Tiểu luận: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng trọ cho sinh viên làng đại học - Linh Trung - Thủ Đức pdf

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ - LUẬT
  
DỰ ÁN NHÓM KINH TẾ LƯỢNG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ
PHÒNG TRỌ CHO SINH VIÊN LÀNG
ĐẠI HỌC – LINH TRUNG – THỦ ĐỨC
GV hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
TS. LÊ HỒNG NHẬT Dương Thị Hồng
K074020175
Nguyễn Thị Trà Giang
K074020293
Nguyễn Thị Cẩm Lĩnh
K074050935
Lê Thị Thái Thanh
K074050966
Huỳnh Ngọc Yến Vân
K074051002
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 5/2009
2
MỤC L ỤC
Phần 1: LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 2
Phần 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3
Phần 3: SỐ LIỆU 5
3.1. Phạm vi thu thập số liệu 5
3.2. Nguồn số liệu 5
3.3. Số liệu 5
Phần 4:PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT 8
Kiểm định t - test: 10
Kiểm định F – test 10
Phần 5:KẾT LUẬN 13

5.1. Mô hình tối ưu 13
5.2. Ý nghĩa kinh tế của mô hình 13
5.3. Kiến nghị 13
5.4. Ứng dụng mô hình 13
3
Phần 1
LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hằng năm, vào mỗi độ khai trường, hàng ngàn lượt sinh viên đổ về các thành
phố lớn để học tập. Cùng với nỗi lo cơm áo, học hành thì chỗ trọ cũng là một vấn đề
nan giải của sinh viên xa nhà. Riêng tại khu vực làng Đại học Linh Trung – Thủ
Đức, kí túc xá chỉ đáp ứng được khoảng 9.000 chỗ ở cho sinh viên. Số sinh viên còn
lại phải đi tìm nhà trọ ở ngoài. Trong đó, khu trọ ở làng Đại học Linh Trung – Thủ
Đức là một trong những sự lựa chọn của sinh viên các trường đại học ở khu vực
này.
Nhắc đến nhà trọ cho sinh viên, chúng ta thường nghĩ đến những khu nhà trọ
chật chội, ngột ngạt nằm sâu trong các hẻm giữa lòng thành phố phồn hoa. Gần
đây, tuy các chủ nhà trọ đã có sự quan tâm hơn đến chất lượng phòng trọ của mình
như phòng ở rộng hơn, thoáng mát hơn và còn quan tâm hơn đến các dịch vụ hỗ trợ
học tập cho sinh viên như kết nối mạng Internet…
Vậy làm thế nào để xác định những yếu tố nào ảnh hường đến giá phòng trọ
ở khu vực này và mức đọ tác động của chúng như thế nào và làm cách nào để
những sinh viên lần đầu đi thuê phòng trọ ở khu vực này có thể dự tính được mức
giá thuê phòng… Đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng trọ cho sinh viên ở
khu vực làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức” của nhóm mong muốn giải quyết
những vấn đề trên.
4
Phần 2
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Như chúng ta đã biết, giá cả là một trong những vấn đề nhạy cảm và để xác
định giá một tài sản đó là một yếu tố không dễ. Và vấn đề giá phòng trọ như đã nói

