao d ch và nhà đ t đ cắ ầ ế ị ấ ượ
chuy n cho ng i tiêu dùng. Do nhà đ t có đ c tính c đ nh, lâu b n vàể ườ ấ ặ ố ị ề
tăng tr nên v n đ qu n lý nhà đ t có ý nghĩa quan tr ng, bao g m qu nị ấ ề ả ấ ọ ồ ả
lý quy n và s n t ch, qu n lý s a ch a và qu n lý d ch v nh c p n c,ề ả ị ả ử ữ ả ị ụ ư ấ ướ
c p đi n, thu gom rác, gi xe, an ninh và nhi u d ch v khác trong vàấ ệ ữ ề ị ụ
ngoài nhà… Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c c ngư ư ư ộ

đ ng s h u càng c n đ n công tác qu n lý BĐS đ c chuyên nghi pồ ở ữ ầ ế ả ượ ệ
hoá, xã h i hoá và th tr ng hoá.ộ ị ườ
20
Các đặc điểm của thị trường
BĐS - nhà đất
Thị
trường
nhà
đất
mang
tính
vùng
tính
khu
vực
sâu
sắc
Thị
trừơng
nhà
đất là
thị
trường
không
hoàn
hảo
Cung
trong
thị
trường

nhà
đất
phản
ứng
chậm
hơn so
với
cầu và
là
Thị
trường
nhà
đất có
mối
liên
hệ
chặt
chẽ
với thị
trường
tài
chính-
Toàn
bộ quá
trình
hoạt
động
của thị
trường
nhà

đất
chia
làm ba
khâu:
sản
3. V trí c a th tr ng BĐS - nhà đ t trong n n kinh t qu c dânị ủ ị ườ ấ ề ế ố
Cùng v i quá trình qu n lý v n hành n n kinh t th tr ng, ngu n hàng hoáớ ả ậ ề ế ị ườ ồ
nhà đ t ngày càng phong phú và đa d ng v i ch t l ng ngày càng cao nh mấ ạ ớ ấ ượ ằ
đáp ng nhu c u s n xu t kinh doanh, nhu c u s d ng c a dân c góp ph nứ ầ ả ấ ầ ử ụ ủ ư ầ
vào vi c xây d ng và phát tri n đ t n c.ệ ự ể ấ ướ
3.1.Th tr ng nhà đ t phát tri n là nhân t quan tr ng góp ph n phátị ườ ấ ể ố ọ ầ
tri n kinh t xã h i đ t n c và nâng cao đ i s ng c a các t ng l p dânể ế ộ ấ ướ ờ ố ủ ầ ớ
c .ư
Th tr ng nhà đ t gi m t v trí quan tr ng đ i v i s n đ nh xã h i. Thị ườ ấ ữ ộ ị ọ ố ớ ự ổ ị ộ ị
tr ng nhà đ t c a b t c xã h i nào cũng g n v i chính sách c a m t qu cườ ấ ủ ấ ứ ộ ắ ớ ủ ộ ố
gia, m t khi th tr ng nhà đ t phát tri n lành m nh cũng t c là các chính sáchộ ị ườ ấ ể ạ ứ
v nhà đ t phát tri n phù h p, xã h i n đ nh.ề ấ ể ợ ộ ổ ị
Vai trò c a th tr ng BĐS đ c xác đ nh trong m i quan h tác đ ng c aủ ị ườ ượ ị ố ệ ộ ủ
th tr ng này đ i v i các th tr ng khác và đ i v i t ng th n n kinh t qu cị ườ ố ớ ị ườ ố ớ ổ ể ề ế ố
dân th hi n trong s đ sau:ể ệ ơ ồ
21
GDP Sử dụng
Tổng tiêu
dùng cuối
cùng
Tổ
ng tích
lu
Tích
luỹ

TSLĐ
Th tr ng BĐS là y u t hàng đ u tác đ ng quy t đ nh t i tăng, gi m tíchị ườ ế ố ầ ộ ế ị ớ ả
lu c a n n kinh t góp ph n nâng cao m c s ng c a nhân dân, t o đi u ki nỹ ủ ề ế ầ ứ ố ủ ạ ề ệ
cho h an c l p nghi p, đ ng th i t o c s v t ch t cho s nghi p côngọ ư ậ ệ ồ ờ ạ ơ ở ậ ấ ự ệ
nghi p hoá hi n đ i hoá đ t n c.ệ ệ ạ ấ ướ
Tuỳ theo quy mô và trình đ phát tri n, các n n kinh t th tr ng trên thộ ể ề ế ị ườ ế
gi i đ u quan tâm đ n t ng tích lu trong m i quan h gi a tích lu và tiêuớ ề ế ổ ỹ ố ệ ữ ỹ
dùng c a n n kinh t . m c th p, t ng tích lu th ng chi m t tr ng 10 –ủ ề ế ở ứ ấ ổ ỹ ườ ế ỷ ọ
20% GDP, m c cao t tr ng này chi m 30 – 40% GDP.ở ứ ỷ ọ ế
22
Tích luỹ
TSCĐ
Tích lu
ỹ
TSCĐ
khác
Tích luỹ
BĐS
Thiết b
ị
với tài
sản trên
đất
Vật
kiến
trúc
Tài
sản
khác
Thị

