rủi ro trong thị trường bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
ĐỀ TÀI: RỦI RO TRONG THỊ
TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
TP HỒ CHÍ MINH, 2012
Trường đại học sài gòn
Mục lục
Nhóm 5 Trang 2
Trường đại học sài gòn
 ĐỀ TÀI : RỦI RO TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Phần mở đầu:
Trong những năm gần đây thị trường bất động sản ở nước ta với nhiều biến động hết
sức phưc tạp. đặt biệt là sau những năm cao trào về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng đột
ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được thì nay thị trường bất
động sản ở nước ta lại chao đảo với việc đóng băng của rất nhiều các dự án, điều đó đã khiến
cho không ít người đầu tư trong ngành này lâm vào cảnh nợ nần chồng chất đứng ngồi không
yên . Trong khi nhu cầu về thị trường nhà ở của nước ta rất là lớn, có thể nói những nóng lạnh
của thị trường hiện nay là điều khó tránh khỏi sự phát triển của lĩnh vực đầy nhạy cảm này sẽ
được nhìn nhận như thế nào trong thời gian tới, nguyên nhân của những bất cập của thị
trường đó là những vấn đề luôn được đặt ra cho mọi người tham gia thị trường ngay cả phía
nhà nước và cả phía người dân. Vì vậy hôm nay nhóm 5 đưa ra đề tài : “rủi ro trong thị
trường bất động sản”, nhằm giúp cho người đọc và người nghe hiểu hơn về các rủi ro gặp
phải khi tham gia vào thị trường bất động sản, từ đó đưa ra những giải pháp phòng ngừa cho
thị trường trong thời gian tới, nhằm giúp cho những người tham gia vào thị trường bất động
sản có thể giảm thiểu được rủi ro. Thị trường bất động sản rất rộng lớn phong phú đa dạng về
hình thức và loại hình… vì vậy trong khuôn khổ của một đề tài môn học xin được đề cập
nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam và một số kinh nghiệm của một số nước trên thế
giới, đối tượng chủ yếu là thị trường mua bán nhà đất, nội dung của đề tài được cấu tạo gồm
3 chương:

Chương 1: Giới thiệu sơ lược về tình hình kinh tế vừa qua
Chương 2: Cơ sở lí luận đề tài
Chương 3: Các rủi ro trong thị trường mua bán bất động sản thường gặp
CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH KINH TẾ VỪA QUA
Năm 2011 là một năm khó khăn của nền kinh tế thế giới nói chung và của Việt Nam
nói riêng. Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam đã chậm lại so với năm 2010, GDP
đạt 5,89%. Sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, nhất là trong điều kiện nguồn vốn tín
dụng hạn hẹp, lãi suất đã bắt đầu giảm xuống nhưng vẫn còn cao hơn nhiều so với khả năng
chịu đựng của doanh nghiệp. Với thực tế đó thì tình trạng thất nghiệp cũng không ngừng tăng
cao. Năm 2012 GDP của riêng quý III đạt 5,35%, tăng trưởng 3 tháng này đã có phần cao
Nhóm 5 Trang 3
Trường đại học sài gòn
hơn tốc độ tăng GDP quý I và quý II ( quý I tăng 4% còn quý II tăng 4,66%) nhưng so với
năm trước thì kết quả không khả quan.
Trước hết là ngành ngân hàng lãi to đối với các doanh nghiệp, lãi suất tối thiểu do các
ngân hàng đưa ra là 13-14% nhưng thực tế hầu hết doanh nghiệp phải chịu mức lãi suất ngất
ngưỡng trên 20%/năm, nhiều doanh nghiệp đóng cửa (theo cục thống kê có khỏang 50.000
doanh nghiệp giải thể hoặc chờ giải thể 1/1/2012 và con số này đang tăng dần).
Bằng lợi thế độc quyền hay thỏa hiệp phi cạnh tranh, các doanh nghiệp cung cấp hàng
tiêu dùng thiết yếu như xăng, gaz, điện và nước sạch nâng giá liên tục nhằm giành lại phần
lợi tức ít ỏi.Dẫn đến các nguyên vật liệu, sản phẩm cũng tăng theo, sản xuất co rút chỉ đủ nuôi
khấu hao và người tiêu thụ tiết giảm nhu cầu phòng tương lai bấp bênh phía trước, chi tiêu
trong dân chúng giảm.
Mặc dù sản lượng hàng hóa sản xuất ra giảm mạnh nhưng không tiêu thụ được dẫn
đến tồn kho cao trong khi lãi vay là một gánh nặng chi phí.
Trong lĩnh vực vốn, dưới ánh sáng của Nghị quyết 11, ngoại tệ và vàng bị kiểm soát
chặt, việc tư nhân lưu hành trên thị trường chứa đựng nhiều nguy cơ bị niêm phong hoặc bị
phạt nặng. Điều này không giúp đưa ngoại tệ vào kinh doanh mà hướng vào an toàn trong két
sắt. Làm cho dòng vốn càng khó khăn hơn để vận hành các hoạt động doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề nghị được đóng thuế bằng “đất”.

Để cứu vãn tình trạng đình đọng trong sản xuất kinh doanh, có dự án đề nghị giảm
thuế cho doanh nghiệp. Ngân sách dự tính sẽ thất thu gấp bội so với mọi năm là bài toán cần
giải quyết, dẫn đến tình trạng thâm hụt ngân sách ngày càng trầm trọng.
Ngân sách thâm hụt buộc nhà nước phải cung tiền để giải quyết vấn đề chi phí ngân
sách. Là một yếu tố quan trọng dẫn đến lạm phát (lạm phát 2011 là 18,13%, theo cục thống
kê).
Ảnh hưởng từ suy thoái kinh tế thế giới, xuất phát từ thị trường Mỹ. nhưng hậu quả
không nghiêm trọng đối với Việt Nam là do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa
sâu, thị trường chứng khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá
nhỏ bé so với thế giới.
Nhóm 5 Trang 4
Trường đại học sài gòn
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
Khái niệm về rủi ro, đặt điểm, vai trò thị trường bất động sản
1. Rủi ro là gì ?
Rủi ro (risk) là một sự không chắc chắn ( uncertainty) hay một tình trạng bất ổn. Tuy
nhiên không phải bất cứ một tình trạng bất ổn nào cũng là rủi ro. Những tình trạng không
chắc chắn nào chưa từng xảy ra mà có thể ước đoán bằng xác suất thì được xem là rủi ro.
Những tình trạng không chắc chắn nào chưa từng xảy ra và không thể ước đoán được xác
suất xẩy ra thì được cho là bất trắc .Với khái niệm về rủi ro này, nếu xác suất mất mát là 0
hoặc 1, thì không có rủi ro. Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất
(probability) hay là khả năng xảy ra mất mát. Xác suất khách quan (objective probability) -
còn gọi là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn
dịch (deduction).
2. Khái niệm thị trường bất động sản.
Trước khi tìm hiểu khái niệm thị trường bất động sản chúng ta có thể hiểu qua khái
niệm về thị trường nói chung. Thị trường đựơc định nghĩa là nơi diễn ra hoạt động mua bán là
tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được với nhau về hàng hóa
và dịch vụ.
Cũng giống như hàng hóa khác thị trường bất động sản chỉ ra đời khi trong xã hội có

