206 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Những vấn đề kinh tế trong thị trường bất động sản

bộ tài nguyên và môi trờng
trung tâm điều tra quy hoạch đất đai





báo cáo tổng kết đề tài nhánh
những vấn đề kinh tế
trong thị trờng bất động sản


thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15
nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam



Chủ nhiệm đề tài nhánh: kS phùng văn nghệ

5839-2


hà nội 6/2005



1
đặt vấn đề

Bất động sản (BĐS) nói chung và đất đai nói riêng có vai trò quan trọng
trong việc phát triển kinh tế xã hội của đất nớc, đặc biệt là trong giai đoạn nền
kinh tế chuyển đổi theo hớng phát triển kinh tế thị trờng định hớng XHCN
nh ở nớc ta.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nớc ta đã đạt đợc nhiều
thành tựu to lớn nhng nhiều loại thị trờng cha đợc thiết lập, hoặc cha đợc
phát triển, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trởng
kinh tế.
Đại hội VIII của Đảng cộng sản Việt nam đã xác định sự cần thiết phải
tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trờng, trong đó có thị trờng BĐS. Báo cáo
chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng chỉ rõ Phát triển
mạnh thị trờng hàng hoá và dịch vụ, tổ chức quản lý và hớng dẫn tốt thị
trờng lao động, quản lý chặt chẽ thị trờng bất động sản, xây dựng thị trờng
vốn ... và Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản về các vấn đề
có liên quan đến thị trờng BĐS ở nớc ta: ... cần tổ chức, quản lý tốt thị
trờng BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,...khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hớng dẫn và

quản lý của nhà nớc. Nghị quyết nhấn mạnh sự cần thiết phải ... ban hành
những qui định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đất, tiền tệ
hoá BĐS thuộc sở hữu nhà nớc....
Nhấn mạnh tầm quan trọng và sự cần thiết phát triển tiếp tục phát triển
thị trờng BĐS trong thời gian tới; trong Báo cáo chính trị Đại hội Đại biểu
đảng toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã chỉ rõ chủ động tổ chức phát triển thị
tr
ờng BĐS...cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị
trờng theo qui định của pháp luật. Trong phơng hớng, nhiệm vụ kế hoạch
phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 2001-2005 có nêu phát triển thị trờng BĐS
trong đó có thị trờng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhợng QSDĐ;

2
mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế
đợc dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh. Tính đủ
giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nớc, cơ
quan nhà nớc và lực lợng vũ trang, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu
quả. Sớm hình thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên toàn quốc. Tạo điều
kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ và tập trung đất canh tác trên cơ sở chuyển
đổi một bộ phận quan trọng lao động nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Sửa
đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình
bán nhà ở của nhà nớc tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS.
Giải quyết dứt điểm những tranh chấp về sở hữu nhà còn tồn đọng. Từng bớc
mở rộng thị trờng BĐS cho ngời Việt nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài
tham gia đầu t. Qui hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hớng văn
minh hiện đại, công bố công khai qui hoạch để doanh nghiệp và ngời dân thực
hiện.
Thị trờng BĐS cũng nh thị trờng đất đai ở nớc ta mới đợc hình
thành và chính thức đi vào hoạt động trong vòng 10 năm trở lại đây. Nghiên cứu
bất động sản, thị trờng bất động sản, đặc biệt việc nghiên cứu các vấn đề kinh

tế đất liên quan đến thị trờng bất động sản còn là một vấn đề rất mới ở nớc ta.
Xuất phát từ vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài: Nghiên cứu những
vấn đề kinh tế đất trong thị trờng bất động sản là rất cần thiết trong giai
đoạn hiện nay.
Mục tiêu của đề tài: Nghiên cứu làm rõ nội dung cơ bản về những vấn đề
kinh tế đất trong thị trờng bất động sản, làm cơ sở cho việc kiến nghị với Nhà
nớc hoàn thiện các chính sách phát triển thị trờng bất động sản.
Phạm vi nghiên cứu: giới hạn trong khuôn khổ những vấn đề chủ yếu về
kinh tế đất có ảnh hởng đến thị tr
ờng bất động sản.
Nội dung nghiên cứu: nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị
trờng bất động sản chỉ tập trung vào những nội dung chủ yếu sau: giá đất,

3
thuế, phí và lệ phí, đền bù, thế chấp đất đai và sự tác động của các yếu tố quản
lý kinh tế đến thị trờng bất động sản
Các phơng pháp chính đợc áp dụng trong quá trình nghiên cứu:
phơng pháp duy vật biện chứng và lịch sử; phơng pháp tiếp cận hệ thống;
phơng pháp kế thừa; phơng pháp điều tra khảo sát; phơng pháp chuyên gia;
phơng pháp thống kê, phân tích.
Kết quả nghiên cứu đề tài đợc trình bày trong 88 trang. Ngoài đặt vấn
đề và kết luận, báo cáo đợc chia thành các phần chính sau:
Chơng I: Bất động sản, thị trờng bất động sản
Chơng II: Nghiên cứu giá đất
Chơng III: Nghiên cứu thuế, phí và lệ phí đất đai
Chơng IV: Nghiên cứu chính sách đền bù đất đai
Chơng V: Nghiên cứu thế chấp đất đai trong thị trờng bất động sản
Chơng VI: Nghiên cứu sự tác động của các yếu tố quản lý kinh tế đối
với thị trờng bất động sản
Chơng VII: Đề xuất và kiến nghị giải quyết những vấn đề kinh tế đất