ở trên rất được sinh viên quan tâm và nhất là sinh viên ở khu vực làng Đại học
Quốc Gia – Linh Trung – Thủ Đức.
Khi nghiên cứu vấn đề này, dựa trên cơ sở các lý thuyết hành vi người tiêu
dùng và chi phí lợi ích của người cung ứng chúng tôi đã đưa ra những biến ảnh
hưởng tới giá phòng trọ. Bên cạnh đó, để không làm mất đi tính thực tiễn và vì mỗi
khu nhà trọ ở một nơi lại có những đặc tính riêng nên chúng tôi sau khi đã nghiên
cứu, đến một số phòng trọ đã rút ra được một số yếu tố sau:
Trước khi đề cập đến giá phòng khu vực làng Đại học Thủ đức, chúng tôi sẽ
nói về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trọ nói chung. Đó là:
 Diện tích: diện tích càng rộng, giá càng cao hơn. Đây là điều dễ hiểu bởi không
gian càng rộng thì chúng ta càng thấy dễ chịu hơn, thoáng hơn, thoải mái hơn và dĩ
nhiên chi phí xây dựng cao hơn.
 Số người trong phòng: sự gia tăng số người sẽ dẫn tới gia tăng giá cả hoặc
không. Điều này phụ thuộc vào cảm nhận chủ quan của người cho thuê.
 Đặc điểm vị trí: trong ngõ hẻm hay ở ngoài mặt đường.
 Khoảng cách so với trung tâm Thành phố: một điều chúng ta dễ nhận thấy là
giá phòng ở các quận 1, quận 3, hay quận 10… đó là những nơi có mức sống cao và
nhộn nhịp thì giá cả bao giờ cũng cao hơn những vùng xa xôi như thủ đức, quận
2…
 Ngập nước hay không: ở Thành phố Hồ Chí Minh việc triều cường hay ngập
nước do mưa ở vùng trũng xảy ra là không phải ít, nó gây trở ngại cho việc đi lại.
Do đó việc lựa chọn chỗ khô ráo là điều cần thiết.
 An ninh: như tình hình trộm cắp, nghiện hút, mại dâm, ma túy…
Tuy nhiên với đề tài chỉ trong phạm vi làng Đại học Quốc Gia – Linh
Trung – Thủ Đức, do vậy mà khi lựa chọn biến chúng tôi chỉ chọn những biến
đặc trưng, và ảnh hưởng rõ ràng nhất ở khu vực này.
5
- Vì chỉ xét trong có một khu vực nhỏ nên về khoảng cách so với trung tâm thành
phố là như nhau, không khác nhau giữa các phòng trọ. Vì thế mà nó không có ý
nghĩa giải thích trong trường hợp này.

- Về đặc điểm vị trí : theo thực tế mà nhóm chúng tôi quan sát thấy là hầu hết các
khu nhà tọ đều nằm trong ngõ hẻm  không có sự khác biệt.
- Về vấn đề ngập nước: địa hình như nhau nên chẳng có gì đặc trưng.
Sau khi đã xem xong, chúng tôi quyết định đi đến nghiên cứu các biến sau:
 Thứ nhất, SQUARE (m
2
) là diện tích phòng trọ. Đây là biến quan trọng ảnh
hưởng lớn tới giá phòng (điều này hầu như ai cũng biết). Kỳ vọng mang dấu dương
(+).
 Thứ hai, NUMBER (người) là số người thuê phòng đó. Kinh nghiệm tìm hiểu
thông tin về giá nhà trọ của nhóm, nhóm nhận thấy rằng số người ở trọ càng đông
thì giá càng cao. Kỳ vọng dấu dương (+).
 Thứ ba, INCR (biến dummy) phòng trọ có tăng giá khi tăng người ở hay
không; INCR=1: phòng tăng giá khi tăng người ở, INCR=0: phòng không tăng giá
khi tăng người ở (khoán phòng cho người trọ, người cho thuê không quan tâm đến
số người ở thêm trong phòng sau khi đã cho thuê trọ). Kỳ vọng dấu dương (+).
 Thứ tư, TIME (phút) là thời gian đi bộ từ chỗ trọ đến trường đại học gần nhất.
Chỗ trọ của chúng ta càng gần các trường thì giá càng cao vì lúc đó họ nghĩ là
chúng ta đi học sẽ thuận lợi hơn, dù có thể xa trường của chúng ta. Kỳ vọng dấu âm
(-).
 Thứ năm, SAFE (đo theo mức độ) là an ninh khu trọ. Các mức độ được quy ra
thang điểm như sau: rất tệ (1điểm); tệ (2 điểm); bình thường (3 điểm); tốt (4 điểm);
rất tốt ( 5 điểm).
Do các phòng trọ tại làng Đại học có điểm chung là: hầu hết mỗi phòng đều
có nhà vệ sinh, do vậy chúng tôi khônng đưa biến này vào mô hình. Giá điện, nước,
mạng internet cùng nột số dịch vụ khác được trả hàng tháng, không tính vào giá
phòng, do vậy chúng tôi không đưa các biến này vào mô hình.
Biến được giải thích là PRICE (VNĐ): giá phòng trọ.
6
Phần 3