sự trao đổi mua bán, giao dịch về bất động sản.
Theo dòng lịch sử sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá
trình đất đai trở thành hàng hóa do sự xác lập về chế độ sở hữu và sự sinh lợi của chúng. Và
các khái niệm thị trường bất động sản chỉ xuất hiện khi các giao dịch bất động sản ra đời, tức
là khi bất động sản trở thành hàng hóa. Tuy nhiên, không phải có sự giao dịch trao đổi hàng
hóa bất động sản là có thị trường bất động sản. thị trường bất động sản phải là sự mua bán
hàng hóa bất động sản ở một mức độ nhất định gắn liền với sự phát triển kinh tế của mọi
quốc gia, gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa bắt đầu từ sự ra đời của sản xuất
hàng hóa mà nguồn gốc là chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Khi đất đai sinh lợi cho người sở hữu chúng thì nó trở thành đối tượng để trao
đổi,chuyển nhượng, cho thuê…
Nhóm 5 Trang 5
Trường đại học sài gòn
Không chỉ có đất, người ta còn xây dựng các công trình trên đất để phục vụ cho kinh
doanh đời sống, cho các giao dich trên thị trường và chỉ đến khi đựơc nhà nứơc thừa nhận
tham gia quản lí (điều tiết) thì khi đó thị trường bất động sản mới chính thức hợp pháp và có
điều kiện phát triển.
Do có nhiều quan điểm khác nhau về hàng hóa bất động sản nên cũng có nhiều quan
điểm khác nhau về thị trường bất động sản. Có quan điểm cho rằng thị trường bất động sản
và thị trường đất đai là một vì tài sản nhà , công trình phải gắn liền với đất đai mới trở thành
thị trường bất động sản. điều này có nghĩa là bản thân đất đai là bất động sản là yếu tố đầu
tiên của bất kì bất động sản nào.
Gần giống như vậy, một số người quan niệm rằng thị trường bất động sản là thị
trường địa ốc( nhà và đất), quan niệm này khá phổ biến ở nước ta do hoạt động giao dịch chủ
yếu quan sát được là các giao dịch chuyển nhượng, mua bán thế chấp,…. Nhà đất, quan điểm
này chưa đủ thực tế vì nhà đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa trên thị trường.
Bên cạnh đó, có người quan niệm thị trường bất động sản về góc độ phản ánh trực
diện các họat động của thị trường bất động sản. họ cho rằng thị trường bất động sản là nơi
diễn ra các họat động mua, bán… bất động sản theo qui luật của thị trường. Quan niệm xuất
phát từ đặc điểm là hoạt đông thị trường bất động sản ở hầu hết các nước do luật dân sự điều

chỉnh. Tuy nhiên, ở góc độ này chúng ta dễ hình dung về thị trường bất động sản hơn.
Từ đó có thể kết luận:
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, nghĩa hẹp là : hoạt động liên quan đến bất động sản như: mua, bán thế chấp… nói
cách khác, đây là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định
trong một thời gian nhất định.
Cũng cần phải phân biệt thị trường bất động sản và thị trường xây dựng. Hiện nay có
nhiều người đang nhầm lẫn hai loại thị trường này với nhau. Khác với thị trường xây dựng
nhận đặt hàng sản xuất ra bất động sản, thị trường bất động sản là thị trường dịch vụ và
phương thức hoạt động của thị trường bất động sản có những nét riêng biệt.
Nhóm 5 Trang 6
Trường đại học sài gòn
3. Vai trò của thị trường bất động sản
3. 1 Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình phát triển sản
xuất bất động sản, bất kì một hàng hóa nào cũng cần một nơi để trao đổi mua bán, và thị
trường bất động sản chính là nơi trao đổi mua bán trên thị trường, nơi đó người bán và người
mua gặp nhau tạo điều kiện cho việc mua bán trao đỏi diễn ra linh hoạt và suôn sẻ hơn. khi
trong nền kinh tế không có thị trường tức là hàng hóa đó không được đưa ra trao đổi trong
đời sống, không tồn tại việc mua bán loại hàng hóa đó, thì việc phát triển loại mặt hàng đó là
rất hạn chế chủ yếu chổ là tự cung tự cấp mà thôi.
Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị và từ
hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rừng trên thị trường bất động sản
người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa
chọn đó là : vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất
động sản được chuyển hóa sang hình thái tiền tệ và ngược lại . Đó là một điều kiện quan
trọng trong huy động vốn và tạo ra hiệu lực phát triển cao cho thị trường.
Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến
tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngược lại khi thị trường bất động sản thông suốt đó là một
thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường. Do đó quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo

theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn.
3. 2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời cũng là quá trình
tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định.
Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn
thực chất là việc tăng thêm vốn. Vốn chu chuyển theo công thức hàng – tiền – hàng hay tiền –
hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá trị của vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng
lên tốc độ quay vòng vốn càng nhanh thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh.
Vì vậy để nâng cao được vai trò của thị trường bất động sản thì ta cần phải xem xét và
cân nhắc thật kĩ về các vấn đề rủi ro mà ta có thể gặp phải khi tham gia vào thị trường này, và
từ đó đưa ra những giải pháp, nhận định, phòng ngừa các rủi ro đó .
Nhóm 5 Trang 7
Trường đại học sài gòn
CHƯƠNG 3: RỦI RO THƯỜNG GẶP TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. Các rủi ro thường gặp
1. Rủi ro nguồn vốn:
Các Công ty đầu tư bất động sản hiện nay đều phải sử dụng nguồn vốn vay, do vậy
vốn vay và lãi suất tiền vay là yếu tố ảnh hưởng lớn về hiệu quả kinh doanh. Rủi ro nguồn
vốn xãy ra khi Công ty không đặt ra chiến lược kinh doanh với nhiều biện pháp khai thác để
nhanh chóng thu hồi nguồn vốn đầu tư, để dự án kéo dài dẫn đến không còn hiệu quả, mất
khả năng thanh toán nợ vay ngân hàng. Do đó Công ty chủ động tích cực tránh trường hợp rủi
ro trên nhằm nâng cao hiệu quả trong chiến lược đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư
đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy
nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ
vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn
dưới 1 năm) cũng đổ vào TT BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át
nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của TT BĐS, tạo ra những hoạt
động “lướt song”, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ
yếu tạo ra “bong bóng BĐS”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Đặc điểm quan
trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi

thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TT BĐS lại
chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào TT BĐS là một yêu
cầu khách quan và cần thiết. Do thiếu tính công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu
tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ Bên cạnh đó, xu thế
chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một
thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức
hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Mặt khác, hiện có
một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu
căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và
phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS
non và/hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo
điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt
ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS
(tiêu dùng bất động sản).
Nhóm 5 Trang 8
Trường đại học sài gòn
Về giải pháp vốn trung và dài hạn, trong thực tế cũng phải thừa nhận rằng các nguồn
vốn trung dài hạn đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của TT BĐS nước ta đang trong
cơn khát vốn. Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ” vào
TT BĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất lại là nguồn vốn trung và dài hạn…Vấn đề
là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dài đã bị “nóng hóa” khi tham gia vào TT
BĐS Việt Nam hiện nay là những nguồn nào? Đó là các nguồn, gồm: Đền bù đa dạng, huy
động vốn trong dân qua tỉ lệ chiết khấu; sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng
ngân hàng
Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên TT BĐS và lây
lan sang tin đồn BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với doanh
nghiệp, người dân, giữa “tin đồn” về viễn cảnh tươi sáng của dự án với kết cục tồi tệ của
nhiều dự án không sáng sủa như tin đồn. Thậm chí có cả hiện tượng cái gì không mua được
bằng “giá” thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền, làm cho nhiều nguồn vốn trung và dài hạn mà
sự kìm nén của chủ sở hữu nó đã không chịu nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng. Trong