trườn
g
hàng
hoá
dịch
Thị
trườn
g máy
móc
thiết
bị
Thị
trườn
g vật
liệu
xây
dựng
Thị
trườn
g sức
lao
động
Thị
trườ
ng
BĐS
Thị
trường
nguyên
vật

liệu,
bán
Tiêu
dùng
tư
Tiêu
dùng
chính
Trong t ng tích lu thì tài s n c đ nh luôn cao g p nhi u l n so v i tài s nổ ỹ ả ố ị ấ ề ầ ớ ả
l u đ ng. Tuỳ theo đ c đi m c a m i n n kinh t , m c cao này có khi lên đ nư ộ ặ ể ủ ỗ ề ế ứ ế
7 – 9 l n. Có th nói, tích lu tài s n c đ nh là tích lu ch y u đ i v i t t cầ ể ỹ ả ố ị ỹ ủ ế ố ớ ấ ả
các n n kinh t . Tài s n c đ nh bao g m nhi u lo i, trong đó tài s n b t đ ngề ế ả ố ị ồ ề ạ ả ấ ộ
s n th ng chi m đa ph n, th ng là trên 60% t ng tích lu tài s n c đ nh.ả ườ ế ầ ườ ổ ỹ ả ố ị
Tài s n BĐS v i t cách là nh ng hàng hoá l u thông trên th tr ng đã tr cả ớ ư ữ ư ị ườ ự
ti p tr thành m t trong nh ng thành t quan tr ng c a GDP. Quy mô c aế ở ộ ữ ố ọ ủ ủ
thành t này đ i v i nh ng n n kinh t có t ng tích lũy th p cũng chi m 5 –ố ố ớ ữ ề ế ổ ấ ế
10% GDP, đ i v i nh ng n n kinh t có t ng tích lu cao có th t i 15 – 20%ố ớ ữ ề ế ổ ỹ ể ớ
GDP. Do quy mô đó, th tr ng BĐS khi nóng lên s làm cho n n kinh t có t cị ườ ẽ ề ế ố
đ tăng tr ng cao h n so v i bình th ng và khi ngu i đi s làm cho tăngộ ưở ơ ớ ườ ộ ẽ
tr ng gi m đi không bình th ng, có khi còn tăng tr ng âm (đ i v i nh ngưở ả ườ ưở ố ớ ữ
n n kinh t “bong bóng”, thu t ng dùng cho nh ng qu c gia phát tri n khuề ế ậ ữ ữ ố ể
v c quá nóng v th tr ng BĐS). ự ề ị ườ
Th tr ng nhà đ t phát tri n thúc đ y áp d ng khoa h c, k thu t và côngị ườ ấ ể ẩ ụ ọ ỹ ậ
ngh , nâng cao ch t l ng nhà cũng nh các công trình ph c v cho các ho tệ ấ ượ ở ư ụ ụ ạ
đ ng tr c ti p c a con ng i, cho nhu c u văn hoá, xã h i, th thao, giao ti pộ ự ế ủ ườ ầ ộ ể ế
c a c ng đ ng. S v n đ ng và phát tri n c a th tr ng nhà đ t cũng đ ngủ ộ ồ ự ậ ộ ể ủ ị ườ ấ ồ
th i là k t qu c a s tác đ ng t ng h l n nhau gi a các y u t c b n làờ ế ả ủ ự ộ ươ ỗ ẫ ữ ế ố ơ ả
cung và c u, đó cũng là s tác đ ng t ng h gi a các y u t s n xu t và tiêuầ ự ộ ươ ỗ ữ ế ố ả ấ
dùng, s n xu t tho mãn nhu c u tiêu dùng ngày càng cao c a con ng i vả ấ ả ầ ủ ườ ề
n i ăn ch n , đi l i, sinh ho t, n i con ng i th c hi n s n xu t kinh doanhơ ố ở ạ ạ ơ ườ ự ệ ả ấ