SỐ LIỆU
3.1. Phạm vi thu thập số liệu
Số liệu được thu thập tại khu vực làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức trong
tháng 5/2009.
3.2. Nguồn số liệu
Nhóm đã tiến hành điều tra số liệu tại các dãy nhà trọ cho sinh viên ở khu
vực làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức.
3.3. Số liệu
STT PRICE SQUARE NUMB INCR TIME SAFE
1 1000000 36 5 1 5 4
2 800000 24 4 0 5 4
3 600000 9 2 0 2 4
4 800000 22.75 3 1 3 2
5 700000 12 3 0 5 3
6 600000 11.25 3 1 5 1
7 750000 15 3 1 5 2
8 750000 12 3 1 10 3
9 600000 6 1 0 1 4
10 700000 20 4 0 15 4
11 600000 14 3 0 10 1
12 500000 10 2 1 15 2
13 300000 8.64 1 1 10 3
14 600000 18 2 0 5 1
15 400000 25 2 1 5 3
16
400000 12 1
1
5 3
17
450000 20 2

1
3 3
18
700000 16 3
1
5 3
19
750000 30 4
1
10 5
20
700000 30 3
1
15 3
21
450000 12 1
0
5 1
22
500000 12 2
0
5 1
23
700000 15 3
0
5 4
24
400000 16 2
0
10 3

25
800000 15 3
0
5 3
26
450000 10 2
1
3 2
27
1100000 30 4
0
10 4
7
28
1600000 40 7
0
10 4
29
600000 10 2
0
5 5
30
800000 12 3
1
2 3
31
800000 12 3
1
5 3
32

1000000 20 3
0
5 3
33
750000 12 2
1
3 4
34
700000 9 3
0
15 4
35
500000 13 3
0
5 1
36
500000 15 2
0
5 2
37
600000 9 3
1
10 2
38
300000 15 2
1
10 1
39
500000 16 3
0

3 2
40
500000 5 2
0
5 3
41
250000 5 2
0
4 2
42
400000 9 2
0
3 4
43
650000 24 4
1
10 3
44
600000 14 3
0
5 4
45
400000 16 1
1
5 4
46
1200000 12 4
0
10 3
47

500000 24 2
0
7 4
48
350000 16 2
0
5 2
49
300000 12 1
1
5 1
50
400000 10 1
0
10 3
51
600000 24 2
1
5 2
52
450000 10 3
0
10 3
53
600000 14 2
1
10 3
54
700000 22.5 2
0

10 2
55
600000 12 3
0
5 4
56
500000 14 2
1
5 3
57
300000 12 2
0
10 4
58
400000 30 2
0
5 3
59
700000 22 4
0
5 2
60
800000 12 5
0
3 3
61
600000 12 2
1
10 5
62

600000 16 2
0
5 2
63
500000 12 2
1
10 1
64
400000 16 3
0
10 3
65
600000 12 2
1
15 4
66
700000 18 4
1
10 3
67
700000 12 4
0
15 3
68
600000 10 3
1
10 3
69
650000 12 4
1

15 2
8
70
750000 12 4
1
5 3
71
600000 18 4
0
7 1
72
300000 10 1
0
10 3
73
500000 20 2
0
15 2
74
500000 20 1
0
5 3
75
600000 9.6 3
1
10 3
76
600000 18 2
0
10 3

77
600000 17.5 2
0
25 3
78
600000 22.5 3
1
5 2
79
600000 17.5 2
0
5 3
80
600000 17.5 2
0
25 3
81
700000 11.88 3
0
15 5
82
700000 16.8 2
0
5 4
83
700000 21.5 2
0
15 3
84
750000 18 4