khi nhiều dự án khác lại chỉ là “đền bù hoa lợi”, biến “bờ xôi ruộng mật” trở thành nhà
xưởng, nơi lắp ráp, gia công cho nước ngoài, đã vô hình dung biến người nông dân trong
nhiều vùng dự án thành người tự nhiên có tiền khá lớn, mang tính dài hạn mà chưa có nghề
nghiệp, công việc gì. Một số nông dân ở nhiều vùng dự án bỗng trở thành người trực tiếp
buôn bán BĐS không chuyên, chạy theo phong trào, phá giá rồi làm “băng giá” BĐS.
Trong huy động vốn từ dân thì hiện đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ
người mua BĐS để dùng và từ các nhà đầu cơ với kỳ vọng kiếm “siêu” lợi nhuận. Tuy nhiên,
cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới
hình thức này không rõ ràng, rất nhiều dự án đã bao gồm cả những yếu tố lừa đảo (gần đây
nhất là vụ khu dự án Thanh Hà – Hà Đông), gây hoảng loạn và mất niềm tin cho người góp
vốn trung và dài hạn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước có Pháp lý
buộc chủ dự án phải huy động minh bạch thông qua các công cụ, vật chứng sao cho người
góp vốn được pháp luật bảo hộ - Đó là các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam
kết có công chứng hoặc chiết khấu công trình qua sàn giao dịch chính thức. Nếu các điều kiện
tín dụng và quản lý rủi ro TD BĐS không được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ quy
định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản
vay theo tiến độ và/hoặc dưới hình thức ngân hàng trực tiếp “chi hộ” theo tiến độ thực tế, thì
nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng như nguồn vốn “nóng” trên TTBĐS. Mặt khác, cũng
không thể đánh đồng mọi loại BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau, nên
Nhóm 5 Trang 9
Trường đại học sài gòn
không thể “nhốt” chung vào một nhóm như cơ chế “hiệu cầm đồ” mà một số NHTM đang né
tránh tín dụng BĐS. Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho TD BĐS là hình thành ngân
hàng đầu tư (NHĐT), ngân hàng phát triển (NHPT) hạch toán độc lập trong NHTM và/hoặc
liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS,
hoặc chiết khấu hóa nguồn vốn cho thị trường. Theo thông lệ quốc tế, cũng như theo tính chất
luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên TT BĐS nói riêng, chỉ nên đáp ứng tín
dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua TTCK hoặc qua các cơ chế
chuyên nghiệp như NHĐT, NHPT, CTTC, Quĩ đầu tư độc lập hoặc hạch toán độc lập trong
NHTM, mà không nên dựa vào những dịch vụ nên mang tính ngắn hạn của NHTM. Để thực

hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải
pháp “chiết khấu hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ
tin cậy cao, không nên “vơ đũa cả nắm” kiểu “nồi lẩu” nợ TD BĐS như ở Mỹ đã làm những
năm 2001 – 2009. Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho
vấn đề giảm rủi ro TD BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị
hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự
doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo
lãnh phát hành CK BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các
nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển
đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên TTBĐS
Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá
BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại
như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao
gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.
Vốn cho TT BĐS luôn luôn phải là nguồn trung và dài hạn và thường có tỷ lệ cùng chiều với
giá cả và qui mô của thị trường. TT BĐS do không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn
thuần nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư nói chung và TD BĐS nói riêng, vì vậy giải
pháp vốn cho TT BĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa.
Các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho TT BĐS là: chiết khấu công trình, ngân hàng
đầu tư, ngân hàng phát triển, các Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng
lý để được sự bảo vệ của Pháp luật nhằm giảm rủi ro và kể cả giải pháp chiết khấu hóa nợ
BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn.
Nhóm 5 Trang 10
Trường đại học sài gòn
2. Rủi ro lãi suất và tỉ giá
Tác động đến nhà đầu tư:
Lãi suất cao tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư nước ta vì các dự án đầu tư trong nước
đều có một tỉ lệ vốn vay khá cao , nhưng thị trường BĐS tạo lợi nhuận rất lớn, nên họ sẵn
sàng chấp nhận rủi ro để vay một khoản nợ lớn để mua bất động sản, đầu tư chi phí cho nó.
Dẫn số liệu từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, ông Dũng (Bộ trưởng bộ xây dựng)

cho hay, đến 31-8-2012 dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, như vay kinh doanh bất
động sản, vay đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng bất động sản… vào khoảng 57%
tổng dư nợ, tức là khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng.
Phần lớn nhà đầu tư bất động sản ở Viêt Nam đều vay nguồn vốn từ ngân hàng
thương mại để tạo lợi nhuận cho mình, mặc dù biết là rủi ro có thể xảy ra, và các nhà đầu tư
cũng đã phòng ngừa rủi ro. Vì phân tích không đúng đắn, tiếp cận thông tin thị trường không
minh bạch, không giải quyết được đầu ra cho thị trường (nhất là việc phân khúc thị trường
còn mắc nhiều sai lầm lớn)… nên mức độ rủi ro lãi suất vượt quá tầm kiểm soát của nhà đầu
tư, tạo các khoản nợ xấu , không chỉ đe dọa cho các nhà đầu tư trong ngành mà còn gây thiệt
hại lớn đến nền kinh tế Việt Nam thông qua nguy cơ sụp đổ của các hệ thống ngân hàng
thương mại ảnh hưởng đến nền kinh tế vĩ mô.
Thực tế ngành BĐS VN có những điểm tương đồng với tình trạng bong bóng BĐS ở
Mỹ. Tình trạng nợ xấu từ việc cho vay dưới chuẩn ở Mỹ gây ra sự sụp đổ của các ngân hàng
thương mại, làm cho kinh tế Mỹ khủng hoảng trầm trọng và lan rộng sang toàn thế giới
(khủng hoảng kinh tế thế giới 2007).
Tình trạng cho vay dưới chuẩn của các ngân hàng VN còn nhiều nguy cơ rủi ro hơn cả
các ngân hàng Mỹ, các nhà đầu tư BĐS vay với các thủ tục đơn giản “lọt chuẩn”, tạo ra
phong trào vay vốn để đầu tư BĐS không ngừng tăng cao mà không xét đến hiệu quả đầu tư,
khả năng thanh toán, chi trả… Khi việc vay vốn trở nên quá dễ dàng, số vốn vay ngày càng
tăng cao dẫn đến lãi suất cũng tăng vượt bậc. Lãi suất tăng cao làm cho hàng loạt các doanh
nghiệp phải ngừng hoạt động, hoặc phá sản hàng loạt, các nhà đầu tư cũng phải điêu đứng
trong tình trạng trả lãi vượt mức lợi nhuận.
Nhóm 5 Trang 11
Trường đại học sài gòn
Tốc độ tăng quá cao của tín dụng ngoại tệ trong những năm gần đây, đặc biệt sau thời
điểm thông tư 07 của Ngân Hàng Nhà Nước về lãi suất thỏa thuận được ban hành. Trước tình
hình lãi suất cho vay VND lên khoảng 15-18% trong bối cảnh tỉ giá giảm dần, nhiều NH
khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang vay USD để hưởng lãi suất thấp hơn và cũng giúp
NH giải ngân được số vốn USD đang tồn động.