trong thị trờng bất động sản








4
Chơng I
Bất động sản và thị trờng bất động sản
1.1.
Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đợc chia thành 2 loại bất động
sản (BĐS) và động sản (ĐS); tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các nớc có
khác nhau, nhng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai. Bộ luật Dân sự nớc ta quy định tại Điều 181 Bất động sản là
các tài sản không thể di dời đợc bao gồm: a)Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; c)Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy
định
1.1.2. Bất động sản hàng hoá và đặc điểm của nó
1.1.2.1. Bất động sản hàng hoá
Không phải tất cả BĐS đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, quyền
về giao dịch đối với mỗi loại BĐS cụ thể phải đợc pháp luật qui định đối với
chủ của nó. Chính vì vậy, cùng là một loại BĐS nh nhau nhng việc có đợc
tham gia thị trờng BĐS hay không, phải đợc Luật pháp qui định.
Đất đai là BĐS nhng pháp luật mỗi nớc cũng có những quy định khác

nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trờng BĐS. Các nớc theo kinh tế thị
trờng nh Mỹ, các nớc EU, Nhật, Australia, một số nớc ASEAN-Thailand,
Malaysia , Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá đợc giao dịch trên thị trờng BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai
và tài sản trên đất) đợc phép giao dịch trên thị trờng BĐS, nhng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nớc không đợc mua bán mà chỉ đợc chuyển quyền sử
dụng đất.
ở nớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị
trờng BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ, các công trình hạ

5
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhng theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nớc ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có
quyền sử dụng (QSD) đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối
tợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trờng
BĐS.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trờng bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn
liền với đất.
1.1.2.3. Đặc điểm của bất động sản hàng hoá
- Hàng hoá bất động sản gắn liền với một vị trí cố định, không thể di dời,
nên giá trị của nó chịu ảnh hởng bởi các hoạt động của các chủ sử dụng đất lân
cận và chính sách của Nhà nớc đối với việc phát triển khu vực có BĐS đó.
Ngời chủ BĐS có thể tự nhiên đợc hởng và có thể mất (không có bồi hoàn)
do giá trị đất đai thay đổi.
- Bất động sản là loại hàng hoá cần nhiều vốn đầu t trung, dài hạn.
Những ngời có thu nhập bình thờng khó có đủ điều kiện tham gia giao dịch
nếu không có sự hỗ trợ của thị trờng tài chính (ở Mỹ thị trờng chứng khoán
BĐS chiếm 40% thị trờng nợ). Ngoài ra, BĐS cùng với đất đai có thể tham gia
thị trờng tài chính, đặc điểm này cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá

nhân có BĐS huy động đợc nguồn vốn lớn để đầu t cho các nhu cầu da dạng
của mình. Ngợc lại nếu không có chính sách phù hợp thì nguồn vốn này coi
nh bị đóng băng.
- Hàng hoá BĐS luôn nằm trong một không gian nhất định, có ảnh hởng
trực tiếp đến cảnh quan đô thị, môi trờng sống của dân c trong khu vực. BĐS
có thể đợc xem nh là sản phẩm của nhiều ngành kinh tế, khoa học, kỹ thuật,
quy hoạch, kiến trúc, môi trờng .v.v. Chính vì vậy việc tạo lập BĐS cũng nh
thị trờng bất động sản không tránh khỏi sự chi phối bởi các quy định của các
lĩnh vực trên.

6
- Bất động sản hàng hoá; ngoài những đặc điểm chung, mỗi loại BĐS lại
có đặc điểm và yêu cầu do cơ cấu nhu cầu xác định về chất lợng, cấu trúc, vị
trí, mục đích sử dụng, loại hình sở hữu và các thông số định giá đòi hỏi chi phí
lớn trong công tác lập, quản lý và bảo đảm thông tin thị trờng. Những đặc
điểm và yêu cầu nêu trên xác định đặc điểm của từng loại BĐS trong thị trờng.
1.2.
Thị trờng bất động sản
1.2.1. Khái niệm
Thị trờng BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trờng; Thị trờng BĐS có thể đợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghiã rộng, thị trờng bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời
gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
Thị trờng BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trờng hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lợng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của Thị trờng BĐS do pháp luật của mỗi nớc quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn

chế quyền đợc mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
đợc mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BBĐS bao gồm chuyển nhợng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trờng BĐS là đa ngời mua và ngời bán BĐS đến
với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trờng.
1.2.2. Các đặc trng thị trờng bất động sản
- Thị trờng bất động sản chịu sự can thiệp nhiều từ phía Nhà nớc, đặc
biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế-
kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân c, khu kinh tế tập trung v.v.), trong việc xác