1
5 1
85
750000 18 4
1
5 1
86
800000 19.125 3
1
15 4
87
800000 13 4
1
15 2
88
1000000 21 4
1
2 3
9
Phần 4
PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT
Mô hình nghiên cứu bao gồm các biến:
Các biến đưa vào mô hình bao gồm: ký hiệu của các biến đã đề cập:
 PRICE: giá 1 phòng trọ dành cho sinh viên
 SQUARE: diện tích 1 phòng trọ
 NUMB: số người ở trong 1 phòng trọ
 INCR (biến dummy): phòng trọ có tăng giá khi tăng người ở hay không;
INCR=1: phòng tăng giá khi tăng người ở, INCR=0: phòng không tăng giá khi tăng
người ở.
 TIME: thời gian từ nơi trọ đến trường đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề…

gần nhất
 SAFE: an ninh
Mô hình dự kiến:
PRICE= β
1
+β
2
SQUARE +β
3
NUMB +β
4
INCR +β
5
TIME +β
6
SAFE
+ ε
(+) (+) (+) (-) (+)
Nhóm điều tra 88 mẫu, nhóm sử dụng 80 mẫu để ước lượng mô hình, kết quả
ước lượng thể hiện trong mô hình sau:
10
Dependent Variable: PRICE
Method: Least Squares
Date: 05/20/09 Time: 01:44
Sample: 1 80
Included observations: 80
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 101194.5 60653.76 1.668396 0.0995
SQUARE 4419.999 2488.420 1.776227 0.0798
NUMB 134288.2 15739.88 8.531715 0.0000

INCR 1689.472 30067.85 0.056189 0.9553
TIME -1969.549 3516.933 -0.560019 0.5772
SAFE 34191.44 14439.21 2.367958 0.0205
R-squared 0.635209 Mean dependent var 610625.0
Adjusted R-squared 0.610561 S.D. dependent var 212979.7
S.E. of regression 132910.2 Akaike info criterion 26.50477
Sum squared resid 1.31E+12 Schwarz criterion 26.68343
Log likelihood -1054.191 F-statistic 25.77113
Durbin-Watson stat 1.581559 Prob(F-statistic) 0.000000
Kết quả ước lượng được tóm tắt lại như sau:
PRICE = 101194* + 4415SQUARE* + 134288NUMB*** + 1689INCR
(60653.76) (2488.420) (15739.88) (30067.85)
- 1970TIME + 34191SAFE**
(3516.933) (14439.21)
N = 80, Adjusted R
2
= 61%, AIC = 26.5, SW = 26.68%
Chú thích: * là ở mức ý nghĩa 10%, ** là ở mức ý nghĩa 5%, *** là ở mức ý nghĩa
1%. Số trong ngoặc là standard error
Các dấu của các hệ số ước lượng phù hợp với kỳ vọng ban đầu.
(Nhóm cho chạy thử một số mô hình các cặp biến trong mô hình ở một số dạng
hàm, nhóm nhận thấy các biến này độc lập với nhau, không có hiện tượng đa cộng
tuyến giữa các biến của mô hình).
Kiểm định t - test:
11
Kiểm định giả thiết: H
0
: β
1
= 0 vs H

1
: β
1
≠ 0
Ta thấy, p – value = 0.0995 < 0.1, do đó, RH
0
tức là β
1
có ya nghĩa giải ythích cho
mô hình.
Tương tự, ta có thể dễ dàng nhận thấy biến SQUARE, NUMB, SAFE có ý
nghĩa giải thích cho mô hình còn 2 biến INCR và biến TIME là không có ý nghĩa
giải thích cho mô hình. Tuy nhiên có nên cùng lúc bỏ cả hai biến này đi hay không,
ta tiến hành kiểm định F
Kiểm định F - test
Kiểm định giả thiết
H
0
: =0
H
1:
không phải H
0
Mô hình có ràng buộc, tức là mô hình đồng thời bỏ đi INCR và TIME có bảng kết
xuất như sau:
Dependent Variable: PRICE
Method: Least Squares
Date: 05/20/09 Time: 02:00
Sample: 1 80
Included observations: 80

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 91748.62 55341.02 1.657877 0.1015
SQUARE 4416.844 2457.232 1.797488 0.0762
NUMB 133412.4 15483.69 8.616316 0.0000
SAFE 33257.98 14161.24 2.348522 0.0214
R-squared 0.633654 Mean dependent var 610625.0
Adjusted R-squared 0.619193 S.D. dependent var 212979.7
S.E. of regression 131428.8 Akaike info criterion 26.45902
Sum squared resid 1.31E+12 Schwarz criterion 26.57813
Log likelihood -1054.361 F-statistic 43.81812
Durbin-Watson stat 1.577444 Prob(F-statistic) 0.000000
Ta có: ESS
U
= 1.31x10
12
, ESS
R
= 1.31x10
12
, số biến ràng buộc: J=2,
số bậc tự do: N – K=74
12
Ta có
Kiểm định ở mức ý nghĩa 5%. Giá trị tra bảng: F
0.05
(2,74)=3.12 . Vì vậy, không
thể bác bỏ giả thuyết H
0
, và quyết định loại ICNR và TIME ra khỏi mô hình.
Các biến trên bảng trên đều có ý nghĩa, vậy ta có mô hình cuối cùng như sau:

PRICE = 91748.62 +4416.844SQUARE +133412.4NUMB
(55341.02) (2457.232) (15483.69)
+ 33257.98 SAFE
(14161.24)
Phần 5
KẾT LUẬN
13
5.1. Mô hình tối ưu
PRICE = 91748.62 +4416.844SQUARE +133412.4NUMB
(55341.02) (2457.232) (15483.69)
+ 33257.98 SAFE
(14161.24)

5.2. Ý nghĩa kinh tế của mô hình
 Với các yếu tố khác không đổi, nếu diện tích tăng lên 1 m
2

thì giá phòng trọ
tăng thêm 4417 ngàn đồng.
 Với các yếu tố khác không đổi, nếu tăng thêm một người, giá phòng trọ tăng
thêm 133412 ngàn đồng.
 Với các yếu tố khác không đổi, nếu an tăng lên 1 đơn vị thì giá phòng trọ
tăng lên 33258 ngàn đồng.
5.3. Ứng dụng mô hình
Với mô hình này, chúng ta có thể xây dựng biểu giá phòng trọ của khu vực
Làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức. Trong đó, giá phòng trọ được xếp hạng theo
mức độ từ thấp đến cao cùng với các tiêu chuẩn: diện tích, số người ở tối đa cho
phép, thời gian đi bộ đến một trường đại học gần nhất, và mức độ an ninh do chính
người ở trọ đánh giá. Biểu giá này sẽ do trung tâm hỗ trợ sinh viên cung cấp miễn
phí cho sinh viên, nhất là sinh viên năm nhất. Việc làm này nhằm ngăn chặn tình

trạng các chủ phòng trọ lợi dụng sinh viên năm nhất còn bỡ ngỡ, lạ lẫm trước môi
trường mới nâng giá phòng trọ lên một cách bất hợp lý. Các sinh viên có thể chiếu
những nhu cầu mong muốn của mình vào bảng này để tìm ra được căn phòng phù
hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của mình.
5.4. Kiến nghị
Từ kết quả nghiên cứu giá phòng trọ của khu vực Làng Đại học – Linh Trung
– Thủ Đức,với 37.5% số người được hỏi cho rằng giá phòng trọ như vậy là chưa
hợp lý, chúng tôi có một số kiến nghị sau:
Một số phòng trọ hiện nay không đáp ứng được những tiêu chuẩn cần thiết
như: diện tích trên một người ở. Đơn cử, trong quá trình đi điều tra, chúng tôi thấy
có phòng 2 người ở trong một căn phòng rộng 5 m
2
. Do vậy, yêu cầu đặt ra là: cần
14
phải có một tổ chức đề ra những tiêu chuẩn chung cho các chủ nhà trọ và bắt buộc
họ thực hiện theo. Nếu vi phạm sẽ bị chính quyền địa phương xử lý.
Về an ninh, trật tự. Nhìn chung những người được hỏi cho rằng các vụ mất
trộm xe máy, điện thoại di động, áo quần, giày dép… thường xuyên xảy ra ở khu trọ
của mình. Vấn đề chỉ là ai cẩn trọng hơn và có thể nói là may mắn hơn những người
khác thì chưa bị mất mà thôi. Do đó, cần tăng cường đội ngũ tuần tra ban đêm. Đội
ngũ này có thể bao gồm công an, dân quân, sinh viên tình nguyện… Đội ngũ này
làm việc theo ca và thay nhau tuần tra tại những điểm nóng về tệ nạn trộm cắp tại
khu vực này. Bên cạnh đó, cần lắp đặt thêm hệ thống đèn đường, đặc biệt là khu
vực gần nhà điều hành Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh và trường Đại
học Thể dục thể thao.