Lãi suất USD thấp cộng với việc đối tượng vay ngoại tệ được mở rộng đã khiến dư nợ
cho vay USD của các NHTM tăng rất nhanh. Dư nợ ngoại tệ tăng, trước mắt có hai cái lợi:
(1) doanh nghiệp có vốn lãi suất thấp để kinh doanh XNK, NH giải ngân được nguồn vốn
ngoại tệ huy động. (2) Nguồn cung ngoại tệ của các NH tăng (do doanh nghiệp vay vốn ngoại
tệ rồi bán lại cho NH để lấy tiền đồng) khiến giảm sức ép lên tỉ giá và NHNN có điều kiện
mua ngoại tệ để tăng nguồn dự trữ ngoại hối. Nhưng bên cạnh đó cũng đang có những vấn đế
rất đáng phải quan tâm theo dõi và phải có những biện pháp phòng ngừa.
Theo ý kiến của một nhà đầu tư: “Đối với các doanh nghiệp có nguồn thu USD thì
không có vấn đề gì với điều kiện họ chỉ vay số lượng tối đa theo khả năng nguồn thu. Nhưng
các doanh nghiệp khác vay USD rồi bán lại cho NH, như vậy nguồn USD của NH có thể
quay vòng nhiều lần. Chẳng hạn, một NH có nguồn 100 triệu USD nếu NH cho vay hết 100
triệu USD rồi mua lại và lại tiếp tục cho vay và mua lại rồi cho vay, như vậy đã tạo ra
nguồn cung ảo rất lớn. Sau này, khi đến hạn thanh toán, các doanh nghiệp ào ạt quay lại mua
USD, nhưng nếu NH chỉ đáp ứng được một phần USD đã cho vay ra thì hậu quả sẽ ra sao?”
Một rủi ro nữa cũng đang lớn dần là lãi suất kinh doanh VND đang có xu hướng
giảm ngày càng rõ ràng hơn. Một khi chênh lệch lãi suất giữa VND và USD thu hẹp lại thì
khả năng “đảo chiều” từ vay USD về lại vay VND là rất cao. Lúc đó các doanh nghiệp sẽ đua
nhau mua USD trả nợ NH. Nếu thời điểm nhu cầu vốn “đảo chiều” gần hoặc trùng với thời
điểm cuối năm khi nhu cầu ngoại tệ nhập khẩu tăng mạnh và tình hình xuất khẩu chưa được
cải thiện thì cung-cầu ngoại tệ mất cân bằng sẽ gây sức ép mạnh lên tỉ giá và rủi ro của cả NH
và doanh nghiệp là điều không thể tránh khỏi.
Việc NHNN mua USD tăng dự trữ ngoại hối cũng có vấn đề mặt trái. Mua USD nghĩa
là NHNN phải xuất VND, hành động này sẽ làm tăng cung tiền trong lưu thông, mà nguồn
tiền này đã đưa ra lưu thông rồi rất khó quay về bởi đây không phải là khoản cho NHTM vay.
Muốn rút tiền về NHNN chỉ còn cách bán ngoại tệ thu VND về. Việc tăng cung tiền làm cho
nguy cơ lạm phát ngày càng tăng cao (cuối năm 2007, khi NHNN bỏ ra một lượng tiền lớn để
Nhóm 5 Trang 12
Trường đại học sài gòn
mua vài tỉ USD vừa ổn định tỉ giá,vừa để tăng dự trữ ngoại hối cũng được giới phân tích đánh
giá là một trong các yếu tố để cho lạm phát tăng cao trong năm 2008).

Áp lực của tỷ giá khi các doanh nghiệp quyết định đầu tư bằng ngoại tệ:
Khi thị trường lãi suất VND tăng cao, nhiều nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang đầu tư
bằng ngoại tệ với lãi suất nhỏ hơn, việc tăng nhu cầu sử dụng, vay ngoại tệ cho BĐS sẽ tăng
mạnh, làm cho giá ngoại tệ tăng nhanh theo nhu cầu, lượng cung tiền vào thị trường càng lớn
gây ra các bất ổn về lãi suất, lạm phát, thiếu hụt ngoại hối chính phủ và hàng loạt các bất
ổn về kinh tế. Ngược lại giá ngoại tệ giảm, khả năng các nhà đầu tư phải chịu lỗ là rất lớn.
Đòi hỏi nhà đầu tư phải xác định được xu hướng của thị trường đưa ra các quyết định chính
xác, hiệu quả cao.
Bất động sản là lĩnh vực "hút" kiều hối nhiều nhất với 4,7 tỷ USD, chiếm 52% trong
tổng doanh số kiều hối năm 2011. Vì vậy có thể thấy sự biến động của thị trường đầu tư này
sẽ ảnh hưởng đến "dòng chảy" của kiều hối, kèm với các nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài
FDI, hiện tại BĐS đứng thứ nhì về thu hút FDI, chiếm tỉ trọng là 20%. Yếu tố tác động mạnh
đến đầu tư ngước ngoài vào thị trường BĐS trong nước, quyết định khả năng thu hút đầu tư,
tiêu thụ tồn kho BĐS trong nước là vấn đề về tỷ giá.
Khi tỷ giá ngoại tệ tăng cao nghĩa là thị trường trong nước sẽ đắt giá hơn thị trường
ngoài nước, nguồn đầu tư cho BĐS trong nước sẽ giảm đáng kể, và ngược lại, kích thích các
nhà đầu tư đưa vốn mạnh mẽ vào trong nước, một phần giúp thị trường BĐS trong nước có
thể vận hành tốt hơn.
Tác động người tiêu dùng BĐS:
Do lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư chuyển hướng sẽ gửi tiền vào ngân hàng để thu
lãi làm cho tồn kho BĐS tăng cao.
Người tiêu dùng BĐS cuối cùng sẽ không có khả năng vay vốn để mua BĐS phục vụ
nhu cầu sử dụng, nên hàng tồn kho càng không thể tiêu thụ được.
Trước tình trạng đó chính phủ phải can thiệp, quy định mức lãi trần cho các ngân
hàng để cứu doanh nghiệp, các nhà đầu tư BĐS giảm bớt gánh nặng chi phí. Nhưng khoản nợ
của các nhà đầu tư ngày càng khó thanh toán, trong khi tồn kho lại không thể giải quyết được,
thị trường BĐS xuống giá liên tục, nợ xấu từ ngành ngày càng lớn và nguy cơ đỗ vỡ có thể sẽ
xảy ra trong thời gian tới.
Nhóm 5 Trang 13
Trường đại học sài gòn