7
lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức
trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá.
- Tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán, cho thuê...) bất động
sản hàng hoá làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t vấn, kiểm
định, thanh toán ...).
- Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm (tổng cung về đất hầu
nh không thay đổi, mặc dù ở những nớc phát triển việc khai thác không gian
3 chiều cả trong lòng đất, trên cao đợc chú trọng nhng chi phí khai tác và sử
dụng chiều sâu, chiều cao lớn), yếu tố đầu cơ trong thị trờng bất động sản luôn
tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trờng thông thoáng, thì đầu cơ có
phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi của
các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh
những tác động tiêu cực nh tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm
nhiều nớc cho thấy việc đầu cơ vào bất động sản có thể làm vỡ thế cân bằng
phát triển, tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân c và các nhà đầu
t kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế và xã hội (nền kinh tế bong
bóng của Nhật vào đầu những năm 80, khủng hoảng tài chính khu vực Đông
Nam á cuối thập kỷ 90).

- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố
định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh
doanh. Việc khai thông thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không
chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng
hoá bất động sản vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ.
- Tất cả các tổ chức sản xuất kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân c đều
có nhu cầu tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời
bán, ngời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp,
hoặc nhận thế chấp, ngời phát mại ... bất động sản hàng hoá. Do cơ cấu cung-
cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các
đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản dễ bị phân khúc, nếu thiếu sự

8
phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trờng
này.
- Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
kinh tế suy giảm.
- Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã
hội. Các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục, tập quán,
ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng


9
Chơng II
Nghiên cứu giá đất

2.1.
giá đất, định giá đất và thị trờng bất động sản
trên thế giới

2.1.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nớc có nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phơng diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá
đất: giá đất Nhà nớc quy định và giá đất thị trờng. Giá đất thị trờng đợc
hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên
quan; giá đất Nhà nớc quy định trên cơ sở giá thị trờng nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nớc. Cả 2 loại giá đất nói
trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi
các quy luật kinh tế thị trờng, trong đó giá đất Nhà nớc quy định ở trạng thái
tĩnh tơng đối còn giá đất thị trờng luôn ở trạng thái động.
2.1.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản.
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất đợc coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có
định giá bất động sản và định giá đất. Định giá bất động sản nói chung và định
giá đất nói riêng là một lĩnh vực đợc nhiều nớc trên thế giới kể cả các nớc
phát triển cũng nh các nớc đang phát triển quan tâm đầu t nghiên cứu từ
nhiều thập kỷ qua. Tại các nớc nh Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, úc, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một
ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các
nguyên tắc và phơng pháp định giá đất và bất động sản đã đợc đa vào ứng
dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự

10
trên thị trờng bất động sản nh mua bán, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất
động sản tại nhiều nớc trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt
động quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản vừa là một loại dịch
vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trờng nằm trong sự kiểm soát của Nhà nớc.

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nớc,
nhng nội dung định giá và quản lý Nhà nớc đối với hoạt động định giá đất và
bất động sản nói chung tại nhiều nớc trên thế giới có những điển rất giống
nhau
,
sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:

2.1.2.1. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất đợc xác định là
một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nớc
Thông qua hoạt động này Nhà nớc tăng cờng sức mạnh của mình bằng
việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nớc đầy đủ, ổn định dới các
hình thức thuế và lệ phí mà ngời sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo
quy định của pháp luật.
2.1.2.2. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành
lang pháp lý đ đợc xác lập, trong đó các nội dung đợc thể chế hoá rất đầy
đủ và chi tiết

a. Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tợng phải định giá là đất và các bất động sản khác
gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các những loại đất và bất động sản thuộc
diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhợng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản đợc
tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của
mỗi nớc, trong các trờng hợp phát sinh sự chuyển nhợng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất
và bất động sản đợc tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b. Về nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản

11
Trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản tại mỗi nớc có thể đợc

phân chia thành số bớc nhiều ít khác nhau, nhng nội dung và sản phẩm của
hoạt động định giá đợc quy định tại các nớc là cơ bản tơng tự nhau.
c. Về phơng pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nớc đều sử dụng những phơng pháp định giá truyền thống,
đó là:
- Phơng pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng (bất động sản so
sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.
- Phơng pháp giá thành (phơng pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết
cho rằng giá trị thị trờng của một thửa đất đã đợc đầu t có thể ớc tính bằng
tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã đợc khấu hao.
- Phơng pháp thu nhập (phơng pháp đầu t) là phân tích thị trờng đầu
t, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu đợc trong tơng lai.
d. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định
giá
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nớc
và tổ chức định giá của t nhân. Tổ chức định giá t nhân chịu sự quản lý về
mặt nhà nớc của cơ quan định giá nhà nớc.
- Đối với cơ quan định giá của Nhà nớc:
+ Chức năng: xây dựng giá đất và bất động sản; thực hiện quản lý nhà
nớc về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nớc;
+ Cơ chế ban hành giá đất và bất động sản đ
ợc định giá theo chu kỳ
hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của
mỗi nớc) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã đợc Uỷ ban định giá trung ơng phê
duyệt (một tổ chức hoạt động không thờng xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của
Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ơng do các tổ chức định
giá t nhân thành lập tham gia). Trờng hợp những thửa đất hoặc bất động sản