và các ho t đ ng khác. Đ ng th i th tr ng nhà đ t phát tri n nh h ng t iạ ộ ồ ờ ị ườ ấ ể ả ưở ớ
s phát tr ên c a th tr ng hàng hoá, th tr ng v n… góp ph n thúc đ y sự ỉ ủ ị ườ ị ườ ố ầ ẩ ự
phát tri n chung c a th tr ng đáp ng nhu c u nhi u m t đ i s ng conể ủ ị ườ ứ ầ ề ặ ờ ố
ng i.ườ
3.2. Th tr ng nhà đ t là n i th c hi n tái s n xu t các y u t s n xu tị ườ ấ ơ ự ệ ả ấ ế ố ả ấ
cho các nhà kinh doanh nhà đ t.ấ
23
Trên th tr ng nhà đ t, các nhà kinh doanh BĐS và nh ng ng i tiêu dùngị ườ ấ ữ ườ
th c hi n vi c mua bán c a mình. V i vai trò là m t hàng hoá đ c bi t, đ t đaiự ệ ệ ủ ớ ộ ặ ệ ấ
và nhà đ c chuy n quy n s h u và quỳên s d ng t ng i này sangở ượ ể ề ở ữ ử ụ ừ ườ
ng i khác. Vi c mua đi bán l i nh v y t o ra m t kh i l ng hàng hoáườ ệ ạ ư ậ ạ ộ ố ượ
không bao gi c n ki t cung c p cho th tr ng, làm cho th tr ng hàng hoáờ ạ ệ ấ ị ườ ị ườ
nhà đ t luôn luôn phong phú. Th tr ng là n i chuy n hoá v n t hình tháiấ ị ườ ơ ể ố ừ
hi n v t sang giá tr , là nhân t quy t đ nh t c đ chu chuy n v n, s tăngệ ậ ị ố ế ị ố ộ ể ố ự
tr ng c a kinh doanh và s t n t i c a các doanh nghi p kinh doanh BĐS.ưở ủ ự ồ ạ ủ ệ
3.3. Đ ng thái phát tri n c a th tr ng nhà đ t tác đ ng t i nhi u lo i thộ ể ủ ị ườ ấ ộ ớ ề ạ ị
tr ng trong n n kinh t qu c dân đ c bi t là th tr ng tài chính – ti nườ ề ế ố ặ ệ ị ườ ề
t .ệ
Do các quan h liên đ i, nhân qu , th tr ng nhà đ t ngoài s v n hành c aệ ớ ả ị ườ ấ ự ậ ủ
chính mình thì th tr ng này còn tác đ ng vào nhi u l ai th tr ng khác. Dị ườ ộ ề ọ ị ườ ễ
nh n th y nh t là th tr ng máy móc thi t b , v t li u xây d ng, các ngànhậ ấ ấ ị ườ ế ị ậ ệ ự
công nghi p năng l ng, c p n c vi n thông và s n xu t đ n i th t, đệ ượ ấ ướ ễ ả ấ ồ ộ ấ ồ
đi n và đi n t gia d ng đ t ti n… các n c phát tri n, ngành BĐS tăng s nệ ệ ử ụ ắ ề ở ướ ể ả
l ng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng làượ
đ i t ng ph c v c a th tr ng ti n t , ch ng h n chi m 1/3 kho n cho vayố ượ ụ ụ ủ ị ườ ề ệ ẳ ạ ế ả
c a h th ng ngân hàng H ng Kông.ủ ệ ố ồ
Tác đ ng c a th tr ng nhà đ t còn lan to sâu đ m vào th tr ng tàiộ ủ ị ườ ấ ả ậ ị ườ
chính – ti n t . Trên th c t , khi lãi su t ti n g i th p đáng k so v i l iề ệ ự ế ấ ề ử ấ ể ớ ợ
nhu n có th thu đ c t kinh doanh nhà đ t, t đ u c nhà đ t thì nhi u nhàậ ể ựơ ừ ấ ừ ầ ơ ấ ề
kinh doanh s n sàng không g i ti n vào ngân hàng, th m chí rút ti n g i ra kh iẵ ử ề ậ ề ử ỏ

ngân hàng đàm phán đ đ c ngân hàng cho vay thêm đ đ u t vào nhà đ t.ể ượ ể ầ ư ấ
Tình tr ng này tác đ ng m nh vào th tr ng tín d ng c phía cung tín d ng,ạ ộ ạ ị ườ ụ ả ở ụ
c phía c u tín d ng. Đ x y ra không ít đ v , làm phá ho i hàng lo t nhàả ở ầ ụ ể ả ổ ỡ ạ ạ
đ u c nhà đ t và các t ch c tín d ng tham gia vào quá trình đ u c này.ầ ơ ấ ổ ứ ụ ầ ơ
24