3. Rủi ro về giá
Rủi ro về giá cả phát sinh khi có sự chênh lệch giữa đồng Việt Nam so với vàng và đô
la. Khi vàng và đồng đô la tăng mạnh nhưng giá bán bất động sản trên thị trường không tăng
theo tương xứng, khách hàng luôn cân nhắc kỹ khi chọn kênh đầu tư nào cho phù hợp, đây là
một thách thức lớn cho các Công ty đầu tư kinh doanh Bất động sản "đánh đu" với vàng, đô
la
Giá đất lấy chuẩn giá vàng
Bất động sản có độ trễ nhất định so với những biến động trên thị trường vàng và đô
la. Thế nhưng, khi phản ứng, thì đó là những phản ứng khá mạnh mẽ, khốc liệt… Mà, việc
định giá đất lại được thực hiện vô tội vạ, được “bơm vá” bởi đội ngũ “cò” đất. Ngoại trừ
những giao dịch có liên quan đến cơ quan nhà nước, còn lại thì hầu như bảng giá đất được
UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành hằng năm chẳng có ý nghĩa gì nhiều trên thị trường.
Giá nhà được tính theo đô la
Dù có quy định giao dịch bằng tiền Việt Nam, nhưng trên thị trường bất động sản,
phần lớn sản phẩm đều được rao bán hoặc cho thuê bằng đô la một cách công khai. Thậm chí,
trên nhiều trang thông tin về bất động sản, các sản phẩm căn hộ cũng được nhiều người chào
giá bằng “đô”. Đây là hệ quả của một thời gian dài hiện tượng lạm dụng USD diễn ra khá phổ
biến trên thị trường. Thậm chí, tại các báo cáo của một số công ty tư vấn bất động sản như
CBRE, Savills , thông tin về giá bán và cho thuê bất động sản đều được thể hiện bằng USD.
Cách đây vài tháng, khi mà tỷ giá VND/USD được điều chỉnh, đúng vào đợt góp vốn, nhiều
người mua nhà đã gặp tình trang điêu đứng chỉ vì qua một đêm phải móc túi thêm từ vài
chục đến hàng trăm triệu do thay đổi tỉ giá. Các chuyên gia BĐS cho rằng, do đặc thù của
lĩnh vực BĐS, thời gian thanh toán của khách hàng khi mua sản phẩm thường kéo dài 2-3
năm, nên việc niêm yết bằng USD sẽ giúp chủ đầu tư ngăn ngừa rủi ro về trượt giá.
Với việc định giá bán theo USD, chủ đầu tư đã đạt được mục tiêu đẩy rủi ro về phía
khách hàng. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá
bán/cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, về lâu dài, thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả
nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế. Giá bất động sản tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện bị
đánh giá là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền
kinh tế và giá trị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát

triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp
nhiều khó khăn. Không những thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc
Nhóm 5 Trang 14
Trường đại học sài gòn
biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghiệp. Chi phí dự án đội lên đang kể
do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất
đai.Trong khi đó, việc quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, khu đô thị mới, căn hộ
chung cư và văn phòng cho thuê còn thiếu một cơ chế điều tiết thoả đáng trong giao dịch. Có
một thực tế là rất nhiều sản phẩm của dự án nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng
cho thuê đã được mua hết từ lúc dự án hình thành. Rất nhiều dự án đã được sang tên, đổi chủ
và chủ giao dịch bán sản phẩm không hoàn toàn là chủ đầu tư.Để có thể mua được nền đất và
nhà ở khu đô thị mới với giá chấp nhận được, hầu hết nhà đầu tư đều phải chấp nhận đóng
tiền cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư chưa đủ điều kiện về pháp lý để bán nhà (chưa xong phần
móng). Do vậy, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều phải lách luật dưới dạng hợp đồng góp
vốn kinh doanh hoặc hợp đồng đầu tư. Do không được pháp luật bảo hộ, khi có tranh chấp
xảy ra, phần thua thiệt luôn thuộc về người đi mua nhà, đất.Cũng phải nhắc tới một nguyên
nhân quan trọng khiến việc đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam có tỷ lệ rủi ro cao là khả
năng tiếp cận với thông tin về đất đai, quy hoạch, xây dựng… tại Việt Nam là rất hạn
chế.Việc tiếp cận thông tin để tiến hành đầu tư khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng rất
phức tạp. Nhiều dự án đã được phê duyệt, rất nhiều công trình đã đang được triển khai nhưng
thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu rõ ràng.Hiện tại, Việt Nam chưa có một chỉ số
tối thiểu để đo lường thị trường bất động sản. Trên thế giới, các chỉ số giá nhà (HP), chỉ số
giá bất động sản (IRR), chỉ số thị trường bất động sản (REMI) đang được áp dụng khá phổ
biến. Và thực tế này cũng đem lại cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm nhiều rủi ro…
4. Cho vay thế chấp bất động sản dự án làm cho rủi ro chồng chất
Một dự án bất động sản được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được ngân
hàng cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó.
Như vậy, rủi ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án bất động sản sẽ rất lớn, bởi
ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm.
Một dự án, thế chấp nhiều lần

Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ , dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn
đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn. Xét cho cùng, tăng
trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng
trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản.
Nhóm 5 Trang 15
Trường đại học sài gòn
Vấn đề là khi tài trợ cho các dự án bất động sản, rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt là
gì? Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là
tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án. Đây là phần chiếm tỷ
trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng và của cả nền kinh tế. Tài sản bảo đảm đó
có thể là chính công trình, tòa nhà hình thành trong tương lai và được định giá theo cơ cấu
vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác
Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ và
hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ
khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm
bất động sản của chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm
là chính căn hộ. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay mua nhà cùng
thế chấp.
Hoạt động vay thế chấp sai lệch: nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài sản là
vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy và nguồn trả nợ chính là thu
bán hàng từ dự án. Khi người vay không có khả năng thanh toán, ngân hàng tiến hành xiết
nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật tư, hàng hóa. Nhưng khi thế chấp dự án, toàn bộ vật tư, hàng
hóa đã được tính toán hình thành nên giá trị của dự án trong lần thế chấp trước đó. Tính ra,
cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2,
gấp 3 lần.
Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án căn hộ,
có dự toán hàng trăm tỷ đồng. Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất, chủ đầu tư đã có giấy
phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài sản bảo đảm là toàn bộ dự án đó. Sau khi
được giải ngân, chủ dự án lại bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư. Những người góp vốn