12

có sự tham gia định giá của t nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có
sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thơng lợng đợc thì buộc phải
đa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu
lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của t nhân: đợc hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trờng nhằm đáp ứng các nhu cầu thờng xuyên, đa dạng của
khu vực sở hữu t nhân về đất đai và bất động sản nh: thế chấp, chuyển
nhợng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu t phát triển và trong nhiều trờng
hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên
có liên quan. Tổ chức định giá t nhân hoạt động chủ yếu dới hình thức công
ty trách nhiệm hữu hạn.
2.2.
Thực trạng giá đất ở nớc ta
2.2.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nớc ta
ở nớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nớc trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trờng bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có
thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trờng bất động sản ở
nớc ta thành 4 giai đoạn sau đây:
2.2.1.1. Giai đoạn trớc năm 1946
Các cuộc mua bán, chuyển nhợng đất đai trong giai đoạn này diễn ra
chủ yếu giữa một bên là ngời bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên
là ngời bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán
đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên
không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với
những nguyên tắc cơ bản của thị trờng. Tuy nhiên, về giá đất đã đợc hình
thành trong giai đoạn này.
2.2.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

13

Đây là giai đoạn thị trờng bất động sản ở nớc ta bắt đầu đợc hình
thành. Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trờng bất động sản ở nớc ta là
Bản hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của hiến pháp năm 1959, Nhà
nớc Việt nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung
và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trờng bất động sản trong giai đoạn này
cha có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 1954), sau này do
hình thức sở hữu Nhà nớc và sở hữu tập thể về đất đai chiếm u thế tuyệt đối
(1960 1980). Trên thị trờng, việc mua bán bất động sản chủ yếu diễn ra đối
với đất thổ c, giá đất đợc hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm
kiểm soát của Nhà nớc và pháp luật.
2.2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai năm 1988 đã quy định: nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển nhợng quyền sở hữu nhà để ở, thì ngời nhận chuyên
nhợng nhà có quyền đợc sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Nh vậy, bằng
các chế định pháp luật, Nhà nớc Việt nam cha thừa nhận ở Việt Nam có thị
trờng đất đai mà chỉ có thị trờng bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực
tế thị trờng ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô
thị). Thị trờng bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trờng
nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trờng hợp pháp,
thị trờng đất không đợc pháp luật thừa nhận nhng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
2.2.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà n
ớc thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa, một số quan
hệ đất đai đã đợc chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: Nhà
nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền
khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt

14
hại về đất khi thu hồi. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất đợc
pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và đợc đa thành một nội dung
quản lý Nhà nớc về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993).
2.2.2. Thực trạng giá đất, định giá đất ở nớc ta
2.2.2.1. Khung giá đất do Chính phủ quy định
Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số
80/CP quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thờng thiệt hại về đất khi thu hồi; tiếp theo, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban
hành Nghị định 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP. Theo Nghị định số 87/CP
của Chính phủ thì giá các loại đất đợc quy định:
- Đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: giá đất đợc xác định cho
từng hạng đất theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3
loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi); mức giá nh sau:
+ Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản;
Mức giá tối thiểu của đất hạng 6 thuộc xã miền núi là 50 đồng/m2, mức giá tối
đa của đất hạng 1thuộc xã đồng bằng là 19.300 đồng/m2.
+ Đất trông cây lâu năm, đất lâm nghiệp; Mức giá tối thiểu của đất
hạng 5 thuộc xã miền núi là 35 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1 thuộc
xã đồng bằng là 14.000 đồng/m2.
- Đối với loại khu dân c nông thôn, giá đất đợc xác định cho từng hạng
đất và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; Mức giá tối thiểu của
đất hạng 6 thuộc xã miền núi là 100 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1
thuộc xã đồng bằng là 38.600 đồng/m2.
- Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông
và trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp,
giá đất đợc xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại. Hạng đất để xác
định giá đất khu dân c ở nông thôn, đất khu dân c ở ven đô thị, ven đầu mối

giao thông và trục đờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu

15
công nghiệp đợc xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí
và giá đất thực tế ở địa phơng; Mức giá tối thiểu của đất hạng 6 thuộc loại III
là 12.000 đồng/m2, mức giá tối đa của đất hạng 1thuộc loại I là 1.500.000
đồng/m2.
- Đối với đất đô thị, giá đất đợc xác định cho 5 loại đô thị theo quy định
hiện hành của nhà nớc. Trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loại đờng phố;
trong mỗi loại đờng phố chia ra 4 hoặc 5 loại vị trí đất khác nhau. Loại đờng
phố trong đô thị đợc xác định căn cứ chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức
độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng đô thị. Vị
trí đất trong từng đô thị đợc xác định căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất
của từng vùng đất trong đô thị; Mức giá tối thiểu của vị trí 4, đờng phố loại III
thuộc đô thị loại V là 16.000 đồng/m2, mức giá tối đa của vị trí 1, đờng phố
loại I thuộc đô thị loại I là 11.500.000 đồng/m2.
Từ năm 1994 đến nay, do giá đất chuyển nhợng thực tế có nhiều biến
động và sự khác biệt về cơ sở hạ tầng kinh tế của các đô thị khác nhau, Chính
phủ đã hai lần điều chỉnh khung giá các loại đất bằng Quyết định 302/QĐ-TTg
và Nghị định 17/1998/NĐ-CP, cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá
đất trên địa bàn đợc vận dụng hệ số điều chỉnh (K) từ 0,25 đến 2,7 lần đối với
đất đô thị và hệ số điều chỉnh (K) từ 0,5 đến 1,5 lần đối với đất nông nghiệp, đất
lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất khu dân c ven đô thị, ven đầu mối
giao thông, ven khu thơng mại, khu du lịch, KCN, KCX, KCNC, để đảm bảo
giá các loại đất do địa phơng ban hành phù hợp với giá đất thực tế trên địa bàn
địa phơng.
2.2.2.2. Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định
.
Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng đã nắm chắc các nguyên tắc
và phơng pháp định giá đất quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của