đầu tư cũng là chủ sở hữu một phần của dự án.
Khi phát hiện ra điều này, Ngân hàng đã dừng giải ngân và tiến hành thu hồi nợ trước
hạn thì vướng mắc về sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm của Ngân hàng không còn. Ngân hàng
đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với các chủ nợ khác, trong đó, có những người góp
vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản.
Nhóm 5 Trang 16
Trường đại học sài gòn
5. Rủi ro trước sự đầu cơ của nhà đầu tư
Không khó khăn khi nhận thấy những điểm bất ổn của TT BĐS trong những năm
qua. Nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn thuộc hạng thấp trên thế giới,
thì giá nhà đất lại thuộc hàng cao nhất, nhì thế giới. Điểm bất thường này cho thấy có điều gì
đó bất ổn trong nền kinh tế Việt Nam từ nhiều năm nay. Đồng thời, đợt “sốt giá” trong những
năm trước cũng cho thấy những dấu hiệu bất thường, thị trường bất động sản của Việt Nam
có những dấu hiệu của bong bóng BĐS đã từng xuất hiện ở nền kinh tế Mỹ gây ra cuộc
khủng hoảng kinh tế thế giới vào cuối năm 2007.
Trong thời gian quý IV năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường nhà đất Việt Nam đã
thật sự sôi động, giá đất lên cao, tăng lên qua từng ngày. Từ cận Tết cho đến đầu tháng 2 năm
2008, giá nhà đất ở Bình Dương nóng lên từng ngày, nhất là khu vực Bến Cát. Nhà đất ở đây
có tốc độc tăng giá trung bình 100 triệu đồng một căn biệt thự chỉ trong một tuần. Như vậy,
cơn sốt đất kéo dài từ quý IV năm 2007 ở TP Hồ Chí Minh đã lan sang các tỉnh lân cận.
Không chỉ ở các đô thị phía Nam, mà ở khu vực phía Bắc, giá nhà đất ở Hà Tây, Tp Hà Đông
cũng “ sốt” cao, nhất là khi có thông tin Hà Tây sẽ sát nhập vào địa bàn Hà Nội. Còn ở miền
Trung, giá nhà đất ở Đà Nẵng cũng tăng lên từng ngày, nhiều thông tin cho biết giá đất ở
thành phố này tăng vài chục triệu đồng trong vòng một tuần. Như vậy, cơ sốt đất diễn ra trên
cả 3 miền, nhiều người mua rồi bán lại chỉ trong vòng một tuần cũng lãi vài trăm triệu đồng.
Nhu cầu thực sự có khả năng thanh toán là có nhưng không tới mức như hiện nay.Một điều
tra tại Hà Nội trước Tết 2008 cho thấy, có tới 8000 căn hộ có chủ nhưng không sáng đèn cho
thấy tình trạng mua nhà để đầu cơ là khá phổ biến.
Đầu cơ là nguyên nhân chính đẩy giá BĐS lên cao. Trong một nền kinh tế thị trường
thì nạn đầu cơ không còn bị ngăn cấm, một phần là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và hành

vi mua bán tài sản hàng hoá( không thuộc loại bị pháp luật cấm) tất nhiên không phải là hành
vi phạm pháp. Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm là đầu
tư. Người đầu cơ mua hàng hoá và tin tưởng rằng với những thông tin mà họ có được thì
hàng hoá sẽ tăng giá trong tương lai và sẽ bán ra để được lợi một cách nhanh chóng, dễ dàng.
Điều này càng phổ biến trong đất đai, vì đất đai là tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu
tăng làm vượt xa cung, hiện tượng đầu cơ bất động sản có tác hại không nhỏ tới sự ổn định
của kinh tê- xã hội. Nạn đầu cơ nhà đất trong thời gian qua tại Việt Nam do một số nguyên
nhân sau:
Nhóm 5 Trang 17
Trường đại học sài gòn
Thứ nhất, do sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận thông tin về đất đai:Cho đến trước
khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
chưa có quy định buộc phải công khai một cách thoả đáng, đây chính là cơ hội để những
người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các
điểm nóng để trục lợi. Ngoài các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các thông
tin khác về tình trạng đất đai nói chung cũng rất khó để biết được, các thủ tục để tiếp cận
được nguồn thông tin này cũng chưa có quy định rõ ràng, tạo môi trường đầu tư không thông
suốt, tạo tâm lí e ngại, thiếu hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là nhà đầu tư nước
ngoài.
Thứ hai, do sự quản lí của nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém: Tính cục bộ trong
quản lí đất đai còn quá lớn không chỉ thể hiện giữa các cơquan nhà nước mà còn trong tầm
nhìn và phương pháp quản lí. Sự không thống nhất trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản giữa Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng và Bộ Tư
pháp, việc lưu trữ thông tin về đất đai còn thực hiện thủ công trên giấy vào theo từng địa
phương, sử dụng công nghệ thông tin trong hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ
thống, việc kết nối giữa các nguồn thông tin để đảm bảo tính chính xác, kiểm soát đất đai của
một người tại nhiều địa phương là rất khó có thể thực hiện được, vì vậy, việc kiểm soát hành
vi đầu cơ đất đai là điều không thể.
Sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong cách quản lí đất đai, việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất diễn ra quá chậm. Những thực tế này cùng với thực tế thủ tục hành chính

phiền hà khi thực hiện quyền của người sửdụng đất làm cho các giao dịch ngầm về đất đai
chiếm phần lớn trong giao dịch về nhà đất, khiến cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát,
vượt quá tầm kiểm soát của nhà nước. Sự thiếu cương quyết trong việc xử lí hành vi vi phạm
luật đất đai, việc xử lí thường được làm qua loa, chiếu lề về hình thức, chủ yếu dừng ở mức
phạt hành chính sau đó hợp thức hoá quyền sử dụng đất, kiêm điểm phê bình đối với cán bộ
vi phạm, điều này làm cho cá nhà đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi vi
phạm pháp luật, kể cả các cán bộ, công chức nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất.
Thứ ba, do pháp luật về đất đai còn chưa hoàn thiện một cách thoả đáng: hiện tượng
cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam, nguy cơ gây
nổ bong bóng bất động sản là do nguyên nhân đầu cơ đất đai là chủ yếu, nhưng nguyên nhân
sâu xa để có nạn đầu cơ đất đai như vậy thì lại là do những quy đình và cách quản lí đất đai
của Nhà Nước còn nhiều hạn chế, làm cho nạn đầu cơ không những không được kiềm chế mà
Nhóm 5 Trang 18
Trường đại học sài gòn
còn có nguy cơ gia tăng bởi lợi nhuận do đầu cơ đất đai mang lại quả thật là kếch xù với nhà
đầu cơ, nhưng lại mang lại hậu quả rất hi bong bóng bất động sản nổ, không những nhiều nhà
đầu tư sẽ đứng trên bờ vực phá sản mà nền kinh tế đất nước cũng có thể bị tê liệt, khủng
hoảng, đối với xã hội, việc đầu cơ gây sốt giá đất như thời gian qua sẽ làm cho nhiều người
dân có mức thu nhập thấp và trung bình không thể có khả năng mua nhà, làm giảm chất
lượng cuộc sống của mặt bằng chung xã hội, hơn thế nữa còn làm gia tăng khoảng cách giữa
người giàu và nghèo trong xã hội. Vì vây,, Nhà Nước cần có những quy định cứng rắn và
hiệu quả hơn để làm giảm nạn đầu cơ đất đai cũng như đầu cơ nhiều loại hàng hoá khác, đảm
bảo sự phát triển ổn định và bền vững của nền kinh tế đất nước.
Khi đầu cơ diễn ra kéo dài làm cho giá cả tăng cao, cầu không đáp ứng kịp cung, mọi
hoạt động chậm lại, dòng vốn trong các doanh nghiệp BĐS ngừng chảy, tồn kho ngày càng
lớn không thể bán hết làm rủi ro ngành BĐS tăng cao, người đầu tư e ngại rủi ro cao trước
thông tin thị trường không minh bạch. Kết quả là thị trường BĐS Việt Nam hiện nay lâm vào
tình trạng đóng băng kéo dài. Các nhà đầu tư, cũng như các doanh nghiệp BĐS hiên nay đang
gặp khó khăn lớn về tồn kho, mặt dù giảm giá liên tục nhưng thị trường này vẫn không khởi
sắc.

Theo Báo cáo của Dragon Capital nhận định nếu không có giải pháp để kích cầu mua
căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay. Giả dụ giá trị
mỗi căn hộ chỉ là 1 tỷ đồng, thấp xa so với mức giá đã được bán trong 2-3 năm trước thì
lượng vốn bị tồn kho ở đây đã lên đến 70.000 tỷ đồng, còn nếu mức giá là 2 tỷ đồng thì số
vốn bị “chôn” lên tới 140.000 tỷ đồng. Đây là con số khổng lồ và có lẽ nó không quá xa con
số thực và hệ lụy mà nó gây ra cho nền kinh tế cũng như mức độ rủi ro mà nó đe dọa hệ
thống ngân hàng còn vượt con số của chính nó.
Thống kê từ 69 công ty bất động sản niêm yết cho thấy, đến quý 4/2011 các công ty
này đang gánh một khoản nợ vay khoảng 67.000 tỷ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm là
13.400 tỷ đồng. Song đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý 4
đã tăng lên 26.400 tỷ đồng. Cũng có nghĩa, các công ty này phải có 39.800 tỷ đồng để trả nợ
vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012.
Trong khi đó, thì lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên và
lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.
Mối tương quan này cho phép xác định lượng nợ xấu thực rất lớn đang và sẽ tiếp tục đè nặng
lên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và hệ thống ngân hàng.
Nhóm 5 Trang 19
Trường đại học sài gòn
6. Rủi ro do lạm phát
Tình trạng lạm phát:
Sau gói kích cầu 8 tỷ đô la năm 2008, Việt Nam đã chứng kiến lạm phát phi mã hơn
22% và việc kém hiệu quả khi kích cầu đầu tư công đã tạo một phản ứng dây chuyền từ nhập
siêu, dự trữ ngoại tệ giảm, nợ công gia tăng, tiền đồng mất giá… Các doanh nghiệp nhà nước,
chỉ đạo của nền kinh tế thì tự giết mình với khả năng yếu kém khi phải quản trị một lượng
tiền lớn. Các chính sách thắt chặt tiền tệ sau đó đã tạo ra sự suy thoái, đình đốn như hiện nay.
lạm phát 2011 là 18,13%, tình trạng kinh tế vẫn trên đà đi xuống.
Theo số liệu từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cho biết, chỉ số giá tiêu dùng (CPI)
tháng 9/2012 tại Hà Nội tăng đến 2,47% so với tháng 8. Đây là tháng có mức tăng mạnh nhất
trong năm và gần bằng mức tăng của 8 tháng cộng lại. Như vậy, sau khi giảm được 2 tháng
lạm phát lại có dấu hiệu bùng phát trở lại với con số có thể gây sốc cho không ít người.

Lạm phát tăng mạnh trở lại trong tháng 8, 9 (Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội)
Thị trường bất động sản trong những ngày gần đây nhận nhiều thông tin tiêu cực. Mọi
hi vọng đều dồn vào việc quỹ đầu tư bất động sản, tín dụng nới lỏng, lãi suất giảm, các ngân
Nhóm 5 Trang 20
Trường đại học sài gòn
hàng cũng đã dành một gói tín dụng trị giá khoảng 20.000 tỷ đồng để cho vay trên trong lĩnh
vực bất động sản. Tuy vậy, có lẽ số tiền này cũng như “muối bỏ bể” khi giá trị hàng tồn kho
bất động sản lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Ngoài ra, hiện nay lòng tin của giới đầu tư bất
động sản cũng đang bị sụt giảm nghiêm trọng, hoạt động đầu cơ gần như biến mất. Rất nhiều
dự án bất động sản phải giảm giá mạnh để kích thích nhu cầu thực của người dân.
Áp lực lạm phát đến BĐS:
Hầu hết số tiền mà chính phủ bơm vào hệ thống các ngân hàng với hy vọng để khuyến
khích cho vay và tăng lợi nhuận để các ngân hàng có thể tồn tại. Tuy nhiên, thay vì cho vay
tiền, các ngân hàng tăng dự trữ của họ hoặc mua các ngân hàng khác để tăng bảng cân đối tài
chính. Mặt khác, người dân và các doanh nghiệp có mức tín nhiệm thấp rất khó có thể được
vay. Kế hoạch tăng khoản cho vay từ các ngân hàng để thúc đẩy nền kinh tế sa sút gần như
không đạt được hiệu quả.
Sự bùng nổ của bong bóng nhà đất đã tạo ra hiệu ứng đảo ngược. Nhà đầu tư không
thể sử dụng hoặc xoay vòng vốn chủ sở hữu từ nhà đất như việc đơn giản là rút tiền từ máy
ATM, do đó họ không có đủ nguồn vốn tiền mặt để hoạt động. Việc giảm vốn chủ sở hữu bất
động sản giảm xuống với một tốc độ nhanh hơn nhiều so với bất kỳ nguồn tiền nào mà chính
phủ bơm vào nền kinh tế. Điều này đang tạo ra một áp lực lớn về lạm phát.
Cùng với việc thu nhập và doanh thu giảm, các cá nhân và các công ty đều cố gắng
tăng tiết kiệm tối đa để trả nợ chứ không phải là chi tiêu tiền hay thu mua hàng hóa để thúc
đẩy nền kinh tế. Điều này làm cho khả năng tiêu thụ của nền kinh tế giảm sút trầm trọng,
hàng tồn kho tiêu thụ trong thời gian dài hoặc không tiêu thụ được.
Bất động sản giảm giá, người tiêu dùng cắt giảm chi tiêu và tỷ lệ thất nghiệp cao do
các doanh nghiệp cắt giảm chi phí sẽ dẫn đến đẩy cao tình trạng lạm phát. Lạm phát có thể
dẫn đến giá bất động sản luôn ở mức trì trệ hoặc đi xuống. Áp lực tài chính đối với các doanh
nghiệp và cá nhân có thể dẫn đến việc gia tăng các dự án nhà ở bỏ trống. Và cuối cùng sẽ dẫn