Chính phủ và vận dụng các nguyên tắc này vào thực tế sử dụng đất, thực tế hình
thành giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại địa phơng để xây dựng giá các

16
loại đất đảm bảo không vợt khung giá các loại đất của Chính phủ, đồng thời
đảm bảo sát với thực tế địa phơng, cụ thể nh sau:
a. Đối với đất đô thị
- Tại các đô thị loại 1 và 2 việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất diễn ra
khá phổ biến, nhất là đối với đất ở, do đó giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất
ở các đô thị này có độ chênh lệch rất lớn giữa các đờng phố, ngõ phố và giữa
các vị trí khác nhau trên từng tuyến đờng. Để qui định các mức giá đất vừa
không thoát ly các qui định, hớng dẫn của Trung ơng, vừa phù hợp với thực tế
hình thành giá đất của đô thị, các địa phơng đã chi tiết loại đờng phố, ngõ
phố và vị trí đất trên từng trục đờng để xác định giá đất cho sát với thực tế,
nh:
+ Tại thành phố Hà Nội, bảng giá đất nội đô thị đợc xác định 32 mức
giá khác nhau theo 4 loại vị trí của 8 loại đờng phố khác nhau.
+ Tại thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá đất nội đô thị đợc xây dựng
theo từng đơn vị quận. Tại mỗi quận, giá đất đợc xác định theo 4 loại vị trí của
4 loại đờng và mỗi vị trí của một đờng phố lại có nhiều mức giá khác nhau;
Từ đó mỗi quận có rất nhiều mức giá đất cụ thể, nh Quận 1 có 93 mức giá,
tơng tự Quận 3 có 65 mức giá, Quận 5 có 78 mức giá, Quận 11 có 76 mức giá,
Quận Tân Bình có 84 mức giá.... Tính chung toàn thành phố Hồ Chí Minh có
khoảng trên 800 mức giá đất nội đô thị khác nhau.
+ Tại thành phố Hải Phòng, bảng giá đất nội đô thị có 10 mức giá
chuẩn cho 10 loại đờng phố khác nhau và 4 mức giá chuẩn cho cho 4 loại ngõ.
Dựa vào các mức giá chuẩn này để xác định giá đất của từng lô đất theo các hệ
số điều chỉnh về chiều dài của mặt tiếp giáp mặt đờng hình thể của lô đất. Vơí
cách xác định này, thành phố Hải Phòng đã định đợc 264 mức giá đất đô thị
khác nhau.

+ Tại thành phố Đà Nẵng, bảng giá đất nội đô thị đợc xác định mức
giá chuẩn cho 4 loại đờng phố và 4 mức giá chuẩn cho 4 vị trí của đờng phố.
Mức giá đất của từng vị trí cụ thể trên từng đờng phố đợc xác định trên cơ sở

17
giá chuẩn và điều chỉnh theo các hệ số điều chỉnh của đờng phố theo 5 hệ số
(0,8; 0,9; 1,0; 1,1 và 1,2), hệ số chiều sâu so với mặt đờng theo 6 hệ số (0,4;
0,5; 0,6; 0,7; 0,8 và 1,0) và hệ số sinh lợi của đất theo 6 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1;
1,2 và 1,3). Từ đó hình thành bảng giá đất nội đô thị Đà Nẵng với 640 mức giá
đất khác nhau.
Mức giá đất nội thành cao nhất do các địa phơng trên quy định so với
mức giá tối đa của Chính phủ quy định đã đợc điều chỉnh theo Quyết định số
302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998
thì: Hà Nội bằng 32%, Đà Nẵng bằng 30%, Hải Phòng bằng 21% và trung bình
bằng khoảng 30% giá đất thực tế cao nhất. Mức giá thấp nhất do địa phơng
quy định bằng từ 4 đến 8 lần mức giá tối thiểu do Chính phủ quy định.
- Giá đất của các đô thị loại 3, 4 và 5 do các địa phơng qui định nằm
trong khung giá do Chính phủ qui định và bằng khoảng 50% giá đất thực tế.
- Đối với đất thuộc đô thị mới, mấy năm trớc đây là đất khu dân c nông
thôn, đất nông nghiệp hoặc đất đô thị, nhng hạ tầng cơ sở còn thấp kém nh
các Quận Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), Quận Cầu Giấy, Quận
Tây Hồ (TP. Hà Nội), Quận 8, Quận 12 (TP. Hồ Chí Minh), Quận Kiến an (TP.
Hải Phòng) hoặc các đô thị vừa đợc nâng cấp (từ loại III lên loại II, Thị xã lên
Thành phố...); do đó, khi định giá đất, các địa phơng này đều căn cứ vào thực
tế phát triển hạ tầng và hình thành giá đất của các đô thị để quy định giá đất
thấp hơn ít nhất là 1 bậc về loại đô thị so với khung giá đất do Chính phủ qui
định đối với đô thị cùng loại.


b. Đối với đất khu dân c nông thôn (bao gồm cả đất khu dân c nông

thôn ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính, khu thơng
mại, khu công nghiệp, khu du lịch).
Giá đất khu dân c nông thôn tại nhiều địa phơng đợc xác định cho 3
loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng xã, giá đất đợc xác định cho
từng vị trí (nhiều nhất là 3 vị trí) theo từng tuyến đờng cụ thể (quốc lộ, tỉnh lộ,
đờng giao thông nông thôn...). Mức giá đất khu dân c nông thôn tại các
huyện ngoại thành thuộc đô thị loại 1, các địa phơng quy định xấp xỉ hoặc

18
bằng mức giá tối đa do Chính phủ quy định. Riêng giá đất khu dân c nông
thôn đối với các xã ở miền núi, trung du, vùng xa, vùng sâu, ở các tỉnh khu bốn
và miền trung giá đất cao nhất chỉ bằng mức giá tối thiểu do Chính phủ quy
định.
c. Đối với đất nông nghiệp:
Giá đất đợc xác định theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Song một số địa phơng đã xác định mức giá khác nhau cho từng hạng đất nông
nghiệp cho phù hợp với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế tại địa
phơng bằng việc quy định khung giá cho từng hạng nh Tiền giang đất hạng 1
có khung giá từ 6.600đ/m
2
đến 11.000đ/m
2
hoặc quy định giá đất nông nghiệp
theo địa bàn từng huyện (Bắc cạn, Hải phòng, Bình dơng, Bà rịa - Vũng tàu). ở
những vùng gần trung tâm đô thị lớn nh ngoại thành Hà Nội, ngoại thành TP
Hồ Chí Minh, những vùng mật độ dân c cao thì một số địa phơng đã quy định
giá đất nông nghiệp bằng mức giá tối đa của khung giá. ở những vùng có mật
độ dân c thấp nh vùng cao, miền núi, vùng sâu, vùng xa... thì giá đất do địa
phơng quy định phổ biến là ở mức trung bình thấp của khung giá, cá biệt có
nơi bằng mức tối thiểu của khung giá.

2.2.2.3. Giá đất cho thuê
a. Giá đất do Nhà nớc cho thuê
- Đối với dự án đầu t trong nớc
Ngày 31/12/1995, Bộ trởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số
1357/TC/QĐ/TCT quy định tiền thuê đất đối với tổ chức trong nớc sử dụng đất
vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thuê đất hàng năm đối với đất dùng vào các
ngành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung
giá đất do Chính phủ quy định tơng tự đối với các ngành thơng mại, du lịch,
dịch vụ là 0,7%.
- Đối với dự án đầu t nớc ngoài

19
Căn cứ vào Điều 85 Nghị định số 24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.
Ngày 24 tháng 11 năm 2000, Bộ trởng Bộ tài chính ban hành Quyết định số
189/QĐ-BTC về việc ban hành Bản qui định tiền thuê thuê đất, mặt nớc, mặt
biển áp dụng đối với các hình thức đầu t nớc ngoài tại Việt Nam. Theo Quết
định này, đơn giá thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài tính bằng ngoại
tệ đợc xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du,
miền núi; đồng thời có tính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị.
Mức thu tiền thuê đất một năm cho từng dự án đợc xác định trên cơ sở khung
tiền thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và
thực hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số: hệ số địa điểm, hệ số kết
cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề. Mức giá thuê đất cụ thể nh sau:
Bảng giá cho thuê đất

Đơn vị tính: USD/m2/năm

Giá

Khu vực
Mức giá tối thiểu Mức giá tối đa
1- Đất đô thị

Nhóm 1:
1,00 12,00
Nhóm 2:
0,80 9,60
Nhóm 3:
0,60 7,20
Nhóm 4:
0,35 4,20
Nhóm 5:
0,18 2,16
2- Đất không phải đô thị

a- Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 1
b- Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 2
0,18
0,10
1,08
0,60
c- Xã khác