đến việc cho thuê nhà đất cũng giảm.
Tác động ngược lại của lạm phát:
Cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản là lãi suất thế chấp sẽ giảm đáng kể. Việc này
sẽ dẫn đến đặc tính lưu lượng tiền mặt trên thị trường có thể nhiều hơn mặc dù giá thuê có thể
giảm nhẹ. Các nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực rất lớn nếu như họ đang nắm giữ những dự án
bất động sản trên cơ sở nguồn vốn đa phần là đi vay. Mặt khác, đối với những nhà đầu tư có
Nhóm 5 Trang 21
Trường đại học sài gòn
nội lực tài chính mạnh, đây chính là thời điểm tốt nhất để họ có thể thu mua được bất động
sản với giá thấp hơn nhiều so với những thời điểm trước đó.
Bằng cách vận dụng tài chính một cách hợp lý khi mua vào bất động sản ở giai đoạn
này, các nhà đầu tư sẽ có thể tạo ra lợi nhuận rất cao tại thời điểm khi tình hình thị trường
phục hồi, lòng tin của người dân được cải thiện, lãi suất ngân hàng trở về mức trung bình.
Lạm phát là một tác động không mong muốn của các nhà đầu tư nhưng lại là một
chiều hướng tốt cho các các nhà đầu tư đúng lúc, đúng cách, họ có thể thành công trong khi
các nhà đầu tư khác phải rời bỏ thị trường BĐS.
7. Rủi ro khi kí hợp đồng giao dịch bất động sản
Hợp đồng góp vốn trong giao dịch bất động sản thường được nhà đầu tư sử dụng như
một cách “níu chân” khách hàng. Tuy nhiên, đối với khách hàng, mức độ mạo hiểm cuả loại
hợp đồng này không kém làm xiếc là mấy.
Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện rất lớn, vì vậy cần một khung khổ pháp lý hoàn
thiện và chặt chẽ để bảo vệ được quyền lợi của người dân và nhà đầu tư
Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng
thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này
với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp
vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh.
Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các
hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp
đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở.

Góp vốn hay thu tiền ứng trước?
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản được đưa vào kinh
doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng…
Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều
tháng trong khi các chủ đầu tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện dự án ngay trước mắt
Nhóm 5 Trang 22
Trường đại học sài gòn
nên Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất
động sản theo hình thức ứng tiền trước.
Hình thức này chỉ áp dụng đối với việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai với điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản.
Luật Nhà Ở cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ
tiền ứng trước của người mua bao gồm có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và xây dựng xong
phần móng. Ngoài ra, Luật này còn quy định mức huy động vốn không được vượt quá 70%
giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.
Chính vì vậy, vào thời điểm cuối năm 2007, nhiều dự án kinh doanh bất động sản đã
phải trả lại tiền đặt cọc trong khi chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai như dự án Sky Garden III của Phú Mỹ Hưng, dự án Blue
Diamond của Vạn Phát Hưng …
Ngay sau đó, hình thức đầu tư mua các bất động sản hình thành trong tương lai thông
qua hợp đồng vay vốn, góp vốn, hợp tác kinh doanh bắt đầu được áp dụng dù chưa có văn
bản quy phạm pháp luật điều chỉnh rõ ràng.
Hơn nữa, theo Điều 38 Luật Nhà ở, nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại có thể
xuất phát từ vốn của chủ đầu tư, vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác, vốn vay
của tổ chức tín dụng, vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở và vốn
huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
Điều 9 Nghị định 70/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 đã cụ thể hóa việc huy động vốn
bằng “các nguồn khác” với quy định rằng chủ đầu tư cấp I của các dự án có thể huy động vốn

để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo nhiều hình thức khác nhau, trong đó đáng lưu ý là
hình thức ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có hạ tầng kỹ thuật, phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở.
Như vậy, Nghị định 70 đã thừa nhận hai hình thức khác để huy động vốn ngoài các
hình thức truyền thống tại Luật Nhà Ở. Tuy nhiên, quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của các bên
tham gia hợp đồng này chưa được đề cập rõ trong các quy định về dân sự, đầu tư, nhà ở, kinh
doanh bất động sản nên không tránh khỏi rủi ro cho các bên tham gia góp vốn hay hợp tác
đầu tư.
Nhóm 5 Trang 23
Trường đại học sài gòn
Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu
Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất
điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự.
Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh
doanh có các điều khoản tương tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây
dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ
sở hạ tầng) như Điều 70 và Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Như vậy, ai sẽ
chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?
Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi
phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã
nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh
doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước
nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và
Luật Nhà ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách
hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo
lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án
đầu tư sẽ bị ảnh hưởng.
Do vậy, việc soạn thảo một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc
sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng

một vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên.
Cơ chế nào bảo vệ người tiêu dùng ?
Nhiều khách hàng “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này
không quyết định bản chất của giao dịch dân sự
Dự thảo Luật Bảo vệ người tiêu dùng đã có một bước tiến đáng kể so với Pháp lệnh
Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi quy định việc sử dụng hợp đồng theo mẫu của thương
nhân. Người tiêu dùng có quyền yêu cầu sửa đổi hợp đồng trong trường hợp không đồng ý
với nội dung của hợp đồng mẫu.
Quy định này rất phù hợp áp dụng cho các giao dịch kinh doanh bất động sản vì các
chủ đầu tư thường áp hợp đồng mẫu để người mua ký kết và người mua không có điều kiện
Nhóm 5 Trang 24
Trường đại học sài gòn
thương lượng đàm phán các điều khoản bất lợi cho mình trên hợp đồng và cũng không thể
nhờ sự tư vấn pháp lý của bên thứ ba. Tuy vậy, Dự thảo chưa đưa ra định nghĩa về hàng hóa,
dịch vụ trong phạm vi điều chỉnh.
Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động
sản còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên
mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là một kẽ hở mà nhiều
chủ đầu tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư.
Vì vậy, cần phải có một quy định riêng điều chỉnh hình thức huy động vốn này, đặc
biệt là các điều khoản của hợp đồng góp vốn và hợp tác kinh doanh. Đồng thời, vai trò của
các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng cần được đề cao trong việc đại diện quyền lợi của những
người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt.
Những quy định trong giao dịch bất động sản
Hiện nay đã có quy định của pháp luật về hoạt động Kinh doanh bất động sản, kèm
theo đó có rất nhiều văn bản hướng dẫn khác quy định về từng loại giao dịch cụ thể. Tuy
nhiên, quy định nhiều nhưng vẫn chưa đủ, vẫn chưa có những quy định chặt chẽ để đảm bảo
thực sự quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Hoạt động này vẫn ẩn chứa khá nhiều rủi
ro, nhất là đối với bên mua.

Theo quy định, nhà đất tham gia giao dịch phải đảm bảo không bị kê biên để thi hành
án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Do đó nhà đất nào
đang bị kê biên hoặc bị cấm chuyển nhượng… gọi chung là bị hạn chế giao dịch thì đều
không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng thì chắc chắn bị vô hiệu.
Trên thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà, mặc dù nhà đó không thuộc diện
quy hoạch nhưng lại đang bị niêm phong hoặc trong tầm điều tra kiểm soát của một Cơ quan
Nhà nước.Rất nhiều trường hợp nhà đất đang nằm trong tình trạng như trên nhưng giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà lại không bị tạm giữ hoặc tịch thu nên
người mua hoàn toàn không thể biết được tình trạng “khó ở” của căn nhà, thấy có sổ nên yên
tâm và đồng ý mua. Trong những trường hợp như thế này, người mua không biết tìm hiểu ở
đâu để biết chính xác người bán có quyền được bán, chuyển nhượng lại hay không để tránh
rủi ro về sau.
Nhóm 5 Trang 25