- Đồng bằng
- Trung du
- Miền núi
0,060
0,030

0,010
0,360
0,180
0,060

20
Đối với đất không thuộc đô thị, hiện cha phải là đất khu dân c, đất
chuyên dùng, mà đất đó hiện đang không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuê đất đợc tính từ 100 USD đến 600
USD/ha/năm. Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc, đất xấu khó sử dụng, nếu
sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ, du lịch, thơng
mại, thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm.
b. Giá cho thuê lại đất tại các KCN.
Tại Điều 14 Nghị định 36/CP và khoản 1 Điều 87 Nghị định số
24/2000/NĐ-CP quy định: Đối với dự án đầu t vào KCN, KCX, KCNC do
doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu t xây dựng hạ tầng, thì việc trả tiền thuê
đất, tiền thuê lại đất đã phát triển hạ tầng và phí sử dụng các công trình hạ
tầng thực hiện theo hợp đồng ký kết với doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Nh
vậy, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng KCN đợc quyền ấn định giá
cho thuê lại đất tại KCN thông qua hợp đồng ký kết với doanh nghiệp KCN;
Nhà nớc không thể can thiệp vào giá cho thuê lại đất của Công ty phát triển hạ
tầng khu công nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng KCN thuê
đất của Nhà nớc đợc áp dụng theo hai mức giá: Đối với doanh nghiệp có vốn
đầu t trong nớc, giá thuê đất bằng 0,5% giá đất do địa phơng quy định và
đợc hởng chế độ u đãi, miễn giảm tiền thuê đất theo Luật đầu t trong nớc,
do đó có mức trả tiền thuê đất rất thấp khoảng từ 57đ/m2/năm đến
14.000đ/m2/năm tuỳ thuộc vào vị trí và giá đất do địa phơng ban hành. Đối
với doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài áp dụng giá thuê đất đối với đầu t
nớc ngoài giá thuê từ 600USD/ha/năm đến 2000USD/ha/năm (tuỳ thuộc vị trí
và địa bàn). Trên thực tế, các doanh nghiệp KCN phải thuê lại đất của công ty

phát triển hạ tầng KCN với mức giá cao hơn giá do Nhà nớc cho thuê từ 1,5
đến 30 lần.
2.2.2.4. Định giá, đấu giá đất
a. Về định giá

21
ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch; Nhà
nớc còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục
đích xác định. Ngời đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Với các đặc điểm nêu trên, có thể tạm đa ra khái niệm:
Định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đợc xác định, tại một thời điểm
xác định. Do đó, khi định giá đất ngời định giá phải căn cứ vào mục đích sử
dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phơng pháp định giá
đất cho phù hợp với thực tế; hiện nay việc định giá đất cũng sử dụng 3 phơng
pháp truyền thống nh các nớc trên thế giới thực hiện, đó là:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp;
- Phơng pháp giá thành (hay còn gọi là phơng pháp chi phí);
- Phơng pháp thu nhập (hay còn gọi là phơng pháp đầu t).
Tại thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập Hội đồng định giá và nhà xởng
thuộc sở hữu Nhà nớc thành phố chuyên làm nhiệm vụ định giá tài sản (trong
đó có giá trị quyền sử dụng đất) để bán cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
nhu cầu sử dụng tài sản.
b. Về đấu giá đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994
của Chính phủ về khung giá các loại đất thì: trờng hợp giao đất theo hình
thức đấu giá, thì giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng
trờng hợp cụ thể. Hầu hết các thành phố lớn và các tỉnh mới thành lập đã

thực hiện hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng nh thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh
Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Ninh, Lào Cai, Nghệ An, Nam Định, Hà Nam v.v. Tuy
nhiên, phơng pháp xác định giá sàn để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
còn có sự khác nhau và cha đảm bảo phù hợp với thực tế; để thống nhất thực

22
hiện về phơng pháp xác định giá sàn đấu giá, xác định giá đất để thanh toán
giá trị công trình; ngày 18/2/2003, Bộ trởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết
định 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng. Phơng pháp xác định giá sàn để bán đấu giá quyền sử
dụng đất phải căn cứ vào các nguyên tắc sau đây:
- Giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng;
- Giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của
Chính phủ;
- Vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện
về kết cấu hạ tầng;
- Các yếu tố khác có liên quan đến giá đất.
Theo báo cáo của 14 địa phơng đến nay đã sử dụng 1.706,282 ha đất để
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ứng với khoảng 207 dự án đã đợc thực hiện và
đã tạo ra nguồn vốn là 3.612,74 tỷ đồng. Những địa phơng có số vốn xây dựng
cơ sở hạ tầng đợc tạo ra từ quỹ đất khá lớn là: Đà Nẵng: 1.602 tỷ, Bà Rịa - Vũng
Tàu: 1.190 tỷ, Hải Dơng: 249 tỷ, Hà Nội và Phú Yên đều 85 tỷ, Cần Thơ: 77 tỷ, An
Giang: 86 tỷ, Quảng Ninh: 56 tỷ, Kiên Giang: 0,75 tỷ, Lào Cai:38 tỷ, TP. Hồ
Chí Minh: 53 tỷ, Quảng Nam: 35 tỷ, Ninh Bình: 13 tỷ, Nghệ An: 40 tỷ. Hiện tại
có 18 dự án thuộc 9 tỉnh sẽ thực hiện trong thời gian tới với tổng diện tích của
dự án là 7.950,355 ha, trong đó diện tích đất xây dựng cơ sở hạ tầng 60 ha, diện
tích quỹ đất đợc sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là ớc tính

3.820,355 ha, tơng ứng với giá trị ớc tính 25.324,11 tỷ đồng.
2.3.
những yếu tố ảnh hởng giá đất
Giá đất là kết quả tổng hợp các yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu
cơ với nhau. Mặc dù có nhiều yếu tố, song có thể quy về một số nhóm yếu tố có
ảnh hởng trực tiếp đến giá đấtu, cụ thể nh sau:

23
2.3.1. Nhóm yếu tố tự nhiên
2.3.1.1. Vị trí của đất
Đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí đất sang chỗ khác. Do
đặc tính này, vị trí đất đai thuận lợi hay không sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô,
giá đất và khả năng thu lợi của đất. Con ngời chỉ có thể can thiệp làm thay đổi
lợi ích thu đợc từ đất thông qua việc đầu t công sức và tiền vốn của mình mà
thôi. Ví dụ, hai thửa đất đô thị cùng một đờng phố, nhng ở vị trí khác nhau
(góc phố, mặt đờng v.v.) thì u thế của 2 vị trí này khác nhau. Cụ thể, vị trí
góc phố sẽ có u thế nhất vì ở vị trí này thửa đất có những thuận lợi về giao
thông (lợi thế tiếp cận tại mảnh đất), môi trờng (sáng sủa, thoáng đãng v.v.),
có thể kiến trúc công trình theo ý muốn, đảm bảo thẩm mỹ của công trình; do
đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất cao hơn các vị trí khác trong
cùng một đờng phố.
Nh vậy, đất cùng mục đích sử dụng, có vị trí khác nhau thì đất ở vị trí
thuận lợi cho mục đích sử dụng đó giá đất cao nhất.
2.3.1.2. Kích thớc, hình thể, diện tíc h của đất
Thực tế cho thấy, thửa đất có giá cao nhất khi nó có kích thớc và hình
thể tối u đáp ứng đợc yêu cầu sử dụng đất của đại đa số dân c trong vùng.
Ví dụ trên địa bàn nội thành Hà Nội, với nhu cầu để ở thì thửa đất có giá nhất
khi có kích thớc mặt tiền thửa đất từ 4 m đến 5 m và chiều sâu từ 12 m đến 15
m.
2.3.1.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng

Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật; hệ
thống đờng, hệ thống cung cấp điện, hệ thống cấp, thoát nớc nớc mà tốt thì
giá trị của đất tại khu vực này sẽ cao hơn nhiều những khu vực đất có cơ sở hạ
tầng thấp kém. Hoặc khu đất đợc toạ lạc tại những khu vực có điều kiện cơ sở
hạ tầng xã hội tốt nh: trờng học, bệnh viện, công viên, khu thể thao, khu dân
c tập trung có dân trí cao và các khu dịch vụ công cộng khác v.v. ảnh hởng

24
trực tiếp đến đời sống, vật chất, tinh thần, ảnh huởng đến hoạt động kinh doanh
dịch vụ của con ngời thì giá đất sẽ cao hơn so với những nơi khác có điều kiện
hạ tầng xã hội thấp kém.
2.3.2. Quan hệ cung cầu
Quan hệ cung cầu là yếu tố ảnh hởng mạnh mẽ đến sự biến động của
giá đất. Cung và cầu ảnh hởng đến giá đất thông qua tơng quan giữa chúng và
thông qua sự co dãn của chúng. Quan hệ cung cầu về đất luôn mang tính không
gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là tính đặc thù của giá đất; bởi vậy
khả năng cung về đất ở một vùng mang tính ổn định về cả số lợng lẫn vị trí, do
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác, từ vị trí này sang vị trí khác.
Nhng cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh toán thì có tính ổn định
tơng đối theo từng vùng. Sự chuyển hoá cầu ra khỏi vùng có nhng không
nhiều mà phần lớn là mở rộng vùng. Do đó, giá đất có sự chênh lệch lớn giữa
các vùng, các địa phơng.
Kinh tế học đã chỉ ra rằng, cung về đất đai là một đờng thẳng đứng, còn
cầu về đất đai có xu hớng vận động lên trên và sang bên phải của đồ thị biểu
diễn quan hệ cung cầu về đất. Bởi vì, hàng hoá đất do thiên nhiên tạo ra mà con
ngời không có khả năng mở rộng theo ý muốn của mình và có tính khan hiếm.
Trên thực tế, xu hớng cầu về đất ngày càng tăng do dân số tăng, sản xuất, kinh
tế xã hội ngày càng phát triển v.v. song cung về đất lại có hạn, dẫn đến giá đất
có chiều hớng tăng lên.
2.3.3. Chính sách của Nhà nớc

2.3.3.1. Chính sách đất đai và các yếu tố pháp luật
Để thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai nhằm thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả, Nhà nớc sử dụng hệ thống công cụ chính sách bao gồm: chính sách giá
đất; chính sách qui định các quyền của ngời sở hữu, ngời sử dụng đất; chính
sách chuyển dịch các quyền sử dụng đất; chính sách khuyến khích đầu t;
Chính sách thuế v.v. hệ thống các công cụ này có quan hệ mật thiết và bổ sung